מאמר

בין ודאות לגמישות בהליכי תכנון
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• יישום חדש באתר רשות המיסים – עדכון פרטים על ידי רוכש זכות במקרקעין – החוק לצמצום השימוש במזומן תשע"ח- 2018.
• גדרה – אושרה תכנית כוללנית למועצה מקומית גדרה מס' 453-0340554.
• גבעת שמואל – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית לגבעת שמואל מס' 427-0419887.
• ראשון לציון – אושרה תכנית מתאר מקומית לשימור אתרים מס' רצ/2/84/1.
• אשדוד – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 603-0461319 – מתחם ויצמן.
• חדרה התחדשות עירונית – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 302-0555813 –  מגדלי חוף הים מתחם אלי כהן.
• קריית גת – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 606-0458471 שער העיר.

עדכוני פסיקה

 

מאמר

בין ודאות לגמישות בהליך התכנוני
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

בדיני התכנון והבניה קיים כל העת המתח בין שמירה על עקרון הוודאות התכנונית לבין הגברת הגמישות התכנונית. לכל אחד משני עקרונות אלה בפני עצמו יתרונות וחשיבות ברורים. במאמר זה נסקור בקצרה כמה דוגמאות הממחישות את אותו מתח מתמיד בין ודאות תכנונית וגמישות תכנונית.

הגברת הוודאות התכנונית – מסייעת לפשט ולקצר הליכים באמצעות הפחתת הבירוקרטיה, וכמובן מסייעת לפרט להבין כיצד באפשרותו לממש את קניינו הפרטי, מהן דרישות מוסדות התכנון לשם ביצוע בנייה בהם, וכיצד עליו לכלכל את צעדיו תוך צמצום ה"הפתעות" שיכולות להיקרות בדרכו.

מאידך, עיקרון הגמישות התכנונית, שלפיו נושאים מסוימים נותרים בשיקול דעת הועדה המקומית, כגון בעת הוצאת היתר בניה במגרש ספציפי, כרוך אמנם בבירוקרטיה נוספת ובזמן ויוצר חוסר וודאות מסוים לפרט, אולם מנגד – הוא גם מאפשר לפתור קשיים בלתי צפויים ולהימנע מתוצאות תכנוניות שרירותיות ובלתי צודקות במקרים קונקרטיים שלא תמיד ניתן לצפות אותם מראש, בעת קביעת הנורמה התכנונית הכללית.

אחד מן המנגנונים שנוספו בשנים האחרונות ונועדו לחזק את הוודאות התכנונית, הוא מוסד הנחיות מרחביות, שנקבע במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, בשנת 2014.

במסגרת אותו תיקון לחוק, הוסף בין היתר סעיף 145ד', אשר מסמיך בין היתר את הוועדה המקומית, לקבוע "הנחיות מרחביות" שיחולו במרחב התכנון שלה בעיקר בנושאים עיצוביים ואדריכליים, כאשר מטרתן של ההנחיות המרחביות, כפי שבאה לידי ביטוי בהצעת החוק, כמו גם הנחיות מינהל התכנון לכתיבת הנחיות מרחביות, הינה להגביר את הוודאות התכנונית שגם תפחית הליכים בירוקרטיים, תחסוך בזמן ותקצר ותייעל את הליכי הרישוי להוצאת היתר בניה.

אלא שבפועל, נראה כי חלק מהועדות המקומיות לקחו את סמכותן החדשה ואת נושא הוודאות צעד אחד רחוק מדי. רק לאחרונה, ניתנה החלטה חשובה של ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב (ערר (ת"א) 5198/16 ענת מוסרי), אשר דנה במאוחד בעררים שונים שהוגשו כנגד הנחיות מרחביות שנקבעו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. במסגרת ההליך הנ"ל נטען, בין היתר, כי ההנחיות המרחביות שנקבעו על ידי הועדה המקומית חרגו לחלוטין מהמסגרת המצומצמת שקבע החוק ביחס לנושאים שיכולים להיכלל בהן, ויצרו פגיעה של ממש בנכסים, כל זאת תוך עקיפה של הליכי התכנון ה"רגילים", ולמעשה מבלי שהדבר היה כרוך באפשרות להתנגד, ומבלי הותרת אפשרות להגשת תביעת ירידת ערך בגין הגבלות משמעותיות אלה.

במסגרת החלטתה מיום 21/2/19, קיבלה ועדת הערר חלק נכבד מטענות העוררים, והורתה על ביטול חלק משמעותי מההנחיות המרחביות. ועדת הערר עמדה בהחלטתה על המתח המובנה שבין הרצון להכניס וודאות להליכי הרישוי ובין הצורך התמידי להותיר פתח לשיקול דעת בנושאים בעלי משמעות, ושרטטה את הקו העקרוני שצריך להנחות את הועדות המקומיות בפרשנות הדין בעניין זה, ובעת אישור ההנחיות המרחביות:

"…הדגש לטעמנו הוא האם נושא מסוים כאמור בסעיף 145ד(ב) לחוק הוא נושא בו צריך להפעיל שיקול דעת קונקרטי אם לאו, ולפיכך רק נושאים שבנוגע להם אין צורך בהפעלת שיקול דעת עובר לדיון בבקשה קונקרטית והם נוגעים לחזות ועיצוב הבניין וכו', הם כאלה אשר יכולים להיות מוסדרים בהנחיה מרחבית. ברי כי עניינים אלה על פי טיבם וטבעם הם עניינים שוליים יחסית שאינם מוסדרים בד"כ בתכנית, שאחרת נדרש בעניינם שיקול דעת פרטני […] "

מנגנון נוסף שהתוסף להליכי הרישוי במסגרת תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו-2016 ונועד להגביר את הוודאות התכנונית ולייעל את הליכי הרישוי, אולם בפועל מייצר לא אחת מצבים בעייתיים, הוא נושא המידע הנדרש להיתר.

בתקנות הנ"ל נקבע, כי הרוצה להגיש בקשה להיתר, נדרש להגיש ראשית בקשה לקבלת מידע. המידע שיתקבל צריך לכלול מידע מפורט בנושאים שונים, כגון התכניות החלות על המקרקעין, תנאים להוצאת היתרים, הנחיות מרחביות החלות על המקרקעין וכו'. המידע בתיק הרישוי מחייב את הועדה המקומית למשך שנתיים לפחות מהנפקתו באופן שאמור לייצר וודאות למבקש ההיתר לאורך זמן מספיק לצורך הוצאת ההיתר.

אלא, שאליה וקוץ בה, שכן לצד הוודאות שאמור לספק המידע, במקרים שונים אנו רואים שבמסגרת תיק המידע להיתר, נקבעות קביעות שונות שלא תמיד עולות בקנה אחד עם הוראות הדין.

הבעיה היא, שהחוק אינו מסדיר נכון להיום כל הליך השגה על תיק המידע, ואינו מאפשר לאזרח לפנות לוועדת הערר ביחס לאותו מידע מחייב. כך, נוצר מצב אבסורדי, שאזרח נאלץ או להתקדם עם בקשה להיתר על פי מידע מחייב שאינו תמיד נכון, או לדבוק בעמדתו ולהגיש בקשה שהוא יודע כמעט בוודאות כי תסורב בסוף הדרך, מתוך ידיעה שייאלץ לפנות בסוף הליך הרישוי לוועדת הערר. האפשרות השנייה, היא להגיש עתירה מנהלית על תיק המידע להיתר כבר בשלב מוקדם של הליך הרישוי, אלא שברור כי אין מדובר בפתרון מספק, בפרט שבתי המשפט אינם ששים בדרך כלל להתערב בנושאים תכנוניים ובעמדתם של מוסדות התכנון, ולכן לטעמנו טוב יעשה המחוקק אם יסדיר אפשרות להגשת ערר על תיק מידע תכנוני, כבר בסמוך לאחר מסירתו של המידע.

