עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 3, נובמבר 2009

מאמר בנושא:

      מס שבח –  תם עידן הפעלת שיקול הדעת בניכויין של מלוא ההוצאות שהוכחו והמותרות בניכוי 

(בעקבות ע"א 8763/06 מרדכי גבריאלי).   

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

        הפקעת מקרקעין – מסמך קריטריונים מתוקן לתשלום פיצויים לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)1943  – הקריטריונים החדשים שקבעו הרשויות מהווים הרעה משמעותית לבעלי הקרקע בניגוד להמלצת בג"צ וכוונת שר התחבורה.

 

עדכוני פסיקה:

           מנהל מקרקעי ישראל- דמי היתר : ע"א 2154/04 מנהל מקרקעי ישראל נ` ישפרו חברה ישראל להשכרת מבנים בע"מ המנהל זכאי לגבות דמי היתר במקרה של תוספת בניה, אף אם בחוזה החכירה לא מוסדרת זכות זאת בכפוף לכך

 כי המדובר בטובת הנאה משמעותית הצומחת מתוספת בניה.

    הפקעה:

                      א.      ת"א (חי`) 770/07 פייג ישראל ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח` התיישנות תביעת פיצויי הפקעת מקרקעין: תחילת מירוץ ההתיישנות ביום תפיסת החזקה במקרקעין.

                      ב.      ע"א (חי`) 2887/04 פרדס סגל חדרה בע"מ נ` מע"צ –  הפקעת שטח מקרקעין לצורך עתידי שטרם התגבש כאשר כל תכליתו הינו מניעת קשיים פרוצדוראליים בעתיד אינה מידתית, כן נקבע פיצוי בגין נטילה זו.

§        תביעת פיצויים סע` 197: עמ"נ 269/07 בריגל צבי אריה ואח` נ` הו"מ לתו"ב רמת השרוןבהתקיים תנאים מסוימים  עשויה להתגבש עילת פיצוי בגין "פגיעה מתוכנית" הנובעת מאובדן ציפייה ואובדן יכולת להחלת תכנית שינוי ייעוד על מקרקעין מסוימים.

מאמר- עו"ד צבי שוב ועו"ד מתי ארנרייך

 

תם עידן הפעלת שיקול הדעת בניכויין של מלוא ההוצאות שהוכחו והמותרות בניכוי 

בימים אלה ניתן ע"י ביהמ"ש העליון פסק דין תקדימי אשר יש בו, להערכתנו, כדי לשים קץ לגישתן המקוממת ביותר של רשויות המס ו/או ועדות מקומיות, אשר פעמים רבות מטילות על נישומים מס/ היטל על עסקאות ו/או פעולות תכנוניות במקרקעין בגין רווח/ שבח/ השבחה תיאורטיים, תחת הטלתו על הרווח/ ההתעשרות האמיתית בלבד.

כך למשל, חדשות לבקרים מטילות הועדות המקומיות היטל השבחה אף בגין השבחה במקרקעין ועליית שוויים שאינה נובעת מאחד האירועים התכנוניים, שבעטיים בלבד יש להטיל היטל השבחה, ומנהלי מס שבח קובעים, באופן שרירותי בלבד, מהו שיעור ההוצאות הסביר והמותר בניכוי, לדעתם, אף אם הוכח כי הוצאו הוצאות בשיעור גבוה יותר.

בעקבות התנהלות כוחנית ובלתי ראויה זו של הרשויות השלטוניות השונות נאלצים מדי יום נישומים רבים שהוטל עליהם מס שבח/ היטל השבחה וכיו"ב לנהל הליכים משפטיים ארוכים ומייגעים כנגד הרשויות. זאת על מנת להפחית את גובה המס/ ההיטל שמלכתחילה לא שיקף את הרווח האמיתי, ותוך שעליהם לשאת בהוצאות משפטיות/ שמאיות נוספות לשם כך, שאף הן מפחיתות את הרווח/ ההתעשרות האמיתית.

ואולם, על אף שבחלק נכבד מהמקרים נוחלים בסופו של יום הנישומים אשר מחליטים לנהל הליכים משפטיים כאמור – הצלחה, הבאה לידי ביטוי בהפחתת שיעור המס/ היטל ההשבחה, ברי כי אדם מן היישוב המבצע עסקה פשוטה במקרקעין, שאין בידיו את האמצעים והכלים המקצועיים והממוניים הרבים הנדרשים לשם כך, נאלץ לקבל את גזר הדין ולשלם את שהוטל עליו, מבלי לחלוק על כך.

בשבוע שעבר ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין חשוב ותקדימי (ע"א 8763/06 מרדכי גבריאלי נ` מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים) לפיו סכום שהוציא נישום להשבחת המקרקעין, לאחת המטרות המותרות בניכוי על פי הדין, מותר (באופן עקרוני) בניכוי במלואו ואין לפקיד השומה שיקול דעת בעניין. זאת בניגוד לעמדת הרשויות שהייתה מקובלת והונהגה לפני הינתן פסק הדין (הן בפסיקה והן בפרקטיקה), לפיה למנהל מס שבח קיים שיקול דעת וסמכות להחליט כי הוצאה שהוצאה בקשר לנכס מקרקעין (רכישתו, השבחתו או מכירתו) לאחת המטרות המותרות בניכוי על פי דין, אינה מותרת בניכוי אלא עד לגובה סכום סביר, שנקבע לפי שק"ד המנהל.

פסק הדין עוסק בתושבי חוץ שמכרו מקרקעין בעסקת קומבינציה. במסגרת הליך השגה דרשו המוכרים להכיר בהוצאות שכ"ט עו"ד בשיעור העולה על 50% משווי הזכות הנמכרת (לפי חישובו של מנהל מיסוי  מקרקעין). המנהל היה מוכן להתיר ניכוי סך בשיעור 2% בלבד. לאחר הליכים של בקשה לתיקון שומה והשגה נוספת, תיקן המנהל את החלטתו והתיר ניכוי הוצאות עורך-דין בשיעור של כ- 8% משווי המכירה בלבד.

במסגרת הליכי ערר שהגישו המוכרים, טען המנהל כי העניין מסור לשיקול דעתו וכי סכומי שכר הטרחה הנטענים (למעלה מ- 50% משווי הזכות הנמכרת) אינם מקובלים ואינם סבירים. ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל וקבעה כי אכן שכ"ט עו"ד כפוף למבחן הסבירות והנטל להוכיח את סבירות ההוצאה רובץ על הנישום. בסיכום הדברים קבעה הוועדה כי בנסיבות המקרה, נראה לה להעמיד את ההוצאה לשכר טרחת עורך דין על שיעור של כ-10% משווי העסקה, וזאת אף אם יש בידי המוכרים להוכיח כי הוצאו על ידם מלוא ההוצאות שניכוין התבקש.

הבעלים לא השלימו עם קביעות הוועדה והגישו ערעור לביהמ"ש העליון.

