הסמכות להצמיד – האם סעיף 59 לחוק המקרקעין מסמיך את המפקח על המקרקעין להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנים או אגפים ב"בית מורכב"?
מאת עו"ד צבי שוב ומר עומר עבדה, מתמחה
מספר ההליך: 2575/18 שרון יעקבסון ואח' נגד אסתר לוין ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' הש' ד' ברק-ארז, מ' מזוז וע' גרוסקופף. תאריך מתן פסק הדין: 25.3.19
פרטי הנכס: בית משותף ברח' הנרייטה סולד בחיפה. ב"כ המבקשים: עו"ד אהרן פוגל, ב"כ המשיבות 1-2 : עו"ד אברהם תירוש, ב"כ היועמ"ש: עו"ד אביעד אמרוסי.
המדובר בערעור ב"סיבוב שלישי" על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות ערעור שהוגש על החלטת המפקחת על המקרקעין להצמיד חלקים מהרכוש המשותף ב"בית מורכב" לאחד מאגפי הבניין מכוח סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין.
הבניין בענייננו, מורכב משני מבנים שבכל אחד מהם 4 דירות ברח' הנרייטה סולד בחיפה. אחד המבנים נמצא בסמוך לרחוב והמבנה השני ממוקם אחריו. בסמוך לכל אחד מהמבנים יש חצר, ובין שני המתחמים מפרידה גדר חיה עבותה. כמו כן, בין שני המבנים יש הפרשי גובה כך שהמבנה שסמוך לרחוב גבוה יותר מהמבנה השני (להלן: "הבניין העליון" ו"הבניין התחתון" בהתאמה). הגישה לכל אחד מהמבנים נפרדת.
בעלי הדירות בבניין התחתון ביקשו לסלול שביל גישה לבניין הישר מרח' הנרייטה סולד. לשם כך תוואי השביל צריך לעבור דרך החצר הסמוכה למבנה העליון, וכן לעבור דרך הגדר החיה. בעלי הדירות במבנה העליון התנגדו למעבר השביל בשטח המבנה העליון ולכן ביקשו מהמפקחת שתפעיל סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין ותורה כי על הבניין להתנהל בשני חלקים נפרדים כבניין מורכב, וכל בניין – משנה, ינהל בנפרד את הרכוש המשותף השייך לו. המפקחת קיבלה את עמדת המשיבים בטענה כי ניכרת הפרדה מוחלטת בין המבנים, והורתה על ניהול הבניין כבית מורכב בהתאם להוראות ס' 59(א). בתוך כך הורתה המפקחת גם על הצמדת הרכוש המשותף לבניין הסמוך לו.
עיקר המחלוקת בין הצדדים הייתה בדבר היקף הסמכות שמקנה סעיף 59(ב) למפקח – האם המפקח מוסמך להורות על הצמדת חלקים ברכוש המשותף למבנים או אגפים בבית המורכב, או שמא הסעיף תוחם את היקף סמכותו של המפקח אך ורק להורות על הפרדת הניהול של הרכוש המשותף בבית מורכב?
בית המשפט העליון קבע ברוב דעות, כי פרשנות לשון החוק בסעיף 59 מובילה למסקנה כי הסעיף אינו מסמיך את המפקחת להצמיד חלקים ברכוש המשותף ובכך לגרום לשינוי בזכויות קנייניות, אלא רק מקנה למפקח את סמכות להורות על הפרדת ניהול הרכוש המשותף בין האגפים הנפרדים.
מסקנה זו של בית המשפט נתמכת גם בבחינת תכלית החקיקה וגם מניתוח הליך תיקון החקיקה ועמדת המחוקק. חוק המקרקעין דורש כברירת מחדל הסכמה מלאה של כל בעלי הזכויות לשם הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף. חריגה מדרישה זו נעשית בצמצום במספר סעיפים בחוק, שפורשו בפסיקה בזהירות רבה. גישה פרשנית זו משקפת בין היתר את האינטרס של הגנה על זכות הקניין של השותפים. מכאן, שסעיף 59 לחוק אמנם מסמיך את בעלי הדירות להחליט בהסכמה משותפת על הצמדת חלקים ברכוש המשותף, אולם אינו מקנה זכות זו למפקח.
הערת מערכת:
פסק דין זה של בית המשפט העליון מתחקה אחר נקודת האיזון שבין פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות בבניין התחתון ובין פגיעה בבעלי הדירות בבניין העליון בהתרת שימוש ברכוש המשותף הסמוך לבניין בניגוד לרצונם. נקודת האיזון שאותרה משקפת, מצד אחד, ביטול הפגיעה בזכויות קנייניות שנגרמו כתוצאה מהחלטת המפקחת, ומצד שני הכשרת פגיעה בזכות השימוש של בעלי הדירות במבנה התחתון.
פסק הדין מבטא עמדה עקרונית הרואה בזכות הקניין זכות ייחודית שדיני המקרקעין באים לשמרה, וכן מכיר בפרשנות לפיה ויתור על זכות הניהול של הרכוש המשותף או חלקים ממנו מבטא גם ויתור מסוים על האוטונומיה הקניינית של בעלי הדירות, וזאת בנסיבות בהן הוויתור האמור הוא הכרחי והגיוני.
