עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 5 , ינואר 2010

 

מאמר בנושא:

  • היטל השבחההאם ראוי כי הועדה המקומית לתכנון ובניה תטיל היטל השבחה עקב אישור בקשה לשימוש חורג מהיתר על אף שבקשת השימוש אינה חורגת מתוכנית? (בעקבות תא (י-ם) 10/08 ב.יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

  • הפקעותהצעת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס` 3), התש"ע – 2009בחינת הצעת החוק לאור הלכת קרסי.  

עדכוני פסיקה:

  • מס שבח מקרקעין – וע` (חי`) 8079/07 אהרון יצחק נ` מנהל מיסוי מקרקעין   הגדרת "טעות בשומה" בשלה ניתן לבקש את תיקון השומה (בתוך ארבע שנים) על פי הקבוע בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כוללת גם ביטול עסקה שנעשתה בטעות שנבעה עקב הטעיית הנישום ע"י עורך דינו באשר לתוצאות המיסויות של העסקה.
  • הפקעות מקרקעין – ת"א 619/04 (חיפה) מוניר ח`אזן ואח` נ` מדינת ישראלסוגיות בדיני הפקעות: הפקעה ללא תמורה, מועד חישוב פיצויי הפקעה, החיוב בריבית.
  • תכנון ובניה – שיקול דעת ועדות תכנון ובניה – עת"מ 1094/07 מלי רייף ואח` נ` הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושליםבית המשפט לא מהסס להתערב בצורה רחבה ואף לבטל החלטת מוסד תכנוני לאישור תוכנית, זאת כאשר נמצאים פגמים בהליך אשר הוביל את המוסד התכנוני לקבלת ההחלטה לאישור התוכנית.
  • פירוק שיתוף במקרקעין – ת"א 1350/08 ג`י אלי.אי-מרכז רוטשילד בע"מ ואח` נ` וויאקובסקי גדעון ועוד 20 אח`על אף שלא נרשמה תכנית איחוד וחלוקה במרשם, ניתן לתבוע פירוק שיתוף.

מאמר- עו"ד צבי שוב ועו"ד יונתן אביבי

האם ראוי כי הועדה המקומית לתכנון ובניה תטיל היטל השבחה עקב אישור בקשה לשימוש חורג מהיתר על אף שבקשת השימוש אינה חורגת מתוכנית?


ביום 12.11.2009 התקבל בית המשפט השלום בירושלים (מפי כבוד סגן הנשיא יצחק שמעוני) פסק דין בעניין ב.יאיר [תא (י-ם) 10/08 ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו)]. פסק הדין עוסק בסוגיה המעניינת של צדקת הטלת היטל השבחה לאור התרת שימוש חורג, כזה החורג מן השימוש המותר בהיתר הקיים, אולם אינו חורג מהשימוש המותר בתוכנית שרירה ותקפה החלה על המקרקעין נשוא ההיטל.

ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ (להלן: "המערערת" או "ב.יאיר"), ערערה על הכרעת השמאי המכריע אשר קבע כי עליה לשלם היטל השבחה עבור המקרקעין שבבעלותה. בהתאם לתוכניות החלות על מקרקעי המערערת, מותר היה לה לבנות במקרקעין מבנה שישמש למסחר או למוסד. המערערת שהחליטה לבנות מבנה למסחר, קיבלה לצורך כך היתר בניה ואף החלה בבניית המבנה. בשלב בניית השלד, שינתה המערערת דעתה וביקשה לבנות מוסד לדיור מוגן ולפיכך הגישה בקשה לשינוי ההיתר הקיים בהתאם לתוכנית. הועדה המקומית, התירה את השינוי ובעקבותיו הוציאה למערערת שומת היטל השבחה.

בית המשפט קבע כי בשל העובדה לפיה ההיתר לשינוי השימוש ניתן בהתאם לתוכנית, הרי שאין בענייננו "השבחה" כהגדרתה בחוק. בית המשפט הנכבד הסתמך בקביעתו זו, בין היתר, על חוות הדעת מטעם שמאי הוועדה דווקא, אשר קבע כי ההשבחה סמלית בלבד ואף סייג חוות דעתו בקבעו כי במקרים מסוימים יכול וההשבחה תתקזז עם ההפחתה בגין ההתאמות שעל המערערת לערוך בשל שינוי השימוש.

לשיטתנו צדק כבוד בית המשפט בהחלטתו, אולם נראה כי החמיץ את הצורך בפריסת משנתו הסדורה בסוגיה חסרה וחשובה זו. אנו סבורים כי החלטתו נתנה ללא נימוק מובנה וסדור, הראויים לסוגיה אשר הכרעה בעניינה לא הגיעה מעולם לפתחו של בית המשפט העליון (פרט לבג"צ 53/86 ירמיהו עייני בע"מ נ` ראש עיריית קרית-מוצקין פ"ד מ(4) 45, אולם בפרשת עייני השימוש החורג חרג גם מתוכנית והסוגיה נגעה בעיקר לעצם הצורך בהיתר לשימוש חורג יותר מאשר להשבחה עצמה). יתרה מכך, פסיקות בתי המשפט השלום והמחוזי חלוקות בעמדתן לגבי סוגיה זו, ולעיתים אף נוגדות את עמדתם הנחרצת של המלומדים – ומכאן לדעתנו, עד שסוגיה זו לא תובהר באמצעות תיקון בחוק, היא משוועת לכל הפחות להבהרה על דרך נימוק סדור בפסיקה.

בשל ההנמקה המועטה, נראה כי קיים קושי להבין מפסק הדין אם כבוד בית המשפט סמך החלטתו על הקביעה העקרונית הבאה: "סבורני כי מאחר שההיתר לשינוי השימוש ניתן בהתאם לתוכנית, הרי שאין בענייננו "השבחה" כהגדרתה בחוק" (החלטה הראויה לנימוק וביסוס), או שמא סמך החלטתו על טעם טכני יותר והוא חוות דעתו של השמאי מטעם הועדה שקבע כי ההשבחה סמלית.

עתה, נסקור בקצרה את המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית: סעיף 1 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון"), מגדיר "שימוש חורג", בקרקע או בבניין כדלקמן – "השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובניה"

התוספת השלישית לחוק התכנון (להלן: "התוספת") שעניינה היטל השבחה, אינה מבחינה בין שימוש החורג מתוכנית לבין זה החורג מהיתר לצורך הטלת ההיטל. התוספת קובעת בסעיף 196 א` כי "השבחה" הנה – "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

מלשון התוספת המגדירה "השבחה" מהי, בצירוף הגדרת "שימוש חורג" בחוק התכנון, ניתן להסיק לכאורה כי היטל ההשבחה יוטל על כל התרת שימוש חורג, בין אם מדובר בחריגה מתוכנית ובין אם בחריגה מהיתר, כל זאת בתנאי שאכן חלה השבחה במקרקעין כתוצאה מהליך תכנוני.