בית המשפט העליון קבע שוב בפסק דינו, בדומה לתקדים בעניין מ.ל. השקעות (ר` ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח נ. מנהל מס שבח) כי התכלית שביסוד ההוראות המאפשרות את ניכוין של הוצאות הינה מיסוי "הרווח הכלכלי האמיתי" שנצמח לבעל המקרקעין עקב עליית ערכם. ברוח עקרון זה, אם אמנם הוכח ברמת השכנוע הנדרשת כי הנישום הוציא בפועל הוצאות לצורך השבחת המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, יש להביא את מלוא ההוצאות האלה בחשבון גם אם נראה בדיעבד כי מדובר בהוצאות חריגות אשר מבחינת ההיגיון הכלכלי אינן סבירות, שכן אם לא נתיר ניכוי זה הנישום יוכה פעמיים, ראשית, בכך ששילם ומימן הוצאות חריגות ושנית בכך שמוסה על רווח מדומה שבפועל לא נצמח לו.

בית המשפט הוסיף כי כדי להקנות למנהל מס שבח סמכות ושיקול דעת שלא להתיר בניכוי הוצאות שהוצאו בפועל, יש צורך בהסדר סטטוטורי וזה אינו קיים. בדעת מיעוט סבר השופט רובינשטיין כי פרשנות החוק מאפשרת למשיב להביא בחשבון גם את סבירות ההוצאה שניכויה מתבקש.

המערכת מברכת על כך שבית המשפט אימץ גישה זו של חתירה למיסוי הרווח הכלכלי האמיתי של העסקה בלבד והטלת המס בגין ההתעשרות האמיתית בלבד. עמדת ביהמ"ש העליון בפסק דין זה לא רק שהינה צודקת ומוסרית אלא גם משתלמת כלכלית הן לנישום ואין לרשות, שכן היא מעודדת תשלום מס אמת, תורמת לוודאות העסקית שכן האזרח לא יהיה חשוף לגחמותיו של פקיד זה או אחר, ותביא לעליית המוטיבציה של האזרחים ותושבי חוץ לפעול ולצמוח בתחום הנדל"ן ולבצע עסקאות במשק.

לא ייתכן שפקיד המס הוא זה שיתערב ויבחן את שיקול דעתו העסקי של הנישום, מי יהיו פרקליטיו ואנשי המקצוע מטעמו ומה יהא שכר טרחתם, בהתעלם מההוצאות שהוכח כי הוצאו על ידו בפועל ו/או תוך קביעת שיעור מקסימלי של ההוצאות "הסבירות" לאותו עניין. הנישום זכאי לשקול שיקוליו העסקיים ואם התעשר, ישלם מס, ואם הפסיד- לא ישלם, וכי מדוע שישלם? הדבר בא לידי ביטוי קיצוני במיוחד במקרים בהם כדוגמת הפקעות מקרקעין, בהן מדובר במכר כפוי, תדיר במקרים אלו קיים היה מאבק למול המנהל בשאלת ניכוי ההוצאות ששולמו לצורך מאבק על שיעור הפיצוי, וזאת על אף שמדובר במקום בו המדינה/הרשויות נטלו מקרקעין.

יצוין כי פסק דין זה דומה במהותו לפסק דין תקדימי שניתן לפני זמן לא רב בביהמ"ש המחוזי בירושלים (ת"א 9224/07) במסגרתו קבע בית המשפט כי על הרשות להחזיר היטל השבחה ששולם בגין אישורה של תוכנית, לאחר שפג תוקפה של התכנית. בית המשפט שם סמך קביעתו על הכלל לפיו רק מי "שהתעשר" בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל. אך אם לא "התעשר" הנישום – אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה. אנו תקווה כי גישה זו תמשיך ותחלחל לתחומים נוספים, תגביר את השקיפות והוודאות ותחזיר את אמון הנישום והאזרח ברשויות.

כמו-כן, פסק דין זה מתווסף לשורה של פסקי דין אחרים שניתנו בתקופה האחרונה, ובהם פסק הדין בעניין פמיני ופסק הדין בעניין נינה זלצמן (שקביעותיו בנוגע לצדדים בוטלו בערעור שהוגש עליו, אך קביעותיו נותרו שרירות וקיימות), מהם עולה כי מגמת בתי המשפט להטיל מס/ היטל על בעל זכות במקרקעין, בגין התעשרותו האמיתית בלבד, תוך נטרול/ ניכוי פרמטרים שהחוק אינו מתיר הטלת מס בגינם.

אנו סבורים אפוא כי יש להחיל וליישם את גישת ביהמ"ש העליון הנ"ל ולנטרל/ לנכות פרמטרים/ הוצאות אשר יש בהם כדי להקטין את הרווח הכלכלי האמיתי שנותר לנישום בעקבות כל אירוע/ מעשה שבגינו מטיל החוק מס על הנישום, על מנת שיחויב הנישום על הרווח/ התעשרותו האמיתית בגין אותו אירוע.

כך למשל, סבורים אנו כי בהטלת היטל השבחה בגין שימוש חורג – יש לנכות את מלוא ההוצאות שהוצאו ע"י בעל המקרקעין/ הנכס על מנת להביא לשינוי הייעוד; בהטלת היטל השבחה בגין אישור תוכניות – יש לנכות את רכיב הפקעות היתר שבוצעו במקרקעין, מבלי ששולמו עליהם פיצויים, ולנטרל פרמטרים אחרים שבעטיים עלה שווי המקרקעין ושאינו נובע מאישור התוכניות וכיו"ב.

עדכוני חקיקה

מסמך קריטריונים מתוקן לתשלום פיצויים

לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)1943 

הקריטריונים החדשים שקבעו הרשויות  מהווים הרעה משמעותית לבעלי הקרקע

בניגוד להמלצת בג"צ וכוונת שר התחבורה

לאחרונה פורסם מסמך קריטריונים מתוקן שאושר על ידי היועמ"ש לממשלה, לתשלום פיצויים בגין הפקעות על פי סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל והגשתו על ידי הרשויות לבית המשפט העליון במסגרת בג"צ 7530/05 (ותיקים מאוחדים נוספים).

המדינה הגישה את המסמך לאחר שבית המשפט העליון ציין בדיון כי המצב דהיום אינו אפשרי ויש לבחון את כל נושא הפחת 25% מהפיצוי, על כן הודיעה המדינה כי הינה בוחנת את הקריטריונים לפיהם שר התחבורה יכול לקבוע כי במקרים מסוימים לא יפחיתו פיצוי זה ללא תמורה, נציין כי המסמך נערך בתיאום בין הרשויות המפקיעות למדינה ואושר על יד היוע"מ.

