האומנם יש לכבול את ידי מוסדות התכנון מלהכריע בסוגיות קנייניות בהיעדר "תימוכין קנייני"?

האומנם יש לכבול את ידי מוסדות התכנון מלהכריע בסוגיות קנייניות בהיעדר "תימוכין קנייני"?

עו"ד צבי שוב עו"ד גלית קיט טלמור

חדשות לבקרים עולות ומתעוררות שאלות בדבר סמכות מוסדות התכנון להכריע בשאלות/מחלוקות קנייניות המתעוררות בין בעלי זכויות שונים, בייחוד כאשר מועלות הן לראשונה בעת ניהול ההליכים בפניהם.

ההכרעה בשאלות אלה הינה מהותית ביותר וברת השלכות קנייניות וכלכליות רבות, לכל הדעות, באשר יש בה כדי להשליך על מערך זכויות הקניין של בעל הזכויות ו/או על זכאותו למימושן. יחד עם זאת, יש לזכור כי מוסדות התכנון, ולפחות ועדות הערר המחוזיות והמועצה הארצית לתו"ב, הינם טריבונלים אובייקטיביים ומעין שיפוטיים בעלי סמכויות שיפוטיות רבות מכוח הדין, והכרעותיהם הינן מנומקות ומפורטות. על כן ולו על מנת לפתור את האנומליה, העיכובים המיותרים במימוש הזכויות וחוסר ההיגיון הקיימים בפרקטיקה בעניין זה, נראה כי מן הראוי לאפשר גם למוסדות התכנון להכריע בשאלות קנייניות שהינן פשוטות לכאורה, עת הן עולות תדיר במהלך הדיונים בפניהם.

ונסביר: המידע המצוי כיום במערכת בתי המשפט אינו "מסונכרן" עם המידע הקיים והמצוי ברשות מוסדות התכנון. זאת בייחוד באשר לשאלות תכנוניות ומגבלות בנייה הקיימות על המקרקעין – שאלות שהמידע והמומחיות לגביהן הינם ברשות מוסדות התכנון דווקא, ומשכך הערכאות השיפוטיות אף נמנעות מלהכריע בהן.

מאידך, בבואם להכריע בסוגיות קנייניות, הן מוסדות התכנון והן הערכאות השיפוטיות אמורים ויכולים להסתמך על אותם נתונים ומסמכים, ולהכריע בטענות ומחלוקות שמתעוררות בין בעלי הזכויות השונים, בין משפטיות ובין עובדתיות.

על אף האמור, פסיקת בתי המשפט והחלטות מוסדות התכנון מלמדות, כי בפועל הנטייה והגישה הרווחת היא זו המגבילה את מוסדות התכנון והשוללת מהם ככלל את האפשרות לדון בשאלות קנייניות.

לאחרונה ניתן בעניין זה פסק דין חשוב ע"י ביהמ"ש העליון הידוע כעע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ ואח' אשר ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עניינו של פסה"ד בבקשה להיתר בנייה בבית משותף, שהוגשה ללא קבלת הסכמת יתר בעלי הזכויות בבית המשותף.

בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי (שניתן ע"י כב' השופט עודד מודריק), נקבע כי במישור הקנייני- יש ליישם לענייננו את פסק הדין שניתן במסגרת בג"צ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין נ' הועדה המקומית, לפיו מקום בו ישנה בקשה להיתר בניה בבית משותף, יש להחיל את תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. קרי: יש ליידע את בעלי הזכויות בבית המשותף על הבקשה ובידי אלה להשמיע התנגדותם, אך מוסדות התכנון אינם זקוקים להסכמתם כדי לאשר את הבקשה בהיבט התכנוני. כמו-כן, טענת הועדה המקומית, לפיה יש להחיל על המקרה את פסק הדין בעניין בג"צ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה, שעניינו הפניית הנושא הקנייני לבית המשפט האזרחי – נדחתה ע"י ביהמ"ש, בנימוק שהלכת אייזן חלה במצבים בהם אין מתגלית זכותו הקניינית של המבקש, וכי אין זה המקרה בענייננו.

פסק דינו של ביהמ"ש העליון ביטל את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ונקבע בו, כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות בלבד, ולא בשאלות קנייניות, וכי הם רשאים לדון בבקשה גם במצב בו בעלי זכויות אחרים בנכס מתנגדים לבקשה מטעמים תכנוניים, כאשר יש "תימוכין קנייניים" לבקשת ההיתר.

כמו-כן, בפסה"ד בני אליעזר נקבע כי מקום בו מוסד התכנון סבור, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית, עליו לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. בכך הצטרף פסה"ד להכרעה שניתנה בפרשת בג"צ אייזן הנ"ל. שכן, דיון על ידי מוסדות התכנון בהיבטים תכנוניים של בקשה הנעדרת "תימוכין קנייניים", עשוי להוביל לדיוני סרק ואף להכשרתה בפועל של בנייה לא חוקית.

