מאמר

 

מאמר מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"

מאת עוה"ד צבי שוב ואמיר דרמר

 
 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

• • חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.
  • חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 107 ו-108, והוראת שעה), התשע"ו-2016.
  • תזכיר חוק התכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 (תיקוני חקיקה), התשע"ו-2016 פיצויי הפקעה
  • תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016.
  • הצעת חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 4), התשע"ו-2016.
  • הודעה על השקת יישום אשר יקל על קבלן בפרוצדורה של מתן ההודעות לרשויות המס ולממונה על חוק המכר בגין עסקה במקרקעין.
  • תקצור החלטות רמ"י מישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 15.6.2016.
  • תיקון החלטה 1426 – הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה
  • תיקון החלטה 1136 – הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז
  • שינוי יעוד, שימוש או ניצול בנכסים ששטחם עד 7 דונם, או עד 15 דונם באזורי עדיפות לאומית
  • השבת נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, ושינוי יעוד, שימוש וניצול בהם
  • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בתל אביב מס': 507-0271700. שם התכנית: תא/מק/'צ' – תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור בתל אביב
  • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 599-0170134. שם התכנית: פארק אריאל שרון- תב"ע צפונית.
  • הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1003. שם התכנית: גן יבנה מערב.

 

עדכוני פסיקה

 

• פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עמ"נ 9429-06-15 שלמה פסט ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"ת – תוספת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויים בתביעות לפי סעיף 197.
•  הפקעה ת"א 3732-09-14 אריה פארן ואח' נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה התיישנות בפיצויים "מן החסד".
•  דמי שכירות ראויים ת"א 10135-10-11 דן פז ואח' נ' קיבוץ אפק – חישוב דמי שימוש ראויים – לפי טובת ההנאה שהופקה מהקרקע.
•  היטל השבחה ערר 8035/15, 8043/15 נווה אור ש.פ יזמות בע"מ ואח' נ' הו"מ לתו"ב שומרון – נתונים מהותיים לקביעת היטל השבחה.
•  שימוש חורג ערר 6020/16 חנניה בן שטרית נ' הו"מ לתו"ב  אופקים ואח' – סמכות ושיקול דעת בבחינת שימוש חורג.
•  תכנון ובנייה    ערר רג/5751/14 בעלי הדירות ברח' הסנהדרין ואח' נ' הו"מ לתו"ב ר"ג ואח'– בקשה לביטול היתר בניה.

 

————————————————————-

מאמר

 

מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

הממשלה, בקידומו של שר האוצר משה כחלון, אישרה לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מסלול מיסוי חדש לבעלי שלוש דירות ומעלה אשר, ככל שלא יהיו שינויים, יחויבו החל מינואר 2017 בשיעור מס של 1% משווי הדירה הזולה משלוש הדירות שבבעלותם לפי מחירון וטבלאות השמאי הממשלתי. ככל שיש בבעלותם יותר משלוש דירות, המס שיחול הוא בשיעור של 1% גם משווי הדירה הרביעית, החמישית וכך הלאה. המס יוגבל לכל היותר לסך של 1,500 ש"ח בחודש, קרי, 18,000 ₪ לשנה לכל דירה, החל מהדירה השלישית. החוק מעורר לא מעט ביקורת, בכנסת ומחוצה לה, ועקב כך, בעלי הדירות בוחנים תכנוני מס חוקיים, מתוך מטרה להביא לצמצום החבות במס הצפוי.

האפשרויות לתכנוני מס הן רבות ומגוונות ותלויות בכל מקרה ונסיבותיו, אך בין היתר, הן כוללות אפשרות בנסיבות מסוימות לאיחוד של דירות סמוכות, העברת דירה לבעלות חברה בשליטת הבעלים, מכירת דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה במקומן, העברת דירה לקרוב משפחה ועוד, כאשר כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה יתרונות וחסרונות.

במאמר זה, נסקור את אחת האפשרויות הנפוצות והמועדפות על בעלי דירות מרובות, העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

החוק החדש קובע בין היתר, כי העברת בעלות בדירה לילדים מתחת לגיל 18 לא תגרום לפטור מחבות במס. גם במצב החוקי כיום, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים במקרים רבים לרוכש/מוכר אחד לגבי הדירות שבבעלותם. לפיכך, העברת דירה לילדים לצורך תכנון מס, אפשרית רק כאשר הילדים הם מעל לגיל 18.

על פי חוק המתנה, עסקת מתנה מסתיימת ככלל, למעט העברת מקרקעין במתנה, עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".

לעומת זאת, בעסקת מתנה של נכס מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי יעיל לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכסע"י מקבל המתנה, ניתן אף לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה וניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה ועוד.

אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.

כמו כן, כידוע, בעסקת מקרקעין רגילה קיימים ככלל חיובי מס על הצדדים לעסקה, כגון, מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה. בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובהתקיימותם של תנאים נוספים) לא נחשבת "למימוש" כפי שנפרט בהמשך. תשומת הלב בהקשר זה, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את הגדרת "קרוב" לעניין היטל השבחה.

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

הטבה במס רכישה -　 בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים, כך שיש חבות בשיעור של – 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות (בחריגים הקבועים בתקנות).

עסקת מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה. הגדרת "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית, העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית, ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית: "בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". תשומת הלב כי כפי שכבר צוין, ההגדרה של "קרוב" לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאי השני הוא, שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב", העברה תחשב למימוש זכויות והיא ככל הנראה תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף, הקובעת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פרושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא, רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, הרי שבעת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על מקבל המתנה ועלולות אף למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. ראשית, ההיבט הקנייני של העסקה, לפיו, עם השלמת עסקת המתנה, הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה ויש להיות מודעים להשלכות של עניין זה. חשוב אף לקחת בחשבון, כי בשנים האחרונות קיימת מדיניות ממשלתית שמיטיבה לעיתים עם חסרי דירה, כך לדוגמא, תכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה, הטבה אותה מקבל המתנה לא יהיה זכאי לקבל. כמו כן, לצורך רכישת דירה נוספת אותה ירכוש בעתיד מקבל המתנה, הבנקים למשכנתאות, בהתאם למדיניות והנחיות בנק ישראל, מאפשרים נטילת משכנתא באחוז נמוך יותר מאשר "חסרי דירה" אשר יבקשו ליטול משכנתא על דירה יחידה. לעיתים, אפילו תנאים לקבלת מלגה אקדמאית קשורים בבעלות מבקש המלגה בדירה.

אנו סבורים כי בכל מקרה ומקרה יש להחליט קודם, קניינית מה רוצים לעשות, האם באמת ישנה כוונה להעביר הנכס כעת, ואם כן, אזי יש לבחון לעומק, עם אנשי מקצוע המומחים בתחום, לרבות עו"ד רו"ח שמאי וכו', את אפשרויות תכנון המס העומדות על הפרק. אנשי המקצוע יסייעו ויכוונו את הלקוח למתווה תכנון המס המועדף באותן נסיבות תוך ביצוע הערכה מושכלת, מהו המתווה המיסוי המועדף ומהי מערכת ההסכמים הנדרשת בין הצדדים לצורך מימוש ויישום המתווה המיסוי כך שישמור על בעל הדירה ועל זכויותיו באופן המיטבי ביותר.

* האמור אינו מהווה המלצה ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.
 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 
 

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016

 

ביום 21.8.2016 פורסם חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו 2016 (להלן – "החוק"). מטרת החוק, הינה קידום ועידוד פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, תוך הגדלת היקף המימוש של מיזמים להתחדשות והאצת ביצועם.

בהתאם לכך, מוקמת מכוח החוק, רשות ממשלתית להתחדשות עירונית (להלן – "הרשות") שמטרתה לסייע הן לדיירים, בדרך של מתן מידע וכלים להתמודדות למול יזמים, הן ליזמים שרוצים להיכנס לתחום או אלו שכבר פועלים בו, והן לרשויות המקומיות בכל הנוגע לקידום התכנון של מתחמי התחדשות עירונית ומתן תקציבים לצורך כך. כלומר, במשולש של דיירים, יזמים ורשויות מקומיות אמורה הרשות להוות גוף המסייע לתת פתרונות ובתוך כך, להוציא אל הפועל כמה שיותר פרויקטים להתחדשות עירונית.

החוק מפרט את תפקידיה של הרשות, ובין היתר, קידום מיזמי התחדשות עירונית, הפעלת קרן להתחדשות עירונית, סיוע להתארגנויות דיירים, סיוע בהליכי הכרזה על מתחמים, הקצאת משאבים לרשויות וגופי תכנון לטובת קידום תכניות במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, מתן תמריצים לרבות באמצעות תקציבים לשם קידום התחדשות עירונית במקומות בהם לא קיימת כדאיות כלכלית וכיוצ"ב.