למיטב הבנתנו, מטרת מסמך הקריטריונים המתוקן כפי שחפץ בג"ץ, הוא להביא ליישום אותם פסקי דין ולהביא לכך שהדרך לקבלת תשלום המוגדר "פיצוי מן החסד" בגין עשרים וחמישה האחוזים הראשונים של הקרקע בחלקה המופקעת יגיעו לידי הנפקע ככלל, ולמעט חריגים וביתר קלות. לשם כך בניגוד להליך עד כה לפיו ההליך היה תשלום פיצוי בהפחתת הפיצוי מן החסד וקבלת אותו פיצוי רק לאחר עמידה בקריטריונים מסוימים,  מעתה נקבע, כי העיקרון יהא כי ישולם פיצוי מן החסד מלכתחילה (ובהנחה כי הנפקע פינה את המקרקעין במועד) אלא אם התקיימו תנאים מסוימים. גם נטל הראייה לקיומם של אותם תנאים הועבר אל כתפי הגוף המפצה.

ס` 5 למסמך הקריטריונים קובע תנאים מסוימים שבהתקיימם לא ישולם פיצוי מן החסד או שישולם פיצוי חלקי בלבד.

כך למשל ס` 5א` לחוק קובע כי לא ישולם פיצוי או ישלום פיצוי חלקי "במידה ויתרת הקרקע שתיוותר בידי הנפקע הושבחה באופן ישיר או עקיף, בשל תכנית החלה על הקרקע או בשל התווית דרך. נטל ההוכחה כי הקרקע הושבחה יחול על הגוף המפקיע". ס` זה לטעמנו מתיר עמימות מסוימת ביחס להשבחת הקרקע הנדרשת לשם אי תשלום פיצוי מן החסד. לו נבחן את הלכות ההפקעה בעת האחרונה כמו גם המגמה שהובילה לשינוי מסמך הקריטריונים המקורי, כי אז ברי שהמטרה היא פיצוי הנפקע באופן ישיב אותו למצבו טרם הליך ההפקעה. לשם כך יש לשלם פיצוי בגין מאה אחוז מההפקעה (ללא ניכוי אותם 25 אחוזים). כאשר נדרשת בחינת השבחת הקרקע בסעיף 5 א` כתנאי לתשלום הפיצוי מן החסד – יש להבהיר כי מדובר בהשבחה אשר לכל הפחות עולה בשווייה על גובה הפיצוי מן החסד, כולל כל הפגיעות העקיפות שנגרמו מההפקעה. כל השבחה הפחותה מכך לא תביא את הנפקע למצבו טרם הליך ההפקעה ותגרע מהפיצוי המגיע לו בשל הפקעה זו.

זאת ועוד. ככל ומדובר במקרה בו קיימת תכנית אשר יש בה כדי להשביח את המקרקעין – גם לאחר ההפקעה, כי אז רשאית הועדה המקומית, כפוף לסוג התכנית, לגבות היטל השבחה בגין השבחה זו. יש לקחת גם מקרים אלו בחשבון כאשר נבחנות הוראות סעיף 5 א` שכן יש להכניס לטעמנו גם את מרכיב היטל ההשבחה בחישוב השבחת הנכס, כל זאת על מנת להגיע למצב בו מצבו של הנפקע – לכל הפחות מאוזן – מבחינת הפגיעה שנגרמה לו והפיצוי אשר הוא אמור לקבל בגינה. ניסוח סעיף 5 א` כפי שהוא מופיע כיום במסמך הקריטריונים המתוקן לדעתנו לוקה בחסר ואינו מתייחס לשיעור וגובה ההשבחה הנדרש על מנת שלא יצא הנפקע נשכר מהליך ההפקעה (דבר אשר אנו מטילים בו ספק באופן כללי, אם כי יתכן ויתקיים) אלא ישוב למצבו טרם הליך ההפקעה.

עמדתנו היא כי בחינת אותם תנאים בהם לא ישלם הגוף המפצה את הפיצוי "מן החסד" אחד לאחד יוכיח, כי כל אחד ואחד מהתנאים מעקר הלכה למעשה את כוונת מנסחי מסמך הקריטריונים המתוקן.

מאחר וכאמור אנו סבורים כי מטרת חלק מסעיפי המשנה של סעיף 5 למסמך הקריטריונים המתוקן היא למנוע כפל תשלום בין אם מדובר בשני תובעים אפשריים או בשני הליכים שונים מקבילים (תביעת פיצויי הפקעה ותביעת פיצויים על פי סעיף 197) הרי שפתרון פשוט למניעת כפל התשלום היא הוראה כללית כי לא ישולם פיצוי לשני תובעים שונים וכי לא ישולם לנפקע סכום העולה על פגיעת ההפקעה במקרקעיו והעולה על הסכום הנדרש להשבת מצב הנפקע לקדמותו .

בסופו של דבר בבחינת התנאים האמורים (סעיף 5 לקריטריונים) נמצא, כי המצב הפועל לא השתנה כהוא זה ולמרות הכוונות הטובות של בית המשפט– תוצאת הדברים אינה מסייעת לנפקעים כלל וכלל אלא נהפוך הוא, המסמך אף גורע מהמצב שהיה קיים ערב ניסוחו.

לסיכום – נוסחו של סעיף 5 לטעמנו מעיד על הטעייה, שאנו תקווה שאינה מכוונת של הציבור. אין ספק כי על פי הסעיף לעולם לא ישולם למאן דהו פיצוי מן החסד ועל כן יש לשנות את נוסחו.  ועל כן יש לבטל או לכל הפחות לתקן את הצעת הרשויות לתיקון לחוק לקריטריונים הקיימים, שכן, התיקון במתכונתו המקורית גרוע הרבה יותר מהמצב הקודם, מבחינת האזרח הנפקע*.

* מאמר מפורט בנושא מאת עוה"ד צבי שוב ואפרת שרון, יפורסם בכרך הקרוב של דו ירחון מקרקעין.

 

עדכוני פסיקה

ע"א 2154/04 מנהל מקרקעי ישראל נ` ישפרו חברה ישראל להשכרת מבנים בע"מ, הרכב סגנית נשיאת אב"ד כב` הש` א` קובו, כב` סגנית הנשיאה מ` רובינשטיין, כב` עופרה צ`רניאק

ב"כ המערערים: עו"ד ט` פישמן לוי

ב"כ המשיבה: עו"ד י. שפיגלמן

פסק הדין דן בפרשנות חוזה החכירה ששותק בכל הנוגע לזכות המינהל לגבות דמי היתר במקרה של תוספת בניה והשאלה היא האם מדובר בהסדר שלילי או שמא מדובר בחסר הניתן להשלמה על פי הדין. יצוין כי בנסיבות פסק הדין המדובר היה בחוזה חכירה משנת 1977 קודם שהתקבלה החלטת מנהל מס` 402 (החלטה מיום 19.12.88) שעניינה גביית תשלום מחוכר שמפיק טובת הנאה נוספת מהנכס על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה המקורי.

