עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 34

מאמר בנושא:

פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב –

האם חובה עפ"י דין או רשות בלבד?!

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

תמ"א 38

שינוי מס' 3  לתמ"א 38

 פינוי בינוי

 תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי),
תשע"ב-2012 – דרך הגשת בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו

  הפקעות

כינון ועדת השגות על שומות מקרקעין במשרד המשפטים- סעיף 9א לפקודת הקרקעות
(רכישה לצורכי ציבור)(תיקון מס' 3)

 מיסוי מקרקעין

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה) (תיקון), התשע"ב- 2012

 מנהל מקרקעי ישראל

חוק רשות מקרקעי ישראל (תיקון מס' 9), התשע"ב – 2012

עדכוני פסיקה:

מיסוי מקרקעין

ע"א 2881/10 אלי לוי ואח' נ' מנהל מס שבח רחובות  

 

המבחנים להגדרת "ביטול" עסקה במקרקעין לעניין החזר המס ובפרט בעסקאות באגוד מקרקעין

 

היטל השבחה/איחוד וחלוקה


בר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ ואח' נ' הו"מ לתכנון ולבניה פ"ת  

קיזוז הפרשות לצרכי ציבורי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחישוב היטל ההשבחה

תביא ל"כפל פיצוי"

 

תביעת פיצויים לפי סע' 197

 עמ"נ 42927-09-11 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" ואח' נ' הו"מ לתו"ב י-ם

 תביעה על פי סעיף 197 לחוק התו"ב צריכה להיתמך בחוות דעת שמאית מנומקת ורצינית

 

  תכנון ובניה

עת"מ 35296-06-11 אל על אגודה שיתופית חקלאית ברמות השבים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית – מחוז מרכז

 מחסן למיון ביצים – שימוש חקלאי לכל דבר

עמ"נ 183/09 הו"מ לתכנון ובניה פ"ת נ 'עמותת כנס הבפטיסטים בישראל ואח'

 

החלטת ועדת הערר לדחות את בקשת הועדה המקומית להקפיא את המשך בירור הערר בפניה לרבות קידום מינוי שמאי מכריע לאחר שכבר הוחלט למנותו חרף הודעת היועמ"ש על
הצטרפותו להליכי ערר הנדונים לגבי אותה תכנית פוגעת אינה חורגת ממתחם הסבירות המצדיק התערבותו של בית המשפט

 

 אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר

 

 ערר 42/12 עדנה ואופיר ורדי נ' הו"מ לתו"ב קרית טבעון


אישור משרד הרווחה למעון חוסים לפי סעיף 63א לחוק התכנון והבניה, מהווה ראיה כי יש טעם ותועלת בהקמת המעון באזור מגורים

  ועדה מקומית לתכנון ובניה, כרשות ציבורית, מחויבת להתנהלות ראויה

 מאמר

פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב –

האם חובה עפ"י דין או רשות בלבד?!

 מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור

 

בימים אלה אושרה בוועדת השרים לענייני פנים ושירותים תמ"א 38/ 3, שתיכנס לתוקף לאחר הפצת הפרוטוקול לשרים, וככל שלא יוגש ערר על החלטת הוועדה.

כידוע, תמ"א 38, שנכנסה לתוקף לפני כ- 7 שנים (ביום 18.5.2005), הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המקנה זכויות בנייה נוספות ביחס למבנים שיאושר ויינתן היתר בנייה לגביהם למימוש זכויות הבנייה וחיזוקם על פיה, במטרה לעודד חיזוקם של מבנים שניתן היתר בניה להקמתם לפני ה- 1.1.1980.

הואיל וחיזוק מבנים, כנדרש בתמ"א 38, כרוך בעלויות והוצאות ניכרות המוטלות על בעל הקרקע, הרי שעל מנת לתמרץ ולעודד חיזוקם של מבנים מכוחה, פורסמו במהלך השנים מספר שינויים לתמ"א 38 (שינוי מס' 1 ושינוי מס' 2), במסגרתם הוענקו זכויות בניה נוספות ודרכים נוספות למימושן, בעת הוצאת היתר בנייה מכוח התמ"א 38 ביחס למבנים המחוזקים. תמ"א 38/ 3, המקנה אף היא זכויות בנייה נוספות, פורסמה לאחר שהמציאות הוכיחה כי על אף השינויים הקודמים שבוצעו לגבי תמ"א 38 במהלך השנים ותוספות הבנייה שהוענקו מכוחם, מעט מאד פרויקטים הבשילו לכדי בניה.

בנוסף לכך, במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38 נקבעו לגביה, מעת לעת, הקלות מיסויות בחוקי המס השונים, ואף הופחת החיוב בהיטל השבחה בגינה, עד כדי הענקת פטור מלא וקבוע בגין מימוש זכויות הבנייה מכוחה, וזאת מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב (להלן: "הוראת הפטור").

אלא מאי? למיטב ידיעתנו, ישנן רשויות מקומיות בודדות אשר לצערנו הרב פועלות בניגוד גמור להוראת הפטור ותכליתה הברורה, ומחייבות בעלי זכויות במבנים שחלה עליהם תמ"א 38, בהיטל השבחה בשיעור מלא (!), וזאת בעת מכירת זכויותיהם במבנים, ועוד בטרם מימשו כלל ו/או אושר להם לממש את זכויותיהם מכוח תמ"א 38. ולהלן נפרט.

כפי שכבר צוין במסגרת מאמרנו בעניין חיוב בהיטל השבחה מכוח תכניות מתאר ארציות, בעניין רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, שעסק בתכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק- תמ"א 18, קבע בית המשפט העליון כי חבות בהיטל השבחה נוצרת אף אם ההשבחה נגרמה למקרקעין בעקבות תכנית מתאר ארצית, שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, ולא רק עקב תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, כלשון סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התו"ב.

בנוסף לכך, כחוט השני העובר בפסיקות בתי המשפט בערכאות השונות ובהחלטות ועדות הערר, אף נקבע כי תכנית מתאר ארצית הינה תכנית מיוחדת, "המרחפת" מעל שטחה של המדינה כמעין "שיעבוד צף", ושההשבחה מכוחה, ככל שישנה, מתגבשת בפועל רק במועד הוצאת היתר בנייה מכוחה (כך נקבע, למשל, בערר (ת"א) 5619/05 חנה ואילן כהן, עו"ד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון, ובעש"א (ת"א) 217690-09 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב נ' מבטחים- מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים). קרי: בהיעדר היתר, אין כל השבחה ולכן אין כל חובת תשלום היטל השבחה מכוח התמ"א.

בהתאם לכך, בשורה של פסקי דין והחלטות, שניתנו בין היתר ביחס לתמ"א 18, תמ"א 32- שהינה תכנית מתאר ארצית למשק הגפ"מ, תמ"א 10/ ד/10- תכנית מתאר ארצית להקמת מתקנים סולאריים וכן תמ"א 38, נקבע כי אך ורק בעת הוצאת היתר בנייה מכוחן מתגבשת ההשבחה, או אז ניתן לחייב בעל קרקע בהיטל השבחה בגין ההשבחה שנוצרה לו מהתמ"א, ככל שנוצרה.

כן יצוין, כי קביעות אלה הוטמעו גם ברפורמה המוצעת בחוק התו"ב, בה נקבע במפורש לגבי תכניות נושאיות כדוגמת הנ"ל, כי החיוב בהיטל בגין השבחה הנובעת מהן תוטל על בעל הזכויות בעת הוצאת היתר בלבד כאמור.

דברים אלה יפים במיוחד בנוגע לתמ"א 38, שהינה תכנית מותנית, הקובעת במפורש כי האפשרויות למימוש תוספות הבניה מכוחה כפופות לחוות דעת מהנדס הועדה המקומית ולהחלטת הועדה המקומית, הרשאית ואינה חייבת לאשר תוספת בניה, לגבי מבנים שתמ"א 38 חלה עליהם.

נזכיר, כי ברוח דברים אלה נקבע גם בע"א 7664/08 עו"ד אסף ניב, כונס הנכסים על זכויות נ' נכסי נירד בע"מ ואח', שעניינו במועד היווצרות חובת תשלום היטל השבחה בגין תכנית הכוללת הקלות, כי: "החלטת הוועדה בנוגע להוספת שטחי השירות בדרך של הקלה, לא יצרה השבחה בנכס, שכן זו נוצרת רק לאחר אישור ההקלה…בהיעדר החלטה קונקרטית בבקשת הקלה שהוגשה, לא ניתן לומר כי ההחלטה הראשונית של הוועדה, בתוספת לתכנית, יצרה "פוטנציאל השבחה"… בסופו של הליך ההקלה, אפוא, יתכן וכלל לא תאושר ההקלה".

