עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 78

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

 

מאמר

 תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת – על ציר הגמישות וחוסר הוודאות

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן נדולני

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • ·       חוק התכנון והבניה (הוראת שעה), התשע"ו- 2015.

 

  • ·       תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה)(תיקון מס' 3), התשע"ו-2016.

 

  • ·       הצעת חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס 85) התשע"ו – 2016.

 

  • ·       עדכון מדרגות מס רכישה בהוראת ביצוע 1/2016.

 

  • ·       שירות חדש בלשכת רישום המקרקעין- שליחת נסח נייר חתום ומאושר תוך 24 שעות.

 

  • ·       הודעות בדבר אישור תכניות מועדפות לדיור- מתחם תל השומר. תמל/1001- תל השומר מרכז, תמל/1002- תל  השומר צפון, תמל/1005- פרדס בחיסכון.

 

  • ·       הודעה בדבר הפקדת תכנית לבניית 1600 יחידות צמודי קרקע ורביעיות – קרית אונו.

 

  • ·       הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית – תא/4370- פינוי בינוי מתחם הצנחנים.

 

  • ·       הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית ותנאים למתן היתרים בתקופת הביניים תת"ל/43/א- כביש 4 ממחלף רעננה דרום  למחלף הדרים.

 

עדכוני פסיקה

 

  • ·    בתים משותפים, חוזים.

ע"א 2139/12 שרה רוזן ואח' נ' חברת ארזי הבירה ואח'הצמדת רכוש משותף וזכויות בנייה עתידיות בחוזי קבלן.

 

  • ·     תמ"א 38

עת"מ (חי') 16777-05-15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח' א. סמכות התערבות ועדת ערר בהחלטות ועדה מקומית.

ב. ככל שועדה מקומית מחליטה על אימוץ מדיניות בנוגע להפעלת שיקול דעתה בכל הקשור ליישום הוראות תמ"א 38, ראוי, כי מדיניות זו תהיה מפורסמת ומפורטת באופן שכל המעוניין בדבר ידע את מתווה המדיניות.

 

  • ·     פירוק שיתוף

 

תא (הרצ') 46344-06-13 נוה משה הוגן בע"מ ואח' נ' אסתר וולפסון ואח' פירוק שיתוף ב'גוש הגדול'- האם ניתן להורות בהתאם לחוק המקרקעין על פירוק שיתוף בדרך של בניה ורישום בית משותף?

 

  • ·       תמ"א 38

עררים 271-273/15 ג'יין לויסט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'  – פרשנות תכנית מפורטת הקובעת את דרך יישומה של תמ"א  38 בירושלים – האם ניתן להוסיף זכויות מכוח תמ"א 38, כאשר קיים היתר לתוספת זכויות?

 

  • ·     היטל השבחה

ערר (מרכז) 8087/13 הועדה המקומית לתו"ב דרום השרון נ' כהן מינה ואח' יש להביא בחשבון ציפייה כללית הנובעת ממיקום סמוך לבנייה; אין צורך בתחשיב ביקורת שנעשה שימוש בשיטת ההשוואה; מתן משקל לעסקה בנכס שאינה חריגה.

 

  • תכנון ובניה

עררים תא (מרכז) 5491,5495,5514/14 טלי בן סימון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'מעונות סטודנטים כשימוש נלווה/ציבורי?

 

טור אורח עוד על נדל״ן?!? –  בית משותף מאת ״פקיד פשוט״

 

מאמר

תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת – על ציר הגמישות וחוסר הוודאות

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן נדולני

"מטמון נמצא בלב ים".

כך פותח השופט עוזי פוגלמן את פסק דינו שניתן לאחרונה (בג"ץ 7737/14 עיריית יוקנעם ואח' נ' המועצה הארצית ואח'), חוליה (לא אחרונה) בשרשרת שכללה 6,711 השגות והערות לתכנית המתאר הארצית ברמה מפורטת תמ"א/37/ח', שעניינה קבלה וטיפול בגז טבעי מתגליות בים עד למערכת ההולכה הארצית.

על חשיבותו של "מטמון" זה אין חולק. אלא שטרם ניצולו, נדרשת הסדרה תכנונית. וכיצד בחרו מוסדות התכנון להתוות הסדרה תכנונית חיונית ודחופה זו? במסגרת תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת, תמ"א שניתן להוציא ישירות מכוחה היתרי בניה, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת נוספת.

כפי שביאר בית המשפט העליון בע"א 664/02 הועדה המקומית לתו"ב רמת גן נ' פרופ' נמדר כנאמן על נכסי עזבון ליטווינסקי, בראש מדרג התכניות שבחוק עומדת תמ"א, ומטבע הדברים היינו מצפים שתהיה בעלת אופי כוללני ומקיף בלא שתיכנס לפרטי תכנון, אשר אמורים להיקבע בתכניות נמוכות יותר במדרג. ברם, תמ"א יכולה לכלול הוראות המתאימות בדרך כלל לתכנית הנמצאת מתחתיה במדרג התכניות, כולל תכנית מפורטת (בג"ץ 594/89 מועצה אזורית ערבה תיכונה נ' המועצה הארצית).

האם כוונתו המקורית של המחוקק הייתה להציף את הקודקס התכנוני בשינויים על גבי שינויים של תכניות- כולל תמ"אות ברמה מפורטת? פסק דינו הנ"ל של השופט פוגלמן שופך אור על כוחו וחולשתו של "יצור כלאיים" זה.

כידוע, ההליך התכנוני-סטאטוטורי אינו פועל בחלל ריק, ואת השלכותיהם של הימשכות הזמן, הסרבול, בזבוז המשאבים, אימת הבירוקרטיה וה"קניבליזציה" של הרשויות השונות ניתן לראות, בין היתר, במשבר הדיור.

לכן, כאשר ישנו צורך או אינטרס לאומיים בהולים ובעלי השלכות רוחב, ובפרט כאלו הנוגעים למספר מחוזות ומאופיינים ב-  NIMBY (not in my back yard), תמ"א ברמה מפורטת היא כלי חשוב מעין כמוהו שמאפשר לייעל ולשפר את ההליך התכנוני-סטאטוטורי העומד חוצץ בין הרעיון לבין מימושו.

כך לדוגמא, נוכח מצוקה אנרגטית גוברת בתחום הגז הטבעי אושרה תמ"א/37/ח', לצורך עידוד חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרה תמ"א/38 על תיקוניה, ובמטרה לעודד שימוש באנרגיה פוטו-וולטאית אושרה תמ"א/10/ד/10, כולן תמ"אות המאפשרות להוציא היתרי בניה ישירות מכוחן.

באם היינו נדרשים להמתין לאישור תמ"א, ולאחריה לאישור תכנית מפורטת ורק אז להוצאת היתרים, ההליך היה אורך שנים רבות מנשוא, והאינטרס הלאומי נותר ללא מענה הולם.

בנוסף, הליך אישורן של תמ"אות "עוקף" אינטרסים מקומיים צרים, וככלל הן נדונות ע"י ועדות עורכים ייחודיות, ומעת לעת גם ע"י הולנת"ע והמועצה הארצית לתכנון ובניה, בראייה מקצועית ובינתחומית המשקללת את מכלול האינטרסים הלאומיים בראייה כוללת.

כפי שביאר ביהמ"ש העליון בפרשת "נמדר", בניגוד ליתר התכניות, תמ"א אינה טעונה הפקדה ואינה מקימה זכות התנגדות לציבור. בנוסף, חובת הפרסום לגבי אישור תכניות ברמה נורמטיבית נמוכה היא מקיפה יותר מזו של תמ"א, כלומר הסיכוי שהציבור הנוגע בדבר יהיה מודע לאישורה של תמ"א הוא נמוך יותר וזכות הטיעון ושיתוף הציבור ביחס לתמ"א מוחלשת משמעותית.

ונדגיש, לעתים מדובר בעניינים שהשפעתם על הציבור מכרעת לא פחות מאשר תכניות נקודתיות מקומיות המאושרות בסביבתו – לדוגמא במקרה תמ"א/36א' המאפשרת הוצאת היתרים לאנטנות סלולאריות.