החוק מגדיר את אופן ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול רשויות מקומיות ואת אופן ההכרזה על מתחם של פינוי ובינוי במסלול רישוי.

הנחה בארנונה – נקבע כי שר הפנים יקבע תנאים אשר בהתקיימם, יוכל בעל דירה לקבל הנחה בשיעור של 100% בגין השטח שנוסף בדירת התמורה לעומת שטח הדירה הקודמת שהייתה לו , וזאת בעבור דירת תמורה אחת בלבד ולתקופה של עד 5 שנים מהמועד בו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה. כך גם יוכל שר הפנים לקבוע תנאים בהתקיימם לא יועלה תעריף הארנונה על מחזיק דירת התמורה מקום בו יועלה התעריף עקב שינוי הסיווג/ תת הסיווג באזור, וזאת בתקופה של עד 5 שנים כאמור.

החוק מגדיר גם את זכויותיו של דייר בדירה ציבורית במתחם של פינוי בינוי ובבינוי במסגרת תכנית החיזוק (תמ"א 38).

החוק קובע כי יינתן לבעל דירת תמורה פטור מתשלום הוצאות ניהול והחזקה של הרכוש המשותף, לתקופה של עד 5 שנים, וזאת בתנאי שזו דירתו היחידה של בעליה, שהוא בגיל פרישה והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה. נקבע כי מי שיישא בעלויות אלו במקום בעל דירת התמורה הוא היזם.

החוק מגדיר תיקונים עקיפים בחיקוקים שונים, ובין היתר בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. כך, נקבע כי על ועדה מקומית להכין "תכנית כוללת להתחדשות עירונית" בתחום מרחב התכנון שלה, ביוזמתה או ביוזמת הרשות, ועליה להגיש זאת לוועדה המחוזית בתוך 18 חודשים מיום הודעת הרשות לוועדה המקומית כי עליה להכין זאת.

בנוסף, נקבע תיקון עקיף לסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית שעניינו פטור מהיטל השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה. התיקון קובע כי השרים האמורים, רשאים בהסכמת הרשות המקומית להכריז כי בשל השבחה במקרקעין למגורים, במתחם פינוי בינוי או במתחם להתחדשות עירונית, תחול חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו הוא רבע מההשבחה.

 

הרחבת הפטור במס שבח – בחוק נקבע, בין היתר , תיקון לחוק מס שבח (תיקון 88) ביחס להיקף הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38, הרלוונטי במיוחד לעסקאות תמ"א 38/2 (מסלול של הריסה ובניה מחדש).

בהתאם לתיקון לחוק, יהיו פטורות ממס שבח אף הזכויות הנמכרות שמקורן בתכניות החלות, ולא רק בגין הזכויות מכוח תמ"א 38 (כפי המצב עובר לתיקון). תחולת התיקון היא על עסקאות תמ"א 38 שיום המכירה לגביהן, אשר נקבע בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, יחול מיום פרסום החוק ואילך.

משמעות תיקון זה, הינה הרחבה משמעותית של הפטור הניתן במס שבח לעסקאות תמ"א 38.

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 107 ו-108 – הוראת שעה), התשע"ו-2016

ביום 7.8.16 פורסמו בספר החוקים שני תיקונים לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

הראשון, חוק התכנון והבניה (תיקון 107 והוראת שעה), התשע"ו-2016. להלן עיקריו: התיקון הוסיף תשתית תיירות לרשימת התשתיות הלאומיות שניתן לקדם בות"ל (הועדה לתשתיות לאומיות) – הליך תכנוני מהיר יותר (ר' בסעיפים 76ב' ו-76ג' לחוק); שר התיירות יכול להכריז על כל אחד מהפרויקטים הבאים כתשתית תיירות שתכנס למסלול הות"ל: א. מיזם להקמת מתקן לאכסון מלונאי עם 400 יחידות אירוח לפחות במתחם אחד; ב. מיזם להקמת שני מתקני אכסון מלונאיים הכוללים יחד 300 יחידות אירוח בפריסה אזורית או ארצית; ג. מיזם להקמת ארבעה מתקני אכסון מלונאי בפריסה אזורית או ארצית; ד. תשתית תחבורה שיש בה לשמש גורם משיכה תיירותי ולתרום תרומה של ממש לתיירות באזור.

בתכנית כזו ניתן לכלול הוראות להקמת אתר, תשתית או בניין נלווים למתקן לאכסון מלונאי כל עוד הם מהווים גורם משיכה תיירותי ותורמים תרומה של ממש לתיירות האזור; שר התיירות רשאי להסמיך בעל קרקע להגיש תכנית לתשתית תיירות לות"ל ולהגישה לוועדה לתשתיות; לא ייכללו בהכרזה שטחים הנמצאים בסביבה החופית, אלא אם כן הם בתחום רשות עירונית וכן , לא מדובר בשטח כלוא (מכל עבר) בתחום קרקע שלפי התמ"מ היא סוג של שטח פתוח.

בנוסף, תכנית מפורטת לתיירות בסמכות מחוזית – בכל מחוז תוקם ועדת משנה בת 7 חברים שהרכבה נקבע בחוק, אשר תדון בתכניות מפורטות שיעודן העיקרי הוא למלונאות בתחום רשות עירונית. דין החלטת ועדת המשנה כדין החלטת הועדה המחוזית ולא ניתן להביא הנושא לדיון במליאת הועדה המחוזית.

תכנית מפורטת לתיירות בסמכות מקומית עצמאית – בידי ועדה מקומית עצמאית קיימת הסמכות לדון ולאשר תכנית לתוספת שטח של עד 40% במגרש המיועד למלונאות בתכנית בת 5 שנים לפחות שאישרה הועדה המחוזית למלונאות או לתעסוקה [סעיף 62א(א1)(3)]. עתה מותר לועדה מקומית עצמאית לקבוע בכל הנוגע למגרש שטרם נבנה בעת הגשת התכנית: ששטח של 20% מהשטח הכולל המותר לבניה על המגרש (כולל תוספת השטח בסמכות מקומית) ישמש למגורים. ובנוגע למגרש בנוי: שתוספת השטח מיועדת להקמת 50 יחידות אירוח לפחות, ומתוך השטח שהתווסף מותר לקבוע כי 20% ישמש למגורים.

השני, חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה), התשע"ו-2016. להלן עיקריו, התיקון חל עד לשנת 2021. ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים (להבדיל מתוספת שטח) בשיעור של 10% מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש, זאת אף אם התכנית החלה קובעת כי תוספת דירות תחשב לסטייה ניכרת, אולם זאת בהתקיים מספר תנאים: שטחן הממוצע של דירות המגורים במגרש או במגרשים , לפי העניין, לאחר אישור ההקלה יעלה על 80 מ"ר; שטחה של כל דירת מגורים שתיווסף לבניין מעבר למותר בתכנית לא יפחת מ- 55 מ"ר ולא יעלה על 80 מ"ר; הבקשה להקלה צריכה להיות חתומה על-ידי כל בעלי הזכויות במגרש או במגרשים, לפי העניין ומבוקשת בה הקלה בשיעור של 10% לפחות מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על המגרש או המגרשים כאמור; המגרש מיועד לבניה רוויה; התכנית נכנסה לתוקף לפני שנת 2011 והיא אינה תכנית פינוי בינוי; בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת התוספת (לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בניין קיים בעבודות חפירה או בעבדות פיתוח או עבודה כיוצ"ב הנעשות כהכנה להקמת הבניין; מתן הקלה זו לא יותנה בהתקנת מקומות חניה נוספים אם לא ניתן להתקינם בתחום המגרש. ועוד. כמו כן, אם ניתנה הקלה לתוספת דירות, תופחת תוספת זו משיעור תוספת דירות המגורים שיש לתת לפי התיקון.חובת מתן ההקלה לא תחול על ועדות מקומיות במחוזות דרום וצפון וברשויות נוספות ששר האוצר יקבע בצו שיש בהן מספיק דירות קטנות.

בכל מקרה אין בתיקון האמור כדי לגרוע מסמכויות ועדה מקומית במקרים שונים לתת הקלה מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש לפי שיקול דעתה אף אם לא התמלאו בבקשה להקלה התנאים האמורים.

 

תזכיר חוק התכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 (תיקוני חקיקה), התשע"ו-2016 פיצויי הפקעה

על פי שנאמר הרי התזכיר שבנדון מיישם איפוא את החלטות הממשלה מיום 11.8.16 וצפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 ביום 11.9.16.