דוגמא נוספת למתח המתמיד בין וודאות לגמישות בדיני התכנון והבניה, נוגע למוסד ה"הקלה", המאפשר לועדה מקומית לתת במגבלות מסוימות ועל פי שיקול דעתה, הקלה מהתכניות החלות למבקש היתר.

לאחרונה פורסם בכלי התקשורת על כוונתה של ראש מינהל התכנון – דלית זילבר, לקדם חקיקה לביטול חלק מן ההקלות המוסדרות כיום בחקיקה והקלת שבס-כחלון בראשן (שעניינן אישור תוספת למספר יחידות הדיור המאושרות בתכנית, בסמכות הועדה המקומית). גם במקרה זה, המטרה המוצהרת היא כמובן מתן וודאות לאזרח ומניעת סחבת בירוקרטית שאישור ההקלות כרוך בה.

בהיבט זה, אין ספק כי מטרת התיקון המבוקש ראויה, שכן הקלות ושינויים הבאים לאחר הליכי התכנון העיקריים עלולים לא פעם לעכב ולסרבל את הקידום התקין של תכניות חדשות והוצאת פרויקטים אל הפועל.

אולם מאידך, מובן כמעט מאליו שמוכרחים לאפשר גמישות מסוימת בתוכניות הבנייה כדי למנוע מצב בו יצטרכו לשנות את כל התכנון ולהכין תכנית חדשה שמטבע הדברים לוקחת זמן רב יותר ממה שהיה לוקח אילו היו מאשרים על אותה התכנית הקלה זו או אחרת "תוך כדי תנועה". יש לציין, כי כבר היום בחלק ניכר מתוכניות בניין העיר, מוסדות התכנון מגדירים מראש את אפשרויות ה"משחק" וההקלות המותרות בתכנית הקיימת ומעבר לכך קיימים סעיפים מגבילים ולא ניתן לקבל הקלות נוספות, כך התכנית ברורה יותר ויש פחות עיכובים עד לאישורה.

הדוגמאות שסקרנו בקצרה במאמר זה, מדגימות את המתח המתמיד בין שתי המגמות הנוגדות, הוודאות אל מול הגמישות התכנונית, שיש להניח כי ימשיך ללוות אותנו, באספקטים שונים של דיני התכנון והבניה.

אין ספק, כי האתגר הגדול של המחוקק ושל מוסדות התכנון הבאים לפרש את דבריו, הוא להשכיל ולפעול בדרך שאכן תקנה מחד גיסא את הוודאות הנדרשת לאזרח במקום שבו היא נדרשת ומתאפשרת, אולם מאידך – תותיר גם מקום לגמישות ולשיקול דעת בהליכי הרישוי, בסוגיות מהותיות שלא תמיד ניתן לצפות אותן מראש, ועל מנת למנוע תוצאות שרירותיות.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

יישום חדש באתר רשות המיסים – עדכון פרטים על ידי רוכש זכות במקרקעין –

החוק לצמצום השימוש במזומן תשע"ח- 2018.

בהתאם לחוק לצמצום השימוש במזומן תשע"ח- 2018 אשר נחקק במרץ 2018, נדרש רוכש זכויות במקרקעין, בעת הגשת הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין או לאחר מכן בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, לפרט מהם אמצעי התשלום בעבור עסקת המקרקעין שהוא ביצע. נעדכן, כי רשות המיסים הקימה לאחרונה יישום ייעודי לצורך השלמת הדיווח בנושא זה כך שהרוכש יוכל לעדכן בעצמו במערכת המקוונת את הפירוט הנדרש כולל את שווי העסקה ואת הסכומים ששולמו בכל אמצעי תשלום (מזומן/ העברה בנקאית/משכנתא/ המחאה/אחר).

גדרה – אושרה תכנית כוללנית למועצה מקומית גדרה מס' 453-0340554

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה אושרה התכנית הכוללנית שבנדון, התכנית הינה תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים או הרשאות.

ממטרות התכנית: יצירת יישוב בעל ייחוד, איכות וזהות הנשענת על ערכיו המורשתיים, הנופיים והקשר למרחב הפתוח הסובב אותו. הגדלת היישוב לכ- 40,000 תושבים ומתן מענה תכנוני לצרכי האוכלוסייה לרבות צרכי דיור, שטחי ציבור ותעסוקה וכולל התייחסות לפיתוח עתידי. הסטת כביש מס' 40 מרחוב הרצל לכביש עוקף. תוספת רובע חדש בין רחוב הרצל ודרך מס' 40 בתוואי החדש ועוד.

גבעת שמואל – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית לגבעת שמואל מס' 427-0419887

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה הופקדה התכנית הכוללנית שבנדון.

מעיקרי התוכנית: תכנון חלקי העיר השונים בתוך המסגרת המוניציפאלית, כינון תשתית כלל יישובית להתפתחות עוגנים כלכליים משמעותיים בגבעת שמואל ואפשרויות תעסוקה ומסחר מגוונות בעיר, פיתוח מערך התחבורה הציבורית בעיר ועוד.

ראשון לציון – אושרה תכנית מתאר מקומית לשימור אתרים מס' רצ/2/84/1

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה אושרה תכנית המתאר המקומית שבנדון.

ממטרות התכנית: התכנית קובעת הוראות ותנאים להבטחת שימור ושיקום המורשת הבנויה בתחום התכנון של העיר ראשון לציון, יצירת מנוף לצורך התחדשות עירונית, שדרוג הנוף האורבני והחייאה כלכלית ותרבותית של העיר בכלל ו"לב המושבה" בפרט. חשיפת הציבור הרחב לאתרי השימור שהינם בעלי חשיבות היסטורית, אדריכלית ולאומית.

אשדוד – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 603-0461319 – מתחם ויצמן

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה הופקדה תכנית המתאר המקומית שבנדון.

התכנית כוללת איחוד ו/או חלוקה בהסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית/ בחלק מתחום התכנית וניתן להוציא מכוחה היתרים והרשאות.

מטרת התכנית: הקמת מתחם מגורים חדש בהיקף של כ-786 יח"ד ו-12,000 מ"ר שטחים עיקריים למסחר ותעסוקה תוך שינוי ייעודים וקביעת הוראות בנייה, פיתוח ועוד.

חדרה התחדשות עירונית –  פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 302-0555813 –

מגדלי חוף הים מתחם אלי כהן

הרינו לעדכן כי הופקדה התכנית שבנדון. ממטרות התכנית: התחדשות עירונית בשכונת אלי כהן באמצעות פינוי בינוי. הריסת מבני מגורים ישנים ובניית מבני מגורים חדשים, 1,069 יח"ד במבנים שונים בגבהים שבין 2-32 קומות. התווית, הרחבת וביטול דרכים והתאמתן למערכת הדרכים באזור, קביעת שטחים למוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח, קביעת ייעודי קרקע למגורים ומסחר ועוד.