כאשר מדובר בתמ"א ברמה מפורטת, עם מתן תוקף לאחר אישורה ע"י הממשלה ניתן "לדלג" ישירות לשלב הרישוי והוצאת היתרי בניה (לעתים הוצאת ההיתרים כפופה לשלבי ביניים של השלמת בדיקות סביבתיות ואחרות, אך אלו אינן מהוות תכניות סטאטוטוריות שכרוכות בהפקדה ופרסום להתנגדויות). כלומר במקרה של תמ"א ברמה מפורטת, אין אף שלב המחויב ביידוע הציבור והתנגדויות באופן שנדרש מתכניות "רגילות" – החל מהתכנון ברמה הארצית וכלה בהוצאת ההיתרים.

ספק אם זו הייתה כוונת המחוקק אשר "פטר" תכניות מתאר ארציות מחובת ההפקדה להתנגדויות והקלת הליך פרסומן, ואכן במרבית המקרים מחייבים מוסדות התכנון הארציים ביצוע הליכי שיתוף ציבור ושמיעתו במסגרת השגות.

זאת ועוד, נוכח אי וודאות הכרוכה בהכנת תכניות בקנ"מ המאפיין תכניות מתאר ארציות, והצורך בגמישות בתכנית שמטרתה לשמש כלי מנחה לנסיבות שונות ולעתים עתידיות שאינן ידועות במועד הכנת התמ"א (לדוגמא- אי וודאות ביחס להתפתחויות טכנולוגיות עתידיות או מיקום תגליות גז), לעתים ספק אם התכנית אכן עומדת ברמת הפירוט הנדרש לצורך הוצאת היתרים. במקרה כזה, קביעות מהותיות רבת עלולות "לזלוג" לשלב ההיתרים, ללא שיתוף ציבור וללא בחינה של מוסדות התכנון הארציים.

לאור האמור, נדרשות התאמות לגישור הפער שבין מאפייני תכנית מתאר ארצית לבין מאפייני תכנית מפורטת (וראו לעניין זה פסיקת ביהמ"ש העליון ברע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הועדה המקומית טבריה, שעניינו היטל השבחה בגין אישור תמ"א).

נשאלת השאלה, האם הדרך הקצרה אינה הארוכה יותר?

במקרה של תמ"א/38 לדוגמא, הניסיון לפשט ולקצר הליכים ע"י מתן אפשרות להוצאת היתרים מכוח התמ"א, אינו מוכיח את עצמו ואנו עדים לתיקונים שונים לתמ"א, למחלוקות בדבר אופן פרשנותה בין הדרג המקומי והארצי המחריפות את אי הוודאות ביישומה, לרשויות שמכינות תכניות "עוקפות" תמ"א ביחס למרחב התכנון שלהן ועוד.

לסיכום, כך או כך, אנו מצטרפים לקריאתם של גורמים רבים לפישוט וייעול אמיתיים של הליכי התכנון, וניתן להתחיל באכיפת ויישום הכלים ה"סטנדרטיים" שהקנה המחוקק, על לוחות הזמנים הברורים הקבועים בחוק התכנון והבניה.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק התכנון והבניה (הוראת שעה), התשע"ו- 2015

בסוף חודש דצמבר פרסמנו ניוזלטר אונליין בעניין אישור תקנות שבס כחלון – להלן קישור לפרסום:

https://od-nadlan.co.il/?p=4377

נעדכן בקצרה כי ביום 28.12.15 אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבניה, המכונה "תקנות שבס-כחלון" לפיו, ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה, תהיינה רשאיות לאשר בהליך של הקלה תוספת של עד 20% בשטחי הבניה מהשטח הכולל לטובת הוספת יחידות דיור ושטחי שירות הצמודים אליהן או הנדרשים בשל הוספתן, במגרשים המיועדים לבניה רוויה ברשות עירונית, תוך הגדלת שטח הבנייה הכולל, ללא צורך לפנות לוועדות המחוזיות.

התיקון הנ"ל יחול על פרויקטים אשר טרם החלה בנייתם, והוא צפוי לחול כהוראת שעה לתקופה של 4 שנים. כמו כן, נקבע, כי לפחות מחצית מהתוספת תכלול יחידות בגודל של עד 75 מ"ר, ושטח יתרת הדירות לא יעלה בגודלו על 120 מ"ר.

נדגיש, כי על- פי התיקון הנ"ל, הועדה המקומית תהיה רשאית לתת הקלה למגבלה שנקבעה בהוראות תכנית לגבי מס' יחידות הדיור בבניין, מס' הקומות בו, גובהו או תכסית הבניין, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שהסטייה נדרשת לצורך תוספת השטח לבנייה וכי התכנית נכנסה לתוקף לפני שנת 2011.

עוד יצוין, כי הוראות התיקון לא יחולו אם ניתן או מתבקש היתר לפי הוראות תמ"א 38 או לפי תכנית מפורטת שהוכנה על-פי תכנית מתאר ארצית זו.

יש לציין כי יש כמובן לקרוא את מכלול ההוראות אשר ייבחנו בעתיד במקרי הגשות בקשה להיתר, כאשר ברי הוא כי בסיכומו של יום מדובר בהקלה שנתונה לשיקול דעת הרשות.

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה)(תיקון מס' 3), התשע"ו-2016

 

ביום 17.1.2016 התפרסם תזכיר לתיקון חוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד- 2014 (להלן  "החוק"). החוק קובע הליכים מיוחדים לאישור תכניות לדיור, לצורך זירוז הליכי אישורן. מכוח החוק הוקמה הועדה למתחמים מועדפים לדיור, אשר הוסמכה לאשר תכניות החלות על קרקעות שהממשלה הכריזה עליהן כמתחמים מועדפים לדיור. מהתזכיר עולה כי מאז הקמת הועדה טופלו על ידה תכניות רבות, שכוללות אלפי יחידות דיור, כשמשך הזמן הדרוש לאישור תכנית מועדפת לדיור קצר בהרבה ממשך הזמן הדרוש לאישור תכנית במסלול תכנוני רגיל. לאור האמור, מוצע להרחיב את סוג התכניות שניתן להביא בפני הועדה למתחמים מועדפים, כך שניתן יהיה להגיש לועדה גם תכניות לפינוי בינוי ותכניות מסויימות החלות על קרקע פרטית מרובת בעלים.

עיקרי החוק המוצע:

–    מוצע כדי לקצר מועדים כי הממשלה תחליט על מתחמים מועדפים ויבטלו צורך בהכרזה בצו, הדורש פרסום ברשומות.

–    מוצע לקבוע בהגדרת "מתחם לפינוי בינוי" כי תכלול הן מתחם לפינוי בינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 קרי, מתחם שהממשלה או ועדת שרים הכריזה עליו בצו והן מתחם שהועדה, כהגדרתה בסעיף, 49כח לחוק מיסוי מקרקעין נתנה לגביו החלטה מקדמית לפי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), התשס"ד- 2004.

–   מוצע לקבוע הגדרה של "קרקע מרובת בעלים" כי עסקינן בקרקע שיש בה לפחות 50 בעלים, אשר חלקו של כל אחד מהם, למעט המדינה (לרבות רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל) , אינו עולה כדי החזקה משמעותית של 15% או יותר משטח הקרקע.

–   על פי החוק הקיים ניתן להכריז על מתחם מועדף לדיור, רק לגבי קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל או קרקע ביישובי מיעוטים. מוצע לתקן את האמור ולאפשר לממשלה להחליט גם על מתחם מועדף לדיור הכולל מתחם לפינוי ובינוי וכן מתחם מועדף לדיור הכולל קרקע מרובת בעלים. החלטה על קביעת קרקע הכלולה במתחם לפינוי בינוי כמתחם מועדף לדיור, תיעשה לפי המלצת מנהל וגופי תכנון זאת לאחר שיו"ר הועדה שוכנע כי ניתן לתכנן בקרקע 500 יחידות דיור לפחות.

–   הקטנת שיעור חלקו של הדיור בר השכרה גם במקרים שאינם חריגים וזאת כדי להגדיל כדאיות כניסה לפרוייקטים על ידי יזמים.

–   נוכח המורכבות של תכניות לפינוי בינוי, מוצע לקבוע כי בתכנית החלה במתחם מועדף לדיור שהוא במתחם לפינוי בינוי, ניתן יהיה לדון בישיבה נוספת תוך 30 ימים ממועד הדיון הראשון בה, אף אם לא הושלמו כל הפרטים שהיו חסרים בישיבה הקודמת.

–   מוצע כי ככל שלא יחל ביצועה של תכנית לפינוי בינוי בתוך 4 שנים מיום אישורה יפקע תוקפה, אלא אם המועצה הארצית תחליט אחרת.