בהתאם להוראות הדין, בנוסף לפיצויים עבור הפקעת הזכויות עצמן (להלן – "פיצויי קרן"), בעל זכויות בנכס שהופקע בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, רשאים לבחור בין מספר מסלולים חלופיים, לחישוב פיצויים בשל ה"פירות" שהיה מפיק מהנכס ממועד רכישת הקרקע ועד למועד בו שולמו פיצויי הפקעה עבור הזכויות בקרקע (להלן –פיצויי פירות).

בעל נכס כאמור, רשאי לבחור, בין היתר, בין פיצויים לפי סעיף 13(1) לפקודה (שנכון להיום בוטל) לבין פיצויים בשיעור הצמדה וריבית על פיצויי הקרן לפי הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן – "החוק המתקן").

במשך עשרות שנים, רוב בעלי הזכויות בחרו שלא לתבוע פיצויים לפי סעיף 13(1) לפקודה, וזאת בשל חוסר האטרקטיביות של סכום הפיצויים שניתן לפי מסלול זה בהשוואה ליתר המסלולים, בהתאם לאופן שבו יישמה המדינה את הוראות הדין.

ביום 4.7.12, התקבל בבית המשפט העליון פסק דין מוכר בעניין הייטנר (3079/08) שם נקבע לראשונה, כי חישוב הפיצויים יבוצע כאחוז משוויה המשתנה של הקרקע מדי שנה החל ממועד תפיסת החזקה בקרקע ועד למועד תשלום פיצויי הקרן. פסק הדין שינה למעשה את האופן שבו פירשה המדינה את הוראות החוק עד לאותו מועד, ולפיה, יש לבצע את התשלום, לפי דמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור השימוש במקרקעין המופקעים.

הפיצויים שישולמו לפי הלכת "הייטנר" עשויים לעלות משמעותית על סכום הפיצוי שהיה מחושב לפי סעיף 13 לפקודה או לפי המסלולים החלופיים לחישוב פיצויי פירות. יצוין כי פסק הדין לא קבע הוראות מעבר ביחס לתביעות תלויות ועומדות או תביעות שיוגשו לאחר פסק הדין ביחס להפקעות שנעשו בעבר. מהתזכיר עולה, כי נכון להיום הוגשו לבית המשפט למעלה מ-1,200 תביעות חדשות לפיצויי הפקעה וכ-600 דרישות נוספות הוגשו לרשות מקרקעי ישראל, כאשר היקפן הכספי המשוער לפי הערכות הרשות עומד על למעלה מ-4,500,000,000 ₪.

לשם התמודדות עם הנטל התקציבי הניכר שנוצר עם קבלת הלכת הייטנר, הוצע לתקן את הוראות המעבר שבתיקון מספר 3 לפקודה, כך שחלופת הפיצויים הקבועה בסעיף 13 תבוטל רטרואקטיבית גם לגבי קרקעות שלגביהן פורסמו הודעות לפי סעיף 5 לפקודה לפני מועד תחילתו של תיקון מס' 3 (15.2.10). כמו כן, בשל היקף התביעות העצום, הוצע להחיל את הפיצוי האמור גם לגבי הליכים תלויים ועומדים לקבל פיצויים לפי הפקודה.

במקביל לביטול האמור, מוצע לתקן את חלופת הפיצויים בהתאם לחוק המתקן, כך שהחל מיום 1.1.92, יתווספו לסכום הפיצויים הצמדה וריבית מלאים (לפי חוק פסיקת ריבית). התיקון המוצע מגדיל את סכום הפיצוי הניתן לפי מסלול זה, שכן בהתאם לחוק המתקן, עד לשנת 2010 יחולו שיעורי ריבית והצמדה מופחתים בלבד על סכום הפיצוי ורק החל משנת 2010, יחולו שיעורי ריבית והצמדה מלאים.

נוכח התיקון המוצע ותחולתו על תביעות תלויות ועומדות, מוצע לקבוע כי מי שהגיש תביעה לפיצויי הפקעה ועניינו תלוי ועומד, ייכלל בגדר "עילה/טעם" מספקים לאישור תיקון כתבי ביה"ד בשל הוראות התיקון המוצע, ככל שירצה בכך.

תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016

 

בתחילת חודש ספטמבר הקרוב, צפויות להיכנס לתוקפן תקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו – 2016, שפורסמו לאחרונה בקובץ התקנות. התקנות, אשר יבואו בין היתר במקום חלקים מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 הקיימים, מפרטות בעיקרן את אופן יישומן של הוראות סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, כפי שתוקנו במסגרת תיקון 101 לחוק בשנת 2014, ומסדירות את מלוא שלביו של הליך רישוי הבניה לרבות סדרי הזמנים הקצרים לסיום הטיפול בהם, החל משלב הגשת הבקשה לקבלת מידע נדרש להיתר, וכן שלבי הגשת הבקשה להיתר ובחינתה, לרבות על ידי מכון הבקרה, ועד לשלב הוצאת ההיתר ומתן תעודת הגמר.

 

הצעת חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 4), התשע"ו-2016

 

בשנת 2014 נחקק חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן – "הוראת השעה"). הוראת השעה הנ"ל קובעת הליכים מיוחדים לאישור תכניות לדיור לצורך זירוז הליכי אישורן, ומכוחה הוקמה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור, שהוסמכה לאשר תכניות החלות על קרקעות שהממשלה או ועדת שרים הכריזו עליהן כמתחמים מועדפים לדיור.

בשל תרומתה של הוראת השעה להגדלת היצע הדיור באופן מהיר, מוצע להרחיב את סוג התכניות המועדפות לדיור שניתן להביא לפני הוועדה, כך שיהיה ניתן להגיש לוועדה גם תכניות לפינוי ובינוי ותכניות החלות על קרקע פרטית מרובת בעלים, כמפורט בהצעת החוק.

בהתאם, הוצע להגדיר "קרקע מרובת בעלים" כקרקע שמספר הבעלים בה עולה על 50, וחלקו של כל אחד מהם, למעט המדינה, אינו עולה כדי החזקה משמעותית של 15% או יותר משטח הקרקע.

עוד הוצע, כי הכרזה על קרקע שהיא מתחם פינוי ובינוי כעל מתחם מועדף לדיור תיעשה לפי המלצת מנהל מינהל התכנון, לאחר שהתייעץ עם יו"ר הועדה להתחדשות עירונית הקבועה בסעיף 33א(ג) לחוק התו"ב, ובלבד ששוכנע, כי ניתן לתכנן בקרקע 500 יח"ד לפחות.

הכרזה על קרקע מרובת בעלים כעל מתחם מועדף לדיור תעשה לפי המלצת צוות שחבריו יהיו נציג שר המשפטים, נציג מנהל מינהל התכנון, נציג מקצועי של הרשויות המקומיות ונציג שר האוצר, ובלבד שהצוות שוכנע כי ניתן יהיה לתכנן בקרקע 1500 יח"ד לפחות.

במתחמים אלה מוצע לקבוע רף יחידות דיור גבוה יותר לאור העובדה שמדובר בקרקע פרטית, אשר התכניות לגביה ייקבעו במסגרת הוועדה ובכך תקבל עדיפות בתכנון אל מול קרקעות פרטיות אחרות שיתוכננו בהליכי התכנון הרגילים. היקף יחידות הדיור המשמעותי הגלום בקרקעות אלה, ריבוי הבעלים בקרקע והעדר בעלים מסוים שיש לו שיעור החזקה משמעותי בקרקע, מקשה לקדם תכנון בקרקע מסוג זה במסלול הרגיל, ולפיכך יש הצדקה לאפשר דיון בתכניות לגבי קרקע מסוג זה במסגרת הוועדה.

לתיקונים נוספים שהוצעו, נפנה את הקוראים לעיין בהצעת חוק מעניינת זו במלואה, כולל דברי ההסבר המפורטים בה.

הודעה על השקת יישום אשר יקל על קבלן בפרוצדורה של מתן ההודעות לרשויות המס
ולממונה על חוק המכר בגין עסקה במקרקעין

נכון למועד זה, החוק מחייב קבלן לדווח על עסקה שביצע למכירת דירה הן לרשויות המס והן לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, וזאת בתוך 40 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר.

