עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 177

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1005198 – התחדשות עירונית קהילת קליבלנד.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1028927 – התחדשות עירונית דרך השלום.
• רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 416-1060052 – תכנית להתחדשות בניינית.
• ערד – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 610-0780262 – התחדשות מרכז העיר.

                     

עדכוני פסיקה                    

• מיסוי מקרקעין
  ו"ע 13755-04-23 קרולין אן בולג נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב –
  גם תושבי חוץ יכולים לקבל פטור בהעברה ללא תמורה בין בני זוג.

• רשלנות עו״ד
  ת"א 25667-12-20 דימיטרי בייבוק נ' ערן תורג'מן ואח' –
  התרשלות – עו"ד כשליח נאמן של הלקוח.

                                             

• היטל השבחה
  ערר 8009/0224 דיירי רחוב לוחמי הגטו 37 נ' הועדה המקומית פתח תקווה –
  זכויות נוספות – שילוב בין הליכי תמ"א 38 והקלות.

                               

מאמר

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בהחלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב (בראשות עוה"ד נורית טביב) נקבע, כי במובחן מפסיקות רבות קודמות, שקבעו כי במימוש בדרך מכר, אין זכאות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב הממ"ד, הרי שכאשר מדובר בעסקת מכר המותנית בקבלת היתר בניה לבניית דירות הכוללות ממ"דים, גם אם היא נחתמה לפני קבלת היתר בניה, יש הצדקה למתן הפטור בגין רכיב הממ"ד.

מדובר בהחלטה משמעותית חשובה ביותר המשליכה באופן ברור על כלל הוועדות המקומיות, ואשר צפויה גם להשפיע על אופן עריכת עסקאות בכל שוק הנדל"ן.

הפטור מתשלום היטל השבחה לממ"ד קבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל פי האמור בו הוא יינתן "בשל בניית מרחב מוגן". לאורך השנים פורשו מילים אלו בהתאם למובנן הלשוני הפשוט. כלומר, שסעיף הפטור חל רק כאשר מבקשים לבנות ממ"ד ולא כאשר מוכרים מגרש ובו זכויות תיאורטיות לבניית ממ"ד.  לפי אותה עמדה, גם שיקולי מדיניות ותכלית מובילים לאותה תוצאה, שכן ביסוד החלטת המחוקק לאפשר קבלת פטור לממ"ד עמד הרצון לעודד הקמת מרחב מוגן בדירות – קיימות וחדשות כאחד – כאשר לצורך כך ניתן תמריץ כלכלי בדמות פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב זה. מטעם זה, ומאחר וגם לשון החוק נוקטת כאמור במילים "בניית מרחב מוגן", נקבע כי הוראת הפטור לא תחול בנסיבות של מימוש בדרך מכר, ועל כן, כאשר עסקת המכר במגרש מסוים הקדימה בזמן את הוצאת היתר הבניה בו, לא ניתן היה לעשות שימוש בסעיף הפטור לממ"ד.

בנסיבות שעמדו בפני ועדת הערר, דובר ב-85 הסכמי מכר שהותנו והותלו בקבלת היתר בנייה, ואשר היוו חלק מפרויקט של 230 יחידות דיור (הכוללות ממ"דים) במבנה אחד.

העוררת טענה בפני ועדת הערר, כי בהסכמים המותנים בהם התקשרה טרם קבלת היתר הבנייה, נקבע כי היה ולא יתקבל היתר בנייה כולל לפרויקט, יהיה זכאי הרוכש לבטל את ההסכם. בנוסף נקבע, כי היה ועל פי היתר הבנייה הכולל שיתקבל, יחול שינוי מהותי בשטח, בכיוון ובמיקום הדירה לעומת תיאורה בתשריט שצורף להסכם, כל אחד מהצדדים יכול לבטל את ההסכם.

במילים אחרות, הסבירה העוררת, אם אין היתר בנייה, אין דירה, וממילא אין ממ"ד.

על אף שעל פי ההלכה הפסוקה, גם הסכם מותלה ומותנה יחשב – לצורך החיוב בהיטל השבחה – כהסכם לכל דבר ועניין ממועד החתימה עליו, סברה ועדת הערר כי השאלה העומדת בפניה אינה באיזה מועד נכרתו ההסכמים הנ"ל, אלא האם כריתתם של הסכמים מסוג זה – המותנים בקבלת היתר בניה – מאיינים את הפטור בגין רכיב הממ"דים, אם לאו.

