פינוי בינוי או תמ"א 38?
החלטות סותרות של הועדה המקומית
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: ערר 1043/21 שוהם צמרות אשדוד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' ערכאה: ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. תאריך מתן ההחלטה: 17.5.2022 ב"כ העוררת: עו"ד דניאל אברבנאל.
ערר על החלטת הועדה המקומית לדחות את התנגדות העוררת לבקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38, לחיזוק והרחבת בניין מגורים קיים בן 4 קומות ו-32 יחידות דיור והוספת 2.5 קומות במתחם שמקודמת לגביו תוכנית פינוי בינוי שטרם הגיעה לשלב ההפקדה.
העוררת טענה, כי היא מקדמת תכנית פינוי בינוי במתחם הכולל את הבניין מושא הערר, כאשר קידום התכנית נעשה בליווי הועדה המקומית, כאשר לאחרונה היא אף המליצה לועדה המחוזית להפקיד את התכנית. כמו כן, נטען כי החרגת הבניין מהתוכנית תהפוך את התוכנית ללא כלכלית בשל גריעת יחידות הדיור מכלל היחידות המאושרות במתחם.
ועדת הערר ציינה, כי הועדה המקומית קיבלה שתי החלטות סותרות 3 חודשים האחת לאחר השנייה. בהחלטתה הראשונה קבעה, כי יש להעדיף את קידום תוכנית הפינוי בינוי בהתאם למדיניות התכנון שלה ועל כן אין מקום לאשר היתר לפי תמ"א 38. בהחלטתה השנייה נקבע, כי יש לאשר את ההיתר מכוח תמ"א 38.
ועדת הערר קבעה, כי הועדה המקומית קיבלה החלטה על בסיס עובדות חסרות, מבלי שהוצגה לחבריה התמונה המלאה, כאשר נימוקי ההחלטה אינם יכולים לעמוד. הועדה המקומית קבעה שיש עדיפות לתמ"א לאור נימוק המצב הביטחוני השורר באשדוד מאחר והליך זה קצר יותר. נימוק זה נדחה על ידי ועדת הערר מאחר וקביעה כזו עשויה להוביל לביטול האפשרות לקדם תכניות פינוי בינוי בכל העיר. יתרה מכך, במקרה זה לא בטוח כי הליך של תמ"א יהיה קצר יותר לאור מחלוקות קנייניות הדדיות בין הצדדים. ועדת הערר דנה בבקשה וקבעה כי אין להחזירה לדיון בועדה המקומית.
כמו כן, הועדה המקומית קבעה בהחלטתה ש"יזם התכנית של הפינוי בינוי הודיע שמשך את התכנית", אלא שועדת הערר קבעה שאין מחלוקת על כך שהתכנית מתקדמת ולא נמשכה:
"התנהלות מהנדס המשיבה 1 דאז בדיון היתה תמוהה, וזאת בלשון המעטה. בפתח הדיון התקיים דיון פנימי בו הוצגה הסוגייה. באותו דיון פנימי הציג מהנדס המשיבה 1 את הסוגייה ולא העלה כלל את נושא משיכת התוכנית. יתרה מכך, המהנדס אף משיב ליו"ר המשיבה 1 כי תוכנית הפינוי בינוי כמעט בשלה לדיון בפני המשיבה 1. רק לאחר שמסתיים הדיון בפומבי מודיע המהנדס לחברי המשיבה 1 כי התוכנית נמשכה ועל כן אין תוכנית פינוי בינוי על הפרק.
בנסיבות אלה, לא רק שעובדתית התוכנית לא נמשכה, אלא שגם בפני חברי המשיבה 1 לא הוצגה תמונה מלאה של הדברים, לא התאפשר להם לאמת את הטענה עם נציגי העוררת שהשתתפו בדיון והחלטתם התקבלה על סמך מידע חלקי וחסר בסיס. משכך, אין בנימוק זה כדי להצדיק את החלטת המשיבה 1."
ועדת הערר עמדה על ההבדלים בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38, ובעיקר הודגש אין בהיתר לפי תמ"א 38 כדי לתת מענה לתשתיות הנדרשות כתוצאה מהוספת יחידות דיור ולצרכים ציבוריים נוספים הנדרשים (כגון חניה, מבני ציבור, שטחים ירוקים ועוד). צויין, כי אין בדברים כדי להמעיט בחשיבותה של תמ"א 38, אלא רק להבהיר כי מדובר בערוץ תכנוני המבוסס על היתר נקודתי שאין בו כדי לתת מענה כולל לתושבים למעט החיזוק של המבנה הנתון.
ועדת הערר קבעה, כי יש להעדיף את המשך קידום תוכנית הפינוי בינוי על פני מתן ההיתר לפי תמ"א 38, זאת נוכח התקדמות התוכנית, המדיניות העירונית למתחם וחלקו המשמעותי של הבניין נושא ההיתר בתוכנית. נקבע, כי ככל שמדובר בהליכים ראשוניים הרי שהמשקל של התוכנית יהיה נמוך יותר במסגרת שיקול הדעת האם לאשר את הבקשה או לא. כל מקרה צריך להיבחן לפי נסיבותיו, המדיניות התכנונית, סיכויי הבשלת תוכנית הפינוי בינוי ועוד.
"אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי מוטב לאשר פתרון כולל לכל הבניינים, פתרון שתהיה בו תוספת משמעותית של יחידות דיור, יינתן בו מענה למכלול צרכי התושבים מתוך ראייה כוללת ולא רק לבניין הנקודתי שלגביו מתבקש ההיתר. אישור ההיתר יוביל לתוצאה מאולצת של תכנון נקודתי בלב מתחם שיתוכנן מחדש, ויטיל בספק את אפשרות המשך קידומה של תוכנית הפינוי בינוי."
לאור האמור לעיל, ולאור העובדה כי הועדה המקומית קיבלה החלטות סותרות, ומדיניות הפוכה בהפרש של מספר חודשים, כאשר גם לגופה של הבקשה להיתר – נקבע כי אין מקום לאשרה, הערר התקבל והחלטת הועדה המקומית בוטלה.
