עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 131

יולי
02
2020


פורסם ע"י:

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

מאמר

 

מתנות בין קרובים, צוואה או ירושה?

יתרונות וחסרונות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • הממונה על חוק המכר – טיוטת עמדה בעניין מכירת דירה לצד שלישי.
  • המשנה ליועמ"ש – חישוב שווי קרקע של רמ"י בעסקת העברה לבעלות בקרקע עירונית.
  • הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – הרחבת הפטור מהיטל השבחה), התש"ף-2020.
  • קו מטרו M1S – הודעה בדבר העברת התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור – תת"ל 101/א.
  • קו מטרו M3 – הודעה בדבר העברת התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור – תת"ל 103.
  • ירושלים – הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית ותנאים למתן היתרים – תת"ל 108.
  • חיפה – הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית להערות הועדות המחוזיות ולהשגות הציבור – רכבת קלה.
  • בני ברק – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 501-0511154  – BBC.
  • רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 416-0727412 – מגדל אינפינטי.

 

  עדכוני פסיקה

  • הפקעות

ת"א 21718-03-15 אוסאמה אדקידק ואח' נ' עיריית ירושלים –  יש להתחשב בחלוקה לא רשומה של מגרש לצורך תביעת פיצויי הפקעה. 

  • תכנון ובנייה

עת"מ 9373-06-19 יאיר כהן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אור יהודה אזור ביטול היתר.

ערר  53/19  הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר טוביה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז  דרום ואח' תכנון כולל מול תכנון נקודתי.

  • חוזים

ת"א 19001-04-18 דוד פנדו ואח' נ'  טובי פז-שיקלר ואח'אי התאמה?

  • היטל השבחה

ערר הר/85090/17 ואח' שרה קרול רפיח נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח'מדיניות מאוחרת.

ערר תא/8687/0819  ואח' פרדקין אברהם ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו – השבחה "בדרך אחרת".

  • תמ"א 38

ערר יב/1077/1019 ואח' מפעלות הדרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יבנה ואח' כופר חנייה.

ערר 1130-06-19 ואח' לונדון ייזום ובנייה בע"מ נ' הועדה מקומית לתכנון קריות ואח' הגבלות היתרים מכוח תמ"א 38.

 

מאמר

 

מתנות בין קרובים, צוואה או ירושה?

 יתרונות וחסרונות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

לעיתים אדם מתלבט אם ואיך לחלק את נכסי הנדל"ן שבבעלותו למשפחתו הקרובה או לאחרים. האם כדאי להעביר במתנה עוד בחייו? האם כדאי לחלק את הנכסים לאחר מותו בהתאם לחלוקה הקבועה בדין? האם כדאי לערוך צוואה? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחת מדרכי החלוקה? האם יש הבדלים במיסוי שיחול בכל אחת מהדרכים?

במאמר זה נענה על השאלות הנפוצות ונסקור את היתרונות והחסרונות של כל אחת מדרכי החלוקה בהיבטים השונים.

האפשרות הראשונה היא לא לנקוט בשום פעולה אקטיבית לחלוקה ולא לערוך צוואה. בדרך זו, לאחר מותו של המוריש יחולו על עזבונו דיני הירושה על פי חוק הירושה תשכ"ה – 1965.

בדרך זו, למוריש אין כלל שליטה במה שיעשה עם נכסיו לאחר מותו ועל כן, דרך זו מתאימה למי שאין לו עניין במה יעשה ברכושו לאחר מותו או לחילופין שהחלוקה על פי דין מתיישבת באופן מלא עם רצונותיו של המוריש.

ראוי לציין, כי בחירה בדרך זו עלולה להערים קשיים משמעותיים על יורשיו. לדוגמא במקרה בו אחד מיורשיו על פי דין הוא קטין או פסול דין שאז איננו יכול לקבל החלטות בעצמו לרבות האפשרות להסתלק לטובת אחר, ולתמונה ייכנס אפוטרופוס שעלול להקשות על ההתנהלות, חלוקה וקבלת ההחלטות של היורשים.

האפשרות השנייה, עריכת צוואה המאפשרת למצווה שליטה במה יעשה בעיזבונו לאחר מותו. באפשרות המצווה לצוות באופן מדויק מי יהיה שותף לעיזבונו, לרבות חלוקת נכסיו באופן ספציפי ומפורט והאפשרות לצוות יורש אחר יורש וכו'. בדרך זו יכול המצווה גם להתגבר על מצבים של ירושת קטין או פסול דין ולמנוע סכסוכים מיותרים בין היורשים.

מצווה העורך צוואה רשאי אף בכל עת, כל עוד הינו כשיר על פי דין, לשנות את צוואתו מבלי שהצוואה הראשונה תכבול אותו לכל חייו, כך שהשליטה על חלוקת נכסיו אחרי מותו היא מרבית.

יובהר כי על אף עריכת צוואה על ידי המצווה, יורשיו יכולים להשפיע על חלוקת הנכסים בהסכמה ביניהם או בדרך של הסתלקות מהעיזבון, בהתאם לסעיף 6 לחוק הירושה הקובע, כי לאחר מות המוריש וכל עוד לא חולק העיזבון, רשאי יורש להודיע בכתב לרשם לענייני ירושה כי הוא מהסתלק מהצוואה (בתנאים ובהגבלות הקבועים בחוק), בין אם הסתלקות כללית מהעיזבון ובין אם באמצעות הסתלקות לטובת אחר.

מבחינת מיסוי נכסי הנדל"ן, אחד היתרונות המרכזיים הן של ירושה והן של צוואה הוא העדר מיסוי מקרקעין על עסקת ההעברה בין המוריש ליורשיו. משנת 1950 חל בישראל מס עיזבון כאשר בשנת 1981 מס זה בוטל ולא חודש מאז ועל כן בישראל, חלוקה ראשונה של נכסים בהתאם לדיני הירושה או בהתאם לצוואה, פטורות ממיסוי מקרקעין (למעט מקרים מיוחדים). חשוב לציין, כי לעיתים היורש יוכל אף ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר ימכור את הנכס בו זכה בירושה או בצוואה, הכל בהתאם לתנאים וההגבלות הקבועים בין היתר בסעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין.

האפשרות השלישית אשר ניתן לפעול בה, הינה באמצעות העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) של נכסיו של אדם.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".

לעומת זאת, בעסקת מתנה של נכס מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי בידי נותן המתנה בהיבטים שונים. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה לקבוע את מועד השלמת רישום העסקה, לרשום הגבלות שונות על הנכס, להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת ועוד. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, להגביל את שעבוד או מכירת הנכס ע"י מקבל המתנה, לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה ועוד.

אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט באמצעות עורך דין, בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.

לעניין חיובי המס החלים במסגרת ביצוע עסקת מתנה, אומנם אין פטור מלא ממס כפי שקיים בירושה ובצוואה אך בניגוד לעסקת מקרקעין רגילה בה ככלל, קיימים חיובי מס על הצדדים לעסקה, כגון, מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה, בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובהתקיימותם של תנאים נוספים) לא נחשבת "למימוש".