קריית גת – פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 606-0458471 שער העיר

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה הופקדה התכנית המפורטת שבנדון. התכנית הינה תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות.

ממטרות התכנית: הקמת מתחם תעסוקה, מגורים ומסחר בשטח האצטדיון העירוני בכניסה הצפונית לעיר קריית גת מכביש 35. קביעת הוראות להקמת שכונה בת כ- 705 יח"ד, מתוכן 350 יח"ד לדיור מיוחד, הכוללת שטחים למגורים, מסחר, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים ושטחי חנייה.

עדכוני פסיקה

הפרדה רכושית בין בני זוג – מס רכישה דירה יחידה

שם ומספר הליך:  ו"ע 16836-03-17 קרן רוזנבוים נ' מדינת ישראל

ערכאה:  בית המשפט המחוזי מרכז – לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אבי גורמן.

תאריך מתן פסק הדין: 30.1.19.   ב"כ העוררת: עוה"ד ש.אפל ומ.אפל.

ערר זה עוסק בבני זוג נשואים אשר רכשו יחדיו דירה בשנת 2016. בעת רכישת הדירה בעלה של העוררת היה בעלים של דירה אחרת שירש מאביו טרם הנישואים. עובר לנישואים חתמו בני הזוג על הסכם ממון הקובע כי הדירה תישאר בבעלותו המלאה של הבעל. במהלך הנישואים מכר העורר את הדירה ורכש דירה חלופית ובני הזוג גרו באותה הדירה, כמו גם בדירה הראשונה ביחד עם ילדיהם, מבלי שהעוררת שילמה שכר דירה בגין מגוריה בדירת הבעל. בשנת 2016 רכשו בני הזוג דירה משותפת אשר מימונה נעשה מחשבונם המשותף והעוררת טענה כי מאחר וזוהי דירתה היחידה היא זכאית לשיעורי מס רכישה החלים על דירה יחידה. המשיבה טענה, כי אכן יש לכבד הפרדה רכושית אולם במקרה זה העוררת לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטלת עליה להוכיח את ההפרדה הרכושית.                                     

ועדת הערר קיבלה את הערר ברוב דעות. ועדת הערר הזכירה את הלכת פס"ד שלמי שניתן בבית משפט העליון (ע"א 3178/12, יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה) בה נקבע, כי המחוקק אמנם קבע את חזקת התא המשפחתי ולפיה יראו מוכר בן זוגו וילדיהם הקטינים כמוכר אחד, אולם בעידן המודרני חזקה זו ניתנת לסתירה מאחר וקביעה כי התא המשפחתי הוא יחידה כלכלית אחת, גורמת לפגיעה באוטונומיה של חברי התא המשפחתי להגדיר את מערכת היחסים הכלכלית ביניהם באופן שונה ויש לאפשר גמישות המכבדת את המציאות הכלכלית בה בחרו.

נטל ההוכחה לכך שניתן לסטות מחזקת התא המשפחתי מוטל על הנישום המבקש לסטות מחזקה זו, בהתמלא שני תנאים מצטברים: קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג והוכחה כי הסכם הממון מיושם בפועל ומתקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג.  בנסיבות הערר שלפנינו קבע בית המשפט כי התנאי הראשון מתקיים ובני הזוג חתמו על הסכם ממון תקף ומחייב. לגבי התנאי השני, אחד ממבחני העזר שנקבעו בפסיקה לקבוע הפרדה רכושית הינו מגורים משותפים. ועדת הערר קבעה כי אין לקבוע בהכרח כי אם קיימים מגורים משותפים קיימת בהכרח חזקת התא המשפחתי מאחר ורק אנשים בעלי ממון יוכלו למלא תנאי זה, באשר יוכלו לשכור דירה נוספת ולהפריד רכושם. עוד הוסיפה וקבעה ועדת הערר כי בפועל לא ניתן לקיים הפרדה רכושית מלאה ומוחלטת ולא ניתן לאכוף זאת בפועל.

ועדת הערר קבעה, כי מאחר ובענייננו לא מתעורר חשד לתכנון מס וברור כי קיימת הפרדה רכושית, אין לראות בשימוש משותף בדירה של הבעל על ידי בני הזוג וילדיהם כשוללת את הפרדת הרכוש המעוגנת בהסכם הממון. לאור האמור, נקבע ברוב דעות כי אין לשלול מהעוררת את מדרגות מס הרכישה הניתנות ברכישת דירה ראשונה.

הערת מערכת:

לשם קיום התנאי השני להפרכת חזקת התא המשפחתי נקבעו מס' מבחנים בנוסף על שאלת המגורים המשותפים, אשר יש לקחתם בחשבון. המבחנים הנוספים עוסקים בשאלת המימון המשותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון המשותף, תשלומים משותפים שהצדדים מבצעים, תשלומי משכנתא משותפים וכו'. בית המשפט חידש, הרחיב והגמיש את התנאים שנקבעו בהלכת שלמי לאור נסיבות המקרה תוך החלת עקרון העל של גביית מס אמת.

היוון שווי התמורה ליום המכירה כאשר התמורה הינה עתידית וניתנת בהדרגה

שם ומספר הליך: ו"ע (ת"א) 29956-06-17 א.ק.מ דה וינצ'י שותפות מוגבלת בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הרי קירש.

תאריך מתן פסק הדין: 31.1.19. פרטי הנכס: מגרש בפינת הרחובות קפלן ולאונרדו דה-וינצ'י, תל אביב.

ב"כ המשיב: עו"ד אלפא ליבנה.

בשנת 2015 רמ"י העמידה למכירה (באמצעות מכרז) זכויות חכירה ארוכות טווח במגרש בלב תל אביב (רחובות קפלן וליאונרדו דה וינצ'י) בגודל של כעשרה דונם, אשר לפי התוכניות החלות עליו ניתן לבנות פרויקט רחב היקף הכולל בנייה למגורים למשרדים ולמסחר. תנאי המכרז היו מחיר במזומן עבור זכויות החכירה וכן נשיאה של הקונה בעלויות תכנון ובניה של שטחי מגורים, חניה ושטחי ציבור שיימסרו בסופו של דבר לבעלותן של רמ"י ועיריית ת"א.

העוררת, שילמה 821 מיליון ₪ תמורת הזכויות הנ"ל, בצירוף התחייבויותיה למתן שירותי התכנון והבניה עבור רמ"י ועיריית ת"א. לא הייתה כל מחלוקת בין הצדדים על כך שעל העוררת לשלם מס רכישה בגין הסכום ששולם במזומן, וכן שיש לשלם מס רכישה גם על שירותי הבנייה שיינתנו לעיריית ת"א ורמ"י. לא הייתה מחלוקת גם לגבי שוויים של שירותי הבניה.

המחלוקת היחידה נגעה לכך שהעוררת סברה שמאחר והפרויקט אמור להתמשך על גבי שבע שנים מיום הזכייה במכרז, יש להוון את עלויות הבנייה הנ"ל נכון ליום הזכייה במכרז, כך ששווים לגרסת העוררת נמוך יותר נכון להיום, ולפיכך גם מס הרכישה החל עליהם נמוך יותר. מיסוי מקרקעין לא קיבל את הטענה ולכן דחה את ההשגה שהוגשה, ובשל כך הוגש הערר הנ"ל.           

