עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 196

טענות מנהליות לא יכולות "לעקוף" את ההליך התכנוני

מספר הליך: בג"ץ 2101-01-25 המועצה האזורית עמק יזרעאל ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בפני כב' הרכב השופטים, יצחק עמית, נעם סולברג, חאלד כבוב. פרטי המקרקעין: תמ"א 15/ד. תאריך מתן פסק הדין: 17.12.25. ב"כ המשיבות: עוה"ד עמרי אפשטיין, מיה ציפין וטלי ענבר גולן.

עתירה שעניינה בהליך התכנון של תמ"א 15/ד, תכנית מתאר ארצית להקמת שדה תעופה בינלאומי משלים לנתב"ג ברמת דוד, המקודמת אצל המועצה הארצית לתכנון ובניה. לעתירה שני ראשים עיקריים: טענות המופנות כלפי הליך הכנת תסקיר ההשפעה על הסביבה, וטענות המופנות כלפי המינוי של יו"ר ועדת העורכים של התכנית. מדובר בעתירה שלישית העוסקת בהליכי התכנון של תמ"א 15/ד. העתירות הקודמות נדחו בהיותן מוקדמות.

בג"ץ דחה את העתירה על הסף בכל הנוגע לטענות שהעלו העותרות באשר לדרך שבה נערכו פרקים א' וב' לתסקיר, ולהחלטות שבהן התקבלו פרקים אלו – מדובר בעתירה מוקדמת. בית המשפט קבע, כי הלכה למעשה, כוחן של הקביעות משני פסקי הדין בעתירות הקודמות שדנו בתכנית – יפה גם לגבי העתירה דנן. צוין, כי עסקינן בשלב מוקדם בהליך התכנוני, אשר עודנו מצוי בעיצומו. משכך, בהתאם ל"הלכה המושרשת" שלפיה בית משפט זה אינו מקיים, ככלל, ביקורת שיפוטית על שלבי ביניים של הליכי תכנון, ברי כי לא בשלה העת לדון בטענות העותרות.

בית המשפט העליון הדגיש, כי כפי שצוין בפסקי הדין הקודמים, ככל שיוחלט להביא את תמ"א 15/ד לאישור, היא תועבר להערות הוועדות המחוזיות, שם העותרות יוכלו להשמיע את טענותיהן לגבי התכנית. בנסיבות אלה, נקבע כי טרם מוצו המנגנונים המנהליים והסטטוטוריים המאפשרים לעותרות להשמיע את קולן ועמדתן באשר לתכנית.

אמנם, העותרות טענו כי העתירה מעלה טענות מנהליות, ולא תכנוניות בהן טענות מתחום המשפט המנהלי/חוקתי של משוא פנים; אי עמידה בהוראות הדין (תקנות התסקירים); היעדר תשתית עובדתית מבוססת ובדוקה בבסיס ההחלטות; היעדר חובת הנמקה וכיוצא באלה – ומשכך, יש מקום לדון בטענותיהן כבר כעת. בג"ץ דחה טענות אלו  וקבע כי באשר לטענה הנוגעת לאי-עמידה בהוראות הדין, ודי בהפניה לפסק הדין בעתירה השנייה:

"משנקבע כי דינה של העתירה דחייה על הסף, אין צורך להידרש לטענות העותרת ככל שהן נוגעות לפרשנות חוק התכנון והבניה ותקנות התסקירים". לגבי הטענות המופנות כלפי ההליך המנהלי, הרי שאין בהן כדי להתגבר על ההלכה האמורה, שלפיה אין לקיים ביקורת שיפוטית על שלבי ביניים של הליכים תכנוניים. הטעם לכך, הוא שההבחנה בין טענות תכנוניות, לבין טענות מנהליות, התוקפות את אופן קבלת ההחלטה – אינה פשוטה כלל ועיקר. באופן מעשי, אין כל קושי לנסח טענה תכנונית, כטענה מנהלית והדבר יביא, הלכה למעשה, ל"יצירתו של מסלול עוקף להליך התכנוני הקבוע בדין, ותוצאה זו איננה יכולה להתקבל".