ועדת הערר השיבה לשאלה זו, כאמור, בשלילה, תוך שהיא מבססת את עמדתה הן על לשון החוק והן על תכליתו.

מבחינה לשונית הסבירה, השימוש בסעיף הפטור במילים "בשל בניית" אינו מלמד בהכרח על הרצון להגביל את הפטור לנסיבות של קבלת היתר בניה, והן יכולות להכיל את האפשרות שהפטור יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר עצמו.

מבחינה תכליתית הסבירה, כי מטרת הפטור היא אכן לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות ולא להקל על סוחרי קרקעות בנטל היטל ההשבחה, אלא שלשיטתה תכלית זו מוגשמת במלואה שעה שמדובר ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות (+ ממ"דים) הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה.

לעמדתה, לא מדובר על מכר של מגרש לא מבונה הכולל זכויות תיאורטיות לבניית ממ"דים, שלגביו היא אכן מסכימה שלא קמה הזכות לפטור, אלא במכירת דירות פרטניות הכוללות שטח ממ"ד מוגדר, כאשר היתר הבניה לדבריה "יוצק חיות להסכם המותנה, באשר ללא היתר הבנייה, אין דירה ומאליו גם ממ"ד אֲין". כלומר, הרציונל שבבסיס מתן הפטור מהיטל השבחה לממ"ד ותכליתו מתקיימים במקרה זה, שכן שטחי הממ"ד ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעסקה המותנית בהוצאת ההיתר אינה פוגמת לכעצמה בוודאות הקמתם.

חיזוק לעמדתה מצאה ועדת הערר בפסק דין שניתן בנוגע לסעיף פטור אחר, המתייחס לתמ"א 38 (סעיף 19(ב)10)), בו נקבע כי עסקת קומבינציה שנחתמה במסגרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, לא תמנע את האפשרות לקבלת פטור מכח התמ"א לעת הוצאת היתר הבניה, בהיותו מימוש בפועל של ההסכם שנחתם (עמ"נ 46044-03-21  מותג עירוני צהל 14 בע"מ).

כמו במקרה דנן, גם שם עסקת המכר קדמה להוצאת היתר הבניה, ועל אף שסעיף הפטור לתמ"א 38 קובע מפורשות כי הוא חל רק "בשל קבלת היתר בניה" (בעוד סעיף הפטור לממ"ד נוקט בלשון "בניה", שיכולה להתפרש בצורה רחבה יותר), כך שברור שהוא אינו חל במימוש במכר, סבר בית המשפט כי אי מתן הפטור בנסיבות אלו יסכל את העקרונות העומדים בבסיס הפטור.

נציין, כי בגישה דומה נקט בעבר גם בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 39438-09-19 טל לוי. אושר על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 2073-21) עת בחן הוראת פטור אחרת מכח סעיף 19(ג)(1) – המקנה פטור לבניית דירה עד לשטח של 140 מ"ר.

באותו מקרה, טענה הוועדה המקומית כי חתימת הבעלים על הסכם ייחוד דירות (הסכם מכירה צולבת) לאחר אישור התכנית המשביחה וערב הוצאת היתר הבניה, מונעת מהם את האפשרות לבקש פטור מתשלום היטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1), החל אף הוא רק במועד בניית הדירה ולא כאשר מדובר במכירה של קרקע ריקה.

בית המשפט קבע, כי על אף שככלל חתימה על הסכם ייחוד הדירות אכן מהווה מימוש זכויות, הרי שבנסיבות העניין, יש לראות בחתימה על ההסכם אך יישום של הסכם השיתוף עליו חתמו בעלי הקרקע עובר לאישורה של התכנית המשביחה, ומשכך המועד בו קמה להם חבות בתשלום היטל השבחה הוא מועד מתן היתר הבניה, ובמועד זה הם זכאים ליהנות מהפטור הקבוע בחוק (בכפוף לעמידתם בתנאיו).

החלטת ועדת הערר צועדת אפוא בתלם של פסיקות קודמות שביכרו גישה תכליתית ומרחיבה של סעיפי הפטור על פרשנות דווקנית ומצמצמת שאינה מגשימה את העקרונות העומדים בבסיסם; ועדיין – מדובר בהחלטה תקדימית ורוחבית, שמשמעותה המעשית היא כי בעסקאות קומבינציה או עסקאות מכר המותנות בקבלת היתר בניה, לא תמנע האפשרות לקבלת פטור בגין רכיב הממ"ד רק בשל העובדה שהעסקה נחתמה טרם הוצאת היתר הבניה.

