עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 13

מאמר בנושא:

ארכות מועד בתביעות פיצויים בגין ירידת ערך עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ע"י שר הפנים – האומנם?

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס` 5/2010-רשות המסים – הגדרתן ואופן מיסוין של דירות נופש.

מנהל מקרקעי ישראל

הרפורמה בניהול מקרקעי ישראליישומה של הרפורמה הלכה למעשה- תחילתה של הפרטת קרקעות.

עדכוני פסיקה:

תכנון ובניה – איחוד וחלוקה
עע"ם 5556/05 אילנה תמיר ואח` נ` שר הפנים ואח`תשלומי איזון באיחוד וחלוקה הכוללת שינויי ייעוד.

מיסוי מקרקעין – מס שבח
ע"א 204/07 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ` בני ויינר ובניין ביין והשקעות ואח`חיוב במס על פי מהותה ותוכנה הכלכלי של העסקה ולא לפי צורתה החיצונית-פורמאלית.

מקרקעין – פירוק שיתוף
רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ` שאול וייסמן ואח`פירוק שיתוף בדרך של מכירה יתבצע בזכויות הנכס כולו ולא רק בחלק מהן.

תכנון ובניה – תביעת פיצויים עפ"י סע` 197
עת"מ (ת"א) 202-07 ביטון יהודה ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה חולוןפרשנות ראויה למונח "מקרקעין" שבסעיף 197 לחוק התו"ב היא שהמונח מכוון ליחידת קרקע מוגדרת – "מגרש" או "חלקה רישומית" כמשמעותם בחוק.

מאמר

ארכות מועד בתביעות פיצויים בגין ירידת ערך עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ע"י שר הפנים – האומנם?

