הטלת עיצומים כספיים– הבסיס החוקי ודרכי ההתמודדות

הטלת עיצומים כספיים– הבסיס החוקי ודרכי ההתמודדות

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

לפני פחות מחודש ימים, עם תחילתה של שנת 2012, הופתעו קבלנים רבים לקבל הודעה בדבר הכוונה להטיל עליהם עיצומים כספיים בשל איחור בדיווח ו/או הימנעות מדיווח על מכירותיהם, בסך של עשרות אלפי שקלים ואף יותר, וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ח – 1974 (להלן: "חוק המכר").

הרקע להודעה זו הינו התיקונים  לחוק המכר מיום 6.10.2008 ותקנותיו, הקובעים כי כל מוכר דירה שהיא יד ראשונה מחויב לדווח לממונה חוק המכר על כל עסקה שבוצעה, עד 7 ימים מיום חתימתה, וכי כל הפרת דיווח, ובכלל זאת אי דיווח או איחור בדיווח, גוררת עיצום כספי בסך 26,420 ₪ (נכון למדד חודש נובמבר 2011.) (להלן: "העיצום הכספי"). תיקון זה בא בעקבות אירועי פרשת חפציבה ומטרתו הייתה להבטיח, בין היתר, בקרה על מתן בטוחות לרוכשים על ידי הקבלנים. לשם כך, נדרש הקבלן המדווח לפרט בהודעת הדיווח את דבר העסקה, שם המוכר והקונה, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה שניתנה על ידו ופרטיה (סעיף 3ד (ב) לחוק המכר).(נוסח החוק "לוכד" גם מוכרים פרטיים המוכרים דירה חדשה).

באשר לדרך הדיווח ומועדה, נקבע בתקנה 2 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דווח לממונה) תשס"ט -2008 (להלן: "תקנות הדיווח"), כי יש למסור לממונה, בפרק זמן שלא יעלה על 7 ימים ממועד חתימת חוזה המכר, במסירה ביד או בדואר רשום, את ההצהרה בכתב לפי טופס הדיווח, חתום בידי המוכר ובאישור עורך דין, ובמקביל יש לשלוח הצהרה מקוונת באמצעות האינטרנט.

משלא הוגש דיווח במועד או לחילופין לא הוגש כלל, רשאי הממונה למסור למוכר הודעה בדבר כוונתו להטיל עליו עיצום כספי, כפי שבפועל נשלחו מתחילת החודש  (לפי אתר משרד הבינוי והשיכון נשלחו 3,000 הודעות כאלה). המוכר רשאי בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההודעה מהממונה  לפנות אליו בכתב ולטעון בפניו מדוע שלא להטיל עליו העיצום. לממונה קיימת סמכות לקבוע כי אין להטיל על המפר עיצום כספי (סעיף 4ה(א) לחוק המכר), ולחילופין,  להפחית את העיצום עד לשיעור של 100% וזאת בהתבסס על תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), התש"ע -2011 (להלן: "תקנות ההפחתות") בהן נקבעו  נסיבות, אשר בעטיין תינתנה ההפחתות.

כך, מפר שלא הפר את אותה ההוראה במשך 3 שנים שקדמו להפרה הנוכחית, זכאי להפחתה של 50% משיעור העיצום, מפר שהפסיק את ההפרה מיוזמתו ודיווח עליה (קרי, במקרה בו קיים איחור בדיווח) – הפחתה של 25%, מפר שנקט (להנחת דעתו של הממונה) פעולות למניעת הישנות ההפרה ולהקטנת הנזק– הפחתה של 25%. יצוין כי כל הנסיבות הללו הינן מצטברות באופן שניתן להפחית עד ל-100% מסכום העיצום.