השאלה המתעוררת היא מהו השווי ההוגן של התמורה ליום המכירה במקרה של תמורה עתידית המשתלמת לשיעורין, והכוללת מרכיב מימוני בהתאם לאומד דעתם של הצדדים. בית המשפט קבע, כי מאחר והערכת השמאי מטעם רמ"י כוללת את שווי שירותי הבניה בשווים ההוגן לערכם ביום המכרז, מאחר והשומה נערכה בשיטת העלות בהתאם לתקנים של מועצת שמאי המקרקעין, אזי בשומה נלקחו בחשבון כל הסיכונים והעלויות הצפויות (כולל עלויות מימון), ואת ההיבטים הכלכליים והעסקיים של מימד הזמן, הוצאות מימון, התייקרויות עתידיות ועיכובי בנייה בלתי צפויים. בית המשפט קבע כי, שיטת הערך הנוכחי בה נקטה העוררת אינה על בסיס שמאות ואיננה מבוססת על מודל כלכלי שלם שבה יחושב שווי כל המקרקעין ושירותי הבניה על בסיס תזרימי מזומנים בערך נוכחי. העוררת לקחה עלויות בנייה מתוך שומה, שבה ממילא כבר נלקחו בחשבון עלויות המימון, ולפיכך בקשתה לבצע היוון הינה בקשה להפחתת שווי נוספת. העוררת לא הציעה מודל כלכלי שלם שניתן לבחון את עקרונותיו, ולא הביאה חוות דעת מומחה על מנת לתקף את גישתה. לאור האמור הערר נדחה ברוב קולות.

הערת מערכת:

במקרה הנוכחי, חוות דעת השמאי מטעם רמ"י, והשווים שקבע, כבר לקחו בחשבון הפחתות שהיה צריך לבצע כדי לקבוע שווי נוכחי לשנת 2015 (שנת המכרז) לשירותי הבנייה והתכנון שהעוררת צריכה להעניק לעיריית ת"א ולרמ"י, ולפיכך בית המשפט קבע כי לא היה מקום להפחתה נוספת, שהייתה מביאה לגביית מס בחסר. אנחנו רואים לא מעט פסקי דין הדנים בסוגיית היוון התמורות, סוגיה מורכבת וחשובה המשפיעה רבות על הערכת שווי העסקה ואין בבתי המשפט מגמה ברורה בנוגע לשאלת היוון התמורות והמבחנים הנדרשים להכרעה בה. ראוי אילו הסוגיה הייתה מעוגנת ע"י המחוקק להגברת הוודאות בעסקאות.

האם בחישוב שווי מקרקעין במצב קודם יש להביא בחשבון שטחים וזכויות שלצורך ניצולן נדרש הליך של הקלה

שם ומספר הליך: ערר (ת"א) 85026/17 נציגות הפרויקט קלישר 1 ת"א ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל-אביב, בפני יו"ר הוועדה עו"ד גילת אייל. 

תאריך מתן ההחלטה: 22.1.19.   ב"כ המשיבות: עוה"ד ענת בירן, רפי בוימל, דפנה תמיר.

המדובר בענייננו בשלושה עררים בהם התעוררה שאלה דומה שעניינה הערכת שווי ההשבחה בגין הקלות שאפשרו  מימוש זכויות מוקנות מכוח תכנית מאושרת, וביתר דיוק, כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין במצב שקדם להקלות?

בשניים מהעררים קבעה השמאית המכריעה שבעת חישוב שווי מקרקעין במצב הקודם יש להביא בחשבון שטחים וזכויות אשר לא ניתן היה לנצלם בשל מגבלות בתכנית (אחוזי בנייה, קומות וקווי בניין) ואשר לצורך ניצולן נדרש הליך נוסף של הקלה. על כך עררה הוועדה המקומית וטענה כי בהתאם להלכה הפסוקה שווי מצב קודם ייערך על פי זכויות הבניה המוקנות למגרש ללא התחשבות בזכויות אחרות הניתנות למימוש בכפוף להליך נוסף. זכויות לפי תכנית בתוקף הניתנות לניצול בהליך של הקלה אינן יכולות להיחשב כזכויות מוקנות ואין להביאן בחשבון לצורך חישוב שווי מקרקעין במצב הקודם.

בערר השלישי ציין השמאי המכריע כי להבנתו הוא מונחה משפטית להעריך את שווי הנכס לצורך היטל השבחה, באופן שונה מהאופן שבו היה מעריך את הנכס במסגרת שומה לשווי שוק. על כך עררה הנישומה.

ועדת הערר קבעה כי בשלושת העררים הדין הוא עם הנישומים. התוספת השלישית מורה כי השומה תיערך "בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". לפיכך, ההשבחה נבחנת בהתאם לשווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין, לפני אירוע המס ולאחריו, ומשכך הם פני הדברים, פשיטא שלצורך בחינת ההשבחה כתוצאה מהקלה, יש להביא בחשבון את שווי השוק של המקרקעין לאחר ההקלה, לעומת שווים ערב מתן ההקלה.

לפיכך, אם שווי השוק, האובייקטיבי, של המקרקעין במצב שקדם להקלה, גילם את שווין של זכויות הכלולות בתכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. ואם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה, ובהתאם לכך השוק מייחס להן ערך מופחת במידת כזו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה. בחינה שאיננה מודדת את השינוי בערכי השוק בין שני מצבי התכנון, אלא מנטרלת משווי השוק של המקרקעין במצב הקודם, שווי שקונה סביר בשוק החופשי היה מעניק לו – מייצרת עליית ערך וירטואלית, שלא באה לעולם ואיננה מהווה השבחה כהגדרתה בחוק. על השבחה וירטואלית שכזו אין בסיס חוקי להטיל היטל השבחה.

לפיכך, קבעה ועדת הערר, כי השמאית המכריעה היתה מחויבת לנהוג כפי שנהגה, ולו היתה נוהגת בהתאם לעמדת הוועדה המקומית, ומעריכה את שווי הנכס בהתעלם משווי השוק האובייקטיבי האמיתי שלו, היה בכך כדי לחייב בהיטל השבחה על השבחה שלא באה לעולם.

עוד קבעה ועדת הערר, כי יש לבחון את שווי השוק האובייקטיבי של הנכס, ולכן, בניגוד לעמדת השמאי המכריע, על פי הדין אין להבחין בין שווי שוק לצורך היטל השבחה לבין שווי שוק לצרכים אחרים.

הערת מערכת:

ועדת הערר הלכה בתלם החרוש, לפיו יש להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין לאחר ההקלה, לעומת שווים ערב מתן ההקלה. לכן קבעה כי יש להביא בחשבון כל השפעה שיש בה, שמאית, כדי להשפיע על שווי המקרקעין, גם אם לצורך ניצולה נדרש הליך נוסף של הקלה. 

                                         

האם המועד הקובע לתחולת פטור היטל השבחה הוא מועד הנפקת היתר הבניה או מועד ההחלטה על אישורו?

שם ומספר הליך:  ערר 8008/18 חברת האמה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה לפיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון, בפני יו"ר הוועדה עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 6.1.19.   פרטי הנכס: אזור תעשיה דרומי, רח' הצורן 7 ו-9 במגדל העמק.  

