עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 2 , אוקטובר 2009

מאמר בנושא:

        הפקעת מקרקעיןבג"צ 3100/05 שטוקלמן – ביטול הפקעת מקרקעין – קבלת החלטות ועיכוב ביצוען 

עדכוני חקיקה:

        היטל השבחה: הצעת חוק התייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010) התשס"ט – 2009 התייעלות כלכלית בהיטל השבחה.

 עדכוני פסיקה:

      מע"מ: עש (י-ם) 3071/04 את ישר בע"מ נ` מנהל מס ערך מוסף ניכוי מס תשומות בגין רכישת דירת נופש המיועדת למטרות מלונאיות.

     הפקעה: הפ (ת"א) 1245/07 הרוניאן כורש נ` הו"מ לתו"ב ת"אהתעלמות העירייה במשך שנים משימוש חורג שנעשה בנכס מונע ממנה להפחית סכום פיצויים במסגרת פיצויי הפקעה בעטיו של השימוש החורג.

     תביעת פיצויים 197: ערר (מר) 23/99 מיכל ודביר הרמלך נ` הו"מ לתו"ב רחובות ואח`תוספת קומות בבניין סמוך באופן שמשתלב בסביבה, ותואם את מגמת התכנון באיזור, אינו מהווה עילה לפיצוי השכנים בגין ירידה בערך נכסיהם.

   שימוש חורג: ערר (צפון) 110/09 פרץ בוני הנגב נכסים בע"מ נ` ו"מ לתו"ב מגדל העמקקריטריונים למתן זכות ההתנגדות לבקשה לאישור שימוש חורג כאשר עסקינן ב"עותר ציבורי" וב"מתחרה עסקי". 

 

מאמר- עו"ד אפרת שרון ועו"ד צבי שוב

ביטול הפקעת מקרקעין – קבלת החלטות ועיכוב ביצוען

ביום 17.8.2009 ניתן בבית המשפט העליון (מפי השופט דנציגר) פסק הדין בעניין גב` רבקה שטוקלמן (בג"צ 3100/05 נ` מנהל מקרקעי ישראל) בדבר ביטול הפקעת מקרקעין.

עתירתה של גב` שטוקלמן הוגשה כנגד מינהל מקרקעי ישראל, לשם ביטול הפקעה אשר נערכה בתחילת שנות ה-70 ואשר לא מומשה מעולם ע"י המדינה. למעשה בעת ברור ההליכים עלה, כי ההפקעה נעשתה לבקשת חב` "מקורות" לצורך ביצוע קידוחי מים. אולם, זמן מה לאחר ההפקעה ולאחר שבוצע קידוח במקום, התברר כי סוג הקרקע בחלקה המופקעת אינו מתאים לקידוח המתוכנן וחב` "מקורות" הפסיקה את השימוש בחלקה. כל זאת ארע בתחילת שנות ה-80 ולאחר ששולמו לגב` שטוקלמן (העותרת) פיצויי הפקעה בגין החלקה. ביחס לנפקעים אשר לא שולמו להם פיצויי הפקעה – בוטלה ההפקעה וזאת לנוכח עמדת המדינה באותה עת כי לאחר ששולמו פיצויי הפקעה לא ניתן לבטל את ההפקעה.

כעת עותרת גב` שטוקלמן לביטול ההפקעה,  ואף הצהירה, כי תסכים להחזיר את פיצויי ההפקעה אשר שולמו לה בזמנו, וזאת בין היתר משנתברר כי שונה ייעוד המקרקעין לייעוד לבנייה.

בית המשפט העליון בחן את שתי תקופות ההפקעה הרלוונטיות: הראשונה – תקופת הליכי ההפקעה והשנייה – התקופה שלאחר הליכי ההפקעה. ביחס לתקופה הראשונה מצא ביהמ"ש כי המדינה נהגה בדין לאור עמדת בתי המשפט לאותה עת. לגבי התקופה השנייה מצא ביהמ"ש, כי אמנם סבר מינהל מקרקעי ישראל באותה עת, כי אין באפשרותו לבטל את ההפקעה לאחר ששולמו לעותרת פיצויים כדין ואמנם נדמה כי באותה עת, הייתה זו ההלכה הרווחת, אם כי, שונתה ברבות הימים. יחד עם זאת בבחינת חובת ההגינות של הרשות מוצא ביהמ"ש, כי היה על מינהל מקרקעי ישראל לפעול ולהודיע לבעל המקרקעין כאשר מטרת ההפקעה פקעה.

כאשר נקבע, כי מטרת ההפקעה בוטלה, הרי שלנוכח פסק הדין בעניין קרסיק שקבע כי הזיקה של הנכס לבעלים קיימת גם אחר ההפקעה, מתבטלת גם ההפקעה וככלל יש להחזיר את הקרקע המופקעת לבעליה.