ההטבה במס שבח – בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה והעברה הינה לקרוב, בהתאם להגדרה בחוק.

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה, אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה.

לעניין ההטבה במס רכישה – בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים (כהגדרתם בחוק), כך שיש חבות בשיעור של – 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה.

עסקה מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה. הגדרת "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשות "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית, העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית, ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

תשומת הלב בהקשר זה, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס שבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את הגדרת "קרוב" לעניין היטל השבחה.

גם במקרה זה, יש לזכור כי הוראת הסעיף הקובעת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פרושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא, רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, הרי שבעת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על הצדדים לעסקה. ראשית, בהיבט הקנייני של העסקה, לפיו, עם השלמת עסקת המתנה, הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה ויש להיות מודעים להשלכות של עניין זה. מבחינת מקבל המתנה ביצוע העסקה עלולה למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. בשנים האחרונות קיימת מדיניות ממשלתית שמיטיבה לעיתים עם חסרי דירה, כך לדוגמא, תכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה, הטבה אותה מקבל המתנה לא יהיה זכאי לקבל. כמו כן, לצורך רכישת דירה נוספת אותה ירכוש בעתיד מקבל המתנה, הבנקים למשכנתאות, בהתאם למדיניות והנחיות בנק ישראל, מאפשרים נטילת משכנתא באחוז נמוך יותר מאשר "חסרי דירה" אשר יבקשו ליטול משכנתא על דירה יחידה. לעיתים, אפילו תנאים לקבלת מלגה אקדמאית קשורים בבעלות מבקש המלגה בדירה.

לסיכום, אנו סבורים כי בכל מקרה ומקרה יש לבחון לעומק, עם אנשי מקצוע המומחים בתחום לרבות עו"ד רו"ח וכו', את האפשרויות העומדות על הפרק. אנשי המקצוע יסייעו ויכוונו את הלקוח למתווה המועדף באותן נסיבות תוך ביצוע הערכה מושכלת, ויצירת מערכת ההסכמים הנדרשת בין הצדדים לצורך מימוש ויישום המתווה כך שבעל הנכסים יממש בצורה הטובה ביותר את רצונותיו.

* האמור אינו מהווה המלצה משפטית ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הממונה על חוק המכר – טיוטת עמדה בעניין מכירת דירה לצד שלישי

כידוע, רוכשי דירות חדשות מוגנים בהתאם להוראות הקבועות בחוק המכר כאשר על מוכר הדירה מוטלות כלל החובות המפורטות בחוק. במסגרת רכישת דירה חדשה, אשר בנייתה טרם הסתיימה, ייתכן מצב בו רוכש הדירה יבקש למכור את הזכויות המוקנות לו בדירה בהתאם לחוזה המכר לצד שלישי.

כידוע, תכלית החוק הינה הגנה על כספי רוכשי דירות חדשות. מכירת דירה על ידי אדם שקנה אותה ומוכר אותה  טרם האכלוס, עלול להביא למצב של סיכון כספי הרוכש החדש. הדבר נכון במקרה בו התמורה גבוהה יותר מהתמורה ששילם הרוכש המקורי אשר עתה מוגדר כמוכר.

הממונה קבע, כי כאשר נעשית עסקה לצד שלישי, אין לגבות סכום העולה על הבטוחות אשר מוסבות לרוכש הדירה.

הערת מערכת:

הניסיון להבטיח את מלוא כספי הרוכש השני הינו מבורך, אך עמדת הממונה כפי שמשתקפת, עלולה ליצור מצב בעייתי. ההצעה, כמו גם האחריות שמטיל הממונה על המוכר, מערימה קשיים פרקטיים משמעותיים על מנגנון ביצוע עסקאות "על הנייר".

הלכה למעשה, ההצעה עלולה לגרום לפגיעה ברוכשי ומוכרי דירות "על הנייר" ולסכל את האפשרות של ביצוע עסקאות בשלב מוקדם.

ראוי לבחון בכובד ראש האם הוראות חוק המכר, שנועדו בעיקרן להגן על רוכש מיזם, יתערבו במערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים.

 

המשנה ליועמ"ש – חישוב שווי קרקע של רמ"י בעסקת העברה לבעלות בקרקע עירונית

חוות דעת שפורסמה ע"י המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בחנה האם יש להתחשב במרכיב היטל ההשבחה הצפוי במסגרת חישוב שווי הקרקע לצורך עסקאות הקניית בעלות?

בהתאם להחלטות רמ"י, בחלק מעסקאות העברה מחכירה לבעלות בקרקע עירונית נדרש החוכר לשלם בתמורה להעברת הבעלות סכום מסוים הנגזר משווי הקרקע. במסגרת העסקה, רוכש החוכר את כלל הזכויות בקרקע. בהתאם לכך, כוללת שומת שווי הקרקע בנוסף למצב התכנוני הנוכחי, גם התייחסות למצב התכנוני העתידי בקרקע.

שאלת הכללת היטל ההשבחה בחישוב שווי הקרקע לצורך עסקת העברת הבעלות בקרקע שבניהול רמ"י, צריכה להביא בחשבון גם את תנאי העסקה הנובעים משיקולי מדיניות.

 

בהתאם לעקרונות העסקה להעברת הבעלות, כפי שנקבעו בחלטות רמ"י ובחוזי החכירה, בעסקת העברת הבעלות גובה רמ"י שיעור תשלום מופחת של 31% בלבד משווי הקרקע. על כן, בעסקה זו, לא נגבה מלוא השווי של הזכויות המועברות.

מכיוון שכך, הרי ש"זיכוי" החוכר בגין תשלום היטל השבחה הצפוי בתשלום המופחת הנגבה ממנו במסגרת תנאי העסקה כפי שנקבעו בהחלטות רמ"י. בהתאם למדיניות זו, המכתיבה את מסגרת היחסים שבין רמ"י לחוכר, נקבע כי אין מקום להביא הפחתה זו פעם נוספת במסגרת חישוב שווי הזכות המועבת בעסקת הבעלות.

לכן, במסגרת חישוב שווי הקרקע במסגרת הקניית בעלת של רמ"י, אין להביא בחשבון את תשלום היטל ההשבחה הצפוי בגין מימוש התכנית הפוטנציאלית בקרקע.

 

הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – הרחבת הפטור מהיטל השבחה), התש"ף-2020

במסגרת הדין הקיים, פטור מהיטל השבחה יינתן אך ורק לזכויות בנייה לפי תמ"א 38. באזורי פריפריה, בהם שוויין של זכויות לבנייה נוספת לפי תמ"א 38 נמוך יחסית, מאושרות תכניות מפורטות לחיזוק מבנים לפי סעיף 23 לתמ"א להגדלת זכויות הבנייה, כדי שניתן יהיה להגיע לכדאיות כלכלית. תוספת הזכויות, לפי תכנית מפורטת כאמור, גורמת לחבות בהיטל השבחה, המקטינה את הכדאיות הכלכלית, שכן רובן של עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות שבהן נטל המס מוטל על היזם.