לא זו אף זו, בשונה מתכניות מתאר ארציות אחרות שניתן לחייב בהיטל השבחה מכוחן, בעת התגבשות ההשבחה כאמור, הרי שביחס לתמ"א 38 קבע המחוקק, במפורש, פטור מלא מתשלום היטל השבחה בעת התגבשותה, וזאת במסגרת הוראת סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב, הקובעת כי:

 "19(ב)  לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

  (10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח      

      תכנית כמפורט להלן:

          (א)    תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38);

   (ב)   תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה   (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה…".

כפי שניתן לראות, המחוקק שהיה ער לפסיקות בתי המשפט ולהחלטות ועדות הערר, קבע כי במועד בו מתגבשת ההשבחה מכוח תמ"א 38, הוא מועד קבלת היתר לבנייה מכוחה, יחול פטור מלא מחובת היטל השבחה בגין מימוש הזכויות מכוחה, וזאת נוכח תכליתה וחשיבותה הציבורית והלאומית הברורה ועל מנת להקל ולעודד ככל הניתן הוצאת היתרים המאפשרים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

חיזוק לכך ניתן למצוא בהיסטוריה החקיקתית של הוראת הפטור, שהוספה לחוק התו"ב בשנת 2011 במסגרת תיקון מס' 96 לחוק, והחליפה את הוראת סעיף 19(ב1) שנוספה לחוק התו"ב בשנת 2007, במסגרת הוראת שעה. שכן, בעוד שהוראת השעה קבעה כי במועד ההשבחה מכוח תמ"א 38, המתגבשת בעת הוצאת היתר בנייה, יוטל היטל השבחה בשיעור של 1/10 משיעור ההיטל בגין התמ"א, קובעת הוראת סעיף 19(ב)(10) לתוספת הנ"ל פטור מלא וקבוע מהיטל השבחה בגין השבחה שנוצרה בעקבות תמ"א 38. כל זאת במטרה להרחיב את ההקלות והתמריצים למימוש זכויות הבנייה וחיזוק המבנים מכוח תמ"א 38.

כך, גם בדברי ההסבר להוראת השעה צוין, כי היא נקבעה ע"י ועדת מנכ"לים, שהוקמה ע"י הממשלה, במטרה להמליץ על צעדים נוספים לעידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר אחת מהמלצות הוועדה הייתה לעודד חיזוק מבנים ע"י מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל, בשל השבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות בנייה שאפשרה התכנית. לאחר שגם בהפחתה ניכרת זו לא היה כדי להועיל, הותקנה הוראת הפטור במסגרתה נקבע פטור מלא וקבוע מהיטל השבחה, וזאת אך בגין השבחה שנובעת מתמ"א 38, כפי שעולה אף מדברי ההסבר לתיקון 96 לחוק התו"ב.

ואולם, למרות האמור לעיל, למיטב ידיעתנו ישנן ועדות מקומיות לתו"ב בודדות שאינן מפנימות ומתעלמות, לחלוטין וביודעין, מהוראות המחוקק המפורשות, וחרף הוראת הפטור ותכליתה המפורשת, ממשיכות הן בשלהן ומחייבות בעלי זכויות בהיטל השבחה בשיעור מלא (!) מכוח תמ"א 38, כשאף זאת בעת מכירת הזכויות במבנים הללו ועוד בטרם הוצא היתר בנייה לגביהם והתגבשה כלל ההשבחה מכוח התמ"א.

יתרה מכך, למיטב ידיעתנו, עמדתן והתנהלותן כאמור חוזרת ונשנית על אף שהיא זוכה לביקורות קשות מצד בתי המשפט וועדות הערר, הממליצים להן לחזור בהן מעמדתן ולהיצמד להוראות החוק הברורות, כפי שהתרחש, למשל, בעניין מבטחים הנ"ל ובערעור שהוגש על פסה"ד לביהמ"ש המחוזי במסגרתו נחתם הסכם פשרה.

אנו מניחים, כי עמדתן נובעת מפרשנות מוטעית לנוסח הוראת הפטור, ולפיה הפטור מהיטל בגין תמ"א 38 מוענק לכאורה אך בגין מימוש הזכויות בדרך של הוצאת היתר, בעוד שלא כך הוא, לגישתן, באשר למימוש זכויות בדרך של מכירה.

ואולם, בכל הכבוד וכפי שהוסבר לעיל, אנו סבורים כי זוהי פרשנות שלא עמדה כלל לנגד עיני המחוקק, המנוגדת לפסיקת ביהמ"ש העליון ולהחלטות וועדות הערר הנ"ל והחוטאת לתכלית תמ"א 38 על שינוייה והוראת הפטור. שכן, מהן עולה דווקא, כי המחוקק לא ביקש ליצור הבחנה כלשהי בין דרכי המימוש השונות, כי אם היה ער לכך שההשבחה מכוח תמ"א 38 נוצרת רק בעת הוצאת היתר בגינה, ולכן קבע כי במועד זה יחול הפטור בגין מימוש הזכויות מכוחה. זאת, ניתן ללמוד גם מהרפורמה בחוק התו"ב הקובעת פטור מלא מהיטל השבחה בגין תמ"א 38, ללא התייחסות לאופן המימוש ו/או למועד התגבשות ההשבחה.

כמו-כן, מאחר וגישתן של אותן ועדות מקומיות אף גורמת להטלת הוצאות כבדות על בעלי מקרקעין הנדרשים לנהל הליכים משפטיים לצורך קבלת הפטור מהיטל השבחה, הקבוע במפורש בדין, אנו בדעה כי יש להתנגד לה ואף להשית עליהן, במקרים אלה, את כל ההוצאות המשפטיות ו/או השמאיות וכיו"ב המוצאות ע"י בעל זכויות במקרקעין, עת הוא נדרש לנהל הליכים משפטיים/שמאיים לקבלת הפטור מהיטל השבחה כאמור.

למען הגילוי הנאות, נציין כי משרדנו מייצג בעלי זכויות שעל מקרקעיהם חלה תמ"א 38, לרבות בענייני היטל ההשבחה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תמ"א 38


שינוי מס' 3  לתמ"א 38


ועדת השרים לענייני פנים ושירותים, בראשות שר הפנים אלי ישי, אישרה בישיבתה מיום 20.5.2012 את שינוי מס'  3 לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן בהתאמה: "תמ"א 38" ו"שינוי מספר 3"). וזאת על פי המלצות המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 1.5.2012. החלטת הועדה תכנס לתוקף לאחר הפצת הפרוטוקול לשרים, וככל שלא יוגש ערר על ההחלטה.

תמ"א 38 אשר נכנסה לתוקפה כבר ביום 18.5.2005, עניינה כידוע, עידוד חיזוקם של מבנים שהיתר בניה להקמתם ניתן לפני 1.1.1980 וזאת באמצעות הענקת זכויות בניה למבנים הללו ותמריצים מיסויים  וכן מתן אפשרות להוצאת היתרי בניה מכוח תכנית זו, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת.

במהלך השנים פורסמו מספר שינויים לתמ"א 38 (שינוי מספר 1 ושינוי מספר 2) וזאת במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים מכוחה. ואולם, המציאות הוכיחה כי על אף השינויים שבוצעו במהלך השנים, מעט מאד פרויקטים הבשילו לכדי בניה, וודאי כך מחוץ לערים הגדולות.

במסגרת זו ומתוך כוונה להרחיב את היקפם של הפרויקטים הנבנים מכוח תמ"א 38 נערך שינוי מספר 3, אשר נועד להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים והוא עוסק במספר נושאים כפי שמפורט להלן.

תוספת זכויות בניה בהיקף כולל של עד 2.5  קומות:

על פי שינוי מספר 3 ניתנות זכויות בניה לתוספת של 2.5 קומות בסה"כ, בעוד שלפי תמ"א 38 המקורית ניתנה תוספת של קומה אחת. יצוין כי לרשות המקומית מוקנית הזכות לבחור האם להחיל את הגדלת הזכויות האמורה בתחומה.

הקלות בקווי בנין – עידוד נוסף להריסת מבנים שזקוקים לחיזוק:

שינוי 2 לתמ"א 38 אפשר הריסת מבנים שזקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש, בתוספת זכויות בניה מכוח התמ"א. ואולם, לאור העובדה שהבניה של המבנה החדש הייתה אמורה להתבסס על קווי הבניין התקפים היום, הדבר הפך ללא כדאי במקרים רבים. שינוי מספר 3 מאפשר הקלות רבות, כגון חריגה מקו בניין, שילוב זכויות בניה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו וזכויות מכוח התמ"א, כאשר המטרה הינה עידוד הריסה שהינה האפשרות המיטבית לחיזוק המבנה מבחינה הנדסית.

