מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"

מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

הממשלה, בקידומו של שר האוצר משה כחלון, אישרה לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מסלול מיסוי חדש לבעלי שלוש דירות ומעלה אשר, ככל שלא יהיו שינויים, יחויבו החל מינואר 2017 בשיעור מס של 1% משווי הדירה הזולה משלוש הדירות שבבעלותם לפי מחירון וטבלאות השמאי הממשלתי. ככל שיש בבעלותם יותר משלוש דירות, המס שיחול הוא בשיעור של 1% גם משווי הדירה הרביעית, החמישית וכך הלאה. המס יוגבל לכל היותר לסך של 1,500 ש"ח בחודש, קרי, 18,000 ₪ לשנה לכל דירה, החל מהדירה השלישית. החוק מעורר לא מעט ביקורת, בכנסת ומחוצה לה, ועקב כך, בעלי הדירות בוחנים תכנוני מס חוקיים, מתוך מטרה להביא לצמצום החבות במס הצפוי.

האפשרויות לתכנוני מס הן רבות ומגוונות ותלויות בכל מקרה ונסיבותיו, אך בין היתר, הן כוללות אפשרות בנסיבות מסויימות לאיחוד של דירות סמוכות, העברת דירה לבעלות חברה בשליטת הבעלים, מכירת דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה במקומן, העברת דירה לקרוב משפחה ועוד, כאשר כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה יתרונות וחסרונות.

במאמר זה, נסקור את אחת האפשרויות הנפוצות והמועדפות על בעלי דירות מרובות, העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

החוק החדש קובע בין היתר, כי העברת בעלות בדירה לילדים מתחת לגיל 18 לא תגרום לפטור מחבות במס. גם במצב החוקי כיום, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים במקרים רבים לרוכש/מוכר אחד לגבי הדירות שבבעלותם. לפיכך, העברת דירה לילדים לצורך תכנון מס, אפשרית רק כאשר הילדים הם מעל לגיל 18.

על פי חוק המתנה, עסקת מתנה מסתיימת ככלל, למעט העברת מקרקעין במתנה, עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".

לעומת זאת, בעסקת מתנה של נכס מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי יעיל לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר לדוג' את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס ע"י מקבל המתנה, ניתן אף לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה וניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה ועוד.

אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.

כמו כן, כידוע, בעסקת מקרקעין רגילה קיימים ככלל חיובי מס על הצדדים לעסקה, כגון, מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה. בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובהתקיימותם של תנאים נוספים) לא נחשבת "למימוש" כפי שנפרט בהמשך. תשומת הלב בהקשר זה, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את הגדרת "קרוב" לעניין היטל השבחה.

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

הטבה במס רכישה – בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים, כך שיש חבות בשיעור של – 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

עסקת מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה. הגדרת "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית, העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית, ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית: "בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". תשומת הלב כי כפי שכבר צוין, ההגדרה של "קרוב" לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאי השני הוא, שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב", העברה תחשב למימוש זכויות והיא ככל הנראה תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פרושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא, רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, הרי שבעת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על מקבל המתנה ועלולות אף למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. ראשית, ההיבט הקנייני של העסקה, לפיו, עם השלמת עסקת המתנה, הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה ויש להיות מודעים להשלכות של עניין זה. חשוב אף לקחת בחשבון, כי בשנים האחרונות קיימת מדיניות ממשלתית שמיטיבה לעיתים עם חסרי דירה, כך לדוגמא, תוכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה, הטבה אותה מקבל המתנה לא יהיה זכאי לקבל. כמו כן, לצורך רכישת דירה נוספת אותה ירכוש בעתיד מקבל המתנה, הבנקים למשכנתאות, בהתאם למדיניות והנחיות בנק ישראל, מאפשרים נטילת משכנתא באחוז נמוך יותר מאשר "חסרי דירה" אשר יבקשו ליטול משכנתא על דירה יחידה. לעיתים, אפילו תנאים לקבלת מלגה אקדמאית קשורים בבעלות מבקש המלגה בדירה.

אנו סבורים כי בכל מקרה ומקרה יש להחליט קודם קניינית מה רוצים לעשות, האם באמת התכוונו להעביר הנכס כעת, ואם כן, אזי יש לבחון לעומק, עם אנשי מקצוע המומחים בתחום לרבות עו"ד רו"ח שמאי וכו', את אפשרויות תכנון המס העומדות על הפרק. אנשי המקצוע יסייעו ויכוונו את הלקוח למתווה תכנון המס המועדף באותן נסיבות תוך ביצוע הערכה מושכלת, מהו המתווה המיסוי המועדף ומהי מערכת ההסכמים הנדרשת בין הצדדים לצורך מימוש ויישום המתווה המיסוי כך שישמור על בעל הדירה ועל זכויותיו באופן המיטבי ביותר.

* האמור אינו מהווה המלצה ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.