הגנת הדייר- הלכה למעשה

הגנת הדייר- הלכה למעשה

מאת עוה"ד צבי שוב וברכה אנגלמן

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]- התשל"ב -1972 מקורו בצווים/תקנות/חוקים ישנים משנות ה-50 של המאה הקודמת אשר מבוססים על חקיקה מימי המנדט הבריטי. הסיבה לחקיקת חוקים אלו נעוצה בכך שעקב מלחמת העולם השניה הופסקה בניית דירות לצרכי מגורים ועסק ונוצר מחסור רב בדירות, מחסור שהוביל לפינוי דיירים מבתיהם הפרטיים ומבתי העסק בהם עבדו.

בכדי להגן על דיירים שלא יפונו מדירותיהם או בתי העסק שלהם עם תום תקופת השכירות, חוקקו שתי פקודות: הראשונה, לבתי עסק והשניה, לדירות מגורים. בשתי הפקודות קבע המחוקק כי כל עוד השוכרים מקיימים את תנאי החוזה ומשלמים דמי שכירות בהתאם, הינם זכאים להגנה מפני פינוי עם תום החוזה. נוצר מצב שבעוד יוקר המחיה מביא להעלאת מחירי מוצרי המחיה, מחירי שכירות דירה עומדים בעינם ללא כל שינוי והדבר פגע קשות בזכות הקניין של משכירי הדירות, שהוגבלו באפשרות להשכיר הנכס למרבה במחיר.

מצב בעייתי זה, הביא את בית המחוקקים לחוקק את חוק הגנת הדייר, אשר קבע מתווה הדרגתי מוגבל מאד להעלאת דמי השכירות הן בדירות מגורים והן בבתי עסק. החוק אף מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות לבין הדייר המוגן לרבות קביעת תנאים לעניין עבירות הזכות בירושה. זאת ועוד, החוק מונה עילות אשר בהתקיימן ניתן יהא לפנות את הדייר המוגן מהמושכר.

בחלוף הזמן, לנוכח שינוי הצרכים במדינה כמו גם המציאות הכלכלית והחברתית שנשתנה, בהם ההון אינו בהכרח רק נדל"ן, כמו גם "דייר מוגן" אינו בהכרח אותו דייר מימים ימימה הנזקק לסיוע במגורים וכן "בעלי הדירות" אינם בהכרח בעלי ההון אשר ראוי היה לפגוע בהם לטובת אנשים בעלי יכולת כלכלית מועטה, ולמעשה המטרה לשמה נקבעו הוראות החוק, הפכה רלוונטית פחות ופחות וספק גדול אם חוק הגנת הדייר במתכונתו היה מתקבל היום לאור חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו אשר הקנתה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד.

העובדות מדברות, גם כיום, על אף המודעות החברתית הגוברת, לפיהן לא נראה כי מאן-דהו חולם על מעין הלאמה של רכושו הפרטי לטובת הציבור ללא פיצוי.

ואכן נוכח הנחיצות הפוחתת של הגנת החוק עם השתנות הזמנים, התפתחה בפסיקה מגמה לצמצום הגנות הדייר המוגן בחוק. כך למשל בע"א 3295/94 גיל פרמינגר נ' עו"ד חוה מור פ"ד נ (5) 111 (1997) ; רע"א 8334/07 דאלי בע"מ נ' בירמן(פורסם בנבו)) צוין:" כחלוף השנים, ונוכח התפתחויות חברתיות וכלכליות, חל צמצום ניכר בתחולתה של הגנת הדייר.

קריאות ראשונות להגבלת תחולת הוראות חוק הגנת הדייר השונים ניתן היה לראות כבר בע"א 99/75  הימנותא בע"מ נ' יוסף בדיחי (פורסם בנבו) אשר סקר את מגמת הצמצום בהגנת החוק וקבע כי :

" …כיום לא קיים מחסור בדירות, הרי המסקנה הייתה צריכה להיות ביטול הדרגתי של חוק הגנת הדייר… ואכן זוהי הנטייה של המחוקק, כפי שהיא מתבטאת בתיקונים השונים ובפרט בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות) תשכ"ח 1968….על אותה נטייה הצבעתי אני בקשר לחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשט"ו – 1955, בע"א 299/72,[5], בעמ' 288 בו אמרתי שהוא בא להקל על בעלי הבתים הכבולים על ידי חוקי הגנת הדייר ונתונים ב"מיטת סדום", ששללה מהם למעשה את האפשרות להפיק מרכושם את התועלת המצופה"

כמו כן בהמשך השנים, ומשלא השתנה החוק, נאמרו הדברים האמורים על ידי השופט טל בע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור, פ"ד נ(5) 111 (1997):

 "חוק הגנת הדייר שהוחק לראשונה בתקופת המנדט, נחקק מלכתחילה כחוק סוציאלי על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השניה. הוא בא להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. עם שינוי העיתים, נשתנו הצרכים המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות, הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקנינו לטובת הדייר. על רקע זה, הסתמנה מגמת הגבלת וצמצום תחולת החוק, הן בחקיקה – שנגסה מעת לעת בפריסתו הרחבה של החוק – והן בפסיקה."