הוספת נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה:

שינוי 3 לתמ"א מאפשר תוספות בניה גדולות יותר, ומשכך גובר הצורך בביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה. לאור האמור, הוסף לתכנית נספח ובו פורטו מסמכים הנדסיים שמציגים את הפתרון ההנדסי שיבטיח עמידה בדרישות התקן לעמידות מבנים. מסמכים אלו יש להגיש לבחינת מהנדס הועדה המקומית בטרם קביעת דיון בבקשה להיתר.

ניוד זכויות – מתן זכויות במגרש אחר לצורך חיזוק מבנה שזקוק לחיזוק:

לאור העובדה שבחלק מהפרויקטים אשר יכולים לבצע חיזוק מבנים על פי תמ"א 38, לא ניתן לממש את התמ"א, כתוצאה ממגבלות שונות כגון מגבלות בניה לגובה בגין בטיחות טיסה, ובכדי לעודד חיזוקם של מבנים כאמור על אף שלא ניתן ליהנות במסגרת בנייתם מהזכויות הנוספות כולן או חלקן, נכלל בשינוי מס' 3 מנגנון של חיזוק מבנים ללא תוספת קומות וזאת בתמורה לתוספת זכויות במגרשים אחרים בתחום אותה הרשות המקומית. המנגנון כרוך בעריכת תכנית.

נראה כי שינוי מספר 3 יגדיל את הכדאיות הכלכלית לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38 בערי הלוויין שעד כה מימוש של קומה אחת לא היה כלכלי בהן, ודומה כי עם אישורו נראה בערים רבות יותר קידומם של פרויקטים הנבנים במסגרת תמ"א 38, הן פרויקטים מכוח תמ"א 38 שינוי 1 שעניינם חיזוק של מבנים קיימים תוך שדרוגם, והן פרויקטים הנבנים מכוח תמ"א 38 שינוי 2 שעניינם הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש תחתיו.

עם זאת, כעולה מהמאמר נשוא עלון זה, הרי שהדבר כרוך אף בהתנהלות ושיתוף פעולה שלך הרשויות, פטור מהיטל השבחה ומיסוי והקלות בתחומים שונים, לשם כך יהא על זרועות הרשויות לשתף פעולה שכן אי אחידות בטיפול תאיין את כל המאמץ.


פינוי בינוי

 

תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי),
תשע"ב-2012 – דרך הגשת בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו


כדרך נוספת להתגברות על המכשלות שמערימים הדיירים "הסרבנים" בפרויקטים מסוג "פינוי בינוי" נקבע בחוק מוסד של שמאי פינוי בינוי שתפקידו לבחון את כלכליות הפרויקט וטענת הקיפוח של הדיירים, להחלטתו ניתן משקל בבית המשפט, ויש בה כדי לכפות על המיעוט לקדם את הפרויקט.

בתוך כך, פורסמו ביום 16.5.2012 תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), תשע"ב-2012 (להלן: "התקנות") אשר עניינן הוא הסדרת דרך הפניה למינוי שמאי פינוי בינוי (להלן: "השמאי") וקביעת הנהלים בדיונים אשר בפניו.

בהתאם לתקנות, בעלי רוב מיוחס של דירות לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית במקבץ פינוי בינוי  או יזם בעסקת פינוי בינוי, יכולים לפנות ליו"ר הועדה לעניין מתחמי פינוי בינוי, בבקשה למינוי השמאי, לבחינת כלכליותה של העסקה המוצעת. על הפניה האמורה להיות מוגשת בטופס כמוגדר בתקנות אליו מצורפים מסמכים בהתאם לרשימה המפורטת בתקנות.

התקנות מגדירות את המועדים להגשת טענות הצדדים והתגובות אליהן כמו גם פרק הזמן עד לקיום הדיון בפני השמאי.

התקנות מגדירות, בין היתר, גם את סמכויותיו של השמאי ובכלל זאת, ביקור בנכסים, שמיעת עדים מומחים, דרישת המצאת מסמכים, מינוי מומחה ביוזמתו וכיוצ"ב.

באשר להחלטת השמאי נקבע, כי עליו ליתן החלטה מנומקת בכתב, בתוך 60 ימים מהדיון האחרון או מיום קבלת המסמך האחרון, ולהתייחס במסגרתה לדירות האופייניות, למצבן הקיים טרם ביצוע העסקה ולמצב כפי שצפוי להיות לאחריה. במסגרת זו על השמאי לקבוע האם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות הינה כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית, באילו תנאים תיחשב לכדאית.

על השמאי לשלוח לצדדים את החלטתו ולהעבירה גם למשרד המשפטים לפרסום באתר שלו, וזאת ללא ציון פרטי הצדדים או פרטי הנכס.

על צד שסבור כי שווי דירתו עולה על שוויה של דירה אופיינית, להעביר לשמאי וליזם טענותיו בכתב ויכול הוא לצרף לכך שומה, היזם רשאי להגיש את עיקרי טענותיו ושומה מטעמו. השמאי רשאי לתקן או להשלים את החלטתו וזאת על פי פניית אחד הצדדים ולאחר שניתנה לצד האחר הזדמנות לטעון טענותיו.

נראה כי בתקנות האמורות ובחוק אשר מכוחן הן הותקנו יש כדי ליצור את האיזון הראוי בין קידומם של פרויקטים של פינוי בינוי והימנעות מסחטנות של דיירים זאת תוך בחינה אובייקטיבית של ההיבטים הכלכליים ושמירה על האינטרסים של הדיירים.

נציין כי לאחרונה קורמת עור וגידים פסיקה המחייבת בפיצויים דיירים סרבנים, לנו ברור כי סנקציה זו הינה המנוף האמיתי לגרום לדיירים לשקול פעמיים התנגדות לפרויקט, המנגנון השמאי האמור לעיל יסייע להבהרת השאלה של כלכליות הפרויקט כאמור לעיל.

 

הפקעות


 כינון ועדת השגות על שומות מקרקעין במשרד המשפטים- סעיף 9א לפקודת הקרקעות
(רכישה לצורכי ציבור)(תיקון מס' 3)

 

בימים אלה הושלם תהליך איוש ועדת ההשגות על שומות מקרקעין במשרד המשפטים, אשר הקמתה נקבעה בסעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (תיקון מס' 3) (להלן: "פקודת הקרקעות").

סמכויות וועדת ההשגות, הינן הסמכויות אשר היו נתונות עד ליום 14.2.2010 (מועד תיקון פקודת הקרקעות) לבית המשפט המחוזי, היינו סמכות הוועדה הינה לדון ולהכריע בסכסוכים בין האזרח והרשות (לרוב מע"צ, רכבת ישראל, רשות מקרקעי ישראל וכיוצ"ב) בדבר פיצויים בגין הפקעות לפי פקודת הקרקעות בלבד, אשר הודעות עליהן פורסמו החל מיום תיקון הפקודה (14.2.10) ואילך.

כאשר עסקינן בהפקעות מכוח פקודת הקרקעות, אשר הודעות עליהן פורסמו מיום תיקון הפקודה, הרי שבפני בעל הזכויות, אשר קיבל הצעה בדבר שיעור הפיצוי מהרשות המפקיעה, עומדות שתי אופציות להשיג על שיעור הפיצוי המוצע ע"י הרשות המפקיעה: (1) פנייה בתוך 90 יום ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע (2) השנייה- הגשת השגה לוועדת ההשגות בתוך 90 יום.

נציין כי לוועדת ההשגות ולשמאי מכריע סמכות מקבילה לדון באותם נושאים. בעל הזכויות רשאי לבחור אם להשיג בפני ועדת ההשגות או בפני שמאי מכריע.

כמו כן , תנאי לדיון בפני שמאי מכריע הוא כי כל המשיגים באותה הודעת הפקעה יבקשו את הכרעתו של השמאי מכריע. לא פנו כל בעלי הזכויות לשמאי המכריע תהיה הסמכות לוועדת ההשגות בלבד.

האנשים שמונו לחברים בוועדת ההשגות :

(1) יושבי ראש ועדה שמונו – יאיר חסדיאל; רחל בירנבאום.

(2) שמאי מקרקעין מטעם המדינה – טל אלדורטי – השמאי הממשלתי הראשי; שמאים מטעם השמאי הממשלתי הראשי; אור לוי; משה שדמי ; יהושוע גולדברג; אייל מידן.

(3) שמאים מכריעים שמינה יושב מראש מועצת שמאי המקרקעין – דורית פריאל; לבנה אשד; רן וירניק; אבישי זיו ; אמנון נזריף שושנה שרביט שפירא; ניסים פרימו ; משה נדם; יצחק ברמן; נורית ג'רבי ; אייל יצחקי.