עובדות פסק הדין הינן חוזה חכירה מיום 5.1.1977 למטרה מסחרית. במסגרת החוזה הותר לחוכרת להקים מבנים נוספים או להוסיף תוספות בכפוף לקבלת הסכמת המנהל. בשנת 1995 ובשנת 1997 הגישה החוכרת למנהל תוכניות בניה, המינהל דרש דמי היתר תמורת הסכמתו, והצדדים הגיעו להבנה ובאחד המקרים, מועד התשלום נדחה ובשני שולמו דמי היתר. במהלך שנת 2001 ביקשה החוכרת את הסכמת המינהל לבנייתו של בניין חדש. כתנאי להסכמתו, דרש המינהל, כבעבר, תשלום דמי היתר. משהתנגדה המשיבה לשלם את דמי היתר וטענותיה בעניין נדחו על ידי המינהל, היא הגישה המרצת פתיחה לבית משפט השלום.

בית משפט השלום קיבל את התובענה והצהיר כי המינהל אינו רשאי להתנות את הסכמתו לתוספת הבניה בתשלום כלשהוא. ביהמ"ש סמך קביעתו על ההלכה הפסוקה לפיה אין מקום לחיוב בדמי היתר כלשהם בגין תוספת בניה, אלא אם הדבר נובע מהחוזה. בית משפט קמא הדגיש שפרשנות המינהל לפיה מסמכותו לאשר תוכנית בניה טרם שתוגש לרשות התכנון נובעת גם הסמכות לגבות דמי היתר, איננה מתיישבת עם אומד דעת הצדדים כעולה מנוסח חוזה החכירה ועם עקרונות בסיסיים של תום לב והגינות. בית המשפט הוסיף כי החלטה 402 שיצרה מקור לחיוב בתשלום בגין תוספות בניה מלמדת כי עובר להחלטה זו, חוזי החכירה לרבות חוזה החכירה כאן, לא כללו הסדרים מעין אלו. עוד שלל בית המשפט את הסתמכותו של המינהל על דינים לבר-חוזיים (עשיית עושר) כדי להשית על המשיבה חיוב בדמי היתר. בית המשפט הוסיף כי גם אם המשיבה שילמה בעבר דמי היתר, מטעמים אלו ואחרים, יש בניסיון לטעון נגדה למניעות, משום ניסיון חסר תום לב של המינהל. יצוין כי בית משפט קמא סמך קביעותיו על פסקי דין של בית המשפט העליון ובין היתר ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ` מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "פרשת הוד אביב") לפיו אין מקום לחיוב בדמי היתר כלשהם בגין תוספת בניה, אלא אם הדבר נובע מהחוזה שנחתם עם המינהל, ע"א 6651/99 הדר נ` קק"ל במסגרתו נקבע כי המינהל אינו רשאי לדרוש דמי היתר שעה שבחוזה החכירה הוסכם על הסדר שונה וכן ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע"מ נ` מנהל מקרקעי ישראל בו קבע בית המשפט כי עקרון תום הלב המוגבר החל על המנהל לא מאפשר לו להוסיף לחוזה החכירה תנאי בדמות תשלום דמי היתר, תנאי שלא הופיע בחוזה החכירה גופו (אלא במסמכי המכרז).

על החלטה זו הגיש המנהל ערעור במסגרתו טען בין היתר כי להחלטה 402 קדמה החלטה מס` 1 של מועצת מקרקעי ישראל שקבעה כי ערך קרקע עירונית שתוחכר יהיה ערכה הריאלי. על פי סעיף 9 להחלטה זו, אם יתווספו זכויות חדשות במהלך חיי החכירה והחוכר יבקש לנצלן, אזי יצטרך הוא לשלם עבורן, ושעור התשלום יקבע בכללים. החלטה 402, כך על פי המינהל, הינה החלק המעשי של החלטה מס` 1 והיא הקובעת את כללים ואת דרך חישוב דמי ההיתר. המינהל הוסיף כי המשיבה פעלה בעבר על פי החלטה 402 כאשר ביקשה מהמינהל להשתתף בהיטל השבחה ששילמה בגין תוספת הבניה על הגג, ויש ללמוד על כך גם לעניין דמי ההיתר. כן טען המנהל כי לאחר מתן פסק הדין בבית משפט קמא, נתן בית המשפט העליון שני פסקי דין התומכים בעמדתו רע"א 110/06 ב.צ.ל. השקעות וייעוץ בע"מ נ` מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "פרשת ב.צ.ל") וע"א 5492/04 מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ` מנהל מקרקעי ישראל.

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור ופסק כי המנהל רשאי היה להתנות הסכמתו בתשלום דמי היתר. בית המשפט קבע כי כחוט השני עובר בפסקי הדין השונים העיקרון לפיו טובת הנאה משמעותית הצומחת מתוספת בניה, מקנה למינהל את הזכות לדרוש תשלום בגין הסכמתו. כך, בע"א 125/81 אלמגור נ` מנהל מקרקעי ישראל במסגרתו נקבע כי ניצול החלקה לתוספת בניה של כ – 170 מ"ר מגדיל במידה משמעותית את טובת ההנאה הכללית שמפיקה החוכרת ואין כל סיבה שטובת הנאה זו תישאר כולה בידי החוכרת ועל הלכה זו חזר בית המשפט בפרשת ב.צ.ל. וקבע כי בסוג הסכמים שבו קיימת הוראה כללית המתנה תוספת בניה בהסכמת המינהל – הפסיקה מכירה בסמכותו לגבות דמי היתר, ושתיקתו של ההסכם איננה שוללת את זכותו. כך נקבע גם בפרשת הוד אביב, אלא שמאחר שהתוספת הייתה מינורית ובדרך של הקלה, קבע בית המשפט כי השינוי בקיבולת הבניה אינו גורם מהותי המצדיק גביית תשלום. בית המשפט הוסיף כי הגם שהפסיקה מדגישה את הפן הכלכלי, את דרישת התשלום יש לבסס על אומד דעת הצדדים בעת חתימת החוזה. אומד דעת זה עשוי להשתקף בהוראות החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו, יש שישתקף בנסיבות חיצוניות לחוזה. בניגוד לדעתו של בית משפט קמא, סבר בית משפט של ערעור כי מסעיפי החוזה ובפרט הסעיף הקובע כי הוספת בנייה מותנית בהסכמת המנהל עולה כי ניתן להתנות ההסכמה בתשלום המשקף טובת הנאה של החוכר מזכויות נוספות שצמחו לו. בית המשפט קבע כי גם בנסיבות חיצוניות לחוזה העובדה כי פעמיים בעבר ביקשה המשיבה את הסכמת המינהל לתוספת בניה ובשתיהן דרש המינהל דמי היתר למדים על כוונות הצדדים. סיכומו של דבר קבע בית המשפט כי מזכותו לסייג הסכמתו משתמע בהכרח כי הוא רשאי לסייגה בתשלום דמי היתר. בית המשפט הוסיף כי הדרישה גם מתיישבת עם ההיגיון המסחרי כי המקרקעין, על מבניהם, שהוחכרו למשיבה לעסקיה לא יגדילו את היקפם ללא מתן תמורה לבעלים.

