עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 12 – מהדורה מיוחדת לאור חגיגת שנה לעלון

אקדמות מילין מפי עו"ד צבי שוב לאור חגיגת שנה לניוזלטר האינטרנטי עו"ד על נדל"ן *

לקוראי העלון הנכבדים השלום והברכה,

אני שמח לפנות אליכם בעת סיכום ומלאות שנה להוצאת הניוזלטר האינטרנטי "עו"ד על נדל"ן" המופץ ונערך על ידי משרדנו.

ההחלטה לערוך ולהפיץ את העלון המשפטי הנ"ל החלה בשל יוזמה משרדית ליידוע ועדכון לקוחות המשרד הקבועים ומשיחה עם קולגות, אנשי מקצוע – שמאים/אדריכלים, עו"ד וקבלנים, הבאים ופועלים לצד המשרד בתחום הנדל"ן, הן המסחרי והן התכנון והבנייה, המטרה הייתה יידוע על חקיקה, פסיקה והחלטות חשובות שיסייעו ללקוחות ולצוות לקבל החלטות מושכלות על הטיפול בתיקים.

מטרת הניוזלטר למעשה הינה לשמש כלי עבודה שירכז את כל החדשות בתחום ופרשנות מעשית של אותן פסיקות מבחינת העוסקים בענף, אשר אינם מתפנים להתעדכן באופן שוטף בתיקוני החקיקה השונים ובפסיקות החדשות של בתי המשפט וועדות הערר.

אחר תחילת ההפצה ולאור פניות רבות בהן הוספנו רבים לתפוצת העלון, נוכחנו לידע כי בתחום יש ביקוש רב לידע מקצועי, אולם תוך התייחסות ומסקנות ולא העמסת מידע ללא הגבלה.

על כן העלון החל להיות מופץ בתפוצה רחבה יותר ואנו שמחים לבשר שכיום, במלאות שנה להפצתו ללא כוונת רווח, תפוצתו הינה רחבה ביותר, הן באמצעות דיוור במייל והן בקישורים באתרי האינטרנט השונים ומאגרי המידע המשפטיים השונים.

בעלונים אנו מנסים ללקט החלטות ומידע חשוב מכלל תחומי הנדל"ן, עם דגש על תחום התכנון והבניה והמקרקעין, וזאת על מנת לסייע ולו במעט לעוסקים במלאכה ולהקל על המלאכה הסבוכה ממילא בתחומים מקצועיים מורכבים אלו, המוצפים בהחלטות ובשינויים רבים החשובים לעדכון המטפלים.

לצד העדכון הטכני משהו על תוצאות ההחלטות, וכן במאמרים הפותחים כל גיליון, אנו מנסים ליתן את הערך המוסף של התייחסותנו להחלטה ולקישורה לקונטקסט הכללי, עם נופך של עמדתנו.

לצערנו, הרי שנראה כי בשנים האחרונות כוחם של האזרחים וההגנה על קניינם הולכים ופוחתים, למול הרשויות שלצידן כוחות חזקים ורבים, לצד חוסר ידע מסוים של מקבלי החלטות וחקיקה בתחומים מורכבים אלו, ועל כן אנו, כמייצגי הפרט/יזמים/קבלנים בתיקים רבים, למול הרשויות, מנסים להפחית את הפגיעה ולצאת לעיתים כ"קול קורא" לצד האזרחים על מנת להציג עמדה שונה ולקרוא בקול נגד הפגיעה בקניין.

חקיקת התיקון לחוק ההפקעות, קידום הרפורמה בתחום התכנון והבנייה, הכוללת את תחום תביעות הפיצויים והיטל ההשבחה, עיכוב ביישום הפרטת קרקעות מינהל ועוד, מהווים רוח חדשה הפוגעת באזרח ובקניינו וזאת על ידי הרשויות והמחוקק, בסיוע היועמ"ש ובעידוד הרשויות המקומיות, אמנם יש צורך בקידום ועדכון פגמים ויש טוב גם בהליכים אלו, אולם, גם פגיעה רבה.

אנו תקווה כי נמשיך להוסיף לכם מעט ידע וערך מוסף, כמו כן, נשמח לקבל כל ביקורת והצעה לייעול, כמו גם נשמח לקבל החלטות מעניינות וחשובות על מנת להעבירן לידיעת העוסקים במלאכה.

כמו כן, לאור חגיגת העלון הוספנו לנוחיותכם קישורים בתחתית העלון לכל עלוני עו"ד על נדל"ן אשר הופצו במהלך השנה.

ולבסוף, תודותיי לצוות המשרד המסייע להכנת וכתיבת החומר המשפטי ובייחוד לעו"ד יפעת בן אריה המטפלת בעריכתו המקצועית וכן למעצבת הגרפית רעות אורבך, בעיצוב הגרפיקאי של הניוזלטר.

  בברכה,
צבי שוב, עו"ד

* עו"ד צבי שוב הינו בעל משרד עוה"ד צבי שוב. בחודש ספטמבר 2010 הושק לראשונה הניוזלטר האינטרנטי – עלון משפטי עו"ד על נדל"ן .

מאמר בנושא: 

שילוב חוסיים בחיי הקהילה באמצעות דיני התכנון והבניה
(בעקבות ערר 51/10 עדנה ורדי נ` ו"מ לתו"ב קרית טבעון)

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין – פינוי בינוי

תוספת מס` 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס` 11/2002-רשות המסים-
רפורמה במיסוי מקרקעין -פינוי ובינוי (הוראת שעה
) –  פינוי ובינוי – חישוב "כלל תמורות" והגדרת שטח דירה

 תכנון ובניה – תכניות /תקנות

התחדשות עירונית וחיזוק מבנים בקרית אונו

מסילת ברזל חדשה לאורך השדרה המזרחית של המדינה

תכנית מטרופולין באר שבע

תקנות חדשות בנושא מקומות חניה – במטרה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית – האמנם?

עדכוני פסיקה:

 מיסוי מקרקעין – מס שבח

ע"א 2343/05 בנק קונטיננטל בע"מ נ` מנהל מס שבח מקרקעין אזור תל אביב – כיצד יש לבצע תיאום של הוצאות השבחה אשר הוצאו ע"י נישום לצורך חישוב מס השבח המגיע בגין שבח ריאלי שהופק מקניית קרקע ומכירתה לאחר זמן.

 תכנון ובניה – הפקעה

תא (ת"א) 1319-05 גואל ואח` נ` מנהל מחלקת עבודות ציבוריות ואח`חישוב פיצוי יעשה תוך התחשבות בפיצויים שניתנו לבעלי זכויות סמוכים; תשלום פיצויי הפקעה יעשה לכל המאוחר עם תפיסת החזקה, איחור יגרור תשלום הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

 תכנון ובניה – היטל השבחה – פוטנציאל תכנוני

ערר (ירושלים) 38/10 ווי קוון אינבסטמנט נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושליםבחישוב היטל השבחה בגין תכנית, יש לנטרל מהפוטנציאל התכנוני ו/או מהציפיות במצב הקודם את הצפיות שהוליד ההליך התכנוני שהוביל לתכנית המשביחה.

