עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 35

מאמר בנושא:

דמי היתר בגין תוספת זכויות, מחויב המציאות או תלוי נסיבות???
[בעקבות תא (תא) 45180-03 מ.ז. לוי חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל,

שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב ע"י כב' הש' יאיר דלוגין]


עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

דיור מוגן

חוק הדיור המוגן התשע"ב – 2012

 

מיסוי מקרקעין


 הפעלת חוק העבירות המנהליות  – הוראת ביצוע מס הכנסה/מיסוי מקרקעין 6/2012

 

תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2004: העברת קרקע לאיגוד מקרקעין – תקופת השלמת הבניה

 


עדכוני פסיקה
:


שימוש חורג


עת"מ (מרכז) 26953-03-10 שאמה שיווק ואחסון גידולים חקלאיים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז  

 

אין מקום לחייב בעלי נכסים להמתין לתכנון כולל
מקום שאפשר לאשר שימושים חורגים עפ"י המבחנים הרלוונטיים

 

תביעת פיצויים לפי סע' 197

 

עת"מ ( מרכז) 38423-04-11 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח'    

קיזוז הפרשות לצרכי ציבורי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחישוב היטל ההשבחה

תביא ל"כפל פיצוי"


מנהל

תאק (ת"א) 43816-09-11 מחצית היובל בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל ת"א

על המינהל בדומה לכל רשות ציבורית לנהוג בתום לב והגינות וכחלק מחובה זו עליו לפעול בהתאם לנהלים שהוא עצמו קבע ולא לסטות מהם כל אימת שאלה מביאים לתוצאה שאינה רצויה מבחינתו


פירוק שיתוף

 

רע"א 12135-04-12 ששון גילה  נ' שגיב ואח'  

 

החלטת ביהמ"ש קמא המאשרת הסכם מכירה בהליך פירוק שיתוף במקרקעין הינה "פסק דין" לצרכי ערעור

 

 

היטל השבחה



ערר 8141/10 ו"מ לתו"ב זמורה נ' פטישי שלמה


הפטור באיזורי שיקום מהיטל השבחה עפ"י סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב איננו חל על דירות חדשות אלא אך ורק על הרחבת דירות קיימות


תכנון ובניה

ערר 299/11 ה.ל.ה.פ 1997 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת
השיקולים בעת מתן רשות להגשת ערר לוועדה המחוזית לפי סע' 111 לחוק התו"ב

 

  מאמר


דמי היתר בגין תוספת זכויות, מחויב המציאות או תלוי נסיבות???

 

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

 

כידוע לאנשי ענף  הנדל"ן, הלכה ידועה העוברת כחוט השני בפסיקת בתי המשפט בשורה הינה כי המנהל אינו רשאי לגבות דמי היתר בגין תוספת זכויות, מקום בו אין המנהל מראה מקור חוקי המתיר חיוב שכזה. בהעדר מקור חוקי כאמור, על המנהל להראות כי על פי דיני החוזים ההתקשרות בין הצדדים אכן מאפשרת גביית דמי היתר, כך, מקום בו חוזה החכירה שבין הצדדים אינו מאפשר זאת או שנקבעו בחוזה החכירה הוראות אשר אין בהם כדי ליתן למנהל היכולת המפורשת לגבות את דמי ההיתר, הוא לא יוכל לעשות כן.

במאמרנו זה, בחרנו לעסוק בסוגיה זו, שעלתה לאחרונה שוב לדיון בבית המשפט המחוזי בתל אביב ע"י כב' הש' יאיר דלוגין בפרשת מ.ז. לוי תא (תא) 45180-03 מ.ז. לוי חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו), (להלן:"מ.ז. לוי") באותו עניין, רכשה התובעת זכויות חכירה במגרשים אשר היו מפוצלים לשניים ועליהם היו בנויים שתי יחידות דיור בבניה נמוכה. מטרת הרכישה הייתה לצורך הקמת בניין רב קומות לפי תכנית בנין העיר שחלה על החלקה בזמנו, ובתוך כך שילמה עבור הבניה הקיימת בשני המגרשים דמי היוון בשיעור 3.75% מערך הקרקע. לאחר מכן חתמה התובעת על חוזה חכירה חדש מול המנהל ביחס למגרש אחד, תוך כך שבוטלו חוזי החכירה המקוריים, שהיו בתוקף עד אז.

ביני לביני, המנהל אישר את בקשת התובעת לבנית בניין רב קומות אך התנה את אישור העסקה בתשלום תוספת דמי היתר בשיעור 51% מערך הקרקע. בתביעה שהגישה התובעת כנגד המנהל, טענה התובעת כי המנהל לא היה רשאי כלל לגבות ממנה דמי היתר בגין שינוי הניצול של הזכויות במגרש, מאחר ובחוזי החכירה המקוריים, נקבע כי במקרה של תוספת יחידות, יהא המנהל רשאי לגבות אך ורק דמי חכירה שנתיים בשיעור 4% מערך הנכסים המוחכרים לפי ההערכה החדשה. בית המשפט קיבל את עמדת התובעת וקבע בהסתמך על שורה של פסקי דין, כי לא די בהחלטות המנהל כדי להוות מקור לגביית דמי ההיתר ולשם כך נדרש שחוזה החכירה יכלול הוראות אלו. עוד נקבע כי ככל שבחוזה החכירה לא נכללות הוראות כאמור או אף חמור מכך נכללות בו הוראות הסותרות החלטות אלו, הרי שיש להחיל את פרשנות דיני החוזים – אומד דעת הצדדים, על מקרים אלו, ומן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט בנסיבות העניין, כי יש ללכת בתוואי הוראות חוזי החכירה המקוריים וכי אין המנהל יכול לגבות תשלום דמי היתר בגין הזכויות הנוספות על סמך החלטותיו הוא, כאשר חוזה החכירה קובע מפורשות הוראות נוגדות.

בפסק דינו מ.ז לוי הסתמך בית המשפט בין היתר על פסק-דינו של בית המשפט העליון בפרשת הוד אביב (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, וערעור שכנגד, שם עלתה בין השאר השאלה, האם המנהל רשאי מכח הסכם פיתוח שנחתם בין הצדדים לתבוע מהחברה תשלום דמי היתר בגין הקלות בנייה שניתנו לה על-ידי רשות התכנון, כשהחברה עשתה בזכויות אלה שימוש לשם הגדלת מרפסות מבלי שביצעה שינויים במידותיו ובצורתו החיצונית של הבניין.

באותו עניין פסק בית המשפט כי המקור המשפטי היחיד שיכול לקבוע חיוב בדמי היתר הוא הסכם הפיתוח וכי אף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 402, בה נקבע אופן חישוב דמי ההיתר וגבייתו (אשר נכנסה לתוקפה לאחר מועד כריתת ההסכם עם החברה ואינה חלה ממילא על העסקה דנא) לא תוכל להוות מקור לחיוב בתשלום דמי היתר, מאחר ובהחלטה נקבע הכלל לחיוב רק מקום בו לא נקבע אחרת בחוזה החכירה אשר נחתם בין הצדדים. כך, מאחר ובאותו עניין הסכם הפיתוח שותק לגבי הוספת זכויות הבניה הנוספות, קבע בית המשפט כי על המנהל כגוף ציבורי, האמון על הכלל, חלה החובה לנהוג בהגינות ובתום לב והוא אינו רשאי לעשות שימוש בכוחו השלטוני על מנת לגבות כספים מהאזרח, אלא אם הונחה התשתית המשפטית הברורה המסמיכה אותו לכך.

כמו כן על יסוד האמור ולנוכח העובדה שביהמ"ש ציין כי על פי הליך פרשנותו של חוזה שגוף ציבורי הוא צד לו, בו לפרט קיים כח מוגבל לשנות הוראות החוזה ותנאיו, הרי שהגיע לכלל מסקנה שמ"קל וחומר" יש להחיל את כלל הפרשנות לרעת המנסח ואם הרשות רצתה לגבות כספים נוספים בגין הוספת זכויות הבניה הרי שהייתה דואגת לציין זאת מפורשות בהסכם. ביהמ"ש אף העיר כי כל תוצאה אחרת תגרום לפגיעה ממשית בציפייה הסבירה של הפרט המתקשר עם המנהל בחוזה מנהל ולכן בסופו של דבר , קיבל בית המשפט את הערעור וביטל את חיוב תשלום דמי ההיתר.