הערת המערכת: המסקנה מפסק הדין הינה כי אל לו לאזרח לרוץ ולשלם דרישה לדמי היתר שהוצאה ע"י המנהל, יש לבדוק תחילה האם מדובר בטובת הנאה משמעותית המצדיקה חיוב וכן בחוזים בהם אין התייחסות מפורשת לתשלום דמי היתר (בפרט בחוזים שנחתמו קודם ליום 19.12.88) יש לבדוק היטב מה היה אומד הצדדים במועד החתימה. יצוין כי מצב זה בו קיימים סוגים שונים של הסכמים בעלי הוראות שונות אינו בריא, הוא פוגע בעקרון הוודאות העסקית ופוגע באמון הציבור שנתון לשרירות ליבם של פקידי הרשות ואין אלא לקוות כי ממ"י ייקח לתשומת ליבו את המלצת בתי המשפט בשורה ארוכה של פס"ד ובניהם פס"ד של ביהמ"ש העליון שניתן השנה (ע"א 8918/06 קמחי נ` מינהל מקרקעי ישראל) שקבע כי הסדרת תנאי החכירה באופן כוללני היא הדרך הרצויה, למען הפשטות והיעילות שכן ככל שהדברים כלליים ושווים ביסודם לכל נפש, נחסכות טעויות, עגמת נפש ומחלוקות.

ת"א (חי`) 770/07 פייג ישראל ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח`, כב` הש` ר` סוקול , מחוזי חיפה

ב"כ התובעים: משרד עו"ד נשיץ ברנדס ושות`.

ב"כ נתבעים: עו"ד י.אבני.

עניינה של תובענה זו, היא תביעת פיצויי הפקעה בגין הפקעת שטחי מקרקעין בחיפה. פסק הדין מתייחס רובו ככולו לסוגיית התיישנות תביעת הפקעת מקרקעין ומרחיב בנושא טיבה ומהותה של תביעת הפיצויים בשל הפקעה, לשם הגדרת עילת התביעה ובחינת התיישנותה.

ראשית קובע בית המשפט ביחס למועד הגשת תביעת הפיצויים כי בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו יכול לפעול מיוזמתו בתביעה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה. הזכות לקבלת פיצויים בגין הפקעה על פי פקודת הקרקעות מתגבשת עם פרסום הודעת ההפקעה. אף שהזכות לפיצוי קמה עם קבלת ההודעה, הרי מקום שבו ההפקעה כרוכה בהעברת זכויות חזקה, כמו בהפקעה על פי חוק התכנון והבניה, קמה הזכות לקבלת הפיצוי רק עם מסירת החזקה בפועל (סעיף 190(א)(5) לחוק התכנון והבניה). יש לזכור כי זהו המועד הרלבנטי לקבלת הפיצוי ואין בכך כדי לשלול אפשרות להגשת תביעה לקביעת הזכות לפיצוי וסכום הפיצוי אף לפני מסירת החזקה.

כעת בוחן בית המשפט את שאלת התיישנות התביעה וסוקר את ההלכות הקודמות בנושא. פסק הדין המנחה בנושא הוא פסק הדין בעניין ארידור בע"א 5964/03 עזבון ארידור ז"ל נ` עיריית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437 (2006) (המצוי בשלבי דיון נוסף). שלושת חברי ההרכב, השופטים מ` חשין, ע` ארבל ו-א` גרוניס, היו תמימי דעים במסקנה כי תביעה לפיצויי הפקעה כפופה להוראות חוק ההתיישנות, וכי התביעה מתיישנת בתוך 7 שנים מיום לידתה של עילת התובענה, הואיל ותביעת הפיצוי הינה תביעה ב"שאינו מקרקעין" (כאמור בסעיף 5 לחוק ההתיישנות). אולם בכך לא תם הדיון בסוגיית ההתיישנות. כידוע, על פי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, מתחיל מניין תקופת ההתיישנות ביום שבו נולדה עילת התביעה ונותר לבחון מהו מועד לידתה- המועד שבו יחל מניין תקופת ההתיישנות. בשאלה זו התחבטו שלושת חברי ההרכב בפרשת ארידור. כב` השופט מ` חשין ביסס את הכרעתו על ההנחה שבין הרשות המפקיעה לבין בעל הזכות שהופקעה שוררים יחסי נאמנות, לפיהם אוחזת הרשות המפקיעה בכספי הפיצויים בנאמנות עבור בעל הזכות (פסקה 41). לגישתו, תקופת ההתיישנות תחל להימנות אך ורק ביום שבו סירבה הרשות לשלם את הפיצויים לבעלים. כל עוד לא דרש הבעלים פיצוי וכל עוד לא הביעה הרשות את דעתה כי לא מגיעים לו פיצויים, לא יחל מרוץ ההתיישנות. השופטת ע` ארבל הדגישה כי כל עוד לא מימשה הרשות המפקיעה את המטרה הציבורית לשמה הופקעו המקרקעין, הנסיבות עשויות להשתנות. על כן הגיעה למסקנה כי תחילת תקופת ההתיישנות תימנה החל מהיום שבו מומשה המטרה הציבורית (פסקה 32 לפסק דינה). השופט גרוניס סבר לעומתם, כי תקופת ההתיישנות תחל להימנות רק עם מועד מסירת החזקה במקרקעין, שהרי כל עוד לא נמסרו המקרקעין לא קמה החובה לשלם את הפיצויים.

 בשל חילוקי הדעות בין שופטי ההרכב הוחלט בפסק הדין בפרשת ארידור על עריכתו של דיון נוסף בשאלה. עד כה טרם ניתן פסק דין בדיון הנוסף ועל כן בשלב זה, אין הכרעה בשאלה.

בית המשפט המחוזי סבור, כי די בכך ששאלת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות טרם הוכרעה כדי להביא לדחיית הבקשה לסילוק על הסף.  כאשר טרם נאמרה המילה האחרונה על ידי בית המשפט, והסוגיה תלויה ועומדת לדיון בעת הקרובה, אין הדבר ראוי בעיני ביהמ"ש כי תסולק תביעה תוך התבססות על אחת הגישות שנראית בעיני הטריבונל הדן במקרה.  סילוק התביעה כבר בשלב זה על בסיס אחת הגישות שהובאו בפרשת ארידור תגרור את הצדדים להליך נוסף, ובין כה וכה  ההכרעה הסופית בפרשת ארידור תשליך גם על תוצאות הליך זה.

יחד עם זאת בית המשפט ממשיך ומצין, כי מבין הגישות השונות נראית בעיניו גישתו של השופט א. גרוניס, לפיה יחל מרוץ ההתיישנות ביום תפיסת החזקה.