עו"ד צבי שוב

כידוע, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן:"החוק") קובע כי הנפגע על ידי תכנית בניין עיר זכאי ככלל בפיצוי בגין הפגיעה. ההלכה קבעה כי קיימים שני סוגים עיקריים של פגיעות, פגיעה ישירה – בה ככלל נפגעו תכונות ישירות של המקרקעין הנפגעים, כדוגמת גריעת זכויות שהוקנו בתכנית בניין עיר קודמת או שינויי ייעוד של זכויות מגורים לייעוד ציבורי זה או אחר, או פגיעה עקיפה שהינה – פגיעה של המקרקעין על ידי שינוי ייעוד במקרקעין אחרים סמוכים שהינם מחוץ למקרקעין הנפגעים, כגון אישור תכנית היוצרת אפשרות להקמת מפגע או מגדל בצמוד לנכס המיועד לבנייה וכדומה.
חוק ההתיישנות התשי"ח 1958, שככלל קבע תקופת התיישנות של 7 שנים לתביעה כספית, לא הוחל על סוג תביעות זה, אלא, נקבעה בעבר תקופה קצרה ומינימאלית של שנה אחת מהמועד הקובע לאפשרות הגשת תביעות, כאשר בתיקון 43 לחוק (שנת 1995) הוארכה התקופה לכדי 3 שנים*. עם זאת יחד עם התקופות הקצובות ולצידן, ניתנה לשר הפנים הסמכות לאשר למאחרים הארכת המועדים האמורה אשר בתחילה הייתה מ"טעמים סבירים" ולאחרונה הצטמצמה לכדי "טעמים מיוחדים שירשמו". יש לציין כי לא הותקנו תקנות לסעיף חוק זה שידונו בקריטריונים הנדרשים לקביעת שיקול הדעת שעל השר להפעיל ודרכי הפעולה למתן ארכה כאמור, לא נקצב מועד למתן החלטת השר ולא דרך תקיפת החלטתו ועוד.
על כן הנוהל הינו כי המאחר להגיש תביעת פיצויים פונה לשר הפנים בבקשה מנומקת, ותקיפת החלטת השר הינה באמצעות פנייה לבג"ץ, יש לציין כי ככלל מרבית הפניות לשר עוברות את "צינור" חוות הדעת של היועצים המשפטיים למשרד, נראה כי מרבית הפניות נדחות בפועל לאחר תקופות "מכובדות" של המתנה ותוך מתן נימוקים קצרים, כמו כן ומטבע הדברים, אף בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ ממעט להתערב בהחלטות השר.
בשנת 2001 הוצא על ידי מנכ"ל משרד הפנים חוזר מנכ"ל מס` 2001/ 1 "שיקולים בהארכת מועדים על פי סעיף 197 (ב) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965", חוזר המנכ"ל הינו מסמך קצר בן שני עמודים בלבד ובו מפורטים עיקרי ההנחיות לבחינת שיקולי השר, דהיינו אימתי תוענק על ידי השר ארכת מועד לאפשרות הגשת תביעות פיצויים מעבר למועדים הקצובים האמורים לעיל.
החוזר מציין בבסיסו כי ככלל ברירת המחדל הינה כי ארכת המועד תינתן רק במקרים חריגים, אין מדובר על פי החוזר ברשימה סגורה, אלא, במבחנים ששילוב ביניהם והתאמתם למקרה הנדון תוביל להחלטה באותו מקרה שלגביו פנו. כמו כן, החוזר מבדיל בין שתי תקופות, זו שקדמה למועד בו נודע לנפגע על דבר הפגיעה וזו שלאחריה, כאשר עיכוב בתקופה השנייה הינו החמור יותר שכן נראה הדבר כזלזול מודע למועדים, שהינו שיקול לדחייה של הבקשות.
במסגרת החוזר נקבעו כחלק מהשיקולים לבחינה, נסיבות אישיות הכוללות מצבים בהם נמנע מהנפגע לידע על הפגיעה, כגון עקב גיל, חוסר כשרות, מחלה ועוד, כמו כן, נקבעו נסיבות אחרות בהן יש להתחשב כגון סכסוך משפטי, פגם בפרסום התכנית, קבלת מידע לא נכון מהרשויות, קיום מו"מ אמיתי באשר לפיצויים מול הרשות ועוד. עם זאת החוזר אף קובע כי ככלל לא יינתנו ארכות מועד לגורמים עסקיים ולמי שענייניו מטופלים על ידי אנשי מקצוע.
לאחרונה כאמור הגיעו לעיונינו שורה של החלטות שר הפנים מהם ניתן להבחין בגישה מצמצמת מאד במתן ארכות המועד, הנימוקים בהחלטות הינם שונים אבל ניתן אכן משקל לעובדת ייצוג על ידי בעלי מקצוע, אם היה מדובר בחברות/גופים עסקיים, שיהוי ועוד, תוך שניתן משקל רב לצורך בהגנה על הקופה הציבורית ובוודאות הרשות בדבר סכומי הפיצוי שיידרשו לשלם לתקופה מוגבלת לאחר אישורן של התכניות. קיימות אף החלטות שלצערנו גובלות באבסורד, לדוגמא מחד נדחות בקשות לארכות מועד מהסיבה שהמבקש יוצג על ידי עו"ד או בעל מקצוע בתקופה הרלוונטית, ומאידך נדחות בקשות אחרות מהסיבה כי היה על המבקש, שלא היה מיוצג ושהה בחו"ל למנות עורך דין שיטפל בענייניו ומשלא עשה כן, אינו זכאי לארכה, מדובר אם כן במעין "מלכוד 22" שמוביל למסקנה כי לעולם לא תתקבל ארכת מועד לתושב חוץ לדוגמא. כן יש לציין כי קיים טעם לפגם בכך שהחלטה של השר הדוחה בקשה מחמת שיהוי, ניתנת 3 שנים לאחר שהוגשה הבקשה, וזאת מטעמים ברורים.
לדעת הח"מ מן הדין להתקין תקנות ברורות ומחייבות בדבר חקיקה המתייחס לנושא ארכת המועד, תוך קביעת השיקולים שיש לשקול וכן קביעת המסגרת להגשת הבקשה, או לחליפין ליצור שינוי בקריטריונים ובהנחיות ולהקל על מבקשי הארכות, במסגרת התיקונים הנ"ל ניתן לדוגמא לאבחן בין סוגי הפגיעות וסוגי התביעות, שכן, אין דינן של תביעות בגין פגיעות ישירות כדינן של הפגיעות העקיפות, כך בחלק מהמקרים בפגיעה ישירה מדובר בשלב ראשוני לפני הפקעה, כגון מקרה בו התכנית משנה ייעוד של שטח מגורים לייעוד לשטח ציבורי, מקרה זה הינו חלק מההפקעה ממש ושלב זה הינו שלב הפגיעה הראשית, ברי הוא כי אין דין פגיעה זו כדין פגיעה עקיפה של הצללה ופגיעת רעש בנכס גובל.
הח"מ סבור, כי כל עוד קיימת לקונה בחקיקה לפיה, לא קיימת עדיין חובה חוקית למתן הודעה אישית לנפגע ולבעל זכויות על דבר מתן תוקף לתכנית פוגעת החלה לגבי נכסיו או גובלת בהם, הרי שהגישה במסגרת שיקול הדעת למתן ארכת מועד חייבת להיות ליברלית ככל הניתן, וודאי וודאי שאין ראוי לצמצמה במקרים בהם מוכח כי הבעלים לא ידע על דבר הפגיעה ואישור התכנית בדומה לעקרונות ההתיישנות הקבועים בחוק ובפסיקה, לדעת הח"מ אף מן הדין היה להחיל חובת מתן הודעה אישית, אשר למחוקק המנדטורי היה ברור שיש לבצעה לפני עשרות רבות בשנים והחיל חובה זאת בחקיקת ההפקעות.
על כן יש צורך לבצע שידוד בחקיקה ולקבוע חובת הודעה אישית, קל וחומר במקרים של פגיעה ישירה, כמו כן לאור פסיקת בית המשפט העליון בעניין בע"א 5964/03 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ. עירית פתח- תקווה, (פורסם במאגר נבו), בה נקבע כי חוק ההתיישנות חל במקרה של הפקעת מקרקעין, הרי שמאחר ובפגיעה ישירה עסקינן כחלק מההפקעה יש לקבוע תקופה דומה של התיישנות לאחר 7 שנים אף בהתייחס לפגיעות ישירות על פי סע` 197 לחוק שכן אין כל סיבה ליצור הבדל בין השתיים, ויחד עם החלת חובת ההודעה האישית, שתהווה תנאי לתחילת מניית תקופת ההתיישנות, יינתן לבעלי הקרקע הגנה על קניינם.
נזכיר אף כי על פי חוק ההתיישנות הרי שהתנאי לתחילת מניית תקופת ההתיישנות הינה ידיעת התובע את כלל העובדות הנדרשות לתביעה, ברי הוא בהתאמה כי ללא ידיעה על הפגיעה לא צריכה תקופת ההתיישנות להחל כלל.
ולבסוף, בשולי הדברים נציין כי ניתן להבין את עמדת הרשויות שעליהן לכלכל צעדיהן בעת תכנון הסביבה ולידע צפי תביעות, אולם, ברי הוא כי לאחר שאושרה כבר התכנית הרי שהינה מעשה עשוי, והפיתרון הינו עריכת בדיקות מקדמיות לפני אישור תכנית באשר לצפי תביעות ולא מניעת מידע וצמצום זכות הגישה לערכאות על ידי קביעת תקופת התיישנות קצרה ומתן הסמכות לארכה לשר הפנים, שהינו אף הממונה על תקציב הרשויות, עובדה היוצרת ניגוד עניינים מובנה.