בכל הנוגע לטענות המופנות כלפי המינוי של יו"ר ועדת העורכים, נקבע, כי די באי-מיצוי ההליכים מצד העותרות, על מנת לדחות את העתירה על הסף. בהקשר זה הובהר בין היתר כי "כידוע, פניות שנעשו לרשות המנהלית על-ידי אחרים אינן פוטרות את העותר עצמו מחובתו לפנות בעצמו לרשות המנהלית.." וכן כי לא ניתן לראות בדין ודברים שהתקיים במהלך דיון מסוים, כמיצוי הליכים מספק, ככל מצוותו וחוקתו. נדרשת פניה מסודרת של העותר, וקבלת מענה מטעם המשיבים הרלבנטיים, טרם הגשת העתירה.

בית המשפט העליון קבע, כי נוכח הגשת עתירות חוזרות ונשנות בשלב מוקדם של ההליך, והחשש לשימוש בהליך המשפטי לעיכוב ההליך התכנוני, יש מקום לפסיקת הוצאות משמעותיות לחובת העותרות.

הערת מערכת: 

מחד יש היגיון רב להשלמת ומיצוי ההליך התכנוני טרם פתיחת שערי בית המשפט בפני עותרים, שכן ההליך עוד לא בשל ויש למצות קודם את כל את כל השלבים בהליך התכנוני, בעיקר שבית המשפט המנהלי אינו שם עצמו בנעלי ערכאות התכנון ולא קובע מה הוא היה יכול לסבור אחרת מערכאת התכנון, היות ובעניינים אלו אין לו כלל יתרון.

ואולם, התוצאה בפועל הינה שפעמים רבות לאחר מיצוי ההליך התכנוני, הגשת עתירה אינה מעכבת את פרסום התכנית ומתן תוקף, ואחר פרסום זה, תקיפתו מזמינה טיעון של "מעשה עשוי" והסתמכות צדדי ג' על התכנית והפיכת תקיפתה לבלתי אפשרית.

אשר על כן המערכת סבורה כי במקרים מסוימים בהם ניתן לזהות פגם מנהלי, יש מקום לפתוח את שערי בית המשפט בפני עותר, גם בשלבי הביניים.

זכויות מכוח תכניות איחוד וחלוקה גוברות על הזכויות הרשומות בטאבו

מספר הליך: ת"א 11658-05-24 פלד רון יאיר ואח' נ' אהובי שי ואח' ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופטת, עדי ניר בנימיני. פרטי המקרקעין: חלקה 25 בגוש 6950, רחוב המסגר, מתחם הרכבת, תל אביב-יפו. תאריך מתן פסק הדין: 23.11.2025. ב"כ הנתבעים: לא צוין.

מדובר במקרקעין המצויים במתחם הרכבת בתל אביב, מתחם חסן עראפה מצפון, כאשר על המקרקעין חלה תכנית תא/מק/4511 אשר מגדירה שלושה מגרשי תמורה הניתנים למימוש עצמאי. לפי הוראות התכנית, בכל מגרש ניתן לבנות מגדל של 30 קומות בחלק הצפוני ומבנן נמוך בן 8 קומות בחלק הדרומי. בין הרצועה הצפונית לדרומית מתוכנן שטח ציבורי.

מדובר בתביעה שכנגד, כאשר הצדדים לתביעה העיקרית הם בעלי זכויות בחלקת המקור, להם הוקצו במסגרת טבלת ההקצאות זכויות במגרש התמורה 3. התובעים בתביעה העיקרית התקשרו עם חברת קרדן נדל"ן בהסכם קומבינציה והם עותרים לפירוק השיתוף בזכויות להירשם כבעלים במגרש התמורה 3 בלבד. משזו עתירתם, צורפו כנתבעים בעלי הזכויות שעתידים להירשם כבעלי זכויות במגרש התמורה 3 בלבד (17 נתבעים).

