הפקעות – הפ (מרכז) 5174-06-08 חלקה 18 בגוש 6365 בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון פתח תקוה ואח'
הפ (מרכז) 5174-06-08 חלקה 18 בגוש 6365 בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון פתח תקוה ואח' בפני בית המשפט מחוזי מרכז, כב' השופט אברהם יעקב ב"כ התובעים: עוה"ד צבי שוב וגלית קיט-טלמור נושא: זכאות לפיצויים בגין הפקעת שטח מחלקה מקום בו השטח הופקע לייעוד ציבורי הפטור לכאורה מתשלום פיצויים בעוד שבפועל נסתבר כי ההפקעה הייתה […]
היטל השבחה מכוח תמא 38
פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – האם חובה עפ"י דין או רשות בלבד?! מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור בימים אלה אושרה בוועדת השרים לענייני פנים ושירותים תמ"א 38/ 3, שתיכנס לתוקף לאחר הפצת הפרוטוקול לשרים, וככל שלא יוגש ערר על החלטת הוועדה. כידוע, תמ"א 38, […]
מנהל – תשלום דמי היתר על זכויות בניה נוספות
דמי היתר בגין תוספת זכויות, מחויב המציאות או תלוי נסיבות??? מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין כידוע לאנשי ענף הנדל"ן, הלכה ידועה העוברת כחוט השני בפסיקת בתי המשפט בשורה הינה כי המנהל אינו רשאי לגבות דמי היתר בגין תוספת זכויות, מקום בו אין המנהל מראה מקור חוקי המתיר חיוב שכזה. בהעדר מקור חוקי כאמור, על […]
עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 35
מאמר בנושא: דמי היתר בגין תוספת זכויות, מחויב המציאות או תלוי נסיבות??? [בעקבות תא (תא) 45180-03 מ.ז. לוי חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב ע"י כב' הש' יאיר דלוגין] עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים: דיור מוגן חוק הדיור המוגן התשע"ב – 2012 מיסוי מקרקעין הפעלת חוק העבירות […]
מיסוי מקרקעין – ע"א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב נ. עיריית תל אביב מפעלי נייר אמריקאים
ע"א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב נ. עיריית תל אביב, מפעלי נייר אמריקאים ישראלים ואח'/ מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך פס"ד מיום 20.6.12 שניתן ע"י ביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"י כב' ההרכב המשנה לנשיא' הש' א' ריבלין, נ' הנדל ו-י' עמית ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי […]
תב"ע – עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל ואח'
עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל ואח' ביהמ"ש העליון בפני כב' הש' מ.נאור; א.חיות וע.פוגלמן מאת עוה"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי עסקינן בשני ערעורים (האחד שהוגש ע"י חב' נילי והשני אשר הוגש על ידי עיריית גבעת שמואל) בעניין תכנית חדשה החלה על מתחם של 72 דונם בצפון מערב גבעת שמואל. […]
עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 34
מאמר בנושא: פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – האם חובה עפ"י דין או רשות בלבד?! עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים: תמ"א 38 שינוי מס' 3 לתמ"א 38 פינוי בינוי תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), תשע"ב-2012 – דרך הגשת […]
האם יש לשלם מע"מ על פיצוי המשולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה על ידי תוכנית
האם יש לשלם מע"מ על פיצוי המשולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה על ידי תוכנית מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך מדיניות שלטונות מע"מ לכל אורך השנים הינה כי יש לשלם מע"מ על פיצוי המשולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה על ידי תוכנית (בפרט תוכנית הצופה פני הפקעה) בדומה […]
קבוצות רכישה – הסדרת ההתנהלות פנימית של חברי הקבוצה תנאי להצלחה
קבוצות רכישה – הסדרת ההתנהלות פנימית של חברי הקבוצה תנאי להצלחה מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך רכישה במסגרת "קבוצות הרכישה" תופסת כיום נתח לא מבוטל משוק הנדל"ן בארץ. ההבטחה למחיר נמוך מבלי להתפשר לכאורה על שאר הפרמטרים דהיינו סטנדרט הבניה, איכות הבנייה הביטחונות, קורצת. אולם לצד ההבטחה הגדולה, ישנם פרטים משמעותיים, עליהם חובה לתת […]
זיקת הנאה – הפן הקנייני והשפעתו על הצד התכנוני
זיקת הנאה – הפן הקנייני והשפעתו על הצד התכנוני מאת עוה"ד צבי שוב ורן גור אריה "זיקת הנאה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". המדובר באחד הנושאים המגוונים והפחות מוכרים בתחום הזכויות במקרקעין, ובזכות הקניינית היחידה לגביה מוקנית הסמכות לבית המשפט לבטלה או לשנות תנאיה על פי בקשת צד מעוניין. […]
מגמת הכרסום במעמדה של זכות הקניין בפסיקת בתי המשפט – פסק דין "קרן תורה ועבודה"
מגמת הכרסום במעמדה של זכות הקניין בפסיקת בתי המשפט – פסק דין "קרן תורה ועבודה" מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל זכות הקניין הוכרה כזכות יסוד של האדם בישראל, מאז ומתמיד ועוד טרם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ומעמדה נגזר מאופיה הדמוקרטי של המדינה. ראה בג"צ 377/79 (פרשת פייצר) וע"א 3901/06 (פרשת הורוויץ). […]
הוראות בדבר עריכת תכנית איחוד וחלוקה – מלאכת המחוקק תמה – האמנם?