החלטה חשובה זו של ועדת הערר תעמוד ללא ספק למבחן בית המשפט כך שאין מדובר בסוף פסוק.

                       

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1005198 – התחדשות עירונית קהילת קליבלנד

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 507-1005198, מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות תכנית לפינוי בינוי במרחב תכנון קליבלנד ואלמגור, נווה שרת בנוסף, התכנית מבצעת חיזוק מערך המגורים והגדלת מספר יחידות הדיור באזור תוך מתן פתרונות הולמים לנגישות, תנועה וחניה.

התכנית כוללת הריסה של 9 מבנים בני 3-4 קומות על עמודים הכוללים 242 יחידות דיור, והקמת 6 מבנים חדשים: 4 מבנים בבנייה משולבת של בנייה מרקמית עד 6 קומות ובנייה מגדלית עד 20 קומות, מבנה מרקמי בודד בן 7 קומות  ומבנה נוסף בן 12 קומות. בסך הכל 547 יחידות דיור.

התכנית קובעת הקצאת יחידות דיור עבור דיור בהישג יד והגדרת השטחים המיועדים לכך, 15% מכלל יחידות הדיור בתכנית.

התכנית קובעת זכויות בנייה למגורים בהיקף מירבי כולל של 59,790 מ"ר מעל הקרקע וזכויות בנייה בהיקף של 32,820 מ"ר מתחת לקרקע. כמו כן, קביעת שני מגרשים למבנים ומוסדות ציבור.

                       

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1028927 – התחדשות עירונית דרך השלום

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק  התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 507-1028927 בדרך השלום.

מטרת התכנית הינה בין היתר התחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר תא/5000, זאת על ידי הריסה של שבעה מבני מגורים טוריים והקמת שמונה מבנים הכוללים סך הכל עד 490 יחידות דיור. כמו כן, קביעת חזית מסחרית לדרך השלום ולשטח ציבורי פתוח ושימושי מסחר לדרך המשולבת.

התכנית קובעת, שינוי ייעודי הקרקע מייעודי "מגורים מיוחד" "שטח ציבורי פתוח" ו"דרך מאושרת" לייעודים של "מגורים ד", "מבנים ומוסדות ציבור", "שטח ציבורי פתוח" ו"דרך משולבת". כמו כן, התכנית קובעת 15% לפחות מסך יחידות הדיור עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת, לתקופה של תפחת מ-25 שנה וב-40% הנחה, בהתאם לתוספת השישית לחוק  התכנון והבניה.

                        

רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 416-1060052 – תכנית להתחדשות בניינית

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 416-1060052 בכל מרחב התכנון רעננה.

מטרת התכנית הינה בין היתר, תכנית לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה והתגוננות אזרחית.

התכנית קובעת הוראות להחלפת תכנית רע/מק/1010א'. כמו כן, סל זכויות להתחדשות המבנה הבודד במסלול  הריסה ובניה מחדש; קביעת זכויות והוראות בינוי; קביעת שימושים, הרחבות דרכים, תוספת שטחיים ציבוריים; קביעת תמהיל יחידות דיור מגוון ובכלל זה יחידות דיור קטנות.

                        

ערד – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 610-0780262 – התחדשות מרכז העיר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מפורטת מס' 610-0780262 במרכז העיר ערד – מערבית לשכונות לבאות ויעלים, מזרחית לשכונות אבישור וטללים, מצפון לשכונה לב העיר.

מטרת התכנית הינה, יצירת מסגרת תכנונית להתחדשות עירונית במרכז העיר, כאשר  התכנית קובעת שינוי ייעודי הקרקע ממרכז מסחרי, שטח ציבורי פתוח, שטח לבניין ציבור, דרך קיימת מאושרת מלונאות ונופש לייעודי קרקע של דרך מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים מסחר ותעסוקה, מגורים ומסחר, מגורים מסחר ותיירות, דרך משולבת ועוד.

כמו כן, התכנית קובעת הוראות, לרבות בדבר התכליות, השימושים קווי בניין, מס' קומות, שטחי ואחוזי בנייה, חזיתות מסחריות, קביעת מס' יחידות דיור – 460 יחידות דיור מתוכן 200 יח"ד מיוחד. בנוסף, ישנן הוראות להפקעה, תנאים בהליך רישוי ועוד.