התביעה שכנגד הוגשה על ידי מי שהם נתבעים 15-12 בתביעה, והם עותרים לפירוק השיתוף בחלקת המקור. הנתבעים עתידים להירשם כבעלי זכויות במגרש 3. בית המשפט הבהיר, כי מאחר שהתביעה שכנגד הוגשה ביחס לחלקת המקור, צורפו אליה כנתבעים כל בעלי הזכויות בחלקת המקור (252 נתבעים).

בית המשפט הזכיר, כי ההלכה לגבי שאלת המעמד המשפטי של זכויות שנוצרו לפי תכנית איחוד וחלוקה, קובעת כי טבלת ההקצאה שאושרה כחלק מהוראות התכנית מנתקת את הזיקה הקניינית בין חלקות המקור לבין בעליהן ורואים בזכויות שנוצרו מכוח התכנית במגרש החדש כזכויות קנייניות או קרובות לכך, גם בשלב הביניים וטרם רישומן בפנקסי המקרקעין. משכך, זכות מכוח תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים גוברת במהותה על זכות הבעלים הרשום, הואיל והיא משנה את מערך הזכויות הקנייניות של הבעלים הרשום ללא הסכמתו.

בית המשפט ציין, כי לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה, יש עדיפות ברורה לפירוק השיתוף במגרשי התמורה, ולא בחלקת המקור.

בית המשפט דחה את טענות הנתבעים, וקבע להלן: 

"המסקנה כי אין לנהל תביעת פירוק שיתוף בחלקת המקור נובעת גם משיקולי יעילות דיונית. התביעה העיקרית, שהוגשה ראשונה, ממילא עתידה להתברר ובמסגרת הדיון בה תבחן טענת הנתבעים שעלתה בכתב ההגנה כי בנסיבות מקרה זה אין מקום לפרק שיתוף במגרש תמורה אחד בלבד. מנגד, הותרת התביעה שכנגד תביא לסרבול ניהול ההליך; תעכב את בירורו (טרם הושלם הליך ההמצאות בתביעה שכנגד ובהינתן מספר הנתבעים שם סביר כי הוא ייקח זמן); ותשית עלויות ניכרות על הצדדים.

האינטרס הציבורי בקידום התפתחות והתחדשות עירונית תומך אף הוא במסקנה כי יש לפעול לפי המצב המשפטי-רישומי שיצרה התכנית, שנועדה לאפשר פיתוח עירוני חיוני. פירוק השיתוף במגרש תמורה  3, באופן שיביא לכך שהזכויות בו יוחזקו בידי בעלים אחד – מהווה צעד אחד מתוך תהליך ארוך שסופו מימוש התכנית ופיתוח האזור."

לאור האמור, התביעה שכנגד סולקה על הסף.

הערת מערכת: 

פסיקת בתי המשפט בשנים האחרונות, עולה בקנה אחד עם הכיוון שלפיו המקרקעין הנבחנים הינם המגרש התכנוני, וגם אם זה טרם נרשם כחלקה חדשה בנסח המקרקעין עדיין הינו היחידה שיש לבחון לאחר אישורה של התכנית.

מרגע שנוצר מגרש תכנוני הרי שהתכנית הקודמת לכאורה אינה רלוונטית, ואולם מאחר ורישום תכנית אורך זמן, ופעמים רבות קיימים מבנים בחלקות מקור, או נעשה בהן שימוש על ידי הבעלים המקוריים, המעבר אינו כה חד ויש תקופות חפיפה, ולכן עלתה שאלה זו בפסק-הדין דנן, כמו גם שאלות משנה, כדוגמת תביעת סילוק יד על ידי בעל מגרש שמסומן על גבי חלקה מבוטלת ועוד.

ראוי היה שמערכת היחסים לתקופת הביניים הייתה ברורה יותר והוראות המחוקק לא היו מובילות להתלבטויות מעין אלו.

השכרה לצרכי נופש מזכה בפיצויים

מספר ההליך: ת"א 62406-06-23 ויקטור ויסברוד ואח' נ' בתיה נבון ערכאה: בית משפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת, מוריה צ'רקה. פרטי המקרקעין: בתים צמודי קרקע, מושב שורש. תאריך מתן פסק הדין: 24.11.2025. ב"כ התובעים: עוה"ד רחל גילבאום והלנה לובושיץ.