הוראות בדבר עריכת תכנית איחוד וחלוקה – מלאכת המחוקק תמה – האמנם? עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה כידוע, תכניות איחוד וחלוקה קנו לעצמן מקום משמעותי בהליכי התכנון ופעמים רבות הן מהוות מכשיר תכנוני חשוב שנועד לייצר גם פתרונות קנייניים לצורכי הפיתוח המשתנים. למעשה, הוראות איחוד וחלוקה בתכנית הן בין ההוראות היחידות בהליכים תכנוניים […]
רפורמה ממשלתית להורדת מחירי הדירות
רפורמה ממשלתית להורדת מחירי הדירות מאת עו"ד צבי שוב וע"ד רן גור אריה במאמר זה נחרוג הפעם ממנהגנו ונרחיב מעט ליריעה אחרת שאינה לאו דווקא ניתוח נושא משפטי זה או אחר אלא הפעם נתייחס ל"בוקה ומבולקה" המתרחשת בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. בתקופה האחרונה אנו עדים לעליה במחירי הנדל"ן בישראל, בבחינת היחס בין מחירה של יחידת […]
הגנת הדייר- הלכה למעשה
הגנת הדייר- הלכה למעשה מאת עוה"ד צבי שוב וברכה אנגלמן חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]- התשל"ב -1972 מקורו בצווים/תקנות/חוקים ישנים משנות ה-50 של המאה הקודמת אשר מבוססים על חקיקה מימי המנדט הבריטי. הסיבה לחקיקת חוקים אלו נעוצה בכך שעקב מלחמת העולם השניה הופסקה בניית דירות לצרכי מגורים ועסק ונוצר מחסור רב בדירות, מחסור שהוביל לפינוי […]
ביטול הפקעה מחמת שיהוי במימוש המטרה
ביטול הפקעה מחמת שיהוי במימוש המטרה מאת עוה"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי בימים אלה ביטל בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כביהמ"ש לעניינים מנהלים (כבוד השופט ד"ר מיכל אגמון-גונן) הפקעת מקרקעין אשר הופקעו ע"י עיריית ראשל"צ לטובת הציבור, וזאת בין היתר בשל העובדה שהמטרה הציבורית לשמה יועדה ההפקעה נזנחה [עת"מ (ת"א) 1781/09 יחזקאל מזובר […]
הטלת עיצומים כספיים– הבסיס החוקי ודרכי ההתמודדות
הטלת עיצומים כספיים– הבסיס החוקי ודרכי ההתמודדות מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר לפני פחות מחודש ימים, עם תחילתה של שנת 2012, הופתעו קבלנים רבים לקבל הודעה בדבר הכוונה להטיל עליהם עיצומים כספיים בשל איחור בדיווח ו/או הימנעות מדיווח על מכירותיהם, בסך של עשרות אלפי שקלים ואף יותר, וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת […]
על החלטות ועדות הערר לתכנון ובניה להיות אכיפות בלשכת ההוצאה לפועל
על החלטות ועדות הערר לתכנון ובניה להיות אכיפות בלשכת ההוצאה לפועל עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה כידוע, מערכת ההוצאה לפועל הוקמה מכוח חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק ההוצל"פ") והיא מהווה מכשיר חוקי שתפקידו לאפשר לכל בעל דין, לממש את הזכויות שהוקנו לו בין היתר על פי פסקי דין של בית […]
ארכת מועד של שר הפנים – האומנם?