על אף לשון החוק, סבורים המלומדים ובהם פרופ` נמדר וד"ר רוסטוביץ` כי התכלית החקיקתית בגינה מוטל ההיטל, אינה עולה בקנה אחד עם תוצאה זו. כדי שההיטל יוטל על השבחה שגרמה התרת השימוש החורג ישנה חובה כי השימוש שניתן יהיה חורג מהקבוע ב"תוכנית" ולא מהשימוש שנקבע בהיתר הבניה. שינוי שנעשה בהיתר איננו מוסיף על ההשבחה הקיימת בתוכנית, והוא מהווה מימוש השבחה קיימת ולא עילה ליצירתה. ככל שהשימוש מותר בתוכנית, אזי ההשבחה לצורך השימוש המבוקש בבקשה לחריגה מהשימוש הקבוע בהיתר, כבר נוצרה וזאת למן אישור התוכנית [בכך מבקר פרופ` נמדר את ההחלטה שהתקבלה בבש"א (ת"א) 166220/06 אירופה ישראל בע"מ נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (פורסם בנבו). ביהמ"ש המחוזי דחה את ערעור אירופה ישראל בע"א (ת"א) 3738/06 אירופה ישראל בע"מ נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו] (להלן: "פרשת אירופה" שפורסמה בנבו). (נציין כי בימים אלו הורה בית המשפט העליון לועדה המקומית להשיב לבקשת רשות ערעור שהוגשה על ידי החברה).

לעומת דעתה החד משמעית של האקדמיה, נראה כי הפסיקה חלוקה בסוגיה זו.

בה.פ. (נה`) 9/04 כסיף חסידה נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה, (להלן: " פרשת חסידה") (פורסם בנבו), נענתה המשיבה לבקשת המבקשת למתן היתר בניה להסבת שימוש באולמות שבמלון דירות ליחידות נופש. ההיתר המבוקש תאם את השימוש על פי ה"תוכנית" אך נגד את השימוש האמור בהיתר. בית המשפט קבע כי תכלית החוק הנה להטיל היטל השבחה כל אימת שעלה ערך המקרקעין לעומת תוכנית קודמת. בקשה לבניית יחידות נופש במקום אולמות, מהווה בקשה למתן היתר בניה לצורך התרת שימושים המותרים על פי תכנית תקפה ושלא הותרו על פי היתר קיים, והיא איננה בגדר של בקשה לשימוש חורג מהיתר (בית המשפט סומך החלטתו על בג"ץ עייני).
קביעה זו של בית המשפט אינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק הקובע כי התרת שימוש חורג מהיתר הנה עילה להטלת היטל השבחה, אולם מקיימת את תכליתו.

להחלטה הפוכה הגיע בית המשפט הנכבד בעש (חי`) יחזקאל קורן ובניו נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז חיפה (פורסם בנבו) (להלן: "פרשת קורן"), וקבע כי מפרשנותו הלשונית של חוק התכנון עולה כי המחוקק ראה לצרכי חוק התכנון את שני סוגי השימוש החורג (שימוש חורג מתוכנית ושימוש חורג מהיתר), כמושג אחד לצורך הגדרת השבחה מהי. גם תכלית החוק תומכת במקרה זה בהטלת ההיטל בגין השבחה הנוצרת לאור התרת חריגת השימוש מהיתר. לדידו של בית המשפט הנכבד שימוש חורג מהיתר יכול להביא להשבחת התכנון ולהשפיע על שוויים התכנוני של המקרקעין, משמעותית. זאת מאחר ויכול ויינתן לתקופה בלתי מוגבלת ולעובדה זו השלכות לעניין ההשבחה (עמדה זו נוגדת כאמור גם את עמדתם של פרופ` נמדר ד"ר רוסטוביץ הסבורים כי שינוי שימוש כאמור כבר כלול בהשבחה וקם ערב אישור התוכנית). יכול ובית המשפט הנכבד, חש "אי נעימות" מסוימת בפרשת קורן לו היה פוסק בצורה שונה נוכח כך כי שלושה שמאים חיוו דעתם כי התקיימה השבחה.

פרשה נוספת אשר דנה בסוגיה דומה הנה פרשת אירופה כאמור, אולם, הדיון בפרשה זו היה בעקרו בעניין גובה השומה. אירופה ישראל בע"מ לא חלקה על עצם קיומה של השבחה אלא על חישוב ההשבחה נוכח עלויות התאמה והיות ההיתר לזמן מוגבל, מכאן שדיון עקרוני לעניין עצם צדקת הטלתה הנו בעייתי. בנוסף, ההיתר המבוקש לשינוי שימוש, סתר גם את ה"תוכנית" החלה על המקרקעין.

הנה כי כן, ניתן לראות כי פסיקות בתי המשפט בסוגיה זו שונים ומגוונים המה. אנו סבורים כי לשון החוק בעניין זה אינה סובלת את תכליתו ולהיפך, ונראה כי עובדה זו משפיעה גם על הפסיקה הקיימת.

הרציונל בהטלת היטל ההשבחה הנו רציונל חברתי וחלוקתי – מי אשר התעשר מפעולת תכנון של הרשות מן הראוי כי ישתף את הציבור בהתעשרות זו, בדרך של תשלום היטל לרשות, על מנת שזו תהיה מסוגלת, בין היתר, להמשיך במלאכת התכנון והפיתוח של הקהילה כולה בה מצויים מקרקעי אותו מתעשר.
בנוסף, יש לערוך בחינה קפדנית ולבחון האם אותה התעשרות, בפעולה תכנונית מקורה, או שמא מדובר בהתעשרות עקב צמיחת השוק למשל וללא כל קשר לפעולה תכנונית.
במקרה הספציפי של התרת שימוש החורג מהיתר אך עולה בקנה אחד עם תוכנית, נראה כי ערב אישורה של התוכנית, כלל השימושים אותם ניתן לעשות במקרקעין ידועים ואמורים להיות כלולים בהשבחה הנוצרת,לפי העיקרון שיש להטיל היטל השבחה על "השווי המיטבי" של הנכס.

יכול ולאור כל האמור לעיל, ישנו מקום לתיקון בחוק, באופן המבהיר האם המחוקק רוצה להטיל היטל השבחה גם כאשר הרשות מתירה שימוש חורג בהתאם לתוכנית אך בסתירה להיתר הקיים. עד אז, יהיה זה ראוי כי פסיקות בתי המשפט יקבלו גוון הרמוני הרבה יותר וינומקו בקפידה.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