לפי ההצעה, השבחה בגין תוספת זכויות שמקורן בתכנית מפורטת תהיה פטורה מהיטל השבחה, דבר שיגדיל את הכדאיות הכלכלית ויאפשר את חיזוקם של בניינים רבים נוספים. לשם שליטה ובקרה בפטורים תינתן לשר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת סמכות לקביעת האזורים בהם לא יחולו הפטורים, בדומה למנגנון ס' 19(10)(ג) לתוספת השלישית לחוק זה.

 

קו מטרו M1S – הודעה בדבר העברת התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור – תת"ל 101/א

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 76ג(6) לחוק התכנון והבניה, הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות בישיבתה מיום 26.2.20, החליטה להעביר את התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור.

התוואי עובר בתל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, חולון, גבעת ברנר, אחיעזר, רמלה, רחובות, באר יעקב, לוד, קריית עקרון וכפר בילו.

מטרת התכנית הינה בין היתר, התוויה של חלקו הדרומי של קו המטרו M1 המבנים והמתקנים הנחוצים לשם הקמתו, תפעולו ותחזוקתו. התכנית קובעת שטחים המיועדים לרצועת מתע"ן בהן ניתן יהיה להקים בין היתר במפלס הקרקע ותת הקרקע מנהרות, מתקנים ותשתיות הדרושים להקמת המטרו, שטחים המיועדים להקמת תחנות לתחבורה ציבורית, שטחים לחניונים, הוראות ותנאים לשמירה על הסביבה וצמצום מפגעים סביבתיים, הוראות לעניין הפקעת קרקעות ועוד.

תשומת הלב, כי ניתן להגיש השגות לתכנית בתוך 60 ימים מיום פרסום הודעה זו בעיתונות. כאשר יש לקחת בחשבון שאין חובת מתן הודעה אישית לבעלים על הפקעת קרקע. לכן, מומלץ לבדוק האם תכנית גדולה זו מפקיעה לכם שטחים, ולנסות לשנות את רוע הגזרה.

                          

  קו מטרו M3 – הודעה בדבר העברת התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור – תת"ל 103

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 76ג(6) לחוק התכנון והבניה, הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות בישיבתה מיום 27.2.20 החליטה להעביר את התכנית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור. התוואי עובר בהרצליה, רמת השרון, פתח תקווה, גבעת שמואל, בני ברק, קריית אונו, רמת גן, חולון-בת ים.

 מטרת התכנית הינה בין היתר, התוויה של חלקו הדרומי של קו המטרו M3 המבנים והמתקנים הנחוצים לשם הקמתו, תפעולו והחזקתו. התכנית קובעת שטחים המיועדים לרצועת מתע"ן בהם ניתן יהיה להקים במפלס הקרקע ותת הקרקע מנהרות, מתקנים ותשתיות הדרושים להקמת הקו, שטחים המיועדים להקמת תחנות לתחבורה ציבורית, שטחים לחניונים, הוראות ותנאים לשמירה על הסביבה וצמצום מפגעים סביבתיים והוראות לעניין הפקעת קרקעות ועוד.

תשומת הלב, כי ניתן להגיש השגות לתכנית בתוך 60 ימים מיום פרסום הודעה זו בעיתונות. כאשר יש לקחת בחשבון שאין חובת מתן הודעה אישית לבעלים על הפקעת קרקע. לכן, מומלץ לבדוק האם תכנית גדולה זו מפקיעה לכם שטחים, ולנסות לשנות את רוע הגזרה.

 

ירושלים – הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית ותנאים למתן היתרים – תת"ל 108

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 76(ג)(1) ו-77 לחוק התכנון והבניה ובתוקף סמכותה לפי ס' 78 לחוק האמור הודיעה  הועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות בישיבתה מיום 17.6.19, על החלטתה להכנת תכנית לתשתית לאומית למסילת רכבת בירושלים. כמו כן, הועדה החליטה בדבר תנאים למתן היתרי בנייה בתחום התכנית, מצבים בהם התנאים וההגבלות לא יחולו, כאשר נקבע שתוקף התנאים הינו לשנתיים.

מטרת התכנית הינה בין היתר הארכת קו הרכבת התת קרקעית בירושלים, קו A1. התכנית כוללת תחנת נוסעים במרכז העיר בסמוך לצומת הרחובות קינג ג'ורג' ויפו, תחנת נוסעים ותחנה תפעולית תת קרקעית במתחם החאן. כמו כן, התכנית כוללת המשך תוואי מדרום לחאן ועד מתחם מלחה.

 

חיפה – הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית להערות הועדות המחוזיות ולהשגות הציבור –

רכבת קלה

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 76ג(6) ו- 76ג(8) לחוק התכנון והבניה, הודיעה הועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות על העברת תכנית לתשתית לאומית מספר 56 ב- רכבת קלה חיפה – נצרת קטע לב המפרץ, להערות הועדות המחוזיות ולהשגות הציבור.

מטרת התכנית הינה להתאים מקטע קצר מתוך תוואי המסילה והגשר של רכבת קלה חיפה-נצרת (שאושרה בתת"ל 56) על מנת לאפשר גמישות לתכנון בעתיד של הכפלת מסילות החוף.

התכנית קובעת ייעוד שטחים ל"מסילת ברזל מוצעת" ול- "מפגש דרך-מסילה", קביעת עקרונות בינוי ופיתוח למסילה והקמת המבנים הכלולים בתכנית, קביעת הוראות ותנאים למתן הרשאות למבני דרך וקביעת מנגנוני גמישות, התניות ושלביות ביצוע ועוד.

 

בני ברק –  הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית  מס' 501-0511154 – BBC

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה התכנית שבנדון.

מטרת התכנית הינה בין היתר, הסדרת זכויות והוראות בינוי עבור אזור התעשייה והתעסוקה של בני ברק בהתאם למסמך המדיניות לאזור ובתיאום עם תכנית המתאר המאושרת.

התכנית קובעת בין היתר הגדרת זכויות בנייה על קרקעיות, מספר קומות וגובה מרבי ביחס לגודל מגרש, הגדרת זכויות בנייה תת קרקעיות ומספר קומות מרתף, קביעת הוראות בינוי, הפרשות לצרכי ציבור, שינוי ייעוד ממגורים למבנים ומוסדות ציבור.

 

רעננה –  הודעה בדבר הפקדת תכנית הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 416-0727412 – מגדל "אינפינטי"

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף  89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה התכנית שבנדון.

התכנית קובעת זכויות בנייה במתחם תכנון מספר 1 בהתאם לנספח מתחמי התכנון מעל הכניסה הקובעת 470%-550% על פי שטח המגרשים.