הואיל ומרבית הפרטים הנדרשים לדיווח הינם זהים, השיקו רשות המיסים ומשרד הבינוי והשיכון יישום לדיווח משותף על קיומה של עסקת מכר. כך, מיד עם סיום מילוי ההצהרה לרשות המיסים באופן מקוון תפתח חלונית אשר תבקש את אישור המדווח להעברת הפרטים הרלוונטיים מההצהרה לרשויות המס לממונה על חוק המכר, ובד בבד יועבר המדווח לאתר משרד הבינוי והשיכון להשלמת פרטים נוספים, אשר נדרשים לממונה וטרם דווחו בהצהרה שניתנה לרשויות המס.

 

תקצור החלטות רמ"י מישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 15.6.2016

תיקון החלטה 1426 – הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה

מועצת מקרקעי ישראל קבעה כי רמ"י תוכל להפקיע מחוכרים קרקעות חקלאיות ששינו יעודן למטרת מגורים בתנאים הבאים: הקרקעות הינן בהיקף של 750 יח"ד, או 200 יח"ד ביישובי מיעוטים או שקיימת תכנית מאושרת כאמור בארבע שנים שקדמו לתיקון החוק.

ההחלטה תחול על קרקעות שקיים לגביהן הסכם הכולל סעיף המאפשר השבת הקרקע לרשות במקרה של שינוי ייעוד, או הסכם המאפשר השבתה על פי דרישת הרשות.

בעבר אישרה המועצה כי יינתן תמריץ מעבר לפיצוי הניתן היום למי שיחתום על הסכם השבה ויעמוד בתנאים הקבועים בו.

המועצה אישרה כי התמריץ המיוחד ביחס לבעלי זכויות שהינם צד לחוזה חכירה או צד לחוזה משבצת ייגזר מגובה הפיצוי שניתן כיום, הכולל פיצוי עבור סוגי המחוברים הקיימים במקרקעין בתוספת 20%.

גובה התמריץ לבעל הזכויות שאינו חוכר הוא 1,000 ₪ לדונם אך עד לסך של 1,000,000 ₪. סכום זה ניתן בהתחשב בחוזה וככל שעמד בעל הזכויות בתנאים הקבועים בחוק.

המועצה אישרה עתה להחיל את ההטבות הניתנות בפדיון קרקע חקלאית גם על קרקעות שיעודן שונה למטרת מתקנים ביטחוניים (מחנות צה"ל), ובתוך כך יתפנו עשרות אלפי יחידות באזור המרכז.

בנוסף קבעה המועצה, כי מחיר מגרשי ההקצאה בפטור יקבע לאחר שיווק של 40% יחידות דיור, ובתוכניות לתעסוקה 40% לפחות מכלל המגרשים הסחירים בתכנית, ויעמוד על הממוצע המשוקלל של המחירים שזכו במכרזים כאמור. ככל שמאפייניהם התכנוניים או הפיזיים של מגרשי ההקצאה בפטור יחייבו התאמות למחיר שנקבע במכרז כאמור, יקבעו ההתאמות הדרושות על ידי השמאי הממשלתי הראשי או מי שמינה לעניין זה. במתחמים המיועדים לשיווק בתוכנית מחיר למשתכן, מחיר מגרשי ההקצאה בפטור ממכרז יקבע על בסיס שומה עדכנית.

תיקון החלטה 1136 – הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז

המועצה אישרה שינויים בהחלטה 1136 ל"העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז" זאת בעקבות פסיקת בית המשפט בעתירה שהוגשה כנגדה.

בהחלטה המקורית נקבע כי ניתן יהיה לשנות ייעוד קרקע שהוקצתה למטרות ציבוריות למטרת בניה ולהעביר בה זכויות, במגרשים שגודלם עד 7 דונם באזור המרכז ועד 15 דונם באזורי עדיפות.

בישיבתה עתה, המועצה אישרה שינויים בהחלטה, כך שההחלטה תחול על כלל הנכסים אשר הוקצו למטרות ציבוריות ואשר בתנאי החכירה נכללו ההטבות כמפורט להלן (כאשר יש אבחנה בין נכסים אשר הוקצו עד ליום 17.5.1965 ונכסים שהוקצו לאחר מועד זה):

• תשלום דמי חכירה מופחתים בהתחשב במועד הקצאת הקרקע;
• פטור ממכרז בעת הקצאת הקרקע;

• שומת קרקע ביעוד ציבורי (כאשר השומה היתה ביעוד סחיר והערך היסודי של המגרש היה שווה או קטן מ60% מהשומה, היא תחשב ליעוד ציבורי).

שינוי יעוד, שימוש או ניצול בנכסים ששטחם עד 7 דונם, או עד 15 דונם באזורי עדיפות לאומית

נקבע כי הרשות רשאית לאפשר לחוכר שינוי ייעוד או שינוי שימוש או ניצול בנכסים לגביהם מתקיימים כל התנאים שלהלן:

• גודל הנכס אינו עולה על 7 דונם, או על 15 דונם באזורי עדיפות לאומית.
• תחילת תקופת החכירה, עפ"י חוזה החכירה, הינה עד שנת 1980 (כולל).
• הנכס שימש ליעוד הציבורי במשך תקופה של 15 שנים, לפחות.
• שולמו בגין הנכס דמי חכירה שאינם סמליים.

הסמכות לאישור שינוי יעוד או שימוש או ניצול בנכסים שבסעיף 3.1 לעיל תהא כלהלן:

• בנכסים ששטחם עד 2.5 דונם – סמכות הנהלת המחוז.
• בנכסים ששטחם מ– 2.5 דונם ועד 10 דונם – סמכות הנהלת הרשות.
• בנכסים ששטחם מ-10 דונם ועד 15 דונם – סמכות המועצה או ועדת המשנה אשר תוסמך על ידה.

בגין שינוי יעוד, שימוש או ניצול זכויות בנכסים כאמור, ישולמו לרשות – דמי היתר בשיעור 41% מהפרש ערכי הקרקע בין היעוד / השימוש עפ"י חוזה החכירה לבין היעוד, השימוש או הניצול החדש. היטל השבחה, אם יחול , יחול על החוכר. לעניין זיכוי החוכר יילקח בחשבון שיעור התשלום אשר שולם על ידו למימוש המטרה הציבורית.

מיום אישור החלטה זו ולמשך שנתיים, שיעור דמי ההיתר, בגין שינוי יעוד אשר עיקרו למגורים, יעמוד על 31% מההפרש בין היעוד / השימוש עפ"י חוזה החכירה לבין היעוד השימוש או הניצול החדש. עבור נכס שטרם הופקדה בגינו תכנית לשינוי ייעוד, יימנו השנתיים מיום הפקדת התוכנית ולא יותר מ-5 שנים מיום אישור החלטה זו.

השבת נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, ושינוי יעוד, שימוש וניצול בהם

נקבע כי נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, ושאינם נדרשים למטרה הציבורית לשמה הוקצו או אינם משמשים למטרה הציבורית לשמה הוקצו, יושבו לאלתר לרשות כשהם נקיים מכל זכות או חפץ ובכלל זה שיעבוד, עיקול ו/או כל זכות אחרת של החוכר או של צדדים שלישיים.

זכות התכנון בנכסים מושבים אשר שטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, הינה לרשות בלבד, אלא אם אפשרה זאת הנהלת הרשות לחוכר, בכתב.

תמורת השבת נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, אשר דמי החכירה אשר שולמו בגינם אינם דמי חכירה סמליים, יקבל החוכר זכויות ייזום בשיעור של 20% משווי המקרקעין ביעוד החדש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91%, על תשלום זה תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית.

יתרת הזכויות, אשר לא יוקצו לחוכר כאמור, יוותרו בידי הרשות וישווקו במכרז פומבי.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בתל אביב מס': 507-0271700

שם התכנית: תא/מק/'צ' – תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור

 

לאחרונה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו פרסמה הודעה בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בדבר אישור תכנית מקומית מס' 507-0271700, אשר עניינה קביעת הוראות ותנאים להקמת מוסדות ציבור תוך ניצול אופטימלי של השטח בכפוף להוראות תכנית המתאר תא/5000.

עיקרי הוראות התכנית הינן: (1) הוספת שימושים לצרכי ציבור במגרשים המיועדים לכך; (2) הגדלת שטחי הבניה לצרכי ציבור, מעל למפלס הכניסה הקובעת; (3) הוספת שימושי מסחר ושטחים לבניית שטחי מסחר; ו-(4) קביעת גובה מקסימאלי לבניה, קווי מתאר והוראות בינוי למרתפים.

הערת מערכת :

בתקופה האחרונה מאשרות הועדות המקומיות תכניות בניין עיר שמטרתן שינויים והרחבת זכויות בשטחים המיועדים למבני ציבור, על פי התכניות מתייחסות הן לחלקות רבות על פי ייעודן ואולם ללא פירוט פרטי הנכסים, עובדה זו יוצרת בעייתיות ואי ידיעה של בעלי זכויות רבים שימצאו עצמם סמוכים לבני ציבור בהם הורחבו הזכויות ללא מתן הודעה וייתכן שיאחרו את המועד לקבלת פיצוי ועל כן יש לפקוח עין ולשקול שינוי דרך ההודעה אף לתכניות כאמור.