כעת נותרת רק השאלה האם תשלום פיצויי ההפקעה מנתק את זיקת הבעלים המקוריים לאותה קרקע מופקעת. שאלה זו נותרה בעניין קרסיק בצריך עיון אולם דעת המלומדים (פרופ` אהרון נמדר) היא, כי יש להשליך את הלכת קרסיק גם במקום בו שולמו פיצויי הפקעה שכן לא תמיד מעמידים הפיצויים את הבעלים במצב בו היו יכולים להיות לולא ההפקעה, שכן הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע עשוי להתגלות רק בעתיד.

לאחר שדן ביהמ"ש בכל הסוגיות הללו ולאחר שעל פניו נראה כי קיבל את עמדת העותרת, לפיה יש להשיב לידה את המקרקעין המופקעים שכן אין ספק שמטרת ההפקעה לא קיימת יותר, דן שוב ביהמ"ש בהצעת החוק המתגלגלת בכנסת מזה שנים לעניין דיני ההפקעה וקבע כי יש בה כדי לענות, לכשתגובש לכדי חוק, לשאלות העולות בעתירה. על כן בסופו של דבר אימץ ביהמ"ש את החלטת ביהמ"ש העליון בעניין קרסיק שניתנה לאחרונה והחליט כי גם כאן יש להימנע מהכרעה שיפוטית כל עוד הליך החקיקה בכנסת תלוי ועומד. על כן, נמחקה העתירה תוך שמירת זכויות העותרת ככל שיעמדו לה לאחר השלמת הליך החקיקה בכנסת.

אנו סבורים, בכל הכבוד לבית המשפט הנכבד, כי מן הראוי היה לקבל החלטה מעשית בעתירה ולא למחוק אותה תוך שמירת זכויות העותרת. דיון ארוך וממצה בשאלות העולות בעתירה, תוך קביעת עמדה ברורה בשאלות אלו, למעט שאלה אחת בלבד (ביטול ההפקעה במקרה בו שולמו פיצויים) כמוה לדעתנו, כלעג לרש.

מדובר באישה בשנות השמונים לחייה אשר ביקשה מפורשות מביהמ"ש לדון בעתירתה עוד בימי חייה ובמקרקעין שהופקעו עוד בשנת 1973, לא שימשו ולא ישמשו לעולם למטרת ההפקעה אלא לבנייה ושווים עולה עשרות מונים על השווי בעבר.

מעבר לשאלה האנושית הומנית – אנו סבורים, כי ביהמ"ש יכול היה לקבוע מסמרות בשאלה האם ניתן לבטל הפקעה גם כאשר שולמו בגינה פיצויי הפקעה, גם לנוכח העובדה כי נושא זה נדון בהצעת החוק המתגבשת – ואולי דווקא בגלל עובדה זו. בשלב זה של הליכי החקיקה נראה כי כוונת המחוקק כפי שהובעה בהצעת החוק היא, כי שניתן לבצע את ביטול ההפקעה, כאשר אף הוצע כי בטול ההפקעה במקרה זה יבוצע בדרך של מתן זכות לרכישת המקרקעין מחדש והשבת הפיצוי ששולם.

אין ספק כי באפשרות ביהמ"ש העליון לקבל החלטה במקרה ספציפי זה בו העובדות ברורות לחלוטין ובו המדינה מודה כי למעשה בוטלה מטרת ההפקעה ולפיכך, יש לבטל את ההפקעה. גם החלטה פשוטה של השבת פיצויי ההפקעה (אשר הייתה מוסכמת על העותרת מלכתחילה) יכולה הייתה לפתור את הסוגיה בקלות.

אנו אף סבורים, כי לא היה בקבלת החלטת ביהמ"ש במקרה זה כדי לפגוע בהליכי החקיקה העתידיים (אשר מתנהלים כבר שנים רבות מכנסת אחד לחליפתה ואין יודע מתי יסתיימו ואיך יראו בסופו של דבר) בין היתר מאחר וניתן היה לקבל החלטה ברוח אותה חקיקה עתידית. מה גם שאין בקביעת ביהמ"ש כדי לפגוע בהליכי חקיקה עתידיים.

הימנעות ביהמ"ש מלקבל הכרעה במקרה זה אינה ברורה ואינה נכונה, החלטה זו מצטרפת לפסיקה נכבדת מזה שנים בתחום ההפקעות בה נמנע בית המשפט מהתערבות .

 

עדכוני חקיקה

הצעת חוק התייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010) התשס"ט -2009.

התייעלות כלכלית בהיטל ההשבחה

בימים אלו פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו- 2010) התשס"ט – 2009.

במסגרת חוק זה למעט תיקון בודד בחוק התכנון והבניה המתייחס להגדרת תשתיות לאומיות וחוק משק הגז הטבעי – אין ולו תיקון אחד המתייחס לענייני תכנון ובניה. כל זאת מפתיע ביותר לנוכח הצעת החוק אשר פורסמה ביום 16.9.09 בהצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010) התשס"ט -2009 (להלן: "הצעת החוק").