כמו כן, חלוקת כלל הזכויות במתחם, קביעת זכויות בנייה עיקריות בתת הקרקע, קביעת תכסית בינוי וקווי בניין. בנוסף, התכנית קובעת הקצאת שטח ציבורי בנוי לטובת הציבור בשטח כולל של 200 מ"ר.

 

עדכוני פסיקה

יש להתחשב בחלוקה לא רשומה של מגרש לצורך תביעת פיצויי הפקעה

שם ומספר הליך: ת"א 21718-03-15 אוסאמה אדקידק ואח' נ' עיריית ירושלים ערכאה: בית המשפט המחוזי ירושלים, בפני כב' השופט, אריה רומנוב. תאריך מתן פסק הדין: 10.5.2020 פרטי המקרקעין: גוש 30607 חלקות 87-88, שכונת בית חנינא, במזרח ירושלים. ב"כ התובעים: עו"ד מרואן ג'דעון.

תכנית מתאר מס' 6671 סימנה שטח מסוים בשכונת בית חנינא במזרח ירושלים, שגודלו כ-11 דונם, כמיועד להקמת בית ספר.

התובעים רכשו 3 מגרשים שגודלם נע בין 550 מ"ר לכ-900 מ"ר, המצויים בתחום השטח שסומן כאמור בייעוד לבית ספר, עוד בטרם התכנית נכנסה לתוקף. מגרשים אלו הינם חלק מ-2 חלקות שגודל אחת מהן הוא כ-22 דונם ואילו גודלה של השנייה הוא כ-12 דונם, שהליכי ההסדר לגביהן טרם הסתיימו (להלן: "החלקות הגדולות").

לאחר שפורסמה הודעה מכוח סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות בקשר לשטח המיועד לבית ספר, הגישו התובעים תביעה לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת מגרשיהם (יצוין כי תביעה לתשלום פיצויי ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שהגישו התובעים בגין פגיעתה של תכנית מס' 6671 הסתיימה בפשרה).

העירייה טענה, כי לנוכח הוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה וסעיף 20(2)(א) לפקודת הקרקעות, אשר פוטרות מתשלום פיצויים במקרה של הפקעת עד 40% משטח מגרש, ולנוכח גודלן של החלקות המיועדות בתכנית לבית ספר, הרי שהיא פטורה מתשלום פיצויי הפקעה לתובעים.

מנגד, התובעים טענו, כי הנתון הרלוונטי והקובע לתביעה הוא שטח המגרשים שהם רכשו ולא שטח החלקות בהן מצויים המגרשים. לשיטתם, כיוון שכל המגרשים שרכשו הופקעו, הרי שהם זכאים לפיצויי הפקעה.

יובהר, כי בין הצדדים לא הייתה מחלוקת על כך שהתובעים רכשו את שלושת המגרשים, אולם התובעים לא הציגו הסכם שיתוף או חלוקה שנערך בין בעלי הזכויות בחלקות הגדולות.

בית המשפט קיבל את טענת התובעים לפיה, בפועל החלקות הגדולות חולקו למגרשים, כך שכל בעל מגרש נוהג במגרשו כאילו הוא הבעלים היחיד, שכן חלוקה זו עולה מהראיות שהוצגו בפניו, ובכללן העובדה שהתובעים הציגו את מסמכי הרכישה של המגרשים, התובעים בנו בתים על המגרשים שרכשו, התובעים הם היחידים שהגישו תביעות פיצויים ביחס למגרשים אלה, העירייה קיבלה את המלצת ועדת הערר ושילמה לתובעים פיצויי ירידת ערך בגין המגרשים, העירייה הוציאה דרישות היטל השבחה ביחס למגרשים מסוימים בתוך החלקות הגדולות ועוד.

לאור האמור, נקבע שבנסיבות העניין יש לגזור את 40 האחוזים ביחס אליהם קיים פטור מתשלום פיצויי הפקעה מתוך שטח המגרשים שרכשו התובעים, ולא מתוך השטח הרשום של החלקות הגדולות. זאת, מהטעם שסעיף 20(1)(ב) לפקודת הקרקעות מגדיר את המונח "מגרש" כ"כלל הקרקע שבבעלות אחת המהווה שטח אחד", ומאפשר פרשנות לפיה המגרש ממנו ניתן להפקיע 40% ללא תשלום פיצויים יכול להיות קטן משטח חלקה רשומה.

כיוון שכל אחד ממגרשי התובעים הופקע במלואו העירייה אינה זכאית לפטור מתשלום פיצויי הפקעה הקבוע בחוק. עם זאת, כיוון שההליך לא כלל דיון בשאלת שיעור הפיצוי, בית המשפט קבע שלא יכריע בעניין זה וככל שהצדדים לא יצליחו להגיע להסכמות, פתוחה בפני התובעים הדרך להגיש תביעה חדשה.

הערת מערכת:

פסק דינו של בית המשפט מבטא גישה תכליתית המתחשבת בנסיבות העניין כפי שפורטו לעיל, לרבות העובדה שהליכי ההסדר במזרח ירושלים לא חודשו על ידי פקיד ההסדר הישראלי, דבר שאינו צריך להשפיע על בעלי זכויות במקרקעין לשיטתו של בית המשפט.

עם זאת, ייתכן כי הסכום ששולם לתובעים בהמלצת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במסגרת תביעת התובעים לתשלום פיצויי ירידת ערך – 100,000 ₪ – במיוחד בהתחשב בכך שפיצויי ההפקעה משקפים את השווי הציבורי של המקרקעין ישפיע על שווי פיצויי ההפקעה שישולמו לתובעים בסופו של דבר.

 

ביטול היתר

שם ומספר הליך: עת"מ 9373-06-19 יאיר כהן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אור יהודה אזור ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת גיליה רביד. תאריך מתן פסק הדין: 26.5.2020 פרטי המקרקעין: גוש 6483 חלקות 109, 105, 103, 101, 38, אור יהודה. ב"כ העותר: עו"ד אסתר לוי.

עתירה מנהלית כנגד החלטת הוועדה המקומית, לפיה היתר הבניה שניתן לעותר להקמת מבנה לטיפול, אחסון ואריזה של תוצרת חקלאית, בוטל מספר שנים לאחר הוצאתו, בין היתר בנימוק לפיו במסגרת הוצאת ההיתר נדרשה הריסת המבנים שנבנו שלא כדין, תנאי שהעותר לא עמד בו, וכן בנימוק לפיו על גבי האישור שהתקבל בשעתו על ידי רמ"י להקמת בית האריזה נרשם מפורשות שהאישור תקף כל עוד שהשכירות עם העותר בתוקף בהתאם לחוזה השכירות והוראותיו, מצב שאיננו מתקיים בעת הנוכחית.

ברקע הדברים, הליכים שונים שהתקיימו בין הצדדים ביחס למקרקעין, כגון הליכים משפטיים בגין הודעות הפקעה, הליכים בעניין צו הריסה מנהלי שהוצא, הליכים פליליים לפי חוק התכנון והבניה, ובמקביל ניסיונות תכנוניים של הועדה המקומית לשנות את ייעוד הקרקע.