תכנון ובניה – תביעת פיצויים עפ"י סע` 197 – פוטנציאל תכנוני

ערר (ירושלים) 149/09 הכפר העברי אגודה הדדית בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושליםשמאי מכריע צריך להתייחס גם לתכניות צפויות לשינוי ייעוד ולעסקאות השוואה

מאמר
עו"ד צבי שוב ועו"ד דקלה טל מוסרי 

שילוב חוסים בחיי הקהילה באמצעות דיני התכנון והבניה

ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה, דנה לאחרונה בבקשה להיתר בניה לשיפוץ ותוספת חדרים למבנה המשמש כמעון חוסים, הקיים זה כ- 40 שנה בשכונת מגורים בקרית טבעון, המוגדרת בתכניות החלות בייעוד "מגורים א`".
במעון קיימים 21 חדרי שינה, בהם מתגוררים 34 קשישים לא סיעודיים. הבקשה להיתר כללה תוספת שטח של כ-500 מ"ר למעון, שמשמעותה, בין היתר, הגדלה של מספר החוסים בעוד עד 15 איש ויצירת שטחים ציבוריים לדיירים הקיימים. הבקשה תואמת את אחוזי הבניה המאושרים בתכניות החלות.
לבקשה הוגשו התנגדויות השכנים, שטענו כי המעון גורם להם למטרדים שונים, ביניהם מפגעי רעש, לכלוך וריח. הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר, מן הטעם שמדובר ביצירת מטרד, שינוי אופי הסביבה והפרת האיזון הקיים בין השימושים השונים. עוד קבעה הועדה המקומית כי תוספת החוסים תגרום לעומסי תנועה ועומס על קווי הביוב. מבקשי ההיתר עררו על החלטה זו.
ועדת הערר דנה בבקשה, והחליטה לדחות את הערר, מן הטעם שהבקשה להיתר תגרום לציפוף השכונה בה מצוי המעון.
בבסיס החלטת ועדת הערר עומד סעיף 63א לחוק התכנון והבניה בו נקבע כדלקמן:
"63א. (א) יועדה בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון …ובלבד שבבנין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר מששה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בנין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא.
נוסחו של סעיף 63א, מקורו בהצעת חוק פרטית שהגיש כב` השר לשעבר יצחק לוי- הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס` 42) (מעונות למטופלים) התשנ"ד-1994 (להלן: "הצעת החוק") (הצ"ח 2333 5.12.1994). עיון בדברי ההסבר להצעת החוק מלמד כי לידת ההוראה, בתובנה החברתית, לפיה טיפול נאות באוכלוסיית חוסים מחייב שילובם בחיי קהילה רגילים, לרבות מגורים בתוך הקהילה. המחוקק יצא מנקודת הנחה כי בקשה להקמת מעון חוסים באזור מגורים, תיתקל ללא ספק בהתנגדויות מטעם בעלי נכסים סמוכים (התנגדויות מסוג NIMBY – Not In My Back Yard) ומשמעות הדבר הליכים סבוכים ומסורבלים בועדות התכנון ובתי משפט. את זאת ביקש המחוקק למנוע באמצעות הוראת סעיף 63א, כאשר הוסיף לרשימת השימושים המותרים על קרקע בייעוד מגורים, גם מעון חוסים ובכך קבע דין שווה להליכי רישוי בניה של בתי מגורים "רגילים" ושל מעונות חוסים, בייעוד מגורים.
גם בתי המשפט שנדרשו להוראת סעיף זה, קבעו כי זו מטרת הסעיף, כאשר הרציונל הוא, אכן, לאפשר שילוב אוכלוסיית החוסים, בחיי הקהילה, באמצעות הקלת הליכי הרישוי. נפנה בעניין זה החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים ת"א (כב` הש` ע. מודריק) בעת"מ (ת"א) 1817/08 יוסף נייסשלוס נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ועיריית כפר סבא, וכן להחלטת בית משפט השלום בפ"ת בבש"א (פתח תקווה) 2894/07 ועדת התכנון והבניה ראש העין נ` תמי הררי ואח`.
ועדת הערר התייחסה בהחלטתה להוראת סעיף 63 א` לחוק התכנון והבניה וקבעה כי אמנם תוספת השימוש של מעון חוסים לייעוד של מגורים נועדה לאפשר את השתלבות החוסים בסביבת המגורים הקיימת. עם זאת, היא לא נועדה לבצע שינוי תכנוני רחב היקף, המאפשר ציפוף הדיור בשכונות. לפיכך, קבעה ועדת הערר כי על מעון החוסים לעמוד בהוראות הצפיפות של התכניות החלות. ועדת הערר בחנה את שאלת הצפיפות ומצאה כי לולא הוקם מעון לחוסים על הנכס, ניתן היה לבנות 6 מבני מגורים צמודי קרקע. ועדת הערר פנתה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומצאה כי בממוצע מתגוררים בכל יח"ד בקרית טבעון 5 עד 6 נפשות. אשר על כן, קבעה ועדת הערר כי המספר המקסימאלי של החוסים שניתן לאכלס במעון הוא 36 בלבד ולפיכך, קבעה כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר ודחתה את הערר.
נדמה כי ועדת הערר בהחלטתה ביקשה למצוא נקודת איזון בין הרצון לאפשר השתלבות החוסים בקהילה ובין רצונה לרצות את התושבים בשכונה, אשר ברי כי אינם מרוצים מקיומו של המעון בלב השכונה. עם זאת, לטעמנו, נקודת האיזון נבחרה כבר על ידי המחוקק, באותו סעיף 63א כאשר נמנע מלהגביל את מספר החוסים, במבנה שיועד כולו למטרת מעון. אנו סבורים כי החלטת ועדת הערר חוטאת לכוונת המחוקק ולרציונאל העומד בבסיס הסעיף.

*למען הגילוי הנאות נציין כי משרד הח"מ הגיש עתירה על החלטת ועדת הערר בעניין זה. עתירה זו טרם נדונה. 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תוספת מס` 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס` 11/2002-רשות המסים
רפורמה במיסוי מקרקעין-פינוי ובינוי (הוראת שעה)

