רפורמה ממשלתית להורדת מחירי הדירות

רפורמה ממשלתית להורדת מחירי הדירות

מאת עו"ד צבי שוב וע"ד רן גור אריה

במאמר זה נחרוג הפעם ממנהגנו ונרחיב מעט ליריעה אחרת שאינה לאו דווקא ניתוח נושא משפטי זה או אחר אלא הפעם נתייחס ל"בוקה ומבולקה" המתרחשת בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות.

בתקופה האחרונה אנו עדים לעליה במחירי הנדל"ן בישראל, בבחינת היחס בין מחירה של יחידת דיור ממוצעת לבין הכנסה חודשית ממוצעת נדרשות כיום, כאשר על פי הסטטיסטיקות, למעלה מ – 125 משכורות על מנת לרכוש דירה, לצורך ההשוואה, בשנת 1989 נדרשו 47 משכורות בלבד על מנת לרכוש את אותה דירה.

במסגרת מאמצי הממשלה לבלום את עליית המחירים ולמנוע התפתחות "בועת נדל"ן", יוצאות הממשלות בשנים האחרונות, בתדירות גבוהה ביותר, ביוזמות שונות ומשונות שמטרתן הגדלת היצע הדירות או הורדת המיסוי.

יוזמות אלו, ניתן לראות הן בתחום המיסוי הבא לידי ביטוי בעידוד יזמים לזרז מועד מסירת הדירות לרוכשים בנוסף לעידוד בעלי דירות להוציא למכירה את הנכסים שבאחזקתם, והן ביוזמות הבאות לקדם ולזרז הליכי תכנון ורישוי תוך קיצור הליכי הבירוקרטיה וקיצוץ הזמנים בהן מובאות תכניות לאישור בפני וועדות התכנון.

נדגיש כי המדובר בנושא המעסיק כמעט כל אדם בישראל, ותופס בשנה האחרונות כותרות נכבדות בעיתונות ובאמצעי התקשורת. לנו נראה, כי בשל הלחץ הרב בו נתונים גופי הממשלה השונים ליתן מענה לסוגיה הבוערת, יוצאים מקבלי ההחלטות בהכרזות ומקדמים רפורמות וזאת בטרם נעשתה על ידם בדיקה מעמיקה של המצב הקיים בדרך בה אף אחד אינו רואה את התמונה כולה, אלא, הרפורמות הינן של כל גורם בנפרד, משרד האוצר, משרד השיכון ומשרד הפנים, כלומר נדמה כי אין יד מכוונת.

לשם המחשת האמור, סקירה קצרה של יוזמות מהתקופה האחרונה מעלה כי בחלקן המדובר ביוזמות שלא נבחנו כראוי, ובחלקן המדובר ביוזמות שניתן ליתן להן מענה גם ללא חקיקה חדשה תוך שימוש באמצעים העומדים כיום בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, (להלן: "החוק").

נזכיר כי רק ביום 16.02.2011, אישרה הממשלה את הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, (להלן בהתאמה: "הוראת שעה", "התיקון") שמטרתו עידוד מכירת דירות מגורים שנרכשו בשנים האחרונות ע"י משקיעים אשר גרמו לקיטון משמעותי בהיצע הדירות עבור זוגות הצעירים. ואולם- יעד נוסף שהוגדר במסגרת הרפורמה הינו הקטנת הכדאיות ברכישת דירות מגורים להשקעה.

התיקון מאפשר לדוגמא למכור שתי דירות מגורים בפטור מלא ממס שבח בתקופה שנקבעה ובתנאי שמחיר כל דירה לא יעלה על סך 2.2 מיליון ₪, כמו כן, הועלה לגובה של 1.35 מיליון ₪ הפטור המלא על דירת מגורים יחידה, ואולם במקביל הועלה גם הסכום לתשלום בגין מס רכישה עבור דירות נוספות שנרכשו כדירות להשקעה.

מן הראוי לציין, כי בעוד יד אחת מעודדת מכירה של דירות והוצאתן למכירה, היד השנייה מקטינה את הכדאיות ברכישת דירה, ולמעשה מצמצמת את יכולת הרכישה של רוכשים פוטנציאלים, אם במסגרת גזירות של בנק ישראל שמעלה את הריבית על המשכנתאות וקובעת תנאים המגדילים את ההון העצמי לו נדרש רוכש דירה לצורך לקיחת משכנתא, ואם על ידי אותם מהלכים המעודדים מכירה של דירות שנקנו להשקעה, אולם הופכים את רכישתן לצרכי השקעה ללא כדאית.

נזכיר כי לכאורה כל הורה שרוכש דירה על מנת להעבירה לילדיו בבגרותם מהווה על פי התיקון כאמור, רוכש ספקולטיבי לצרכי השקעה.

עוד נקבע בהוראת השעה תשלום מס שבח מופחת בגובה של 20% בגין מגרשים לבנייה רוויה, גם הפחתה זו באה לעודד את מכירת הקרקעות על ידי מחזיקים פרטיים לקבלנים לצורך הגדלת ההיצע של דירות חדשות בשוק, ואולם  גם יוזמה זו מותנית בהשלמת בנייתן של 10 יחידות דיור או לחילופין סיום 80% מהדירות המיועדות למגורים (הגבוה מביניהם) תוך 36 חודשים ממועד מכירת המגרש ליזם/קבלן.