הצעת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס` 3), התש"ע – 2009

בחינת הצעת החוק לאור הלכת קרסיק

ועדת הכספים של הכנסת אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס` 3) התש"ע – 2009 (להלן: "הצעת החוק"). במקורה, נועדה הצעת החוק בין היתר ליישום החלטת בית המשפט העליון בבג"צ 360/97 סמואל מיכאל ואח` נ` שר האוצר ואח`, בבג"צ 2390/96 יהודית קרסיק ואח` נ` מדינת ישראל ואח` ובג"צ 1947/97 שאול רוטמן ואח` נ` שר האוצר ואח`, בהם נקבע כי הזיקה בין הנפקע לקרקע אינה ניתקת ומשחדלה המטרה הציבורית שעמדה בבסיס הפקעתה של קרקע להתקיים, הכלל הוא כי יש להחזיר את הקרקע המופקעת לבעליה ולחלופין, במקרים מתאימים, לשלם את ערכה עקב מיצוי מטרת ההפקעה (להלן: "הלכת קרסיק"). ביהמ"ש קבע כי הלכה זו משקפת את האיזון הנדרש בין הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור לבין כיבוד זכות הקניין של הפרט שבאה בעקבות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. עם זאת, סוגיות שונות הנוגעות ליישומה בפועל של ההלכה הנ"ל נותרו פתוחות, לרבות שאלת תחולתה הרטרואקטיבית, כיוון שלדעת בית המשפט, נושא זה ראוי להיות מוסדר על ידי המחוקק. בית המשפט קרא, בפסיקתו, ולא פעם, למהלך חקיקה של הכנסת, אשר יתאים את דיני ההפקעות בישראל למצב החוקתי בישראל. במשך מספר שנים לא הייתה התקדמות אמיתית בתחום החקיקה, בית המשפט העליון התחמק מהכרעה והצעת חוק זו נועדה לשנות את המצב.
הצעת החוק כוללת מספר שינויים לעומת המצב החקיקתי הקודם ובהם:
א. קביעת רשימת מטרות מוגדרות להפקעה והגדרה ברורה למימושה, כאשר על השר נקבעה חובת היוועצות עם וועדה מייעצת ביחס לכל הפקעה (סעיפים 3 ו-4 להצעת החוק).
ב. חידוש נוסף בהצעת החוק הינו קביעת זכות שימוע לנפקע בפני שר האוצר או מי מטעמו, לפני תפיסת החזקה בקרקע במופקעת, למעט במקרים שינומקו של דחיפות הצורך בקרקע, שאז יידחה מועד השימוע (סעיף 6 להצעת החוק).
ג. הגדרת מועדים שלא היו בחקיקה הקודמת – המועד לפרסום הודעה על פי סעיף 7 לפקודה נקבע ללא יאוחר משנתיים ממועד פרסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודה אך שר האוצר רשאי להאריך את התקופה עד לסה"כ של 4 שנים. נקבע גם מועד לתקופת תחילת מימוש מטרת ההפקעה – עד 8 שנים או אם קבע שר האוצר – עד 15 שנים, הניתנות להארכה בשנתיים נוספות (סעיפים 7 ו-8 להצעת החוק).
ד. קביעת מנגנון פיצוי בגין ההפקעה על ידי שמאי מכריע או על ידי ועדת השגות של מינהל מקרקעי ישראל, לבחירת הנפקע (למעט במקרה של ריבוי חלקות שאז תכריע ועדת ההשגות של מינהל מקרקעי ישראל בלבד), כאשר גורמים אלה ידונו בסכסוכים הנוגעים לשווי הקרקע המופקעת, ההשבחה החלה וסכום הפיצוי לו זכאי הנפקע (סעיף 12 להצעת החוק).
ה. קביעת זכות של השבת הקרקע לנפקע במקרים בהם פקעו המועדים למימוש הליך ההפקעה לפי הפקודה או במקרים בהם תם הצורך הציבורי וטרם הוחל בביצוע מטרת ההפקעה. הזכות לקבלת הקרקע בחזרה כפופה להשבת הפיצוי שקיבל הנפקע (אם קיבל) בעד ההפקעה, צמוד למדד ובתוספת ריבית 1.75% וכן תשלום, תוך שנתיים, של שווי ההשבחה בניכוי היטל ההשבחה. אם ההשבה אינה אפשרית ולנפקע ניתנה הזדמנות של שנתיים (או יותר לפי הוראת שר האוצר) לשנות את הייעוד, יהיה שר האוצר זכאי לעשות בקרקע כרצונו לרבות העברת הבעלות בה ללא פיצוי (סעיף 14 להצעת החוק).
ו. קביעת זכות של הנפקע לרכוש את הקרקע מחדש במקרים שבהם, לאחר שהוחל בביצוע מטרת ההפקעה, תם הצורך הציבורי בה ומבחינת ייעודה, רכישתה מחדש אפשרית. את המחיר קובע השמאי הממשלתי הראשי. יש לתת לנפקע הזדמנות לפעול לשינויי הייעוד במשך שנתיים (או יותר לפי החלטת השר) ואם לא מימש הנפקע את זכותו, יהיה שר האוצר רשאי לעשות בה כרצונו, לרבות העברת הבעלות בה ללא מתן פיצוי (סעיף 15 להצעת החוק).
ז. הוספת שני נציגי ציבור – אחד מהאקדמיה והשני מלשכת עוה"ד, להרכב הוועדה המייעצת לשר האוצר לענין הפקודה (סעיף 17 להצעת החוק).
ח. קביעת תקופת התיישנות של 25 שנים – נקבע כי העילה להשבת הקרקע נוצרת בים ההודעה על ביצוע ההפקעה ובחלוף 25 שנה מההודעה מתיישנת זכותו של הנפקע לקרוש אותה בחזרה, בין אם נעשה בה שימוש למטרת ההפקעה ובין אם לאו. בנוסף, לגבי הפקעות עבר, נקבע כי הפקעות שבוצעו טרם החקיקה הנוכחית, של 25 שנה אחורה ממועד כניסתה לתוקף, התיישנו (סעיף 22 להצעת החוק).
אנו מקווים כי לאחר 6 שנים שבהם מדשדשת הצעת החוק בעצלתיים, יחולו שינויים משמעותיים בחקיקת ההפקעות הקיימת כיום. יש לציין, עם זאת, כי אנו מצרים על העובדה כי המחוקק בחר בדרך של הגשת תיקונים לחקיקה ישנה, חלקה עוד מתקופת המנדט, במקום ליצור חקיקה חדשה, קוהרנטית וברורה, אשר תכלול את כל סוגי ההפקעות. במיוחד מצרים אנו על העובדה כי בהצעת החוק הוחרגו ההפקעות מכח חוק התכנון והבניה, המהוות חלק גדול מההפקעות המבוצעות כיום.
יצוין כי רוב ההפקעות הגדולות בוצעו בשנות ה-50 עד שנות ה-70 (כמו הפקעות יום האדמה בשנת 1976 שאז הופקעו מקרקעין רבים בתחומי סחנין, בוצעו הפקעות נרחבות בצפת ונצרת וכן בוצעו הפקעות ענק בדרום תל אביב-יפו (שכונת מנשיה) בשנת 1961) ולמעשה, הצעת החוק חוסמת את בעלי הקרקע מקבלת מקרקעיהם בחזרה לאור תקופת ההתיישנות. ככל הנראה, בהצעה זו הכריע את הכף שיקול ההכבדה שעלולה להיות לביטול הפקעות על הקופה הציבורית וכפועל יוצא, קרקעות בשטחים אדירים, הולאמו בפועל על ידי המדינה בין אם ניתן בגינם פיצוי ובין אם לאו. למעשה, אלפי דונמים של קרקעות עוברים, על פי הצעה זו לבעלות המדינה, קרקעות שמעולם לא היו שייכים לה והיא חופשית לספסר בהם כרצונה, על חשבון הבעלים, גם למטרות של מגורים.
לאור העובדה כי הלכת קרסיק שמה את זכות הקניין תחת זרקור רב עוצמה, מעניין יהיה לראות כיצד יתייחס בג"צ להצעת החוק החדשה, האם היא תעמוד במבחן חוקי היסוד וכיצד היא תשתלב עם הפרשנות שניתנה עד כה בבג"צ לקשר בין הנפקע לבין הקרקע המופקעת.