השאלה שעמדה במרכז פסק הדין הינה האם השכרה לצרכי נופש של בית פרטי במושב יוצרת מטרד אצל השכנים

הצדדים מתגוררים בבתים צמודי קרקע במושב שורש, בפרוזדור ירושלים. ביתם של התובעים נמצא בצמוד לבית הנתבעת. שני הבתים בנויים על צלע הר, כך שחצר ביתה של הנתבעת גבוהה בכשישה מטרים מחצר ביתם של התובעים הצמודה אליה. מחצר ביתה של הנתבעת נשקף נוף פתוח לכיוון ירושלים.

למרות הבדלי הגובה בין הבתים, ולמרות שבשל הבדלי הגובה בגבול חלקת התובעים ישנה מסלעה (שהיא בשטח ציבורי המוגדר כשצ"פ) ומעליה קיר תמך, הבתים סמוכים מאד זה לזה, והמרחק ביניהם הוא מטרים בודדים.

בית המשפט ציין, כי אין חולק שבית הנתבעת משמש למגורים שלה, של אימה, ושל בניה הבוגרים, וכי מעת לעת היא משכירה אותו לשעות או ימים בודדים, לנופשים מזדמנים. צוין, כי כאשר הבית מושכר, בני הבית מתארחים במקומות אחרים או לנים ביחידה הנפרדת הבנויה במפלס התחתון.

לטענת התובעים, השימוש בביתה של הנתבעת יוצר אצלם מטרד, בעיקר רעש, ופגיעה בפרטיות. על כן הגישו התובעים תביעה לצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעת להשכיר את ביתה לתקופות קצרות מארבעה חודשים, ולפיצוי בסך 50,000 ₪.

בית המשפט בחן את סעיף 44 לפקודת הנזיקין, ואת גדרי עוולת מטרד ליחיד, וציין כי כאשר השימוש בבית הוא מעורב, לעיתים למגורים של קבע, ולעיתים להשכרה לתקופות קצרות, יש חשיבות מכרעת לשאלת היקף ההשכרה לתקופות קצרות, תדירות אותן השכרות ומשכן. הודגש, כי אין דומה מי שמתגורר באופן קבוע בדירה, ומחליט לנסוע לטיול חד פעמי של חודשיים, במהלכו הוא משכיר את הדירה, למי שמתגורר בדירה בימי החול ומשכיר אותה מדי סוף שבוע, ואין דומה מי שמשכיר את ביתו לאדם אחד, למי שבאותה התקופה ממש משכיר אותו בכל לילה לאדם אחר.

בית המשפט קבע:

"בשל תדירות ההשכרה לצרכי נופש מצאתי שהשימוש בבית הוא שימוש מעורב, וחורג מהשימוש למגורים. עם זאת, הפחתת תדירות ההשכרה לצרכי נופש תהפוך את השימוש בבית לשימוש למגורים בלבד, ותפסיק את השימוש החורג. לפיכך לדעתי אין מקום לאסור עליה כליל להשכיר אותו לתקופות קצרות, בזמן שהיא מצמצמת עצמה לשימוש בחלק קטן של הבית, או מתארחת  במקום אחר.

על כן אני מורה שהנתבעת אינה רשאית להשכיר את ביתה לצרכי נופש (דהיינו לתקופות קצרות משבועיים) יותר מאשר פעם אחת בחודש. בקביעת התדירות הבאתי בחשבון את הקרבה היתרה בין ביתה של הנתבעת לביתם של התובעים, ואת  העובדה שמבנה הבתים גורם לכך שכל דיבור בחצר הנתבעת נשמע בבירור בבית התובעים.

…אין מחלוקת שהנתבעת משכירה את ביתה לנופש מאז שנת 2001, דהיינו כארבע שנים. בשים לב לכך שהרעש לא חרג מהשעות המקובלות, ולא כלל השמעת מוזיקה, מחד, אולם נמשך לעיתים קרובות, בדרך כלל בסופי שבוע, מאידך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 32,000 ₪ בגין אי הנוחות שנגרמה להם בשנים אלו."