                       

עדכוני פסיקה

גם תושבי חוץ יכולים לקבל פטור בהעברה ללא תמורה בין בני זוג

מספר הליך: ו"ע 13755-04-23 קרולין אן בולג נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, ירדנה סרוסי. פרטי המקרקעין: פנקס 50, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 6.5.24. ב"כ העוררת: עוה"ד דביר אביאל, אדם אלימלך.

ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בסוגית תשלום מס רכישה. עניינו של הערר בפרשנותה של תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), ובפרט, בשאלה האם התקנה חלה גם בעניינם של תושבי חוץ בעלי דירת מגורים בחו"ל?

העוררת, נשואה למר אנדרה בולג (להלן: "אנדרה") משנת 2005. בני הזוג הם תושבי חוץ ומרכז חייהם הוא בציריך, שוויץ. עם זאת, בני הזוג מרבים לשהות בישראל, בין היתר, מטעמים משפחתיים. ביום 1.11.1998 וטרם נישואיו לעוררת, רכש אנדרה דירת פנטהאוז בבניין הממוקם ברחוב פנקס 50, תל אביב. כשהזוג מגיעים לביקור בישראל, בני הזוג מתגוררים בדירה.

ביום 2.11.2021 העביר אנדרה את מלוא זכויותיו בדירה לעוררת, ללא תמורה. העוררת ביקשה פטור ממס רכישה על פי תקנה 21 לתקנות מס רכישה. המשיב סירב להעניק את הפטור ומכאן ערעור זה.

ועדת הערר ציינה, כי מלשון תקנה 21 עולה כי על המבקש פטור לפי תקנה זו, לעמוד בתנאים המצטברים הבאים: (1) הזכות המועברת היא זכות בדירת מגורים,

(2) הזכות מועברת ללא תמורה;

(3) המעביר והנעבר הם בני זוג;

(4) המעביר והנעבר מתגוררים יחד בדירה.

ועדת הערר הדגישה, כי המחלוקת בענייננו היא ביחס לתנאי הרביעי: האם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה. בעוד שהעוררת טענה כי היא הוכיחה מגורים משותפים בדירה, המשיב טען כי ניתן להתגורר רק במקום אחד עיקרי, כאשר במקרה זה, מקום המגורים העיקרי של בני הזוג הוא בשווייץ.

ועדת הערר הדגישה כי טענת המשיב לא עולה כלל מלשון התקנה:

" ויובהר כבר עתה, כי בכל הכבוד, המשיב טוען את טענתו זו בלא שום ביסוס ראוי. לא מצאתי ולו רמז לעמדתו זו של המשיב, לא בלשון התקנה ולא בכל מקור חיצוני אחר. בלשון התקנה ובפסיקה אין כל זכר לתנאי לפיו ניתן להתגורר אך ב"בית" עיקרי אחד…..

אם אכן לכך התכוון מחוקק המשנה, יכול היה בנקל לקבוע כי הפטור יינתן אך ל"דירה יחידה" כפי הגדרתה בסעיף 9 לחוק, ולחלופין להדגיש כי הפטור חל ביחס למכירת זכות במקרקעין בדירת המגורים של בני הזוג, ולא למכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים סתם."

 

בנוסף, הודגש כי הדירה היא "בית" לכל דבר ועניין, ובני הזוג מתגוררים בה באופן קבוע, ומתחזקים את הדירה כפי שמתחזקים "בית" שמתגוררים בו באופן קבע – מחזיקים פריטים אישיים כגון ביגוד; גנן מגיע לטפל בצמחים; איש תחזוקה מגיע מספר פעמים בחודש; רכב קבוע שחונה בחניון; כל מערכות הדירה פועלות בדרך קבע ועוד.

כמו כן, ועדת הערר הוסיפה כי אין להפלות את תושב ישראל אל מול תושב חוץ. כשם שהמשיב  לא בוחן האם תושב ישראל, שמבקש להשתמש בפטור לפי תקנה 21, מתגורר במקביל בבית קבע בחו"ל, כך אין לבחון אם תושב החוץ, שמבקש להשתמש בפטור לפי תקנה 21, מתגורר במקביל בבית קבע בחו"ל.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה כי יש לקבל את הערר, הרי שמדובר בדירת מגורים, הזכויות בה הועברו ללא תמורה בין בני זוג, בני הזוג התגוררו יחדיו בדירה ועל כן נקבע כי הם מקיימים את תנאי הפטור לפי לשון תקנה 21.