בהצעת החוק קיימים מספר פרקים המתייחסים לתחום התכנון והבניה ואשר מתקנים את הוראות חוק התכנון והבניה. בעלון זה נתייחס ונסקור שני נושאים עיקריים ביחס להיטל השבחה. .

בבדיקה שערכנו עולה, כי הפרק בהצעת החוק העוסק בהיטל השבחה פוצל מחוק ההתייעלות כלכלית אשר אושר. כרגע עומדת הצעת החוק בנושאי התכנון והבניה לפני אישור ועדת הפנים ולאחר מכן לפני קריאה שנייה ושלישית בכנסת.

הנושאים המדוברים הם תשלומי הפיגורים בהם מחויבים הנישומים וכן חובת ההצהרה אודות מימוש זכות במקרקעין כהגדרתה בתוספת השלישית.

חשיבותם של נושאים אלו רבה ביותר שכן הם מהווים שינוי תחיקתי לסוגיות אשר נדונו בבתי המשפט משך שנים רבות ואשר הטרידו הן את בתי המשפט והן את הרשויות המקומיות ובוודאי את הנישומים והשפיעו השפעה ניכרת על חיובי היטל ההשבחה.

תשלומי פיגורים:

כפי שצוין בדברי ההסבר להצעת החוק, הצעת התיקון לחוק נולדה על מנת לשנות הסדר קיים של תשלומי פיגורים בגין אי תשלום חיוב בהיטל השבחה במועד.

ההסדר הקיים מחייב את הנישום לשלם תשלומי פיגורים החל מהמועד הקובע לשומת היטל ההשבחה ועד לביצוע התשלום בפועל. מדובר בריבית גבוהה במיוחד של % 9 לשנה (על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) התש"ם – 1980) המהווה למעשה ריבית עונשית. ריבית זו חלה עפ"י החוק גם ביחס לתקופה בה ניהלו הצדדים הליכים משפטיים ושמאיים לקביעת היטל ההשבחה, הליכים אשר עומדים לזכות הנישום עפ"י הדין.

בסופו של דבר גם כאשר התמשכו ההליכים המשפטיים משך שנים ארוכות – בכל זאת חויבו הנישומים בריבית הפיגורים הגבוהה, כל זאת כאשר הרשויות המקומיות חוסות תחת הוראות החוק ותחת העמדה, כי אין באפשרותן לסטות מהוראות אלו ואילו לנישום אין שליטה בכך. על הנישומים היה לפנות בבקשות מיוחדות לביהמ"ש לשם הפחתת הריבית עפ"י סע` 16 לתוספת השלישית – הליכים משפטיים נוספים אשר ארכו אף הם זמן לא מועט ודרשו עלויות נוספות. גם במקרים אלו הייתה הפחתת הריבית נתונה לשיקול דעת ביהמ"ש אשר לא אחת חשש לסטות מהוראות החוק. מצב זה הינו בלתי אפשרי וגורם לפגיעה חמורה בנישומים ובזכויותיהם הבסיסיות לרבות בזכות הקניין המהווה זכות חוקתית, כזכור.

הצעת החוק מחלקת את תקופת תשלומי הפיגורים לשלוש:

הראשונה – ממועד אישור התכנית ועד למועד מימוש הזכויות. בתקופה זו בעל הקרקע אינו נהנה מפירות התכנית ועל כן יוצמד סכום החיוב למדד המחירים לצרכן בלבד.

השנייה – ממועד מימוש הזכויות ועד לסיום הליכי ההשגה, הערר והערעור על גובה החיוב. במועד מימוש הזכויות כבר נהנה בעל המקרקעין מפירות התכנית בין אם ע"י בניה ובין אם במכירת הנכס במחיר מושבח. בתקופה זו יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית בלבד. הריבית הוגדרה כריבית החשב הכללי. ריבית זו נועדה לשמור על ערך הכסף ואין בה מוטיב עונשי.

השלישית – שלושים ימים לאחר המועד בו נקבע גובה החיוב באופן מוחלט ועד למועד התשלום בפועל. בתקופה זו יוטלו תשלומי פיגורים. תשלומי הפיגורים הם כהגדרתם עד כה, היינו בריבית גבוהה. הסיבה לכך היא כי ריבית זו אכן כוללת בתוכה מרכיב עונשי המבטא את האיחור בתשלום. המועד בו נקבע החיוב באופן מוחלט הוא המאוחר מבין ארבעה מועדים: א. מועד קבלת השומה שנערכה על ידי הועדה המקומית; ב. מועד החלטת השמאי המכריע  על פי סעיף 14 (ב) (3) היינו שמאי שמונה לדיון בגובה החיוב; ג. מועד החלטת ועדת הערר לפי סעיף 14 (ג), היינו ערר על החלטת שמאי מכריע או ערר על שומת השבחה; ד. מועד החלטת בית המשפט לערעור לפי סעיף 14 (ד) על החלטות ועדת הערר.