בכל הכבוד, אנו סבורים כי קביעתו הגורפת של ביהמ"ש העליון בפס"ד יוצרת בפועל לעיתים מצב בלתי הגיוני לפיו מוענקת לשותף בזכות זכות וטו רבת שנים לעכב בנייה במקרקעי שותף בזכות, שהינה אפשרית לפי התב"ע החלה על המקרקעין. ובעקבות זאת, בעל הזכות המבקש לממש זכויותיו במקרקעיו עלול למצוא עצמו נוקט בהליכים רבים וארוכים, הן בפני הערכאות השיפוטיות והן בפני מוסדות התכנון, הכרוכים בהוצאות רבות והגורמים לעיכובים ממושכים במימוש זכויותיו הקנייניות ולנזקים כלכליים כבדים עקב כך.

ובהקשר זה נציין, כי במסגרת הליכים משפטיים הננקטים בבתי המשפט, בעל דין המבקש לעכב את הליכי הבנייה של בעל הזכות במקרקעיו – מחויב להפקיד ערובה מתאימה להבטחת הנזקים העלולים להיגרם לאותו בעל זכות, עקב עיכוב הליכי הבנייה ו/או מימוש זכויותיו. בנוסף לכך, במקרים בהם הליכי הבנייה מעוכבים דה-פקטו, למרות שלא נתבקש עיכובם באופן פורמאלי – בית המשפט רשאי בהתקיים נסיבות מסוימות להורות לבעל הדין המתנגד למימוש הזכויות להפקיד ערובה מתאימה להבטחת הוצאותיו של בעל הזכות. כמו-כן, במקרה בו מוגש ערעור על החלטת בית המשפט מחויב כמובן המערער בהפקדת עירבון להבטחת הוצאות בעל הזכות במקרקעין, כתנאי לשמיעת הערעור. בכל אלה יש כדי להוות משום תמריץ שלילי לנקיטה בהליכי סרק כנגד בעל הזכות.

ואולם, לצערנו, לא כך הם הדברים במסגרת הליכים הננקטים בפני מוסדות התכנון. למעשה, בעל דין רשאי לנקוט בהליכים השונים הקבועים בחוק התו"ב, מבלי לתת את הדין על כך ומבלי להידרש להפקיד ערובות מתאימות לכך, ולו לצורך הגשת ערר בו קיים עיכוב ביצוע אוטומטי, זאת אף אם המדובר על פניו בהליכי סרק המוגשים משיקולים פסולים בלבד, שכל מטרתם להפעיל לחץ בלתי ראוי על בעלי הזכויות, ולמרות שבעקבות הגשת ערר נגרם דה-פקטו עיכוב בבנייה ובמימוש הזכויות.

ואם לא די בכך, הרי שלאור פס"ד בני אליעזר נראה כי בעל זכות שמבקש לממש זכויותיו ושהוגשה התנגדות לבקשתו, נדרש בעצם לנקוט בעצמו ועל חשבונו במספר הליכים משפטיים בערכאות מספר ולנהלם בשני מישורים מקבילים, הן בבתי המשפט והן במוסדות התכנון, שכל אחד אינו מודע להחלטות משנהו, כדי לממש את זכויותיו הקנייניות. וזאת במקום לנהלם באופן יעיל תחת אצטלה אחת ובפני גוף שיפוטי אחד המכריע הן בשאלות הקנייניות והן בשאלות התכנוניות, הקשורות פעמים זו בזו.

כפועל יוצא מכך, תחת הורדת מחירי הדירות בעקבות רפורמות השונות בתחום הנדל"ן, מגלים אנו כי מחירי הדירות בארץ רק מרקיעים שחקים, בייחוד באזורי הביקוש הגבוהים יותר. אחת מהסיבות לכך נעוצה ככל הנראה בכך שמחירי הדירות מגלמים בחובם את הנזקים שנגרמו וההוצאות שהוצאו ע"י בעלי הזכויות במטרה לממש את זכויותיהם במקרקעין ואת הקשיים הנוספים הכרוכים בכך.

לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי יש להעניק גם למוסדות התכנון כגון ועדות הערר את הסמכות והאפשרות להכריע בשאלות קנייניות מורכבות פחות ובירורן אינו דורש בדיקה עובדתית מורכבת, כדוגמת הרוב הנדרש לבנייה מסוימת, לפי שיקול דעתם, בד בבד עם הענקת סמכויות שיפוטיות נוספות כגון: סמכות לנהל דיון הוכחות ולחקור עדים; סמכות להורות על הפקדת ערובות מתאימות, כתנאי וכנדרש לניהול הליכים בפניהם, ולו לצורך שמיעת ערר, שהגשתו גורמת דה-פקטו לעיכוב בהליכי הבנייה, מבלי שמגיש ההליך נושא באחריות כלשהי לנזקים הנגרמים עקב כך לבעל הזכויות.

נציין אף ונזכיר כי ממילא גם בגין הכרעת מוסדות התכנון בשאלות קנייניות יהא רשאי בעל דין המתנגד להכרעה / לבקשת המימוש להמשיך ולנקוט בהליכים משפטיים כנגד ההכרעה בפני ערכאות בתי המשפט.