עדכוני פסיקה

וע` (חי`) 8079/07 אהרון יצחק נ` מנהל מיסוי מקרקעין, בפני ההרכב – מ. סלוצקי (נשיא בדימוס), נ` יחזקאלי גולן, א. שניאור, ביהמ"ש המחוזי חיפה

ב"כ העורר: עו"ד ברק אליעזר

ב"כ המשיב: עו"ד כהן

המדובר היה בסב שהקנה לנכדתו בשנת 2003 דירה ללא תמורה. מנהל מס שבח פטר את העסקה ממס לפי סעיף 62 לחוק לפיו מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס. בתחילת שנת 2007 בטרם חלפו ארבע שנים מיום המכירה, מכר הסב דירה נוספת (להלן: "הדירה הנוספת"). בהצהרה שהגיש הסב למס שבח בקשר לדירה הנוספת הוא ביקש פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק דהיינו כי לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור.
כידוע סעיף 49ב(1) לחוק מזכה בפטור ממס גם אם המוכר מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור, אם המכירה הייתה מתנה פטורה על פי סעיף 62 לחוק. אלא שישנה מגבלה כי מכירה זו תהיה לילדו או לבן-זוגו של נותן המתנה. בענייננו כאמור, הקנה העורר את הדירה לנכדתו ומכירה זו "שורפת" את הפטור.
הסב/העורר טען כי הוטעה על ידי עורך דינו שחשב בטעות כי מתן מתנה לנכדה אינה "שורפת" את הפטור ואילו היה יודע את המצב המשפטי הנכון, הוא לא היה נותן את המתנה לנכדתו אלא לבנו או ממתין במכירת הדירה הנוספת. הסב/העורר ביקש, בהסתמך על סעיף 85 לחוק, לתקן את הטעות על ידי ביטול מכירת הדירה לנכדה ובמקום זאת מכירתה לבנו.
מנהל מס שבח טען כי סמכותו לביטול העסקה לפי סעיף 85 הנ"ל הינה רק במקרה ונתגלתה טעות משפטית משאין כן לטענתו, בנדון.
ועדת הערר ציינה את ההלכה כי נוסח סעיף 85(3) אינו מתייחס לסוג מסוים של טעויות אלא לטעות מכל סוג שהוא כולל טעות משפטית.
המסקנה המתבקשת כי בהקניית הדירה לנכדה, נפל פגם של טעות הנובעת מהטעייה כשלעורר הכוח לבטל את העסקה לאחר שנודע לו המצב לאשורו. לפיכך מן הראוי לראות בביטול המכירה לנכדה מכירה מתבטלת לצרכי סעיף 102 לחוק הנ"ל. הביטול נובע מגילוי ההטעייה כמפורט לעיל.
הועדה ציינה את פסק הדין בע"א 307/85 מנהל מס שבח נ` זמר פס"ד מא(4) ע` 826 במסגרתו סירב בבית המשפט להכיר בביטול מכירה בדרך מתנה לאחר שחלפו כשש שנים, משום שבנסיבות המקרה, המתנה הפכה "למעשה שלא ניתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות" לאחר שהחזקה בדירה נמסרה ל"קונה" שהחזיקה בה תקופה ארוכה ונהנתה מפירותיה. ועדת הערר קבעה כי אף שבנדון דנן נמסרה הדירה לנכדה ואף נרשמה על שמה ולמעשה "הכתה שורשים" אין הדבר חוסם את היכולת לבטל את העסקה אם גילה הנישום כי הוטעה בעת מתן המתנה וכי בשל אותה הטעייה העניק לנכדתו את המתנה שכן לא משך הזמן ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה, קובעים בשאלת הביטול, אלא הסיבה שבגינה הוחזרו הזכויות בדירה לידי הסב/העורר. הועדה קבעה כי ההטעייה מצד עורך הדין שגרמה לטעות מהווה פגם בהענקת המתנה לנכדה ונכנסת בגדר טעות על פי סעיף 85 לחוק המאפשרת את ביטול המכר לנכדה ואשור מכירת הדירה לבן, תיקון השומה במכירת הדירה הנוספת ומתן פטור במכירתה.

הערת המערכת: המערכת מקדמת בברכה פסק דין זה המצטרף לשורה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות לפיה בוחנים את העסקה הנישומה לפי מהותה הכלכלית ומנקודת מבט רחבה ואין נתלים בפגמים טכניים או פרוצדוראליים דווקנות מיותרת ואף בטעויות, כדי לחייב נישום במס כאשר על פי דין הוא זכאי היה לפטור ממנו. למותר לציין כי מגמה זו תגביר את אמון הציבור ברשויות המס ותתרום לבסוף אף להגדלת גביית מס אמת.

ת"א 619/04 (חיפה) מוניר ח`אזן ואח` נ` מדינת ישראל, כב` השופט רון סוקול, ביהמ"ש המחוזי חיפה

ב"כ התובעים: עו"ד שי`ח מוחמד
ב"כ הנתבעות: עו"ד גוט עופר

פסק הדין דן בתביעת בעלי מקרקעין לפיצויים בגין הפקעתם, אשר בוצעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (להלן: "פקודת הדרכים") לצורך סלילת כביש. השאלות המשפטיות שעלו במסגרת התביעה הן, בין היתר, מהו המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין שהופקעו, איזה שטח יש לבחון, כיצד מחשבים את שווי המקרקעין במועד הקובע, האם יש מקרים בהם ניתן לקבל פיצוי על הפקעה לפי פקודת הדרכים של לא יותר מרבע מהחלקה ומה שיעור הריבית וההצמדה המגיעים לנפקעים.