 הדיון בסוגיות העולות מתוך חוזי שכירות מוגנת, ראוי שיעשה לאור הצמצום האמור בתחולת החוק והתאמתו למציאות של ימינו.."

על כן קיומו של חוק אנכרוניסטי זה בנוסחו כפי שהוא, ובהעדר אינטרס משותף של הצדדים, גורם לעיתים לפגעים רבים ובראשם חסם משמעותי בפני אפשרויות פיתוח הנכס והקפאתו לשנים רבות לעיתים עד לפקיעתם של זכויות הדיירות המוגנת.

נזכיר כי אמנם ניתן לפנות דייר מוגן לצורך בניית מבנה חדש, בכפוף לקבלת היתר בניה ולמציאת סידור חלוף לדייר (סע' 131 (10) לחוק). דא עקא, התנאים לפינוי הדייר וסדרי הדין בתביעה לפינוי הינם במסלול רגיל ועל כן איטיים ומסורבלים לעיתים והדבר מאפשר לדייר, אשר מזהה את הלחץ בו מצוי הבעלים, לדרוש לעיתים פיצוי הגבוה באופן ניכר מהמגיע לו על פי החוק, לשם פינויו.

מניסיון בשטח אנו מוצאים כי הדיירים לעיתים נוקטים בכל הליך ומעלים כל טענה אפשרית ובין היתר, טענה כי על הבעלים היה לתכנן את המבנה באופן שיכלול דיור חלוף עבור הדייר, טענה בנוגע לזכות התביעה האם קיימת לבעלים הנוכחים או לאלו אשר השכירו את הנכס בזמנו, פקיעתו של ההיתר (דבר שקורה לעיתים קרובות עקב התמשכות ההליכים), טענה כי ההיתר אינו מאפשר בנייה, אלא, הריסה בלבד וכו'. זהו מעגל שאין לו סוף הגורם לעיכוב של שנים בקידום פרויקטים אשר כל שצריך כדי לקדמם הוא לפנות את הדייר המוגן.

נציין כי בעניין זה, ניתן לאחרונה על ידי כב' השופטת ברקוביץ בת.א (ת"א) 19959-02-10 אפרת יובלים בע"מ נ' דוד דבך (פורסם בנבו) פסק דין בו היא מתייחסת למעגל זה וקובעת כי לאור צמצום חוק הגנת הדייר, די ברישיון המתיר הריסה ובלבד שתוכח כוונה ברורה וממשית לבנות את המבנה החדש בהקדם וזאת, אף אם פג תוקף רישיון ההריסה בעקבות התמשכות ההליכים.

כב' השופטת ברקוביץ אכן נתנה מענה חלקי לבעיה זו, עם זאת מן הראוי שהמחוקק  ייתן דעתו וידאג למנגנון אשר יסייע בפינוי מהיר של הדייר המוגן תוך שמירה כמובן על זכויותיו. ניתן למשל לבחון את האפשרות כי במקום הדרישה לקבלת היתר בפועל, שכרוכה בתשלום אגרות והיטלים, תספיק החלטת מוסד התכנון על מתן היתר וכך גם לא יאלץ הבעלים להוציא כספים מראש כשלפניו עוד הליך משפטי ארוך, כולל אפשרות לחיוב כפול במקרה שפקע ההיתר. כמו כן, ראוי כי המחוקק ישים קץ להתדיינות הארוכה המתנהלת לצורך פינוי דייר מוגן ויתקין מנגנון בירור מהיר לתביעה, תוך שמירה על זכויות הצדדים.

כמו כן נבקש להעיר כי במסגרת המגמה לצמצום ההגנות יש לעשות לדעתנו הבחנה, בין דיירות מוגנת ששולמו עליהם דמי מפתח שהינה עסקה מרצון לבין דיירות מוגנת שלא שולמה עליה דמי מפתח ואשר נכפתה על בעל הבית עם חקיקת החוק. הבחנה כאמור מתבצעת בתקנה 2 (א) תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983 אשר קובעת כי נכסים בדיירות מוגנת אשר שולמו בגינם דמי מפתח ובוטלה בהם תקרת דמי שכירות על פי תקנות אלו, תופחת ברבע כל תוספת שישלם הדייר של אותו בית עסק, עם זאת ראוי כי הבחנה זו תורחב לסעיפי חוק נוספים .

בנוסף ראוי לדעתנו ליתן את הדעת לשינוי או לצמצום סע' 132 (א) לחוק הקובע כי אף אם נתקיימה עילת פינוי בית המשפט יכול ליתן סעד מן הצדק ולהימנע מפינוי הדייר המוגן. שכן מדוע יופלה לטובה דייר מוגן השר הפר את תנאי השכירות על פני שוכר בשוק החופשי וודאי הדבר נכון בהתייחס לדייר המוגן על פי חוק שלא שילם דמי מפתח.