בהקשר זה הוצע בהצעת החוק שינוי נוסף – ביטול סע` 16 אשר העניק לביהמ"ש את הסמכות להפחית את תשלומי הפיגורים על פי שיקול דעתו. בדברי ההסבר נאמר, כי מאחר והחוק מסדיר כעת את תשלומי הריבית וריבית הפיגורים למעשה אין עוד צורך בסעיף זה ומוצע לבטלו.

לדעתנו אין מקום לבטל את הוראות סע` 16 הנ"ל. שכן, יש תמיד להשאיר מקום לשיקו"ד ביהמ"ש בנושא תשלומי הפיגורים. לעיתים, ראוי לנהוג גמישות בהוראות החוק וסע` 16 מעניק לבתי המשפט את האפשרות לנהוג בגמישות במקרים אשר יבחנו על ידם ומנימוקים מיוחדים אשר יירשמו.

אנו סבורים, כי מאחר ואנו עוסקים בבני אדם ובדיני מקרקעין, כאשר כבר עמדו לפנינו על הקשר ההדוק שבין אדם למקרקעיו, הרי שמן הראוי לאפשר לגוף שיפוטי, ויהא זה ביהמ"ש או אף ועדת הערר, לנהוג בשיקו"ד באשר להפחתת תשלומי פיגורים.

הנושא השני בעל חשיבות גדולה אשר אליו מתייחסת הצעת החוק הוא חובת הדיווח.

מוצעת הטלת חובת דיווח על בעלי המקרקעין בתוך שלושים ימים ממועד מימוש הזכות במקרקעין. נזכיר כי מימוש מקרקעין עפ"י הגדרתו בחוק, הוא קבלת היתר בניה, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג, תחילת שימוש במקרקעין בפועל עקב אישור תכנית, העברת הזכויות במקרקעין או הענקת זכות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין. בהקשר זה נציין, כי הגדרת המימוש במקרקעין אינה חפה מספקות. כך למשל נזכיר את נושא המשכנתא אשר על פי הפסיקה נטען כי רישומה מהווה מימוש זכויות במקרקעין אשר ניתן לחייבו בהיטל השבחה.

על פי דברי ההסבר להצעת החוק, המידע בדבר מתן היתרים שונים נמצא כבר בידי הועדה המקומית. יחד עם זאת, אין בידה מידע אודות מועדי העברת זכויות במקרקעין הטעונות רישום. על כן מוטלת חובת הדיווח בדומה לחובה המוטלת בחוק מיסוי מקרקעין.

אין ספק כי בנושא זה עמדו הועדת המקומיות עד כה בפני שוקת שבורה. במקרים של העברת זכויות במקרקעין לא פנה בעל המקרקעין אל הרשות המקומית עד אשר ביקש לקבל את אישורה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. קיימים מקרים רבים בהם כלל לא התבקש האישור האמור שכן לא בוצעו רישומי העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

חובת הדיווח תעמיד את הועדה המקומית במצב טוב יותר בו תוכל לפקח על מימוש המקרקעין.

באשר לסנקציות בשל אי ביצוע אותה חובת דיווח הרי שהצעת החוק קובעת כי בשל אי דיווח במועד, יחויב בעל המקרקעין בתשלומי פיגורים (בריבית עונשית) בשל התקופה שבין חובת הדיווח ועד הדיווח בפועל.

נעיר את תשומת הלב לכך שבמקרי הדיווח עפ"י חוק מיסוי מקרקעין מוטלת חובת הדיווח הן על המוכר מקרקעין והן על הרוכש. כן מוטלת חובת דיווח על מתווך בעסקת מקרקעין, הרושם זכויות באיגוד מקרקעין, מחזיק ביפויי כח ונוטריון ציבורי. הסנקציה בגין אי הדיווח הם קנסות וחיובי ריבית עונשית.

במקרה שלנו חובת הדיווח היא על מממש הזכות בלבד. יתכן ויש מקום להרחיבה לגורמים נוספים ולדון גם בנושא הסנקציות לשם ביצוע אותה חובת דיווח.

בעקבות חובת הדיווח נולדת על פי הצעת החוק גם חובת הרשות לערוך שומת השבחה בתוך 90 ימים ממועד קבלת ההצהרה.

אין ספק כי על הרשויות המקומיות להיערך בהתאם למימוש אותן הוראות בדבר חובת הדיווח וחובתן לערוך שומה במועד הקובע בחוק. כל זאת, לכשתאושר הצעת החוק ותתקבל כחוק.

אנו סבורים כי קיימת חשיבות עצומה בהסדרת נושא תשלומי הפיגורים אשר עד כה גרמה לעיוותים חמורים בדרישות התשלום של היטל ההשבחה לועדה המקומית. נישומים נאלצו לשלם הון תועפות בתשלומי ריבית בשל תקופה אשר בה ניהולו הליכים אותם הם זכאים עפ"י החוק. כעת ככל הנראה תגיע סאגה מיותרת זו לסיומה.