 

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס 85) התשע"ו – 2016

במסגרת הרצון להגדיל היצע יחידות דיור ולהורדת מחירי הדיור מוצע הקטנת מועדים כפי שיפורט להלן:

במטרה לעודד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירתם הקודמת, ולקבל את שיעורי מס הרכישה המופחתים בגין רכישת הדירה החדשה, מוצע כי רק מי שימכור את דירתו הראשונה בתוך 12 חודשים, ולא 24 חודשים כפי שהחוק מאפשר כיום, יוכל ליהנות מהמס המופחת.

הפטור ממס שבח החל לפי סעיף 49ב(5) לחוק במכירת דירת מגורים שקיבל המוכר בירושה יינתן באם המוכר ימכור הדירה בתוך שנתיים ממועד פטירת המוריש וקבלת הדירה בירושה, בניגוד לחוק הקיים אשר אינו מגביל את מועד המכירה. כדי שלא לפגוע בבן זוג המוריש, מוצע כי הדירה תימכר רק לאחר פטירתו וככל שבין יורשי הנפטר קיים קטין מתחת לגיל 21 וחסוי הרי שהדירה תימכר בתוך שנתיים מהמועד בו הסתיימה המגבלה.

עוד מוצע לקבוע לעניין פטור ממס שבח לדירה יחידה כי ככל שבעלים של דירה אשר רכש דירה חלופית ימכור את דירתו הקודמת בתוך 12 חודשים, ולא 18 כפי שמופיע בחוק כיום, ממועד רכישת הדירה החלופית יראו בו כמחזיק דירה יחידה.

עדכון מדרגות מס רכישה בהוראת ביצוע 1/2016

כידוע, מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה. המדרגות המפורטות להלן תקפות לעסקאות רכישה של דירות מגורים אשר יתבצעו עד ליום 15.01.2017 על פי הפירוט להלן:

מדרגות מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה  לתושב ישראל יהיו כדלקמן:

על חלק השווי שעד 1,600,175 ₪: 0%

על חלק השווי שבין 1,600,175 ₪ – 1,898,005 ₪ – 3.5%

על חלק השווי שבין 1,898,005 ₪ – 4,896,615 ₪– 5%

על חלק השווי שבין 4,896,615  ₪ – 16,322,055 ₪ – 8%

על חלק השווי שמעל 16,322,055 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה בגין רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) יהיו כדלקמן:

על חלק השווי שעד 4,896,615 ₪: 8%

על חלק השווי שמעל 4,896,615 ₪: 10%

מדרגות מס רכישה לעולה יהיו כדלקמן:

על חלק השווי שעד 1,734,225 ₪: 0.5%

על חלק השווי העולה על 1,734,225 ₪: 5%

יובהר כי עולה חדש יקבל את ההטבה לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו.

 

שירות חדש בלשכת רישום המקרקעין- שליחת נסח נייר חתום ומאושר תוך 24 שעות

שירות חדש מוצע על ידי לשכת רישום המקרקעין, קבלת נסח נייר חתום ומאושר מלשכות רישום המקרקעין פתח תקווה וירושלים, מבלי להגיע ללשכה, באמצעות דואר שליחים מהיר.

הבקשות לקבלת נסח יטופלו במידי והנסח יגיע לידי המבקש בתוך 24 שעות. לבקשות יש לצרף תשלום אגרה.

בשלבים מאוחרים יותר השירות יינתן אף בלשכות נוספות.

 

הודעות בדבר אישור תכניות מועדפות לדיור- מתחם תל השומר,  תמל/1001- תל השומר מרכז, תמל/1002- תל השומר צפון, תמל/1005- פרדס בחיסכון

בהתאם לס' 21 לחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת השעה), התשע"ד– 2014, נמסרו הודעה בדבר אישור 3 תכניות מועדפות לדיור.

התכניות חלות על מתחמים נרחבים בתחומי הערים רמת גן וקרית אונו – אזור תל השומר.

מטרת התכנית הראשונה הינה יצירת מסגרת תכנונית להקמת אזור מגורים חדש הכולל כ- 9,500 יחידות דיור, כ- 440,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכן מוסדות ומבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בשטחי מחנה תל השומר המתפנים.

מטרת התכנית השנייה הינה יצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים בהיקף של כ- 2,000 יחידות דיור, לאחר פינוי המחנה הצבאי; הקצאה לשצ"פ רחבי ידיים תוך שמירה על ערכי טבע.

מטרת התכנית השלישית הינה פיתוח עירוני חדש לאורך כביש 461- שימוש עיקרי למגורים בהיקף 2,350 יחידות דיור, במסגרת תכנית מפורטת.

הודעה בדבר הפקדת תכנית לבניית 1600 יחידות צמודי קרקע ורביעיות – קריית אונו

בחודש דצמבר הופקדה להגשת התנגדויות תכנית ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, המאפשרת הקמת שכונת מגורים חדשה בתחום המועצה המקומית שוהם, ממערב לדרך 444 ומצפון לדרך 453.

התכנית אושרה להפקדה על ידי הועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור ועתידה להכיל כ- 1,600 יחידות דיור וכ- 224 יחידות מיוחדות, בתמהיל מגוון הכולל בין היתר צמודי קרקע ובניינים בני 7 קומות.

התכנית כוללת בתוכה שטחי ציבור לרווחת התושבים וכן שטח למחלף, המחבר את השכונה לכביש 444, מעבר לפארק יער שוהם, מסלולי רכיבת אופניים ומתקני נופש לאורך נחל בית עריף.

הליך התכנון, לטענת רשות מקרקע ישראל, הינה בסטנדרט גבוה מתוך רצון ליתן מענה ראוי לביקוש ולחזק את הישוב הקיים.

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית – תא/4370- פינוי בינוי מתחם הצנחנים

הרינו לעדכן כי במשרדי הוועדה המחוזית בת"א ובמשרדי הוועדה המקומית בת"א, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 507-0254292.

מטרות התכנית הן התחדשות עירונית באמצעות תכנית לפינוי בינוי במתחם הצנחנים בשכונת נווה שרת; חיזוק מערך המגורים והגדלת מס' יחידות הדיור, תוך מתן פתרונות הולמים לנגישות, חניה, מיגון, שטחים פתוחים ומבני ציבור; יצירת דופן עירונית פעילה בדופן המתחם לרחוב הצנחנים באמצעות חזית מסחרית; יצירת מגרש למבנה ציבור בצמוד לביה"ס היסודי משה שרת ויצירת מגרש בייעוד שביל; החלפת שטחים בייעוד דרך ממרכז המתחם אל גבולותיו במטרה להרחיב את רח' הצנחנים ורח' בית־אל.

התכנית קובעת ייעודים למגורים, שביל, דרכים מבנים ומוסדות ציבור ומציבה תנאים להוצאת היתרי בנייה.

 

הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית ותנאים למתן היתרים בתקופת הביניים תת"ל/43/א –    
כביש 4 ממחלף רעננה דרום למחלף הדרים

הרינו לעדכן כי הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות החליטה על הכנת תכנית לתשתית לאומית – תת"ל/43/א'.

התכנית מציעה את הרחבת כביש 4 ל- 3, עד 4 נתיבים בכל כיוון, בקטע שמרעננה דרום עד מחלף הדרים, מִחלוף הדרך עם דרכי הרוחב המרכזיות במקום צמתים קיימים, שדרוג מחלפים קיימים והקמת דרכי שירות לפי הצורך. כמו כן תיועד רצועה תת-קרקעית למסילת ברזל, יוגדר נתיב לתחבורה ציבורית ויינתן מענה להולכי רגל ורוכבי אופניים.

היתרי בנייה, כולל לתשתיות ודרכים, יונפקו רק בכפוף לאישור מתכנן הות"ל, למעט היתרים במבנים קיימים בהתאם לתכנית בתוקף וללא חריגה מקווי בניין. בקשות להיתר יועברו למתכנן הות"ל ע"י הוועדה המקומית. המתכנן יתייחס לבקשה בתוך שבועיים, שאם לא כן ייחשב הדבר כאישור הבקשה.

עדכוני פסיקה

הצמדת רכוש משותף וזכויות בנייה עתידיות בחוזי קבלן

שם ומספר הליך: ע"א 2139/12 שרה רוזן ואח' נ' חברת ארזי הבירה ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים מ' נאור, ח' מלצר, א' שוהם.

תאריך ההחלטה: 15.12.2015

פרטי הנכס: רחוב ארזי הבירה 50, ירושלים.