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 599-0170134

שם התכנית: פארק אריאל שרון– תב"ע צפונית

 

לאחרונה פרסמה הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, מרחב מקומי: גלילית, פרסמה הודעה בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 599-01070134- פארק אריאל שרון- תב"ע צפונית, אשר עניינה פיתוח והקמת פארק פתוח לכלל הציבור במטרופולין אשר יכיל פעילויות נופש, פנאי, בילוי וחינוך.

מטרת התוכנית הינה שיקום וטיפוח נופי וסביבתי של אזור הנחלים ושחזור מאפייני הטבע באזור; פיתוח דרכי גישה לפארק, לרבות חניה ושבילים להולכי רגל ואופניים וזאת, תוך מתן הקלות לקווי בניין מדרכים ארציות, קביעת מתחמים וייעודי קרקע בהתאם לתמ"מ/3/5 ותוך ניסיון ליצור סביבה שמשלבת מתחמי פארק פעילים, גם בתקופת ההקמה והפיתוח של הפארק.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1003. שם התכנית: גן יבנה מערב

 

לאחרונה הותמ"ל פרסמה הודעה בהתאם לסעיף 21 לחוק קידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014, בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' תמ"ל/1003- גן יבנה מערב.

מטרת התוכנית הינה קביעת ייעודי קרקע כמפורט בתוכנית וקביעת התכליות, השימושים, ההוראות המגבלות, זיקות ההנאה וזכויות הבנייה בייעודי הקרקע השונים והוספת 1,546 יח"ד לגן יבנה- מתוכן 262 יח"ד קטנות ו-240 יח"ד לדיור מוגן (דיור מיוחד).

כמו כן, התוכנית מבקשת להתוות כביש גישה שיחבר את גן יבנה לכיוון צפון- כביש 42, תחבורה ציבורית ותחנת רכבת; להתוות מערכת דרכים, שבילי אופניים וצירים להולכי רגל; יצירת פארק ליניארי והנגשתו לתושבי היישוב; ואימוץ פתרון הטיה וטיפול בנחל יבנה, בהתאם לתכנית בר/240/א.

 

עדכוני פסיקה

 

תוספת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויים בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב

שם ומספר הליך: עמ"נ 9429-06-15 שלמה פסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת זהבה בוסתן

תאריך מתן פסק הדין: 04.08.16.

פרטי הנכס: קרקעות חקלאיות בשטח כולל של כ- 60 דונם, בפתח תקווה.

ב"כ המערערים: עוה"ד תומר גור, יהל עמית ורון צין.

עניינו של ההליך, בערעור שהגישו המערערים על החלטת ועדת הערר לפיצויים במחוז המרכז, אשר פסקה לטובתם פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעיהם, על בסיס שומתו של השמאי המכריע שמונה לדון בתיק, אולם בה בעת, נמנעה בהחלטתה, ללא נימוק, מלפסוק לטובת המערערים תוספת הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצויים האמור.

מדובר בהשתלשלות אירועים ארוכת שנים, שתמציתה כדלהלן:

המערערים הגישו תביעות ירידת ערך בגין תכניות פוגעות וערר לוועדת הערר, אשר מינתה שמאי מכריע לדון בתיק, עוד בשנת 1998, אולם בעקבות הסכמות אליהם הגיעו המערערים עם המשיבה – הועדה המקומית לתכנון ובניה – פ"ת, הסכימו הצדדים להקפיא את ניהול ההליך בניסיון למציאת פתרונות חלופיים לפיצוי המערערים.

בסופו של יום, משפתרונות חלופיים אלה לא צלחו, פנו המערערים לוועדת הערר וביקשו להחיות את תביעתם בהתאם להסכמות עם המשיבה, ואולם המשיבה התנגדה לכך, וועדת הערר דחתה את בקשתם. בעקבות כך, פנו המערערים לבית המשפט, שקבע כי יש להשיב את הדיון לוועדת הערר, לשם מינוי שמאי מכריע.

השמאי המכריע אשר דן בתיק, פסק לטובת המערערים פיצוי ומשהמשיבה לא הסכימה עם קביעת השמאי המכריע ועררה על החלטתו בפני ועדת הערר.

בסיומו של הדיון בפניה, אימצה ועדת הערר את השומה המכרעת, ודחתה את ערר הועדה המקומית. אלא שכאמור, ועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לעניין תשלומם של הפרשי הצמדה וריבית, מבלי לנמק את העניין, ועל כן הגישו המערערים לוועדת הערר בקשה ל"תיקון השמטה מקרית". בקשה זו נדחתה, תוך שיו"ר ועדת הערר מציינת בהחלטתה כי "אין כל השמטה בהחלטה".

על רקע האמור, הגישו המערערים ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים הלא הוא ההליך שבענייננו. במסגרת הערעור, ביקשו כאמור המערערים כי בית המשפט יחייב את המשיבה, בתשלום הפרשי הצמדה וריבית החל מן המועד הקובע – יום אישור התכניות הפוגעות, ועד ליום תשלומם בפועל.

בפסק הדין, ציין בית המשפט כי: "בתי המשפט, נוהגים כדבר שבשגרה לפסוק לצד שנפסק לזכותו סכום כסף ריבית והפרשי הצמדה על סכום הזכייה. בית המשפט אמנם רשאי שלא לפסוק ריבית ו/או הפרשי הצמדה או לפסוק אותם באופן חלקי ואולם מקרים אלה הם היוצאים מן הכלל. כך על פי ההלכה הפסוקה וכך על פי שורת ההיגיון כך בכלל וכך אף בפסיקת פיצוי לפי סעיף 197 שכן, ריבית והפרשי הצמדה נועדו לשמור על ערך הכסף ולמנוע חסרון כיס לזוכה".

עוד ציין בית המשפט, כי המקרים היוצאים מן הכלל בהם לא יפסוק בית המשפט הפרשי הצמדה וריבית אינם מנויים בחוק, כי אין המדובר ברשימה סגורה, וכי יש לבחון כל ענין נבחן לגופו.

בית המשפט ציין את פסק הדין בעניין גונן (עמ"נ 39962-01-10), בו נדון מקרה דומה בו ועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לעניין תוספת הפרשי הצמדה וריבית, ובית המשפט העליון חייב לבסוף את הועדה המקומית בתשלום הפרשי הצמדה וריבית.

לעניין זה קבע בית המשפט בענייננו, כי מ"קל וחומר" יש לומר כי בענייננו בהעדר כל סיבה, אין לשלול מהמערערים הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי שנפסק להם, תוך שהוא דוחה את טענת המשיבה לפיה המערערים זנחו את הערר במשך שנים ארוכות, ומציין כי הסוגיה כבר הוכרעה על ידי בית המשפט שדן בערעור הראשון, ואשר קבע כי הדבר נבע מרצונם המשותף של הצדדים כשכל אחד מהם קיווה שיוכל להשיג את מבוקשו.

עוד קבע בית המשפט, כי אין לראות בשתיקת ועדת הערר לעניין הפרשי ההצמדה והריבית, את ההנמקה אותה מבקשת המשיבה לקרוא לתוכה, וכי שלילת סכום משמעותי של 3 מיליון ₪ כבענייננו, מחייבת הנמקה מבוססת, שבהעדרה יש לראות בכך "השמטה מקרית".

בסופו של יום, קיבל בית המשפט את הערעור, ופסק:

"בהתחשב בכל האמור, ובהעדר סיבה לשלול מהמערערים את הפרשי ההצמדה והריבית, זכאים המערערים כי לסכום הפיצוי שנפסק להם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד הקובע, אליו נערכה השומה המכרעת , ועד התשלום בפועל."

הערת מערכת: פסק-הדין והמקרה דנן הינם מקרה קלאסי להתמשכות הליכים של תביעות ירידת הערך והליכים לקבלת פיצויים, שעל אף שהמחוקק קבע מועדים בחוק ובתקנות לבירורם, מועדים אלו נותרים בבחינת "אות מתה" ואין כמעט התייחסות והתחשבות בהם.