לאור פרסומן של הוראות הפטור והקלות המס הקבועות בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן:"החוק") פרסמה רשות המיסים ביום 30.06.2010 תוספת מס` 1 להוראות ביצוע שעניינה חישוב "כלל התמורות" והגדרת שטח דירה.
הוראות הפטור והקלות המס מתבססות בעיקרן על מונחים הקובעים זה מכבר בחוק. אלא, שלאור הסוגיות שהועלו בנושא נדרש ליתן הסבר בקשר לנ"ל מהו "כלל התמורות" המהווה בסיס לחישוב מס הרכישה המוטל על היזם בעסקת פינוי בינוי וכן פירוט בדבר חישוב שטח היחידה המהווה בסיס לפטור ממס שבח הניתן לדיירים המפונים.
בהתאם להוראות סעיף 49 כה` לחוק, שווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה שנדרש היזם לשלם בגין רכישת הזכויות במתחם פינוי ובינוי הינו "כלל התמורות". כלומר, נקבע כי בשווי המכירה יש לכלול את כל התשלומים בכסף ובשווה כסף המשולמים לדיירים המפונים, דוגמת שווי דירה חלופית במתחם שמקבל הדייר המפונה. בנסיבות מעין אלה, מהווה הדירה החלופית תשלום בשווה כסף לדייר המפונה ולפיכך אמור שוויה להיכלל ב"כלל התמורות".
כמו כן, לאור העובדה שחוק מיסוי מקרקעין משקיף על עסקת פינוי בינוי כעסקת חליפין בה הדייר מוכר יחידת מגורים ורוכש דירת מגורים חדשה תחתיה. בשל מהותה של עסקת פינוי בינוי והעובדה שהדייר המפונה לא נפרד כלכלית מכל זכויותיו בקרקע בדומה לעסקת קומבינציה, נקבע כי יש לנטרל את שווי הקרקע משווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה בו מתחייב היזם.
כמו כן, במקרה שהעסקה כוללת מתן דירה חלופית, הרי שיש לחשב את "כלל התמורות" באופן שחישוב שווי המכירה של זכויות הבניה יתבסס על עלות שירותי הבניה של הדירות החלופיות, בתוספת רווח קבלני מקובל, וכן בתוספת תמורה במזומן אם שולמה לדיירים, תשלום דמי שכירות לתקופת הבניה, שווי דמי שכירות במקרה והועמדה דירה לשימוש הדייר בתקופת הבניה, סילוק ו/או תשלום חוב במקום הדייר, במקרה של דייר מוגן או פולש- תשלום שמשלם יזם לבעל הנכס וכיוצ"ב.
לכך יש להוסיף כי בחישוב עלות שירותי הבניה יש להביא בחשבון בין היתר את עלויות החומרים ועבודה, עלויות פיקוח ותכנון, מע"מ, תשלומים שמשלם הקבלן למוכר, בכסף או בשווה כסף. אגרות, מיסים והיטלים שמשלם הקבלן בעבור בעל הקרקע כגון: מס שבח, היטל השבחה, דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל, אגרות בניה וכיוצ"ב.
לעניין חישוב שטח דירת המגורים, הרי שהפטור הניתן למכירת זכויות הבניה ליזם במתחם פינוי בינוי מוגבל לתקרת השווי, המחושב לפי הגבוה מבין שווי דירת 120 מ"ר במתחם, או 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת. לעניין הגדרת דירת 120 מ"ר הרי שיש לשים לב לצו מכר דירות )טופס של מפרט) )תיקון), התשס"ח- 2008 (להלן:"צו מכר דירות המתוקן") שעדכן ועיגן את אופן חישוב שטחה של דירה ובין היתר קבע כי שטח הדירה הקובע הינו השטח נטו (ללא חלקים ברכוש המשותף כפי שהיה נהוג לחשב והציג עד היום) וכן שטחים שהוצמדו לדירה וצמודים פיזית לדירה וקיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה כגון מחסן דירתי יימנה בשטח הדירה. לאור האמור שטחה של מרפסת שמש לדוגמא, לא ימנה עם שטח הדירה.

הערת מערכת: הרי שפינוי בינוי הינו אחד התחומים שבו קיימת חשיבות יתירה לבהירות מוחלטת של תוצאות ההליך, מדובר בהליך מורכב בו יש ליתן בטחון מלא לתוצאות שכן קיימים ממילא ספקנות וחשש מצד בעלי הזכויות, שפעמים אינם בעלי אמצעים, על כן אי בהירות עלולה למוטט פרויקטים במדינה בה עתודות הקרקע באיזורים הצפופים הולכים ומתדלדלים.

התחדשות עירונית וחיזוק מבנים בקרית אונו

ביום 28.6.10 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב להפקיד תכנית קא/413 שעניינה התחדשות עירונית וחיזוק מבנים בקרית אונו (להלן:"התכנית").
מטרת התכנית כאמור הינה לעודד תושבים לממש את תמ"א 38 ובכך להאיץ את חיזוק מבני מגוריהם.
כעולה מהוראות התכנית, ניכר כי היא מהווה עיבוי והתחדשות עירונית המשלבת שיפור עמידות המבנה בפני רעידות אדמה יחד עם שיפור פני העיר.
על פי התכנית, ניתן לאשר בכל יחידת דיור בניית קומה נוספת מעבר לקומה המותרת לפי תמ"א 38 , כמו כן ניתן להוסיף קומה בנסיגה (60% מהקומה המלאה).
בנוסף, עפ"י התכנית הנ"ל לכל יחידת דיור יינתן פתרון חניה. כמו כן, במידה ואין אפשרות להסדיר במקום חניה, הרי שלועדה המקומית מוקנית הסמכות להתנות את הוצאת היתר בניה בהסדרת מקומות חניה בחניון במרחק הקבוע בחוק.
בשולי הדברים נציין כי תוקפה של תכנית זו הינה ל- 10 שנים מיום אישורה והיא כוללת מערך בקרה לפיו מהנדס הועדה המקומית יצטרך להגיש דוחות בגין התקדמות הוצאת היתרי הבניה, באופן כזה שבתום 10 השנים ניתן יהא לגבש מסקנות כיצד ניתן לשפר ולשנות את התכנית כך שתיטיב ככל הניתן.

הערת מערכת: לאחרונה נתקלים אנו במגמה של הרחבת הזכויות שניתנו במסגרת תמ"א 38, ערים שונות כגון גבעתיים, ראשל"צ ואח`, הבינו כי התכנית לבדה אינה עידוד מספק לאור שווי הקרקע, ויש להרחיב את הזכויות הניתנות, נראה שיש לברך על כך, על אף שלצד אפשרות זו קיימת כמובן גם פגיעה בחלק מהבעלים שאין להם את אפשרות ההרחבה, ונושא עיתוי ואפשרויות התביעה הינן נושא למאמר נפרד.

 

מסילת הברזל לאורך השדרה המזרחית של המדינה

ביום 19.7.10 החליטה הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות להעביר להערות והשגות הציבור את תכנית המסילה המזרחית. (להלן בהתאמה:"הועדה", "התכנית").
מטרת העל של התכנית הינה עידוד מעבר נוסעים ומטענים לשימוש בתחבורה מסילתית, באמצעות יצירת עורק תחבורה ראשי למעבר אנשים וסחורות וכן יצירת עמוד שדרה רכבתי במקביל למסילת החוף.
במילים אחרות, מטרת התכנית הינה למעשה השלמת רשת מסילות ארצית כך שייווצר חיבור בין צפון הארץ ודרומה וחיבור בין ארבעת המטרופולינים תוך עקיפת גוש דן.
התכנית כוללת בין היתר תחנות רכבת חדשות, מבני דרך נוספים, הפרדות מפלסיות וחיבורים מסילתיים עם מסילות אחרות ברשת הארצית.
זאת ועוד, התכנית כוללת טיפול במבנים לשימור והסדרת גישה לרוכבי אופניים לתחנות הרכבת.
לכך יש להוסיף, כי התכנית מאפשרת אף מענה לאוכלוסיה הבדואית באזור ומאפשרת מענה תכנוני להסדרת התיישבותן ושילובם במרחב המטרופוליני לרבות הקמת יישובים, הכרה בחלק מריכוזי הפזורה הקיימת, פיתוח תעסוקה שירותים ומוסדות.
בנוסף, במקביל לביצוע מסילת הברזל, הועדה ביקשה להבטיח הקמת מעברי רוחב בין חלקי העיר לוד. מעברים אלו אמורים להביא לתרומה בשיקום ופיתוח העיר.
כמו כן, בכל הנוגע למיקום המעברים, מהותם וזכויות הבניה ייקבעו כאמור בתכניות עתידיות.

