סוגיות בתכנון ראוי בבקשה להקלות

מרץ
11
2019


פורסם ע"י:

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

סוגיות בתכנון ראוי בבקשה להקלות

מאת עו"ד צבי שוב וגב' מורן אטיאס, מתמחה

מספר הליך: ערר נת/1131/0918 פרץ לוזון חברה לבנייה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח'.

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתו"ב מחוז מרכז, בפני יו"ר ועדת הערר, ד"ר אתי רוזנבלום.

תאריך מתן ההחלטה: 26.2.19. פרטי הנכס: מגרש 201, חלקה 11 בגוש 7180, מתחם אגם 3, נתניה. ב"כ הצדדים: העוררת; עו"ד איל מאמו. הועדה המקומית: עו"ד מישאל שרעבי.

העוררת, זכתה במכרז במסגרת תכנית מחיר למשתכן והגישה בקשה להיתר הכוללת הקלות. הועדה המקומית החליטה לדחות את הבקשה להיתר לרבות ההקלות שהתבקשו במסגרתה. הועדה סברה כי יש לתכנן רק 4 דירות במקום 5 דירות בקומה טיפוסית מטעמי תכנון מיטבי וכפי שנהוג בעיר נתניה. הועדה ראתה צורך בתכנון תמהיל דירות מגוון של 3, 4 ו-5 חדרים ובהגדלת מס' המעליות בבניין ועוד. על החלטה זו הוגש הערר.
ועדת הערר דנה בסוגיות שהועלו על ידי הצדדים וקבעה, כי בקשת העוררת למספר דירות שונה בכל קומה (לרבות קומות בנות 5 דירות בקומה), מקובלת תכנונית. הועדה קבעה כי יש לבחון כל מקרה לגופו על פי איכות התכנון תוך שמירה על עקרונות תכנון נאותים ולא לקבוע באופן גורף וקטגורי כי תכנון של יותר מארבע יחידות בקומה הינו נחות.

בעניין תמהיל יחידות הדיור, קבעה הוועדה, כי ככלל, תכנון הכולל תמהיל מגוון של יחידות דיור, מבחינת מספר החדרים, הינו תכנון ראוי המציע מענה למגוון רחב של סוגי אוכלוסייה.
ועדת הערר החליטה שלא להתערב בהחלטת הועדה המקומית לפיה יש להציע שלוש מעליות בכל בניין זאת לנוכח העובדה כי מבוקשות הקלות משמעותיות והן מחייבות הפעלת שיקול דעת רחב של הוועדה המקומית. בנוסף, החלטה זו תואמת להנחיות המרחביות של העיר נתניה על אף שקיים ספק אם ניתן לכלול הוראה מסוג זה, בנוגע למספר המעליות בבניין, בהנחיות מרחביות.

הערת מערכת: אנו רואים מקרה נוסף של ועדות ערר הדנות בהנחיות מרחביות של ערים, הפעם של העיר נתניה, ולקביעה נוספת כי לא ניתן להחילן בצורה קולקטיבית אלא יש צורך לבחון כל מקרה לגופו. עם זאת הוועדה קבעה כי ניתן לראותן כמעין מדיניות. בשולי הדברים, הועלתה טענה שהמשיבים, כזוכים בהגרלת מחיר למשתכן, אין להם זכות להגיש התנגדות מאחר וטרם חתמו על חוזה ועל כן אין להם זיקה קניינית לפרויקט. ועדת הערר לא נדרשה לשאלה זו בענייננו עם זאת, אנו רואים שחוזרים ונשנים המקרים בהם הזוכים בהגרלת מחיר למשתכן מעוניינים להיות מעורבים בתכנון הבניין בו הם צפויים להיות בעלי זכויות בעתיד. קיימת בעייתיות במניעת מעורבותם בהליכים התכנוניים מאחר ולכשיחתמו על החוזה ויהיו בעלי הקניין, הבקשה להיתר תהפוך למעשה עשוי ומן הראוי יהיה לתת את הדעת ולהסדיר את הנושא בצורה טובה יותר.