* על פי הרפורמה המוצעת בחוק התכנון והבניה אשר עברה בקריאה ראשונה בכנסת – אולם טרם אושרה נקבע בין היתר כי ארכת מועד להגשת תביעת פיצויים בגין ירידת ערך תהא 3.5 שנים.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הגדרתן ואופן מיסוין של דירות נופש

ביום 11.08.2010 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2010 אשר תכליתה הינה קביעת אופן מיסוין של דירות הנופש ולשם כך נדרש לקבוע בין היתר הגדרתן של "דירות נופש" תוך בחינה האם יש לראותן כ"דירות מגורים" ובהתאמה להחיל עליהן הן את הוראות הפטור של דירת מגורים מזכה כהגדרתן בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") והן את מדרגות מס הרכישה המופחתות או יש לראותן כנס מקרקעין כזה אשר אינו מזכה בהטבות הקבועות ל"דירת מגורים".
הצורך בדבר מענה לשאלה הנ"ל התחדד נוכח התגברותה של תופעת השנים האחרונות לפיה, באזורים המיועדים עפ"י תוכניות בנין עיר לשימוש ציבור הרחב למטרות תיירות, נופש וכיוצ"ב נבנות יחידות דירות אשר גם עפ"י היתרי הבניה, וחוזי הרכישה חייבות לעמוד לרשותו של הציבור הרחב למטרות נופש מרבית השנה. אלא שדה פקטו הרוכשים נוהגים בניגוד לכך ועושים בהן שימוש פרטי דרך קבע למגוריהם בלבד.
שורה של פסקי דין שניתנו בעניין זה קבעו אחד לאחד כי שימוש מסוג זה למגורים שנעשה בדירות המיועדות לנופש אינו חוקי. ר` לענייו זה למשל פסק דין שניתן ע"י בית המשפט העליון בעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית ואח` נ` החברה להגנת הטבע ואח` (פורסם באתר נבו) .שם נקבע בין היתר כי דירות שמיועדות לשמש כדירות נופש ולעמוד לרשותו של הציבור הרחב מרבית השנה לא יכולות להיות דירות שעפ"י טיבן ניתן לעשות בהן שימוש רגיל ודרך קבע למגורים, ומקום בו נעשה שימוש דרך קבע בדירות נופש, הרי שמדובר בשימוש בלתי חוקי ועל כן אין להעניק הטבות, לרבות הקלות במס שמשמעותן הגנה על פעילות בלתי חוקית.
בעקבות גישת בתי המשפט שאינה מקלה ראש בתופעה זו כאמור, הוחלט ברשות המסים שלא לראות "דירות נופש" בגדר "דירת המגורים" וכי במבחן של "דירת מגורים" יש לכלול גם את השימוש המותר בדירות על פי דין, ולא רק את השימוש בפועל.
רשות המסים ציינה בנוסף כי אין להעניק הטבה שתכליתה סוציאלית ובאה לתמוך בתא משפחתי, מקום בו מבוצעת פעולה בניגוד גמור לדין, שכן ההקלה במס לא נועדה לאפשר לחוטא לצאת נשכר. באופן שגם יעבור על הוראות הדין ויפגע באינטרס הציבורי המייעד את המקום לכלל הציבור ולא לשימוש פרטי, וגם ייהנה מפטור במס בעקבות השימוש האסור שנעשה על ידו בדירה.
כך הלכה למעשה בבואה של רשות לבחון עסקה במקרקעין בה מועברות זכויות בדירת נופש, עליה לבדוק בין היתר את הוראות הסכם המכר, תניות המגבילות את הרוכש, אופי הפרויקט בו נמכרת הדירה, חובת הרוכש ככל שקיימת בדבר העמדת הדירה לשימוש ציבור הרחב במשך מרבית השנה.
לכך יש להוסיף כי במידה והסכם המכר לא התייחס לנתונים שצוינו לעיל, יהא על רשות המיסים לבקש את היתרי הבניה הרלוונטיים, תכניות בניין העיר שבתוקף ועסקאות קודמות במסגרת אותו פרויקט.
משזוהה הנכס כ"דירת נופש", המכירה למעשה לא תהנה כאמור לעיל מהפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק ומס הרכישה שיחול על רכישת דירת הנופש יהיה בשיעור הקבוע למקרקעין אחרים, היינו-5%.
כמו כן יושם לב לעובדה כי הואיל ו"דירת נופש" אינה מהווה "דירת מגורים" לא יראו במי שמחזיק "דירת נופש" ו"דירת מגורים", כמי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת, וכפועל יוצא יוכל נישום להנות מפטורים שונים הקבועים בחוק כגון: פטור בגין מכירת/רכישת דירת מגורים מזכה, כמו גם זכאות יורשיו של אותו נישום ייחשב במקרה כזה כמי שהחזיק "דירה יחידה".
יוער כי על אף האמור לעיל, מקום בו דירת הנופש הנמכרת חויבה בעת רכישתה במס רכישה בשיעורים הקבועים לדירת מגורים, בשל עמדה שונה שהייתה נהוגה בעבר, יוכל נישום המוכר דירת נופש כאמור לבקש ניצולם של הפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק וזאת בשל מתוך התחשבות באינטרס ההסתמכות של אותו הנישום. דין זה לא יחול על רוכש דירת נופש מהמוכר כאמור ויהא חייב במס רכישה בשיעור הקבוע לנכס שאיננו דירת מגורים, קרי: 5%.
בנוסף, קבעה רשות המסים כי בפרויקטים ישנים של דירות נופש בהן רשות התכנון והרשות המקומית השלימו זה מכבר עם עובדת השימוש בדירות נופש כדירות לשימוש קבוע למגורים וסיווגו את דירות אלו כדירות מגורים לצרכי ארנונה, יש לראותם דירות מגורים.

