הפקעות – הפ (מרכז) 5174-06-08 חלקה 18 בגוש 6365 בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון פתח תקוה ואח'

הפ (מרכז) 5174-06-08 חלקה 18 בגוש 6365 בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית
לתכנון פתח תקוה ואח'

בפני בית המשפט מחוזי מרכז, כב' השופט אברהם יעקב 

 ב"כ התובעים:  עוה"ד צבי שוב וגלית קיט-טלמור


נושא: זכאות לפיצויים בגין הפקעת שטח מחלקה מקום בו השטח הופקע לייעוד ציבורי הפטור לכאורה מתשלום פיצויים בעוד שבפועל נסתבר כי ההפקעה הייתה למטרה שונה שאינה פטורה

עניינה של התובענה בפיצויי הפקעה בגין הפקעה של כ-4.5 דונם המהווים 40% ממקרקעי המבקשים על ידי המשיבות, שבוצעה מכוח חוק התו"ב ושפורסמה ביום 17/06/01, כאשר בהודעה שפורסמה בדבר ההפקעה צוין כי הועדה המקומית מתכוונת לקנות מייד חזקה בקרקע האמורה "מפני שהיא דרושה באופן דחוף לצרכי בנייני ציבור שלמענם עומדים לרכשה.

הואיל וחלקו של השטח המופקע לא  עלה על 40% משטח החלקה כולה, ובהסתמך על סעיף 190(א)(1) לחוק התו"ב בשילוב עם הוראות פקודת הקרקעות, לא שולמו למבקשים פיצויים כלשהם בגין ההפקעה האמורה.

ואולם, בפועל, עד למועד הגשת התובענה ואף עד למועד מתן פסה"ד ממש, ובחלוף כ-12 שנים ממועד ההפקעה, לא נעשה שימוש בשטח שהופקע לצורך בנייני ציבור, שלשמו הופקע, ולמעשה הוא שימש מזה שנים רבות, ועודנו משמש, כחניון.

יתרה מכך, השטח המופקע מצוי בסמוך למפעל שטראוס. שטח החניון נסלל באספלט, גודר, ובפתחו הוצב שלט הנושא את סמל עיריית פתח תקווה המורה כך: "חניון שטראוס – חניון באדיבות חברת שטראוס לעובדי שטראוס ולרווחת הציבור". ובנוסף לכך, בפינת החניון קיים מבנה יביל המשמש כמזנון, הפועל במסגרת רישיון רוכלות שנתי. לאור האמור הוגשה התובענה.

המבקשים טענו, בין היתר, כי המטרה האמיתית שלשמה הופקע מהם שטח המקרקעין, מלכתחילה, הייתה לצורך חניון עצמאי ולא לצורך הקמת מבנה ציבור כלשהו, וכי מאחר והפקעה לצורך הקמת חניון כאמור איננה כלולה ברשימת הייעודים המצוינים בחוק, שלשמם בלבד ניתן להפקיע מקרקעין ללא תשלום פיצויים בגינם, הרי שההפקעה איננה פטורה מתשלום פיצויים בגינה, ועל כן יש לחייב את המשיבות לשלם להם את הפיצויים המתאימים בגין הפקעת השטח. התביעה נתמכה בחוות דעת שמאי המקרקעין- מר רחמים שרים.

המשיבות טענו, כי ייעודה של ההפקעה היה ונותר לבנייני ציבור, וככזה משתייך הוא לרשימה הייעודים הסגורה  המתירה להפקיע עד 40% משטח החלקה ללא תשלום פיצויים.

לטענתן, יש לבחון את חובת הפיצוי בהתייחס לייעוד הקרקע ולא בהתייחס לשימוש המסוים הנעשה בה, אשר לטענתן "ניתן בקלות רבה להסבו לשימוש ציבורי אחר התואם את התכליות המותרות על פי התב"ע התקפה והחוסה תחת סעיף 190(א) לחוק". עוד נטען, כי הקרקע מצויה בהליכי הקצאה, כך שבעתיד מתוכננים לקום על השטח המופקע מבני ציבור, ואילו השימוש בשטח המופקע כחניון הוא שימוש זמני  בלבד.