 בעיני ביהמ"ש ראוי שמועד תחילת מרוץ ההתיישנות יהיה מועד ברור וחד משמעי. לכל הנוגעים בדבר יש אינטרס לקבוע את שיעור הפיצויים בתוך זמן סביר; הרשות המפקיעה צריכה לכלכל צעדיה ולתכנן את תקציבה; לציבור אינטרס שהמטרה הציבורית תמומש מבלי שהרשות תחשוש מפני תשלומים עתידיים בלתי ידועים; לבעל המקרקעין אינטרס לקבל את הפיצוי המגיע, לכסות את נזקיו והפסדיו. כל אלו מחייבים קביעת מועד ברור שיתמרץ את הצדדים לפעול במסגרות הזמן הקבועות בדין. זאת ועוד, הקביעה כי מועד תחילת מרוץ ההתיישנות יהא במועד מסירת החזקה תביא להרמוניה בין מועד החיוב בתשלום לבין מועד תחילת תקופת ההתיישנות. כמו כן, קביעת מועד תפיסת החזקה בפועל על ידי הרשות המפקיעה כמועד תחילת מרוץ ההתיישנות מבטיחה גם כי בעל הזכות יודע על הליך ההפקעה.

ביחס לטענת התובעים לפיה כל עוד מתקיימים ההליכים במסגרת התביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית, לא מתחיל מרוץ ההתיישנות בתביעה לפיצויי ההפקעה קובע בית המשפט כי ב"כ התובעים ציין בצדק כי הליך ההפקעה הינו דו שלבי, אולם מכך לא מתחייבת המסקנה כי עילת התביעה לפיצוי בגין ביצוע השלב השני נולדת רק לאחר סיום הליכי התביעה בשלב הראשון. אמנם להליכי הפיצוי בשלב הראשון עשויה להיות חשיבות גם ביחס לחישוב הפיצויים בשלב השני, כך למשל קביעות עובדתיות ביחס לשווי המקרקעין, לשימושים המותרים או השימושים בפועל, היקף הזכאים וכו`, עשויות לשמש את ההכרעה בשני השלבים. עם זאת הואיל וכל שלב מזכה את בעל הזכות בעילה נפרדת, אין לכרוך בין המועדים להיווצרות העילות. בית המשפט הזכיר כי יש שוני רב בין התביעות. כך בשלב הפיצוי בגין פגיעה במקרקעין תהא הרשות פטורה מתשלום פיצויים בנסיבות כאמור בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. לעומת זאת במסגרת תביעת פיצויי ההפקעה, נסיבות הפטור מתשלום שונות לגמרי. הליכי התביעה והטריבונלים שידונו בטענות אינם זהים; בעוד שעל החלטת הוועדה המקומית במסגרת תביעה לפי סעיף 197 יש להשיג בפני וועדת הערר, הרי שתביעה לפיצויי הפקעה מוגשת לבית המשפט המחוזי. גם  סדרי הדין שונים וכדומה.

בסופו של דבר נקבע, כי טענת ההתיישנות נדחית וכי יימשך הדיון בתיק.

הערת המערכת: לאחר שהתקבל פסק הדין בענין ארידור, נותרה בסופו של דבר אי וודאות בשאלת התיישנות תביעת פיצויי הפקעה. אי וודאות זו השפיעה על הצדדים המתדיינים בנושא זה והקשתה ביותר על התנהלות ההליכים. בסופו של דבר אנו סבורים כי אותה אי ודאות גרמה לנזקים חמורים לנפקעים, באשר תיקי פיצויי הפקעות לא הגיעו לידי מיצוי והכרעה בשל דיונים בשאלת התיישנות התביעה.

לנוכח האמור לעיל, אנו מברכים על הכרעת כבוד השופט סוקול בתיק זה בשל מספר סיבות. ראשית בשל האמירה העקרונית כי אין זה ראוי לסלק תביעת פיצויי הפקעה על הסף בשל התיישנות, כאשר טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא על ידי בית המשפט העליון. עמדה זו תומכת בזכויות הנפקעים ומאותתת לרשויות כי טענות בשל התיישנות לא יתקבלו ולא יסייעו בידם לעכב את הליכי תביעות הפיצויים, תוך פגיעה בזכויות הנפקעים (ונדגיש, כי מדובר בזכות לפיצוי בשל הפקעת מקרקעין אשר הוכרה כזכות חוקתית). שנית, בפסק הדין מאמץ כבוד השופט סוקול את אחת הגישות אשר הובעו בבית המשפט העליון בענין ארידור ובוחר בה כנימוק לדחיית טענת ההתיישנות מטעם הרשויות. מבלי להיכנס לדיון מהותי ביחס לעמדה אותה בחר בית המשפט לאמץ – אנו סבורים, כי עצם ההכרעה בשאלת ההתיישנות, כאשר בית המשפט העליון לא קבע בה מסמרות אלא הציג את שלושת עמדות השופטים (בעניין ארידור), הינה ראויה ונכונה. באופן זה לא מוקפא הליך תביעת הפיצויים והנפקעים אינם נאלצים להמתין להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה – תארך תרופת ההמתנה להכרעה זו, ככל שתארך.

עם זאת לדעתנו יש קושי עם קביעת בית המשפט העליון בדבר התיישנות תביעת הפקעה, על פי חוק קיימת אפשרות לרשות להפקיד את הפיצוי בקופת בית המשפט או אצל הא"כ, כל עוד הרשות לא הפקידה את הפיצוי לא ברור מדוע קיימת התיישנות לפחות בכל הנוגע לכספים אלו, התוצאה בה רשות נוטלת מקרקעין חינם אינה ברורה ואין לקבלה, עצם ההפקעה דיה ויש למנוע עשיית עושר שלא כדין ועל חשבון האזרח.  נציין עוד כי ממילא הריבית בהפקעות מקרקעין אינה מידתית ומחייבת שינוי ואין להוסיף על כך.

ע"א (חי`) 2887/04 פרדס סגל חדרה בע"מ נ` מע"צ, הרכב סגן נשיא ביהמ"ש כב` הש` ג` גינת, ש` שטמר

 וברכה בר זיו מחוזי חיפה

ב"כ המערערות: עו"ד משה קמר.

ב"כ משיבה 1: עו"ד עופר גוט.

ב"כ משיבה 2: עו"ד עמנואל סולומונוב.

בפסק הדין נדונה הפקעת מקרקעין אשר בוצעה שלא כדין. באותו מקרה, הופקעה קרקע בשטח עודף על השטח אשר נדרש לרשויות לשם מימוש מטרת ההפקעה (סלילת כביש). בסופו של דבר הופקע שטח אשר יועד להקמת נתיב שלישי עתידי אשר כלל לא נדרש בעת ביצוע ההפקעה. בית המשפט קבע כי מדובר בהפקעה שאינה מידתית שכן מדובר בצורך אשר לא התגבש ומימושו אינו עומד על הפרק והפגיעה אשר נגרמה לזכות הקניין – אינה הכרחית כלל. מניעת קשיים פרוצדוראליים עתידיים ומשוערים אינה מהווה מטרה המצדיקה פגיעה בזכות יסוד, בעיקר מקום בו ההפקעה היא ללא תשלום פיצויים.