העוררת חויבה בתשלום היטל השבחה בגין אישורה של תמ"א/10/ד/10, במועד ההחלטה לאשר שני היתרי בניה להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים על גגות מפעליה של העוררת באזור תעשיה דרומי במגדל העמק. 

ביום 22.3.18, ימים ספורים לאחר אישור ההחלטה לאשר לעוררת את הוצאת היתרי הבנייה, פורסם ברשומות תיקון 123 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, במסגרתו התווסף סעיף 19(ב)(11) לתוספת השלישית לחוק, הקובע פטור מהיטל השבחה עבור השבחה במקרקעין שהוקמו בהם מתקנים פוטו- וולטאיים, המקיימים את התנאים הקבועים בסעיף הפטור.

ועדת הערר נדרשה לשאלה, מהו המועד הקובע לתחולת הוראת הפטור לפי סעיף 19(ב)(11) לתוספת השלישית – האם מועד הנפקת היתרי הבניה בפועל או מועד ההחלטה על אישורם.

בשלב ראשון, קבעה ועדת הערר, כי מועד המימוש בדרך של קבלת היתר בניה, הינו מועד הנפקת היתר הבניה בפועל ולא מועד ההחלטה על אישורו. זאת, הן לאור לשון סעיף 1 לתוספת השלישית, הכוללת בהגדרת "מימוש זכויות" "קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התכנית..", ותומכת בכך שמועד המימוש הוא מועד קבלת ההיתר בפועל, והן לאור תכלית החקיקה, שכן החלטה לתת היתר לרוב מותנית בתנאים שונים אשר לעיתים אינם מתמלאים וההחלטה פוקעת או שחל בה שינוי, ו"אין בה את אותה סופיות ההרשאה שיש בהיתר בניה".

בשלב השני בחנה הועדה מהו מועד הקובע לתחולת הוראת הפטור הקבועה בסעיף 19(ב)(11) לתוספת השלישית, וקבעה כי הוראת הפטור אמנם אינה קובעת מה המועד בו צריכים להתקיים כל התנאים המפורטים בה, אולם, מועד זה נגזר מנוסחו של כל סעיף פטור ומתכליתו.

הוראת הפטור בענייננו פוטרת מתשלום היטל השבחה במקרקעין בהם הוקם מיתקן פוטו-וולטאי העומד בתנאים המפורטים בסעיף הפטור. לפיכך המועד לבחינת תחולתו של הפטור הוא מועד המימוש הכרוך בהקמת המתקן, קרי, מועד הוצאת היתר הבניה [למעט חריגים כגון מתקן שהוקם מכוח תקנה 24 לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים פטורים מהיתר), התשע"ד-2014].

פרשנות זו, מתיישבת גם עם תכלית החוק לתמרץ הקמת מתקנים פוטו וולטאיים העונים על תנאי הפטור, שכן, קביעה לפיה המועד הקובע לתחולת הוראת הפטור הוא מועד ההחלטה לתת היתר, משמעותה, שלילת הפטור ממתקנים שהוחלט על אישורם בטרם נכנסה לתוקף הוראת הפטור והתמריץ לסיים את הליך הרישוי בעניינם.

ועדת הערר הוסיפה וציינה, כי פרשנות זו אף מתבקשת מטעמים של הרמוניה חקיקתית, שכן במקביל לחקיקת סעיף הפטור, תוקנה תקנה 24 לתקנות הפטור, באופן המרחיב את הפטור מהיתר למתקנים פוטו-וולטאיים על גגות מבנים בעלי הספק של 700 קילו ואט למבנה, ועשויה להתעורר השאלה מהו המועד ההשבחה הרלוונטי לגביהם.

גם בהחלטות ועדת הערר בנוגע לתמ"א/10/ד/10, עובר לתיקון תקנה 24, נקבע כי "מועד ההשבחה הוא המועד בו היא רוקמת לבוש קונקרטי עם הוצאת היתר בניה".

לפיכך, קבעה ועדת הערר, כי תנאי הפטור צריכים להתקיים במועד המימוש בדרך של "קבלת" היתר הבניה, ולמצער כי די בכך שיתקיימו באחד משני המועדים – מועד ההחלטה לתת היתר או מועד הנפקת ההיתר.

לאור האמור, הוראת הפטור חלה על בקשותיה של העוררת להיתרי בניה, שטרם הונפקו, ולאחר בחינת עמידת המתקנים בתנאי הוראת הפטור, נקבע כי העוררת פטורה מהיטל השבחה בגין הבקשות להיתרי הבניה.

הערת מערכת:

החלטה זו, כמו גם החלטות אחרות של ועדות הערר בעניין סעיפי פטור אחרים מהיטל השבחה הקבועים בתוספת השלישית לחוק, כגון הוראת הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) שהגיעה עד להכרעת בית המשפט העליון, ממחישה את המתח המתמיד הקיים בין פרשנות הוועדות המקומיות לסעיפי הפטור המבקשת לצמצם את תחולת הוראות הפטור מהיטל השבחה ככל הניתן, לבין פרשנות ועדות הערר המבקשות לצקת תוכן ללשון החוק ולבחון גם את תכליתו, ולפרש את הוראת הפטור באופן שיגשים את תכליתה ויבטיח וודאות גבוהה יותר לנישום. לטעמנו החלטת ועדת הערר הינה החלטה ראויה המגשימה את התכלית העומדת בבסיס תיקון 123 לחוק התכנון והבניה ותבטיח וודאות גבוהה יותר לנישומים.

 

תחולה רטרואקטיבית ל'הלכת הולצמן'- האומנם?

שם ומספר הליך: הפ (ת"א) 5956-07-13 גיא סוקול ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-השרון ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בפני כב' השופט חיים טובי.  תאריך מתן פסק הדין: 25.12.2018.

פרטי הנכס: גו"ח 6417/290, עיריית רמת השרון. ב"כ התובעים: עו"ד מ. קמר.

עסקינן בתובענה לפסיקת פיצויים בגין הפקעת חלקה 240 בגוש 6417 הממוקמת בתחום שיפוטה של עיריית רמת השרון, שהוגשה על ידי המבקשים, אשר הינם יורשי בעלי הזכויות במקרקעין במועדים הרלבנטיים של התובענה. חלקה 290 הייתה במקור חלק מחלקה 73 בגוש 6417 ששטחה היה גדול יותר, שאף היא הייתה בבעלות המנוחים. בשנת 47' הגיש אחד מבעלי הזכויות המנוח תשריט חלוקה שאושר. בשנת 48' מפת התמורות/תכנית החלוקה חילקה את חלקת המקור ל-9 חלקות שונות בייעודים שונים, חלקם למגורים. חלקה 290 הנ"ל הייתה בייעוד למגרש ציבורי ונרשמה בבעלות המנוחים בספרי המקרקעין, בהתאם לכך החל משנות ה-60' נעשה בה שימוש ציבורי. בשנת 76' אושרה תכנית שהותירה את החלקה בייעודה, אך קבעה כי חלקות בייעודים ציבוריים ירשמו על שם המועצה המקומית ללא תמורה.

רק בשנות ה-80' פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ,7 ו-19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 והחלקה נרשמה בספרי המקרקעין על שם המועצה. עתירה מינהלית לביטול ההפקעה בחלוף 22 שנים נדחתה ביוזמת המבקשים ובהמלצת ביהמ"ש.