ביהמ"ש דחה את טענות הועדה המקומית בקבעו, כי השימוש בסמכות ההפקעה עפ"י סעיף 188 לחוק מותנה בקיום צורך ציבורי המצדיק ומחייב את ההפקעה, כאשר בפסיקה נקבע כי חוקיותה של הפקעה מותנית בהתמלא שלושה תנאים מצטברים: קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר; זיקתו של הצורך הציבורי המסוים למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה; וקיום צורך בהפקעת המקרקעין כדי לממש את הצורך הציבורי.

כן נקבע, כי הכלל הוא שהפקעת מקרקעין כרוכה בתשלום פיצויים לבעל המקרקעין, וכי כלל זה נובע מההכרה המשפטית בזכות הקניין כזכות יסוד חוקתית אשר פגיעה בה חייבת לעמוד במבחן המידתיות הקבוע בסעיף 8 בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לכן, הפקעה ללא פיצויים הינה חריג לכלל האמור, ולפיכך, מוגבלת סמכות הרשות לבצעה אך ורק לאותם מקרים אשר הותרו במפורש על ידי המחוקק, בסעיף 20 לפקודת הקרקעות ובסעיף 190(א)(1) בחוק התו"ב.

בעניין זה, כך נקבע, הופקעו המקרקעין לצורך הקמת בנייני ציבור (וזהו אכן ייעודם על פי התכנית), אולם בפועל משמש המגרש כחניון. עפ"י הדין הפקעה לצורך הקמת בנייני ציבור חוסה תחת החריגים שבסעיף 190(א)(1) לחוק, ולפיכך בהפקעה לייעוד זה פטורה הועדה המקומית מתשלום פיצויים. בעוד שמנגד, ייעוד של שטחי חניה אינו מצוי בין החריגים המנויים בהוראות חוק התו"ב (שמכוחו הופקעו המקרקעין), ועל כן בהפקעה לצורך חניון תחויב הועדה המקומית בתשלום פיצויים.

במקרה זה, בו בפועל היא עושה שימוש בשטח למטרה שאינה פטורה מפיצויים, קבע ביהמ"ש, כי המבחן הוא גמיש ומשתנה על פי נסיבותיו של כל מקרה. בהתאם לכך ולאחר שבחן את עובדות העניין ושקל את טענות הצדדים, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי דין התביעה להתקבל, בין היתר מן הטעמים הבאים:

א. היעדר תכנית מפורטת ביחס למימוש ייעוד המקרקעין- ביהמ"ש קבע כי אף לא אחד מהמסמכים שהומצאו לו ע"י המשיבות בעניין זה, לאחר דרישתו המפורשת לכך במסגרת ההליך, אינו מתייחס לשטח הספציפי נשוא התובענה, ולמעשה פרט לאמירה הכללית לפיה "הקרקע מצויה בהליכי הקצאה" לא נמסרו פרטים ותכניות קונקרטיות באשר לאופן ניצול החלקה.

ב. היעדר צורך ציבורי מסוים ומוגדר במועד ההפקעה- לעניין זה ציין ביהמ"ש כי ההלכה מורה, כי בין יתר התנאים מחויבת הרשות, בטרם הפקעה, לבחון קיומה של מטרה ציבורית מסוימת ומוגדרת; זיקתה של המטרה הציבורית למקרקעין הקונקרטיים שהפקעתם מתבקשת; וקיומו של צורך בהפקעה דווקא, על מנת לממש את המטרה הציבורית. בהתאם לכך, לגופם של דברים קבע ביהמ"ש כי על אף הצורך הדחוף לכאורה במקרקעין, אשר לשמו קנתה הועדה המקומית חזקה מיידית בהם, המשיבות כשלו מלהראות צורך ציבורי מסוים ומוגדר שלמענו הופקעו המקרקעין הספציפיים, כנדרש על פי הפסיקה. המשיבות לא ידעו להצביע על צורך ציבורי ספציפי שלמענו הופקעו המקרקעין מלכתחילה, אלא רק על צורך מאוחר שהתעורר, אשר אף הוא אינו מראה זיקה למקרקעין הספציפיים שהופקעו כי אם מעיד על צורך שנולד רק בדיעבד ו"נכפה" על הקרקע, בעניין זה התבסס בית המשפט אף על עדות המומחה שרים בעניין.