יישומה של הרפורמה הלכה למעשה- תחילתה של הפרטת קרקעות

ביום 28.12.09 ניתנה במועצת מנהל מקרקעי ישראל החלטה בדבר הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל הכוללת שינוי ארגוני למנהל מקרקעי ישראל. הרפורמה נכנסה לתוקף אך לא יושמה דה פקטו כיוון שטרם התקבל להסדר בעניין מול עובדי המינהל. יחד עם זאת, לפני שבועיים לערך נחתם הסכם קיבוצי עם עובדי המינהל ביחס לשינוי הארגוני העתיד להתרחש.
הרפורמה מתייחסת למספר נושאים אשר אחד מהם הוא העברת קרקעות חכורות לבעלות החוכרים. כיום, יש 260,000 חוכרים של קרקע פרטית בישראל ולאור הרפורמה וההסכם הקיבוצי שנחתם, כבר בתקופה הקרובה יקבלו 130,000 מתוכם הודעה כי באפשרותם להעביר את הבעלות על הקרקע לידיהם. עם קבלת ההודעה יוכל כל חוכר לבנות בשטחו ללא אישור מהמינהל ויידרש לפעול מול הרשות המקומית בלבד.
התכנית תתבצע בהדרגה, כאשר בשלב הראשון, יעביר מנהל מקרקעי ישראל 65,000 הודעות לחוכרים בפריפריה. בשלב השני, תישלחנה הודעות ל- 40,000 חוכרים במרכז ובשלב האחרון, תישלחנה 25,000 הודעות לחוכרים הנכללים בקבוצות החריגים. העברת הבעלות של חוכרים אלה תתבצע ללא עלות.
130,000 החוכרים הנותרים יקבלו הודעות בשלב מאוחר יותר ויהיה עליהם לשלם עבור העברת הבעלות.
נושא שני הוא הקמת רשות פנים ממשלתית לניהול קרקעות המדינה. כמות העובדים תצומצם ויתר העובדים ישולבו במחלקות החדשות. הרשות תפעל ביעילות תוך התאמתה לשינויים במשק ובענף הנדל"ן כך שיהיה מינימום חיכוך עם האזרח ומינימום בירוקרטיה. רשות זו, תתמקד בעיקר בשטחים הפתוחים.
נושא שלישי הוא שיווק קרקעות והפחתת מעורבות המינהל בפיתוחן ותכנונן. ככלל, תכנון ופיתוח הקרקעות יועבר מהמינהל לרשויות המקומיות, לרשויות סטטוטוריות העוסקות על פי הגדרותיהן בפיתוח ותכנון וכן למשרד השיכון כאשר המינהל רק ישתתף בעלות הפיתוח בהתאם לכללים שיקבעו.
לעת עתה, היישום החל בעיקר בהעברת קרקעות חכורות לבעלות החוכרים וכן כאמור נחתם הסכם קיבוצי על מנת לקדם את הקמת רשות פנים ממשלתית לניהול קרקעות המדינה.

עדכוני פסיקה

עע"ם 5556/05 אילנה תמיר ואח` נ` שר הפנים ואח`, בפני ביהמ"ש עליון, בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים בפני כב` הש` א` א` לוי, ע` ארבל , ח` מלצר