התובעים הינם בעלי זכויות ב-4 חלקות מקרקעין הסמוכות לכביש 85, אשר מחבר בין עכו לכרמיאל. על פי תכנית המתאר המנדטורית החלה על הגליל, ייעודם הוא חקלאי. ביום 28.11.1963 פורסם לגבי החלקות צו להחלת פקודת הדרכים וזאת לצורך הרחבת כביש 85. משמעות ההכרזה הינה הפקעת המקרקעין והענקת סמכות לרשות לתפוס חזקה במקרקעין. התפיסה בפועל התבצעה על ידי מע"צ רק בשנת 1992, אז החלו העבודות לסלילת הרחבת הכביש. לטענת התובעים הם זכאים לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין והמועד הקובע לצורך הערכת שווי המקרקעין הוא המועד בו נשלחה אליהם הודעת הנתבעות בדבר זכותם לפיצוי בעקבות הפקעת המקרקעין (28.7.1996). הנתבעות טענו, לעומת זאת, כי המועד הקובע לצורך הערכת שווי המקרקעין הינו מועד ההכרזה, דהיינו, המועד בו פורסמה ההודעה בדבר החלת פקודת הדרכים על המקרקעין (28.11.1996). הן התובעים והן הנתבעות הביאו חוות דעת של מודדים לחישוב גודל השטח שנתפס וחוות דעת של שמאים לצורך הערכת שוויו. בנוסף, טענו התובעים כי הכלל הקנייני הוא כי אין נוטלים מקרקעיו של אדם ללא פיצוי וכי ההלכה הפסוקה קבעה כי האפשרות החוקית להפקיע עד רבע מחלקה לפי פקודת הדרכים ללא מתן פיצוי מוגבלת למקרים בהם השביחה ההפקעה את יתרת החלקה, דבר שלא קרה במקרה הנוכחי. לעומת זאת, טענו הנתבעות כי עבור שטח שנופל מרבע חלקה אין לשלם פיצויים ועל שטח הגדול מרבע חלקה יש לשלם פיצויים לפי שווי החלקה ובהפחתת שווי רבע ממנה.

בית המשפט הנכבד קיבל חלקית את התביעה ופסק כי על פי סעיף 9 לפקודת הדרכים, המועד הקובע הינו היום שבו רשאית היתה הרשות לתפוס את המקרקעין, דהיינו, מייד לאחר פרסום ההודעה. כך עולה גם מהחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964 (להלן: "חוק התיקון") המורה, בסעיף 3 כי מועד רכישת קרקע לפי פקודת הדרכים הוא מועד פרסום ההודעה על החלה הפקודה. במקרה הנוכחי המועד הוא 28.11.1963.

כן הבחין בית המשפט הנכבד בין שני מועדים; מועד רכישת הקרקע שהוא המועד הקובע לשומת הפיצויים, ומועד תפיסת החזקה במקרקעין שהוא מועד השתכללות הזכות לפיצויים, כאשר תשלום הפיצויים מתבצע 90 יום לאחר תפיסת החזקה. מקום בו תפסה רשות רק חלק מהמקרקעין שחלה עליהם ההכרזה, יהיו הבעלים זכאים לפיצוי עבור החלק שנתפס בלבד. כאשר ייתפסו חלקים נוספים של המקרקעין, תקום זכותם של הבעלים לפיצוי לגבי אותה יתרה.

בנוסף, בית המשפט הנכבד הדגיש את ההלכה לפיה שווי מקרקעין שהופקעו ייקבע על פי הערכת המחיר הצפוי בעסקה בתנאי שוק חופשי, כשהשיטה המקובלת לחישוב הינה השיטה ההשוואתית, היינו, בחינת עסקאות במקרקעין סמוכים בתקופה קרובה למועד הקובע, תוך התאמה לתכונות המיוחדות של המקרקעין נשוא הדיון מבחינת מיקומם ובהתאם לסממנים נוספים. בהתאם לכך העדיף בית המשפט הנכבד את שומת השמאית מטעם הנתבעות.

באשר לשאלת תשלום פיצויים בגין הפקעת פחות מרבע חלקה, או שאלת הפחתתם של 25% משיעור הפיצויים בגין הרבע הראשון המופקע בחלקה, קבע בית המשפט הנכבד כי הוראות סעיפים 7 ו-8(1) לפקודת הדרכים, המאפשרות הפקעה ללא פיצוי של עד רבע מהשטח הכולל של החלקה, הינן חריג לכלל הנגזר מזכות הקניין, על פיו אין להפקיע מקרקעין ללא פיצוי. בית המשפט הנכבד חזר על הנאמר בפסקי דין רבים אחרים בנושא לפיהם הצידוק העיקרי שניתן למתן סמכות לרשות להפקיע ללא פיצוי הוא ההנאה ששואבים בעלי המקרקעין שהופקעו מההשבחה שהביא פיתוח יתרת המקרקעין שנותרו בידיהם. פסק הדין מאזכר את הלכת הולצמן, לפיה מקום בו מופקעת חלקה בשלמותה, אין מקום להפחית מהפיצוי כיוון שאין הנאה מיתרת הקרקע. בפסק הדין אף צוטטה הפסיקה הסותרת בשאלת תשלום פיצויים בגין רבע מחלקה שהופקע, כאשר החלקה לא מופקעת במלואה, מקום בו ההפקעה לא גורמת להשבחה ליתרת החלקה. בית המשפט הנכבד פסק כי בהיעדר שינוי בחקיקה, כל עוד השטח שהופקע אינו מהווה הפקעת חלקה בשלמותה, אין מקום לשלול את האפשרות להפקעה ללא תמורה ולא יהיה לבעלים מזור אלא בפנייה לשר. יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי ייתכנו מצבים בהם יופקע חלק מהחלקה באופן שיפגע ביתרת החלקה (אובדן פוטנציאל שימוש) עד לדרגה שניתן יהיה לראות בהפקעה החלקית מעין הפקעה שלמה. בית המשפט הנכבד קבע, עם זאת, כי מצב כזה לא התקיים במקרה הנוכחי.

לגבי שיעור הריבית וההצמדה, הרי שבהתאם לדין הקיים, פיצויי הפקעה משולמים על פי פקודת הדרכים בהתאם לשווי המקרקעין ביום ההכרזה, כאשר הרשות המפקיעה מחויבת לשלמם רק במועד מאוחר יותר- מועד תפיסתם, כאשר פער זמנים זה עלול להיות ארוך ביותר. לכן, החל משנת 1977 הוטל על הרשות המפקיעה לשלם הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי (4% ריבית לא צמודה לתקופה שעד 31.3.1993 ומיום זה ואילך יש לצרף ריבית צמודה בשיעור שנתי של 1.5%). בית המשפט חזר על ביקורת שהובעה בין מומחי מקרקעין בעבר, כי ריבית זו נמוכה מריבית לה זכאי נושה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה וכי פעמים רבות עליית ערך הקרקע אינה זהה לעליית ערך הכסף וההצמדה והריבית אינן מכסות את ההפרש (לפעמים יש גם מצב הפוך). למרות שהמנגנון הקיים אינו מגשים את עקרון הפיצוי הריאלי באופן מלא, בתי המשפט בחרו להותיר את השינוי למחוקק וההלכה היא כי עד לשינוי החקיקה, חוק פסיקת ריבית והצמדה אינו חל על פיצויי הפקעה. לפיכך, התובעים זכאים לתשלום הפרשי ריבית והצמדה על הפיצוי המגיע להם, מהיום הקובע ועד יום הזכאות לפיצויים, בהתאם להוראות חוק התיקון ולא לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. בתקופה שלאחר קביעת הזכאות לתשלום וכשהרשות נמנעת מלשלם במועד הקובע, יש לצרף לחוב הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הפרשי הצמדה וריבית.