ג. השתהות במימוש מטרת ההפקעה והשימוש שנעשה בפועל בשטח המופקע לצורך חניון ולצורך מסחרי- ביהמ"ש קבע כי הרשות המפקיעה את קניינו של הפרט נדרשת להגשים את מטרת ההפקעה במהירות ראויה וללא התמהמהות, כאשר השתהות במימוש המטרה הציבורית עשויה להצביע על כך שהרשות זנחה את המטרה שעמדה בבסיס הפקעת המקרקעין ושהיא אינה זקוקה להם עוד, ובמקרים מסוימים שאף שלא נזקקה להם מלכתחילה.

לעניין זה, קבע ביהמ"ש, כי לא ניתן להתעלם מן העובדה שעל השטח המופקע לא הוקמו מבני ציבור עד היום, וכי הוא משמש מזה שנים, ובחלוף כ-11 שנים ממועד ההפקעה – כחניון. כן נקבע על ידו, כי ניכר שהושקעו משאבים בהכשרת השטח לחניון, וכי תמוהה העובדה כי השלט שהציבה המשיבה 2 בפתחו הציג את החניון כ"חניון שטראוס" כאילו הייתה "שטראוס", המחזיקה מפעל בסמוך לחניון, בעלת איזו זכות בשטח, כאשר רק לאחר הגשת התובענה דנן, הוחלף השלט הנ"ל בשלט אחר המציין כי כביכול מדובר בחניון "זמני", ובפינת השטח אף יש מזנון מסחרי.

לאור האמור לעיל, ביהמ"ש קבע כי שוכנע בטענת המבקשים, לפיה בעת ההפקעה לא היה צורך ציבורי מסוים של בנייני ציבור שלמענו הופקעו המקרקעין, וכי הליכי הקצאת השטח לעמותות השונות החלו רק מספר שנים לאחר ההפקעה ו"נכפו" למעשה על השטח המופקע, מבלי שתהיה זיקה כלשהי בין מטרת ההפקעה למקרקעין הספציפיים או אפילו התאמה של צרכי העמותות לנתוני השטח ויכולת ניצולו. כן נקבע על ידו כי התנהלות המשיבות בעניין זה יכולה ללמד על אחת משתיים: שההפקעה נועדה לאפשר למשיבות לאגור בידיהן קרקע שתהווה עתודה לצרכי ציבור אשר יתכן ויתעוררו בהמשך, דבר המנוגד לדין לכשעצמו, או לחלופין, כי הצורך האמיתי שלשמו הופקעו המקרקעין מלכתחילה הינו לחניון, וכך מעידים מסמכים שנחתמו בעבר.

בהתאם לכך, ביהמ"ש קיבל את התובענה והוסיף וקבע לעניין שיעור הפיצויים, כי מאחר וזה נקבע על פי מדד אובייקטיבי  – שווי השוק של הקרקע במכירה חופשית, ולעניין זה אין משמעות לטיב השימוש שנעשה בקרקע המופקעת בפועל, הרי שיש לקבוע את שיעור הפיצויים לשם פיצויי ההפקעה למועד הקובע על פי שוויים ערב ההפקעה, דהיינו על פי שווי לתעשייה, בשיעור של כ-11,000,000 ₪ לשנת 2001, כפי שנקבע בחוות הדעת השמאית מרת נורית ג'רבי שמונתה מטעם ביהמ"ש ושאומצה על ידו.

* לשם הגילוי הנאות יצוין כי משרדנו ייצג את המבקשים בתיק דנן.