קיימת ברכה לדעתנו גם בחובת ההצהרה. אמנם לכאורה תיקון זה בא לטובת הועדות המקומיות ולא לטובת הנישומים, אולם בסופו של דבר ככל ונושא היטל ההשבחה יהיה מוסדר באופן ברור יותר – אין ספק כי גם הנישומים יוכלו ליהנות מכך. לא זו בלבד אלא שחובת ההצהרה מטילה חובה מקבילה על הועדה המקומית לערוך שומת היטל השבחה במועד.

כאמור לעיל הפרק בהצעת החוק העוסק בהיטל השבחה פוצל מחוק התייעלות כלכלית אשר אושר וכרגע עומדת הצעת החוק הנ"ל לפני אישור ועדת הפנים ולאחר מכן לפני קריאה שניה ושלישית בכנסת.  כל שנותר הוא להמתין לאישורים הנדרשים להצעת החוק כאמור, אנו סבורים כי יש לעשות זאת בהקדם האפשרי לאור חשיבות העניין.

עדכוני פסיקה

 עש (י-ם) 3071/04 את ישר בע"מ נ` מנהל מס ערך מוסף, כב` הש` מרים מזרחי

ערעור דנן נסוב על החלטת המשיב אשר סירב להתיר למערערת ניכוי מס תשומות בגין רכישת דירה (דירת נופש בפרויקט "האי" במרינה בהרצליה) בטענה כי המערערת רכשה את הדירה להשכרה למגורים, הפטורה ממס ולפיכך לא מתקיים קשר סיבתי בין התשומות לבין קיומה של עסקה עתידית חייבת במס. מנגד טוענת המערערת כי יעוד הדירה הינו לשם השכרה לאירוח כבית מלון, השכרה שאינה פטורה ממס ולפיכך מותר לנכות בגינה מס תשומות. המערערת תמכה טענתה על התב"ע והיתר הבניה שהוצא לפרויקט במסגרתם השימוש בדירה הינו כדירת נופש. כמו כן תמכה המערערת את טענתה בעובדה שהדירה נרשמה בדוחותיה כרכוש קבוע ולא כמלאי עסקי וכן דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין כרכישה של דירת נופש ולא כדירת מגורים המחויבת בשיעורי מס רכישה נמוכים.

יצוין כי קודם לרכישת הדירה ניתן לגבי הפרויקט פס"ד של ביהמ"ש המחוזי שאושר אף בעליון בדבר החובה להעמיד את הדירות בפרויקט לרשות הציבור למטרות נופש עפ"י תכנית שתתווה ע"י רשויות התכנון ובאמצעות הקמת "מאגר" דירות שיועמדו להשכרה לאכסון מלונאי. נוכח קביעה זו חתמה המערערת על התחייבות לפעול בהתאם להחלטת ביהמ"ש הנ"ל.

בפועל טרם הוקם "המאגר" והדירה הושכרה לחתנו של בעל השליטה במערערת. המשיב טען כי המערערת עושה בדירה שימוש לצרכים אישיים. בנוסף טוען המשיב לא הוכח כי התגבשה אצל המערערת, המועד הרכישה, תוכנית עסקית שבגדרה הדירה תשמש כבית מלון.

ביהמ"ש קיבל את הערעור וקבע כדלהלן:

אומנם נטל השכנוע בדבר הזכות לנכות מס תשומות מוטל על העוסק, אך אין לערער על כווננתיה של המערערת בעת הרישה לשימוש מלונאי בהתייחס לתב"ע והיתר הבניה שהוצא לפרויקט ונוכח חתימתה על התחייבות לפעול בהתאם להחלטת ביהמ"ש הנ"ל. כמו כן חזקה על המערערת כי היא שומרת חוק ותכבד את התחייבותה להעמיד את הדירה לרשות "המאגר" לכשיוקם. גם השכרת הדירה לחתנו של בעל השליטה אינה מאפילה על תכנית זו שכן המדובר בהשכרה זמנית.

לפיכך קבע בית המשפט כי המדובר בעוסק שביצע עסקה של רכישת דירת נופש לצרכי עסקו, שעתידה לשמש לשם אירוח ודי בכך כדי לאפשר למערערת ניכוי מס התשומות.

לסיום הוסיף ביהמ"ש כי מקום שהותר ניכוי מס תשומות ונתברר מאוחר ביותר כי לא הייתה הצדקה לניכוי, רשאית רשות המסים לגבות את המגיע לה לפיכך ככל שיתברר כי המערערת אינה עומדת בהתחייבות, יהא ביד המשיב לפעול ככל שיידרש לתיקון המצב.

הפ (ת"א) 1245/07 הרוניאן כורש נ` הו"מ לתו"ב ת"א, סגנית נשיא דר` ד` פלפל 

עניינה של תובענה זו, היא בקשתו של דייר מוגן לפיצויים, בשל הפקעת זכויותיו בחנות ע"י המשיבות.