עוד בסוגיה חשובה זו הננו רואים לנכון להפנות לעניין "בנייני ישקו" (ע"א 3979/01 בניני ישקו ומקרקעין בע"מ ואח' נ' ממ"י (נבו)) , שם פרסם המנהל בהצעת המכרז תנאי בדבר חיוב בתשלום נוסף בגין הגדלת שטח מבונה, אולם, תנאי זה נשמט מחוזה הפיתוח אשר נחתם בין הצדדים. בחוזה הפיתוח קבע המנהל ערך יסוד למגרש, כשהתמורה בגין חוזה הפיתוח שתשולם למנהל ניתנת לשינוי אך על ידי הגדלת ערך יסוד המגרש בשל שינוי בשטחו ובגבולותיו. המערערות החליטו לשנות את הרכב זכויות הבניה במגרשים וזאת, מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבניה, דהיינו: ערך היסוד של המגרשים לא השתנה. בית המשפט קבע באותן נסיבות כי מאחר והתנאי שהופיע בהצעת המכרז לא נכלל בהסכם שנחתם על ידי הצדדים, הוא אינו מחייבם וכפועל יוצא המנהל אינו רשאי לגבות בגין השינוי דמי היתר נוספים.

אף פסקי דין נוספים שדנו באותו נושא הגיעו למסקנה זהה לפיה, המנהל אינו זכאי לדרוש תשלום דמי היתר עבור ניצול זכויות בניה, שעה שבחוזה החכירה הוסכם בין הצדדים מפורשות על הסדר שונה . ר' עוד לעניין זה פרשת "הדר" (ע"א 6651/99 בנימין הדר ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל, פד"י כרך נו, חלק ראשון, תשס"ב/תשס"ג 2002) ובפרשת "אמכל" (ע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו), שם הוסיף עוד ביהמ"ש על קביעתו כאמור, כי בנסיבות כאלו בהן קיים הסדר בין הצדדים, הבא לידי ביטוי מפורשות בהסכם החכירה, חל על המנהל עקרון תום הלב והוא אינו יכול לשנות באופן חד צדדי את ההסדר על מנת לגבות כספים מהאזרח.

אלא שלצד פסקי הדין המוזכרים לעיל, נדמה כי במקרי קיצון ובנסיבות מסוימות , המנהל כן יהא רשאי לגבות דמי היתר כך גם במקרים בהם ההסכמים בין הצדדים שותקים בנוגע לתוספת הבניה ואין בהם כדי לפגוע בזכות המנהל להתנות הסכמתו לבניה בתשלום דמי היתר, כשתוספת הבניה הנוספת הינה משמעותית ומשקפת טובת הנאה כלכלית, הרי שבמקרה כזה  עשוי המנהל לדרוש ולקבל לדמי היתר. ר' למשל עניין ישפרו (ע"א (ת"א) 2154/04 קרן קיימת לישראל- מנהל מקרקעי ישראל נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים, שם נקבע כי כוונת הצדדים המשתקפת מלשון החוזה, היא כי למנהל זכות לסייג או להתנות את הסכמתו לבניה, כאשר "סייג סביר", לדעת בית המשפט באותן נסיבות הינו תשלום דמי היתר. דרישה זו סבר בית המשפט מתיישבת עם ההיגיון המסחרי כי המקרקעין על מבניהם, שהוחכרו לחב' ישפרו לצורך עסקיה, לא יגדילו את היקפם ללא מתן תמורה לבעלי המקרקעין.

לקביעה דומה בעניין הגיע בית המשפט בפרשת מצלאוי (ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז תל אביב, (נבו) ) שם ציין בית המשפט כי במקרים בהם הסכם הפיתוח שותק לגבי הגדלת תוספת זכויות בניה, הרי שיש לבחון את אופן קביעת התמורה, על פי פרשנות אומד דעת הצדדים העולות ישירות מהסכם הפיתוח ומנסיבות החיצוניות להסכם, והכוללות את מטרות הצדדים, יעדים ואינטרסים. וכי התמורה נגזרת באופן ישיר מקיבולת זכויות הבניה המאושרת על מגרש ולכן הגדלת קיבולת הבניה באופן קיצוני באמצעות תכנית חדשה, (הגדלה אשר לא הייתה יכולה לנבוע מהתכנית שהייתה בתוקף בעת החתימה על הסכם הפיתוח, ולכן הצדדים אף לא יכלו לצפות זכיה בהגדלה כזו), מחייבת פרשנות כזו המתירה למנהל לגבות דמי היתר נוספים בגין תוספת הזכויות וכך פסק בית המשפט והורה על תשלום דמי היתר כאמור.

כך, אף במקרים בהם הפרט פעל בניגוד להסכם הפיתוח ושינה את זכויות השימוש שניתנו לו את התוכניות ואת מספר היחידות והקומות, קבע בית המשפט כי רשאי המנהל שלא לאשר את התוכניות החדשות ואת השינוי ואף קמה למנהל במקרה זה הזכות לגבות דמי היתר, גם במקרים בהם לא קמה למנהל הזכות לגבותם בדין או בהסכם המקורי. ר' לעניין זה פרשת החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא (ע"א (חי') 34306-10-10 מדינת ישראל/מנהל מקרקעי ישראל נ' החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא, שם פסק בית המשפט כי אין הצדקה מוסרית או משפטית שהחברה תזכה לתוספת זכויות כל כך משמעותית ללא כל תמורה, מקום בו החברה עצמה לא הייתה יכולה לצפות, ציפייה סבירה, כי יאושרו לה כל הזכויות המבוקשות על ידה, מבלי שלקחה בחשבון כי עשוי להיות שינוי בתמורה.

בדומה לזאת, בפרשת סביוני יבנה (ע"א 10397/04 סביוני יבנה בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (נבו)) פסק בית המשפט כי מאחר ופרויקט הבניה אותו ביקשה החברה להקים אינו דומה משום בחינה לפרויקט אשר לצורך הקמתו שווקו המקרקעין מלכתחילה, באשר שונו ייעודי המבנים אשר יבנו על הקרקע וכן שונה שיעור ניצול הקרקע לבניה, הרי שמדובר בשינוי מהותי של העסקה שהוסכמה בין הצדדים ובנסיבות אלו רשאי המנהל לדרוש תמורה שתשקף את השינוי שחל בעסקה.

עינינו הרואות, כי למעט מקרים חריגים בהם תוספת הזכויות הינה מהותית ויש בה כדי לשנות את מהות העסקה המקורית שנערכה בין הצדדים, הרי שהכלל הרווח כיום בפסיקה הינו כי המנהל אינו יכול לגבות דמי היתר נוספים בגין תוספת זכויות בלא שקיים מקור חוקי או חוזי המתיר חיוב שכזה, באשר אין המנהל רשאי לשנות החלטותיו באופן ארעי וחסר עיגון משפטי על מנת להתעשר על חשבון האזרח העומד מולו פעמים רבות חסר יכולת להשפיע ולשנות מצבו, תוך פגיעה בציפיות שלו לגבי זכויותיו, עם זאת בית המשפט לא קיבל תזה זאת עת סבר כי מדובר בהגדלת זכויות משמעותית יותר שמשנה מהותי את הזכויות שנרכשו.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


דיור מוגן

חוק הדיור המוגן התשע"ב – 2012


במהלך השנים האחרונות הולכות ומתרבות מסגרות דיור חדשות, המשמשות למגורים של אנשים מבוגרים אשר עוזבים את דירותיהם ועוברים למתחמי מגורים בהם הם מנהלים אורח חיים עצמאי וניתן להם סל שירותים מגוון. מצב זה הביא לכך כי הוראות חוק הפיקוח על מעונות התשכ"ה – 1965, כבר לא נותן מענה למכלול הבעיות והמצבים בהם נתקלים הדיירים ביחסיהם אל מול המפעילים ונולד צורך דחוף לקבוע בחקיקה, הסדרים מיוחדים בעניין בתי דיור מוגן.

ביום כ"ט באייר התשע"ב (21.5.12) התקבל בכנסת "חוק הדיור המוגן התשע"ב – 2012" (להלן – "החוק").