תכנית מטרופולין באר שבע

ביום 20.7.10 החליטה ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובניה לאשר את תכנית המתאר המחוזית החלקית למטרופולין באר שבע (להלן:"התכנית").
מטרת התכנית הינה, לקדם את מדיניות הממשלה לחיזוק הפריפריה תוך הפיכת הנגב הצפוני למרחב מטרופולין.
התכנית למעשה מיישמת את מדיניות התכנון הארצית בהתאם לעקרונות תמ"א 35, המבקשת לארגן את פריסת האוכלוסייה בישראל בתפישה של "פיזור מרוכז", תוך שימת דגש על ארבעה מרחבים מטרופולינים מגובשים המציעים מגוון עשיר של היצע מגורים, תעסוקה ושירותים לצד שטחים פתוחים, שטחי נופש ופנאי.
התכנית מהווה מסגרת, אשר תאפשר גיוס של משאבים לאומיים ליצירת מטרופולין מגובש בעל מרחב ציבורי מטופח ואוכלוסיה ברמה גבוהה.
התכנית מציעה גם מגוון אמצעי מדיניות לפיתוח המשיכה בכדי להכפיל את האוכלוסייה במטרופולין באר שבע ובכך להגדיל את ההשקעות בתשתית הנדסית, התעסוקה ופיתוח הון אנושי.
כמו כן, התכנית מציעה פריסה של שימושי קרקע תוך קביעת היררכיה מרחבית.
לכך יש להוסיף, כי התכנית מאפשרת מענה לאוכלוסיה הבדואית באזור ומאפשרת מענה תכנוני להסדרת התיישבותן ושילובם במרחב המטרופוליני לרבות הקמת יישובים, הכרה בחלק מריכוזי הפזורה הקיימת, פיתוח תעסוקה שירותים ומוסדות.

תקנות חדשות יעודדו שימוש בתחבורה ציבורית – האמנם?

ביום 6.7.10 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה להמליץ לשר הפנים על התקנת תקנות חדשות אשר על פיהן יופחתו מספר מקומות החניה במרכזי הערים בסמוך לתחנות תחבורה ציבורית.
מטרת התקנות הינן בין היתר לעודד שימוש בתחבורה ציבורית וזאת מתוך מדיניות חדשה, לפיה יוגבלו מקומות החניה המצויים באזורים הקרובים למטרופולין ולמערכת הסעת המונים וכן לא תתאפשר בסמוך לאלו אף הוספת מקומות חניה.
תקנות אלו יכללו, לראשונה, לאור מטרתן בנוסף את החובה להתקין מקומות חניה לאופניים, לאופנועים ולרכב של בעלי מוגבלויות בניידות.
התקנות יכנסו לתוקף בהדרגה בהתאם להתקדמות ביצוע העבודות להקמת מערכת הסעת ההמונים.

הערת מערכת: אמנם ניתן להבין מטרה זו, אולם ניסיון השנים האחרונות לא הוביל אלא לצפיפות וקשיי חניה, עד יישום פתרונות, ייעול התשתית של התחבורה הציבורית והקמת הרכבת הקלה נראה כי הפיתרון הינו אך הערמת קשיים.

 

עדכוני פסיקה

ע"א 2343/05 בנק קונטיננטל בע"מ נ` מנהל מס שבח מקרקעין אזור תל אביב – בפני ביהמ"ש עליון, כשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים , כב` הש` א` פרוקצ`יה, כב` הש` מ` נאור וכב` הש` ד` חשין

ב"כ המערערת: עו"ד מאיר מזרחי, עו"ד אופיר סעדון, עו"ד משה לדור

ב"כ המשיב: עו"ד יריב אבן – חיים

המדובר בערעור על החלטת ועדת ערר למס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב (להלן:"ועדת הערר") בעניין שיטת תיאום הוצאות ההשבחה בשומה העצמית שערכה המערערת, על המס המגיע בעד השבח שהפיקה המערערת מהקרקע אשר נרכשה על ידה כ-25 שנה טרם המכירה בשנת 2001.
המערערת סברה כי יש לבצע תיאום של ההוצאות עפ"י מועד תום שני שליש מתקופת ההשבחה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה), התשס"ג 1963 (להלן:"החוק").
המשיב דחה את טענת המערערת, שכן לגישתו בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 5359/92 שכטר נ` מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נ(1) 651 (1996) (להלן:"הלכת שכטר"), כאשר ניתן לקבוע את מועד ההוצאה במדויק, הרי שיש לבצע את תיאום ההוצאות עפ"י חישוב מדויק של המועד הידוע, ובדרך זו למנוע חישוב שבח אינפלציוני שאינו אמור להיות בר- מיסוי.
ועדת הערר קבעה כי בנסיבות המקרה הנדון ניתן לבצע תיאום מדויק של ההוצאות עפ"י מועדן, שהרי המדובר במקרה הנדון על תאגיד בנקאי שניהל מערכת ספרים תקינה.
כמו כן, ועדת הערר ציינה כי בהסתמך על הלכת "שכטר", הרי כל אימת שניתן לקבוע את מועד ההוצאות במדויק, כי אז יש לבצע את התיאום בצורה מדויקת בהסתמך על המועד בו ההוצאות הוצאו בפועל. לעומת זאת, רק כאשר חסרים נתונים יש להיזקק לשיטת התיאום המבוססת על מועד תום שני שליש מתקופת ההשבחה כמועד וירטואלי של ההוצאות לצורך תיאומן. על פסק דינה של ועדת הערר הגישה המערערת ערר לבית המשפט העליון.
בית המשפט העליון בטרם הכרעה בסוגיה שבמחלוקת בחן את הוראות החוק ותכליתו וקבע כי מלשון הוראת סעיף 47 לחוק ניתן להסיק כי תיאום ההוצאות המותרות בניכוי והמהוות חלק מיתרת שווי הרכישה עשוי להתבסס על 3 מועדים אפשריים: (1) המדד שחל ביום ההוצאה (2) המדד שחל ביום גמר ההשבחה (3) המדד שחל ביום גמר ההשבחה.
כאשר המדובר במקרה המיוחד כבמקרה הנדון, שעניינו בניית בניין חדש על קרקע פנויה, אזי המדד שיחול הינו ביום בו תמו שני שלישים מהתקופה הנפתחת בתחילת הבנייה ומסתיימת ביום גמר הבנייה (להלן:"תק` ההשבחה").
אף בית המשפט העליון בפסק דינו התייחס להלכת "שכטר". שם נקבע כאמור לעיל כי במצב דברים בו ניתן לחשב כל הוצאה והוצאה עפ"י מועדה בצורה מדויקת, הרי שאין צורך להיזקק לנוסחה הכללית לצורך תיאום, המתבססת על מועד גמר ההשבחה, כאשר הוראת החוק, בהתאם לפרשנות שנתנה בהלכת "שכטר" למעשה מבוססת על גביית מס אמת. מנגד, קבע ביהמ"ש כי המועד הווירטואלי של "גמר ההשבחה" לצורך עריכת התיאום הוא בבחינת ברירת מחדל שיש להיזקק לה אך ורק כאשר חישוב ההוצאות עפ"י מועדן המדויק אינו אפשרי.
ככלל, נקודת המוצא היא כי ככל שניתן לחשב במדויק את ההוצאות שהוציאה המערערת בעבור הבנייה, לצורך פעולת תיאום המס, יש לבצע את השערוך עפ"י תאריכן המדויק של ההוצאות וזאת על מנת להביא לחישוב מס ריאלי ככל הניתן. לעומת זאת, רק כאשר חישוב כזה אינו אפשרי, בהעדר נתונים מבוססים וכד`, יש להיעזר בנוסחה הרעיונית של מועד סיום שני-שליש מתקופת ההשבחה, לגבי בניין חדש הנבנה על קרקע פנויה, כאמור בסיפא של סעיף 47(2) לחוק.
במקרה הנדון, המערערת פירטה אחת לאחת בשומה העצמית את הוצאותיה, ועל כן לא היה באפשרותה לטעון כי הוצאות אלה אינן ניתנות לשערוך מדויק.
כמו כן, טענת המערערת בדבר אי עמידה בדרישות ותכלית החוק בכל הנוגע לשיטת התיאום השנתית שהופעלה ע"י המשיב התקבלה ע"י ביהמ"ש, אשר קבע כי "דרך המלך" לתיאום הוצאות ההשבחה היא בחישוב מועד כל הוצאה והוצאה בפועל, כשהיא מתואמת עפ"י המדד החודשי שחל במועד ביצוע ההוצאה.
כב` השופטת מ` נאור אשר הצטרפה לפסק דינה של כב` הש` א` פורקצ`יה ציינה בפסה"ד כי הפרשנות שנקבעה בהלכת "שכטר" לסעיף 47 היא למעשה כלל וחריג לו. לדידה המחלוקת נסבה בדבר מועד תחולת החריג לפיו יהא מועד וירטואלי ולא ניתן יהא לאתר את מועד ההוצאה. כב` הש` נאור סבורה כי יש להתאים את הלכת "שכטר" לתנאי החיים המשתנים, למודרניזציה. כיום, ברי הוא כי מעשי וסביר לתאם הוצאות (אף אם מדובר בהוצאות רבות) עפ"י מועד הוצאתן, כאשר יש הוכחה למועד זה, ואין לפנות לחריג אלא רק כאשר חישוב מדויק אינו אפשרי.