בית המשפט העליון דן בערעורים הדדיים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, כאשר המחלוקות העיקריות שנתגלעו בין הצדדים עסקו בשאלת הצמדתם של גגות הבניינים לדירות ספציפיות וכן בשאלת הבעלות על זכויות הבניה במתחם.

ראשית ציין ביהמ"ש, כי קביעת ביהמ"ש קמא שתניה כוללנית ועמומה, בנוגע להוצאת הרכוש המשותף, שנכללה במרבית הסכמי המכר שערכה החברה הקבלנית עם רוכשי הדירות המקוריים, איננה עומדת בתנאי הפסיקה והחוק שבהם נקבע כי אמנם ניתנת לקבלן הזכות להצמיד חלקים כפי שימצא לנכון, אך וודאי לא בהוראה גורפת ולכן קבע ביהמ"ש, כי הצמדת הגגות נעשתה שלא כדין ושייכת לכלל רוכשי הדירות.

בעניין זכויות הבניה ציין ביהמ"ש כי בפסיקה נקבע שזכויות בניה בבית משותף אינן בגדר "רכוש משותף", כהגדרתו בחוק המקרקעין, אך הן מהוות "נכס משותף" של בעלי הדירות בבית המשותף, אשר יכול שתהיינה מושא להסכמות חוזיות, לרבות: ויתור עליהן, או העברתן לאחר. מכאן, ולנוכח ניתוח הסעיף הרלוונטי בהסכמים שנחתמו בין החברה הקבלנית לבין רוב-רובם של רוכשי הדירות קבע ביהמ"ש כי זכויות הבניה העתידיות, ככל שתושגנה, לא תהיינה שייכות לרוכשי הדירות שוויתרו על זכויות הבניה האמורות, אלא לחברה הקבלנית.

ביהמ"ש קבע כי בנסיבות העניין, ההסכם שערכה החברה עם רוכשי הדירות העניק לחברה הקבלנית זכות אובליגטורית, "לבקש הגדלת אחוזי הבניה על המגרש" ו"להוסיף תוספת בנייה על המגרש /או הבניין, כפוף להשגת הרישיונות המתאימים לכך… מבלי שהיה צורך בקבלת הסכמת הקונה לכך מראש". יחד עם זאת, ביהמש" הוסיף וחידד כי, לא ניתנה לחברה הקבלנית מכוח ההסכם, זכות מוקנית, לבנות על הרכוש המשותף בבניין, או זכות קניינית בתוספת שתיבנה עליו. לכן קבע ביהמ"ש, כי כדי לממש את זכויות הבניה העתידיות שהחברה הקבלנית "תשיג" על הגג, שכאמור לא הוצא מגדרי הרכוש המשותף, יהיה על החברה הקבלנית להגיע להסכמות וייתכן שאף להסדרים כלכליים עם כל בעלי הדירות במתחם, שעל הרכוש המשותף שלהם תבקש החברה הקבלנית לבנות.

עוד מדגיש ומחדד ביהמ"ש כי לעתיד לבא, קבלן המבקש לשייך לעצמו את זכויות הבנייה העתידיות, המהוות "נכס משותף" של בעלי הזכויות בקרקע, ו"לשריין" לעצמו את האפשרות להוסיף ולבנות על הבניין, צריך להבהיר את כוונתו כלפי רוכשי הדירות הקיימים והעתידיים בבית המשותף באופן ברור, מפורש וחד-משמעי, תוך מתן פומבי להסכמות שהושגו למשל בדרך של רישום מתאים בתקנון הבית המשותף, או בפנקס הבתים המשותפים.

לאור כל האמור לעיל, ביהמ"ש דחה את שני הערעורים וקבע כי במועד שבו החברה תבקש לממש את זכויות הבניה שתשיג, אם וככל שתשיג כאלה, היא תצטרך לקבל את הסכמתם, לרבות הסכמה מחודשת, של כלל בעלי הזכויות בדירות שבמתחם.

הערת מערכת: שוב עסקינן בדיון על פרשנותם של הסכמים הדנים בהצמדת זכויות הגג ומחלוקות עתידיות בגין זכויות אלו ואפשרויות הבנייה, מן הראוי כי עורכי ההסכמים יקפידו מאד על ניסוח סעיפים אלו ועל בהירות מוחלטת בכל הנוגע בהקנייתם, שכן ברי הוא כי הקונה של היום, הוא המתנגד של מחר.

 

א. סמכות התערבות ועדת ערר בהחלטות ועדה מקומית

ב. ככל שועדה מקומית מחליט על אימוץ מדיניות בנוגע להפעלת שיקול דעתה בכל הקשור ליישום הוראות תמ"א 38, ראוי, כי מדיניות זו תהיה מפורסמת ומפורטת באופן שכל המעוניין בדבר ידע את מתווה המדיניות.

 

שם ומספר הליך: עת"מ (חי') 16777-05-15 הוועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת בטינה טאובר.

תאריך פסק הדין: 16.12.2015. ב"כ המשיבות: לא צויין.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 31 בגוש 11014 ברחוב בורוכוב 56, קריית אתא.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים דן בעתירה מנהלית שהוגשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא, כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה (כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל). בגדרה של העתירה נידונו סוגיות הנוגעות לסמכות התערבותה של ועדת הערר בהחלטות הועדה המקומית והאם בענייננו נפל פגם בהחלטת הוועדה המקומית, שהצדיק את ביטול ההחלטה על ידי ועדת הערר.

הערר הוגש לועדת הערר בגין החלטת הועדה המקומית בבקשה למתן היתר בנייה, בין היתר, מכוח תמ"א 38, במסגרתו התבקש, היתר להריסת מבנה בן יחידה אחת ובנייה של מבנה חדש תחתיו שיכלול 14 יחידות דיור. החלטת הוועדה המקומית לבקשה הייתה אישור בניית 12 יחידות דיור בלבד, במקום 14 יחידות הדיור המבוקשות.

ביהמ"ש פתח וציין כי עקרון "מעשה בית דין" ככלל, אינו חל על החלטות של רשויות התכנון והן רשאיות לשנות את דעתן, כאשר השתנו הנסיבות והן אף יכולות להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם הן מוצאות לנכון לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור.

אולם, ביהמ"ש קיבל את קביעת ועדת הערר בקובעו כי החלטתה של הוועדה המקומית ניתנה באופן לקוני וללא כל פירוט של הסיבות בעטיין נמנעה הוועדה המקומית מלאשר את הבקשה להיתר במלואה. למעשה, מלבד ההחלטה לאשר את הבקשה בתנאים ומניין התנאים, לא פירטה הוועדה המקומית ולו טעם אחד בגינו אושרה בניית 12 יחידות דיור ולא 14 כפי שהתבקשה. ביהמ"ש הוסיף כי הוועדה המקומית הפרה את חובת ההנמקה המוטלת עליה מכוח סעיף 22 לתמ"א 38 באופן שלא אפשר תקיפה והתייחסות עניינית להחלטתה. החלטתה של הועדה המקומית בענייננו, לקתה למעשה בחוסר פירוט לקוני, שרק מכוחו רשאית הייתה ועדת הערר לקבל את הערר ולהחזיר את העניין לוועדה המקומית שתנמק את החלטתה.

עוד הוסיף וציין ביהמ"ש כי, ועדת הערר היא הערכאה המוסמכת לדון בערר ומתוקף תפקידה רשאית היא להתערב בהחלטת הוועדה המקומית ולעתים, בנסיבות בהן עולה, כי החלטת הוועדה המקומית, על פניו, אינה סבירה, רשאית ועדת הערר לבטל את ההחלטה כפי שאף עשתה בענייננו.

לעניין טענות הועדה המקומית בנוגע לאימוץ מדיניות תכנונית אותה אימצה בכל הקשור לבחינת בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38. קבע ביהמ"ש, כי ככל שמחליטה הוועדה המקומית על אימוץ מדיניות, ראוי, כי מדיניות זו תהיה מפורסמת ומפורטת באופן שכל המעוניין בדבר ידע את מתווה המדיניות. נוסף על כך, חשוב, כי המדיניות שמאמצת הוועדה המקומית תהיה סבירה, הוגנת וצודקת, באופן שתופעל באופן שוויוני כלפי כלל מגישי הבקשות לקבלת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38.