הוראות החוק כוללות בין היתר הטלת חובות ומגבלות על מפעילי בתי דיור מוגן ובהן חובת רישוי ועמידה בתנאים להפעלת הבית. בהתאם לחוק, "בית דיור מוגן" הוא מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים שבו מוצעים לדיירים שירותים נוספים על שירותי אחזקה ניקיון ושמירה. דייר על פי החוק הינו מי שמלאו לו 60 שנה ובן זוגו. לצורך הפיקוח על בתי הדיור המוגן ויישום החוק בין כתליו, ימנה מנכ"ל משרד הרווחה בעל תפקיד מתוך עובדי משרדו.

כאמור, במטרה להבטיח את שלומם ורווחתם של הדיירים מחייב החוק את המפעיל לקבל רישיון הפעלה. בין הדרישות לקבלת רישיון, קיימת דרישה כי המפעיל ומנהל הבית (בתאגיד בעל השליטה והמנהל) לא הורשע בעבירה שלדעת הממונה חומרתה או נסיבותיה מונעות ממנו להפעיל את הבית. כן צריך המפעיל להוכיח יציבות כלכלית. כמו כן, על המפעיל להיות הבעלים/חוכר של המקרקעין עליו בנוי בית הדיור המוגן. רישיון ההפעלה יינתן לתקופה של ארבע שנים ויחודש לתקופות נוספות של ארבע שנים כל אחת. הרישיון לא ניתן להעברה, אלא, בהסכמת הממונה מראש.

כן מורה החוק כי בכל בית דיור מוגן יהיה צוות רב מקצועי המורכב מרופא עובד סוציאלי ואחות. שירותי המינימום שעל המפעיל לספק הם ניקיון, בקרת כניסה, מנגנון מענה אנושי בכל שעות היממה, אחות, עזרה ראשונה בכל שעות היממה, פעילות תרבות העשרה וספורט, שירותי עבודה סוציאלית.

ההתקשרות עם הדיירים תעשה בהסכם בכתב, תוך שפרטי ההתקשרות יועברו לעיון הדייר זמן מספיק מראש. חובה להעניק לדייר תקופת ניסיון (3 חודשים עד שנה) שתאפשר לו להחליט אם הוא מעוניין להישאר במעון. במהלך תקופת הניסיון יוכלו הצדדים להודיע על ביטול ההתקשרות לפחות שבועיים מראש. דייר רשאי לבטל את ההתקשרות בהודעה של 3 חודשים מראש.

בבית דיור מוגן של למעלה מ – 250 דירות חייבת לפעול מחלקה סיעודית.

בעל רישיון הפעלה לא יעלה את דמי האחזקה או כל תשלום בגין שירות חיוני, מעבר לשיעור עליית המדד וכן, לא יגבה מהדייר תשלום רק בשל עזיבתו את הבית.

בדרך כלל נדרש הדייר בעת כניסתו לבית, להפקיד תשלום חד פעמי על מנת להבטיח את תשלומיו השוטפים לבית. הפיקדון מושב חלקו או כולו במקרה של עזיבה או פטירה. עד כה הפיקדונות לא היו מובטחים והיו מקרים שהבית נכנס לקשיים והדיירים התקשו לקבל חזרה את כספי הפיקדון. החוק מסדיר נושא זה וקובע כי מפעיל לא יקבל ע"ח פיקדון סכום העולה על 7% מהפקידון (ומקסימום 70,000₪) אלא אם כן הבטיח את הסכום. הבטחת הסכום תוכל להיעשות במתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח או העברת 40% מסכום הפיקדון לנאמנות או רישום משכנתא מדרגה ראשונה על המקרקעין לטובת הדייר. עלות העמדת הבטוחה תתחלק בין הדייר (80%) והמפעיל (20%).

 

מיסוי מקרקעין


הפעלת חוק העבירות המנהליות  – הוראת ביצוע מס הכנסה/מיסוי מקרקעין 6/2012

 

ביום 30.4.2012 פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע בעניין הפעלת חוק העבירות המנהליות התשמ"ו – 1985 (להלן – "החוק"). במסגרת נוהל זה שפורסם על ידה, שולבו עיקרי הוראות הנהלים מתוך הניסיון שנצבר בנושא וכן המלצות ועדת גבאי מיום 15.4.2009 והנחיות היועץ המשפטי לממשלה מיום 29.6.2011.

מטרת החוק הינה הפחתת המס לשם הגברת הצמיחה, כל זאת תוך הגדלת האכיפה והחמרת הענישה בגין אי הציות.

במסגרת העבירות המנויות בחוק זה, נמנית אף עבירה בדבר אי מסירת הצהרה למס שבח בגין מס רכישה/מס שבח לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1963(עבירה לפי סעיף 98(א) לחוק).

בגין עבירת אי דיווח זו, הקנס המנהלי הוא בשיעור 5% מהמס המגיע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, המחושבים מהמועד שנקבע למסירת ההצהרה ועד יום מסירתה, ובמקרה בו לא נמסרה ההצהרה – עד יום הטלת הקנס, לפי המוקדם מבניהם.

עבירה לפי חוק זה תהא גם במקרה שלא נמסרה, ללא סיבה מספקת, הצהרה על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, על ידי מי שפטור מתשלום המס. במקרה כאמור הקנס המנהלי הינו בשיעור של 2 פרומיל (0.2%) משווי הזכות שנמכרת בתוספת הפרשי הצמדה כאמור אך לא יותר מהסכום המעודכן הנקוב בסעיף 98(א) לחוק (שהינו נכון להיום 26,100 ₪).

בהתאם להוראת הביצוע הנדונה נקבע, כי לא יוטל קנס מנהלי בגין אי מסירת הצהרה במועד בעסקה שסכום המס בשומה שלה נמוך מ – 10,000 ₪ לגבי מי שחייב במס, או ששוויה נמוך מ- 250,000 ₪ לגבי מי שפטור מהצהרה. בהוראת הביצוע מובהר כי ככלל מדיניות האגף הינה שלא להטיל קנס מנהלי בסכום הפחות מ – 500 ₪ ובגין איחור הקטן מ-180 יום, אלא באישור מנהל המשרד ובתיאום עם מחלקת קנס מנהלי בנציבות.

תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2004: העברת קרקע לאיגוד מקרקעין
תקופת השלמת הבניה

ביום 24.6.2012 פרסמה רשות המיסים תוספת מס' 2 להוראת הביצוע 9/2004 בעניין העברת קרקע לאיגוד מקרקעין לפי סעיף 104א' לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן בהתאמה – "הפקודה", "הוראת הביצוע" ו"התוספת").

עניינה של הוראת הביצוע הוא הבהרת התנאים לקבלת פטור ממס בהעברת קרקע לאיגוד מקרקעין או לאיגוד שהפך לאיגוד מקרקעין לאחר ההעברה, לפי סעיף 104א' או 104ב' לפקודה (להלן – "ההעברה").

בשונה מהעברת קרקע לחברה (שאינה איגוד מקרקעין), נקבע כתנאי לדחיית המס ותשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, בהעברה, כי הבנייה תושלם בתוך 4 שנים מיום ההעברה (להלן – "תקופת השלמת הבניה").

בתוספת הנדונה מובהר כי ככלל אין להאריך את תקופת השלמת הבניה, ואולם, כאשר בהעברה מתעורר חשש אמיתי שלא יעמדו בתנאי זה, ניתן להמיר פטור זה בפטור לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה), התשכ"ג – 1963(להלן – "חוק מיסוי מקרקעין"). התנאים להמרת הפטור כאמור הינם:1) קיומם של כל תנאי סעיף 104 א'(א) או סעיף 104ב(א) (1)-(3) לפקודה;  2) קיומם של כל תנאי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, קרי;

3) הבניה על הקרקע החלה;4) מנהל מיסוי מקרקעין השתכנע כי העיכוב בבניה נבע מנסיבות אובייקטיביות וכי פעלו ככל הניתן להסרת העיכוב;5) הבקשה להמרה נעשתה בתוך 4  שנים מיום  שנעשתה שומה.