הערת מערכת:

ועדת הערר בדקה היטב את לשון ותכלית התקנה, שנועדה לעודד את האפשרות לשתף את נכסי המשפחה בין שני בני הזוג, למשל כאשר הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג והם מעוניינים שהדירה תירשם על שם שניהם, באופן שווה. כמו כן, טענת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה ניתן להתגורר רק במקום אחד עיקרי נדחתה על ידי ועדת הערר ובצדק – הרי שאם אכן כך התכוון מחוקק המשנה – היה קובע כי הפטור יינתן רק ל"דירה יחידה" כפי שקובע סעיף 9.

יצוין, כי לאור הצפי של עלייה מסיבית לישראל עקב התגברות האנטישימיות בחו"ל הרי ששאלת בעלות בנכסים נוספים מחוץ לישראל תהיה יותר רלוונטית למקרים שונים המצויים בחוק מיסוי מקרקעין ופסק-הדין לפיכך הינו רלוונטי חשוב ומעניין

                       

שימוש לרעה בזכות – כמעכב פירוק שיתוף

מספר ההליך: ת"א 29933-06-20 פרויקט אורנים בע"מ ואח' נ' המנחיל קומפ בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב, בפני כב' סגנית הנשיא, השופטת כרמלה האפט. פרטי המקרקעין: חלקה 9 בגוש 6598, רמת השרון. תאריך מתן פסק הדין: 7.5.2024.

תביעה זו הינה תביעה לפירוק שיתוף. התובעים והנתבעים הינם בעליהם של המקרקעין, במשותף. ייעודם של המקרקעין חקלאי, וחלים עליהם הוראות תכנית רש/159 ותכנית מתאר רש/210/א'. על פי תכנית תמ"מ/5, אשר פורסמה בשנת 2010, מיועדים המקרקעין לאזור עירוני בדגש מגורים.

התובעים טענו כי בידיהם הזכות לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין, בכל עת, וזאת לפי חוק המקרקעין. כמו כן, טענו כי מאז שרכשו את זכויותיהם, הנתבעים לא שיתפו איתם פעולה בכל הנוגע לקידום התכנון בקרקע.

כידוע, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. אולם, בפסיקה נקבע כי עיקרון זה כפוף לעיקרון תום הלב

בענייננו, קבע בית המשפט כי התובעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין, העומדות על שיעור של 3% בלבד מסך הזכויות במקרקעין, כשלוש שנים לפני מועד הגשת התובענה דנן. מולם ניצבים, על פי פסק-הדין, הנתבעים, אשר מרביתם מחזיקים במרבית הזכויות במקרקעין מזה עשרות שנים (בעצמם או כיורשים), וממתינים בציפייה למועד שבו תופשר הקרקע וייעודה ישונה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, כאשר באופן זה יושבחו המקרקעין והשקעתם בהם תישא פרי.

בית המשפט, קבע כי יש לדחות את התביעה, ובשלב זה אין להורות על פירוק השיתוף בקרקע. בית המשפט בלשונו:

"אמנם, במועד הגשת התובענה טרם הופקדה התכנית, ואין חולק כי קידומה המשמעותי התרחש לאחר הגשת התובענה. עם זאת, ניתן להניח כי התובעים, כמומחים ותיקים בתחום יזמות הנדל"ן, צפו את הבאות. מכל מקום, מאז הגשת התובענה דנן, הליכי התכנון במקרקעין קודמו באופן משמעותי על ידי העירייה, והושגו כאמור אבני דרך משמעותיות, מהן לא ניתן להתעלם. תמונת המצב הנוכחית לגבי הליכי התכנון במקרקעין בהירה, והמועד למתן תוקף לתכנית איננו לוט בערפל.

דרישת התובעים, אשר רכשו את זכויותיהם במקרקעין כשלוש שנים בלבד לפני מועד הגשת התובענה, לפירוק השיתוף דווקא בנקודת הזמן הזו, שבה הנתבעים, אשר פיתחו במשך שנים רבות ציפייה סבירה להנאה מהמקרקעין בהתאם לשווי של מקרקעין המיועד למגורים, ניצבים כפסע ממימוש הפוטנציאל הטמון בהשקעה ארוכת הטווח שלהם כאמור, עולה כדי חוסר תום לב, שימוש לרעה בזכות, וגרימת נזק ממשי לנתבעים כמשמעו בסעיף 14 לחוק המקרקעין."