בשנת 2019, החליטה הועדה המקומית ברוב דעות לבטל את היתר הבנייה.

בית המשפט ציין, באשר לעצם סמכותה של הועדה המקומית להתנות מתן היתר בהריסת מבנים קיימים, כי בעת הרלוונטית סמכותה לקבוע תנאי הריסה בהיתר נבעה מתקנה 16(א)(7) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל -1970, שם נקבע שהסמכות קיימת רק במצב שבו יש "קשר" בין ההריסה לעבודה המוצעת, וכי על פי המצב המשפט כיום [תקנה 41(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו- 2016] הסמכות אף מצומצמת יותר.

בנסיבות המקרה הספציפי, בית המשפט קבע כי אין די בראיות שהונחו לפניו כדי לקבוע שעל פי המבחנים שהותוו בפסיקה, קיים "קשר" בין בית האריזה למבנים, באופן שמאפשר לקבוע שהוועדה הייתה רשאית (ואולי אף צריכה) להתנות את מתן ההיתר בהריסתם.

באשר לנימוק הועדה לפיו אין בידי בעל ההיתר הסכם שכירות עונתית מול רמ"י, קבע בית המשפט כי אין לראות גם בטענה זו עילה לביטול ההיתר:

"את הסכמת רמ"י לבנייה המבוקשת ואת ההתניה שצירפה להסכמתה יש לבחון לשעתה, קרי, למועד הרלוונטי להוצאת ההיתר, או למצער עד למימושו. לא ברור מה הבסיס המשפטי לגישתה של המשיבה כי שינוי במצב החוזי/קנייני של נכס בחלוף השנים, במסגרת מערכת היחסים שבין השוכר לבעלים, אמור לפגוע בדיעבד בתוקפו של היתר בנייה שניתן כדין והיה בתוקף במועד הבנייה. ככלל, אין מקום שרשויות התכנון יבדקו האם בחלוף השנים הסכמת הבעלים עדיין שרירה וקיימת, האם השכירות עדיין בתוקף וכיוצא באלה עניינים הנוגעים למערכת היחסים המשתנה והמתחדשת שבין בעלי הקרקע לשוכר. אחרי הכל, מדובר באינטרסים הקנייניים והחוזיים של רמ"י והיא כמובן רשאית, ככל שהיא חפצה בכך, לפעול ישירות מול העותר לצורך מימוש זכויותיה על פי דין."

מטעמים אלה ואחרים, התקבלה העתירה ובוטלה החלטת הועדה המקומית שמכוחה בוטל היתר הבנייה.

הערת מערכת:

נראה, כי החלטת בית המשפט במקומה. ברור, כי מבחינה פיזית המבנים אינם חלק מהמבנה של בית האריזה, מדובר במבנים נפרדים שמרוחקים מבית האריזה ונמצאים בחלקה אחרת. ולכן, בצדק קבע בית המשפט כי לא קיים "קשר" בין המבנים לבין בית האריזה.

יתרה מכך, בית המשפט ביקר את הועדה המקומית, כי רצונה הלגיטימי לקדם את עניינה במקרקעין ולזרז את הריסת המבנים אינה יכולה לקדש את האמצעים. צוין, כי ככל שיש בידיה עילה משפטית להריסת המבנים, פתוחה בפניה הדרך לפעול לכך באופן ישיר.

תכנון כולל מול תכנון נקודתי

שם ומספר הליך: ערר 53/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר טוביה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז  דרום ואח' ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ועדת המשנה לעררים בפני כב' היו"ר, עו"ד אורית קוטב.  תאריך מתן ההחלטה: 13.5.2020 פרטי המקרקעין: אזור תעשייה כנות. ב"כ המשיבים: לא צוין.

ענייננו בתכנית לשינוי ייעוד נקודתי ביחס לשני מגרשים הממוקמים באזור תעשיה כנות, מייעוד לתעשייה, לייעוד מעורב של "מסחר ותעשייה". באחד מהמגרשים, אליו ביקשה התכנית ניוד זכויות למסחר, סופרמרקט "אושר עד" שפעל במקום מכוח היתרים לשימוש חורג שהוצאו במהלך השנים. לאחר שהועדה המחוזית דחתה את התכנית, הגישה הועדה המקומית ערר למועצה הארצית.

ועדת המשנה סקרה בהחלטתה בין היתר את מדיניות מנהל התכנון בנושא "מוקדי מסחר מחוץ לערים ובשוליהן" שאושרה בשנת 2009 על ידי הולנת"ע, שמנתה את התופעות השליליות הכרוכות בתופעה, ביניהן: החלשת מרכז העסקים הראשי (מע"ר), פגיעה בעסקים קיימים וצמצום תחרות, פגיעה בשטחים פתוחים, פגיעה בעתודות קרקע לתעשייה או לתעסוקה, הגברת הגודש בכבישים ופגיעה בקהילות חלשות.

ועדת המשנה ציינה, כי מסמך המדיניות רואה חשיבות בעצירת "פרבור המסחר", אגב אבחנה בין מסחר נלווה, שהוא מצומצם בהיקפו וייבחן לגופו בהתאם לכלל מרכיבי התכנון המוצע, לבין שימושי מסחר כייעוד עיקרי, שיש להגביל הקמתם אם אינם תואמים למדיניות התכנון הארצית. עם זאת, צוין כי המסמך הוא מדריך ומנחה, ולפיכך, נדרש לבחון התכנית לגופה ולהפעיל שיקול דעת עצמאי ביחס לתכנית הנדונה.

ועדת המשנה עמדה על יתרונותיו של תכנון כולל אל מול תכנון נקודתי, כמבוקש בתכנית הנדונה. ועדת המשנה קבעה כי הקשר בין שני המגרשים הכלולים בתכנית, שהינם מנותקים זה מזה, הוא קשר מלאכותי בלבד, הנובע אך מזהות הבעלויות במגרשים, וכי עובדה זו מחייבת לבחון את המגרשים במנותק, תוך בחינת השאלה האם במגרש שבו מבקשים את שינוי הייעוד, כשלעצמו, קיימת הצדקה לשינוי הייעוד למסחר במסגרת תכנית נקודתית.

ועדת המשנה בחנה את המצב העובדתי באזור בו מבוקשת התכנית, את היקף השטחים המאושרים לשימושים מסחריים באזור התעשייה כנות, את התכניות הכוללות שימושים למסחר במרחב הסובב את אזור התעשייה, העדיפות במיקומן עליו, ועל קיומם של מספר רב של שימושים חורגים למסחר באזור התעשייה כנות, אשר היקפם אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית המתאר המחוזית.

על רקע האמור, נקבע כי אין הצדקה תכנונית לאישורה של התכנית, שמהווה תכנון נקודתי המבקש לסתור את התכנון הכולל, ובוודאי שאין הצדקה לפגוע במדיניות מנהל התכנון המבקש לצמצם את המסחר מחוץ למרכזי הערים.