עדכוני פסיקה

 

עת"מ (מרכז)  26953-03-10 שאמה שיווק ואחסון גידולים חקלאיים בע"מ נ' ועדה מחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח', בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו
כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' נש' זהבה בוסתן


ב"כ העותרת: עו"ד דן אור

אין מקום לחייב בעלי נכסים להמתין לתכנון כולל,
מקום שאפשר לאשר שימושים חורגים עפ"י המבחנים הרלוונטיים

 ענייננו בעתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית לתו"ב מרכז, אשר סירבה לאשר את החלטת הועדה המקומית ולהתיר לעותרים "שימוש חורג" לגן ארועים על מקרקעין המיועדים לאזור חקלאי בתכניות החלות ומוכרזים כקרקע חקלאית כמשמעותה בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. בתכניות החלות על המקרקעין, גן אירועים לא נמנה עם התכליות והשימושים המותרים על אותה קרקע. עם זאת, בתכנית מתאר מחוזית 21/3 נכללים המקרקעין נשוא העתירה בתחום אזור "נופש מטרופוליני", המאפשר שימוש לגן ארועים, כאשר אחד התנאים לכך, הינו אישור תכנון כולל לאזור. לאור פרסומה של תמ"מ 21/3, הגישה העותרת בקשה לשימוש חורג לתקופה של 10 שנים (זאת לאחר שכבר היה קיים במקום גן אירועים בשימוש חורג). הועדה המקומית המליצה לועדה המחוזית לאשר את הבקשה ואילו הוועדה המחוזית (שלה הסמכות לאשר שימוש חורג על קרקע חקלאית מוכרזת) דחתה את הבקשה. בגין החלטה זו הוגשה עתירה ראשונה לבית המשפט, אשר החזיר הדיון בה לוועדה המחוזית, אך זו שבה ודחתה את הבקשה ועל כך הוגשת העתירה.

תחילה ציין בית המשפט, כי החוק אינו מונה את השיקולים שעל הועדה לשקול שעה שהיא דנה בבקשה לשימוש חורג. כמו כן חזר בית המשפט על הפסיקה המוכרת בתחום לפיה שימוש חורג משקף חריגה מהתכנית החלה על הקרקע והאינטרסים התכנוניים העומדים מאחוריה ועל כן יש להשתמש באפשרות זו במשורה. באשר לשיקולים אותם על מוסד תכנון לשקול בבואו לדון בבקשה לשימוש חורג השיקולים העיקריים הם כפי שציין בית המשפט הינם: המטרה העומדת בבסיס השימוש המבוקש; עצימות השימוש המבוקש; היקף השימוש המבוקש;  המצב התכנוני;  עקרון ההפיכות.

נקודת המוצא של בית המשפט לבחינת שיקולי הועדה המחוזית היה פסק הדין בעתירה הראשונה אשר קבע כי השימוש החורג המבוקש לגן אירועים אינו מהווה סטיה ניכרת מתכנית וזאת לנוכח הוראות תכנית תמ"מ 21/3, המגדירה את האזור כאזור "נופש מטרופוליני", שכן שימוש זה, אינו משנה את אופייה של הסביבה הקרובה. בית המשפט ציין כי אין מחלוקת שקיים צורך תיכנוני במחוז המרכז בגני ארועים פתוחים. למרות זאת, שאלה זו כלל לא נדונה ע"י הועדה המחוזית ולא זכתה להתייחסות. הנימוק המרכזי בהחלטת הועדה המחוזית מושתת על הצורך בתכנון כולל של האזור, עפ"י הוראות תמ"מ 3/ 21. לעמדת הועדה המחוזית משלא הוגשה עדיין תוכנית כוללת, הרי שלא ניתן להוציא היתרים לשימוש חורג בתקופת הביניים.

בית המשפט קבע, כי ההוראה בתמ"מ 3/ 21 לא נועדה לשלול את הסמכות, הקבועה בחוק, להתיר שימוש חורג (זמני) בטרם אושרה תכנית לאזור כולו, בציינו כי הליך של שימוש חורג הינו הליך תכנוני לגיטימי ובנסיבות מסוימות מהווה אף צורך ראוי ומתחייב כדי למנוע פגיעה בבעלי הקרקע. אומנם דרך המלך כאמור, היא הכנת תכנית הקובעת את השימוש כשימוש מותר, אולם, בנסיבות מסוימות ראוי ורצוי לאפשר שימוש חורג לתקופה זמנית. תמ"מ 21/3 אושרה לפני עשר שנים וכבר אז נצפה הצורך בגני ארועים, אלא, שהתכנון המחוזי ו/או המפורט נתקל בקשיים והדרך לגשר על תקופת הביניים היא בהתרת שימושים חורגים, תוך שקילת כל מקרה לגופו.

אמנם מתן היתר לשימוש חורג מביא עמו תמיד חשש ליצירת עובדה מוגמרת, יחד עם זאת, שיקול זה אינו יכול להיות השיקול המרכזי והבלעדי, שכן ניתן על פי רוב ליטול את עוקצו של שיקול זה בערבויות ראויות שיבטיחו במידה מרובה את הפיכותו של המצב.

למרות כל האמור, בית המשפט החליט לדחות את העתירה מן הטעם שהעותרת בנתה בסטיה מהיתר. עם זאת, בית המשפט קבע כי ככל שהעותרת תתאים את הבניה בשטח להיתר הבניה המצוי בידה, תוכל לפנות פעם נוספת ולהגיש בקשה לשימוש חורג שתישקל לגופה.

 

הערת המערכת:

אנו בהחלט מברכים על פסק-דינו זה של בית המשפט המנהלי, בחלוף קרוב לעשור מעת אישור תכנית המתאר שהובילה את האיזור לתכנון כולל הרי שלדעתנו לא ניתן מחד להקפיא את האיזור ומאידך לא לקדם את התכנון הנקודתי, בעיקר כבמקרה דנן בו אין מחלוקת כי המבוקש תואם את הכיוון הכללי של התכנון שכן "נופש מטרופוליני" כולל גם שימוש לגני אירועים, קל וחומר הוא במקום בו כבר ניתנו שימושים בעבר ופרשנות הועדה המחוזית משמעותה המתה, ללא סיבה, של עסקים פעילים הצריכים פתרון.

עת"מ (מרכז) 38423-04-11 מרכז ע"ש ורה סלומונוס נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח'

בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים , בפני כב' הש' זהבה בוסתן

 

ב"כ המשיבים: עו"ד אורלי ברנע, עירית רוטשילד, יוסי לבן

 

בקביעת שיעור פיצויים בגין תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב תלויה ועומדת יש להביא בחשבון השבחות הנובעות מתכניות ואירועים שאירעו שנים לאחר מכן, וזאת לצורך הפחתת סכום הפיצוי הנובע מאישורה של התכנית הפוגעת

 

העותרת הינה חברה המנהלת בית דיור מוגן לקשישים בכפר סבא. בשנת 1993 פורסמה למתן תוקף תכנית מח', אותה יזמה מע"צ ואשר ייעדה שטחים לצורכי דרך. עפ"י התכנית הנ"ל תוכנן בין היתר, להקים מחלף בסמוך למקרקעי העותרת, אשר פגעה בדרכי הגישה למקרקעיה. בעקבות הפגיעה, הגישה העותרת תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב לוועדה המקומית לתו"ב כפר-סבא. בהמשך בשל הליכים תכנונים כאלה ואח', לרבות בג"צ שהוגש כנגד חוקיות תכנית מח', פורסמה בשנת 1998 תכנית כס', אשר הסדירה דרך גישה חדשה אל מקרקעי העותרת ובכך למעשה הביאה לאיון חלקי של הפגיעה שנגרמה למקרקעי העותרת עקב תכנית מח' לעיל.  לצורך קביעת שיעור הפגיעה מנתה ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית שמאי שהמליץ בחוות דעתו לקבל רק בחלקה את תביעת הפיצויים בגין פגיעתה של תכנית מח'. והועדה המחוזית החליטה לאמץ החלטתו.