הערת המערכת: פסק דין זה מתייחס לסוגיות רבות וחשובות בדיני ההפקעה ומנתחן באופן מפורט, המערכת מצטרפת לביקורתו של בית המשפט על ההסדר הקיים כיום ולפיו המועד לחישוב פיצויי הפקעה הינו מועד ההכרזה וללא כל קשר למועד התפיסה בפועל, מדובר בלקונה חמורה ולפיה בעת הנטילה הפיצוי המשולם משקף שווי של מועד רחוק ואינה מיישמת את מטרת העל של פיצויי ההפקעה שהינו העמדת הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, בית המשפט איזן מעט את הפגיעה על ידי כך שחייב בריבית ממועד תפיסת החזקה על פי חוק פסיקת ריבית, וזאת על אף שחיוב זה ככל הנראה לא נדון בצורה מסודרת.
לדעת הח"מ לא היתה כל כוונה כי פרסום ההכרזה והתפיסה ימומשו בפער של שנים רבות, על הרשות להפקיע בפועל תוך זמן קצר וכך העיוות ימנע, על כן מגיע פיצוי נוסף בשל העיכוב ו/או חיוב הרשות לשלם לפי השווי במועד התפיסה מכח דיני עשיית עושר וכדו`.
אשר לנושא ההפקעה ללא תמורה, נושא זה מצוי לפתחו של בית המשפט העליון ומחכה להכרעה, נקווה בקרוב.

עת"מ 8014/08, 1094/07 מלי רייף ואח` נ` הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, כב` הש` משה סובל, ביהמ"ש המחוזי לעניינים מנהליים בירושלים

ב"כ העותרים בעת"מ 1094/07: עו"ד יורם ברסלע
ב"כ העותרים בעת"מ 8014/08: עו"ד נעמי וייל
ב"כ המשיבה 1: פרקליטות מחוז ירושלים
ב"כ המשיבה 2 : הלשכה המשפטית עיריית ירושלים
ב"כ המשיבה 3 : עו"ד אורי ימין

שתי עתירות אלה שהדיון בהן אוחד, הוגשו על ידי תושבי הרחובות נווה שאנן ומיכאלסון בירושלים, כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית – ירושלים (להלן: "הועדה"), לאשר תוכנית מתאר מקומית, שהוגשה על ידי האחים ישראל בע"מ, המשנה את קודמתה בכך שהיא מתירה לבנות באזור מוזיאון ישראל, פרויקט מגורים ובו מספר יחידות דיור הגדול ב – 66% מאלה שהיו מותרות בתוכנית הקודמת (ולא ב – 100% כפי שנתבקש בתוכנית), זאת תוך קביעת נתיבי כניסה למתחם הפרויקט, דרך הרחובות נווה שאנן ומיכאלסון.

בעת"מ 1074/07 טענו תושבי רח` נווה שאנן, בין יתר טענותיהם, בעיקר כנגד ההוראה הקובעת כי כניסת רכבים למתחם הפרויקט תהיה מרח` נווה שאנן, זאת על אף שעת אישור התוכנית הקודמת נקבע כי דרך הגישה תהיה מרח` שמי מאחר ורח` נווה שאנן צר מלהכיל את כלל הרכבים של תושבי הרחוב כבר עתה, כושר הנשיאה התחבורתי שלו מוגבל והרחבתו אינה ישימה, לעומת רח` שמי שיכול לשאת בעומס.
בעת"מ 8014/07 טענו תושבי רח` מיכאלסון, בין יתר טענותיהם, בעיקר כנגד החלטת ועדת המשנה שקבעה כי כניסת רכבים לחניון התת קרקעי בפרויקט תהיה דרך רח` מיכאלסון תוך שינוי יעוד הרצועה התוחמת את רח` מיכאלסון מן הפרויקט משצ"פ לדרך. כל זאת ללא בחינה אמיתית של אפשרות נוספת והיא כניסה לחניון דרך רח` אביגד שאינו מאוכלס וזאת על אף הפשרה החוזית שהושגה לצורך אישור התוכנית הקודמת לפיה רח` מיכאלסון יהיה רח` ללא מוצא, יתוחם ברצועת שטח פתוח ולא ישמש למעבר כלי רכב למתחם.