יודגש בעניין זה כי קיימת נפקות לאבחנה בין מקרה בו יקבע על ידי הממונה כי אין להטיל עיצום כספי (בהתאם לסעיף 4ה(א) לחוק המכר, כאמור) ולבין מקרה בו יוטל עיצום אך יופחת שיעורו ב- 100% עד ל-0. הגם שבשני המקרים תוצאת הדברים הינה אי תשלום כספי בגין ההפרות, הרי שככל שתבוצע הפרה נוספת בעתיד, לקביעות האמורות ישנה השפעה על גובה העיצום שיקבע בגין הפרה חוזרת אם תהיה בעתיד. כך, במקרה בו נקבע כי אין להטיל עיצום, הרי שההפרה החוזרת תחשב להפרה ראשונה ובהתאם העיצום הכספי שיוטל יהא בסך של 26,420 ₪ כשהוא צמוד למדד. לחילופין, היה ויקבע כבר עתה כי יש להטיל עיצום אך יש להפחית שיעורו ב- 100%, משמעות הדבר שבמקרה של הפרה נוספת בעתיד, יוטל כפל קנס וזאת בהתאם להוראת סעיף 4ז לחוק המכר.

מקום בו החליט הממונה להטיל את העיצום, על אף הטענות שנטענו על ידי המפר כנגד ההטלה כאמור, ימסור הממונה את דרישת התשלום תוך ציון הסכום המעודכן לתשלום ופרק הזמן לתשלומו. במידה והמפר לא טען טענות כנגד הכוונה להטיל העיצום בתוך  30 יום ממועד ההודעה, רואים בהודעה על הכוונה להטיל כהודעת החיוב.

נציין כי דרישת הדיווח האמורה, הפרטים הנכללים בה והמועד להעברתה, אינם עולים בקנה אחד עם הפרקטיקה הנהוגה. כך, במקרים רבים עסקאות למכירת דירות על ידי קבלנים נחתמות בשלב הראשון על ידי רוכשי הדירה במועד אחד, ואח"כ מועברות לחתימת מורשי החתימה מטעם הקבלן/קבלנים, אשר חותמים על החוזה בחלוף מספר ימים.  בנוסף, לשם מתן הבטוחה לרוכש, אשר במרבית המקרים הבטוחה היא ערבות בנקאית, חולפים 14 יום  שכן עפ"י החוק על הבנק להנפיק את הערבות בתוך 14 ימי עסקים מהיום בו שולם התשלום על ידי הרוכש (סעיף 3ב(ה)לחוק המכר).  תוצאת הדברים הינה, שבאופן די מובנה אין זה אפשרי להעביר את הדיווח האמור, כאשר מפורטים בו פרטי הבטוחה, בפרק הזמן החוקי הנדרש לכך, קרי 7 ימים ממועד חתימת ההסכם, שכן רק המועד החוקי להנפקת הערבות הינו 14 ימי עסקים.

בהקשר זה אף לא ברור האם מניין הימים נמנה מהמועד שבו חותם הרוכש על ההסכם (שכן בדרך כלל כבר במועד זה מועבר על ידו התשלום הראשון ולפיכך יש להבטיחו), או שמא מהמועד שבו משתכלל, במובן החוקי, ההסכם על ידי חתימת כל הצדדים עליו.

משרד השיכון והבינוי, האמון על יישום חוק המכר וההוראות האמורות, הודיע לקראת תום 2011 על מבצע המאפשר למוכרי דירות שטרם ביצעו דיווחים על מכירותיהם, לבצע את הדיווח עד ליום 7.12.2011, וכך להעביר את מעמדם מ"אי דיווח" ל"דיווח באיחור" ולקבל את ההנחה המירבית בהתאם לתקנות ההפחתות, 100% הפחתה, וזאת ככל שיוכיחו שנקטו בפעולות למניעה עתידית של ההפרה והחוק.

בחלוף הזמן האמור ועם תום שנת 2011, החל הממונה על חוק המכר לפעול,,ונקט בהליכים כנגד מוכרים שלא ביצעו את הדיווחים במועד או לא ביצעו הדיווחים כלל. לשם איתור המכירות שלא דווחו, פנה הממונה לשלטונות מס שבח ואסף מהם נתונים על העסקאות שדווחו שם ואשר הדיווחים בגינן לא הועברו בהתאם לחוק המכר ובמועדיו למשרד השיכון.