העותרת התנגדה לחלק מחווה"ד של השמאי בין השאר, מהטעם שהשמאי התחשב באירועים מאוחרים למועד הקובע של תכנית מח' והשבחות מאוחרות הנוגעות לתכנית כס' ולא לתכנית מח' , אלא, שטענתה זו נדחתה ונקבע כי אלמנטים תורמי שווי בתכנית עשויים להפחית פגיעה של אותה תכנית. על החלטה זו הוגשה העתירה דנא, במסגרתה טענה העותרת טענה המרכזית לפיה, לא ניתן היה להפחית מסכום הפיצויים שהגיעו לה בגין הפגיעה שפגעה במקרקעיה תכנית מח', השבחות הנובעות מתכניות ואירועים שאירעו שנים לאחר אישור תכנית זו', ואשר לטענתה אינם רלוונטיים לתביעת הפיצויים ומאחר והשמאי פעל כאמור, מבוקש להורות על תיקון החלטת השמאי כך שלא יופחתו ויקוזזו סכומי הפיצויים המגיעים לעותרת בגין תכנית מח' , סכומים הנובעים מאירועים מאוחרים לתכנית זו. לצורך מתן פסק דינו התבסס ביהמ"ש בין היתר על הלכת קהתי (ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ' משה קהתי). שם נקבע, כי מועד שומת הפגיעה במקרקעין הוא פועל יוצא ממהותם של הפיצויים המשולמים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב וכי מהות הפיצוי הוא הטבת נזקו של הפרט שנפגע מפגיעת המדינה בזכות הקניין שלו.

ביהמ"ש בעתירה זו ציין כי תכנית מח' עסקה בשינוי מערכת הכבישים הסמוכה לעותרת אשר גרמה לנזק מושגי בשל חסימת הדרכים הלא סטטוטוריות, ובמסגרת ההחלטה בדבר שיעור הנזק שגרמה תכנית זו, נלקחה בחשבון העובדה שהנזק המושגי שנגרם תוקן ברובו בתכנית כס'. ביהמ"ש היטיב לבטא את עמדתו על פי דברים שנכתבו בפרשת "קהתי" לעיל וכדלקמן:

"כשחישוב הפיצויים עפ"י התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש"הפגיעה" לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו". היינו, מתן פיצוי מקום בו הפגיעה לפי התכנית הראשונה (ובעניינינו תכנית מח') אוינה על ידי תכנית שבאה לאחריה (תכנית כס')  משמע במילים אחרות, הענקת פיצוי על פגיעה שאינה קיימת עוד. (שהרי תכנית כס' איינה את הנזק, כאמור).

על יסוד האמור, קבע ביהמ"ש כי אין מקום להתערבותו בהחלטת השמאי, אשר עולה בקנה אחד עם הלכת "קהתי", וכי בצדק פעל השמאי עת הביא בחשבון השבחות הנובעות מתכניות ואירועים שאירעו שנים לאחר התכנית הפוגעת – תכנית מח', וזאת לצורך הפחתת סכום הפיצוי הנובע מאישורה של תכנית זו, ומשכך דחה את העתירה.

 

הערת המערכת:

ראשית, מדובר בתביעה שמתייחסת למועד שקדם לתיקון 43 וכך נידונה על פי הפרוצדורה שחלה אז, ברי הוא כי עובדה זו לבדה מחייבת התייחסות שכן הינה מעידה על קצב בירורה של תביעת פיצויים משך עשרות שנים, כבר פה ניתן לומר כי מדובר ברעה חולה.

הלכת קהתי האמורה נבחנה בפסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין בית הכרם אולם לא שונתה עד כה, מדובר בסוגיה נכבדת שלדעתנו ראוי שתגיע לבחינה נוספת ולפסק-דין מקיף בעניין או יותר טוב, הסדרת החקיקה, מסקנה לפיה רשות יכולה לבטל פגיעה לאחר שנים רבות, ולא לפצות, גורמת לפגיעה רבתי בפרט הקניין ולא לזירוז הליכים וזהירות מתבקשת, נציין כי גם בעניין קהתי נקבע פיצוי על ידי בית המשפט אלא שדובר בפיצוי בגין התקופה.

נזכיר גם כי ברפורמה המתקדמת (?) בעניין חוק התכנון והבנייה קיימת התייחסות למגבלות זמן לביטול פגיעה על ידי תכנית מבטלת פגיעה.

 

רע"א 12135-04-12 ששון גילה  נ' שגיב ואח' 

בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הש' אביגיל כהן

ב"כ המבקשת: עוה"ד אורנה ששון וחורף


 החלטת ביהמ"ש קמא המאשרת הסכם מכירה בהליך פירוק שיתוף במקרקעין הינה
"פסק דין" לצרכי ערעור


המבקשת הגישה בר"ע על החלטת בית משפט השלום בתל אביב המאשרת הסכם מכירה בהליך פירוק שיתוף. הערעור שהוגש על החלטת בית משפט קמא נסב בשאלה האם החלטת בית המשפט קמא המאשרת הסכם מכירה בהליך פירוק שיתוף הינה "פסק דין" לגביו קיימת למבקשת זכות ערעור או "החלטה אחרת" לגביה נדרש רשות להגשת ערעור.

המבקשת סבורה הייתה כי המדובר בפסק דין, אך כיוון שההחלטה הוגדרה ע"י בית משפט קמא כהחלטה ובענייני פירוק שיתוף אין עדיין הכרעה בפסיקה בשאלה, אם החלטה המאשרת הסכם מכירה בהליך פירוק שיתוף במקרקעין היא פסק דין או החלטה אחרת, הגישה מטעמי זהירות בקשת רשות ערעור, תוך שביקשה מבית המשפט לדון בבר"ע ככתב ערעור בהתאם לתקנה 410 א' לתקסד"א ולחילופין לדון בבר"ע כאילו ניתנה הרשות לערער והוגש ערעור בהתאם לתקנה 410 לתקסד"א.

בית המשפט של הערעור נדרש להכריע בסוגיה, וקבע כי המדובר בפסק דין ועל כן בהתאם לתקנה 410א' לתקסד"א קבע כי יש לראות בבקשת רשות הערעור ככתב ערעור והפנה הערעור לדיון בפני הרכב של שלושה שופטים.

בנימוקים להחלטתו זאת ציין בית המשפט, כי לצורך הבחינה האם מדובר ב"החלטה אחרת" או ב"פסק דין" תיבחן מהות ההחלטה ולא כותרתה, הסיווג תלוי בשאלה האם ההחלטה מסיימת את הדיון בתיק ובחינת כל מקרה תעשה לגופו.

כן ציין ביהמ"ש כי לא אחת נקבע בפסיקה כי החלטה לפירוק שיתוף דינה כהחלטת ביניים ולא פסק דין ולפיכך הערעור יעשה ברשות ולא בזכות, בית המשפט מפנה בעניין זה בין היתר לבש"א 3994/06 גרינברג טובה נ' מוניק טובול ואח' [פורסם בנבו] שם הועלתה התהייה מדוע אין לראות בעצם ההחלטה על פירוק שיתוף כפסק דין, שכן היעתרות לבקשה לפירוק שיתוף מקנה לתובע את הסעד הסופי אשר ביקש, אלא, ששם ציין בית המשפט כי אין זו ההלכה הקיימת וכל עוד ההלכה לא שונתה, הרי שיש לבקש רשות ערעור על החלטה שכזו ואין זכות מוקנית להגשת ערעור.

כמו כן לביסוס החלטתו הפנה בית המשפט לרע"א 8652/04 אברהם מישעל נ' יזדי [פורסם בנבו] שם היה מדובר בפירוק שיתוף בין שני אחים ובמסגרת ההליכים מונה מפרק אשר נתן "החלטה מסכמת" לעניין אופי הפירוק ובית המשפט אישר החלטת המפרק, במסגרת זו הועלתה השאלה האם מדובר ב"החלטה אחרת" או ב"פסק דין", ובית משפט קבע, כי המבחן המקובל להבחנה בין "פסק דין" ל"החלטה אחרת" לצרכי הערעור הוא מבחן הסעד, בקשר לכך ציין ביהמ"ש כי סופיות ההחלטה נקבעת לא על פי תוכנה, אלא על פי השאלה אם התיק או חלק רלוונטי בו נסגר או שמא נותר פתוח. מבחן הסופיות הוא מבחן דיוני פורמאלי ובאותו מקרה נקבע כי אישור בית המשפט להחלטה המסכמת של המפרק הייתה החלטה שקבעה למעשה את פירוק השותפות ואת הנכסים לכל צד ועל כן קיימת זכות ערעור על אותה החלטה.