נציין כי קיימת ביקורת על האיוש וההרכב של הועדה, שמורכבת בעיקר באנשי המערכת ולא מהשוק הפרטי, עובדה שעשויה להוביל להתבוננות שונה ואנו סומכים ידינו על הועדה לשקול את השיקולים המתאימים של כל הצדדים בצורה מאוזנת.


מיסוי מקרקעין


תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה) (תיקון), התשע"ב- 2012


ביום 23.05.2012 פורסם ברשומות תיקון חדש לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה) (תיקון), התשע"ב- 2012, הקובע כי מוכר דירה חדשה ידווח לממונה ממשרד השיכון והבנוי בתוך ארבעים ימים, במקום שבעה ימים, כפי שהיה עד כה.

הנהלת משרד השיכון והבנוי ביצעה בדיקות של הדיווחים על המכירות כפי שבוצעו עד כה, על מנת לנסות להקל ולפשט את התהליך ובכך להטמיע את חובת הדיווח. לפיכך הוחלט על הארכת תקופת הדיווח והתאמתה לתקופה הקבועה לדיווח ברשויות המס על מכירת דירות יד ראשונה ושניה, דהיינו 40 יום.

אנו מברכים על התיקון, פרק הזמן הקצר לא היה סביר והוביל לכך שנאלצו לנהל פניות רבות להקלות וארכות, חקיקה לא סבירה מובילה בהכרח לעומס על המערכת ולאו דווקא ליעילות.


מנהל מקרקעי ישראל


חוק רשות מקרקעי ישראל (תיקון מס' 9), התשע"ב – 2012


בחודש מאי 2012 נכנס לתוקפו תיקון מס' 9 לחוק רשות (מינהל) מקרקעי ישראל שעניינו תיקון לכללים בדבר פרסום החלטות הרשות כך ובמטרה להגביר את השקיפות והנגישות הציבורית להחלטות הרשות, עוגנו בחקיקה הכללים לפרסום החלטות מועצת הרשות באתר האינטרנט שלה. בתוך כך נקבע כי חלה חובת פרסום על כל אחת מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל כמו גם החלטות הועדות שלה באתר האינטרנט וברשומות בכפוף למספר סייגים בעטיים הפרסום עלול לפגוע בצד שלישי כגון במקרים שיש בהם חשש לפגיעה בקשרי החוץ והביטחון כמו גם פגיעה בפרטיות, בנוסף ניתן לרשות שיקול דעת שלא לפרסם במגוון מקרים נוספים הכוללים מידע שהוראות סע' 9 (ב) לחוק חופש המידע חלות לגביו.

כמו כן, במטרה לצמצם את הסייגים נקבע כי בהוראות הסייגים אין כדי לפגוע במבקש מידע על פי סע' 11 לחוק חופש המידע, דהיינו מסירת מידע חלקי בהשמטת פרטים חסויים.

ברי הוא כי מדובר בתיקון מתבקש ומבורך, אינספור ההחלטות של המינהל הינן תעלומה לכל בעלי המקרקעין, ואף לעוסקים בתחום אין שליטה בהחלטות המינהל, חשיפה מלאה הינה שלב ראשון בידע וממילא גם תוביל בהכרח להתנהלות מבוקרת יותר של המינהל.

 

עדכוני פסיקה

ע"א 2881/10 אלי לוי ואח' נ' מנהל מס שבח רחובות בפני בית המשפט העליון בשבתו
כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' הרכב הש' א' רובינשטיין , י' עמית, נ' סולברג


ב"כ המשיב: עו"ד עמנואל לינדר

 

 

המבחנים להגדרת "ביטול" עסקה במקרקעין לעניין החזר המס ובפרט בעסקאות באגוד מקרקעין

 

המערער הקים חברה לצורך פעילות בתחום הבניה. במועד ההתאגדות הוקצו למערער 100 מניות. כחודשיים לאחר מכן, הוקצו לבעלה המנוח של המערערת 100 מניות  בתמורה להעמדת הלוואת בעלים לחברה. לאחר מכן רכשה החברה זכויות במקרקעין. לאחר מספר חודשים נפטר המנוח ומניותיו עברו לידי המערערת. המערערת חתמה עם המערער על הסכם להעברת המניות בתמורה לקבלת הסכום שהושקע כהלוואת בעלים בתוספת סכומים נוספים שהוגדרו כהפרשי ריבית והחזר הוצאות. מנהל מס שבח החליט כי העברת המניות למערער נחשבת פעולה באיגוד מקרקעין ומחויבת במס. המערערים טענו כי יש לראות בהסכם העברת המניות משום ביטול עסקת הקצאת המניות ולא עסקה נפרדת וחדשה.

בית המשפט ניתח את סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין לעניין השבת מס, לפיו יש צורך בשלושה מרכיבים כדי שהפעולה תחשב כביטול עסקה ולא כמכר חוזר. הראשון כי המדובר בביטול אמיתי וכן, השני כי העסקה שבוטלה היא מכירת זכות במקרקעין (או פעולה באיגוד) והשלישי, כי בגין העסקה המבוטלת שולם מס. בית המשפט קבע כי המקרה הנדון לא עונה על התנאים השני והשלישי שכן עסקת הקצאת המניות נערכה טרם הפיכתה של החברה לאיגוד מקרקעין דהיינו, אין המדובר בביטול עסקה במקרקעין (או באיגוד מקרקעין) כמו כן מאחר ולא היה מדובר בעסקה במקרקעין לא נדרשו הצדדים לשלם מס וממילא לא מתקיים גם התנאי השלישי כי שולם מס (או נוצרה חבות במס).

לגבי התנאי הראשון, ביטול כן ואמיתי קבע בית המשפט כי המבחן הוא החזרת המצב לקדמותו דהיינו האם לאחר "הביטול" חזר המצב לקדמותו באופן מלא. בנדון הסכם העברת המניות לא החזיר (ויתכן שלא יכול היה להחזיר) את הגלגל לאחור בצורה מלאה.

בית המשפט הדגיש, כי המדובר בביטול הנובע מהחלטת הצדדים לחזור בהם מן המכירה (ולא ביטול בשל פגם ברצון וכו'), החלטה כזו, כנה ככל שתהיה, אין היא פטורה בלא כלום וההכרה בה לצרכי השבת מס, אינה מסורה לחלוטין לרצון הצדדים והיא כפופה לבחינה נוספת ובין היתר האם העסקה טרם שלחה שרשים ולא נקלטה בקרקע של המציאות, כי אז יכולה העסקה החדשה להתיישב עם בטולה של העסקה הראשונה

כן ציין בית המשפט כי ההכרעה באם מדובר בביטול או במכר חוזר תלויה גם בפער הזמנים בין שתי הפעולות וכן לתמורה המשולמת "בפעולת  הביטול", כאשר בנדון שולמה תמורה גבוהה יותר מזו ששולמה בהקצאה והפער מהווה אינדיקציה לסיווג העסקה כמכר חוזר.

בית המשפט הדגיש כי הקביעה האם הביטול הינו ביטול אמיתי או מכירה חוזרת איננה נמדדת בנקודת הזמן של הביטול עצמו שכן במועד זה תמיד יש לצדדים רצון כן לבטל את הפעולה מסיבות שלהם. המבחן הוא האם העובדות החדשות שלא היו ידועות לצדדים במועד כריתת ההסכם גורמות לכך שהם לא התכוונו ליצור 'מכירה' מלכתחילה, או שהיתרון בפעולת הביטול נולד מאוחר יותר ואזי מדובר בפועל במכר חוזר.

כן ציין בית המשפט את העובדה כי בנדון הצדדים לעסקה השתנו ויש בכך לתמוך כי המדובר בעסקה חדשה ולא ביטול של העסקה הראשונה.

בהערות בשוליים חזר בית המשפט על עמדתו כי ערעור על החלטת ועדת ערר אין מקומו בבית משפט העליון וראוי היה לקבוע כי הערעור יהיה בפני בית משפט מחוזי כפי שהדבר נקבע לדוגמא בערעור על החלטת ועדת ערר לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים.

סוף דבר, נדחה הערעור.

 

הערת המערכת:

אנו סבורים כי יש לשקול את האבחנות לגבי הגישה, לדעתנו בכל מקום בו אכן התקבלה החלטה לבטל את העסקה מטעמים כנים, ואף אם מדובר בטעמים כלכליים, הרי שמן הדין והצדק הייתה אפשרות לבטל את העסקה ולהשיב את המס, צריך להשוות בין האפשרות לבטל חוזה מבחינת דיני החוזים לבין דיני המס.