בית המשפט דן במספר סוגיות עקרוניות וקבע בין היתר, כי המנוחים זכאים היו לקבל פיצויים בגין הפקעת החלקה, מכח הוראת סעיף 9 לפקודת הקרקעות. כמו כן, בית המשפט דחה את טענת המשיבות לפיה, נקודת הזמן הרלבנטית לבחינת הוראות הפטור מתשלום פיצויים הינה מועד היווצרותה של חלקה 290 כיחידה עצמאית במסגרת תכנית הפרצלציה, וכאילו יש לחשב את שיעור ההפקעה הניתן לרכישה ללא פיצויים משטח החלקה ההיסטורית. חרף ייעודה של חלקה 290 לצורכי ציבור, בתוכנית ההיסטורית ובתוכנית החלוקה – לא היה בקביעת ייעוד זה, כשלעצמו, כדי להקנות לוועדה המקומית זכויות כלשהן בחלקה, וזו האחרונה אף לא הייתה מוסמכת להפקיעה. בית המשפט חזר על ההלכה לפיה, הקניין במקרקעין נותר בידי הבעלים הרשום – וזאת עד לפרסום הודעת ההקניה ברשומות, על פי סעיף 19(1) לפקודת הקרקעות. כך גם נקבע, כי טענת המשיבות בסיכומיהן על כי יש להתחקות אחר החלקה ההיסטורית לעניין חישוב הוראת הפטור מתשלום פיצויים – אין לה תימוכין בדין.

אנו נתמקד בסוגיה עקרונית אחת והיא -תשלום מהמ"ר הראשון'- האומנם?

בית המשפט דן בשאלה האם יש, להחיל את הלכת הולצמן באופן רטרואקטיבי גם על מקרקעין שהופקעו מכוח הוראות החוק ואשר רכישתן הושלמה במועד שקדם לפסק הדין בעניין הולצמן? בית המשפט השיב לשאלה זו בשלילה, וקבע כי להלכה חדשה יכול להינתן תוקף פרוספקטיבי בלבד בנסיבות המתאימות. תימוכין למסקנה זו, מצא בית המשפט בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין מסרי שניתן לאחרונה (ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' אחמד מסרי [פורסם בנבו] (24.5.18). שם קבע בית המשפט העליון, בהרכב מורחב, כי אין להטיל על הרשויות המקומיות חובה "…לפצות 'אחורה' בגין הפקעות שבוצעו תחת משטר משפטי שבו לא הוכרה חובה לפצות. שכן הטלת חובה כזו על הרשויות …. תטיל עליהן נטל כלכלי בלתי מבוטל, שלא הובא במניין שיקוליהן והן לא נערכו לו…בנסיבות אלו, סבורני כי מן הראוי שההלכה בענייננו תחול באופן פרוספקטיבי, ביחס להפקעה שהודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות תפורסם בהתייחס אליהן ממועד מתן פסק הדין ואילך" (שם, בעמ' 76, 77 פסקה 120 לחוות דעת השופט פוגלמן). בית המשפט קבע, כי הרציונל שבבסיס קביעתו של בית המשפט בעניין מסרי, לפיה אין להחיל את ההלכה החדשה שנקבעה רטרואקטיבית – חל אף על הלכת הולצמן באופן שזו לא תחול על הפקעות שהודעת ההפקעה בעניינן פורסמו קודם למועד מתן פסק הדין בעניין הולצמן.

לפיכך נקבע, כי אין תחולה רטרואקטיבית להלכת הולצמן ביחס להפקעות שהודעה בגינן (בהתאם לסעיף 5 לפקודת הקרקעות) פורסמה במועד שקדם למתן פסק הדין בעניין הולצמן.

לאור האמור, נפסק כי המבקשים זכאים לפיצויי הפקעה בגין החלקה, בשיעור של 60% בלבד משטחה – חרף הפקעתה בשלמות.

הערת מערכת:

שאלה נוספת שצריכה להישאל בנסיבות דנן, היא האם כלל עומדת לרשות המקומית טענת הסתמכות וזאת בחלוף עשרות שנים של הפקעה ללא פיצוי או שמא טענה שכזו עשויה לעמוד לטובתה בטווח זמנים סביר בלבד?! נראה כי בשעה שדיני ההפקעות לא זוכים לקבל הסדרה חקיקתית מלאה ואחידה, הרי שהשאלה תיוותר ללא הכרעה. 

 

צירוף שר התחבורה כנתבע נוסף בתביעה לעניין 'פיצויי סבל'?

שם ומספר הליך: ת"א (מרכז) 25502-03-16 אהרוני ואח' נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ

ערכאה: בית משפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט יעקב שינמן.                          

תאריך מתן ההחלטה: 30.1.19. פרטי הנכס: שטח מדרום מזרח למזכרת בתיה, בקרבת כביש 411.

עניינה של ההחלטה בשתי תביעות לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין בהתאם לתכנית מתאר מקומית מס' מח/99 ולצו הכרזה משנת 2005 שהחיל את פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) – 1943 על המקרקעין. החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3) ביטל את פקודת הדרכים, אולם בתביעות דנן דובר על הליכי הפקעה שננקטו עובר לביטול הפקודה ולכן היא רלבנטית לגביהן.

שיעור ההפקעה בתביעות נמוך משיעור של 25% בגינו רשאים להפקיע קרקע ללא תשלום פיצוי לנפקע. מנגד, רשאי בעל הקרקע לפנות לשר התחבורה בבקשה לפיצויי סבל שנגרם לו מאי תשלום הפיצויים. בהתאם לכך, הגישו התובעים לשר התחבורה בקשה לפיצויי סבל וניתנה החלטת שר התחבורה הדוחה את בקשת התובעים.

לאור קביעת השר בהחלטתו, הגישו התובעים בקשות לתקן את כתבי התביעה תוך צירוף שר התחבורה כנתבע, על מנת להשיג על החלטתו.

ההליך של תיקון כתב התביעה מוסדר בתקנה 92 לתקנות סדר הדין האזרחי. הלכה הפסוקה קובעת כי מצד אחד יש לנהוג בליברליות רבה באישור בקשה לתיקון כתבי טענות, בוודאי בשלב מוקדם של ההליך הדיוני, אולם מצד שני, הזכות אינה בלתי מוגבלת, כאשר המגבלה המהותית הינה מניעת פגיעה בזכויות הדיונית של הצד השני כתוצאה מהתיקון.

בנוסף, לבית המשפט נתון שיקול דעת להורות על הוספת בעלי דין, בדרך של תיקון כתב התביעה, בהתאם לתקנה 26(א) לתקנות. כאשר מועלית טענה כי הוספת בעל דין תוביל לעקיפת כללי ההתיישנות, חלה הוראת תקנה 26(ב) לתקנות הקובעת כי רואים, לעניין התיישנות, את ההליכים לגבי בעל הדין החדש כאילו התחילו עם כתב התביעה המתוקן.