בית המשפט פותח את פסק דינו בסיכום הלכת בית המשפט העליון בעניין האבחנה בין רבדיה השונים של הביקורת השיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התכנון, באומרו: "החלטות תכנוניות הכרוכות בהפעלת שיקול דעת מקצועי – התערבות מצומצמת במיוחד. החלטות הנוגעות להליך שהוביל להחלטה התכנונית – התערבות רחבה יותר תוך בחינה קפדנית של התנהלות הרשות. שתי העתירות שלפנינו חושפות ליקויים באופן ניהולו של ההליך התכנוני, לגביהם חל מבחן ההתערבות המרחיב".
בית המשפט קיבל את טענת תושבי רח` נווה שאנן וקבע כי לא שיקולים תכנוניים הם שהובילו את הועדה לאשר בתוכנית החדשה את ביטול כניסת כלי הרכב מרחב` שמי אל הפרויקט והעברתה לרח` נווה שאנן. הועדה העדיפה לבחור את החלופה הטובה פחות מבחינה תכנונית – תעבורתית שכן גופי התכנון הבהירו לאורך כל הדרך כי הכניסה מרח` נווה שאנן בעייתית ביותר מבחינה תכנונית ותחבורתית וכי הכניסה מרח` שמי עדיפה עשרת מונים. למרות זאת בחרה הועדה לאשר כניסה מרח` נווה שאנן בשל בעיה שנתגלתה במישור הקנייני – צורך בהפקעת חלקה פרטית המשמשת ממילא לחניה ולדרך, הממוקמת בין רח` שמי לפרויקט. הצורך בהפקעה המחייב הגשת תוכנית חדשה, היות הליך ההפקעה ממושך ולא ודאי, אך בעיקר העובדה כי הליך זה לוקח זמן רב ויעצור את קידום הפרויקט – אלה השיקולים אשר הנחו את ועדת המשנה בהחלטתה.
שיקולים זה כשלעצמו, על אף היותו קנייני אינו מהווה שיקול זר ויכול להיות שיקול לגיטימי, שכן היבטים תכנוניים אינם מנותקים מהיבטים קנייניים. הליך ההפקעה אכן הליך ארוך הוא ומימד הזמן הנו מימד חשוב בהתפתחות העירונית ובשיקולים שעל הרשות לשקול.
אולם, בבוא הועדה לבחור באפשרות הטובה פחות מבין שתיים העומדות בפניה וזאת אך בשל הליך ההפקעה שמשך יישומו ארוך הוא, עליה להראות כי היא עצמה ומגיש התוכנית פעלו אף הם באותה מידה של הימנעות מעיכובים בלתי הכרחיים ולא כך הדבר. 1. הרשות כמו גם מגיש התוכנית השתהו באופן ניכר בקידום התכנית ובהפקדתה והיא אושרה רק למעלה מחלוף 10 שנים מפתיחת התיק למתכנן.
2. מוסדות התכנון השתהו אף בנקיטת הליך ההפקעה שהצורך בה היה ידוע עת אושרה התוכנית הקודמת עוד בשנת 1996 והיו יכולים לבצעו וליתר בכך הגשת התנגדויות.
במצב דברים זה, אין זה הוגן או סביר לגלות חוסר אורך רוח ולסרב להעניק את פרק הזמן הנוסף הנדרש למהלך ראוי מבחינה תכנונית, דווקא בשלב בו ההמתנה הנוספת דרושה למניעת פגיעה בתושביו של רח` גובל, אשר הביעו התנגדותם בכתב למן היוודע להם על התוכנית והגישו התנגדותם הרשמית טרם המועד – לכל זמן ועת לכל חפץ תחת השמים. נכון הוא כי אין לדעת האם יצלח הליך ההפקעה, אך לאור הנסיבות, אין בחוסר וודאות זו כדי לפתור את מוסדות התכנון מחובתן לנסות ולקדם הליך זה.
בית המשפט קיבל גם את טענת תושבי רח` מיכאלסון כי על אף העובדה לפיה בהסכם פשרה שנקבע בסופו של יום כתוצאה מהתנגדויות רבות לתוכנית הקודמת, לפיו רח` מיכאלסון יהיה רח` חד סטרי ולא תהיה ממנו כניסה לפרויקט, יזמה הועדה המחוזית, מבלי שנתבקשה לכך, שינוי לפיו בתוכנית החדשה הכניסה לפרויקט תהיה מרח` מיכאלסון, זאת על מנת לגרום לדבריה לאיזון התנועה של כלי הרכב המגיעים לפרויקט.
בית המשפט קבע כי ההליך שהוביל להחלטת הוועדה, נעדר את חובתה המהותית והיסודית של הרשות התכנונית והוא איסוף וסיכום כל הנתונים ובחינת כל החלופות האפשריות, מעלותיהן, מגרעותיהן והיתכנות יישומן ולבסוף, סיכום ומתן החלטה מנומקת.
אמנם הבחירה בין האפשרויות הנמנות בגדר מתחם הסבירות נתונה באופן מוחלט לרשות התכנונית, אולם, חופש זה אינו פוטר אותה מהחובה לבסס את בחירתה על תשתית עובדתית מקיפה המתייחסת לכל האפשרויות העומדות על הפרק.
הועדה לא עמדה בכללים אלה ולא בחנה באופן ממשי ויסודי את היתכנות ביצוע חלופת רח` אביגד. בפני הוועדה הונחו 3 חוות דעת מטעם המתנגדים, לפיהן ניתן הנדסית לתכנן ולסלול כניסה לפרויקט מרח` אביגד. גם יו"ר הועדה המקומית לתו"ב המליצה בעקבות סיור שערכה במקום להוסיף כניסה עיקרית מרח` אביגד. לעומת זאת, לא ניתנה כל חוות דעת סותרת את היתכנות סלילת הכניסה לפרויקט מרח` אביגד. ועדת המשנה פתרה עצמה מדיון ענייני בהיתכנות סלילת כניסה מרח` אביגד בטענה לא מבוססת לפיה קיים ספק באשר להתכנות הנדסית של פתרון הכניסה מרח` אביגד וכי עומס התנועה כפי שחולק בתוכנית הנו מאוז. כל זאת כאמור על אף ההתחייבות לתושבי רח` מיכאלסון כי לא תהיה כניסה דרך רח` זה ולמרות שלא נבחנה באופן ראוי האפשרות לסלול הכניסה דרך רח` אביגד. גם אם יישום הפתרון עשויי להיות מורכב ויקר, יש תחילה לבחון היתכנותו ורק לאחר מכן תוך השוואה עם פתרון הכניסה מרח` מיכאלסון לקבוע איזה מן השניים עדיף, אולם, לא ניתן שלא ליתן לחלופת רח` אבידד משקל כלל.
מטעמים אלה יש להחזיר את הדיון בתוכנית החדשה אל הועדה המחוזית כדי שזו תשוב ותבחן בהתאם לאמות המידה שנקבעו בפסק הדין אם את היתכנות הצעת העותרים לסלילת כניסה מרח` אביגד.לאחר שתעשה כן לעניין עצם ההיתכנות, יכולה הועדה לבחון האם עלויות הפתרון החלופי ומורכבותו מצדיקים נקיטתו.
בהתאם לתורת הבטלות היחסית, קיבל בית המשפט את העתירות בחלקן, וביטל את ההחלטות לאשר את דרכי הגישה לפרויקט מרח` נווה שאנן ומיכאלסון וכן את ביטול השטח הציבורי הפתוח בסוף רחוב מיכאלסון. התוכנית החדשה הוחזרה לועדה לצורך נקיטת הליך הפקעה, שייעודו יצירת גישה דרך רחוב שמי וכן לצורך בחינת חלופת הגישה לפרויקט מרח` אביגד וקבלת החלטה בקשר לכך, בהתאם להנחיות המצויות בגוף פסק הדין.

הערת המערכת: כאשר עסקינן בתוכנית מתאר, החלה על אזור מגורים מבוקש וצפוף מטבעו, צפויים מטבע הדברים קשיים תכנוניים רבים בהוצאתו אל הפועל וכן התנגדויות רבות מצד אוכלוסיה נפגעת. אין להירתע מקשיים אלה שכן אחרת תקפא ההתפתחות העירונית הנחוצה כל כך, אולם, על המוסד המאשר לעבוד באופן יסודי "לצאת מגדרו" ולעשות כל שביכולתו ולמצות את בחינת האלטרנטיבה הפוגעות פחות באוכלוסיה הנפגעת, זאת גם אם הפתרון הנ"ל קשה יותר ליישום וכדאי פחות מבחינה כלכלית – טוב עשה בית המשפט שהבהיר זאת לוועדת המשנה אשר לא השכילה לעשות כן בעצמה.