הערת המערכת *: פסק דינו של בית המשפט העליון בסוגיה זו מדגיש במיוחד את העדפתו של תוכנו הכלכלי של החוק על פני תכליתו. בסוגיה זו התעלם בית המשפט לגמרי מלשון החוק וקבע בדרך של חקיקה שיפוטית דרך אחרת מן הדרך הקבועה בחוק לתיאום הוצאות. נזכיר כי אין המדובר בספק פרשני אלא בהתנגשות בין לשון החוק לבין התכלית אותה קבע בית המשפט העליון. בהתנגשות זו הועדפה התכלית על פני הלשון באופן מובהק.
נקודה נוספת הראויה לציון הינה התנהלותו של מנהל מס שבח. ההוראות המקצועיות של המשיב סותרות את העמדה שהובעה על ידו. בהתאם להוראות המקצועיות של המשיב יש לעשות שימוש בנוסחה הקבועה בחוק כל אימת שיש הוצאות רבות. על אף הבטחות חוזרות ונשנות של המשיב לשנות הוראות אלה עומדות הוראות אלה בעינן והמשיב עושה בהן שימוש. החל ממועד פסק הדין ראוי לו למשיב כי ישנה את דרכו ויפעל באופן עקבי בהתאם להוראות פסק הדין.

* המערכת מודה בזאת לב"כ המערערת, עו"ד אופיר סעדון על אשר נתן את הערת המערכת לפס"ד הנ"ל.

תא (ת"א) 1319-05 גואל ואח` נ` מנהל מחלקת עבודות ציבוריות ואח`, בפני כב` הש` אבי זמיר ,
בבית משפט המחוזי בתל אביב יפו

ב"כ התובעים: עו"ד ישראל פפר, עו"ד רוני לוי פלג .

ב"כ הנתבעים: עו"ד בורנשטיין (פמת"א אזרחי).

עניינה של התביעה דנן הינה לקביעת קבלת פיצויים המגיעים בעטייה של הפקעת מקרקעין בהתאם לצו על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל לצורך הרחבת כביש 44 (כביש תל אביב רמלה).
התובעים, בעלי הזכויות במקרקעין הנ"ל, נדרשו לפנות את השטח ולמסור את החזקה בו, בתוך 30 יום ממועד קבלת ההודעה, אלא, שהתובעים ואף בעלי זכויות אחרים הסמוכים לקרקע נשוא התביעה שגם את מקרקעיהם בקשה מע"צ להפקיע במסגרת השטח הדרוש לה לצורך הרחבת הכביש האמור (להלן:"בעלי קרקעות סמוכים") התנגדו לתפיסת החזקה במקרקעיהם.
לאחר שאלו התנגדו, נקטה מע"צ הן כנגד התובעים והן כנגד בעלי הקרקעות הסמוכים הליכים שונים בדרך של הגשת עתירה/תביעה אשר בסופו של דבר קבלה מע"צ לטובתה שני פסקי דין המורים לבעלי הזכויות במקרקעין לפנות את מקרקעיהם בהתאם לצו מסירת חזקה.
התובעים מצידם פינו את השטח בהתאם לפסק הדין שניתן נגדם במועד, וכפי שהוכח בראיות מע"צ למעשה תפסה חזקה אך סירבה לשלם פיצויים. בשל התמשכות ההליכים מול בעלי הקרקעות הסמוכים לא יכלה מע"צ לטענתה לתפוס את החזקה בכל השטח הדרוש לה לצורך הרחבת הכביש ועל כן חל עיכוב בכל הנוגע לתפיסת החזקה וכפועל יוצא תשלום הפיצויים בכל הנוגע למקרקעי התובעים.
על כן ולאור העבודה שמע"צ לא עשתה בפועל דבר עם השטח לגביו דרשה לתפוס חזקה בו, פנו התובעים לביהמ"ש כדי שהלה יחייב את מע"צ להודיע האם היא עומדת על קיום פסק הדין בדבר צו תפיסת החזקה וככל שכן, לקבל את מלוא סכום פיצויי ההפקעה.
בית המשפט קבע כי עקרון השוויון מצדיק ומחייב החלתם של אותן עקרונות פיצוי אשר שולמו לבעלי קרקעות סמוכים גם על התובעים וכי תשלום שבוצע ע"י הגורם המפקיע לבעליו של נכס סמוך מהווה אמת מידה משמעותית הן מכוח עקרון השוויון והן לפי "שיטת ההשוואה".
עוד קבע בית המשפט כי בנסיבות המקרה הנוכחי, הסתמכות והתבססות על פיצוי שקבלו בעלי הקרקעות הסמוכים, משרתת את התובעים, הואיל והיא חוסכת להם את הצורך להתגבר על משוכות לא פשוטות בנוגע להוכחת השטח המדויק שהוחזק על ידם וכי לא יעלה על הדעת שבבואנו לשום את פיצויי ההפקעה יחולו אמות מידה שונות בין אלו לאלו. (התובעים מן הצד האחד ובעלי הקרקעות הסמוכים מן הצד השני).
יתרה מזאת, קבע בית המשפט כי בכל הנוגע למועדים הקובעים מאחר וההפקעה נשוא תביעה זו נעשתה על פי פקודת הדרכים, הרי שכיום קובע להערכת שווי המקרקעין, בחר המחוקק לקבוע כיום שבו רשאית הייתה הרשות לתפוס את המקרקעין. וכי מאחר ועל פי הפקודה רשאית הרשות לתפוס את המקרקעין מיד לאחר פרסום ההכרזה, הרי שהמועד הקובע אף כעולה מהחוק לתיקון דיני הרכישה הוא מועד פרסום ההודעה על החלת הפקודה. (מועד שבעניינו נעשה שנים לפני שהתובעים רכשו את זכויותיהם בקרקע כנטען על ידי מע"צ).
המועד הרלבנטי הראשון הוא אפוא מועד רכישת הקרקע, שהוא גם המועד הקובע לשומת הפיצויים, אלא, שבעניין הנדון שני הצדדים לא הביאו נתונים כלשהם בדבר שווי המקרקעין במועד הנ"ל. המועד השני הרלבנטי לפי הדין הינו מועד השתכללות הזכות לפיצויים, שהוא מועד תפיסת החזקה במקרקעין שהוא כאמור המועד בו פינו התובעים את המקרקעין בהתאם לפסק הדין שניתן נגדם); תשלום הפיצויים אמור להיעשות תוך 90 יום לאחר תפיסת החזקה. ואילו במקרה דנן, התובעים קבלו פיצוי מעל לחמש שנים לאחר הפינוי.
על כן ובין היתר לאור האמור קבע בית המשפט כי על אף שהחוק "השולט" בעניין חישוב הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי הפקעה הוא החוק לתיקון דיני הרכישה , (באשר הוא מהווה מנגנון הצמדה רלוונטי לפרק הזמן שבין יום הרכישה לבין יום הזכאות לפיצויים), הרי שקיים שוני לגבי התקופה הנוספת שלאחר קביעת הזכאות לתשלום – תקופה, בה הרשות המפקיעה נמנעת מלשלם את הפיצוי במועד ואף אינה מעבירה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. בתקופה זו קבע בית המשפט, כי התובעים זכאים עקרונית להפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה ולא בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה שהריבית על פיה פחותה יותר.