בית המשפט קבע, כי תיקון כתב התביעה במקרה דנן, בדרך של צירוף שר התחבורה לתביעה, אינו המקרה הסטנדרטי בו מוגשת בקשה לתיקון, היות ומדובר בהשגה על החלטת השר בנוגע לפיצויי סבל, לגביה הותווה בפסק הדין בעניין רוטמן המסלול הדיוני הראוי בבקשת נפקע לפיצויי סבל, הנתונה לשר התחבורה ובדרך להשיג עליה, בזמן שהסמכות לקבוע את סכום פיצויי ההפקעה נתונה לבית המשפט המחוזי (סעיפים 9-8 לפקודת הדרכים).             

בעניין רוטמן נקבע, כי ככל שבעל הקרקע מבקש פיצוי בגין ה-25% הראשונים, יהא עליו להקדים פנייה לשר התחבורה בבקשה לתשלום פיצויי סבל, ולאחר שתינתן החלטת השר, וככל שיבקש בעל הקרקע להשיג על החלטתו, יוכל בעל הקרקע לפנות לבית המשפט המחוזי בתביעה לפיצויי הפקעה שאליה יצורף גם השר כנתבע. בגדר תביעה זו יידרש בית המשפט, מכוח סמכותו הנגררת לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, גם לטענות המכוונות לאופן הפעלת סמכותו של השר.

יתרונו של מסלול דיוני זה בכך שהוא מונע את הצורך בפנייה כפולה לבית המשפט: פעם אחת בהליך מינהלי המכוון להחלטת השר ב"תקיפה ישירה"; ופעם שנייה בתביעה אזרחית לפיצויי הפקעה כל אימת שמתעוררת מחלוקת אחרת לגביהם.

לפיכך, לאור הגישה הליברלית ביחס לתיקון כתבי טענות, לאור השלבים המוקדמים של התביעות ולאור המתווה הדיוני שנפסק בעניין רוטמן, החליט בית המשפט כי התובעים זכאים להשיג על החלטת השר בפני בית המשפט, באופן שהוא יצורף כנתבע לתביעות הקיימות.          

בית המשפט דחה, בשלב זה, את טענת ההתיישנות שהעלתה המדינה, בין היתר בשל כך שעילת התביעה של הנפקעים נגד השר "נולדה" למעשה רק עם מתן החלטת השר.

הערת מערכת:

בית המשפט המשיך בקו הליברלי באישור בקשות לתיקון כתבי טענות, ובמיוחד מקום בו דובר על צירוף נתבע ללא חריגה מעילות התביעה המקוריות. צירוף השר במקרה זה הולם את המתווה שנקבע בעניין רוטמן באופן שייעל את בירור המחלוקות בעניין הפיצוי בהליך אחד.      

 

"תמות נפשי עם פלישתים"- פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף והצמדת חצרות

שם ומספר הליך: ע"א 45009-12-17 רוזה נינה בקרמן ואח' נ' מירה שוחט ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' השופט אב"ד, סגן הנשיא י' שנלר.   תאריך מתן פסק הדין: 17.1.19. פרטי הנכס:  גוש 6124 חלקה 209, רח' אנילביץ', בני ברק.

ב"כ המשיבה והמערערת שכנגד: עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן.

עסקינן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כב' השופטת כרמלה האפט) בו התקבלה תביעת המשיבה והמערערת שכנגד לפירוק השיתוף במקרקעין, עליהם בנוי מבנה טורי, צמוד קרקע, הכולל 3 בתים הצמודים בקיר משותף, והמוקפים בחצרות עפ"י חלוקה וגדרות הקיימים בשטח משך עשרות שנים רבות.

בית משפט השלום הורה על פירוק בדרך של רישום בית משותף, תוך הצמדת החצרות בהתאם לחלוקה המקורית והלא רגולרית שהייתה קיימת משך עשרות שנים בין השותפים והקיימת עד היום (שמטרתה הייתה לאזן בין השותפים ולפצות את המבנה האמצעי הכלוא של המשיבה על פגיעתו בגין מיקומו), זאת בהתאם לחוות דעת שהוגשה מטעם המשיבה ועל פי חוות דעת המפקחת על הבתים המשותפים שקבעה, כי עקרונית ניתן לבצע את הרישום, בהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין.

עוד יצוין, כי הבעלים הרשום של המקרקעין הוא קק"ל, אשר החכירה בחכירה לדורות בשנת 1946 את המקרקעין לאגודה "שכונת הפועלים א' בבני ברק", שהחכירה את השטחים בחכירת משנה לחוכרי המשנה המקוריים עוד בשנים 1946-1947. בעוד המערערים/ הנתבעים בהליך הקודם, רכשו את זכויותיהם בין השנים 2006-2008, המשיבה/ התובעת בהליך הקודם, מתגוררת בביתה החל מתחילת שנות ה-90' של המאה הקודמת, כאשר משפחתה חכרה בחכירה משנית את הבית עוד בשנת 1947.

במסגרת הערעור טענו המערערים בין היתר כי בית משפט קמא נעדר סמכות עניינית באופן שמדובר בתביעת פירוק שיתוף במסווה לסעד של הצהרה לזכויות במקרקעין ובית המשפט לא היה מוסמך להורות על הצמדת החצרות כשהצדדים אינם בעלי זכויות בהם. כך נטען, כי החצרות הן רכושה של האגודה ולא הוחכרו לצדדים מעולם.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור פה אחד וקבע, כי בית משפט קמא קבע קביעות עובדתיות ברורות וחד משמעיות, לפיהן בעת שרכשו המערערים את זכויותיהם במקרקעין ידעו על דרך חלוקת החצרות ביניהם ואין להתערב בקביעות עובדתיות נחרצות אלו הנתמכות גם בראיות נוספות.

למרות שהאגודה וקק"ל לא טוענות לזכויות כלשהן במקרקעין, ולמרות שהמערערים התנהגו כל השנים כמנהג בעלים בחצרות שלהם ואף הרחיבו את ביתם על חשבון שטחי החצרות, הם טענו, כי מדובר בשטח של האגודה שלא הוחכר עד היום ושהוא בבחינת רכוש משותף. בית המשפט המחוזי קבע, כי המערערים מנועים מלטעון טענה זו עקב התנהגותם והתנהלותם. לא ניתן להתעלם מכך שהמערערים רכשו את הזכויות כשהם יודעים כל השנים על המצב העובדתי בשטח, על פי גידור וסימון הקיים משך עשרות שנים. מדובר בידיעה ברורה שלא ניתן להתכחש לה, כשעצם הרכישה גם מדיירים קודמים שידעו על המצב בשטח והסכימו לו, מחייבת לכאורה גם את הרוכשים החלופיים.

גם טענת חוסר סמכות עניינית נדחתה ובית המשפט קבע, כי לא בנקל "יחזיר את הגלגל אחורה" לאחר שנים ארוכות של דיונים וייקבע שלא הייתה סמכות עניינית לבית משפט קמא. גם לגופו, בית משפט קמא לא יצר זכויות קנייניות בחצרות אלא, אלה היו מאז ומעולם. מכל מקום, לבית משפט קמא, סמכות שבגררא להכריע בעניינים אלה במסגרת תביעה לפירוק השיתוף, תוך הכרעה לגבי ההצמדות של השטחים. 

ערעור שכנגד שהוגש על ידי המשיבה לפסיקת הוצאות בגין ההליך שנוהל במשך כ- 6 שנים התקבל, שכן לא היה מקום לא לפסוק כלל הוצאות ולפטור את המערערים לחלוטין מתשלום הוצאות. לכן למרות, שבדר"כ לא מתערבת ערכאת הערעור בנושא ההוצאות, הוחלט כי עסקינן במקרה החריג בו יש להתערב ולהורות על פסיקת הוצאות.