עם זאת בית המשפט הדגיש, כי ככל שלא תפורסם תכנית העירייה למתן תוקף בתוך שלוש שנים ממועד פסק הדין, דלתו של בית המשפט תהא פתוחה בפני התובעים להגשת תביעה חדשה לפירוק שיתוף.

הערת מערכת:

בפסק-הדין התחדדה השאלה – איזה ערך גובר, מחד מתן האפשרות לכל בעל זכות במקרקעין שאינו מסתדר עם שותפו להגיש תביעה לפירוק שיתוף, או מנגד ההגבלה האפשרית של פירוק זה מחמת שיקול שעניינו מניעת פגיעה באחד הצדדים שכן ההליך אינו בתום לב.

במקרה זה, בית המשפט לא ראה ככל הנראה את התוחלת במתן אפשרות לפירוק שיתוף ולמכר הזכויות בשלב מתקדם, שכן לא קיימת עדיין אפשרות למימוש ולבניה במקרקעין אלא הינם מצויים בהליך תכנוני.

יצוין כי מאחר ובמקרה כזה יכלו הנתבעים להתאגד ולרכוש יחסית בנקל את זכויות המיעוט הרי שדווקא הכוח עמד לצידם, ונקודה זו לא עלתה בפסק-הדין.

                        

התרשלות – עו"ד כשליח נאמן של הלקוח

מספר ההליך: ת"א 25667-12-20 דימטרי בייבוק נ' ערן תורג'מן ואח' ערכאה: בית משפט השלום בחדרה. תאריך מתן פסק הדין: 4.4.24 ב"כ הצדדים: עוה"ד סיגל גולדפרב, אשר מכלוף, חן חג'ג'.

תביעה כספית, בסך מצטבר של 300,000 ₪, שמקורה בעסקה לרכישת מקרקעין, שרכש התובע מהנתבעים 1-2, בה היה מיוצג על ידי הנתבעת 3.

בשנת 2013 התעניין התובע, בעל נכות צמיתה בשיעור 80%, ברכישת בית צמוד קרקע. לאחר שביקר בבית הנתבעים 1-2 והתרשם כי יתאים לצרכיו, ולאחר שהצדדים הסכימו על התנאים המסחריים, הועבר המשך הטיפול לעורכי הדין מטעמם.

התובע שכר את שירותי הנתבעת 3 לייצגו בעסקת הרכישה. לטענתו, הציגה עצמה כמומחית בתחום המקרקעין, וציינה שהייצוג כולל את כל הבדיקות הנדרשות, הן מהפן התכנוני והן מהפן המשפטי, כמתחייב בדין, כמו גם עריכת הסכם מכר וליווי התובע במעמד החתימה. בנוסף, כלל הייצוג את הדיווח לרשויות המס ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. התובע הוסיף וטען, שעורכת הדין ניהלה את העסקה מבלי לערב ולשתף אותו בפרטיה ומבלי להביא בפניו את תוצאות הבדיקות שביצעה.

ביום 17.7.13 נחתם הסכם מכר, על פיו התובע רכש את הבית בתמורה ל- 1,800,000 ₪. הנתבעים הצהירו, בסעיף 2 להסכם, שהוגדר כסעיף יסודי, כי הבית ללא חריגות בניה ואין לצדדי ג' זכויות בו.

כעבור ארבע שנים, הושלם הליך פרצלציה בחלקה, הכולל את מגרש התובע ומגרשים סמוכים. לטענת התובע, לא היה מודע לקיומו של הליך פרצלציה טרם חתימת ההסכם. זאת ועוד, רק בעת הגשת התביעה דנא, גילה שעורכת הדין לא השלימה את רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, הגם שכל המסמכים הנדרשים לכך נמסרו לה זה מכבר

באוגוסט 2019, הוגשה נגד התובע תביעה לסילוק יד, בה נטען שגבולות גדר הבית חורגים מהגבול הנכון, ולמעשה פלש לחלקה הגובלת עם המגרש מצפון. בצר לו, פנה לעו"ד שהתנערה מכל אחריות והסבירה כי לא ניתן היה לדעת על הפלישה. כמו כן פנה לנתבעים וביקש התייחסותם. אף הם התנערו מאחריות, טענו שאין חריגה במיקום הגבולות וצירפו מפת מדידה בלתי ברורה.