הערת מערכת: 

הצורך במקומות אירוח לאור מחסור בהיצע חדרי מלון הוביל במשך השנים לעצימת עיניים בשל שימוש מעין מסחרי של יחידות מגורים, הן בערים והן בישובים כפריים, עם זאת השכרות דחופות של יחידות לתקופות קצרות מטרידות את השכנים, משנות את אופי הסביבה, דירות להשקעה שנרכשו והושכרו לתקופות קצרות העיבו על חיי השכנים שמצאו את עצמם גרים בפועל בבתי מלון/בסמוך לתחלופת אנשים ורעש.

סביבה זו הובילה לשורה של הליכים שננקטים על ידי בעלים ולעיתים על ידי רשויות שבפועל טענו על מגבלות לאור הוראות תקנוני בית משותף, הגבלות על שימוש מעין מסחרי שבעליו למעשה הינו בעל עסק, דרישות ארנונה ועוד ועוד.

עם השנים, פסיקות ביתי המשפט מחמירות עם המשכירים והופכות את השימוש לכדאי פחות, ויש לבחון בכל מקרה ומקרה את המגבלות, לפני פיתוי לבחור בשיקול כלכלי בלבד, על חשבון השכנים.

אין לחייב בגין נספח בינוי "בוקע"

מספר הליך: ערר 8022-04-25 הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים נ' קשת אלומיניום בע"מ ואח' ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. תאריך מתן ההחלטה: 23.12.25. פרטי המקרקעין: גוש 7814  חלק מחלקות 8, 9, 50, 52 ו- 94, קדימה צורן. ב"כ המשיבות: עוה"ד בנימין זלמונוביץ והשמאי משה ספיר.

ענייננו בעררים שהגישה הוועדה המקומית שרונים על שומות מכריעות, שהפחיתו משמעותית את החיובים בהיטל השבחה שהטילה הוועדה המקומית על המשיבות. המשיבות זכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל לשיווק דירות במסלול מחיר מטרה ביישוב קדימה צורן. החיובים בהיטל השבחה יצאו בעקבות מימוש זכויות בדרך של בקשות להיתרים, שאושרו על ידי הוועדה המקומית וכללו הקלות שונות.

לטענת הוועדה המקומית, שגה השמאי המכריע בכך, שלא חייב את המשיבות בהיטל השבחה בגין: הקלות לניוד חניות מתחת הקרקע אל מעל פני הקרקע, וההקלות שכללו שינויים בהעמדת המבנים ובמרחק ביניהם; כמו גם בקביעתו כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין הקלות שתכליתן שיפור תכנון בדירות המשווקות במסלול מחיר מטרה.

המקרקעין שווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל במסגרת מכרז במסלול דיור במחיר מטרה מס' 127/2020, לרכישת זכויות חכירה להקמת 327 יחידות דיור בבנייה רוויה בשלושה מתחמים ביישוב קדימה צורן. המשיבות נמנות על הזוכות במכרז.

בהתאם לתנאי המכרז, 80% מהדירות יימכרו לזכאים ב"מחיר מטרה". מחיר המטרה ייקבע על פי מכפלת שטח הדירה בשווי מ"ר בנוי עיקרי, שייקבע השמאי הממשלתי, לאחר הנחה בשיעור 20%. שטח הדירה כולל, בין השאר, מחסן צמוד לדירה (במקדם 30%) וחניה (במקדם 200%). לכל דירה במחיר מטרה יש להצמיד חניה אחת לפחות. סכום ההנחה עבור כל יח"ד כולל מע"מ לא יעלה על 300,000 ₪ ועל מגבלת הנחה בסך של 500,000 ₪ בהשוואה למחיר הדירה המעודכן (הכולל מקדם הצמדה קבוע).

הועדה המקומית טענה שיש לחייב בהיטל השבחה בגין סטייה מהוראות שנקבעו בתכנית הבינוי המנחה, שמהווה הקלה. ועדת הערר קבעה, כי ספק אם סטייה מנספח בינוי מנחה "בוקע", שלא פורסם מעולם להתנגדות, מצריכה כשלעצמה פרסום להתנגדויות; ובכל מקרה,  צוין כי ניתוח של הוראות הדין מוליך למסקנה, שלא ניתן לחייב במקרה כזה בהיטל השבחה.