ומכן הכלל אל הפרט, בענייננו קבע בית המשפט כי ההחלטה של בית המשפט קמא סיימה באופן מהותי את ההתדיינות בתיק, כאשר בית המשפט דחה את כל טענות המבקשת ואישר הסכם למכירת הנכס ואת סכום המכירה, כל שנותר לכונס הוא להשלים את יישום ההסכם למכירת הנכס אך אין צורך לקבל הוראות מהותיות נוספות מבית המשפט קמא, אשר על כן ההחלטה בגינה הוגש הערעור נכנסת לגדר של פסק דין ולפיכך, יש לראות בבקשת הרשות לערער אשר הוגשה ככתב ערעור.

 

הערת מערכת:

על אף הגיונו של פסק-הדין מן הראוי לציין כי הינו סותר לפסיקה רחבה של בית המשפט העליון שקבע כי ככלל מאחר ויש ליישם את פסק-הדין ולסיים ההליכים של הפירוק הרי שמדובר בהחלטה אחרת ולא בפסק-דין ויש להמתין לסיום ההליכים ואז ניתן לערער.

ברי הוא כי אף אם מדובר בהחלטה אחרת עדיין ניתן לבקש בנסיבות מסוימות רשות ערעור, הפתרון אם כן הינו במתן רשות ערעור בצורה מקיפה לסוג החלטות אלו בהן ברי הוא כי אם יש מקום להתערב אזי רצוי לעשות כן לפני לדוגמא השלמת המכר או הרישום ועוד.

 

תאק (ת"א) 43816-09-11 מחצית היובל בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל

בית המשפט המחוזי בתל אביב , כב' הרשם חגי ברנר


על מנהל בדומה לכל רשות ציבורית לנהוג בתום לב והגינות וכחלק מחובה זו עליו לפעול בהתאם לנהלים שהוא עצמו קבע ולא לסטות מהם כל אימת שאלה מביאים
לתוצאה שאינה רצויה מבחינתו

 

המדובר בתביעה בסדר דין מקוצר שעיקרה אכיפת שומה מכרעת של השמאי הממשלתי המחוזי.

התובעת, הינה חברה העוסקת בניהול נכסים, כאשר במסגרת עיסוקה זה, התקשרה התובעת עם המנהל במספר חוזי פיתוח שעניינם מקרקעין המצויים בתל אביב. בהתאם לחוזים אלו היתה אמורה התובעת להקים מגדל משרדים על גבי המקרקעין כאמור. בין התובעת למנהל התגלעה מחלוקת באשר לשווי המקרקעין, אשר ממנו אמור להיגזר גובה דמי החכירה שהתובעת תשלם למנהל. לנוכח המחלוקת האמורה, ועפ"י דרישת המנהל בהתאם לנהליו, שילמה התובעת למנהל דמי שימוש עפ"י הסכומים שנגזרו משומת המנהל. במקביל, הגישה התובעת השגה על שומת המנהל וכן העמידה לרשות המנהל ערבות בנקאית לגבי יתרת הסכום שבמחלוקת. המנהל, בהסכמת התובעת, פנה אל השמאי הממשלתי המחוזי לצורך קבלת שומה מכרעת בעניין שווי המקרקעין. לאחר קבלת השומה המכרעת ולאור הקביעות בה, פנתה התובעת למנהל בכדי שתחזיר את הסכומים אשר שילמה התובעת למנהל ביתר, אלא, שדרישה זו של התובעת סורבה מאחר ולטענת המנהל השומה המכרעת שגויה ולכן התובעת אינה זכאית להשבה כלשהי. לאור סירובו זה של המנהל הגישה התובעת את התביעה דנא, במסגרתה בקשה כי יושבו לה  הסכומים אשר שולמו על ידה ביתר וכן תוחזר לה הערבות הבנקאית.

המנהל הגיש ביקש רשות להתגונן, שכן לטענתו לא נשקלו ע"י השמאי הממשלתי המחוזי  נתונים רבים שבחינתם תביא להעלאת שווי הקרקע בסכום ניכר.

כמו כן, על פי הוראת אגף 345 ב' של המנהל שהיתה בתוקף במועד הרלוונטי לתביעה, נקבע כי החלטת השמאי הממשלתי המחוזי הינה סופית ולא ניתן להשיג עליה, אלא שלטענת המנהל, על אף נוהל זה היו 2 מקרים בהם ניתנה אפשרות השגה על שומת השמאי הממשלתי המחוזי ובנוסף על כך, עפ"י הנוהל הקיים כיום הוקמה ערכאה לבחינת שומה מכרעת ועל כן אין לקבל את טענת התובעת כי לא ניתן להשיג על השומה המכרעת.

לאחר בחינת העובדות, הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי דין בקשת הרשות להתגונן להידחות ביחס לסכום שהשבתו נתבעת מן המינהל ומנגד ניתנה רשות להתגונן לגבי הערבות הבנקאית שהשבתה מבוקשת ע"י התובעת. למסקנה זו הגיע ביהמ"ש ממספר טעמים עליהם נעמוד להלן:

תחילה ציין ביהמ"ש כי המינהל הוא שקבע ואף הכתיב לתובעת את "כללי המשחק" בכל הנוגע לערעור על שומת המינהל, אך ברגע האמת, כאשר התברר למינהל כי השומה מטעמו נדחתה ע"י מי שהוסמך להכריע בענין- השמאי הממשלתי המחוזי- החליט המינהל להתכחש בריש גליי לנהלים ולכללים שהוא עצמו קבע. התנהלות כזו לדידו של ביהמ"ש לא רק שהיא שרירותית וחסרת תום לב בעליל, אלא, היא אף אינה מתקבלת על הדעת כאשר עסקינן ביחיד או תאגיד שאינם מחוייבים בנורמות של הגינות שלטונית, ו"קל וחומר" שהיא בלתי מתקבלת על הדעת כאשר עסקינן במינהל, שהוא גוף ציבורי הפועל עפ"י דין, החייב לנהוג ביושר ובהגינות מירביים כלפי מי שנזקקים לשרותיו. אכן, המינהל מבקש לחסוך בכספי ציבור באמצעות התכחשות לנהליו שלו, אלא שהחסכון בכספי ציבור ציין ביהמ"ש, אינו יכול לבוא על חשבון כללי הגינות בסיסיים, איננו מצדיק התנהגות שרירותית וחסרת תום לב ואיננו חזות הכל. עוד ציין בית המשפט כי בצדק מקשה התובעת כיצד יכלכלו מכאן ואילך גופים פרטיים את מעשיהם מול רשות שלטונית, אם זו משנה את כללי המשחק שהיא עצמה קבעה, כל אימת שאלה מביאים לתוצאה שאינה רצויה מבחינתה.

יתר על כן, ציין ביהמ"ש כי אומנם לדידו של המינהל, יש מקום לאפשר לו לערער על השומה המכרעת, ועל כן ניתן היה לצפות מהמינהל כי ייזום הליך משפטי כלשהו בענין זה, אלא שלמרות שהשומה המכרעת ניתנה לפני קרוב לשנתיים ימים, המנהל אפילו לא טרח ליזום הליך משפטי כלשהו לשינוי רוע הגזירה, אלא המתין לכך שהתובעת היא שתיזום את ההליך המשפטי בו הוא נדרש לשלם את הסכום שעליו להשיב לה. גם התנהלות זו לטעמו של בית המשפט נגועה בחוסר תום לב מצידו של המינהל ואינה מתקבלת על הדעת, תוך שביהמ"ש קבע כי בצדק טוענת איפוא התובעת כי גם אם היתה נתונה למינהל זכות להשגה נוספת, הרי שהמועד לעשות כן (תוך 45 יום) חלף לפני זמן רב.

בנוסף ציין ביהמ"ש, כי המינהל העלה לראשונה, ותוך הרחבת חזית אסורה את הטענה כי לא יזם פניה לבית המשפט לנוכח החלטה מינהלית לחרוג מהנוהל הפנימי של המינהל. אלא שלדעתו של ביהמ"ש, המינהל איננו יכול להרים את עצמו בשרוכי נעליו ולשנות את המצב המשפטי הקיים והזכויות המוקנות על פיו לתובעת, רק משום שאלה פועלים לרעתו.