במקרה הנדון התבקש הסעד של ביטול ההפקעה אשר נעשתה ביתר והשבת המקרקעין לבעליהם. דא עקא כי הביטול אינו ניתן לביצוע בין היתר בשל היעדר נתונים של מעבר תשתיות חשמל ותקשורת במקום.

לנוכח האמור לעיל, חזר בית המשפט על מספר הלכות אשר נפסקו בעבר וקבע, כי הפתרון הראוי לדעתו הוא לאפשר למערערות לתבוע סעד כספי בהליך נפרד בהתאם למצב השטח אשר הופקע ביתר וללא הצדקה, במועד פתיחת ההליך.

למעשה יוצר בית המשפט הליך כלאיים של תביעת פיצויי הפקעה בשילוב עם תביעת נזיקין. בית המשפט עוקף בעצם הלכה למעשה את הדין ביחס להתיישנות תביעת פיצויי ההפקעה, עילות התביעה וכמובן האפשרות לתבוע תביעת פיצויי הפקעה המשלבת בתוכה תביעת נזיקין שכן היא מתייחסת למצב הקרקע במועד פתיחת ההליך.

רעיון מקורי זה צוטט כאמור מפסק דין קודם (עע"מ 10398/02 אסתר זהבה וייס נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ)  בו קבע בית המשפט העליון על ידי השופטת ארבל כי על מנת שיוכל בעל המקרקעין לקבל סעד בשל הפקעת מקרקעיו לאחר שהתברר כי הנטילה לא היתה כדין או שלא נזקקו לה, אולם עדיין אין אפשרות לביטולה והשבתה, עליו לפנות לבית המשפט בתביעה כספית נפרדת על מנת שלא יוותר נטול סעד לחלוטין. בית המשפט מודע לכך כי מדובר בסעד יציר כפיו ומסייג את דבריו בכך כי מדובר במקרים בהם ביטול ההפקעה והשבת המקרקעין לבעליהם עלולים להביא לפגיעה באינטרס הציבורי כמו למשל המקרה אשר נדון בעניין וייס והוא שיהוי ניכר בביצוע ההפקעה, בשעה שרשות התכנון כבר החלה בהוצאה לפועל של ההפקעה.

בית המשפט היה עדין בדבריו ואמר, כי "… סבורני, כי ראוי לבחון את האפשרות להרחיב את קשת התרופות העומדות לפרט אשר נפגע כתוצאה ממעשי הרשות. כך, בנסיבות בהן השמירה על האינטרס הציבורי מונעת מתן כל סעד לפרט, ייתכן ויהיה מקום לבחון דרך ביניים בדמות קביעתו של סעד שיביא לפיצויו של בעל הזכויות במקרקעין וזאת תוך צמצום ניכר בפגיעה באינטרס הציבורי…".

הערת המערכת: כאמור מדובר בסעד, תרופה נוספת לאלו הקבועות בחוק. בתי המשפט טרם נתקלו למיטב ידיעתנו כמעט בתביעות מסוג זה, אולם אנו מסכימים עם בית המשפט כי יש מקום ליצור, יש מאין, סעד נוסף אשר יאפשר לנפקע לקבל את סעדיו בגין הפקעת מקרקעיו במקום בו הדין והמציאות אינם מאפשרים זאת. נקווה כי בתי המשפט ימשיכו בדרכם החיובית ולכשיוגשו תביעות מסוג זה, יאפשרו קבלת הסעד תוך הגמשת הוראות הדין בהתאם למציאות המשתנה. אנו מקווים עוד כי בתי המשפט לא יטרפדו כוונה חיובית זו ויפנו את המתדיינים להמתין לשינוי דיני ההפקעה בהליך חוקי האורך ומתמשך זמן רב (רב מדי) וזאת בעיקר כל עוד לא תוקנה חקיקת ההפקעות שהינה טלאי על טלאי ומבוססת לכן בעיקר על פסיקת בתי המשפט.

עמ"נ 269/07 בריגל צבי אריה ואח` נ` הו"מ לתו"ב רמת השרון, כב` הש` ע` מודריק , מנהלי ת"א

ב"כ העותרים: פרופ` אהרון נמדר ועו"ד ישראל עטר.

ב"כ המשיבים: עו"ד יצחק גלאור.

הערעור דנן נסב כנגד החלטת ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב, שקבלה חלקית ערר שהגישו המערערים כנגד החלטת הועדה המקומית לדחות כליל את תביעת הפיצויים שהוגשה ע"י המערערים בגין "פגיעה מתכנית".

המערערים הינם הבעלים של כ- 9 דונם ממתחם קרקע בדרום רמת השרון (להלן:"המקרקעין"). על השטח המקרקעין חלה תכנית מתאר מקומית רש/715 אשר בעטייה הגישו המערערים את תביעת פיצויים כאמור. (להלן:"תכנית 715" ו/או "התכנית הפוגעת").  ההשלכה הישירה של התכנית על המקרקעין נובעת מייעוד שטח נכבד מן המקרקעין וחלקות הסמוכות לו לשם סלילת הדרך (להלן:"רצועת דרך"). ועדת ערר הכירה ב"פגיעה" במקרקעין הנובעת מהוראה זו והורתה להעביר את שיעורה להערכת שמאי מכריע. למרות קביעת ועדת ערר  סברו המערערים כי פגיעתה של תכנית 715 במקרקעין היא רחבה ומקיפה יותר מן הפגיעה מרצועת הדרך. מכאן הערעור.

בפי המערערים הטיעונים הבאים: ראשית, פגיעה באפשרויות התכנוניות של המקרקעין, כך למשל תכנית 715 הקובעת ייעוד קרקע לדרך ולמחלף חדשים בתוככי המקרקעין מקימה למעשה מגבלות על קווי בניין המצמצמים כשלעצמם את אפשרויות הניצול למטרות בנייה וכיוצ"ב.  שנית, העדר מניעה למיצוי האפשרויות התכנוניות. שלישית, פגיעה באפשרויות תכנוניות גם אם הן אינן ודאיות הן בנות פיצוי. מנגד טענה הועדה המקומית שלושה ראשי עיקר: א. טענות דיוניות. ב. העדר קשר סיבתי בין התכנית לפגיעה ג. לא התבררה פגיעה בשל "ציפייה לשינוי ייעוד. בין טענותיה הדיוניות של הועדה המקומית עלתה בין היתר טענה לפיה לא קיימת זכות ערעור על החלטות ביניים של ועדות ערר בהתאם לסע` 198(ח) לחוק התו"ב. שכן ערעור על החלטת ועדת ערר בהתאם לסע` זה מכוון להחלטתה הסופית של הוועדה, החלטה המסיימת את ההליך המתנהל בפניה ומאחר ובמקרה זה נתנה החלטת ביניים להעביר הדיון לשמאי מכריע הרי שההחלטה הסופית תבוא לאחר שתוגש חוו"ד שמאי המכריע ויסתיימו ההשגות עליה. על כן לפי שעה לשיטתם לא קמה במקרה דנן זכות ערעור.