כמו כן נקבע כי חוק פסיקת ריבית והצמדה יחול על המשך ביצוע התשלום לאחר ששולמו פיצויים לבעלי מקרקעין שכנים ולא שולמו הפיצויים לתובע.

הערת מערכת *: תביעה זו הגיעה לפתחו של בית המשפט בשנת 2005, חרף ניסיונם הכן והאמיתי של התובעים למן שנת 1999 להימנע מהתדיינות משפטית ולסיים את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט.

ביהמ"ש בהחלטה ראויה קבע בפסק דינו מיום 8.7.2010, כי עיקרון השוויון מחייב להעניק לתובעים פיצוי זהה לשל החלקה הסמוכה, בשינויים המתחייבים מההבדלים בגודל השטחים. כאמור, בית המשפט גם הוסיף וקבע כי לסכום הפסוק יש לצרף הפרשי הצמדה בהתאם לשיעורים הקבועים בחוק פסיקת ריבית והצמדה, זאת בשל העובדה כי מע"צ עכבה את תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת במשך 5 שנים.

ביהמ"ש יישם הלכה למעשה, על אף היעדר תחולה רטרואקטיבית, את שנקבע בחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס` 3) התש"ע-2010, לפיו, החל ממועד תחילת החוק יתווספו לפיצויי ההפקעה הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, כלומר תשולם ריבית ריאלית מלאה על סכומי הפיצויים. בכך למעשה ביקש המחוקק להבטיח כי בעל זכויות במקרקעין יקבל פיצוי נאות ומלא על כל פגיעות ההפקעה ולתמרץ את הרשות המפקיעה לא להשתהות בהעברת כספי הפיצויים.

נזכיר עוד כי בתיקון לחוק נקבע כי אם הרשות המפקיעה לא תופסת את החזקה תוך 90 יום ממועד פרסום ההודעה ו/או מהמועד בו רשאית הרשות לתפוס את החזקה בקרקע, יהיה בעל הזכויות זכאי לדרוש את הפיצוי המגיע לו כנגד מסירת החזקה ותוך 90 יום מהמסירה תשלם הרשות את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. מצב דברים זה לא התאפשר טרם התיקון לחוק , כאשר בעל הזכויות בקרקע היה נתון ל"רצונה הבלעדי" של הרשות, ברצונה תופסת חזקה ברצונה משתהה.

כמו כן, יש לברך על החלטת בית המשפט אשר פסק לתובעים שכ"ט עו"ד ושמאי, ונהג בדומה להחלטות נוספות של בתי המשפט השונים, אשר הכירו בהחזר שכ"ט לתובעים בתביעות ככלל ובתביעות הפקעה בפרט. בכך משדרים בתי המשפט מסר ברור – לא ייתכן מצב בו רשות תפקיע שטח, תתמהמה בהעברת סכום פיצוי, תאלץ את בעל הקרקע לשכור שירותי עו"ד ושמאי, ובסוף התהליך לא יזכה הלה לקבל החזר על הוצאותיו, שלולא מחדל הרשות לא היה נדרש להן מלכתחילה. נושא זה אינו מעוגן בחוק, על אף ההיגיון הרב שבו ולצערנו לא עוגן בתיקון האחרון לפקודה ואנו סבורים כי יהא זה מן הראוי שיקבל ביטוי.

* המערכת מודה בזאת לב"כ התובעים, עו"ד ישראל פפר ועו"ד רוני לוי פלג אשר השתתפו בכתיבת הערת המערכת לפס"ד הנ"ל.

ערר (ירושלים) 38/10 ווי קוון אינבסטמנט נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים , בפני כב` יו"ר ועדת הערר עו"ד גלעד הס , ועדת הערר מחוז ירושלים