לאור כל האמור קבע ביהמ"ש, כי החלטת ועדת הערר ניתנה לאחר בחינה מעמיקה של כל ההיבטים וכלל השיקולים הרלוונטיים הנדרשים ובסופה של הבחינה הגיעה ועדת הערר למסקנה סבירה, לפיה ראוי היה לאשר בניית 14 יחידות דיור חלף 12 יחידות הדיור שאושרו לבנייה על ידי הוועדה המקומית. החלטת ועדת הערר היא החלטה סבירה שמאזנת נכונה בין כלל השיקולים, כך שאין מקום להתערב בה.

העתירה נדחתה והעותרת חויבה בהוצאות המשיבות בסך כולל של 20,000 ₪.

 

הערת מערכת: פסק-דינו של בית המשפט הינו חיוני ונדרש שכן פעמים רבות מדי שבים ומצטטים את הפסיקה לפיה רשות תכנון יכולה לשנות החלטתה כמעט תמיד, אולם החלטות וגישה מסוג זה הינה בעייתית שכן יש מנגד אנשים שמסתמכים על החלטות אלו וכל שינוי עלול לפגוע ויש לנקוט שינויים במשורה ותוך בחינת מכלול ההיבטים, כולל פגיעה בצד המסתמך על ההחלטה.

 

 

פירוק שיתוף ב'גוש הגדול'- האם ניתן להורות בהתאם לחוק המקרקעין על פירוק שיתוף
בדרך של  בניה ורישום בית משותף?

שם ומספר הליך:  תא (הרצ') 46344-06-13 נוה משה הוגן בע"מ ואח' נ' אסתר וולפסון ואח'  

ערכאה: בית משפט השלום בהרצליה, בפני כב' השופטת לימור ביבי.

תאריך פסה"ד: 22.12.2015.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 6885, בתל אביב. רחוב איינשטיין בתל אביב- חלק מה'גוש הגדול'.

ב"כ הצדדים: לא פורט.

אדמות הגוש הגדול נרכשו על ידי מספר רב של גורמים פרטיים, והופקעו בחלקן לשם הקמת שדה התעופה שדה דב. במהלך השנים ריבוי הבעלים בקרקע יצר תסבוכות משפטיות והיקשה על פיתוח האזור.

כנטען בפסק הדין, המגרש נשוא התביעה, הינו מגרש בעייתי יחסית הואיל ובין היתר לתוך מגרש זה רוכזו בעלים רבים אשר להם "חלקיקי" זכויות ומשכך שיתוף הפעולה עימם היה יותר בעייתי. בשנת 2009 נערך הסכם שיתוף אשר עליו חתמו, במסגרת ההתארגנות, חלק מבעלי המקרקעין אך לא כולם ותכליתו בנייה משותפת.

קבוצת התובעים עתרה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירתם ואילו קבוצת הנתבעים בקשה לפרק את השיתוף על דרך מיצוי ההליך התכנוני, בנייה ורישום בית משותף בסיום הבנייה.

בית המשפט קבע, כי בראש וראשונה, יש לברר האם קיים הסכם החל על הצדדים הקובע את דרך השיתוף בין הבעלים במקרקעין ובכלל זה מחיל הוראות המחייבות בנייה על המקרקעין כחלק מהשיתוף המוסכם. בנדון נקבע, כי להסכם ההשתתפות אין תוקף מחייב, בהינתן שלא הוכח, כי כלל בעלי הזכויות חתמו על הסכם זה והינם מסכימים לו.

בהעדר הסכם, בית המשפט בחן את השאלה האם ניתן להורות בהתאם לחוק המקרקעין, ובפרט בהתאם להוראות סעיף 30 לחוק המקרקעין, על פירוק השיתוף על דרך בניה ופירוק שיתוף ברישום? בית המשפט השיב על כך בשלילה והוסיף, כי לא ניתן לראות בבניה על מקרקעין, תוך ייחוד זכויות ספציפיות בסיום הבנייה ובמיוחד בשים לב היקפים הנדרשים לשם הוצאתו לפועל של פרויקט הבנייה המותר על המקרקעין בהתאם לת.ב.ע., משום שימוש רגיל במקרקעין אשר לשם הוצאתו לפועל די בהסכמת רוב בעלי המקרקעין באופן שזו תחייב גם את המיעוט לשיתוף על דרך הבנייה.

בבחינת למעלה מן הצורך, בית המשפט בחן האם היה בקיומו של הסכם השיתוף הנטען בכדי למנוע עתירה לפירוק שיתוף? נקבע, כי אין בהסכם שיתוף הנטען, כדי לחייב פירוק שיתוף באמצעות בניה ורישום בית משותף.

ביהמ"ש קבע, כי יש להורות על פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין כולם בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, דהיינו בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל. כמו כן, נקבע, כי משלא הוצג אופק תכנוני במרחק הנראה לעין באופן שניתן להתייחס אליו, הרי שאין להמתין עם ההחלטה בדבר פירוק המקרקעין עד לסיום קיום הליכי התכנון.

 הערת מערכת:

במקום בו לא ניתן בפועל לחלק "בעין" הרי שהחוק קבע כי הדרך שבה יש לנקוט הינה פירוק בדרך של מכירה, עם זאת פעמים רבות עולה השאלה בדבר עיתוי המכר, בעניין זה ניתן, ככל שבית המשפט בוחר, לעשות שימוש באפשרות של "גרימת נזק ניכר" וכן לפנות לכך שבית המשפט יש לו שיקול דעת רחב, לבחור לעיכוב, וזאת במגבלות של כך ש"אבדן רווחים" נכון להיום לא הוכר על ידי הפסיקה כ"נזק ניכר".

 

פרשנות תכנית מפורטת הקובעת את דרך יישומה של תמ"א 38 בירושלים –

האם ניתן להוסיף זכויות מכוח תמ"א 38, כאשר קיים היתר לתוספת זכויות?

שם ומספר הליך: עררים 271-273/15 ג'יין לויסט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך ההחלטה: 27.12.2015.

פרטי הנכס: רחוב דור ודורשיו, המושבה הגרמנית, ירושלים.

ב"כ המשיבים: עוה"ד הדר מנצורי, אלי וילצ'יק וכרמית רבי

ההחלטה בה עסקינן דנה בפרשנות תכנית 10038 בנוגע למקרקעין ברחוב 'דור ודורשיו', במושבה הגרמנית, המהווה חלק ממתחם העיר ההיסטורית בירושלים. בשנת 2009 הוגשה בקשה להיתר בניה במקרקעין, על-ידי המשיב 2, ובה נתבקש לשמר מבנה במקרקעין תוך חיזוקו, להוסיף שלושה מבנים חדשים, ולערוך שינויי בינוי במבנה אחר הקיים במקרקעין. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר ואף הונפק היתר בנייה. ואולם, בשנת 2014 הגיש המשיב 2 בקשה לתוספת זכויות לפי תכנית 10038 ובמסגרתה התבקשה הריסת מבנה מס' 5 ומבנה מס' 1, תוך שמירת חזיתות. הועדה המקומית אישרה בקשה זו, לאחר שמיעת התנגדויות העוררים. על החלטה זו הוגש הערר שבנדון.

להלן נעמוד על עיקרי החלטת ועדת הערר:

תכנית 10038, אשר אושרה בשנת 2014 מכוח ס' 23 לתמ"א 38, קבעה את דרך יישומה של תמ"א 38 בעיר ירושלים כולה ובתוך כך קבעה הוראות מיוחדות למתחם העיר ההיסטורית, אשר הינו אזור רגיש וייחודי מבחינה תכנונית.

בעוד שבהתאם לס' 14 לתמ"א 38 במקרה של הריסה ובנייה מחדש ניתן לאשר את מלוא זכויות הבנייה בהתאם לתכניות החלות ובנוסף תוספת זכויות לפי התמ"א, הרי שעל- פי תכנית 10038, לא ניתן לעשות שימוש, בנוסף לזכויות לפי תמ"א 38, בזכויות לפי תכנית שאושרה לאחר שנת 1980, במקרה של הריסה ובנייה מחדש. לצד זאת, תכנית זו, מאפשר לראות בשימור חזיתות המבנה, תוך הריסת יתר חלקיו, כהריסת המבנה ובכך מתאפשרת תוספת זכויות משמעותיות במצב זה.

