מתנות בין קרובים, צוואה או ירושה?
יתרונות וחסרונות
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר
לעיתים אדם מתלבט אם ואיך לחלק את נכסי הנדל"ן שבבעלותו למשפחתו הקרובה או לאחרים. האם כדאי להעביר במתנה עוד בחייו? האם כדאי לחלק את הנכסים לאחר מותו בהתאם לחלוקה הקבועה בדין? האם כדאי לערוך צוואה? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחת מדרכי החלוקה? האם יש הבדלים במיסוי שיחול בכל אחת מהדרכים?
במאמר זה נענה על השאלות הנפוצות ונסקור את היתרונות והחסרונות של כל אחת מדרכי החלוקה בהיבטים השונים.
האפשרות הראשונה היא לא לנקוט בשום פעולה אקטיבית לחלוקה ולא לערוך צוואה. בדרך זו, לאחר מותו של המוריש יחולו על עזבונו דיני הירושה על פי חוק הירושה תשכ"ה – 1965.
בדרך זו, למוריש אין כלל שליטה במה שיעשה עם נכסיו לאחר מותו ועל כן, דרך זו מתאימה למי שאין לו עניין במה יעשה ברכושו לאחר מותו או לחילופין שהחלוקה על פי דין מתיישבת באופן מלא עם רצונותיו של המוריש.
ראוי לציין, כי בחירה בדרך זו עלולה להערים קשיים משמעותיים על יורשיו. לדוגמא במקרה בו אחד מיורשיו על פי דין הוא קטין או פסול דין שאז איננו יכול לקבל החלטות בעצמו לרבות האפשרות להסתלק לטובת אחר, ולתמונה ייכנס אפוטרופוס שעלול להקשות על ההתנהלות, חלוקה וקבלת ההחלטות של היורשים.
האפשרות השנייה, עריכת צוואה המאפשרת למצווה שליטה במה יעשה בעיזבונו לאחר מותו. באפשרות המצווה לצוות באופן מדויק מי יהיה שותף לעיזבונו, לרבות חלוקת נכסיו באופן ספציפי ומפורט והאפשרות לצוות יורש אחר יורש וכו'. בדרך זו יכול המצווה גם להתגבר על מצבים של ירושת קטין או פסול דין ולמנוע סכסוכים מיותרים בין היורשים.
מצווה העורך צוואה רשאי אף בכל עת, כל עוד הינו כשיר על פי דין, לשנות את צוואתו מבלי שהצוואה הראשונה תכבול אותו לכל חייו, כך שהשליטה על חלוקת נכסיו אחרי מותו היא מרבית.
יובהר כי על אף עריכת צוואה על ידי המצווה, יורשיו יכולים להשפיע על חלוקת הנכסים בהסכמה ביניהם או בדרך של הסתלקות מהעיזבון, בהתאם לסעיף 6 לחוק הירושה הקובע, כי לאחר מות המוריש וכל עוד לא חולק העיזבון, רשאי יורש להודיע בכתב לרשם לענייני ירושה כי הוא מהסתלק מהצוואה (בתנאים ובהגבלות הקבועים בחוק), בין אם הסתלקות כללית מהעיזבון ובין אם באמצעות הסתלקות לטובת אחר.
מבחינת מיסוי נכסי הנדל"ן, אחד היתרונות המרכזיים הן של ירושה והן של צוואה הוא העדר מיסוי מקרקעין על עסקת ההעברה בין המוריש ליורשיו. משנת 1950 חל בישראל מס עיזבון כאשר בשנת 1981 מס זה בוטל ולא חודש מאז ועל כן בישראל, חלוקה ראשונה של נכסים בהתאם לדיני הירושה או בהתאם לצוואה, פטורות ממיסוי מקרקעין (למעט מקרים מיוחדים). חשוב לציין, כי לעיתים היורש יוכל אף ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר ימכור את הנכס בו זכה בירושה או בצוואה, הכל בהתאם לתנאים וההגבלות הקבועים בין היתר בסעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין.
האפשרות השלישית אשר ניתן לפעול בה, הינה באמצעות העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) של נכסיו של אדם.
חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".
לעומת זאת, בעסקת מתנה של נכס מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.
הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי בידי נותן המתנה בהיבטים שונים. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה לקבוע את מועד השלמת רישום העסקה, לרשום הגבלות שונות על הנכס, להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת ועוד. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, להגביל את שעבוד או מכירת הנכס ע"י מקבל המתנה, לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה ועוד.
אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט באמצעות עורך דין, בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.
לעניין חיובי המס החלים במסגרת ביצוע עסקת מתנה, אומנם אין פטור מלא ממס כפי שקיים בירושה ובצוואה אך בניגוד לעסקת מקרקעין רגילה בה ככלל, קיימים חיובי מס על הצדדים לעסקה, כגון, מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה, בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובהתקיימותם של תנאים נוספים) לא נחשבת "למימוש".
ההטבה במס שבח – בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה והעברה הינה לקרוב, בהתאם להגדרה בחוק.
המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה, אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה.
לעניין ההטבה במס רכישה – בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים (כהגדרתם בחוק), כך שיש חבות בשיעור של – 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה.
עסקה מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה. הגדרת "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשות "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.
כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית, העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית, ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
תשומת הלב בהקשר זה, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס שבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את הגדרת "קרוב" לעניין היטל השבחה.
גם במקרה זה, יש לזכור כי הוראת הסעיף הקובעת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פרושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא, רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.
בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, הרי שבעת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על הצדדים לעסקה. ראשית, בהיבט הקנייני של העסקה, לפיו, עם השלמת עסקת המתנה, הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה ויש להיות מודעים להשלכות של עניין זה. מבחינת מקבל המתנה ביצוע העסקה עלולה למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. בשנים האחרונות קיימת מדיניות ממשלתית שמיטיבה לעיתים עם חסרי דירה, כך לדוגמא, תכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה, הטבה אותה מקבל המתנה לא יהיה זכאי לקבל. כמו כן, לצורך רכישת דירה נוספת אותה ירכוש בעתיד מקבל המתנה, הבנקים למשכנתאות, בהתאם למדיניות והנחיות בנק ישראל, מאפשרים נטילת משכנתא באחוז נמוך יותר מאשר "חסרי דירה" אשר יבקשו ליטול משכנתא על דירה יחידה. לעיתים, אפילו תנאים לקבלת מלגה אקדמאית קשורים בבעלות מבקש המלגה בדירה.
לסיכום, אנו סבורים כי בכל מקרה ומקרה יש לבחון לעומק, עם אנשי מקצוע המומחים בתחום לרבות עו"ד רו"ח וכו', את האפשרויות העומדות על הפרק. אנשי המקצוע יסייעו ויכוונו את הלקוח למתווה המועדף באותן נסיבות תוך ביצוע הערכה מושכלת, ויצירת מערכת ההסכמים הנדרשת בין הצדדים לצורך מימוש ויישום המתווה כך שבעל הנכסים יממש בצורה הטובה ביותר את רצונותיו.
* האמור אינו מהווה המלצה משפטית ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.