בית המשפט קבע כי נכון למועד חתימת ההסכם, הנתבעים לא ידעו על הפלישה בנסיבות, ולכן התביעה נגדם נדחתה. באשר לנתבעת 3, עורכת הדין שייצגה את התובע, נקבע כי עורכת הדין לא נתנה הסבר ראוי שעורך דין צריך לתת ללקוחו, בייחוד בהסכם לרכישת קרקע, אשר מטיבו וטבעו הסכם מורכב, קל וחומר כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, נשוא לפרצלציה עם הסכמי שיתוף. בית המשפט הדגיש, כי לא מקובל עליו הניסיון של עורכת הדין להטיל את האחריות על התובע.

"בכל הכבוד, עניינים הנראים טריוויאליים בעיני עורך הדין הם "שפה זרה" ללקוח, קל וחומר כאשר מדובר בעסקת מקרקעין לנכס שלא רשום בלשכת רישום המקרקעין, שהיא לכשעצמה עסקה מורכבת, במיוחד כאשר מדובר באדם פרטי שאינו רגיל בענייני חוזים ומקרקעין, ובמיוחד כדוגמת התובע שזו לו עסקת המקרקעין הראשונה.

בהתאם לפסיקה דלעיל, מצופה מעו"ד להוות שליח נאמן כלפי הלקוח, להסביר את כל סעיפי ההסכם וכל תוכן הנספחים להסכם, סעיף סעיף, בשפה קלה וברורה (ובסיוע תרגום, אם נדרש), להבהיר את כל הטעון הבהרה, לאתר את כל הטעון בדיקה ולדאוג שיבוצעו כל הבדיקות הנחוצות."

לאור האמור, נקבע כי על עורכת הדין לשלם לתובע פיצוי בגין התרשלותה בסך של 65,000 ₪, ובנוסף תשלום הוצאות ושכ"ט.

הערת מערכת:

מאחר ונושא פלישה מדידה ושמאות אינם בדרך כלל בידיעת עורכי הדין אלא בתחום מומחיות של יועצים אחרים מומלץ ורצוי כי עו"ד יפנה במקרים רבים לשירותי נותני מקצוע אלו טרם התקשרות, במערך שבינו לבין הקונה עלול הוא להימצא כצד החזק. כמו כן, לא מומלץ רק להפנות אלא גם לוודא כי תערך בדיקה מעין זו טרם ההתקשרות.

                       

זכויות  נוספות – שילוב בין הליכי תמ"א 38 והקלות

מספר ההליך: ערר 8009/0224 דיירי רחוב לוחמי הגטו 37 ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד אייל תיאודור שרון. פרטי המקרקעין: רחוב לוחמי הגטו 37, פתח תקווה. תאריך מתן ההחלטה: 12.5.2024.

 

ענייננו בארבעה עררים שהוגשו מכוח סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כנגד שומות השבחה של הועדה המקומית, בעקבות מימושי זכויות שבוצעו באמצעות היתרי בניה המתבססים על תמ"א 38 בשילוב עם מספר הקלות.

גדר המחלוקת העלה מספר שאלות מורכבות – חלקם דיוניים עקרוניים הנסובים סביב המתח המצוי בין תכלית ההליך ההשבחה כולו והחתירה לעבר עריכת "שומות אמת", לבין עקרונות סופיות וודאות, וחלקם מהותיים באשר לאופן יישומן הרצוי של הלכות מנחות בדיני ההשבחה.

בין היתר, התעוררה שאלת אופן חישוב היטל ההשבחה, בגין חלק עליית השווי שמקורו בתוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאשר החוק קובע כי יחול היטל השבחה ששיעורו רבע מההשבחה. נשאלה השאלה – מה יהיה חלק ההשבחה (בהיטל מופחת ששיעורו רבע כאמור), מקום בו כבענייננו בהיתר בניה אשר מופק על ידי הועדה המקומית, מתווספים מכוח תמ"א 38 שטחי בנייה מעבר ל-2.5 קומות מורחבות?

ועדת הערר הזכירה את פסק דין – בהליך עמ"נ 47521-12-22 קבוצת הירדן – שם נדונה שאלה דומה, ובית המשפט הגיע למסקנה כי הדרך הנכונה לאמוד את חלקיות ההשבחה החייבת מתוך כלל עליית השווי, כלומר – את שיעור ההשבחה המיוחס לזכויות הנוספות שאינן פטורות מתשלום, תיעשה באמצעות מנת השטחים אשר נוספו מעבר ל-2.5 קומות פטורות (במונה), לבין סך כל השטחים אשר נוספו בפרויקט מכוח תמ"א 38 (במכנה). השיעור המתקבל מוכפל בהשבחה הכללית (בניכוי ממדים והקלות), והתוצאה מהווה את ההשבחה החייבת אשר אינה פטורה מתשלום.