ב"כ מערערים: עו"ד נעמי וייל

ב"כ המשיבים 1-2: עו"ד אביטל סומפולינסקי

ב"כ המשיבים 3-4: עו"ד יצחק גלאור

ב"כ המשיבים 9-6: עו"ד שמואל ברטלר

מדובר בערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב שדחה את עתירתם המינהלית של המערערים כנגד תוקפה של תכנית מתאר מקומית 446, על פיה יחולקו שטחי התכנית למתחמי משנה עם ייעוד קרקע ספציפי לכל אחד מהם.
המערערים הם בעלי חלקה 35 בגוש 6414 המצויה בדרום מערב רמת השרון (להלן: "המקרקעין") וכלולה בתכנית מתאר מקומית 446 שמטרתה שינויי ייעודם החקלאי של המקרקעין ובניית שכונת מגורים (להלן:"התכנית"). בתכנית נקבע כי כלל השטחים יחולקו למתחמי משנה – מבננים, שלכל אחד מהם נקבע ייעוד קרקע משלו.
לטענת המערערים, למרות ששינויי הייעוד מיטיבים עם כל בעלי הזכויות בשטחי התוכנית, הם מיטיבים באופן יחסי יותר עם בעלי זכויות במבננים אחרים וזוהי הפרה של האיזון בשוויון בזכויות הבניה. לפיכך, טענו המערערים כי יש להצהיר על בטלות התכנית. בית המשפט קמא דחה את עיקר עתירתם.
לטענת הועדה המקומית רמת השרון (להלן:"הועדה המקומית") ועיריית רמת השרון (להלן: "העירייה") שהן המשיבות 4-3 , חובת איזון הזכויות חלה רק בין בעלי הזכויות המשתתפים בהליך האיחוד והחלוקה מחדש, אשר ייעשה בעתיד בכל מתחם.
לטענת שר הפנים והועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית"), שהם המשיבים 2-1, הליך איחוד וחלוקה מחדש הוא אמצעי להגשמת עקרונות התכנון, ואין הוא מכתיב את עקרונות התכנון.
בית המשפט העליון פסק, כי חובת איזון הזכויות חלה רק בהקשר לבעלי מקרקעין הכפופים להליך של איחוד וחלוקה מחדש, ללא הסכמת הבעלים, בהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). הליך של איחוד כפוי של מגרשי בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר בדרך של חלוקת הקרקע על יסוד תכנון חדש, כפוף רק לעקרונות של שימור הקניין, הכולל, בין היתר, חובת שימור בעת ההקצאה, של השווי היחסי בין המגרשים. בהיעדר אפשרות לשמור על שווי יחסי בהקצאה, יש לבצע תשלומי איזון באמצעות הוועדה המקומית.
אמנם, הליך האיחוד והחלוקה של קרקע קשור לעתים בשינוי ייעודה של הקרקע, ולפרקים תגבש הוועדה התכנונית תוכנית אחת, הכוללת הן את שינוי הייעוד והן את הליך האיחוד והחלוקה. עם זאת, ייתכנו מצבים מסוימים שבגדרם הליך שינוי הייעוד והליך האיחוד והחלוקה יינקטו במסגרתן של תוכניות נפרדות ובכל זאת יימצא כי השניים מהווים למעשה תוכנית משולבת אחת, ושינוי הייעוד ייכלל אז בנוסחת האיזון. השאלה האם מדובר בתוכנית משולבת, או שמא עומד שינוי הייעוד בפני עצמו, היא שאלה תכנונית עובדתית, הטעונה בירור בכל מקרה נתון והיא תלויה בראש ובראשונה בעמדת גורמי התכנון ובשיקוליהם.
בית המשפט הנכבד קבע כי בנסיבות המקרה אין תוכנית מתאר אחת ותוכנית איחוד וחלוקה אחת, המשולבות זו בזו ועורכות איזון ביחס לכלל השטח הנכלל בשתי התוכניות, אלא יש כ-6 תוכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה (מתחמי המשנה), הניזונות כולן מתוכנית מתאר אחת. המשמעות היא כי הליך האיזון בקשר לתכנית האיחוד והחלוקה למתחם המשנה בו מצויה חלקת המערערים ייערך רק ביחס לזכויות בעלי החלקות בתוך המתחם הספציפי, היינו, חלקת המערערים איננה דרושה לצורך הליכי האיחוד והחלוקה במתחמי המשנה האחרים.
לאור קביעה זו פסק בית המשפט הנכבד, כי אין במקרה נשוא הערעור טעם תכנוני, ענייני, או משפטי מובהק שיצדיק את השמירה על השוויון היחסי בין זכויות המערערים וזכויות בעלי חלקות במתחמי המשנה האחרים ועל כן ,אין גם מקום לחייב את בעלי מתחמי המשנה האחרים בפיצוי המערערים בדרך של ביצוע תשלומי איזון.
לסיכומו של עניין הערעור נדחה ע"י ביהמ"ש.

הערת המערכת: בית המשפט הלך בעקבות פסיקה רבת שנים לפיה לא קיים בהכרח קשר בין מתחמים, במתחם אחד יכולה הרשות לבצע הליך של איחוד וחלוקה לדוגמא בו יקבלו הבעלים זכויות בנייה ואילו במשנהו, להפקיע את כולו כנגד פיצוי כספי בלבד, כמו כן עיקרון השוויון אינו מוחלט, יש לציין כי יכולים ליהיות מקרים קיצוניים בהם שכונה תחולק למתחמים בצורה יזומה וחלק אחד הוא שיתרום את כל שטחי הציבור לסביבה, במקרים כגון אלו הפיצול למתחמים עלול לפגוע ולהוביל לצורך להתנגדות ושינוי התכנון כך שיהא אחיד, הגבול אם כן אינו ברור ויש להיזהר בנדון.

ע"א 204/07 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ` בני ויינר ובניין ביין והשקעות ואח` בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב` הש` א` גרוניס, מ` נאור, ס` ג`ובראן