ועדת המשנה ציינה, כי העובדה שבעלי הזכויות זכו במשך השנים להיתר לשימוש חורג מוגבל בזמן, מהווה פתרון זמני שאין בו כדי לכבול את ידי מקבלי ההחלטות ולהפכו לקבוע, ויתרה מכך, רכישת הזכויות במתחם על ידי היזמים אינה יכולה להוות נימוק לאישור התכנית.

לאור האמור ומטעמים נוספים, החליטה ועדת המשנה לדחות את הערר.

הערת מערכת:

שימוש לתעשייה לעיתים מייצר קונפליקט עם שימושים אחרים, בוודאי עם שימושים מסחריים המושכים אליהם אנשים רבים. סביר, כי זליגת שימושי מסחר תביא להרחקתם של שימושי תעשיה, ועל כן הודגש כי צמצום שטחי תעשייה צריך להיעשות בזהירות רבה. על כן בהיות אזור המיועד בעיקרו לתעשייה, ועדת המשנה החליטה כי אין מקום לקבוע כי השימוש התעשייתי ייסוג בפני השימושי המסחרי.

אי התאמה?

שם ומספר הליך: ת"א 19001-04-18 דוד פנדו ואח' נ' טובי פז שיקלר ואח' ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט עדי הדר. תאריך מתן פסק הדין: 12.05.2020 פרטי המקרקעין: בית פרטי דו-משפחתי, ברחוב יחזקאל 6 בחולון.

תובענה במסגרתה רוכשי בית מבקשים לחייב את המוכר ועורך הדין, שייצגו אותם ברכישתו, לפצות אותם בגין אי התאמת הממכר. התובעים טענו, כי רכשו בית פרטי דו-משפחתי, כשלטענתם המוכר הציג, לפני כריתת החוזה, את הבית כבנוי על מגרש בשטח של 375 מ"ר, כשבפועל התברר לתובעים, מאוחר יותר, כי הוא בנוי על מגרש של 290 מ"ר. הקונים ביקשו לחייב את המוכר ואת עורך דינם בפיצוי בגין השטח החסר במגרש.

בית המשפט דחה את התביעה ופסק, כי בסעיף 8 לחוק המקרקעין נקבעה החובה לעגן התחייבות לעסקה במקרקעין בכתב, אמנם בעניין זה תוכן ההסכם מעגן את המצב העובדתי של המקרקעין.

העובדה כי קיימות חריגות בנייה וכן הפקעה שבוצעה במקרקעין, על שתיהן מופיעות הערות בנספח רישום המקרקעין. ההסכם אינו מעגן הסכמה למכירת שטח מגרש של 375 מ"ר וצוין בו במפורש קיומן של חריגות הבניה וההפקעה.

בית המשפט ציין, כי שני הקונים בעלי מקצועות רבי אחריות וניסיון, אחד מהם אף שימש כמנהל סניפי בנק שבמשך שנים רבות והם אינם הדיוטות, ואחד מהם אף ציין כאשר עורך דינו ביקש כי יבדקו את שטח המגרש לאור המידע האמור אשר נמסר בידיהם כי הוא בעל ניסיון וקשרים ויבדוק הנושא. על כן, הניסיון להתנער מתוכן החוזה בטענה כי הטעו אותם אינו סביר.

בית המשפט הדגיש, כי אף אם הוצג בפני הקונים מצג מטעה בתחילת המשא ומתן, הרי שטענה זו אינה מסייעת לקונים במועד כריתת החוזה, מאחר וכל המסמכים הנוגעים להפקעה היו בפניהם, לפני מועד כריתת החוזה ועורך דינם אף הציע להם לבדוק את גודל המגרש בטרם מועד החתימה על ההסכם ולעכב את החתימה עד לביצוע הבירור.

בית המשפט אף דחה את ניסיונם של הקונים להסתמך על סעיף 16 לחוק המכר, הקובע כי אם הייתה אי התאמה הנובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, אזי זכאי הקונה להסתמך עליהן על אף האמור בכל הסכם. בית המשפט קבע כי הסכם המכר והנסח שצורף אליו תארו באופן נכון והוגן את הממכר ולכן בעניין דנא מראש כלל לא הייתה "אי התאמה".

יתרה מכך, בהסכם נקבע מפורשות כי הקונים אינם רשאים להעלות מצגים שקדמו למצגים שמופיעים בהסכם, ולכן אף מטעם זה בלבד יש לדחות את טענת הקונים לקיומם של מצגים קודמים עליהם הם נסמכו, במיוחד מקום בו הקונים מיוצגים על ידי עורך דין בעסקה.

לאור האמור, בית המשפט דחה את התביעה ופסק הוצאות כנגד התובעים.

הערת מערכת:

במקרים רבים בתחילת משא ומתן או עוד בניסיון למכור את הנכס, מוצגים בפני הקונים מצגים שלעיתים אינם תואמים את המציאות. תפקידם של הקונים, בין בעצמם ובין באמצעות בא כוחם, לוודא כי המצגים שהוצגו בפניהם בשלבים הראשונים יבואו לידי ביטוי בהסכם.

כמו כן, על הקונים מוטלת החובה לבדוק כל אי התאמה או אי הבנה שעולה במהלך המשא ומתן, עובר לחתימה על ההסכם עצמו, ולא לחכות שהדברים יתבהרו לאחר החתימה על ההסכם, מאחר ואז במרבית המקרים יהיה מאוחר מכדי לתקן או לשנות.

מדיניות מאוחרת

שם ומספר הליך: ערר הר/85090/17 ואח' שרה קרול רפיח נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח' ערכאה:  ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן ההחלטה: 26.5.2020 ב"כ הצדדים: עוה"ד אייל קוצ'ינסקי ודן שווץ ושירי לוי.

עסקינן בעררים שהגישו שני הצדדים כנגד החלטת שמאי מכריע בעניין שומת היטל השבחה בגין מכר מקרקעין בכפר שמריהו.

ועדת הערר העלתה מספר שאלות משפטיות, להלן:

השאלה הראשונה: האם בחישוב היטל השבחה בגין אישור תכנית, יש להתחשב, כפי שקבע השמאי המכריע, בפרשנות מרחיבה של התוכנית, כאשר פרשנות זו נולדה רק שנים לאחר אישור התוכנית?

ועדת הערר השיבה בשלילה תוך שקבעה, כי בהתאם להלכת פמיני אין להתחשב בהשבחה שלא נבעה מישרין מאישור התוכנית וכי בחינת ההשבחה לתוכנית צריכה להיעשות על בסיס שווי השוק במועד תחילתה של התכנית זו ובהתאם לבסיס המידע שהיה בידי קונה סביר באותו המועד, ולא ניתן להתחשב במידע מאוחר יותר.

בעניין זה, העירה ועדת הערר כי נוהג הוועדה המקומית, בחלק מהמקרים, לאשר זכויות בהיקף החורג מהוראות התוכנית, אינו מבוסס על הוראות התכנית, ועל כן אין להסתמך עליו לצרכי היטל השבחה.