ארכת מועד של שר הפנים – האומנם? מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה כידוע, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 (להלן:"החוק") קובע כי הנפגע על ידי תכנית בניין עיר זכאי ככלל בפיצוי בגין הפגיעה. ההלכה קבעה כי קיימים שני סוגים עיקריים של פגיעות, פגיעה ישירה – בה ככלל נפגעו תכונות ישירות של המקרקעין […]
האומנם יש לכבול את ידי מוסדות התכנון מלהכריע בסוגיות קנייניות בהיעדר "תימוכין קנייני"?
האומנם יש לכבול את ידי מוסדות התכנון מלהכריע בסוגיות קנייניות בהיעדר "תימוכין קנייני"? עו"ד צבי שוב עו"ד גלית קיט טלמור חדשות לבקרים עולות ומתעוררות שאלות בדבר סמכות מוסדות התכנון להכריע בשאלות/מחלוקות קנייניות המתעוררות בין בעלי זכויות שונים, בייחוד כאשר מועלות הן לראשונה בעת ניהול ההליכים בפניהם. ההכרעה בשאלות אלה הינה מהותית ביותר וברת השלכות קנייניות […]
התמשכות הליכי התכנון
התמשכות הליכי התכנון מאת עוה"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי "מסכים אני לחוות דעתה של חברתי השופטת נאור…כי "ייטיבו רשויות התכנון לעשות אם יפעלו בזריזות לסיים את ההליך התכנוני…." היא אמנם מבחינה משפטית בשולי הדברים, כמות שכתבה, אך מבחינה מהותית הוא עיקר העיקרים. הלב נחמץ לראות כיצד נושא זה נמשך ונמשך על פני שנים והליכים […]
שילוב חוסים בחיי הקהילה באמצעות דיני התכנון והבניה
שילוב חוסים בחיי הקהילה באמצעות דיני התכנון והבניה עו"ד צבי שוב ועו"ד דקלה מוסרי טל ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה, דנה לאחרונה בבקשה להיתר בניה לשיפוץ ותוספת חדרים למבנה המשמש כמעון חוסים, הקיים זה כ- 40 שנה בשכונת מגורים בקרית טבעון, המוגדרת בתכניות החלות בייעוד "מגורים א'". במעון קיימים 21 חדרי שינה, בהם מתגוררים […]
שימושים חורגים והקלות- האם זן הולך ונכחד?
שימושים חורגים והקלות- האם זן הולך ונכחד? עו"ד צבי שוב , עו"ד גלית קיט טלמור בימים אלו אנו ערים למחאות ציבוריות הולכות גוברות, הקשורות בין היתר לשוק הנדל"ן ולמחירי הדירות והשכירויות הגבוהים. אמנם הגופים השלטוניים החלו להציע פתרונות כאלה ואחרים למצוקות הציבור, ובכלל זה הרפורמה בחוק התו"ב, המציעה שינויים בדרכי הרישוי והתכנון הקיימים כיום, […]
למנהל מס שבח אין שקול דעת בקביעת סבירותם של הוצאות המבוקשות בניכוי באם הן הוצאות המותרות בניכוי על פי דין
למנהל מס שבח אין שקול דעת בקביעת סבירותם של הוצאות המבוקשות בניכוי באם הן הוצאות המותרות בניכוי על פי דין מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור עד כה הייתה מקובלת הגישה (הן בפסיקה והן בפרקטיקה) לפיה למנהל מס שבח קיים שיקול דעת וסמכות להחליט כי הוצאה שהוצאה בקשר לנכס מקרקעין (רכישתו, השבחתו או מכירתו) […]
אישור טבלאות הקצאה = אישור תכנית או אישור פסק בורר
אישור טבלאות הקצאה = אישור תכנית או אישור פסק בורר מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל ברצוננו לשתף את קוראינו בסוגיה שנתקלנו בה לאחרונה. הנושא – הוראות סותרות בחקיקה, ביחס לאישור פסק בורר שניתן מכוח סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, שגורמות לתוצאה בלתי רצויה של ערכאות "מתחרות". ולהלן נפרט. סימן ז' בפרק ג' לחוק […]