ב"כ העוררים: עו"ד צבי בלאו

ב"כ המשיבה: עו"ד עפר שפירא

ערר זה נסב על שומת היטל השבחה שהנפיקה הועדה המקומית לתו"ב ירושלים, על שתי חלקות מקרקעין בשטח של כ- 2 דונם, בלב העיר ירושלים, באזור המכונה "גוש 50".
ברקע השומה, תכנית, שלא היה חולק כי הנה תכנית משביחה (תכנית 2709 ג`). תכנית זו הינה תכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, החלה על שטח של כ- 32 דונם. שתי החלקות נשוא הערר, כלולות בשטח התכנית.
שומת הועדה המקומית קבעה כי היטל ההשבחה הנו 9,313,500 ₪, בעוד ששומת בעלי הזכויות בחלקות, קבעה כי היטל ההשבחה הינו 2,322,500 ₪ בלבד.
ועדת הערר החליטה, בהחלטת ביניים, למנות שמאי מייעץ, והנחתה אותו באשר לשאלות השמאיות בהן יש להכריע.
ועדת הערר דנה בשתי סוגיות משפטיות עקרוניות, שעניינן קביעת שווי מקרקעין, במצב קודם, לצורך קביעת השבחה.
סוגיה ראשונה – האם ערך מגרש במצב קודם, אמור לשקף גם את האפשרות לקבל הקלות כמותיות;
סוגיה שנייה – באילו גורמים יש להתחשב בעת קביעת הפוטנציאל התכנוני, במצב קודם.
ביחס לסוגיה הראשונה קבעה ועדת הערר כי באופן עקרוני אין מניעה לכלול בתחשיב שווי נכס את האפשרות לקבלת הקלה, אלא שעל מנת להוכיח זאת, יש להראות כי אכן מדובר באפשרות ממשית הנסמכת על עובדות. הנטל להוכיח כי הייתה רמה גבוהה של סבירות לקבל הקלה כמותית ערב המועד הקובע וכן את שיעור ההקלה שהייתה ניתנת, הינו על בעלי הזכויות. עוד ציינה ועדת הערר כי אם ייפסק שהיה קיים פוטנציאל תכנוני כללי במצב קודם, הרי שההקלות הכמותיות "נבלעות" בגדר פוטנציאל זה, שכן קונה סביר היה מנצל את ההקלות או שהיה עורך תכנית חדשה.
לגבי הסוגיה השנייה, הרי שנקודת המוצא של הפסיקה בעיקר בעניין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – הנה כי שווי נכס מקרקעין כולל גם את הציפיות והפוטנציאל התכנוני של הנכס, אשר מבוססים על הליכים תכנוניים של ממש. אלא שעקרונות אלה, כך קבעה ועדת הערר, אינם חלים במלואם על קביעת שווי הנכס במצב קודם בהיטל השבחה, היות והתחשבות במלוא הפוטנציאל שיצרה התכנית החדשה יביא לריקון מתוכן של היטל ההשבחה. ההסבר: בכל מקרה של תכנית משביחה, כבר מיום הכנת התכנית שווי הנכס ילך ויעלה, כך שככל שנהיה קרובים יותר לאישור התכנית, מחירו יהיה קרוב יותר למחיר לאחר שינוי הייעוד, ולמעשה ערב היום הקובע, לאחר שהתכנית הופקדה והוחלט לאשרה, שווי הנכס יהיה כמעט שווה לערכו לאחר פרסום התכנית למתן תוקף, היות והפוטנציאל לשינוי הייעוד הנו למעשה כמעט וודאי.
לפיכך, כך קבעה הועדה, אם היינו פועלים באופן מלא לפי עקרונות ההתחשבות בפוטנציאל, לא ניתן היה לחייב בהיטל השבחה. אשר על כן, ההלכה בנושא זה הנה, כי יש לנטרל מהפוטנציאל התכנוני ו/או מהציפיות במצב הקודם את הצפיות שהוליד ההליך התכנוני שהוביל לתכנית המשביחה, כך שבעל המקרקעין ימוסה באופן מלא על התכנית המשביחה, לרבות בגין ההליך שהוביל לאישורה. לעומת זאת, פוטנציאל שאינו קשור לתכנית החדשה ואינו נובע מההליך לאישורה יכול לבוא בחשבון בהערכת הנכס במצב קודם.
ביחס למקרה נשוא הערר, קבעה ועדת הערר כי המועד הרלוונטי לבחינת הפוטנציאל הינו המועד בו נדונה התכנית המשביחה להמלצה בפני הועדה המקומית. אחרי מועד זה (ולכל המאוחר החל ממועד הפקדת התכנית המשביחה), יצרו הליכי התכנון של התכנית המשביחה עצמה ציפיות ביחס לחלקות נשוא הערר. ציפיות אלה יש לנטרל. ועדת הערר קבעה עוד כי החל ממועד זה אין גם להתחשב בכל נתון אחר שהתרחש בסביבת הנכס (כגון, אישור תכנית נקודתית על חלקה סמוכה), היות ואף אם יצר נתון זה ציפיות, ציפיות אלו נבלעות בציפיות הישירות שיצרה התכנית המשביחה, אותן יש, כאמור, לנטרל.
באשר להליך התכנוני, ועדת הערר מצאה כי החלטות הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, לציפוף המרקם העירוני שמפנות להחלטות של המועצה הארצית, וכן מידע ספציפי שניתן לגבי החלקות לאחר שהופקדה התכנית המשביחה, הם חלק מן ההליך התכנוני ומפעולות התכנון של התכנית המשביחה. לפיכך, יש להתעלם מהציפיות שיצרו מסמכים אלה לעניין היטל השבחה. דין דומה גזרה ועדת הערר על מכתב הועדה המקומית המתייחס לתכנון הכולל של גוש 50.
מקור נוסף ליצירת צפיות הוא תכניות נקודתיות שאושרו בסביבה. ועדת הערר קבעה, כי יש להגביל את התכניות הנקודתיות בהן יש להתחשב בעת קביעת שווי במצב קודם, לתכניות שהוכנו טרם ההליך התכנוני של התכנית המשביחה ולא על רקע החלטות מוסדות התכנון הגבוהים והתכנון הכולל, ככל שיש כאלה. באשר לנתונים הספציפיים של החלקות –מיקומן בליבה של העיר, גודל משמעותי, צורה רגולרית, טופוגרפיה נוחה וכן תכנון ארכאי (תכנית משנות ה- 60 שכבר אינה רלוונטית וברי כי יש צורך בשינוייה), קבעה ועדת הערר כי כעקרון נתונים אלה יכולים לשמש להוכחת פוטנציאל או צפייה במצב קודם. עם זאת, השאלה אם נתונים אלה יוצרים פוטנציאל במנותק מהפוטנציאל שהוא תוצאה של הליכי התכנון, היא שאלה שמאית. לפיכך, הותירו זאת לבדיקת השמאי המייעץ, תוך שהם מדגישים כי רק במקרים קיצוניים ניתן יהיה ללמוד על פוטנציאל עתידי, רק מהנתונים הפיזיים של המגרש. בכל מקרה, יש להתחשב בפוטנציאל הנובע מהנתונים הפיזיים, למועד בו טרם החל הליך התכנון במובנו הרחב, שכן החל ממועד זה, גם ציפיות אלה נבלעות בציפיות שנוצרות מההליך התכנוני, אותן, כאמור, יש לנטרל. באשר לתכנון הארכאי, הורתה הועדה לשמאי המייעץ כי אין לבחון רק את מועד התכנון אלא גם את מהותו. באותו עניין, אמנם דובר על תכנית משנות ה- 60 של המאה הקודמת, אולם הזכויות שניתנו על פיה היו לבניין בן 4 קומות עם כ- 120% בניה. לפיכך, מצאה ועדת הערר, כי הוראות התכנית אינן ארכאיות באופן מובהק.

הערת המערכת: החלטת ועדת הערר הינה ניתוח ופירוט של פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 4487/01 בעניין לוסטרניק בו נקבע כי יש להתחשב במיקומה של חלקה במרכז העיר רחובות בקביעת שווי "מצב קודם" לאור הפוטנציאל לשינוי ייעוד שחל במקום, החלטת ועדת הערר נובעת מן ההיגיון שקיים הן בפיצויים ולהיפך, בהיטל השבחה, לפיו יש להתחשב בפוטנציאל הכללי בשוק אולם לא בהשפעה ישירה של התכניות, המשביחה או הפוגעת, עם זאת ברי הוא כי המלאכה לבידוד פוטנציאל זה הינה מורכבת ביותר, בייחוד במקומותינו בהם הכנת תכניות בניין עיר עשויה לארוך שנים רבות.