ועדת הערר הזכירה, כי מפסיקת בית המשפט העליון בכל הנוגע לתשריט חלוקה נובע, שלא ניתן לחייב בהיטל השבחה גם בעקבות אישור נספח בינוי "בוקע", שאושר ללא פרסום להתנגדויות לאחר התוכנית, ואינו בגדר תוכנית לפי פרק ג לחוק, ולכן נקבע, כי אם לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין נספח בינוי בוקע, על אחת כמה וכמה שלא ניתן לחייב בהיטל השבחה בעקבות אישור מאוחר עוד יותר, של סטייה מנספח בינוי בוקע. מכאן, נקבע שגם בקביעות אלו לא נפלה שגיאה בשומות המכריעות. ועדת הערר הוסיפה, כי השמאי המכריע בחן את הטענות להשבחה בעקבות אישור ההקלות מתוכנית הבינוי גם לגופן, ומצא כי גם מבחינה שמאית לא גלומה באישור ההקלות השבחה, כגון מבחינת כיווני האוויר שנוצרו בעקבות הפרדת המבנים. מדובר בסוגיה שמאית טהורה, שוועדת הערר אינה נוטה להתערב בה, ולא הוכח בפנינו כי נפלו בשומות המכריעות, במקרה זה, שגיאות מהותיות שמחייבות התערבות.

כמו כן, נקבע גם כי יש טעם בקביעות השמאי המכריע, שלפיהן יש להבחין בין שיפור תכנון של דירות המשווקות במסלול מחיר מטרה לבין שיפור תכנון של דירות המשווקות בשוק החופשי, והעובדה כי יזם בפרויקט מסוג מחיר מטרה, המחויב לתנאי מכרז ולעמידה בלוחות זמנים, מפרסם הקלות שנדרשו ממנו שלא כדין, אינה מצביעה על כך שהקלות אלו יוצרות השבחה עליה מוטל היטל מכוח הדין.

לאור האמור, העררים נדחו.

"בנסיבות העניין, בהתחשב בעובדה כי הוועדה המקומית היא נאמן של כספי ציבור, אך גם בעובדה שמי שנושא בעלויות התנהלות שגויה שלה הינם יזמים פרטיים, אין מנוס מלחייב את הוועדה המקומית בהוצאות המשיבות, גם אם לא בשיעורן המלא...עוד מובהר, כי בהתאם לסעיף 17 לתוספת השלישית לחוק היה על הוועדה המקומית להשיב למשיבות זה מכבר את ההפרש בין כספי היטל ההשבחה ששולמו על ידן בפועל לבין הסכומים שנקבעו בשומות המכריעות (להלן: "סכומי ההפרש"). לפיכך, סכומי ההפרש יושבו על ידי הוועדה המקומית למשיבות לאלתר, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית."

הערת מערכת:  

נקודה מעניינת שנבחנה, אם כי לא לעומקה כי נסיבות המקרה העלו שאין צורך להעמיק בה, הייתה השאלה באם יש מקום לחייב בהיטל במקרה בו היזם רכש מגרש והתחייב לעמוד במחיר מטרה, ותשלום ההיטל נבע מטעות של הרשות, שתיקונה בפועל היה מוטל על חשבונו, בלי שבפועל התעשר.

בעיני מבחני החוק, לכאורה מבחן זה אינו מגיע מדיני היטל ההשבחה, שאמורים לבדוק אם תכנית השביחה או שלא, אולם אם מביטים "ממעוף הציפור" הרי שעיקרון העל של הטלת היטל השבחה נובע רק במקרה בו המחויב התעשר, וזה "הבריח התיכון" של כל הטלת ההיטל, והתעשרות לא הייתה כאן.

המערכת מאחלת לכל קוראיה שנה אזרחית טובה, שנת בניה, התחדשות ועשייה פורייה ובתקווה להחזרת אחרון החטופים במהרה.