עוד צוין כי מעבר לכך שעל פי כללי המשפט המינהלי להם מחוייב המינהל, אין הוא רשאי להתנער מנהליו שלו רק משום שהדבר משרת את האינטרס הפרטני שלו בעסקה מסויימת (למעט במקרים של שינוי נסיבות, אלא שבעניננו, אין מדובר בשינוי נסיבות), הרי שהוא גם מושתק מלנהוג כך עפ"י דיני ההשתק, שהרי המינהל יצר מצג מסויים כלפי התובעת, שעל יסודו שינתה התובעת את מצבה לרעה, וכעת הוא מבקש להתכחש למצג זו.

כן ציין בית המשפט בנוגע למעמדו של "נוהל הערעורים" כי נוהל זה איננו רק נוהל פנימי שעל המנהל לפעול לפיו, אלא נוהל זה הפך להיות חלק בלתי נפרד מהחוזה בין המנהל לתובעת שכן במסגרת סע' ז' למפרט הכספי ששלח המנהל לתובעת, יישם המנהל את הנוהל בציינו כי החלטת השמאי הממשלתי סופית ולא תהיה אפשרות להשיג על שומה זו, ומשכך הרי שאף על פי דיני החוזים נוהל זה מחייב את הצדדים ויש לאוכפו על המנהל.

בנוסף קבע בית המשפט, כי אין להוציא מכלל אפשרות מקרים חריגים בהם ניתן יהיה לפנות אליו על מנת לתקוף שומה מכרעת, חרף האמור במפרט ובנהלי המינהל בדבר סופיותה של השומה המכרעת, אלא שמדובר במקרים בהם יתברר כי השמאי הממשלתי המחוזי חרג מסמכותו, או פעל בניגוד לכללי הצדק הטבעי, או נהג במשוא פנים ושרירות לב וכיוצ"ב, קרי: פגמים היורדים לשורש התנהלותו. אלא, שלדעתו לא זה המקרה שבפנינו, כאשר הטענות הן טענות שכל כולן מתייחסות לשיקול הדעת המקצועי של השמאי הממשלתי המחוזי. לפיכך הגיע ביהמ"ש למסקנה כי אין עסקינן במניעת זכות הגישה לערכאות, כנטען ע"י המינהל, אלא במתן תוקף להתחייבויות שהמינהל קיבל על עצמו, וכעת הוא מבקש להתנער מהן בדרך לא דרך.

לאור האמור לעיל, נדחתה בקשת המנהל לקבלת רשות להתגונן בכל הקשור בהשבת הסכומים אשר שולמו ביתר. יחד עם זאת, נקבע כי יש מקום ליתן למינהל רשות להתגונן בנוגע לדרישה של החזרת הערבות הבנקאית וזאת לא משום שדרישת ההשבה אינה מוצדקת (ולנוכח קביעות בית המשפט, הדרישה בהחלט מוצדקת), אלא משום שלא מדובר בסעד כספי אלא בצו עשה, שהתביעה בגינו צריכה להתברר בסדר דין רגיל. עם זאת, לנוכח האמור לעיל, ציין ביהמ"ש כי "טוב יעשה המינהל אם יחזיר את הערבות האמורה בלא דיחוי".

הערת מערכת:

מדובר בפסק-דין חשוב בכל הנוגע למערכת היחסים בין המינהל לבעלי הזכויות ומתייחס לזכות הגישה לערכאות בכל הנוגע לערעורים על שומות מינהל מקרקעי ישראל.

מאז נוהל ההשגות וניהול ערעורים בענייני שומות קיימת אי בהירות באם קיימת אפשרות פנייה לבית המשפט ובאילו מקרים, לדעתנו מן הראוי היה שהמינהל יקבל החלטות מסודרות בעניין זה והדבר אך יקבע בנוהל ובהחלטות למען השקיפות והבהירות.

ערר 8141/10 ועדה מקומית לתכנון ובניה זמורה נ' פטישי שלמה

ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה כרמית פנטון, עו"ד

 

ב"כ העוררת: עו"ד דניאלה גלס


הפטור מהיטל השבחה עפ"י סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב  באיזור שיקום איננו חל על דירות חדשות אלא אך ורק על הרחבת דירות קיימות

עניינו של הערר בהכרעת השמאית המכריעה, גב' לבנה אשד, אשר קבעה פטור מהיטל השבחה עפ"י סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב, ביחס למקרקעין נשוא הערר, שעל חלק מהם קיים מבנה מגורים, והמצויים ביישוב קרית עקרון. במקרה זה, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים על כך שהתכניות החלות על המקרקעין משביחות הן, אך עם זאת, השמאית המכריעה קבעה פטור מתשלום ההיטל כאמור, בקבעה כי המקרקעין מצויים באזור שהוכרז כשכונת שיקום.

העוררת, הועדה המקומית, טענה כי נפל פגם מהותי בשמאות המכריעה, הואיל והשמאית המכריעה חרגה מסמכותה, בדונה ובהכריעה בסוגיית חלות הפטור שבסעיף 19(ב)(1) הנ"ל, שהיא סוגיה משפטית.

כמו-כן, לגופו של הפטור, טענה העוררת כי טעתה השמאית המכריעה, וכי הפטור איננו חל משלוש סיבות:

א. ההכרזה לא הוחלה על כל תחום היישוב קרית עקרון, ומקרקעי המשיב אינם נכללים באזור ההכרזה.

ב. גם אם ההכרזה היתה חלה על מקרקעי המשיב, הפטור לא חל עליהם כיוון שהפטור חל רק על הרחבת דירות מגורים ולא על בניה חדשה, וזאת כעולה מלשון החוק, תכליתו והפסיקה בעניין.

ג. חלק מהמקרקעין שלגביהם נתבקש הפטור היו בייעוד חקלאי,  טרם אישורה של התכנית המשביחה, ולא בייעוד למגורים, בעוד שעפ"י לשון החוק והפסיקה, הפטור איננו חל כאשר ייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם היה בייעוד שאיננו למגורים.

המשיב טען, כי לשמאית המכריעה סמכות לדון בסוגיית חלות הפטור בגין ההכרזה על שיקום שכונות שכן זהו עניין עובדתי ולא משפטי, וכן כי אין להתערב בקביעתה מאחר ולא נפלה כל טעות בהכרעתה, שיש בה כדי להביא להתערבות ועדת הערר.

כמו-כן, לטענת המשיב סעיף 19(ב)(1) הנ"ל לא סוייג בסייגים כלשהם, וכוונת המחוקק היתה כי הפטור יחול על כל סוגי המקרקעין, יהא ייעודם במצב קודם אשר יהא, ובין אם הם מבונים ובין אם הם ריקים, כל עוד שמתבקש שינוי ייעודם למגורים, כאשר לטענתו, לשון הסעיף כוללת גם בניה חדשה.

בדיון בפני ועדת הערר חזרה בה העוררת מטענתה, כי ההכרזה אינה חלה על כל יישוב קריית עקרון, ולכן נתייתר הצורך בדיון בסוגיה זו.

באשר לטענת החריגה מסמכות של השמאית המכריעה בקביעותיה בסוגיה זו, קבעה ועדת הערר, כי יש להבחין בעניין זה בין מהות לבין יעילות. מבחינת המהות, כך נקבע, שאלת היקף תחולתה של הכרזה, איננה רק שאלה שבעובדה אלא ואולי בעיקר שאלה שבמשפט, ובפועל כמעט ולא נתקלים בסוגיות שהן "עובדתיות" באופן "ברור ומוחלט", ושאין בהן ולו צל צילו של משפט או להיפך. לכן, הוסיפה הועדה וקבעה, כי בשאלת הסמכות והדיונים הנערכים אצל שמאי מכריע, יש להבחין בין מהות לבין יעילות, כלומר, לשמאי מכריע סמכות לדון גם בסוגיות משפטיות המובאות בפניו, כאשר ברור שהכרעתו בסוגיות אלה איננה הכרעה של טריבונל שיפוטי וכי בכל מקרה על הכרעותיו, ודאי אלו "המשפטיות" במהותן, ניתן לערור לוועדת הערר. לפיכך, נקבע כי אין פסול בעצם הדיון שעשתה השמאית המכריעה בסוגיית תחולת הפטור.