ב"כ המערער: עו"ד קמיל עטילה

ב"כ המשיבים: עו"ד רבקה שפרינצק

מדובר בערעור של מיסוי מקרקעין מחוז רחובות על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, אשר קיבלה את השגת המשיבים לפיה, ביצעו הם שתי עסקאות נפרדות – של רכישת קרקע ושל קבלת שירותי בניה, בניגוד לעמדת המערער לפיה בוצעה עסקה אחת שפוצלה באופן מלאכותי.
המשיבה 1, שהינה חברה קבלנית (להלן: "החברה הקבלנית") בשליטת המשיבים 2 ו-3 (בני זוג) רכשה 83.7% ממגרש בעסקת קומבינציה ובתמורה התחייבה לבנות עבור הבעלים 3 דירות בנות 4 חדרים. בנוסף, בני הזוג עצמם רכשו את יתרת הקרקע (16.3% מהמגרש) לבניית דירת גג בקומה החמישית בבית משותף בו 9 יחידות דיור. בני הזוג אף כרתו הסכם נפרד להזמנת שירותי בניה מהחברה הקבלנית לבניית דירת הגג בבית המשותף.
השאלה המשפטית שעלתה היא האם, כטענת המערער, שני ההסכמים מהווים עסקה אחת שהיא מכירת דירה מוגמרת, או שמדובר, כטענת המשיבים, בשתי עסקאות; האחת – רכישת זכויות בקרקע לבניה בלבד, השנייה – עסקת מתן שירותי בניה.
ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבים כי מדובר בשתי עסקאות נפרדות כיוון שההסכם בין המשיבים 3-2 (להלן: "בני הזוג") והחברה הקבלנית היה הסכם בין שתי אישיויות משפטיות נפרדות ולא נמצאו ראיות לכך שהעסקה מלאכותית.
בית המשפט העליון, אליו הובא הערעור על החלטת ועדת הערר, קיבל את הערעור תוך שקבע את הקביעות העקרוניות הבאות:
ראשית, ההלכה הפסוקה היא כי לצורך חיוב במס אין בוחנים את צורתם החיצונית-פורמאלית של ההסכמים, אלא, את התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה. הפרמטרים שגובשו בפסיקה לבחינת מהותה של העסקה הם בחינת המערכת החוזית, הנסיבות האופפות את העסקה וכן התלות, הקשר והזיקה שהצדדים יצרו או התכוונו ליצור בין ההסכמים (כל זאת כדי להעריך אם מדובר בעסקה מפוצלת או בעסקאות נפרדות). ככל שנמצאת תלות בין ההסכמים, למשל כאשר חתימה על הסכם אחד מחייבת חתימה על ההסכם השני, כשקיומו של הסכם אחד תלוי בקיום ההסכם השני או שביטולו של הסכם אחד גורר את ביטול ההסכם השני, מדובר בעסקה אחת ולא בעסקאות נפרדות.
בנוסף, התלות והזיקה נבחנים גם על פי הפרמטרים הבאים: האם כל החוזים נחתמו באותו מועד? האם פרסום הפרויקט היה מכירת דירות מגורים או קרקע פנויה? האם לרוכש יש אפשרות לרכוש את הקרקע בלבד בלי להזמין שירותי בניה? האם לרוכש יש אפשרות לתכנן את הדירה בעצמו או באמצעות קבלן מטעמו? האם הרוכש מבצע את הליכי התכנון וקבלת האישורים או שזה נעשה עבורו? האם היתרי הבניה מוצאים מלכתחילה על שם הרוכש וכו`.
לגופו של עניין קבע בית המשפט העליון כי במקרה הספציפי, הסכם רכישת 83.7% מהקרקע לחברה הקבלנית, כשהיתרה נמכרה לבני הזוג, והסכם רכישת שירותי הבניה, נחתמו באותו מועד. בנוסף, הצדדים להסכמים חופפים חלקית. לכן נראה כי מדובר בעסקה אחת שמהותה רכישת הקרקע על ידי החברה הקבלנית, בניית בית משותף ומכירת דירת הגג לבעלי השליטה בחברה הקבלנית, שהם בני הזוג.
לפיכך קבע בית המשפט העליון שנראה כי מלכתחילה הייתה מטרת החברה הקבלנית בניית בית משותף ומטרת בני הזוג קבלת דירת גג גמורה. לכן, קיים קשר הדוק בין ההסכמים. בנוסף, קיים תנאי מתלה זהה בכל ההסכמים קבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. החברה הקבלנית אף התחייבה ונשאה בכל הארנונה העירונית ומס רכוש מהרגע שהקרקע נמסרה לה ועד להשלמת הבנייה.
לאור האמור לעיל הערעור התקבל.

הערת המערכת: פסק הדין מהווה אבן דרך נוספת בגישת בית המשפט העליון לילך במתווה של בדיקת מהות העסקה ולאו דווקא תוכנה החיצוני, לעיתים הדבר פועל לטובת האזרח, במקרים אחרים, כגון דא נדחה תכנון המס של הנישום, בגישה זו קיים יש להודות היגיון רב, חלק הימנה בא לידי ביטוי בבחינה ותיקה בשאלת האבחנה בין ביצוע בנייה למכר בקומבינציה לדומא, ממשיך בקבוצות הרכישה לעומת רכישת דירה ועוד.

רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ` שאול וייסמן , בפני בית המשפט העליון , בפני כב` הש` המשנה לנשיאה א` ריבלין , ע` ארבל, א` רובינשטיין

ב"כ המבקשים: עו"ד רם אפרתי ועו"ד דורון כוכבי

ב"כ המשיב: עו"ד גדעון ויסמן

המדובר בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב אשר במסגרתו נדחה הערעור שהגישו המבקשים על פסק דינו של בית המשפט השלום.
המבקשים והמשיב הינם בעלים משותפים של חלקה 10 בגוש 6884 כאשר המבקשים מחזיקים בלמעלה מ- 95% מהזכויות בחלקה.
בעלי הנכס חתמו על 2 הסכמים (להלן: "תקנות ההתאגדות") שנועדו להסדיר את היחסים ביניהם. לאחר חתימה על תקנות ההתאגדות נתגלעו בין הבעלים מחלוקות בדבר אופן ניהול הנכס ופיתוחו כאשר לטענת המבקשים המשיב נמנע מלחתום על מסמכים ומלהעביר כספים בכוונה תחילה. על כן, הגישו המבקשים בקשה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה.
אין מחלוקת בין הצדדים כי יש צורך בפירוק השיתוף בדרך של מכירה. המחלוקת נסבה אודות השאלה כיצד יש למכור את הזכויות בנכס, האם קיימת חובה למכור את כלל הזכויות או יש סיפק בחלק מהן.
המבקשים סברו כי ניתן לפרק שיתוף בזכויות נכס מקרקעין באמצעות מכירת חלק מהן ואין כל חיוב שהפירוק יעשה על כלל הזכויות במקרקעין. המבקשים סומכת ידיהם בין היתר על הוראות סע` 40(ב) לחוק המקרקעין (להלן: "סעיף 40") לפיה רשאי בימ"ש להורות על מכירת הנכס ב"דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת בנסיבות העניין" ועל כן ניתן לבצע את הפירוק תוך מכירת זכויות המשיב בלבד.
המשיב בניגוד לטענת המבקשים, סבר כי יש לפרק את השיתוף על ידי מכירת כלל הזכויות בנכס.
בית המשפט השלום דחה את תביעת המבקשים, בטענה שזכותו הקניינית של המשיב ראויה להגנה על אף שיעור אחזקותיו הנמוך. על כך ערערו המבקשים בית המשפט המחוזי אולם, אף בית המשפט המחוזי דחה את ערעורם תוך שקבע כי אין בסעיף 40 האמור בכדי לאפשר לבימ"ש להורות על מכירת חלקו של שותף אחד בלבד אלא כל שביכולתו הוא לאפשר לבית המשפט לסטות מהכלל של מכירת הנכס בדרך של מכירה פומבית ולכך הוא נועד.
על כך הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור (נשוא עניינינו) שכן לטענתם על בית המשפט לבחון מחדש את הפרשנות שניתנה לסעיף 40 בייחוד לנוכח התנהגות המשיב, ועל כן הדרך היעילה והצודקת לפירוק השיתוף היא באמצעות מכירת חלקו של המשיב. עוד טענו המבקשים כי התנהגותו של המשיב בניגוד להסכמים עליו חתם גורמת לפגיעה חמורה בקניינם שכן מיעוט קטן של בעלי הזכויות הופך את רוב בעלי הזכויות לבני ערובה.
המשיב סבר בין השאר כי מכירת חלק מזכויות הנכס תפגע בסחירותן לעומת מכירת מלוא זכויות הנכס וכן תביא אף לפגיעה בתמורה המתקבלת בגין כך.
בסופו של דבר, בית המשפט דחה את הערעור תוך שקבע כי ככלל, פירוק שיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שזכויות הנכס במלואן יימכרו והפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי. על כך הוסיף בית המשפט כי אף סעיף 40 לחוק עליו הסתמכו אין בו כדי להועיל בידם. בשולי הדברים ציין בית המשפט כי החירות להשתחרר מן השיתוף אינו מקנה לשותף המפרק את היכולת להכריע כיצד יבוצע הפירוק שיתוף.