בפועל עושות רשויות פעמים רבות שימוש בכל כלי אפשרי על מנת לדחות את תשלום הפיצוי וההליכים נגררים שנים רבות, ועל כן ברי הוא שאי פסיקת ריבית והצמדה בגין תקופה כה ארוכה מהווה עוול לא סביר לאותו בעלים שנגרר על לא עוול בכפו לנהל הליכים שנים כה רבות, הפרשים אלו הינם פיצוי מינימלי בלבד על העיכוב, כאשר סביר שבעת תשלום הפיצוי, כבר עלו מחירי הנדל"ן עלייה בשיעור ניכר יותר ואין כבר אפשרות ריאלית לעשות שימוש בפיצוי לרכישת נכס חליפי.

 

התיישנות בפיצויים "מן החסד"

 

שם ומספר הליך: ת"א 3732-09-14 אריה פארן ואח' נ' נתיבי ישראל– החברה הלאומית לתשתיות תחבורה

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט יעקב שינמן.

תאריך מתן פסק הדין: 10.07.16. ב"כ התובעים: עו"ד אריה סוכובולסקי.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 3924 חלקות 95-98 המצויים לאורך תוואי כביש 431 בדרום ראשל"צ.

ביום 26.9.2000 פורסם צו ההפקעה על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 לצורך סלילת כביש 431 ומסילת הברזל. כשלושה חודשים לאחר מכן פורסמה תכנית הדרך (תמ"מ 3 שינוי 6 א'). בשנת 2001 תפסה נת"י את החזקה במקרקעין. כל אחד מהתובעים קיבל פיצוי. לטענת התובעים, הם זכאים לפיצויי הפקעה מלאים החל מהמטר הראשון.

השאלה, האם התובעים זכאים לפיצויים מן החסד או שיש לדחות תביעתם זו רק מן הטעם שתביעתם התיישנה, בהתאם לס' 5 לקריטריונים.

ביהמ"ש קבע, כי הצדק עם התובעים. בהלכת ארידור נקבע, כי לצורך חישוב תקופת ההתיישנות, עילת התביעה נולדה, במועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות, והלכה זו תכנס לתוקף, רק בחלוף 3 שנים ממועד מתן פסק דין ארידור. משמע, מועד תקופת ההתיישנות הוארך לגבי כל תביעה שהוגשה עד ליום 21.3.16. מאחר ובנדון התביעה הוגשה בתקופת המעבר בה חלה הלכת ארידור, הרי שתביעת התובעים לא התיישנה. כמו כן, נקבע, כי אין כל מקום לסייג את הלכת ארידור, לתביעות של נפקעים המוגשות על פי פקודת הקרקעות, ולא להחילו גם על תביעות של נפקעים המוגשות על פי פקודת הדרכים. אין כל היגיון שיהיו קריטריונים שונים בקשר להתיישנות של תביעות, כאשר לגבי החלק של 25% תהיה תקופת התיישנות שונה, מאשר לחלק של 75% הנותרים.

לפיכך, נקבע כי התובעים זכאים לפיצוי "מהמטר הראשון". כן נקבע, כי זהו המקרה הקלאסי העונה על אותם מבחנים אליהם התכוונה הלכת רוטמן, שכן המדובר בכביש בין אזורי (431) וכאשר יתרת הקרקע לא רק שלא הושבחה, אלא ששוויה פחת בעקבות ההפקעה. טענת הנתבעות לפיה, הלכת רוטמן הינה הלכה פרוספקטיבית ולא רטרוספקטיבית, לאור הצורך להגן על אינטרס ההסתמכות– נדחתה, שכן ככלל תקדים משפטי חל רטרוספקטיבי ואף הדבר עוגן בקריטריונים עצמם, שם נקבע תחולה רטרוספקטיבית להלכת רוטמן למשך 7 שנים.

 

הערת מערכת: כידוע פסק-הדין בעניין רוטמן קבע ביחס להפקעות שקדמו לתיקון החוק ב-2010 כי בכל מקום בו לא קיימת השבחה ליתרת החלקה, הרי שלא יהיה מקום להפקיע חלק ללא פיצוי, בית המשפט גם קבע כי הסמכות לבחינה הינה אצל השר, אולם ניתן לתקוף את החלטתו בבית המשפט שלהפקעות, המחוזי.

עם זאת, ברי הוא כי במקום בו מלכתחילה מתבררת המחלוקת בדבר זכויות ושיעור הפיצוי בגין ההפקעה בבית המשפט המחוזי, המתנה להחלטת השר תגרור כפל הליכים ובירורים, ועל כן לדעת המערכת יש מקום לקבוע כי במקרים כאמור, הסמכות עובר מלכתחילה לבית המשפט ולא כערכאת ערעור בלבד.

 

חישוב דמי שימוש ראויים – לפי טובת ההנאה שהופקה מהקרקע

 

שם ומספר הליך: ת"א 10135-10-11 דן פז ואח' נ' קיבוץ אפק

ערכאה: בית משפט השלום בחיפה, בפני כב' השופט אורי גולדקורן.

תאריך מתן פסק הדין: 15.07.16.

ב"כ התובע : עו"ד אריאל בן בש"ט ב"כ הנתבע: עו"ד דביר הורוביץ , שמאי מקרקעין מטעם התובעים : אריק אביגד , שמאי מקרקעין מטעם הקיבוץ: מר נחום פרמינגר

פרטי הנכס: לא צוין.

התובעים השכירו לקיבוץ שטח לעיבוד חקלאי, והתברר להם כי הקיבוץ עשה שימוש בכ-2 דונם לבית עלמין. התובעים הגישו, בין היתר, תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים במקרקעין.

בית המשפט קבע, כי יישום עקרונות הפסיקה במקרה זה מוביל להעדפתה של שיטת השימוש בפועל כקרקע חקלאית על פני שיטת שווי השוק של הקרקע. צוין כי הכלל הרחב באשר לקביעת דמי שימוש ראויים, השואב את הרציונל מדיני עשיית עושר ולא במשפט, הינו בחינת טובת ההנאה שהפיק המשתמש מהשימוש במקרקעין. בהיותו של הקיבוץ שוכר של מקרקעין חקלאיים, יוערכו דמי שכירות ראויים שצדדים סבירים – משכיר מקרקעין חקלאיים ושוכר שלהם – היו מגיעים בהסכמה חופשית לגבי מקרקעין אלו. אמנם שווי השימוש העתידי כולל "ציפיות", אך לא הוכח כי הקרקע החקלאית אמורה הייתה להיות מופשרת וכי קיים צפי לשינוי ייעודה, ולפיכך ההנחה הינה כי מלכתחילה היא נועדה להישאר בייעוד חקלאי לכל משך תקופת השימוש בה. לפיכך, לא שוויה המיטבי של הקרקע יובא בחשבון, אלא השימוש שעשה הקיבוץ בפועל לגידולי שלחין ובעל.

עוד נקבע, כי בקביעת דמי השכירות לא יובאו בחשבון נתונים מעסקאות של רשות מקרקעי ישראל, שאינה "שחקן" שווה-כוחות רגיל בשוק השכרת קרקע חקלאית, ואף לא דמי השכירות שנקבעו בהסכמי השכירות שנכרתו בעבר בין המשכירים והקיבוץ, ואשר אינם מייצגים הסכמות בקרב ספקטרום רחב של "צדדים סבירים".

סוף דבר התביעה התקבלה בחלקה, והנתבע חויב לשלם סך של 25,000 ₪ בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית, ו-10% מאגרת התביעה בצירוף הצמדה וריבית.

הערת מערכת:

בימים אלו פורסמו קווים מנחים לשמאים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל שתכליתן להתוות את הדרך להערכת שווי נכסים שנעשה בהם שימוש לא מורשה, זאת על מנת שתשמש בסיס לגביית דמי שימוש ראויים והשבת "העושר" שהופק שלא כדין ממקרקעי הציבור. הנחיות אלו מתייחסות אמנם למקרים בהם נעשה שימוש אסור בקרקע של המדינה, אולם עקרונות השומה האמורות יש להניח כי יסייעו לבחינה של דרכי חישוב דמי שימוש במקרים של פלישה או תפיסה לא מותרת.

 

נתונים מהותיים לקביעת היטל השבחה

 

שם ומספר הליך: ערר 8035/15, 8043/15 נווה אור ש.פ יזמות בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 04.08.16.

ב"כ העוררת: * בתיק זה ייצגו את העוררת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל ממשרדנו. שמאי מטעם העוררת מר יעקב בירנבוים.

פרטי הנכס: חלקות 17-20, 183 בגוש 10646 וחלקה 24 בגוש 10629 באזור התעשייה המזרחי באור עקיבא.