לגבי טענת העוררת, כי הפטור בסעיף 19(ב)(1) לא חל על בניה חדשה, קיבלה ועדת הערר את הטענה, בקבעה כי הפטור איננו חל על דירות חדשות, אלא אך ורק על הרחבת דירות קיימות, כפי שכבר נפסק למעשה בעניין זה, גם על ידי בית המשפט המחוזי, שכן תכלית הפטור בגין הכרזה על שיקום שכונות היא לסייע לתושבי שכונת מצוקה לטיפול בשיקום הפיזי של מגוריהם, שיפור ושיפוץ פני השכונה הקיימת, ולא בניה חדשה.

כמו-כן נקבע לעניין זה, כי לשון החוק דנה בהשבחה במקרקעין למגורים שכבר "מצויים", בלשון הווה, ולא "מקרקעין שישונה ייעודם בעתיד למגורים", וכי לו רצה המחוקק ליתן פטור גם לבניה חדשה שתכליתה למגורים – היה צריך לקבוע זאת במפורש.

אשר על כן, ועדת הערר קיבלה את הערעור והחזירה את הדיון לשמאית המכריעה, לקביעת ההשבחה בגין התכניות נשוא הערר ואת היטל ההשבחה הנגזר מכך.

הערת מערכת:

החלטת ועדת הערר בדבר סמכות השמאי המכריע שמונה לאחר תיקון 84 לדון בטענות משפטיות הינה החלטה חשובה, פרשנות אחרת של סמכויות השמאי המכריע הייתה מובילה לכך שבחלק גדול מהתיקים לא יהיה מנוס מלפנות לועדת הערר כערכאה ראשונה ולאיין חלק נכבד מהתיקים המערבים שאלות של שמאות ומשפט.

עם זאת, בעניין עצם הפטור, הועדה היתה כבולה להכריע כפי שהכריעה, בשל פרשנות הסעיף, עם זאת ולגופו של עניין אנו סבורים כי האבחנה בין הרחבת נכס לבין הקמה של בניין חדש אינה נכונה ומן הראוי היה לתקן החוק בעניין זה, מטרתו של הפטור מחייב מתן הפטור גם בהריסת הקיים ובהקמת בניין חדש וכן בעניין מגרש ריק.

 

ערר 299/11 ה.ל.ה.פ 1997 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת
ועדת ערר מחוז מרכז , בפני כב' יו"ר הועדה מיכל גלקין


ב"כ המשיבה: עו"ד זילבר


השיקולים בעת מתן רשות להגשת ערר לוועדה המחוזית לפי סע' 111 לחוק התו"ב


המדובר בבקשה למתן רשות להגשת ערר לועדה המחוזית לתכנון ובניה על החלטת ועדת הערר אשר עניינה בתכנית פת/מק/12/1244 "שינוי בינוי במתחם האיצטדיון" אשר מטרתה ניוד זכויות בניה עפ"יי תכנית תקפה והגדלת מספר יח"ד במקרקעין אשר בתחום התכנית (להלן- "התכנית").

הועדה המקומית ביקשה רשות ערעור שכן לשיטתה, לא מדובר בהחלטה נקודתית אלא, בהחלטה הנושאת השלכות רוחב שכן, היא גבשה מדיניות חדשה האוסרת תוספת יח"ד והיא חוששת שהחלטה זו תעמוד לה לרועץ.

ועדת הערר תחילה עמדה על ה"מסגרת הנורמטיבית" בצויינה כי על בקשות מסוג זה חולש סע' 111(א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, אשר קובע כאמור מי רשאי לערור לאחר קבלת רשות יו"ר ועדת הערר בפני הועדה המחוזית. עם זאת, מציינת ועדת הערר כי החוק אינו קובע את הקריטריונים למתן רשות הערעור ועד כה הפסיקה לא היתה חד משמעית בדבר הקריטריונים למתן רשות ערר.

הדעות בפסיקה נחלקו בעניין, כך שבעוד שיש פסיקות הקובעות שכשמדובר ברשות ערעור לועדה המחוזית יש להקל במתן רשות הערעור הרי שיש פסיקות בהן נקבע, כי ככל שמדובר בהליך שהשפעתו נרחבת על אזורו ועל האוכלוסייה המושפעת ממנו, כך נוטה הכף להענקת רשות ערעור. ברם, אם להחלטת ועדת הערר השפעה מצומצמת יותר, סביר שלא תינתן רשות הערעור.

עמדת ועדת הערר בערר זה הינה כדעת הערכאות המחזיקות בנטייה המחמירה ממספר נימוקים:

ראשית, ציינה ועדת הערר כי נכון שהועדה המחוזית דנה במרבית התכניות המתוכננת בתחומה. ברם, אין בכך כדי לבטל ההפרדה הקיימת עפ"י תיקון 43 לחוק בין תכנית בסמכות ועדה מקומית לבין תכנית בסמכות ועדה מחוזית. לדברי ועדת הערר "יד קלה על הדק הרשות" עלולה לגרום להצפה ועומס עבודה רב על הועדה המחוזית הנתונה בלאו הכי בעומס רב ואף עומדת בשל כך בניגוד לכוונת המחוקק בתיקון 43 לחוק. וכי אילו ביקש המחוקק לפתוח בכל מקרה ערעור על תכנית בסמכות ועדה מקומית בוועדה מחוזית כערכאה תכנונית היה קובע זאת מפורשות.

נימוק נוסף לגישה ה"מחמירה" הינה שראוי כי תהיה וודאות תכנונית ואחידות בקריטריונים למתן רשות ערר לועדה המחוזית ולמועצה הארצית.

יתרה מזו, ציינה ועדת הערר לתמיכה בעמדתה כי בית המשפט העליון לא מצא לנכון עדיין ובמודע, לגבש רשימת קריטריונים סגורה למתן רשות ערעור במועצה הארצית מכח סעיף 110, כך שמדובר במבחן גמיש אשר ראוי לדעת ועדת הערר לאמצו גם בענייננו.  בקשר לכך אזכרה ועדת הערר את החלטה המנחה לעניין ערר למועצה הארצית במצויה כיום בהלכת עע"מ 3663/02 ועד שכונות עין כרם נ' הועדה המחוזית י-ם, אשר קובע כי אין לקבוע אמות מידה נוקשות או רשימה סגורה של עניינים אשר בהם מן הראוי ליתן רשות ערעור למועצה הארצית, והיא מסתפקת בקביעת התכלית כי יש לבחון לעניין זה את חשיבותה של התכנית הנדונה בין היתר לאור השלכותיה, אופיה העקרוני והרגישות או המחלוקת הציבורית שהיא מעוררת .

יתרה מכך וכביסוס לעמדה אליה הגיע ועדת הערר ציינה היא כי  קיימת סברה הגורסת כי מאחר והחלטות ועדת הערר בשונה מהחלטות הועדה המחוזית עברו כבר בכור מחצבתן של 2 ערכאות תכנוניות יש דווקא למעט בהרשאת מתן ערעור לערכאה תכנונית נוספת.

במקרה דנן, ועדת הערר לא ראתה לנכון להעתר לבקשת הרשות לערור וזאת ומאחר ובאזור אשר בו הציפוף מבוקש מתקיימים שני תנאים: הראשון, הציפוף המבוקש עולה בקנה אחד עם צו השעה והשני, הציפוף אינו חריג באזור. עם זאת ציינה ועדת הערר, כי גם במקרים בהם חלים אותם תנאים יש לבחון כל תכנית לגופה ובכל מקרה אין לומר בשל כך כי ההחלטה מסכלת מניה וביה את מדיניותה של הועדה המקומית.

על יסוד האמור , ועדת הערר הגיעה למסקנה כי אינה רואה לנכון ליתן בעניין זה רשות ערעור לוועדה המחוזית.

הערת מערכת:

ברי הוא כי יש בעייתיות בכך שאותה רשות שקיבלה החלטה היא שמחליטה על מתן רשות לערכאה אחרת, יותר נכון היה להותיר לרשות שיקול דעת מראש להעביר לעיון והכרעה של גוף גבוה בהירארכיה בעת שמדובר בסוגיות עקרוניות.

בעניין מתן הרשות למחוזית, מאחר וועדת הערר הינה גוף מקביל לועדה המחוזית, אנו מניחים כי ועדת הערר שאינה מוגדרת כערכאה כפופה לועדה המחוזית אלא יותר כערכאה מקבילה, לא רואה לנכון להעביר לבדיקה מקבילה את התכנית שנבחנה על ידה.