הערת המערכת: מקרים של פירוקי שיתוף מגיעים לבתי המשפט חדשות לבקרים ושאלות אלו עולות תדיר, משמעות פסיקה מעין זו מובילה למסקנה כי מספיק שבעל חלק קטן מנכס יתנגד למכר בין השותפים על מנת שיהא צורך במכירה חיצונית כפי שנעשה הדבר בהוצאה לפועל, עם זאת, התארגנות בעלי הרוב לרכישת המיעוט יש לי סיכוי נכבד להצליח שכן מבחינה כלכלית יתרונם ברור, לדעת הח"מ היה מקום לתקן ולקבוע חריגים לרוב מוגדר בו תקבע אפשרות לרוב לרכוש בתנאים מסוימים את המיעוט לאחר קבלת חוות דעת שמאית ניטראלית ו/או ליתן לו זכות קדימה לרכישה.

עת"מ (ת"א) 202-07 ביטון יהודה ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון,בבית המשפט המחוזי בתל אביב, יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהלים, בפני סגן נשיא כב` הש` דר` עודד מודריק

ב"כ העותרים: עו"ד דניאל כהן, עו"ד ע. קוקיא, עו"ד שחר הררי

ב"כ המשיבים: עו"ד עופר צילקר, עו"ד לימור חלד רון – (סגן לפרקליטות מחוז ת"א אזרחי), עו"ד שרון שטיין (יניב כהן ושות`), עו"ד חנה כהן (הררי טויסטר ושות`)