במועד הרלוונטי לתביעה זו, היה המבקש דייר בחנות המצויה בבניין מסחרי ופונה לחזיתו הצפונית. מעמדו המשפטי בחנות זו לא הוסכם בין הצדדים.

במרחק של כ – 50 מ` מהחנות, החזיק המבקש בחנות נוספת במעמד של דייר מוגן. בחנות נשוא התובענה דנן ייצר המבקש ערב פינויה, בגדים שאותם הוא מכר בחנות השנייה.

המבקש  טען כי  הקרבה בין שתי החנויות הינה בעלת משמעות רבה, שכן היה באפשרותו לספק באופן מיידי לחנות המכירה כל דרישה לבגדים המיוצרים בחנותו נשוא התובענה דנן.

על המקרקעין חלות תכניות המייעדות את המקרקעין להקמת דרך לצורך הרכבת הקלה.

הועדה המקומית פרסמה כדין הודעה לפי ס` 5 ו-7 לפק` הקרקעות בדבר הפקעת חלק ממקרקעין, לרבות חלק מהבניין שבו מצויה חנותו של המבקש. המבקש מסר את החזקה בחנות וכנגדה קיבל את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת.

המבקש הגיש תובענה זו כנגד המשיבות לצורך קבלת תוספת ערך בגין הפקעת הנכס. במסגרת ההליך בפני ביהמ"ש מונתה מטעם ביהמ"ש בהסכמת הצדדים שמאית מומחית לצורך הערכת הפיצויים המגיעים למבקש.

ביהמ"ש קבע כדלקמן:

בטענת המשיבות כי המבקש לא עמד בנטל המוטל עליו ולא הוכיח את זכותו כדייר מוגן אין ממש שכן הלה הוכיח זכויותיו בנכס, ועל כן המבקש הינו דייר מוגן וזאת מהנימוקים הבאים: א. המבקש העיד כי הוא דייר מוגן וצירף לתצהירו חוזה שכירות מוגנת לגבי הנכס האמור, ואילו המשיבות  לא הביאו כל ראיה לסתור זאת. ב. במועד הקובע לקיומה של הזכות לקבלת פיצויי הפקעה (מועד הפרסום ב"רשומות") היה המבקש דייר מוגן וזאת עפ"י הקבלות שהוגשו בנספחים לסיכומי המבקש. ג. המשיבות התייחסו אליו כאל דייר מוגן כאשר ניהלו איתו מו"מ (שלטענתן הוא דחה) ולאחר מכן שילמו לו סכום פיצויים שאינו שנוי במחלוקת.

באשר לשאלה האם כללה השמאית פיצויים בגין ס` 197 לחוק התכנון והבניה בחווה"ד מטעמה, ציין ביהמ"ש כי הדבר נזכר בחווה"ד השמאית, כטענה של אפשרות תביעה נוספת שהיתה קיימת ושיש לקחתה בחשבון אך לא במסגרת חישוביה. על כן התעלם ביהמ"ש מטיעון המשיבות בקשר לטיעון דנן באשר לדעתו מהווה הטיעון הרחבת חזית אסורה.

באשר לבחינת השפעת תוכנית המייעדת את המקרקעין לדרך על גובה פיצויי ההפקעה, הגיע ביהמ"ש למסקנה סופית והיא שגם הגופים האמונים ברשויות התכנון הטילו ספק בגיבוי המשפטי לביצוע ההפקעות מכוח הוראותיה של תכנית זו.

כל שכן קיבל ביהמ"ש את גישת השמאית מטעמו לפיה עולה כי ככל שחלף הזמן מאז אישורה של התוכנית מבלי שהיא מומשה בשטח, הלך ופחת משקלה בעיני הציבור וכי השוק לא נתן ביטוי או שנתן ביטוי מזערי לתוכנית.

באשר לטענת המשיבות כי העובדה שהיה שימוש חורג במקום יש להפחית מסכום הפיצויים שינתנו למבקש, קבע ביהמ"ש כי אין לקבל טענה זו שכן, המשיבות הן אלו שאפשרו לעסקים להתנהל בצורה כזו שהיה בה משום שימוש בלתי חוקי כשהרשויות אפילו לא עמדו על אישור לשימוש חורג בכפוף לתשלום היטל השבחה. ומשהתנהגו כך, מנועות המשיבות מלטעון שיש להפחית בפיצוי בגין שימוש לא חוקי.

 ערר (מר) 023/99 מיכל ודביר הרמלך נ` הו"מ לתו"ב רחובות ואח`, עו"ד כרמית פנטון – יו"ר הועדה

בערר דנן, דחתה ועדת הערר תביעת פיצויים עפ"י סע` 197 לחוק התכנון והבניה בטענה לפגיעה בפרטיות, התרת נוף, ומטרדים שונים. העוררים מתגוררים בבנין אשר נבנה מספר שנים קודם על פי תכנית בניין עיר חדשה גם היא יחסית, ע"י אותו יזם אשר מבקש לאשר עתה את התכנית נשוא הערר הסמוכה לבניין העוררים, שתי התכניות הינן דומות במהותן ובהיקפן.