השאלה השנייה: האם בבחינת המצב הקודם לאישור תכנית, יש להתחשב במדיניות קודמת (ולא עקבית) של הוועדה המקומית, במסגרתה אושרו במסגרת היתרי בנייה זכויות, בניגוד להוראות התוכנית החלה, כפי שקבעה בשלב מאוחר יותר ועדת הערר?

בנסיבות העניין, טענה הנישומה כי התכנית הרלוונטית למעשה כלל לא השביחה, שכן בהתאם לנוהג במועד הקובע, ניתן היה לקבל את זכויות אלו אף בטרם אישור התוכנית.

ועדת הערר, בהתבסס על החלטתה הקודמת בעניין נבזלין דחתה את טענה זו, וקיבלה את עמדת הוועדה המקומית, תוך שהיא קובעת שמכיוון שמדיניות זו לא הייתה אחידה ביישומה במועד הקובע, ומכיוון שממילא מדיניות זו נדחתה לגופה על ידי ועדת הערר מכיוון שהתוכנית החלה דאז לא אפשרה את אישור זכויות אלו, הרי שאין להתייחס למדיניות הקודמת של הוועדה המקומית ביחס למצב הקודם.

הערת מערכת:

החלטה זו מלמדת כי על נישומים לקחת בחשבון כי מדיניות קודמת של ועדה מקומית, במסגרתה אישרה זכויות בנייה שלא בהתאם להוראות מפורשות של תכנית, אינה בסיס אשר ניתן להישען עליו, לצורך בחינת ה"מצב הקודם" לעניין היטל השבחה. לעניין זה – יש להבחין בין מדיניות פרשנית אפשרית, אשר הייתה סבירה נכון לתקופתה, לבין נוהג שלא התבסס בדין ולא ניתן להיסמך עליו.

לשם כך, מומלץ לבעלי מקרקעין וליזמים להיוועץ בבעלי מקצוע בטרם יפעלו, הן כאשר אלו מקדמים תכניות מפורטות המסדירות זכויות ש"נהוג" היה לאשרן ללא בסיס תכנוני, והן כאשר אלו מקבלים שומת היטל השבחה במסגרתה נסמכים הם על לעניין הזכויות על זכויות שבנוהג.

השבחה "בדרך אחרת"

שם ומספר הליך: ערר תא/8687/0819 ואח' פרדקין אברהם ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד סילביה רביד. תאריך מתן ההחלטה: 5.5.2020 פרטי המקרקעין: גוש 6628 חלקה 705, רחוב דב גרונר 21 תל אביב. ב"כ המשיבה: עו"ד אוהד אדיר.

בערר זה נדונו מעמדן של זכויות להקמת מרפסות מכוח "תקנות המרפסות"*, כ"מצב קודם" לתכנית משביחה.

בנסיבות העניין, התכנית הקודמת קבעה, כי לא יוצאו היתרים שאינם בהתאם לתכנית העיצוב מכוח אותה התכנית. תכנית העיצוב דאז לא אפשרה הקמתן של מרפסות, ועל כן, ללא שינוי של תכנית העיצוב בהליך (שאינו אישור תכנית) בפני הוועדות המחוזית והמקומית לתכנון ובניה, לא ניתן היה להקים מרפסות בבניין.

התכנית המשביחה אפשרה את הקמת של המרפסות ללא צורך בשינוי תכנית העיצוב.

הנישומים טענו שבהתאם לתקנות המרפסות*, הם היו יכולים במצב הקודם להקים מרפסות בגודל של עד 12 מ"ר במצב הקודם, אף ללא אישור התוכנית המשביחה, בכפוף לשינוי תכנית העיצוב, שינוי שאינו אירוע מס החייב בהיטל השבחה, ועל כן יש להתחשב בשטח זה ב"מצב הקודם".

ועדת הערר קבעה, כי במקרה הנוכחי לא ניתן היה להקים במצב הקודם מרפסות ללא שינוייה של תכנית העיצוב. כמו כן, קבעה ועדת הערר כי, אלמלא המגבלה שנקבעה במצב הקודם בתכנית ובתכנית העיצוב ניתן היה להקים מרפסות בהתאם לתקנות המרפסות ללא שאלו היו מחויבות בהיטל השבחה, שכן תקנות המרפסות אינן בבחינת אירוע מס כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

עם זאת, ועדת הערר קבעה, כי משלא שונתה תכנית העיצוב, ומשהתכנית המשביחה ביטלה את הצורך בהכנת תכנית עיצוב חדשה ובכך ביטלה מגבלה נורמטיבית, הדבר המהווה השבחה ב"דרך אחרת" כמשמעותה בסעיף 2(א) לתוספת השלישית, וזאת בהתאם להלכת סי אנד סן.

על כן, נקבע, כי משלא ניתן היה להקים מרפסות במצב הקודם ללא תכנית עיצוב חדשה, שלא שונתה, הרי שאין להתייחס לזכויות מכוח תקנות המרפסות.

הערת מערכת:

על בעלי זכויות לשים לב שזכויות להקמת מרפסות מכוח הוראת המעבר הידועה כ-"תקנות המרפסות", בשונה מזכויות ממקורות אחרים, אינן פטורות מהיטל השבחה לפי התוספת השלישית, אלא מהוות זכויות מכוח התקנות וללא מכוח תכנית, ועל כן ברוב המקרים, לא ניתן לגבות בגינן היטל השבחה.

על כן, על יזמים ובעלי זכויות לשים ליבם שבמקרים כבערר זה, בהם לא ניתן היה לממש את הזכויות מכוח תקנות המרפסות, או את חלקן, ללא הליך נוסף, הרי שאישור הליך תכנוני נוסף המאפשר לממש את זכויות אלו (כגון תכנית, או הקלה), יכול ליצור חובה בהיטל השבחה בגין זכויות אלו. על כן, מוצע לתכנן באופן מושכל את צעדים אלו, על מנת לצמצם את חובם בהיטל השבחה.

* סעיף 2.ב להוראות המעבר של לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992, הקובעות בסעיף 2.ב

כופר חנייה

שם ומספר הליך: ערר יב/1077/1019 ואח' מפעלות הדרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יבנה ואח' ערכאה:  ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני עו"ד יריב אבן חיים. פרטי המקרקעין: חלקות 127-128 בגוש 3506, רחוב הדרור 43,45 יבנה. תאריך מתן ההחלטה: 15.3.2020 ב"כ העוררים: עו"ד דן חסון.

עסקינן בעררים שהוגשו כנגד החלטת ועדה מקומית לדרוש כופר חנייה במסגרת שתי בקשות להיתר לחיזוק בניינים מכוח תמ"א 38 בפרויקט מאוחד על שני מגרשים צמודים.

במסגרת הבקשות להיתר, הוסדרו חניות לכל הדירות המתווספות, בהתאם לתקן, אך לא הוספו חניות לדירות הקיימות.

על כן, דרשה הוועדה המקומית, בהתאם למדיניותה, כופר חנייה בגין היעדר מקומות חנייה לדירות הקיימות.