בר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ ואח' נ' הו"מ לתכנון ולבניה פ"ת

בפני כב' הש' ע' פוגלמן בבית המשפט העליון

 

ב"כ המשיבה: עו"ד יעקב ברכה

 

קיזוז הפרשות לצרכי ציבורי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחישוב היטל ההשבחה

תביא ל"כפל פיצוי"

 

עניינה של בקשת רשות הערעור הוא דחיית ערעור המבקשים על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה על שומה מכרעת בהיטל השבחה שהתקבלה אצלם, בה קבע השמאי המכריע כי לצורך חישוב היטל ההשבחה החל על מגרשי המבקשים אשר הוקצו להם בתכנית איחוד וחלוקה, תחושב ההשבחה לפי ההפרש בין שווי המגרש לשווי החלק היחסי מהחלה המקורית לפי ייעודה הקודם בגינו ניתן המגרש.

המבקשים נכנסו לתכנית האיחוד והחלוקה עם מקרקעין אשר היו בשווי 6 מיליון ₪ והוקצו להם מגרשים בשווי 16 מיליון ₪, כך שההשבחה עמדה על 10 מיליון ₪ הימנה נגזר היטל ההשבחה בגובה 50%. על החלטה זו של השמאי המכריע הגישו המבקשים ערעור לפני בימ"ש מחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים אשר דחה את הערעור ועל החלטה זו הגישו המבקשים הבקשה דנא.

בענייננו בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי על אף נטילתם של מקרקעי המבקשים באופן פיזי אין פירושה כי זכותם נפגעה, מאחר והמבקשים כבר פוצו בגין נטילת המקרקעין בקבלם מקרקעין חדשים במקומם, כשעל רכיב זה של "השבת המצב לקדמותו" הם אכן לא מוסו. המיסוי אשר הושת עליהם הינו בגין ההפרש שבין הזכויות ולכן מתן פטור מהיטל השבחה אף על הפרש זה יהווה לדידו של ביהמ"ש "פיצוי כפול".

בית המשפט אזכר את פרשת בראון (עע"ם 5839/06 בראון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה המרכז (לא פורסם, 25.09.2008) שם נקבע כי דיני הפקעה הכללים מחייבים פיצוי בגין "הפקעת יתר" שנועדה לצרכי ציבור במסגרת של נטילת זכויות בדרך של איחוד וחלוקה, אולם כאשר לנטילה זו מתלווה הענקת זכויות חלופיות אשר עולות בערכן על הפגיעה לא קמה זכות לפיצוי נוסף.

לפיכך, בית המשפט קבע כי שיטת חישוב זו היא הראויה למקרים בהם במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש, ניטלו מקרקעין מעם בעליהם, תוך כדי שהושבחו המקרקעין הנותרים בשווי העולה על שוויה המקורי של הנטילה.

 

הערת המערכת:

אין ספק כי הלכת בראון האמורה חוללה מהפך חשיבה, מדובר בפסק דין קצר אשר עוד יתברר רבות בהמשך הפסיקה, נציין כי גם הטענה הנגדית לפיה על מרכיב הפיצוי בתוך הסכום הכולל של ההשבחה יש בה לדעתנו ממש, הרשות הונחתה להפקיע עד 40%, אמנם היא יכולה להפקיע מעבר לכך, אולם זאת כנגד פיצוי, הפיצוי בענייננו ניתן בזכויות, אבל הטלת היטל השבחה על אותן זכויות גם בחלק שניתן כפיצוי, סותרת את העיקרון האמור.

אין ספק כי בית המשפט הושפע מהסכומים הניכרים נשוא המקרה, ועל כך פסיקתו.

 עמ"נ 42927-09-11 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" ואח' נ' הו"מ לתו"ב י-ם
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' נאוה בן אור

ב"כ המשיבה: עו"ד שלום זינגר ועו"ד גדי רובין


תביעה על פי סעיף 197 לחוק התו"ב צריכה להיתמך בחוות דעת שמאית מנומקת ורצינית

 

בימים אלה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בירושלים בשבתו כביהמ"ש לעניינים מנהליים בעניינו של ערעור מנהלי, אשר הוגש על ידי תלמוד תורה כללי, הישיבה הגדולה "עץ חיים" ואח' שהינם בעלים של מקרקעין המצויים בשכונת עץ חיים בירושלים, שהינה שכונה המצויה בכניסה לירושלים. שטחם הכולל של המקרקעין הינו כ-4 דונם. מרבית בתיה של השכונה הוותיקה נהרסו ובמקומם הוקמו מבנים מודרניים כגון מבנה התחנה המרכזית החדשה, בניין רשות הדואר ועוד. שלושה מתוך המבנים המקוריים עומדים על תילם. בניינים אלה מאוכלסים. השימוש העיקרי בהם הוא למגורים, ושתי יחידות בלבד משמשות למשרדים. על פי תב"ע קיימת הבניינים מיועדים להריסה.

הערעור הוגש על החלטה של ועדת הערר המחוזית , בה נדחה עררם של הבעלים/המערערים על החלטת הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים, שדחתה את תביעתם לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, בשל שתי תכניות מתאר מקומיות, הפוגעות לטענתם במקרקעיהם. התכניות בהן מדובר הן התכניות העיקריות של הרכבת הקלה וגשר המיתרים (תכנית 8000 ותכנית 9999). בערעורם ביקשו המערערים כי ביהמ"ש יורה על החזרת הדיון לוועדת הערר על מנת שזו תעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 198 לחוק התו"ב ותמנה שמאי מכריע.

תחילה חזר ביהמ"ש על הלכות קודמות בעניין התנאים להוכחת תביעה עפ"י סעיף 197 לחוק התו"ב. בתביעות כגון דא על התובע להוכיח מספר תנאים מצטברים: שווי הקרקע לפני הפגיעה הנטענת; שוויו של הפוטנציאל התכנוני הממשי (אם יש כזה); שווי הקרקע לאחר הפגיעה הנטענת; כי הפגיעה הנטענת הינה בתכונותיהם של המקרקעין וכי היא מן הסוג המזכה בפיצוי וכי יש קשר סיבתי בין הפגיעה הנטענת לבין ירידת הערך. את התביעה לפיצויים יש להוכיח באמצעות חוות דעת שמאי הנסמכת על ראיות ונתונים מהימנים והמנומקת באופן רציני.

במקרה הנדון הציגו המערערים שתי חוות דעת שמאיות, שאף אחת מהן לא הציגה תשתית לכאורית מינימאלית לביסוס תביעתם. ביהמ"ש קבע, בין היתר כי שמאי המערערים בחנו את הפגיעה במקרקעין שלא על פי "כלל השימוש המיטבי" (משמעו של הכלל הוא כי על תובע מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב לבסס תביעתו על יסוד ההנחה ששיעור הפגיעה הנטען הוא לאחר מיצוי מלוא הזכויות במקרקעין במסגרת התכנית הפוגעת. יתכן שבעקבות התכנית תהא פגיעה במקרקעין עפ"י השימוש הקיים, אולם בשימוש המיטבי- מיצוי הזכויות עפ"י התכנית החלה- יפחת שיעורה). במקרה הנדון, לאחר בחינת העובדות, קבע ביהמ"ש כי המערערים לא הוכיחו במה נפגעו המקרקעין כתוצאה מהתכנית הפוגעת, עפ"י התכנית הפוגעת וכלל השימוש המיטבי, שכן השימוש במקרקעין הנעשה כיום, על דרך של מספר דירות למגורים בבניינים רעועים, המושכרות לדיירים מוגנים, אינו בבחינת שימוש מיטבי.

עוד קבע ביהמ"ש כי קביעה שמאית דומה לעובדה ולא לטיעון משפטי, ועל כן, ספק אם בשומת מקרקעין ניתן לטעון טענות שמאיות חלופיות.

ביהמ"ש בפסק דינו חזר והדגיש אף כי על פי פסיקות ביהמ"ש העליון, הכלל הוא כי חוות דעת, העומדת ביסוד תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב צריכה להיות מנומקת ורצינית.

בנוסף חזר ביהמ"ש על קביעות קודמות שנקבעו הן על ידי ועדות הערר והן על ידי בית המשפט העליון בכל הנוגע לטענות באשר להשפעה פסיכולוגית שנוצרת בשל התכנית החדשה: ביהמ"ש חזר וקבע כי אין מקום להכיר בירידת ערך שנובעת אך ורק מחשש פסיכולוגי, ללא הוכחת הפגיעה בפועל, כמקנה פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, שכן הפיצוי הוא על הפגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית, ולא על ירידת ערכם בשל גורם המצוי מחוץ לתכונותיהם האובייקטיביות.