בנוגע למתחם שיקול הדעת בדיון בבקשה להיתר לפי תכנית 10038, נקבע, כי תכלית תכנית זו מחייבת פרשנות שלפיה, על הועדה לשקול בקפידה שיקולים תכנוניים. במסגרת זו, עליה להפעיל את שיקול דעתה בהתאם לפסיקה העוסקת בתמ"א 38, לפיה שיקול דעת הועדה המקומית לסרב לאשר בקשה מוגבל, ותוך מתן משקל מיוחד לשיקולים הנוספים העומדים ברקע תכנית 10038 והרגישות התכנונית של העיר ירושלים. הגבלת שיקול דעת הוועדה עולה מס' 22 לתמ"א 38 הקובע דרישה ל"טעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש" לסרב לאשר בקשה להיתר.

כמו כן ובנוגע לשאלה מהו הדין לגבי מצב בו קיים היתר בנייה לתוספת בינוי, תוך קביעת הוראות לגבי חיזוקו ולאחר מכן מתבקשת בקשה לתוספת זכויות לפי תמ"א 38? נקבע, כי ניתן לראות במצב זה משום בקשה לשינויים בהיתר קיים וכי לא קיימת מגבלה שבדין לבקשה זו. המגבלות היחידות הן המגבלות הקובעות לגבי תחולת תמ"א 38. בהתאם, לא ניתן לאשר תוספת זכויות באחד משני מצבים אלה: 1. במבנה בוצעו עבודות חיזוק (ס' 8 לתמ"א 38) 2. במבנה בוצעו תוספות בנייה לפי היתר שניתן לאחר שנת 2005 (ס' 4.2 לתמ"א). הכוונה לתוספות בנייה משמעותיות אשר דורשות מטיבן עבודות חיזוק, להבדיל ממרפסת. בנדון, הבינוי/ החיזוק שהתבצעו עד כה, לא מונע תוספת זכויות.

בהמשך, דחתה ועדת הערר את טענת העוררים לפיה, מאחר והמבנה נבנה כבית צמוד קרקע לא חלות הוראות התכנית, שכן הן בהוראות התמ"א והן בהוראות התכנית לא נקבעו הוראות השוללות אפשרות של תוספת זכויות במקרה מעין זה. סעיף 12 לתמ"א 38 מאפשר תוספת זכויות במקרה שמדובר במבנה אשר גובהו עולה על שתי קומות או ששטחו עולה על 400 מ"ר. לעומת זאת, תכנית 10038 מאפשרת תוספת זכויות גם ללא עמידה בתנאי זה ובלבד שאין מדובר במרקמים צמודי קרקע. בשולי הדברים מציינת ועדת הערר, כי השוני המהות בסוגיה זו, בין הוראות התמ"א להוראות התכנית, מעורר שאלה לא פשוטה מבחינת תחולת הפטור מהיטל השבחה, מקום בו מדובר במקרה שאינו עומד בתנאי התמ"א לתוספת זכויות ואולם עומד בתנאי התכנית.

באשר לדרך חישוב השטחים נקבע, כי נכון לבחון תחילה האם ניתן לצרף את הזכויות הנוספות שניתן לאשר בהתאם לתכנית 10038 לזכויות הקיימות מכוח התכניות החלות על המקרקעין (תכנית 10038 מאפשרת תוספת זכויות מעין זו רק כאשר הזכויות לפי התכניות החלות על המקרקעין נובעות מתכנית המוקדמת ל-1980). בנדון, אמנם תכנית 2787 נכנסה לתוקף בשנת 1989, אך תכנית זו אינה קובעת זכויות בנייה ואין בה שינוי לתכנית הקודמת משנת 1959. ולכן, ועדת הערר קבעה, כי בנסיבות אלה ניתן לצרף זכויות אלה. כן נקבע, כי השימוש בתוספת הזכויות אינו מוגבל לחלק המגרש המצוי בקונטור הבניין שייהרס, אלא ניתן לאפשר את ניצול הזכויות גם במבנה חדש אחר בתוך החלקה.

בנוגע להנחיות ועדת השימור לגבי החזיתות נקבע, כי לשם הקניית זכויות נוספות בדרך "הריסה ובנייה מחדש" וללא הריסת החזיתות, נדרשת פעולה בהתאם להנחיות ועדת השימור. לעמדת ועדת השימור מעמד חשוב והועדה המקומית נדרשת ליתן נימוקים מיוחדים לסטייה ממנה.

נקבע ברוב דעות, כי הערר נדחה בכפוף לכך שעל המשיב 2 לפעול לתיקון הבקשה להיתר בהתאם להחלטת ועדת השימור ועריכת תיקון נוסף.

הערת מערכת:

אין ספק כי התקנת תכניות על פי סע' 23 לתמ"א מקלות על הבהירות ועל יכול בעלי הזכויות לצפות אימתי יש להם סיכוי לאשר זכויות על פי הוראות התמ"א, לעומת מקום בו כל בקשה עולה ללא כל מדיניות ברורה, ירושלים נראה שהשכילה להכין תכנית מבהירה מעין זאת, אולם נראה כי למרות זאת, עדיין כל מקרה צריך להיבחן בכל זאת לגופו לאור הקריטריונים שנקבעו.

יש להביא בחשבון ציפייה כללית הנובעת ממיקום סמוך לבנייה; אין צורך בתחשיב ביקורת שנעשה שימוש בשיטת ההשוואה; משקל לעסקה בנכס שאינה חריגה.

שם ומספר הליך: ערר (מרכז) 8087/13 הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' כהן מינה ואח'  

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד רונית אלפר. 

תאריך ההחלטה : 14.12.2015

פרטי הנכס: מגרש המצוי בתחום שיפוטו של מושב צופית בתחום המועצה האזורית דרום השרון.

ב"כ המשיבים: עו"ד גלית פרלדיק.

עסקינן בערר היטל השבחה שהוגש ע"י הוועדה המקומית לתו"ב דרום השרון (להלן: "העוררת") כנגד שומתו של השמאי המכריע "עאטף עאלם" (להלן: "השמאי המכריע"), אשר ניתנה עקב עסקת מכר של מגרש בייעוד מגורים. במסגרת הערר הועלו מספר טענות ביחס להכרעת השמאי המכריע , כגון קביעת שווי מצב קודם ומצב חדש אשר על עיקריהן נעמוד להלן.

טענתה הראשונה של העוררת נסבה סביב ניתוח העסקאות שהוצגו ע"י הצדדים. בהתייחס לשווי מצב חדש כנטען, בפני השמאי הוצגו 2 עסקאות חופפות ועקב כך השמאי המכריע ערך ניתוח כפול לאותן עסקאות, באופן שהביא לתוצאות שונות ביחס לאותה עסקה. בעניין זה קבעה ועדת הערר כי השמאי המכריע ציין אילו התאמות יש לעשות ביחס לכל תחשיב, וכי התאמות אלו נעשו, בשל העובדה שחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים לא הביאו בחשבון פרמטרים שונים נדרשים כגון שטחים בלתי מנוצלים ומבנה המצוי על המקרקעין.  כמו כן ולאחר עריכת ההתאמות, ביצע השמאי המכריע ממוצע בין השווים השונים שהתקבלו על ידו במסגרת העסקאות שניתח ולאור האמור, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי לא נפל פגם בהתנהלות השמאי המכריע בנקודה זו באופן המצדיק התערבות בשומתו ע"י ועדת הערר.

בנוסף, העוררת סברה כי השמאי המכריע שגה בכך שבהתייחס לשווי מצב קודם, התבסס על עסקאות שאינן רלוונטיות, שעה שנקט בשיטת ההשוואה. לעמדת העוררת, אין חולק כי המקרקעין בייעוד חקלאי וממוקמים בצמוד לשטחים הבנויים של מושב צופית. על כן, לעמדת העוררת , שגה השמאי המכריע כאשר התבסס על עסקאות השוואה שנערכו במרחב התכנוני של כפר סבא, כיוון שקיים הבדל מהותי בין קרקעות חקלאיות הנמצאות בערים לעומת אלו במושבים. ההבדל, לגישת העוררת, טמון בפוטנציאל הפיתוח של המקרקעין. קרי, מקרקעין הנמצאים בשטח עירוני צפויים להתפתח לבנייה רוויה באופן מהיר יותר מאלו הנמצאים במושבים. המשיבים לעומת העוררת אחזו בדעה כי צדק השמאי מכיוון שהתבסס בשומתו על עסקאות השוואה שנערכו בקרקעות חקלאיות צמודות דופן, שלא מתקיימים בהם הליכי תכנון מפורט.