החלטת ועדת הערר קובעת קביעות עקרוניות בדבר האפשרות לתבוע תביעות פיצויים, כאשר התובעים עצמם נהנו מהזכויות אשר הוענקו להם באמצעות תכניות בנין עיר סמוכות ודומות. כן התייחסה ועדת הערר לניסיון העוררים "לעצור את הפיתוח העירוני הסביבתי" בתביעותיהם ושללה אותו על הסף.

תמצית ההחלטה:

ראשית התייחסה ועדת הערר לכך כי הועדה המקומית לתכנון ובניה לא הכינה והמציאה חוות דעת שמאית מטעם שמאי מטעמה אלא החליטה להסתמך ולאמץ את חוות הדעת שהוגשה על ידי היזם, במסגרת הליך תביעת הפיצויים. ועדת הערר קבעה, כי עריכת חוות דעת משותפת לוועדה המקומית וליזם הינה פסולה ואינה ראויה. יחד עם זאת, אין בפגם זה כדי לבטל מניה וביה את החלטות הועדה המקומית או את חוות הדעת השמאית המשותפת שהוגשה. מדובר לכל היותר בשאלה של משקל ולא של קבילות ויש לתת אמון בבעלי המקצוע בבחינת "אומן לא מרע אומנותיה".

באשר לטענות העוררים לגופו של עניין קבעה הועדה, כי לעוררים אין זכות קנויה כי פיתוח העיר ייעצר בקצה מגרשם או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם.  התכנית נשוא הערר אינה מהווה חריג לתכניות שאושרו בסביבה. ההפך הוא הנכון: מדובר בבניה בגובה דומה לבנוי בסביבה ומותאמת לסביבתה.

בנוסף, לנוכח הנתונים והעסקאות שהוצגו בפני הועדה, הרי שלא הוכחה בפועל ירידת ערך הדירה נשוא הערר ובסופו של דבר לא עמדו העוררים בנטל המוטל עליהם להוכחת הפגיעה במקרקעיהם.

גילוי נאות: עו"ד צבי שוב ועו"ד אפרת שרון ממשרד עוה"ד צבי שוב ייצגו את ה"ה רוטמן – אחד המשיבים בערר דנן.

 ערר (צפון) 110/09 פרץ בוני הנגב נכסים בע"מ נ` ו"מ לתו"ב מגדל העמק, עו"ד דרור לביא אפרת – יו"ר הועדה

עניינו של הערר דנן הינו בקשה למחיקת שני עררים על הסף בשל העדר זכות התנגדות לעוררים, אשר הוגשו ע"י המשיבות.

המשיבה 2 הגישה בקשה לשימוש חורג, להפיכתו של מבנה תעשיה באזור מגדל העמק לסופרמרקט. ההליך פורסם כדין.

העוררים, אשר אין חולק על כך כי אינם שותפים בחלקה ואף אינם גובלים בה, הגישו התנגדות לבקשה.

הועדה המקומית דנה בהתנגדויות והחליטה לדחותן. על כך הוגשו העררים דנן אותם מבקשות המשיבות לדחות על הסף.

לטענת המשיבות זכות ההתנגדות מותרת למי שגובל גבילות פיזית בלבד בחלקות ועל כן, אין מקום לאפשר למי שאינו גובל בבקשה זכות עמידה בפני מוסדות תכנון. לחילופין סבורות המשיבות כי על העוררים להציג את הפגיעה שנגרמת להם כתוצאה מאישור השימוש החורג, כאשר לדעתן שיקולים כלכליים אינם באים בגדר הפגיעות אותן יש לשקול. משלא עשו אלו כן, סבורות המשיבות כי אין כל מקום לעררים שהוגשו ויש לדחותן על הסף.

העוררים טענו, כי יש להקנות להם זכות עמידה, שכן הם נפגעים כתוצאה מההחלטה, כל אחד מטעמו שלו.

העורר טוען כי הוא זכאי להתנגד כ"עותר ציבורי", המבקש להגן על שלטון החוק במדינה. לטענתו המדובר באזור תעשיה אשר אמור להישמר ככזה, וכי הוא עלול למצוא עצמו מובטל אם לא יוקם במקום מפעל תעשייתי במקום בו מתוכנן הסופרמרקט.  העורר גורס עוד, כי עומדת לו הזכות להתנגד ולערור על ההחלטה, מכוח היותו "עותר ציבורי" הנפגע מפעולתה הבלתי תקינה של הו"מ.