בסיכומם של דברים ביהמ"ש המחוזי דחה את הערעור המנהלי ואף הגדיל לעשות וחייב את המערערים בתשלום הוצאות ושכר טרחה לוועדה המקומית בסך של 100,000 ₪ (סכום נכבד ביותר), שכן הגיע למסקנה לפיה המערערים לא עמדו בנטל להוכיח את תביעתם, ובדין החליטה ועדת הערר לדחות את הערר מבלי למנות שמאי מכריע.

הערת מערכת:

אין ספק כי החלטות הערכאות בעניינן של תביעות הפיצויים על פי סע' 197 לחוק מושפעות מהלך רוח מחמיר והולך עם התובעים, הדבר בא לידי ביטוי בדרישת נטל גבוה של הוכחה לצורך הרמת הנטל, אם בעבר היו נדחות תביעות מועטות עקב אי הרמת נטל, וזאת אף טרם העברה לשמאי, כיום חלק נכבד נדחות, הדבר מחייב הגשת תביעות נתמכות בחוות דעת שמאיות מנומקות ומפורטות כבר בשלב הראשוני, כך גם ולמרות שההחלטות שבות על כך שניתן להגיש חוות דעת מומחים נוספים רק בפני השמאי, נראה כי לעיתים לא יהיה מנוס מלהגישם כבר בשלב המקדמי של הגשת התביעות.

נציין כי אנו מצפים שגם אם תשמר הגישה האמורה בעניין דחיית טענות על אלמנט פסיכולוגי, הדבר צריך לבא גם לידי ביטוי בעניינן של תביעות השימור, ודחיית טענות הועדות המקומיות על כך שניתן לנכסים "מיתוג", שאין ספק שאין "פסיכולוגי" הימנו.

 

עת"מ 35296-06-11 אל על אגודה שיתופית חקלאית ברמות השבים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית – מחוז מרכז


בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' זהבה בוסתן 


מחסן למיון ביצים – שימוש חקלאי לכל דבר

עניינה של העתירה בקשה להיתר להקמת מחסן למיון ושווק ביצים על קרקע חקלאית.

לבקשה הוגשו התנגדויות. ההתנגדויות נדחו על ידי הועדה המקומית שאישרה את הבקשה. המתנגדים עררו לועדת הערר. ועדת הערר קיבלה את הערר. ועדת הערר קבעה כי השימוש המבוקש אינו תואם את התכנית החלה על המקרקעין. ועדת הערר הפנתה לסעיף בהוראות התכנית, המפרט מהם השימושים המותרים לחקלאות. לדעת ועדת הערר, מחסן ובית אריזה לביצים אינם נכללים בגדר השימושים המפורטים באותו סעיף כשימושים מותרים. ועדת הערר קבעה כי יש לאבחן את המקרה דעסקינן מהמקרה בעת"מ (ת"א) 2827/08 תנובה – מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית נ' עיריית פתח תקווה, תק-מח 2009(3), 4270 (להלן: "פס"ד תנובה") מאחר  והתכנית בענייננו  אינה מפנה באופן גורף לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה (כפי שמפנה פס"ד תנובה), אלא קובעת מטרות ספציפיות לשימוש חקלאי המפורטות בהוראות התכנית וכאמור אינן כוללות לדעתה שימוש של מחסן ובית אריזה. על החלטת ועדת הערר, הוגשו העתירות.

אחת הטענות שעלו בפני בית המשפט היתה כי תרופתו של מי שסבור כי היתר ניתן שלא כדין היא בפניה לבג"צ ולא בהגשת ערר לועדת הערר.  בית המשפט פסק כי בסמכות ועדת הערר, בהיותה מוסד תכנוני רחב היקף, לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית, ומשמוגש ערר על החלטת הוועדה המקומית אין ועדת הערר מוגבלת לבחינת חוקיות וסבירות ההחלטה בלבד.

באשר לפרשנות התכנית, קבע בית המשפט, כי יש לדחות את הפרשנות אותה העניקה ועדת הערר לתוכנית. בית המשפט קבע כי מה שלא נאסר בתכנית והוא בבחינת שימוש חקלאי, מותר. בית המשפט קבע כי פרשנות ועדת הערר אינה מתיישבת עם התכלית הראויה של התכנית לאפשר בנחלה עיבודים חקלאיים, בנייני משק חקלאי ומגורי הבעלים, ועם הנוהג להתיר מבני משק לא רק לצורך החזקת בעלי חיים. משקבע שהתוכנית מתירה הקמת מבני משק מכל סוג שהוא, בכפוף לתנאים ולמגבלות המפורטים בתכנית, נדרש בית המשפט לשאלה האם השימוש המבוקש- מחסן למיון ביצים – עונה להגדרה של שימוש חקלאי. בית המשפט אימץ את האמור בפס"ד "תנובה" ביחס לכך ששינוי העיתים וההתקדמות הטכנולוגית נותנת אותותיה גם בחקלאות ושיטות חדשות תופסות את מקומן של השיטות הישנות והחקלאות היום מתועשת ברובה אך אין בכך כדי לשנות את אופי ומהות העיסוק החקלאי. לכן קבע בית המשפט כי השימוש למחסן למיון ביצים הנו שימוש חקלאי המותר על פי התכנית. לפיכך, קיבל בית המשפט את העתירה.

הערת מערכת:

גישת בית המשפט תומכת בהתייחסות לפרשנות התכניות תוך התחשבות בקדמה, בית המשפט נוקט בכך שיש לפרש חקלאות המוזכרת בתכנית כפי שהינה מובנת היום ולאו דווקא ביום שאושרה התכנית הותיקה, רוח זו באה לידי ביטוי כיום גם בהתייחסות לשימושים אחרים כגון תעשייה ואילך, אנו מברכים על גישה זו, אין לנו ספק כי אריזת ומיון ביצים הינו שימוש חקלאי, שיש לבצעו באיזורים שיועדו לכך.

עמ"נ 183/09 הו"מ לתכנון ובניה פ"ת נ עמותת כנס הבפטיסטים בישראל ואח' ,

בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, כב' סגנית הנשיאה הש' מיכל רובינשטיין


ב"כ המשיבה 1: עו"ד צבי שוב ויפעת בן אריה


החלטת ועדת הערר לדחות את בקשת הועדה המקומית להקפיא את המשך בירור הערר בפניה לרבות קידום מינוי שמאי מכריע לאחר שכבר הוחלט למנותו חרף הודעת היועמ"ש
על הצטרפותו להליכי ערר הנדונים לגבי אותה תכנית פוגעת אינה חורגת ממתחם הסבירות המצדיק התערבותו של בית המשפט

אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר

עניינו של ערעור זה שהוגש ע"י המערערת הו"מ (להלן בהתאמה:"הערעור","הו"מ") נסב על החלטת ועדת ערר אשר קבעה כי אין להיעתר לבקשת הו"מ להורות על הקפאת מינויו של השמאי המכריע לאחר שזאת כבר החליטה למנותו עד להכרעה בהליכי ערר אחרים שלטענת הו"מ קשורים בערר נשוא הערעור.

המשיבה 1, עמותת כנס הבפטיסטים (להלן – "העמותה") הינה בעלת מקרקעין הממוקמים בסמיכות לכפר הבפטיסטים, ממזרח וממערב לכביש 40 דרומית לכביש 5 הגישה לו"מ עוד בשנת 2004 תביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעיה עקב תכנית תמ"מ 3/21 שאושרה בשנת 2003 (מדובר בתכנית החלה על שטח גיאוגרפי משמעותי המצוי בתחום שיפוטן של מספר ועדות מקומיות (להלן – "התכנית") וזאת מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן – "החוק").

טענת העמותה הייתה כי התכנית משנה את ייעוד הקרקע מחקלאי בעל פוטנציאל מוכח הסמוך לשימושים חורגים ותכניות בנין עיר מקודמות, לייעוד של גן-לאומי,  וכי שיעור הפיצוי בגין הפגיעה בהם נגזר משאלת הפוטנציאל הגלום בה. בתשובה טענה הו"מ כי התכנית אינה משנה ייעודים כי אם מתווה מדיניות תכנונית כוללת ולכן אינה פוגעת במקרקעין ומשכך התביעה נדחתה ע"י הו"מ. בשל כך הגישה העמותה ערר לועדת הערר שלאחר ששמעה את טיעוני הצדדים קבעה כי השאלה המצויה במחלוקת הינה "האם במצב קודם היה פוטנציאל תכנוני בכל אחד משני המתחמים ממזרח וממערב לכביש 40 ומהו אותו פוטנציאל ממנו ניתן לגזור את שווי המקרקעין ערב אישור התכנית נשוא הערר". זאת כאשר קודם לתכנית, ביחס לחלק מהקרקע , קדמה העמותה תכניות להסבת ייעוד לתעשייה ומסחר, ואחת מהן אף הומלצה להפקדה. עם זאת התכנית סווגה את מרבית מקרקעיה של העמותה כ"גן לאומי" וכ"נחל וסביבותיו" באופן המונע שימושים אלו.

