פירוק שיתוף בדרך של מכירת הקרקע למרבה במחיר עדיפה על רישום בית משותף מקום בו הצדדים עשויים להינזק כלכלית והפרידה לא תהא אמיתית
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: ת"א 43664-06-18 ערכאה: בית המשפט השלום בהרצליה, בפני כב' השופט יעקב שקד. תאריך מתן פסק הדין: 5.7.20 פרטי המקרקעין: חלקה 126 גוש 6520, רחוב בני בנימין 10 הרצליה. ב"כ התובעים: עו"ד רונן יניב.
מחלוקת בדבר דרך פירוק השיתוף בקרקע. הצדדים הינם בני משפחה, שקיבלו את זכויותיהם בירושה. על המקרקעין בנויים מבנים, בשתי קומות, ובהם בין היתר – חנות, מכבסה, בית קפה, 2 יחידות דיור, מחסן ועוד.
בהסכמת הצדדים ניתן צו לפירוק שיתוף. התובעים טענו, כי יש למכור את המקרקעין למרבה במחיר. מנגד, טען הנתבע כי יש לפרק את השיתוף באמצעות רישום בית משותף. עמדת כונס הנכסים שמונה על ידי בית המשפט הייתה כי עדיף למכור את המקרקעין למרבה במחיר, לאור העובדה כי פירוק בדרך של רישום בית משותף עשוי לפגוע במקסום שווי הקרקע, בשל כך שיש צורך בהסכמת כל הצדדים למימוש זכויות הבנייה שטרם נוצלו וקיימות בנכס, קל וחומר אם תאושר תכנית שימור אז היקף זכויות הבנייה יעלה באופן ניכר.
בית המשפט הזכיר, כי ככלל, יש לבכר פירוק שיתוף על דרך חלוקה בעין, כולל בדרך של הפיכתו לבית משותף, על מכירת המקרקעין. אולם בית המשפט יפעיל סמכותו ולא יורה על הפיכת בית לבית משותף אם נוכח בנסיבות העניין כי אין הדבר צודק לגבי מי מהבעלים המשותפים.
בית המשפט קבע שנראה שיש הצדקה להחיל את הסייגים החלים על חלוקה בעין כחלק משיקוליו של בית המשפט לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, גם על רישום של בניין כבית משותף. כך הוחל הסייג של "הפסד ניכר" שבסעיף 40 לחוק המקרקעין שבמקרה כזה פועלים למכירה ולא לחלוקה, על פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק זה, כלומר שבמקרה של נזק ניכר הרי שכמו שלא מחלקים בעין, כך גם ימנעו מרישום בית משותף.
עם זאת, לא הוכרע האם כאשר בית המשפט מפעיל את שיקול דעתו האם לרשום בית משותף או להורות על מכירה, חל הסייג של הפסד ניכר או "הפסד" סתם.
בית המשפט קבע כי בענייננו, יש להעדיף את מכירת המקרקעין בחטיבה אחת תחת רישום בית משותף, למרות שטכנית ניתן לעשות כן. ראשית, יחסי הצדדים לא טובים והם לא מאפשרים ניהול ראוי של יחסי השיתוף גם לאחר הרישום. שנית, הותרת זכויות הבנייה משותפות, בין אם בדרך של רישום בית משותף ללא הוראה לגבי זכויות הבניה, ובין אם על ידי שיוך מלוא זכויות הבניה ליחידה מסוימת והותרתה משותפת, תגרום לכך שמימושן יהיה מותנה בהסכמת הצדדים, וכאמור זו לא קיימת. עמדת הנתבע לפיה, יירשם בית משותף תוך הותרת זכויות הבניה משותפות, וכך בלתי מנוצלות, הינה בלתי סבירה בעליל ותגרום נזק כבד לזולת, ובראש ובראשונה לתובעים ולנתבע עצמו.
לאור האמור, בית המשפט קבע, כי יש להורות על מכירת המקרקעין בחטיבה אחת למרבה במחיר במכירה פומבית, לאור הנזק שעלול להיגרם ברישום בית משותף.