העוררת, מצדה, טוענת כי יש לה זכות להתנגד בשל היותה מתחרה עסקית, העלולה להיפגע באם תינתן למשיבות ההטבה בצורת ה"שימוש החורג", ותאפשר להן להקים סופרמרקט על קרקע אשר נרכשה ככזו המיועדת לתעשייה. המדובר לטעמה במתחרה עסקי העתיד לקום לה, אשר לדעתה מקבל הטבות בלתי חוקיות, המקנות לו יתרון עסקי.

ועדת ערר קבלה את ערר העוררת ודחתה את ערר העורר תוך שקבעה כדלקמן:

הפרשנות הלשונית המתחייבת מסע` 149 היא כי זכות ההתנגדות קיימת למי שנמצא בתחום הקרקע בה מוגשת הבקשה, גובל בה, או מי שעלול להיפגע ממנה, גם אם הוא אינו גובל בה. עם זאת, עליו להראות פגיעה בו עצמו, שכן הסע` אינו מאפשר, עפ"י לשונו, מתן זכות התנגדות לכל אדם החפץ בכך.

מעמדו של עותר ציבורי

על מנת שניתן יהיה להכיר בעורר כ"עותר ציבורי", אשר ראוי לשמוע את התנגדותו, יש צורך בכך כי יצביע על פגיעה משמעותית בשלטון החוק, בצורך באכיפת עקרונות חוקתיים, או על פגמים מהותיים בפעולת המינהל הציבורי. אין די בפגמים בשיקול הדעת, אלא נדרש עניין כבד משקל, בכדי שתינתן לאדם הזכות להביא את טענותיו כ"מייצג הציבור".

בנוסף, על מנת שניתן יהיה לשמוע את העורר כ"עותר ציבורי", יש צורך בכך כי לא יהיו בעלי עניין ישירים, אשר נמנעים מלהתנגד. שכן, בהעדר פגיעה בו עצמו, לא יוכל העורר להשפיע על תהליכים אשר מי שלכאורה נפגע מהם, אינו מתנגד להם כלל.

עוד ציינה הועדה, כי בהלכות אשר נפסקו בענין "איקאה" ובעניין "סופריור כבלים" לגבי "עותר ציבורי" התייחס ביהמ"ש לקבוצות אשר כלולות בהן גם אנשים שנפגעו ולו באופן עקיף, ממתן השימוש החורג. דבר שאינו נכון בענייננו.

מעמדו של מתחרה עסקי :

בית המשפט העליון מצא כי למתחרה עסקי, אשר עשוי להיפגע באם יינתנו למבקש הקלות שהוא אינו זכאי להם, עניין ישיר בבקשה. אין הוא נשמע כ"עותר ציבורי", אלא כמי שנפגע ישירות כתוצאה מהחלטת הוועדה המקומית. לפיכך, מוקנית לו, במצב זה, הזכות להתנגד לבקשה, גם אם אינו גובל בה. ברור כי יש לבחון האם צפויה להיגרם לאותו המתחרה פגיעה ממשית, באם תאושר הבקשה. כך למשל בעל סופרמרקט באילת, אינו יכול להתנגד למתן השימוש החורג במגדל העמק, שכן אין כל השפעה עסקית לגביו. נמצא אם כן כי יש צורך בהוכחה כי קיימת פגיעה ישירה וממשית בעסק או לכל הפחות סכנה של ממש לפגיעה שכזו.

ההחלטה האם ראוי להקנות מעמד למתנגד שכזה, קשורה, בין היתר, בטיבו של העסק, היקפו ומיקומו. היקף הבנייה, כמות המתחרים הקיימת במקום במועד הגשת הבקשה, וסוגו וגודלו של בית העסק אשר הקמתו מבוקשת, משפיעים ישירות על השאלה האם ראוי להתיר למתחרה את הזכות להתנגד. כל מקרה ייבחן לגופו, על בסיס נתונים אלו.

העוררת, אשר מפעילה מרכז מסחרי ובו חנויות לממכר מזון, במרחק של 2.5 ק"מ בלבד מהחלקה, מהווה מתחרה ישיר לסופרמרקט, לכשזה יוקם. ברור כי זו חוששת, ובצדק, מפגיעה בהכנסותיה, שכן הגדלת מספר המתחרים צפויה להקטין את הכנסותיה, ולפגוע ברווחיות עסקיה. ודוק – אין המדובר בהתנגדות לפתיחת עסק מתחרה גרידא. ברור כי במשק משוכלל אין מקום למנוע מכל אדם מלהתחרות בחברו. הדרישה של העוררת היא אחת שלא להקל עם מתחריה ולאפשר להם לקבל הטבות החורגות מן הדין. אם התחרות חופשית, על כולם לקבל עמדת זינוק דומה. הפגיעה היא כלכלית, והיא נובעת מהחלטה תכנונית שגויה ובלתי חוקית. לפיכך נקבע כי טענות העוררת מכניסות אותה בגדר מי שנפגעה, לכאורה, מהשימוש החורג המבוקש. משמעות הדברים היא כי אין לדחות את הערר על הסף ביחס לעוררת ויש לשמוע את טענותיה לגופן.