בשלב כלשהו הרכב ועדת הערר הוחלף,  אולם עם מינוי הועדה הנוכחית התחדשו ההליכים בערר אותו הגישה העמותה (בניגוד לעררים דומים בשל תמ"מ 21/3 אשר בהם טרם החל הדיון) ונוכח העובדה כי באותה עת סברו העמותה והו"מ יחד כי מיצו את טענותיהם בתיק הערר המתנהל בניהם והן בשל ייחודו, הגישו בקשה בהסכמה לפיה אין צורך בקיום דיון נוסף בתיק הערר דנן ומבוקשת הכרעת הועדה. ועדת הערר קבלה את הבקשה ולאחר מכן קבעה לגופו כי נוכח ההבדלים המשמעותיים בין חוו"ד שמאי הצדדים בדבר קיומו והיקפו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין נשוא הערר, מן הראוי למנות שמאי מכריע שמינויו יקודם במידת הניתן בהסכמת הצדדים.

ואולם בטרם הגיעו הצדדים להסכמות בדבר זהות השמאי המכריע, נתנה ועדת הערר החלטה כללית על ביטול כל הדיונים בתיקים הקשורים לתכנית ודחיית הדיונים בהם להמשך, וזאת לאור הודעת היועץ המשפטי לממשלה לפיה בכוונתו להתייצב לדיון בפני ועדת הערר בכל העררים הנדונים לפניה לגבי התכנית ובהתאמה עליו ללמוד את כל התיקים ולאחד את הדיונים בהם.

לאור זאת הגישה הו"מ בקשה לועדת הערר בה נתבקשה הועדה להקפיא את המשך בירור הערר בפני השמאי המכריע וזאת עד לקבלת עמדת היועמ"ש. ועדת הערר דחתה את בקשת הו"מ מהטעם שהחלטתה למנות שמאי מכריע סוגרת את תיק הערר הנדון בפניה ואין בסמכותה לפתוח את התיק ולהשיבו אליה, וכי המחלוקות בין הצדדים דורשות התייחסות שמאית מקצועית, זאת בניגוד ליתר העררים שהדיון בפני ועדת הערר טרם החל באותה עת וכן קיים בערר דנן ייחוד שלא קיים בתיקים אחרים. על החלטה זאת הגישה הו"מ את הערעור שבפנינו.

השאלה המרכזית שנצבה בערעור דנא, היא האם החלטת ועדת הערר לדחות את בקשת הו"מ להקפיא את המשך בירור הערר בפני שמאי מכריע, חרגה ממתחם הסבירות או לקתה בפגם מנהלי אחר המצדיק התערבות בית משפט זה בהחלטה.

תחילה שב ביהמ"ש על ההלכה פסוקה לפיה ביהמ"ש לא יתערב בשיקול דעתן של הרשויות המוסמכות כאשר הן מפעילות סמכויותיהן תוך הפעלת שיקו"ד המסור להן, אלא אם נפלו בהחלטותיהן פגמים מתחום המשפט המנהלי כגון אפליה וכו'.

בהמשך לכך ציין ביהמ"ש כי ועדת הערר הינה מוסד מעין שיפוטי בעל סמכות מקורית לדון ולהחליט מחדש בסוגיה המובאת בפניו ומכאן שערעור לביהמ"ש בהתאם לסעיף 198 (ז) לחוק כנגד החלטת ועדת הערר בערר שהוגש על החלטת הו"מ בעניין תביעה לפיצוי לפי סע' 197 לחוק הוא למעשה ערעור שני וכי ביהמ"ש זה אינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיה השיפוטיות של ועדת ערר בשאלת הזכאות לפיצוי ואינו בא להחליף את שיקול הדעת המקצועי של חבריה בשיקול דעתו. בית המשפט בוחן את אופן הפעלת שיקול הדעת והאם ההחלטה שנתקבלה מצויה בגדר מתחם הסבירות.

לאחר שביהמ"ש סקר את טענות הצדדים אחת לאחת הגיע למסקנה כי היועמ"ש מבקש בטיעוניו להרחיב את יריעת המחלוקת המשפטית שבין הצדדים מתוך כוונה להוביל לשינוי בדין העומד בבסיס ההחלטה.

לפיכך גרס ביהמ"ש, כי תמונת הדברים היא שהו"מ תוקפת את החלטת ועדת הערר מתוך מטרה שבסופו של יום תשתנינה ההנחיות שנתנה ועדת הערר לשמאי שמינויו הוקפאו לעת עתה. זאת למעשה תוך הרחבה מאוחרת של חזית הדיונים בערר בניגוד להסכמה כי תינתן הכרעה בערר בהסתמך על הדין אותו ראו הצדדים לנגד עיניהם ומתוך תקווה לשינוי עתידי של הדין. בנסיבות אלה קבע ביהמ"ש כי אף אם יצא מנק' הנחה כי השתלשלות העתידית בדבר קבלת החלטה עקרונית כמבוקש ע"י היועמ"ש תענה על תקוותיה של הו"מ, הרי שברי הוא כי לא יהא בכך כדי לשנות את החלטת המינוי, על תכניה, באופן אוטומטי. כיוון שכך ציין ביהמ"ש כי בקשת הו"מ להקפיא את הבירור בפני שמאי מכריע, כשלעצמה, אינה מסייעת בידה לקבל את מבוקשה, שהרי ממילא יידרש השמאי לפעול על פי ההנחיות המקוריות , לפיהן עליו לבחון את הפוטנציאל התכנוני וליתן חוות דעתו בהתאם לו. מצב זה מייתר את הערעור שבפני ביהמ"ש שכל שיש בו הוא לדחות את המועד בו יישם השמאי המכריע את ההחלטה כפי שהיא.

ומכן הכלל אל הפרט קבע ביהמ"ש, כי בעניינינו הפעילה ועדת הערר שיקו"ד סביר בעת שקבעה כי ערר זה מערב שיקולים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים שיש לדון בהן בנפרד מיתר העררים, קביעה עליה הסכימו הצדדים כאמור לעיל ולכן קבעה שאין להמתין עם הדיון בערר זה ויש לקדמו.

בנוגע לסברתה של ועדת הערר כי מרגע שהעבירה את ההכרעה בערר לידי שמאי מכריע הרי שבכך סיימה את תפקידה קבע בית המשפט, כי התשובה לסוגיה זו אינו חד משמעי. לאחר שביהמ"ש סקר את הסעיפים הרלוונטיים הגיע למסקנה כי עפ"י לשון הסעיף אין ועדת הערר מסיימת את תפקידה בעצם העברת התיק לידי שמאי מכריע והחלטתה הסופית של ועדת הערר בערר ניתנה לאחר שקבלה את חוות דעת השמאי המכריע . ברם, לדידו של ביהמ"ש גם אם שגתה ועדת הערר בפרשנות החוק משסברה כי אין בסמכותה לעכב דיון משזה הועבר לטיפולו של שמאי מכריע, הרי שאין מחלוקת כי בסמכותה להחליט שלא לעכב את ההליכים בפני השמאי המכריע וסמכות זו שהופעלה כדין בעניינינו תוך הפעלת שיקול דעת תכנוני ומשפטי, הינה בגדר החלטה סבירה שאין מקום להתערב בה.

לעניין הדחייה על הסף מאחר וכפי שנקבע בפסיקה בפרשת "צפדיה" (בר"ם 10275/04) ובפרשת "קופרמן" (בר"ם 4057/05) כי החלטת ועדת הערר בעניין שמאי מכריע הינה בגדר החלטה אחרת הרי שצדקה העמותה משסברה כי דין הערעור להידחות על הסף וכי לו"מ תהא הזכות לערער על החלטת ביניים זו של ועדת הערר במסגרת ערעור על החלטתה הסופית של ועדת הערר בערר שתינתן לאחר קבלת חוות דעת השמאי המכריעה משתמצא הו"מ לנכון לעשות כן .

נציין בשולי הדברים כי באשר לטענת היועמ"ש כי עשוי להיווצר מצב של חוסר אחידות בתוצאה המשפטית בין ההליך הנוכחי לבין ההליכים האחרים אשר נדונו במקביל עקב שינוי אפשרי בדין ותוקפו המחייב של הסכמות שנערכן על בסיס הדין הקודם ציין בית המשפט במאמר מוסגר שמצב עניינים זה אינו חריג וחסר תקדים.

בסיכומם של דברים, דחה בית המשפט את הערעור שהגישה הו"מ תוך חיובה בהוצאות משפט.