אלא שגם בעניין זה קבעה ועדת הערר כי לא נפל פגם בשומת השמאי המכריע. לעמדתה, המקרקעין ממוקמים בצמידות דופן לשטח הבנוי של המושב והרי שמקרקעין מסוג זה טומנים בחובם פוטנציאל כללי לפיתוח. וכראייה לכך, הפנתה ועדת הערר לאמור בחוות דעת שמאי העוררת, שם  נראה כי אף הוא אינו חולק על קביעה זו. לאור כך, קבעה ועדת  הערר כי צדק השמאי המכריע שקבע כי יש להביא בחשבון את מיקומם של המקרקעין הנדונים, בצמידות לבנייה קיימת, באופן המשפיע על הפוטנציאל הכללי לפיתוח.

יתרה מכך, לגישת העוררת, לצורך קביעת שווי מצב קודם בתחשיב הביקורת, השתמש השמאי המכריע בנוסחה, לפיה חילץ משווי מצב חדש (בייעוד למגורים) את השווי במצב קודם (בייעוד חקלאי) באמצעות הפעלת מקדם הפחתה בגין צפי לאישור תכנית. כלומר, השמאי המכריע קבע את השווי במצב קודם באמצעות דחייה עד לאישור תכנית לשינוי ייעוד, מחקלאות למגורים. לעמדת העוררת, שיטה זו עומדת בסתירה מובהקת להלכה הפסוקה הקובעת, כי יש לנטרל משווי המצב הקודם את השפעותיה של התכנית המשביחה ובנוסף, מביאה למצב שבו התוצאה המתקבלת היא שווי של קרקע חקלאית עם פוטנציאל הנובע מאישור התכנית המשביחה. בנוסף, בפי העוררת טענה כי אף אם תחשיב הביקורת שערך השמאי מבוסס על תקן 3 לתקינה השמאית, הרי שעל פי הנוסחה המפורטת בדברי ההסבר לתקן זה, יש להפחית שיעור של 45% הפקעה, מה שלא נעשה על ידי השמאי המכריע.

במסגרת מסמך ההבהרות, הסביר השמאי המכריע, כי הנוסחה התיאורטית בה השתמש כתחשיב "ביקורת" הינה נוסחה "מוכרת" בעולם השמאות ואף מצוינת בתקן מס' 3 ובכל מקרה היא הובאה לשם בדיקה בלבד. בנוסף הבהיר השמאי המכריע כיצד השתמש באותה נוסחה, ומדוע לא נפלה כל טעות בתחשיב שערך. לדבריו, אם משווים שווי מ"ר ברוטו מצב קודם לעומת שווי מ"ר ברוטו במצב חדש מגיעים לשיעור של 50%. כנ"ל לגבי ההשוואה של שווי מ"ר נטו בשני המצבים. יחד עם זאת, אם מבקשים להשוות שווי מ"ר ברוטו מצב קודם, לעומת שווי מ"ר נטו במצב חדש מגיעים לשיעור של 27%. ועדת הערר קבעה כי אף אם מדובר בשיעור הפרשה נמוך מהמקובל, הרי שמדובר בשיקול דעת שמאי ומאחר ולא הוכח כי מדובר בטעות מהותית היורדת לשורשו של עניין, לא מצאה ועדת הערר כי נפל בכך פגם המצדיק התערבות. הדברים אמורים במיוחד לאור העובדה שמדובר בתחשיב ביקורת שכלל לא ברור לשם מה הוא נדרש מלכתחילה, שעה שהתחשיב המרכזי שערך השמאי המכריע בשומתו, התבסס על עסקאות השוואה.

לדידה של העוררת, בדומה לטענותיה בעניין קביעת שווי המצב החדש לתכנית, כי השמאי בחר ליתן משקל לא מבוטל לעסקה נושא השומה הנדונה, חרף העובדה שמדובר בעסקה בעלת שווי נמוך וזאת בניגוד לעסקאות נוספות שהוצגו בפניו שהן בשווי גבוה הרבה יותר. ועדת הערר קבעה תחילה כי עסקינן בנושא שמאי מובהק שהנטייה להתערבות בו מצומצמת. בנוסף, קבעה כי כאשר ישנה עסקה במקרקעין, בהיעדר נימוקים מיוחדים, יש להקנות חשיבות רבה לעסקה זו. לאור כך, ומשהעוררים לא הביאו נימוקים מיוחדים בגינם ניתן ללמוד כי העסקה אינה משקפת שווי שוק, הרי שלא נמצא פגם בשק"ד השמאי המכריע

על יסוד כל האמור, הערר נדחה.

הערת מערכת:

במקרה זה הוציאה הועדה המקומית שומה נוספת במקביל לבירור בפני ועדת הערר, בהתאם לגרסתה המקורית, אך שומה זו לא תוקנה על אף שועדת הערר אישרה את שומת השמאי המכריע ובהתאם לה, נקודה זו מעלה שאלה בדבר זכותה ו/או חובתה של הועדה המקומית לתקן שוןמה ולהתאימה להכרעות ועדת הערר הניתנות בעניין מקרקעין סמוכים וראוי היה כי נושא זה יקבל הבהרות בפסיקה או בחקיקה.

מעונות סטודנטים כשימוש נלווה/ציבורי?

שם ומספר הליך: עררים תא (מרכז) 5491,5495,5514/14 טלי בן סימון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'

ערכאה: ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב – בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך ההחלטה: 17.05.2015

פרטי הנכס: המכללה האקדמית תל אביב יפו

ב"כ העוררים: עוה"ד עמית אמויאל. (יתר ב"כ העוררים לא צוינו בהחלטה).

שלושה עררים שנדונו במאוחד כנגד החלטת הועדה המקומית לאשר את תכנית תא/מק/4234 מעונות סטודנטים המכללה האקדמית תל אביב-יפו (507-0181636) (להלן – "תכנית המעונות"), שמטרותיה, בין היתר, להוסיף מבנים למעונות סטודנטים בשטח המכללה, ללא תוספת שטחי בניה, שינוי הבינוי ושינוי קווי בניין, בהתאם לסעיף 62א' לחוק.

אחת השאלות המרכזיות שעלו, ובה בחרנו להתמקד בתקציר זה, הייתה האם השימוש למעונות סטודנטים מותר על פי התכנית הראשית המאושרת להקמת המכללה – תכנית 3422 (להלן – "התכנית הראשית") – שאושרה על ידי הועדה המחוזית וייעדה את המגרש שעליו מבוקש לעשות שימוש למעונות, כמגרש ציבורי מיוחד, שלגביו נקבע, בין היתר: "מכללות ומוסדות חינוך על תיכוניים ושימושים המשרתים תכליות אלה…".

הועדה המקומית הציגה שתי חוות דעת משפטיות, של היועמ"ש לועדה המקומית (עו"ד הראלה אברהם-אוזן) ושל היועמ"ש לוועדה המחוזית דאז (עו"ד חגית דרורי-גרנות), שלשיטתה תומכות בעמדה כי השימוש למעונות הינו שימוש אינהרנטי ומותר על פי התכנית הראשית.

דא עקא, שמסקנתה של ועדת הערר, היא שלא ניתן להסיק משתי חוות הדעת כי השימוש למעונות סטודנטים מותר במגרש הרלוונטי, ושחוות הדעת של עו"ד חגית דרורי-גרנות, דווקא מלמדת כי השימוש למעונות סטודנטים נתפס כשימוש עיקרי שיכול לעמוד בפני עצמו ומצריך התייחסות נפרדת מהשימוש העיקרי של מוסד לימוד וועדת הערר קיבלה עמדה זו.

ועדת הערר הסבירה, כי השימוש למעונות, אינו מצומצם וקטן היקף, ולא ניתן להשקיף עליו כשימוש נלווה למכללות או כזה הבא לשרת אותן (כדוג' שימוש לקפיטריות, חנות ספרים/צילום). לשיטת ועדת הערר, קריאת השימוש "מעונות סטודנטים" אל תוך התיבה "שימושים המשרתים תכליות אלה" מרחיקת לכת אף יותר מהניסיון – שנדחה על ידי בית המשפט העליון – לקריאת המונח "מרכז מסחרי" לשימושים "מזנונים בתי קפה וחנויות" שהותרו מפורשות באזור תעשייה בעניין שנדון על ידו בעע"מ 7926/06 – עניין "אדרי-אל".

ועדת הערר הבהירה, כי אין בדבריה כדי לומר שלא ניתן לאשר בתחום הקמפוס במקרה זה מעונות סטודנטים, או כי עניין זה אינו ראוי או מתאים לסביבה, אלא שבניית המעונות אינה מתאפשרת מכוחה של התכנית הראשית התקפה ומתחייב הליך תכנוני של הוספת תכלית (בסמכות מחוזית) על מנת לאפשר אותה, שבגדרו תיבחן סוגיה זו.