גם ביוזמה זו קיימות מספר בעיות, הראשונה, קביעת מועד זה אינו ריאלי לרוב. כמו כן כזכור הפטור ניתן עבור קרקעות המיועדות לבנייה רוויה בלבד, אלא שיזמים מעטים יצליחו לעמוד בלוחות הזמנים הדוחקים. בהקשר זה נעיר כי לטעמנו, מקום בו חפצו יוזמי החוק להכניס יזמים למסגרת זמן, תוך המרצתם לסיים פרויקטים, היה עליהם לתחום מועדים ריאלים או לקבוע תוקף של חמש שנים לחוק, במסגרתן יינתנו הפטורים.

בעיה שנייה ביוזמה הנ"ל היא קשירת מוכר הקרקע והרוכש בעבותות עד לסיום הבניה וקבלת טופס 4. עקב התיקון, נוצר מצב בו מוכר הקרקע תלוי בקבלן ואינו מסיים את העסקה עם מסירת החזקה בקרקע, אלא,, תלוי בהמשך התקדמות הבניה של היזם, על מנת ליהנות מהפטור ממס שבח וזאת  תוך יצירת חוסר וודאות לגבי עלויות העסקה הסופיות.

בהמשך למסכת החלטות הממשלה החפוזות בנושא נחשפנו במהלך חודש מרץ 2011 ליוזמת נתניהו להאצת הבניה למגורים והגדלת היצע הדירות, או בשמה התקשורתי כפי שכינה זאת רוה"מ "הסופר-טאנקר לבירוקרטיה".

לב ליבה של תכנית נתניהו הוא יצירת מסלול עוקף בירוקרטיה שיאפשר אישור תכניות בניה גדולות בהליך מזורז, המטרה הינה מתן אישורי בניית חמישים אלף דירות תוך 18 חודשים, כאשר האמצעי להשגת האמור, הינה בדרך של הקמת ועדות לדיור לאומי שמטרתן לעקוף את ועדות התכנון ולאשר תכניות בנייה בהליך מזורז.

נציין כי בשנה האחרונה התוודענו למספר הכרזות מסוג זה בניסיון לשנות את מגמות השוק ולהגדיל היצע הדירות בישראל, אחת מהן הייתה הקמת וועדה בין-משרדית להסרת חסמים בירוקרטים ואחרים המעכבים כיום אישור תכניות קיימות "התקועות בצנרת" של מוסדות התכנון, תוך השלמת אישורן ותרגומן לכדי בניה בפועל. עם זאת, לימים התהליך התגלה כארוך ומורכב מהמצופה ונתן עד כה רק מענה חלקי אם בכלל לבעיה.

לדעתנו כי ניתן היה להשיג את אותה מטרה גם תוך שימוש בחוק הקיים אכיפתו ויישומו, סעיף 109א' לחוק לדוג' עניינו מועדים לסיום הטיפול בתכנית, קיימים מועדים על פיהם על מוסד תכנון לאשר או לדחות תכנית, המועדים הינם 3 עד 10 חודשים, כאשר במקום בו לא החליטה הועדה המחוזית בתוך המועדים האמורים, על יו"ר הועדה למנות תוך 30 יום מתום המועדים ועדה להשלמת תכניות  לכל תכנית "תקועה", ועדה זו אמורה ליהנות מהסמכויות המוקנות בחוק לוועדה המחוזית, לרבות שמיעת התנגדויות וההכרעה בהן, כמו כן, היא רשאית להמשיך בהליכים מקום בו נפסקו בועדה המחוזית.

הנ'ל נכון גם לגבי תכניות המצויות בסמכות ועדה מקומית, מקום בו לא עמדה הועדה המקומית בזמנים המוקצים לה, תועבר התכנית לסמכות מחוזית וכן הלאה.

הננו סבורים כי לו הייתה המדינה אוכפת את החוק הקיים, תוך שימת דגש על מועדים להם מחויבות לעמוד ועדות התכנון, והקפדה על "זרימת" התכניות כאמור בחוק, תוך הטלת סנקציות ברורות, סביר כי תכניות לא היו "נתקעות" בוועדות במשך שנים, תופעה שמוכרת היטב לעוסקים במלאכה. מקום בו מוזרמים תקציבים חדשים לצורך הקמת הוועדות החדשות ראוי היה כי יבחנו תחילה את הקיים תוך תגבור מערך הועדות להשלמת תכניות ואכיפת החקיקה הקיימת, טרם הקמת גופים נוספים.

קצרה היריעה מלהרחיב בעניין זה ודוגמאות קיימות לאינספור, הרפורמה בתכנון ובניה שהתיימרה לשנות את כל החוק נעלמה מהשטח, וזאת מאחר ולא נלמד הלקח הישן של "תפשת מרובה לא תפשת", גם הרפורמות המתייחסות למינהל מקרקעי ישראל אינם צוברים תאוצה.

הננו בכלל דעה, כי ניתן היה לפתור בעיות רבות אם כל העוסקים היו מכונסים בחדר אחד, ובוחנים את ההשלכות המיסויות, התכנוניות והאחרות בכל שינוי מטרה, שכן, לא ייתכן שמחד יבקשו להרחיב היצע דירות ומאידך יחסמו לגמרי את קבוצות הרכישה, כמו גם לא נראה כל היגיון בכך שמחד יקלו במס שבח ומנגד יגדילו את מס הרכישה, ויתעלמו מהעובדה ששטחי ענק שבבעלות המינהל המוחזקים על ידי הקיבוצים יוותרו בקיפאון כבר עשור מאז בג"ץ "שיח חדש" ששפך מים על ייזום וכדאיות.

כל הצעה ורפורמה, כל כותרת בעיתון, גורמת לאי וודאות ולעצירת עסקאות בהמתנה ולא להיפך, לקיחת פיקוד הייתה לטעמנו מבורכת סוף סוף.