עסקינן בשלושה ערעורים שונים שהוגשו ע"י בעלי זכויות בבניינים סמוכים המצויים על גבול תכנית "איילון" (שמטרתה להרחיב קטעים של נתיבי איילון בגבול תחום השיפוט של חולון בת ים) אשר נסיבותיהם העובדתיות והשאלות המשפטיות העולות מתוכם זהות.
בבסיס הערעורים דנן עומדות תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן:"החוק") בעטייה של פגיעה מתוכניות שעניינן סלילת "נתיבי איילון" בתחום מרחב התכנון של הועדה המקומית לתו"ב חולון וחלקן הקטן בתחום הו"מ לתו"ב בת ים, אשר נדחתה ע"י הועדה המקומית וערר שהוגש על כך נדחה, ומכאן הערעור שלפנינו.
עניינו של הערעור דנן מתמקד אפוא בפרשנות המונח "מקרקעין" לפי סעיף 197 לחוק.
סעיף 197 לחוק שעניינו הגשת תביעת פיצויים קובע כי "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200"
נמצא כי הזכאות להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף זה מוענקת לבעלי זכויות הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עימה.
לטענת המערערים, כל הדירות בבניינים הממוקמים בחלקה רישומית גובלת בתכנית ייחשבו כמקרקעין גובלים, זאת באשר לדידם משמעות המונח "מקרקעין" הינו "מגרש" בהתאם לחוק או "חלקה" המשמשת לרישום המקרקעין.
בניגוד לכך טענו המשיבות, כי יחידת מגורים הממוקמת בגבול התכנית תיכנס בגדר "מקרקעין גובלים" לפי סעיף 197 ואולם יחידת מגורים אחת, המצויה אומנם באותו בניין דירות ברם, אינה מצויה בגבול התכנית לא תחשב כך. שכן לפרשנותן המונח "מקרקעין" בכל הקשור לדירות בנייני מגורים משמע "נכס". המונח "נכס" הינו לרבות יחידת מגורים בודדת "שגבילותה" נקבעת על פי אמת מבחן פיזית פונקציונאלית.
על כן לגישת המשיבות יחידת מגורים הנמצאת בחלקה רישומית אולם אינה גובלת פיזית לתכנית, לא תחשב בגדר "מקרקעין גובלים" וכפועל יוצא לבעלים אלו לא תהא זכות להגיש תביעת פיצויים.
בית המשפט קיבל את הערעור בכל הנוגע לבניינים הממוקמים בחלקות גובלות בתכנית, תוך שקבע כדלהלן:
תחילה ציין ביהמ"ש כי "בחינה לשונית של החוק, ההיסטוריה החקיקתית, הגישה המקובלת הנוהגת עשרות שנים ותוכנה של הצעת החוק המגלמת בחובה רפורמה רחבת אנפין בתחום התכנון והבניה מעידים על נקודת איזון המגולמת בתוכן הפרשני של "מקרקעין" כ- יחידת קרקע כגון מגרש או חלקה".
בהמשך קבע בית המשפט, כי אין דבר בחוק התכנון והבנייה המציין הפרדה בין הקרקע למבנה המחובר לה בהקשר לפרק הפיצוי בגין פגיעה מתוכנית בכלל והוראת סעיף 197 לחוק בפרט. וכי מכל מקום שינוי נקודת האיזון מצריך מהלך חקיקתי (שאומנם הממשלה יוזמת אותו כעת), אך בלאו הכי אינו מתפקידו של הרשות השופטת. לאור כך קבע בית המשפט כי פרשנות הולמת למונח "מקרקעין " שבסעיף 197 לחוק היא שהמונח מכוון ליחידת קרקע מוגדרת – "מגרש" או "חלקה רישומית" כמשמעותם בחוק.
לכך הוסיף בית המשפט כי ייתכנו נסיבות שבהן החלת גישה פרשנית זו עשויה להיחשב כאבסורד כגון במקרים של העדר חלוקה ליחידות רישומיות, אולם במצב דברים כזה ניתן למצוא פתרון באמצעות הוראת סעיף 200 לחוק או באמצעות קביעה שמאית העשויה לאיין את הפגיעה העקיפה או להעמידה על שיעורה הנכון.
כמו כן, ביהמ"ש צידד בגישת המערערים לפיה ניסיונה של הוועדה להיאחז בפס"ד בעניין עע"מ 2775/01 ויטנר נ` הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שרונים" (להלן: "פס"ד ויטנר") הוא בבחינת עירוב מין בשאינו מינו, שכן פסק הדין בעניין ויטנר כלל לא דן בהגדרת "מקרקעין" ולא יצק תוכן פרשני למונח זה וע"כ לא ניתן להקיש מפרשנות הביטוי "גובלים" בפס"ד ויטנר לפרשנות הביטוי "מקרקעין" בפסק דין זה.
בפסק הדין ויטנר בחן ביהמ"ש העליון בחן את התוכן הפרשני של הביטוי "גובל" והגיע למסקנה שבעיקרון משמעות ביטוי זה היא קווי גבול משיקים. אולם גם חציצה צרת מידות של שטח פתוח לא תשלול את היותם של מקרקעין מסוימים בגדר "גובלים". מנגד מבנה הממוקם בתוך חיץ צר בין הגובלים עשוי לשלול מן החיץ את ה"גבילה". ביהמ"ש הגיע למסקנה זו תוך היאחזות ברורה בלשון החוק ותוך בירור תכליותיו. ואולם במקרה דכאן סבר ביהמ"ש כי אין קשר בין זה לבין תוכנו הפרשני של "מקרקעין", וכי אין זה ברור האם ניתן להסיק מכך ש"גבול" על פי משמעותו הלשונית סובל גם מצב שאין בו השקה פיזית מסקנה ש"מקרקעין" מוגבלים על ידי "חיץ" המצוי בהם (של שטח פתוח או חלקי מבנה).
בשולי החלטתו ציין בית המשפט כי נכון הוא שהתערבות בהחלטת הוועדה כמוסד תכנון וכרשות מנהלית תעשה במקרים חריגים בלבד, אלא שבמקרה דכאן הואיל והועדה נתנה משמעות לא מקובלת לביטוי מקובל, משמעות המשקפת כנראה את השקפתם הפרטית של רוב חברי הוועדה, חרגה היא הלכה למעשה מגדר סמכותה.
ביהמ"ש ציין כי פרשנות הביטוי מצריכה בחינה של הוראת החוק על פי אמות בחינה שונות וכי אין לאמות הבחינה הללו כל זיקה לתחום המקצועי או המומחי שהוועדה אמונה עליו ומשכך החלטת ועדת הערר אינה סבירה ובמקרה כגון דא רשאי ואף חייב בית המשפט להתערב.
לגופו של עניין ולאור בקשת הצדדים מביהמ"ש , נקבע כי הצדדים יישמו את אמת מבחן פסוקה עקרונית על עניינו של כל אחד מהם באורח פרטני, וכי במידה ולמרות בקשתם לעשות כן ייוותרו בין הצדדים חילוקי דעות בעניין החלת אמת המבחן שנקבעה כאן בהקשר לבניין מסוים, יפנו הצדדים לבית המשפט למתן החלטה מבארת.

הערת המערכת: החלטת ועדת הערר שבוטלה הינה חלק משורה של החלטות שניתנו בעבר על ידי ועדות הערר בהן פעלו הן להפחית ולהקטין את מספר התביעות המוגשות וזאת לדעת הח"מ לאור רוח דומה שנשבה ממשרד הפנים, ואולם, בדומה לפסק דינה של כבוד השופטת אגמון גונן שניתן בימים אלה בהתייחס לתביעות נתב"ג 2000, בתי המשפט המחוזיים הינם כיום שומר הסף על פסיקת בתי המשפט העליון והוראת החוק המפורשת שלמרבה המזל לא שונו, על כן חריגה יצירתית מהוראות החוק אינה רואיה בעיקר במקרים של תביעות בגין פגיעה בקניין כבמקרה זה, בו על הגישה ליהיות ליברלית ומרחיבה.

בהזדמנות זו ובפרוס השנה החדשה נאחל לכל קוראנו שנת הצלחה, שגשוג ושעו"ד על נדל"ן ירחיב אופקים ויתרום להרחבת הידע והמומחיות בתחומי המקרקעין השונים ויספק לכם הצצה לחידושים וחדשות בתחום.