עררים אלו, הוגשו בגין שומה מכרעת ועסקו במספר שאלות שעלו ביחס להיטל ההשבחה אשר נדרש בגין אישור תכנית ש/934 (להלן – "התכנית"). תכנית זו, שינתה את ייעודם של מקרקעין המצויים באזור התעשייה המזרחי באור עקיבא, לשכונת מגורים ובה אזורי מגורים שונים (ב' ו-ג'), דרכים ושטחי ציבור, והיא כוללת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, תנאים רבים להוצאת היתר, לרבות בדיקות קרקע ומי תהום, טיהור קרקעות, הריסה ופינוי מבנים קיימים, ביצוע תשתיות ומטלות ציבוריות שונות.

בערר הועדה המקומית, נטענו שתי טענות – האחת, כי אין לכלול רכיב של מע"מ בשווי המקרקעין במצב החדש. השנייה, כי אין לנכות הוצאות (אגרות והיטלי פיתוח) מההשבחה.

ביחס לעניין המע"מ, ועדת הערר ציינה את הפסיקה הענפה הנוגעת לכלל לפיו, רכיב המע"מ יובא בחשבון בשווי המקרקעין, אלא אם כן (החריג) מגיע השמאי המכריע למסקנה שמדובר ב"שוק של עוסקים", כי אז עליו להפחית את רכיב המע"מ משווי המקרקעין (חריג שנקבע בשורה של החלטות ועדות הערר ואומץ לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים, בעמ"נ (י-ם) 17069-03-15).

ועדת הערר קבעה, כי השמאי המכריע בחן את המקרקעין וקבע כי חטיבת הקרקע (כ-35 דונם) מכוונת לגורמים בעלי איתנות פיננסית ויכולות מימון של היקפי בנייה הנלווים. חיזוק נוסף, מצא השמאי בהסכמי המכר של המקרקעין, שנמכרו כחטיבה אחת לחברה בע"מ ובחוברת המכרז של נכסי ההשוואה מהם עלה כי ההשתתפות במכרז הוגבלה לקבלנים ויזמים רשומים.

ועדת הערר קיבלה את טענת העוררת והוסיפה, כי לא בוצעה במקרקעין נשוא הערר/במקרקעין נשואי עסקאות ההשוואה אף עסקה שלא בין "עוסקים" וכי יש להביא בחשבון לא רק את מספר יחידות הדיור, אלא גם את יתר הנסיבות כשמדובר בהקמת שכונה חדשה, ריבוי המטלות הנדרשות לטיהור קרקע, פינוי בית מגורים, הריסת מבני תעשיה קיימים, מטלות ציבוריות, תשתיות חדשות וכו', הכרוכים בסיכונים ועלויות לא שגרתיות, התומכים במסקנת השמאי המכריע.

לעניין הטענה בנוגע להפחתה של אגרות והיטלי פיתוח, ועדת הערר קבעה כי אמנם אין להתחשב בעלויות חיצוניות לתכנית כגון אגרות והיטלי פיתוח (בהתאם לרע"א 147/14 עניין אברמוביץ'). עם זאת, ועדת הערר ציינה כי הטכניקה של ביסוס שווי השוק של הנכס על נתוני השוואה של מכרזי רמ"י, הכוללים גם את עלויות הפיתוח, תוך תיקון השווי ע"י הבאה בחשבון של הוצאות הפיתוח הרלוונטיות במתחם הנדון, ביחס להוצאות הפיתוח בנכסי ההשוואה, הינה מקובלת ולגיטימית בגזירת שווי שוק ממכרזי מנהל ועל כן צדק השמאי המכריע כאשר עשה כן.

לפיכך, דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה הועדה המקומית.

מן העבר השני, ועדת הערר קיבלה את חלק מהטענות שהעלתה העוררת בערר מטעמה אשר עסקו, בין היתר, בחובה להביא בחשבון את המטלות הציבוריות שנקבעו בתכנית ובשיעור ההפחתה שקבע השמאי המכריע על דרך של "אומדנה כללית"; וכן את הצורך להביא בחשבון את הפחתת עלות טיהור הקרקע, על השלכותיה, במצב החדש.

ועדת הערר קבעה, כי על פי הפסיקה יש להביא בחשבון את העלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ובכלל זה את הוראות התכנית הנוגעות למטלות הציבוריות שנוכח טיבן הציבורי אמורות להתבצע בידי הרשות ועל כן להתחשב בדחיה הנובעת מהצורך לבצען.

ועדת הערר אף קבעה, כי היא אינה מקבלת את ה"אומדנה הכללית" שקבע השמאי המכריע לצורך ההפחתה של השפעת המטלות הציבוריות, וזאת, בין היתר, משום שלא ערך כל פירוט או תחשיב הכולל את תקופת הדחיה הצפויה בשים לב למכלול הוראות התכנית והמטלות הנדרשות על פיה, שיעור ההיוון וכו'.

ביחס לתנאים להיתר הנוגעים לטיהור הקרקע, ועדת הערר קבעה כי היה על השמאי המכריע לבצע הפחתה בגין התנאים להוצאת היתרי בניה בנוגע לבדיקת קרקעות וטיהורן, וזאת כחלק מחובתו למצות את הבדיקה של נתון מהותי זה ותפקידו לערוך שומה המבוססת על מסד נתונים נכון ורלבנטי ככל האפשר.

לאור זאת, ועדת הערר קיבלה חלקית את הערר שהגישה העוררת ביחס לשתי הטענות הנ"ל והחזירה את השומה לשמאי המכריע לצורך תיקונה וביצוע ההפחתות האמורות.

הערת מערכת: המערכת סבורה כי החלטת ועדת הערר מעידה על מגמה מתחזקת של מעורבות ועדות הערר בהכרעות שמאים מכריעים, ועדת הערר, כפי שהורה המחוקק, מנהלת הליך של בחינת הכרעות השמאים, ואמנם אינה מחליפה את שיקול דעתם, אולם בהחלט בוחנת את סבירות ההחלטה ואת הפירוט המופיע בה ולא נראה כי החלטות המסתמכות על "אומדן" בלבד, יוותרו ללא פירוט מעתה.

 

סמכות ושיקול דעת בבחינת שימוש חורג

 

שם ומספר הליך: ערר 6020/16 חנניה בן שטרית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אופקים ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 24.07.16.

ב"כ הצדדים: בשם העורר – עו"ד י.כץ;

בשם הועדה המקומית – עו"ד ר. מסד–סמולניק; בשם המשיב 2 – עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד כרמית רבי

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 1 גוש 39665 מגרשים 16-25 באזור התעשייה באופקים.

ערר זה עוסק בהחלטת הועדה המקומית לאישור בקשה לשימוש חורג ל-5 שנים, מתעשייה למסחר לצורך פתיחת מרכז מסחרי באזור התעשייה באופקים בשטח מבנים שעמד על 8,700 מ"ר. מדובר למעשה בתשעה מגרשים שעל כל אחד מהם מבנה תעשייתי נטוש.

הנימוקים שהיו ביסוד החלטת הועדה המקומית, הם בין היתר, המחסור בשטחי מסחר בעיר, העובדה שהמתחם ממקומם באזור המיועד לשימושי מע"ר ושימושים מעורבים על פי תכנית המתאר החדשה הנמצאת בהליכי אישור והיותם של המבנים במצבם רעוע.

לאור הערות ועדת הערר והידברות שנערכה בין המשיב 2 לוועדה המקומית, צומצם השימוש החורג שהתבקש ל-3,200 מ"ר, והוסכם שיתר המבנים ישופצו והשימוש בהם יהיה בהתאם למותר בהוראות התכנית (תעשיה), והכל כחלק מהבקשה להיתר.

העורר, העלה טענות לפגמים בפרסום ובדרך הגשת הבקשה להיתר ולהעדר הסמכות לאשרה נוכח סטייה ניכרת. כן נטען, כי יש לקדם תכנית לשינוי הייעוד ולהימנע מאישור שימוש חורג במקום.

ועדת הערר ציינה, כי עליה לבחון האם בשימוש החורג יש משום "שינוי הסביבה" ומכאן סטייה ניכרת. בעניין זה, ועדת הערר קבעה כי במובן זה מתקבל הערר חלקית, בהסכמת המשיב 2 וזאת לאור צמצום היקפי הבניה, שכן לשיטתה אין מקום לאשר את היקף הבניה שהתבקש מלכתחילה.

עם זאת, ועדת הערר הבהירה, כי העובדה שמצאה שהבקשה לשימוש חורג כפי שהוגשה מלכתחילה אינה ראויה, מותירה לה עדיין את הסמכות לאשר חלק מהבקשה להיתר שהתבקשה וזאת בהתאם לסע' 152(ד) לחוק, המאפשר לה להיכנס בנעלי הוועדה המקומית.