ת"א 1350/08 ג`י אלי.אי-מרכז רוטשילד בע"מ ואח` נ` וויאקובסקי גדעון ועוד 20 אח` , כב` הש` נחום שטרנליכט, ביהמ"ש השלום בפ"ת

 

 

 

התובעת בתביעתה מבקשת לפרק את השותפות במקרקעין עם הנתבעים במגרש שנוצר בהתאם ללוח הקצאות מכח תכנית מיתאר מקומית פת/במ/2006 שפורסמה למתן תוקף ביום 26.10.95, כאשר התובעת והנתבעים הם בעלי מלוא הזכויות במגרש.
הנתבעת 15 הגישה בקשה לדחיית התביעה על הסף בטענה כי תכנית האיחוד והחלוקה מחדש טרם נרשמה במרשם המקרקעין, ולשיטתה לא ניתן לתבוע את פירוק השיתוף מחדש. הנתבעים האחרים הצטרפו לבקשה זו.
מנגד טוענת התובעת, כי זכויות שמקורן בהוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"), הינן זכויות במקרקעין, ולבית משפט זה הסמכות להורות על פירוק שיתוף בזכויות מסוג זה, גם אם טרם נרשמו כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין.
בית המשפט ניתח את המקרה וציין באמרת אגב כי ברי הוא כי כאשר יירשם המגרש ותכנית האיחוד והחלוקה במרשם המקרקעין יהיו התובעת והנתבעים זכאים להירשם כבעלי זכויות בחלקה בהתאם לחלקים המפורטים בלוח ההקצאות והשאלה להכרעה הינה האם ניתן לפרק את השיתוף בזכויות המשותפות בטרם נרשמו כאמור במרשם המקרקעין- ואם כן, האם הצדדים עומדים בהוראות סעיף 37 לחוק המקרקעין , תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") שקובע את הזכאות לפירוק.
בית המשפט קיבל את עמדת התובעת וסקר את פסקי הדין שניתנו לאורך השנים, את עמדות המלומדים וחוק המקרקעין.
בע"א 319/74, רובינשטיין ושות` חברה קבלנית בע"מ נ` פיין, פד"י ל(1)454 נקבע כי פירוק השיתוף מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בזמן שהמשך השיתוף של הבעלות מכביד על פיתוח המקרקעין וסחירותם. בית המשפט מצא דברים דומים גם בע"א 1849/91, פרידמן נ` חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פד"י מז(5)588 שם נאמר כי שיתוף כפוי במקרקעין יכול להכביד ולמנוע שימוש במקרקעין ופיתוחם.
על רקע הלכות אלה קבע בית המשפט כי מגמת המחוקק היא לעודד פירוק שיתוף במקרקעין על מנת לעודד את פיתוחם של המקרקעין, אולם יש לבדוק האם התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 37 לחוק המקרקעין, דהיינו האם הצדדים נחשבים כשותפים "במקרקעין משותפים".
בר"ע 101/86, קדמאני ואח` נ` אבו-אלחאג`, פד"י מ(1)613 (להלן: "הלכת קדמאני") נקבע כי הביטוי "מקרקעין משותפים" יפורש על פי מובנו הלשוני ועל פי הקשרו החקיקתי. במקרה זה התבקש פירוק שיתוף בחלקת מקרקעין שהינה אחת מתוך שלוש חלקות הרשומות כיחידות רישום נפרדות, ועליהן יחדיו ניצב בית מלון. שם נקבע כי העובדה שמבנה או חזקה, שימוש וכדומה המשתרעים על פני מספר חלקות הצמודות זו לזו, אינה מאפשרת התעלמות מן הבעלויות בכל יחידת רישום נפרדת ומן הזכויות, לרבות זכות לבקש פירוק, הצמודות לה. סיכומה של הלכה זו כי המונח "מקרקעין משותפים" יש לפרש כמתייחס למקרקעין המהווים יחידת רישום במרשם המקרקעין, וביחידת רישום כזו ניתן לבצע פירוק שיתוף בהתאם להוראות החוק.
בית המשפט קבע כי על אף שלכאורה לפי הלכה זו לא ניתן לתבוע את פירוק השיתוף טרם רישום התכנית איחוד וחלוקה במרשם המקרקעין, הותרת שותפויות מתוך נימוקים פורמאליים נוגדת כוונת המחוקק וגומרת לסיכול האפשרות לפתח מקרקעין ויש להתיר את פירוק השיתוף בכפוף להתקיים התנאים בחוק המקרקעין.
בית המשפט בדק האם מעמדן של זכויות במגרש מכח תכנית האיחוד והחלוקה מהוות זכויות קנייניות או אובליגטוריות. בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין עיסקה שלא נגמרה ברישום אינה מעניקה זכות קניינית אלא אובליגטורית אולם, במקרה של חלקה תכנונית שנוצרה בתכנית איחוד וחלוקה, לבעלי הזכויות בחלקה התכנונית החדשה יש זכויות קנייניות רשומות במקרקעין, הנובעות מזכויות בחלקות המקוריות, הרשומות ברשם המקרקעין. זכויות קנייניות אלו מתורגמות בתכנית האיחוד והחלוקה לזכויות בחלקה התכנונית שיצרה אותה תכנית. המדובר בזכויות המוקנות מכח חוק תו"ב, והינן חלופיות ושוות לזכויות בחלקות המקוריות.
אי לכך, כשם ששיתוף בחלקות המקוריות ניתן היה לפירוק, כך גם יש להתיר את פירוק השיתוף החדש שנוצר בתכנית האיחוד והחלוקה.
בית המשפט אבחן את הלכת קדמאני וציין כי שם היחידה לגביה מכירים בשותפות היא יחידת הרישום המוכרת עפ"י הוראות חוק המקרקעין ולא היה שם כל שינוי תכנוני להבדיל מהמקרה דנן. במקרה דידן משאושרה התכנית אין יותר משמעות לחלקות המקוריות, וזכויות בחלקות אלה מתורגמות לזכויות חלופיות במגרש, אשר הינו חלק ממערכת המגרשים, הבאים במקומן של החלקות המקוריות.

לסיכום הדברים, בית המשפט קובע כי התובעת זכאית לתבוע את פירוק השיתוף טרם רישום הזכויות בהתאם לתכנית האיחוד והחלוקה שאושרה, ויש להכיל על פירוק השיתוף זה את הוראות סעיף 37 לחוק המקרקעין והבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

הערת המערכת: יש לציין כי בית המשפט הלך במגמת המחוקק שבאה לעודד את ניצולם היעיל של המקרקעין ופיתוחם ומנגד השכיל לאבחן נכונה את ההלכות הקודמות שמפרשות את חוק המקרקעין בהתאם לפרשנות לשונית פורמאלית שלא אמורה, לכאורה, לאפשר פירוק השיתוף טרם רישום הזכויות בהתאם לתכניות איחוד וחלוקה. חשוב להבין כי אי מתן פירוק שיתוף מכח תכניות איחוד וחלוקה טרם רישום זכויות חדשות במרשם המקרקעין תסכל את כוונת המחוקק ותפגע בסחירותם וניצולם של המקרקעין שכן הרישום של תכניות איחוד וחלוקה מתעכב לעיתים שנים רבות (וזאת על אף שהמחוקק קצב תקופות מוגבלות לכך). יתרה מכך, יש ליתן שיקול ניכר לזמן הרב הלוקח לרשויות תכנון לרשום את הזכויות מכח תכניות (כמו במקרה דידן החל משנת 1995 – יום אישור התכנית וכלה, במועד מתן פסק הדין שניתן רק עתה) ולא למנוע מבעלי הזכויות אפשרות לפרק שותפות במידת הצורך מהסיבות שלא תלויות בהם ולכפות עליהם בעצם שותפות בניגוד לרצונם.
נציין גם כי למעשה יכל בית המשפט לפעול לפירוק השיתוף בזכויות במגרש על פי חוק המטלטלין ולא על פי חוק המקרקעין, עקרונות הפירוק הינם דומים ונותנים את אותה תוצאה.