ועדת הערר קבעה, כי בהתאם לנוסח תמ"א 38 ישנה חובה בהקמת חניות חדשות לדירות המתווספות בלבד. כן קבעה כי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חנייה), התשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות החניה"), בנוסחן הנוכחי, כפי שתוקן בשנת 2016 לא שינה את ההסדר הקבוע בתמ"א 38.

על כן קבעה ועדת הערר כי מדיניות הוועדה המקומית, גם אם זה נסמכה על התוכנית הכוללנית החלה בעיר, אינה יכולה לשנות מתקן החניה שנקבע בתמ"א 38, שכן תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית אשר במדרג הנורמטיבי מצויה מעל התכנית הכוללנית.

על כן, קבעה ועדת הערר כי מהנדס העיר אינו יכול לקבוע תקן חנייה גבוה יותר מזה שקובע הדין החל, וכי תיקון באמור יכול להיעשות רק במסגרת תכנית או הליך סטטוטורי אחר.

על כן, התקבל הערר.

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה חשובה, שכן רשויות מקומיות נוהגות במקרים רבים בבקשות להיתר מכוח תמ"א 38 לדרוש דרישות שאינו מתחייבות מהדין, כגון הגדלת תקן החנייה מעבר לנדרש, העברת שטחים לבעלות העירייה ועוד.

על כן, על בעלי קרקע ויזמים להיות ערים לכך שבמקרים רבים, מדובר בדרישות ללא כל בסיס בדין, ולפעול באמצעות בעלי מקצוע מטעמם.

עם זאת, יש לדעת שעל אף שבמקרים רבים אין בידיי הוועדה המקומית את הסמכות להעלות את דרישות אלו, יש בסמכותה לדחות את הבקשה להיתר בהיעדר תשתיות מספקות באזור, כגון חניות ציבוריות, ועל כן עליהם לפעול. 

הגבלות היתרים מכוח תמ"א 38

שם ומספר הליך: ערר 1130-06-19 ואח' לונדון ייזום ובנייה בע"מ ואח' נ' הועדה מקומית לתכנון קריות ואח' ערכאה:  ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד דקלה מוסרי טל. תאריך מתן ההחלטה: 5.5.2020 פרטי המקרקעין: רחוב חניתה 2, קריית ביאליק. ב"כ העוררים: עו"ד עידו קפון.

הועדה המרחבית קריות, בשיתוף עם עיריית קריית ביאליק, קידמו תכנית ליישום הוראות תמ"א 38 בתחום התכנון של העיר. הועדה המקומית פרסמה הודעה בדבר הכנת התכנית והגבלות על מתן היתרים לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה. נקבע, כי בתקופת הכנת התכנית לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה הנוגעים למימוש תמ"א 38 בהריסה בלבד בגבולות התכנית, כאשר תוקף ההודעה הינו לשלוש שנים או עד לפרסום התכנית להפקדה.

הערר הוגש בעקבות החלטה שלא להחריג את בקשת העוררים להיתר, שכן העוררים טענו שביצעו עבודות בעלויות כספיות גבוהות לצורך קידום פרויקט תמ"א 38. יתרה מכך, נטען כי הועדה המקומית לא פרסמה קריטריונים להגבלות, אלא קבעה הגבלה גורפת ולא נימקה החלטתה.

המגבלות על הוצאת היתרים שנקבעו בעניין תמ"א 38, מכוח סעיף 24 לתמ"א, המסדיר תנאים מחמירים וייחודים להוצאת היתרים להלן: החלטת הועדה צריכה להתייחס לתחום מוגדר והיא תלווה בהנמקה לאי תחולת הוראות התכנית בשטחים אלו; כוונת הועדה המקומית להחליט על פרסום תנאים תפורסם להתנגדויות; לאחר שמיעת ההתנגדויות והחלטה בהן יבוצע פרסום נוסף; על החלטת הועדה המקומית בהתנגדויות עומדת למתנגדים זכות ערר לועדת הערר.

ועדת הערר קבעה, כי קיים כשל בהחלטת הועדה המקומית לפרסום המגבלות, כמו גם בנוסח ההודעה ובהיקף המגבלות והתנאים המגבילים שנקבעו לתקופת הכנת התכנית. הודגש, כי הסדר מחמיר זה הגיע מתוך החשיבות למימוש תמ"א 38 ובעידוד חיזוק מבנים הטעונים חיזוק מפני רעידות אדמה ובצורך בהטיית המאזן לטובת מימוש התמ"א. לכן, נקבע כי בטרם תוכל ועדה מקומית להגביל היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 לצורך הכנת תכנית, על הועדה המקומית ליתן החלטה מפורטת ומנומקת, לאחר שבהכרח ביצעה הליך תכנוני מקדים לבחינת כלל האינטרסים הכלולים וכל הפרמטרים הדרושים.

לפיכך, נקבע כי הועדה המקומית לא בעמדה בסעיף 24, מאחר שלא זו בלבד שבהחלטת הועדה המקומית שפורסמה להתנגדויות, נקבע כי תחום התכנית הוא כל תחום העיר קריית ביאליק באופן גורף וללא הגדרה של מתחמים או שכונות, ולא זו בלבד שבהחלטה נקבעה עצירה מוחלטת של פרויקטים להריסה ובניה בכל תחום התכנית ללא קריטריונים ברורים באילו מקרים ובאילו תחומים ניתן לאשר פרויקטים, הרי שההחלטה שפורסמה לא כללה כל הנמקה.

לאור האמור, נקבע כי החלטת הועדה המקומית מבוטלת.

הערת מערכת:

ביסוד הסמכות הניתנת למוסד התכנון לפי סעיפים 77-78 לחוק, עומדת מטרה ציבורית ברורה, והיא היכולת להכין תכנית חדשה על קרקע מתוכננת, במשוחרר מאילוצים העלולים להיגרם עקב בנייה, פיתוח או שימוש באותו שטח, העלולים לסכל את התכנון המתהווה או להקשות עליו, כפי שבית המשפט העליון כבר קבע בעניין שופרסל (ע"א 8265/00).

עם זאת, יש לזכור כי הטלת מגבלות על  הוצאת היתר בנייה מקום בו קיימת תכנית תקפה, היא ככלל צעד חריג, כאשר תכנית שהיא בגדר "רעיון" גוברת על תכנית תקפה ומאושרת. נראה, כי לעניין תמ"א 38 היה חשוב למחוקק להחמיר יותר את התנאים למגבלות, על מנת שלא לסכל את מטרת התמ"א, והחשיבות שבה, ולכן, ועדת הערר החמירה עם הועדה המקומית שלא נימקה החלטתה וקבעה באופן גורף הגבלות – מה שמסכל לחלוטין את תמ"א 38. גם ההלכה קבעה, שהחלטה העוצרת באופן מוחלט פרויקטים להריסה ובניה בתחום עיר שלמה, לתקופה של 3 שנים – אינה החלטה סבירה.