שאלה מורכבת נוספת שהעלתה ועדת הערר, קשורה למתודולוגיה הנכונה לעריכת תחשיב היטל ההשבחה בהיתרי בניה, השעונים הן על הוראות תמ"א 38 והן על הקלות איכותיות שונות (תוספת קומות, ריווח בקווי בניין וכו'), בהקשר זה הפנתה הועדה המקומית לעמ"נ 34680-03-22 שמי אשקלוני, שם נקבע כי יש שתי אפשרויות לאופן בו יעשה מימוש זכויות במגרש בו קיימות זכויות הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התכנון הקיים. המצב הראשון, הינו מצב בו ניתן לממש במסגרת הבינוי המאושר, כלומר במספר הקומות וקווי הבניין המאושרים, הן זכויות מכוח התכנון הקיים והן זכויות מכוח תמ"א 38. המצב השני, הינו מצב בו לא ניתן לממש את הזכויות מכוח התכנון הקיים, או מכוח תמ"א 38, במסגרת קווי הבניין או מספר הקומות המאושרים, ועל מנת לממש את הזכויות נדרש הליך של הקלה. במצב כזה, הרי שאת הזכויות שניתן לנצל רק לאור הליך ההקלה – אין לראות כזכויות מכוח תמ"א 38 והפטור מהיטל השבחה לא חל לגבי הזכויות הללו, זכויות אשר מימושן מחייב הליך של הקלה.

ועדת הערר הציפה שאלות לא מעטות לגבי קביעה זו, למשל מהם "מספרי הקומות וקווי הבניין המאושרים" – האם אלו אשר הוגדרו בתב"ע, או הכוונה לאלו המתאפשרים מכוח התמ"א? הודגש, כי נדירות הן תב"עות מקומיות המאפשרות בגבולותיהן בינוי הכולל את תוספת הקומות והזכויות מכוח תמ"א 38, ולפיכך לו זו הייתה כוונת בית המשפט בהלכת שמי אשקלוני, הרי שהיקף הפטור יצומצם באופן דרמטי. יתרה מכך, מלשון ההנחיה בפסק הדין – "ניתן לממש" ו"לא ניתן לממש" את זכויות הבניה, ועדת הערר סברה כי משתמע לכאורה כי בכל תיק יהיה צורך לערוך אומדן השבחה בחינה אדריכלית-תיאורטית בנוגע לאופן ניצול הזכויות "האפשרי". נטען, כי חיוב מסוג זה ייקר את ההליך (צורך במינוי אדריכלים מומחים), ועלול אף לסרבל ולהקשות על עריכתו בשל כורח בדיונים תיאורטיים מורכבים לטובת פתרון השאלה – מה ניתן היה או לא ניתן היה לאשר "אילו".

ועדת הערר קבעה, כי עמדות בעלי הדין בסוגיות הללו אינן מוחלטות, והערכים השונים מתנגשים, ונקבע כי בהיעדר הלכות ברורות בכלל הסוגיות, ראוי היה לדעת ועדת הערר למצוא איזון יחסי, ועל כן גובשה ביניהם הסכמה המביאה לידי סיום סופי ומוחלט של ההליכים.

הערת מערכת:

הפסיקות הרבות שניתנו בשנים האחרונות בנוגע לאופן חישוב הפטור מהיטל השבחה במימוש זכויות מכח תמ"א 38 מלמדות על מורכבותן של הסוגיות ועל הניסיון של הרשויות להתמודד עם הסוגיה. רק לאחרונה, וזמן קצר אחרי שניתנה החלטת ועדת הערר הנ"ל, ניתן פסק דין נוסף על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (עמ"נ (18007-01-24 שהפך את החלטת ועדת הערר וקבע, כי הוראת הפטור חלה על הזכויות המנוצלות מכח תמריצי התמ"א בלבד ואינה חלה מקום בו מנוצלות במקביל גם זכויות מכח תכנון קיים. בהקשר זה, נקבע גם כי הפטור למימוש מכוח תכנית המאפשרת בניית חדר על הגג יינתן רק מקום בו אכן מבוקש לבנות חדר על הגג, ולא כאשר נעשה שימוש בזכויות שמעניקה התכנית לצורך הקמת דירת גג.