ועדת הערר בחנה גם את האפשרות לאשר את השימוש למעונות סטודנטים בתחום המכללה בהתאם לסמכויות שהוקנו לוועדה המקומית בתיקון 101. ואולם הגיעה למסקנה לפיה, סעיף 62א(א1)(6) לא מונה אפשרות כאמור, וכל עוד לא קבע השר בצו את השימוש למעונות סטודנטים כצורך ציבורי נוסף בהתאם לסעיף הנ"ל, הועדה המקומית וגם ועדת הערר לא יהיו מוסמכות לעשות כן.

לבסוף, לאור המסקנה הנ"ל ולאור נימוקים נוספים שנדונו בערר, הנוגעים בין היתר, לחזית המסחרית שהתבקשה, לשטחים לרווח הציבור וזיקת ההנאה, צרכי החניה והשינוי בבינוי, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולקבוע כי התכנית איננה ניתנת לאישור, הן בשל העדר סמכות והן בשל פגמים שנפלו בה לגופה.

הערת מערכת:

חרף ההחלטה הנ"ל אשר דחתה את התכנית גם לגופן של טענות, ראינו לנכון להעיר, שבמסגרת צו שפורסם בי.פ 5311 ביום 5.7.04, על ידי שר הפנים, התווספו למטרות הציבוריות שנכללו בסעיף 188(ב) לחוק, גם מטרה ציבורית של מעונות סטודנטים. לפיכך, נדמה כי בכל הנוגע למישור הסמכות, היה זה בסמכותה של הועדה המקומית, כוועדה עצמאית, לאשר בהתאם לסעיף 62א(א1)(6) לחוק, תכנית הכוללת הוספת שימוש למעונות סטודנטים, במגרש המיועד לצרכי ציבור וכן "הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה לצורכי ציבור במגרש המיועד לצורכי ציבור".

טור אורח עוד על נדל״ן?!? – בית משותף מאת ״פקיד פשוט״

 

רשמית הפכתי לסלב. "גלובס" יחד עם D&B דירגו את משרדו של צ.ש, אחד משכניי לבניין, כאחד מעשרת משרדי עורכי הדין הנחשבים בארץ בתחום התכנון והבניה והנדל"ן. אתם יכולים להיות בטוחים שאם היו עורכים דירוג דומה לפקידים, שעות נוספות היו נחשבות כעילה לפסילה.

לענייננו ולאיטיים שביניכם, הפכתי להיות השכן של אחד מכוכבי עורכי הדין הכי נחשבים בתחום הנדל״ן בארץ.

אליה וקוץ בה, החדים שביניכם וודאי קלטו בין השורות שאני גר בבניין משותף.

אני מניח שעכשיו בעלי הבתים הפרטיים מתנשאים על כך שאני גר בבניין משותף, אבל להם אני יכול רק לבוז. ראשית בגלל שמצבם הכלכלי משופר משלי, מה שהופך אותם לחזירים קפיטליסטים, אבל בעיקר אני בז להם בגלל החוויות המשובבות שיכולות להיחוות רק בבניינים משותפים.

הנה כמה מהן.

ארבעה בנים פלוס אחד

כמו בהגדה של פסח גם שכנים מתחלקים לארבעה סוגים, חכם, רשע, תם ושאינו יודע לשאול. הרוב המוחלט של הדיירים נעים בין התם לזה שאינו יודע לשאול. בכל בנין יש חכם אחד, משקיען איכפתניק, כזה שכבר שנים בוועד הבית. הוא מטפל במנקים, בביטוחים, במעלית, בתאורה ובנוי. לרוב הוא גם קצת מגזים עם הנוי אבל אפילו אם הכדים בגינה מכוערים, הם עדיפים על שדה בור.

בניגוד להגדה בכל בנין משותף יש שכן אחד שמשתייך לסוג חמישי, רשע חכם.

זהו שכן שמסתובב עם הידע של החכם אבל משתמש בו לרעה. יש לו הילה של אחד ששירת עשרים שנה בוועד, אבל אתה לא ממש מצליח להיזכר מתי בפעם האחרונה הוא באמת שירת. הרשע החכם תמיד היה יכול להשיג מנקים טובים יותר, ביטוחים כיסויים יותר, מעלית מתפקדת יותר, חשמלאי זול יותר, וגנן ירוק יותר.

מי שלא גר בבניין משותף לא חווה קנטרן מקצועי מימיו.

הקבינט

ישיבת דיירים מזכירה משחק במונופול. במשך שעות יושבים ודנים כמו בישיבת דירקטוריון בתקציבים, בעיות שוטפות, החלטות קשות ומינויים רק שכמו במונופול מדובר על משחק בנדמה לי, סוג של מדינת ליליפוט. הרי הדו"ח הכספי, העדכונים השאלות והחפירות האינסופיות לא באמת חשובות.

באופן אישי ישיבות הוועד מספקות עבורי שתי הנאות עיקריות.

הראשונה היא תחושת החשיבות העצמית. זוהי ההזדמנות היחידה בשנה בה אני יכול לסנן שיחות נכנסות, ולסמס שאני בישיבה ונדבר מאוחר יותר. זה שאני פקיד לא אומר שלא מגיע לי השימוש במשפט האלמותי ולו רק פעם בשנה. האושר בהתגלמותו.

ההנאה השנייה היא האדרנלין שזורם בגופי בזמן שאני תוהה האם אצליח לחמוק שוב ממינוי לוועד הבית. שיטה בדוקה היא הנמכת פרופיל ומשחק בטלפון. גם מלמול פרקי תהילים לא יכול להזיק. מצד אחד הפחד הנורא גורם לי לשיתוק אך גם לסוג של ריגוש מן הצד השני. כנראה שזה דומה לתחושתו של קלפטומן בסופרפארם.

שלא לדבר על פתיחת השמפניות בחזרתי הביתה במידה ואכן הצלחתי שוב לחמוק.

רוב הישיבות מסתיימות במינוי של חכם אחד ושאינו יודע לשאול אחד שזה טוב, כי עם שני שלא יודע לשאול בוועד הבניין היה נכנס תוך חצי שנה לכינוס נכסים.

אם אתם לא יודעים לזהות את השכן שאינו יודע לשאול, חפשו בישיבות את זה שמרוכז בכיבוד.

מעלה מעלה מעלה

לא, אני לא סובל מרעש מהשכנים שמעליי. הרעש שהשכנים מעלי מסוגלים לייצר הוא גרירת הליכון לכל היותר. דווקא בתור אבא לילדים קטנים, זה השכן שמתחתיי שאוכל את הלקרדות.

כשאני מדבר על השכנים מלמעלה, אני מתכוון לתחביב של כל השכנים מלמעלה בעולם להחזיק בכל בוקר את המעלית ברגל אחת בעוד שאר הגוף מעיר את ילדיהם, מכין להם שוקו, מלביש אותם, מתארגן, יוצא, נועל את הבית ומצטרף לרגל במעלית. מדובר על החזקת המעלית בסדר גודל של רבע שעה.

הדרך היחידה לחנך את השכנים מלמעלה, וזוהי הנאה ששווה כל הון שבעולם, היא להתייאש בשלב מסוים ולרדת במדרגות, אבל כאן מגיע הקאץ'. בדרך למטה יש לעצור בכל קומה ולהזמין את המעלית. בסופו של תהליך השכנים מלמעלה יגיעו לקומת קרקע אבל לא לפני שהם יבצעו סיור כתובות בכל קומה, משהו סביב הצהריים. אומרים שנקמה היא מנה שיש להגישה קרה. נדמה לי שהמתנה של רבע שעה למעלית מספיקה לצינון.

החיסרון היחיד במהלך הוא ההסבר הצולע שצריך לתת לילדים לפשר ההתנהגות הכפייתית והלא חינוכית רק לכאורה.

לאור האמור לעיל נראה לכם שבעלי הבתים צמודי הקרקע, עדיין מתנשאים? מבחינתי הם יכולים להמשיך ולהתהדר בביתם, או ליתר דיוק להשתעמם למוות.

נ.ב לאור מגה סלבריטיותי התחלתי לחלק חתימות כולל על מסמכים משפטיים אבל כרגע זה ממש בקטנה, אתם יודעים מכתבי שיפוי וכאלה.