 

הערת מערכת:

בדר"כ תביעות פירוק שיתוף צריכות להיות תביעות יחסית 'פשוטות' בהן הוראות הדין הן ברורות (מידת הוודאות היא יחסית גבוהה), וכאשר מטרת העל של דיני פירוק השיתוף והעיקרון שלאורו פוסקים בתי המשפט הם לאפשר פירוקי שיתוף במטרה 'לשחרר' את המקרקעין מהקיפאון שנגזר מכוח יחסי השיתוף והאינטרסים השונים של השותפים. למרות זאת, בהחלטה זו אנו עדים להליך ארוך ומורכב במסגרתו הציגו חלק מהשותפים התנגדות עיקשת וחסרת תכלית, שאם הייתה מתקבלת הייתה אף עלולה לפגוע בהם. מסיבה זו החליט בית המשפט המחוזי להתערב באופן חריג בנושא ההוצאות ולחייב את אותם שותפים שבחרו לנהל מאבקים ללא הועיל.

 

בימ"ש ביטל החלטת ועדת משנה לדחות התנגדות והורה כי מליאת הוועדה היא שתדון בהתנגדות

שם ומספר הליך: עת"מ (חי') 56670-03-18 עמאר עאמר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון – ועדת המשנה להתנגדויות ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט שמואל מנדלבום.  

תאריך מתן פסק הדין: 24.1.19. פרטי הנכס: גוש 18719 חלקות 88 ו-89, יאנוח ג'ת.

ב"כ העותרים: עו"ד סולימאן עאמר.

 

העותרים, בעלים של מקרקעין הכלולים בתחום תכנית המתאר של היישוב יאנוח ג'ת, אשר שינתה את ייעודם מחקלאי למגורים, ואשר חייבה הכנת תכנית איחוד וחלוקה מכוחה. המועצה המקומית יאנוח ג'ת יזמה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, מכוח תכנית המתאר דלעיל, אשר כללה גם את המקרקעין וייעדה את חלקם לדרך.

לאחר שתכנית האיחוד והחלוקה פורסמה להפקדה, הושגה הסכמה בין המועצה המקומית ובין העותרים, שביקשו לבטל את הכביש, לפיה – כנגד הסכמת המועצה לוותר על הכביש יעמידו העותרים לרשות המועצה המקומית קרקע חליפית לצרכי ציבור. הסכם זה אושר במליאת המועצה המקומית, ובהמשך נערך הסכם מכר בין העותרים והמועצה המקומית, שדווח לרשויות המס, במסגרתו הוקנו זכויות העותרים בחלקה החלופית למועצה.

נוסף על האמור, העותרים הגישו התנגדות לתכנית האיחוד והחלוקה, במסגרתה העלו מספר טענות, ובכלל זאת טענות תכנוניות ביחס לכביש, טענות בדבר העדר צורך בכביש, טענות בדבר פגיעתו של הכביש בקניין העותרים מהטעם שהוא עולה על שטחים בייעוד מגורים, ועוד.

לאחר דיון שקיימה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית צפון בתכנית ובהתנגדויות שהוגשו לה, דחתה ועדת המשנה את התנגדות העותרים בנימוק כי הדרך נושא ההתנגדות חיונית, מהטעם שהיא מאפשרת גישה למגרשים הכלולים בתכנית ומחוצה לה. בגין החלטה זו הוגשה עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים.

בית המשפט קבע, כי החלטת ועדת המשנה נומקה בנימוק אחד בלבד, שעניינו חיוניות הכביש מהטעם שהוא מאפשר גישה למגרשים שונים, כאשר יתר טענות העותרים לא זכו להתייחסות כלשהי, על אף שלטענת ועדת המשנה גם טענות אלה נשקלו על ידה, אלא שנוכח הזמן הקצר העומד לרשותה על פי החוק לפרסם את החלטתה (3 ימים בלבד), אין לדרוש ממנה החלטה מפורטת ומנומקת. 

בית המשפט קבע, כי "ניתן היה ללא קושי להתייחס באופן תמציתי גם לטענות שהועלו על ידי העותרים … הטענות האמורות לא זכו להתייחסות כלשהי, ובהתאם יש לראות בהחלטה כהחלטה בלתי מנומקת …" (ההדגשה במקור). כן קבע בית המשפט, כי העדר ההנמקה מעביר לרשות המנהלית את הנטל להוכיח כי החלטתה התקבלה כדין, וכי מהראיות עולה שחלק מכריע מטענות העותרים נבחן רק לאחר קבלת ההחלטה, ועל מנת להצדיקה בדיעבד.

נוסף על האמור, נפסק כי ועדת המשנה לא נתנה משקל כלשהו לטענות העותרים בדבר פגיעה בזכות הקניין שלהם במקרקעין, על אף שמדובר בשיקול רלוונטי: "… חלה חובה על וועדת המשנה לבחון בכובד ראש האם אכן קיים הכרח תכנוני המצדיק את הפגיעה הטמונה בתכנית בזכות הקניין של העותרים, ושאלת המידתיות חייבה את וועדת המשנה לבחון גם חלופות תכנוניות אפשריות אחרות אשר פגיעתן בעותרים נמוכה באופן משמעותי". היה על ועדת המשנה לבחון את התועלת הציבורית שתצמח מההסכם בין העותרים והמועצה המקומית ולהעמידה מול התועלת שתצמח מהסדרת דרכי הגישה למגרשים (שכולם בבעלות העותרים).

ביחס לנימוק עליו התבססה ועדת המשנה – חיוניותו של הכביש- נפסק כי גם נימוק זה אינו מבוסס לכאורה, בהתקיים כבישים רלוונטיים אחרים ובהינתן שגם מתכנן התכנית אישר בעת הדיון בוועדת המשנה שניתן לוותר על הכביש.

לאור האמור ולאור עקרון הבטלות היחסית, קבע בית המשפט שיש לקבל את העתירה. עם זאת, נקבע כי אין מקום להורות על ביטול הכביש וכי יש להשיב את הדיון למליאת הוועדה המחוזית (ולא לוועדת המשנה, מחשש שלא תשמע את טענות העותרים "בלב פתוח ובנפש חפצה"), על מנת שתדון בהתנגדות העותרים ותיתן את המשקל הראוי למכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות הפגיעה בזכות הקניין של העותרים, ועוד.

הערת המערכת:

מדובר בפסק דין חשוב של בית המשפט המעניק משקל ראוי לטעמנו לזכות הקניין של הפרט, שהיא זכות חוקתית, ומבהיר כי על מוסדות התכנון לשקול את כל הטענות הרלוונטיות להחלטתן, ליתן להן את המשקל הראוי ולנמק. בנוסף, פסק הדין משקף גישה פרקטית, שכן הוא מכיר בקושי של ועדה שקיבלה החלטה מסוימת, לשקול שוב – את אותה החלטה "בלב פתוח ובנפש חפצה", ולפיכך קובע כי הדיון הנוסף בסוגיה יתקיים בפני מליאת הוועדה המחוזית, ולא בפני ועדת המשנה, שהיא זו שקיבלה את ההחלטה נושא העתירה.