ערר (ירושלים) 149/09 הכפר העברי אגודה הדדית בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים –
בפני כב` יו"ר ועדת הערר עו"ד גלעד הס , ועדת הערר מחוז ירושלים

ב"כ העוררים: עו"ד יורם שלמון

ב"כ המשיבה 1 : עו"ד שני זינגר ב"כ המשיבה 2: עו"ד הר שושנים

הערר דנן עניינו בקשר להוראות סעיף 198 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן:"חוק התכנון והבניה").
הערר הוגש על החלטת הועדה המקומית לדחות תביעת פיצויים לפי סעיף 197 שהוגשה על ידי העוררת, אשר הינה בעליה של המקרקעין הידועים כחלקה 53 בגוש 30587 הממוקמים ממזרח לשכונת פסגת זאב בירושלים (להלן: "המקרקעין").
תביעת הפיצויים שהגישה העוררת הייתה בשל קבלתה בשנת 2004 של תכנית 3287 המתווה את כביש 45 – דרך המחברת את עטרות עם מעלה אדומים (להלן: "התכנית הפוגעת"). במסגרת התכנית הפוגעת שונה הייעוד של 32% משטח המקרקעין לדרך במקום ייעוד של שטח עירוני פתוח כמוגדר בתכנית האב של ירושלים.
באותה עת הייתה כבר מופקדת תכנית 4356 אשר ייעדה את המקרקעין וסביבתם לשטח נופש ופנאי ולשטח נוף פתוח, למעט חלק מהמקרקעין שהוצא מתכנית 4356 בעקבות התנגדות שהגישה העוררת.
העוררת סברה כי התכנית הפוגעת מורידה את ערך המקרקעין בסך של כ-4.5 מיליון דולר. המשיבה 1 דחתה את התביעה בטענת סף של היעדר זכות קניינית לעוררת ולגופה בשל היעדר פגיעה מוכחת. טענת הסף בוטלה לאחר הליך נפרד של הוכחת בעלות ונותרה הטענה לגופו של עניין.
ועדת הערר הנכבדה קבעה את הקביעות הכלליות הבאות:
1. בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 העוסקות בעניינים שמאיים ומשפטיים ראוי שהועדה המקומית תיעזר בחוות דעת מתחום השמאות והמשפט.
2. כל אימת שמתעוררת שאלה שמאית יש להפנות את הדיון לשמאי מכריע בכפוף לכך שהתובע עמד בנטל ההוכחה הראשוני.
3. מינוי שמאי מכריע אין בו כשלעצמו כדי להוות אמירה כי לתובע ייפסק פיצוי כלשהו וייתכן שהשמאי יקבע בסופו של יום כי לא הייתה פגיעה.
4. על מנת לעמוד בנטל ההוכחה הראשוני, על התובע להציג חוות דעת שמאית המלמדת, לפחות לכאורה, על פגיעה, אשר תהיה רצינית, מנומקת ונסמכת על נתונים וראיות מהימנים.
ומן הכלל אל הפרט – קבעה ועדת הערר הנכבדה את הקביעות הספציפיות הבאות:
1. שומת העוררת לא הייתה שומה ראויה כיוון שחסר בה המצב התכנוני הקודם ונעדרת ממנה התייחסות לעסקאות השוואה.
2. למרות האמור, בנסיבות המיוחדות של התביעה קיימת פגיעה גם ללא שומת העוררת וזאת כיוון ששינוי ייעוד מפרטי לציבורי יוצר, על פניו, ואף ללא הוכחה שמאית, פגיעה.
3. דחיית התביעה בנסיבות המיוחדות של המקרה, רק מהטעם ששומת העוררת פגומה תגרום לעוול לא מידתי לעוררת כך שחלק נרחב מחלקתה שינה ייעודו לציבורי ויופקע בפועל לדרך אך היא לא תזכה לפיצוי מלא, אלא לפיצוי זעום בגין החלק כשהוא מוערך בשווי של דרך. זו התעשרות של הציבור על חשבון הפרט שאותה לא ניתן בכל אופן לקבל.
4. חלק משווי מקרקעין הוא הפוטנציאל התכנוני שלהם והשמאי המכריע רשאי להתחשב גם בתכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין ולשנות את ייעודם. דרוש שהצפייה תהיה סבירה, מוכחת ומבוססת.
5. את הסיכוי לשינוי ייעוד יש להוכיח ברמה גבוהה של ממשות והנטל הוא על התובע. אין די בצפייה כללית אלא יש להוכיח כי קיימת תכנית ספציפית לשינוי ייעוד המקרקעין הספציפיים.
לאור האמור החליטה ועדת הערר הנכבדה על מינוי שמאי מכריע שיישום את ערך המקרקעין לפני ואחרי התכנית ויבדוק אם הייתה פגיעה ומה ערכה.עוד קבעה כי במסגרת הערכת השווי במצב הקודם על השמאי יהא להביא בחשבון את ייעודם הקודם (חקלאות ומרעה) ויהא רשאי להתחשב בפוטנציאל לשינוי הייעוד למגורים בגין החלק הספציפי שלגביו החליטה הועדה המחוזית כי יגרע מהתכנית שייעדה את השטח לחקלאות. לצורך כך תידרש העוררת להוכיח כי החלטת הועדה המחוזית נובעת מכוונה לאפשר פיתוח של החלק הזה וכי היה קיים פוטנציאל בפועל לשינוי ייעוד.

הערת המערכת: החלטת ועדת הערר מגדירה למעשה את תפקיד השמאי המכריע – מתי יש צורך במינויו (כל פעם שמתעוררת שאלה שמאית), מה תנאי הסף למינוי זה (עמידה בנטל ההוכחה), כיצד ניתן למלא את תנאי הסף (שומה רצינית, מנומקת, הנסמכת על מקורות מהימנים) ומציגה פגיעה לכאורה ולמה השמאי אמור להתייחס בחישובו (הפוטנציאל התכנוני של החלקה, לרבות עסקאות השוואה ותכניות צפויות ספציפיות לשינוי ייעוד המקרקעין שסבירותן מוכחת ומבוססת).
עם זאת המערכת אינה מקבלת את הגישה שהחלה לצוץ בהחלטות רבות של ועדות הערר ובהן המושג "פוטנציאל" הפך לאות מתה, פוטנציאל הבא לידי ביטוי במחירי השוק אינו "חלום" אלא הוא הבסיס לעיקרון הייסוד של השמאות והינה העדיפות שיש ליתן לשיטת השומה "ההשוואתית"., הזדקקות לשיטות ובחינת חלומות בשיטת "החילוץ" ואח`, הינן במקום בו אין עסקאות שוק או לא עסקאות מספיקות, הנחיות ועדת הערר מהוות התערבות בעבודת השמאים ובניגוד לעקרונות הייסוד של הפגיעה הקניינית.

 

 קישורים לעלוני עו"ד על נדל"ן קודמים:

לעלון מספר 1 לחץ כאן

לעלון מספר 2 לחץ כאן

לעלון מספר 3 לחץ כאן

לעלון מספר 4 לחץ כאן

לעלון מספר 5 לחץ כאן

לעלון מספר 6 לחץ כאן

לעלון מספר 7 לחץ כאן

לעלון מספר 8 לחץ כאן

לעלון מספר 9 לחץ כאן

לעלון מספר 10 לחץ כאן

לעלון מספר 11 לחץ כאן