ועדת הערר קבעה כי משמעות הצמצום חשובה, הן מבחינת היקף השימוש החורג והן מבחינת השפעתו על הסביבה. ועדת הערר ציינה כי מדובר בביתנים המרוכזים לאורכו של רחוב היוצר ובאופן בו ניתן למקד את השימוש לחלק זה של אזור התעשייה, וזאת לעומת הבקשה שהוגשה שכללה ביתנים ברחוב הרתך, לרבות מצדו האחר של הרחוב, החוצה את אזור התעשייה ובעתיד ייתכן שיורחב וישמש כדרך עיקרית.

ועדת הערר הוסיפה, כי ההתחייבות לשיפוץ המבנים הקיימים בייעוד תעשייה משליכה גם היא על בחינת שאלת שינוי "אופי הסביבה", שהרי בכך יהיה כדי להפוך את הייעוד התכנוני לייעוד מעשי כל עוד לא תשונה התכנית החלה על המקרקעין.

בהיבט הסמכות, כמו גם בהיבט שיקול הדעת, ועדת הערר קבעה, שקיימת חשיבות לעובדה שמדובר בביתני תעשייה קיימים ולא בבקשה לבניית מבנים מסחריים חדשים בשימוש חורג. ועדת הערר ציינה, כי אף שעוצמת השיפוץ הנדרשת חשובה לעניין הפעלת שיקול הדעת, הרי במישור הסמכות רואים אנו במצב זה כשימוש חורג במבנה קיים.

לפיכך, ועדת הערר סקרה את הפרמטרים שנסקרו בפסיקה לעניין הפעלת שיקול הדעת בבקשות לשימוש חורג מתכנית ובין היתר, "עצימות" השימוש החורג, היקף השימוש החורג, הפגיעה או הרווח של צדדים נוספים מועד התכנית וההיתר הקיימים, "גישור" לתוכנית עתידית, עקרון ההפיכות; עקרון השקיפות, צורך חיוני ודחוף, תקופת ניסיון ותום לב.

באשר להיקף השימוש החורג ועצימות השימוש החורג, ועדת הערר ציינה כי חרף הצמצום האמור, עדיין מדובר בהיקף ובעצימות ברף הגבוה, ועל כן נדרשת קיומה של הצדקה תכנונית מובהקת וחיונית או דחופה, שאחרת ראוי יהיה להמתין לאישורה של תכנית לשינוי ייעוד.

ועדת הערר ציינה, כי השיקול העיקרי במקרה דנן הוא האינטרס הציבורי במובנו הרחב. מצב בו בשטח עומדים ביתנים נטושים מקשה על הועדה המקומית ועל עיריית אופקים במאמציהם ל"החיות" את העיר. העדר שטחי מסחר בעיר קשה מהווה סוגיה תכנונית חשובה ואף דחופה. עוד צוין, שאף בהתייחס ליישובים אחרים באזור, העיר אופקים מתקשה מאוד להתקדם מבחינה תכנונית ואורבנית. מכאן נובעת הצדקה תכנונית נוספת. והיא הרצון לחזק את העיר מבחינה כלכלית, לאפשר פתיחה מהירה של עסקים בעיר.

ועדת הערר הוסיפה, כי אי שימוש במתחם כה נרחב במרכז עירוני משמעותו המידית הינה בהכרח הזנחה של מקרקעין חשובים אלו. לעומת זאת, שימוש חורג בחלק מהמתחם, תוך התחייבות מבקשי ההיתר לשפץ את יתר הביתנים, יהיה שיפור משמעותי – וכאשר מדובר בעיר כמו אופקים ייתכן שמדובר בשיפור דרמטי.

נסכם בקצרה, כי ועדת הערר נתנה משקל גם לכך שהבקשה מהווה "גישור" לתכנית הכוללנית העתידית של אופקים המכוונת לייעוד את האזור למסחר; כי שיפוץ המבנים לא ימנע לחזור ולעשות בהם שימוש לתעשייה ככל שלא תקודם תכנית כאמור; וכי צמצום הבקשה מונעת למעשה פגיעה בצדדים שלישיים ותורמת מאידך לציבור, למשתמשים הצפויים בשימוש החורג ולסביבה.

נוכח מכלול השיקולים הנ"ל ושנסקרו בהחלטה ועדת הערר, אישרה את הבקשה לשימוש חורג ב"גרסתה המצומצמת".

הערת מערכת: נראה על פניו כי בחינת השיקולים לשימוש חורג או להקלות, שיקולים שהינם דומים בדרך כלל, הושפעו במקרה זה בהחלט מהמצב הקיים כבר בשטח, כמו גם מהרשות בה מדובר ומצבה הכלכלי, ועל אף שהיו בהחלט שיקולים לדחות, אושר המתווה באופן שאושר.

בקשה לביטול היתר בניה

 
שם ומספר הליך: ערר רג/5751/14, בעלי הדירות ברח' הסנהדרין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח'.

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד הילה סירוטה ליבנה.

תאריך מתן ההחלטה: 08.06.16.

ב"כ המשיבים: עו"ד ענת בירן ועו"ד יואל מזור

פרטי הנכס: רח' הסנהדרין 15 ו- 16 ברמת גן.

בקשה לסילוק ערר על הסף, אשר הוגשה על ידי בעלת ההיתר נשוא הערר. הערר הוגש על ידי בעלי דירות ברח' הסנהדרין 3,5 ו- 11 ברמת גן ואח' לביטול שני היתרי בניה אשר אושרו על ידי הועדה המקומית לבניינים ברח' הסנהדרין 15 ו- 16, במסגרתם ניתן היתר להרוס מבנים קיימים במקרקעין ולבנות תחתם בנייני מגורים בני 8 קומות, קומת גג חלקית ומרתפי חניה. העוררים פנו לוועדה המקומית בבקשה לבטל את ההיתרים באשר נפלו בהם פגמים מהותיים, מאחר וזאת לא השיבה לטענותיהם הגישו העוררים את הערר.

ועדת הערר קבעה כי דין הערר סילוק על הסף הן בשל היעדר זכות לערר והן בשל איחור ושיהוי בהגשתו.

ועדת הערר קבעה כי סעיף 216(ב) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן – "החוק") קובע כי רק למי שהיתרו בוטל יש זכות לערור על פי סעיף זה. הסעיף אינו מעניק זכות ערר למתנגדים להיתר המבקשים לתקוף החלטה, שלא לבטל היתר, וכי ככל שהמבקשים מעוניינים לתקוף את החלטת הועדה המקומית, שלא לבטל ההיתר בהתאם לסעיף 216 לחוק, דינה להידחות.

עוד הוסיפה הועדה וציינה, כי בהתאם לסעיף 216(א) מרגע שהחל אדם בבניה, ממילא הועדה המקומית אינה רשאית לבטל את ההיתר ועל כן, ערר בו מתבקש לבטל החלטה של ועדה, שלא לבטל היתר בנסיבות בהן החלה הבניה, דינו להידחות.

יתר על כן, נקבע כי דין הערר לסילוק על הסף באשר הוגש באיחור רב, הועדה ציטטה את קביעתה של ועדת הערר בירושלים בערר 268-14 שטראוס גרופ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בית שמש ואח' (נבו), שם נקבע כי אף אם נודע למבקשים על מתן היתר בדיעבד, יש לקבוע מסגרת פרוצדורלית להגשת ערר, אשר לא תעלה על 30 ימים מהיום בו נודעה לעורר על הבקשה להיתר או על מתן ההיתר, לפי המוקדם מבניהם. אמנם לוועדת הערר סמכות להורות על הארכת המועדים במקרים מיוחדים, ואולם במקרה דנא האיחור הינו משמעותי וניכר, העולה על שנתיים, שאין לאפשר הארכת מועד.

בשולי הדברים ציינה הועדה כי על פי הדין על העוררים היה להגיש שני עררים נפרדים, מאחר ומדובר בשני היתרים שונים, גם אם הוצאו למקרקעין סמוכים ואף מהטעם הזה נפל פגם בערר.

הערת מערכת:

חלק נכבד מהעררים המוגשים לועדות הערר בעניין רישוי, נדחים על הסף מחמת העדר סמכות, לפיכך קיימת לכאורה לקונה בעניין זה, שכן בתי המשפט קבעו שהערכאה הראשית והנכונה לבירור ביקורת על ועדה מקומית או על היתר הינה ועדת הערר, שאף יכולה להיכנס לנעלי הועדה המקומית ויש לה הכלים לברר, אולם הגבילה את הסמכויות בחוק לחלק מצומצם של מקרים, ברי הוא שמאחר ובית המשפט המנהלי אינה תחליף לבירור ענייני שכן בוחן בעיקר עילות מנהליות, יש לשקול תיקון חקיקתי בעניין זה.