 

* למען הגילוי הנאות נציין כי משרדנו ייצג את המשיבה 1 (עמותת כנס הבפטיסטים) בערעור דנא.

הערת מערכת:

נציין כי בענייננו תמוהה היתה עמדת היועמ"ש, פסה"ד בעניין צפדיה האמור ניתן על בסיס ולאחר קבלת עמדת היועץ המשפטי שסבר כי לא ניתן לערער על החלטות ביניים על מנת להציף את בית המשפט, אם החלטה למנות שמאי ולנהל הליך של שנים שייתכן שיצטרכו לנהלו מחדש עקב הליכת החלטת ועדת הערר הוכרה כהחלטת ביניים עליה לא ניתן לערער, תמוהה היתה עמדת היועץ במקרה דנן בו מדובר היה בהחלטה שלא לעכב הליך אצל השמאי שכבר מונה.

נקיטת ההליכים האמורה הינה חלק ממערכה כוללת שננקטת בשנים האחרונות על ידי הרשויות, ובגיבוי, שלא מצליחים לשנות חקיקה קיימת, אז מנסים לשנות את רוח בתי המשפט וחבל שכך, כי הנפגע הינם אינספור בעלי קרקע קטנים שמשלמים את המחיר.

 

 

ערר 42/12 עדנה ואופיר ורדי נ' הו"מ לתו"ב קרית טבעון, ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה
בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד דרור לביא אפרת*


ב"כ העוררים: עו"ד צבי שוב, דקלה מוסרי טל


אישור משרד הרווחה למעון חוסים לפי סעיף 63א לחוק התכנון והבניה, מהווה ראיה כי יש טעם ותועלת בהקמת המעון באזור מגורים


ועדה מקומית לתכנון ובניה, כרשות ציבורית, מחויבת להתנהלות ראויה


עסקינן בערר שהגיש מבקש היתר להרחבת בית אבות, בשכונת מגורים, מכוח סעיף 63א לחוק התכנון והבניה (המאפשר הקמת מעונות חוסים באזור המיועד למגורים, מתוך מטרה לאפשר שילוב של החוסים בקהילה).

ערר זה הנו ב"סיבוב שני", לאחר שהבקשה הוגשה כבר לועדה המקומית, נדחתה מטעמים של הכבדה על התשתיות. וועדת הערר בסיבוב הראשון דחתה את הערר, מן הטעם שהבקשה לא תאמה את הצפיפות שמקובלת למגורים רגילים באותו יישוב.

על החלטת ועדת הערר ב"סיבוב הראשון" הוגשה עתירה, שעיקרה סעיף 63א לחוק התכנון והבניה והשלכותיו. בעקבות העתירה התכנסה ועדה מיוחדת של משרדי ממשלה, אשר יצאו בהנחיות חדשות, לפיהן על המבקש היתר למעון חוסים בשכונת מגורים, לקבל את אישור המשרד המתאים (בעניין זה – משרד הרווחה) כתנאי להגשת הבקשה להיתר. לאור העמדה החדשה של המדינה, העתירה נסתיימה בהסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו המבקש יפנה לקבלת אישור משרד הרווחה ולאחר קבלת האישור ועם אותו אישור, יפנה שוב בבקשה להיתר לוועדה המקומית. עוד הוסכם כי החלטת ועדת הערר ב"סיבוב הראשון" לא תחייב את הועדה המקומית וכן לא תילקח בחשבון על ידי ועדת הערר, ככל שהתיק יגיע לערר נוסף. בעקבות פסק הדין המבקש פנה וקיבל את אישור משרד הרווחה לבקשה. הבקשה הוגשה עם האישור לוועדה המקומית, שדחתה את הבקשה מן הטעמים שפורטו במסגרת החלטת ועדת הערר ב"סיבוב הראשון". על החלטה זו הוגש הערר, דנן.

ועדת הערר קבעה כי החלטת הועדה המקומית, שחזרה הלכה למעשה על החלטת ועדת הערר שבוטלה בהסכמה על ידי בית המשפט, מהווה התנהלות לא ראויה של הועדה המקומית, ונועדה רק לגרור את המבקש להליכים מיותרים, תוך התעמרות שלא לצורך באזרח. משהסכימה הועדה המקומית כי החלטת ועדת הערר בסיבוב הראשון לא תובא בחשבון, היא אינה יכולה לחזור עליה, כאילו ההליכים בבית המשפט לא התקיימו מעולם והיא לא יכולה לחזור על הנימוקים שבוטלו, ולבקש כי ועדת הערר תתמוך בהם, חרף הצהרת נציג המדינה בבית המשפט.

עוד קבעה ועדת הערר שגם העובדה שהועדה המקומית לא השיבה לערר אך ביקשה להעלות טענות תוך כדי הדיון, מבלי שלמבקש היתה הזדמנות ללמוד טענות אלה, אינה ראויה על ידי גוף ציבורי. אם רצתה להשיב לערר, היה עליה לעשות כן זמן סביר לפני הדיון. לכן, ועדת הערר התעלמה מטענות שלא נזכרו בהחלטתה של הועדה המקומית מושא הערר. עוד קבעה ועדת הערר כי הטענות שעלו בהחלטת הועדה המקומית, נטענו באופן חסר יסוד, תוך תקיפה נטולת ראיות של חוות דעת משרד הרווחה וכן של מומחים מצד המבקש, מבלי שאפילו טרחה להגיש חוות דעת משל עצמה. ועדת הערר קבעה כי אין זה ראוי שרשות ציבורית תפעל בצורה שכזו.

ועדת הערר קבעה כי החלטת הועדה המקומית היא פסולה מטעם זה בלבד והיה מקום להחזיר אליה את הדיון על מנת שתפעל כנדרש ממנה, על פי הסכמות הצדדים. אלא שועדת הערר סברה כי הדבר יוביל את המבקש לדרך חתחתים מיותרת, אשר בסופה תתקבל שוב אותה החלטה ולכן החליטה להיכנס לנעלי הועדה המקומית ולדון בבקשה.

ועדת הערר מצאה כי לאור חוות הדעת של משרד הרווחה, אין לשלול כי המדובר במעון חוסים לפי סעיף 63א לחוק התכנון והבניה וכי העובדה שמדובר בקשישים עצמאיים (במובחן מקשישים סיעודיים) מצביעה על כך שיש טעם ותועלת בהקמת בתי מגורים מוגנים אלו בתחום העירוני ולכן מצאה כי הבקשה מקיימת את הוראות סעיף 63א.

עם זאת, קבעה ועדת הערר כי על הבקשה להיות תואמת את התכניות החלות ואם אינה תואמת אותן, לא ניתן לאשרה. ועדת הערר מצאה כי ישנן חריגות בשטחי הבניה המבוקשים, ביחס לשטחים המותרים על פי התכניות החלות (על אף שטענה זו לא הועלתה על ידי הועדה המקומית). לפיכך, קבעה ועדת הערר כי על המבקש לתקן את הבקשה ביחס לשטחים ולאחר תיקון הבקשה, בהתאם להוראותיה, הבקשה תועבר לבדיקת הועדה המקומית אשר תבחן את נושא השטחים בלבד וככל שהם תואמים את החלטת ועדת הערר – תאשר את הבקשה ותוציא היתר.

* למען הגילוי הנאות נציין כי משרדנו ייצג את העוררים בערר דנא.

 

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה חשובה מעין כמותה, בעקבות ההליכים שהובילו להחלטה זו הגיעה המדינה למתווה שיגדיר האם יש מגבלה על מספר החוסים שניתן לאכלס במבנה מגורים (ולא בניין רווי בו יש דיירים נוספים), הממונים קיבלו עמדה כי הבדיקה תערך על ידי משרד הרווחה וטרם קבלת החלטות הרישוי, הגישה שנקבעה אמרה כי הבדיקה, ככל שתוביל למסקנה שהמבוקש תואם את המטרה והיכולת, תאושר ברגיל, ושיקול דעת הועדות יהא צר יותר ויבחן את ההתאמה לתכניות החלות וכדו', מדובר בסוגיית "n.i.m.b.y " מפורשת שעתה הינה בהירה יותר.

המערכת מתכבדת להזמין את קוראיה לעיין באתר חדש "עו"ד על נדל"ן" שכתובתו :

od-nadlan.co.il

 

האתר מכיל אופציות חיפוש מתקדמות ומאגד בתוכו את כל הניוזלטרים לרבות עדכוני חקיקה ופסיקה ומאמרים שונים בתחום המקרקעין התכנון והבניה והמיסוי המתפרסמים מעת לעת.

נעדכן כי כתובת הדוא"ל שלכם עודכנה אוטומטית במערכת החדשה.

לגירסאת הדפסה לחץ כאן