פניית הממונה לרשויות מס שבח, מעוררת תהיה על נחיצותן של דרישות הדיווח לממונה שנקבעו בחוק זה, שכן עינינו הרואות כי ניתן היה להסתפק בביצוע הדיווחים המחויבים במילא  לרשויות מס השבח כאשר כל שנדרש היה להוסיף לדיווחים האמורים הוא פירוט סוג הבטוחה שניתנה לקונה  ופרטיה. שכן, אלו הנתונים היחידים הנדרשים על פי חוק המכר בדיווח למשרד השיכון ושאינם כלולים  בדיווחים למס שבח. לו רק נקבע היה בחוק כי יש להוסיף לדיווח האמור את פרטי הבטוחה, יכול היה הממונה על החוק להפיק את נתוני המכירות מהדיווחים למס שבח, כפי שעשה עתה לשם הטלת העיצומים והייתה נמנעת הדרישה על פי חוק המכר שיישומה, כלשונה, אינו מעשי.

בעקבות פניות שנעשו לממונה, לאור קבלת הודעתיו על כוונתו להטיל עיצומים כספיים כאמור, הובהר על ידי הממונה, כי די בכך שהדיווח המקוון באינטרנט ישלח במועד, קרי 7 ימים ממועד חתימת ההסכם, כדי שלא יחשב דיווח זה ככזה שהוגש באיחור. יוער בהקשר זה כי דומה כי יש לשלוח הדיווח המקוון בתוך 7 ימים מחתימת הרוכש עליו וזאת במקרה בו אין זהות בין המועד בו נחתם ההסכם על ידי הרוכש ולבין המועד בו נחתם הוא על ידי המוכר.

בהקשר זה יצוין כי לאור העובדה שבמועד בו חולפים 7 ימים מחתימת ההסכם עדין אין את פרטים בדבר הבטוחה הניתנת (כאשר הבטוחה היא ערבות בנקאית) שכן פרטים אלו עדין לא נמסרים על ידי הבנק, על מנת שהדיווח יקלט יש לציין בפרטי הבטוחה סכום "אפס" וזאת על מנת שניתן יהיה להשלים את  הדיווח המקוון. נראה איפוא כי פתרון זה, ליישומו של החוק, שנועד בכדי לאפשר עמידה במועדים הבלתי אפשריים, שומט את הקרקע תחת מטרתו – יידוע הממונה על פרטי הבטוחה הניתנת. תוצאת הדברים הינה כי הדיווח המקוון נשלח מבלי הפירוט היחידי שהוסף במסגרת חוק המכר – פרטי הבטוחה (שכן כאמור כל שאר פרטי המכר היו ידועים כבר בעבר, וזאת מכוח הדיווחים למס שבח), ואולם, לולא התאפשר הדיווח באופן זה, כלל לא ניתן היה לדווח בתוך 7 ימים.

כיום, בכדי להתמודד עם הודעות הממונה על כוונתו להטיל את העיצומים, על המוכרים שהחוק חל עליהם, שהינם במרבית המקרים קבלנים, לפנות לממונה ולהבהיר כי לא בוצעו על ידיהם הפרות בעבר, כי הם נקטו בפעולות למניעת ההפרות (דיווחו ולו באיחור) וכי נקטו בפעולות מעשיות ממשיות על מנת שלא ישנו הפרות אלו בעתיד ובכלל זאת כי קבעו נהלים, מינו עובד אחראי אצלם לשם ביצוע האמור וכו'.

משנראה כי במבחן המעשה החוק אינו עומד ביעדיו, דומה כי על המחוקק לפעול לתיקונו על מנת שניתן יהיה ליישמו באופן שהמטרה שלשמו נחקק תושג. כך, ניתן להוסיף לטופס הדיווח למס שבח פרוט הבטוחה הניתנת לקונה ופרטיה ובכך לחסוך לציבור המוכרים את עצם הדיווח הכפול לזה הנעשה על כל מכירה לשלטונות מס שבח ולחילופין, להותיר את הדיווח על פי חוק המכר על כנו ולהאריך את פרק הזמן ל 40  יום, בדומה לזה הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין וזאת על מנת שניתן יהיה ליתן פרטים בדבר הבטוחה הניתנת.