ביהמ"ש דחה את הטענות הדיוניות תוך אזכורי פס"ד בעניין צפדיה (בר"מ 10274/04) וקופרמן (בר"מ 4057/05) על פיהן נקבע, כי לא תותר אלא רק במקרים חריגים ובנסיבות מוצדקות בלבד, הגשת ערעור על החלטת ביניים של ועדת ערר לפי ס` 198(ח) לחוק התו"ב.  ביהמ"ש קיבל הרושם שההכרעות בפס"ד הנ"ל נתחמות לנסיבות מסוימות של אותם עניינים.

ביהמ"ש הבחין בין נסיבות הערעור דנן לנסיבות בפס"ד צפדיה וקופרמן תוך שקבע כי החלטת ועדת ערר הינה בגדר "החלטה סופית" ביחס ל-78% משטח כלל המקרקעין.  קרי: הערעור נסב כלפי החלק הסופי של ההחלטה ואין הוא דן ומכריע כלל בחלק ההחלטה המתייחס לרצועת הדרך (החלק הנוסף- 22%) שהועבר להכרעתו של השמאי המכריע. לפיכך קבע כי לא יהא אף בהחלטת השמאי המכריע הכוח להחזיר אל שולחן ועדת הערר את הדיון בחלק הארי של המתחם שלגביו כבר ניתנה החלטה סופית.  בפס"ד פירש ביהמ"ש את הערות ההסתייגות המובאות בפס"ד צפדיה וקופרמן לעיל כמתייחסות לנסיבות שבהן "החלטת הביניים" של ועדת הערר מסיימת את הדיון ברוב מניין או רוב בניין הערר ומותירה, אפשרות לבירור המשך רק בעניין חלק קטן של הערר. לדברי ביהמ"ש "אם לא תאמר כן אזי קוצו של יוד עלול להבחין בין "החלטת ביניים" ל"החלטה סופית". לביהמ"ש הדבר לא היה נראה הולם את עקרון היעילות הנדרש בהליכי שפיטה בכלל ובהליכים לפי חוק התכנון והבנייה – שהם מסורבלים דיים גם כך – בפרט. על כן, דחה ביהמ"ש את טענות הועדה המקומית המבקשות להקים מחסום דיוני כנגד דיון בערעור. כמו כן, העלה ביהמ"ש שלוש שאלות משפטיות והן:

א. האם הביטוי "נפגעו על ידי תכנית" משמע פגיעה ודאית או שמא די בהסתברות מסוימת לפגיעה? ביהמ"ש קבע בהקשר לכך כי מוסדות התכנון (קרי:הועדה המקומית ועדת ערר) שוכנעו שעובר לתכנית הפוגעת אפשר היה להחיל על המתחם תוכנית לשינוי ייעוד ושתוכנית כזאת אמנם מגדילה את אפשרויות הפיתוח של שטח המקרקעין. שנית, שוכנעו שהייתה בנסיבות העניין לפחות ציפייה סבירה לגיבושה של תכנית לשינוי ייעוד שתחול על שטח המקרקעין . שלישית, שוכנו שהתכנית הפוגעת מסכלת את החלת תכנית שינוי הייעוד הצפויה באופן סביר על המתחם או מצמצמת את היכולת למצות את פוטנציאל הפיצוח של שטח המקרקעין שהיה ניתן למיצוי אלמלא התכנית הפוגעת.

ב. מהי הדרישה הראיתית להוכחת סיבתיות הנדרשת ממי שטוען ל"פגיעה מתוכנית"? ביהמ"ש גרס כי מדובר בנסיבות שצירופן יחדיו עשוי להקים בסיס לתביעת פיצוי על פי ס` 197, הנשענת על פגיעה שאינה ודאית אך היא בגדר אפשרות מסתברת. קרי: התובע צריך לעמוד ב"מאזן ההסתברויות" ולשכנע את מוסדות התכנון שטענת התגבשותן של שלושת הנסיבות הנ"ל סבירה יותר מן האפשרות שהן, או מי מהן אינן מתקיימות.

ג. האם אובדן ציפייה סבירה לשינוי ייעוד של מקרקעין שהוא תוצאה של תוכנית עולה כדי "פגיעה מתוכנית"? בהקשר לכך סבר ביהמ"ש כי בהתקיים נסיבות מסוימות שאת קיומן צריך התובע פיצוי להוכיח – עשויה להתגבש עילת פיצוי בגין "פגיעה מתוכנית", הנובעת מאובדן ציפייה ואובדן יכולת להחלת תכנית שינוי ייעוד על מקרקעין מסוימים.

ביהמ"ש קבע כי המערערים הניחו לפתחה של ועדת ערר תשתית מתאימה לשם מתן מענה לשאלת התגבשותן של הנסיבות המקימות את עילת הפיצוי המבוססת על פגיעה באפשרויות הפיתוח של שטח המקרקעין הנשען על ציפייה לתכנית שינוי ייעוד. דא עקא לטעמו המענה המצוי בהחלטת ועדת ערר עמום בחלק מן הדברים ואף לוקה בחסר.

על כן, קיבל ביהמ"ש את הערעור באופן זה שביטל את החלטת ועדת הערר והורה להחזיר את הדיון אל ועדת הערר כדי שזו תיתן החלטתה מחדש.

הערת המערכת: בעניין העדר זכות ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר הרי שהגבלתה תואמת את צמצום זכות הערעור אף בבתי המשפט האזרחיים לאור תיקון תשס"ח בו הוגבלה זכות זו  למקרים מצומצמים בלבד, הגבלת בית המשפט בפסיקה באה בין היתר לאור חוות דעת היוע"מ לממשלה וגישת בית המשפט לצמצום ההתערבות בהליכים עד למיצויים וסיומם. עם זאת לאור התמשכות ההליכים בתביעות פיצויים וניהולם הן בפני ועדות הערר ובפני שמאי מכריע קיימים מקרים בהם ניהול ההליכים והמשכם, כולל ניהול הליך  והוצאת ממון רב כאשר נפלה שגגה בולטת בעוד הכל יודעים שההליך ינוהל בהמשך בשנית, גם הכך יש עיוות והנושא אינו פשוט.

בעניין שאלת הפוטנציאל- לדעתנו נופלת שגגה בסיסית בהחלטות שניתנות לאחרונה בשאלת הפוטנציאל, הגישה שואפת לצמצום ההתחשבות  בפוטנציאל אא"כ הינו ברור ומפורש בתכנית שקודמה, והתוצאה הינה מתן פיצוי חלקי אף בתביעות שהינן שלב ראשון של הפקעה, התוצאה צריכה להיות פיצוי על מלוא הפגיעה על מנת להשיב את המצב לקדמותו כעקרונות הפיצוי, ככל שהפגיעה באה לידי ביטוי בשווי הקרקע כפי שהיה בשוק, אזי על הרשויות לפצות בגין ירידת ערך זאת במלואה.