הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים
- תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1099167 – יפו ד' – גבעת התמרים.
- רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 – מתחם בן חיים.
- כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 405-0394908– אזור התעסוקה פארק המוביל.
- פתח תקווה – הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה – התחדשות מתחם ארלוזרוב.
- ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 – מבואות גילה.
עדכוני פסיקה
- התחדשות עירונית
עת"מ 618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור –
כדאיות כלכלית אינה חזות הכל.
- היטל השבחה
ערר 8112-06-21 אלגרה בבלי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב –
פרשנות אחרת לתכנית – רק מכאן ואילך.
- תכנון ובניה
ערר 1058/23 מרדכי אלישע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' –
מאזן חניה לאחר תיקון תמ"א 38.
- תביעות 197
ערר 6103/17/69 מור פסח ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני שמעון ואח' –
העברת שטח למרחב תכנון של ועדה מקומית אחרת.
מאמר
הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר
בשנים האחרונות ישנה גישה תכנונית הולכת ומתרחבת של עירוב שימושים במתחם מוגדר ואף במגרש מסוים. בתוך כך, ולאור המחסור ההולך וגובר בקרקעות פנויות, בפרט במרכזי ערים ובאזורי התחדשות עירונית, חל שינוי מגמה באופן הקצאת שטחים לצרכי ציבור, ובמקום הקצאה של שטח קרקע נפרד המיועד לתכלית ציבורית, תכניות רבות כוללות הקצאות ציבוריות של שטחים מבונים במגרשים פרטיים מעורבי שימושים.
הקצאות אלו ידועות גם כ'הקצאות ורטיקליות', בהיותן חלק בלתי נפרד מהמבנה שיוקם על ידי היזם.
אחת השאלות העולות בהקשר של הקצאה ציבורית מסוג זה היא האם יש מקום להביא בחשבון את עלויות ההקמה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל השבחה? שאלה נוספת שעולה היא האם להקצאה עצמה השפעה שלילית על שווי השימושים הפרטיים המותרים במגרש, ואם כן, האם כאשר מדובר בהקצאה הנעשית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, יש להביא זאת בחשבון כבר במסגרת טבלאות ההקצאה של התכנית ובאיזה אופן?
השאלה הראשונה עלתה בשנים האחרונות בפני ועדות הערר המחוזיות, על הרכביהם השונים.
עיון בהחלטות אלו מלמד כי על אף שלא קיימת אחידות דעים בשאלה העקרונית, התוצאה בכל ההחלטות היא אחת, ולפיה יש להפחית את עלות המטלה הציבורית מההשבחה.
העמדה הרווחת גורסת, כי יש להביא בחשבון את עלויות הבנייה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה ולהפחיתן מההשבחה, שכן מדובר בהוצאות שמקורן בהוראות התכנית המשביחה, שעל פי ההלכה הפסוקה יש להתחשב בהן (ערר (חי') 8027-05-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ; ערר (ת"א) 82260-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו נ' בראל אתי ואחרים; ערר (י-ם) 8050-22 פנינת שרי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים)
עמדה אחרת גורסת, כי במישור העקרוני אין להביא בחשבון את עלויות הבניה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה, היות ואין לעלויות אלו כל השפעה על שווי השוק של הקרקע, אם מן הטעם שבעל הקרקע ישופה על ידי הרשות בגין עלויות אלו, ואם מן הטעם שהוא יפוצה בגינן במעמד ההפקעה עצמה במסגרת פיצוי עבור המחוברים (ערר (י-ם) 8092/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קו-אופ ואח'; ערר (י-ם) 8067/23 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' חברת מיסק אחזקות בע"מ).
על אף עמדה עקרונית זו, קבעה ועדת הערר, כי מאחר והרשות המקומית (במקרים אלה, עיריית ירושלים) נוהגת כדבר שבשגרה לחייב את היזמים/בעלי הקרקע, כתנאי לקבלת היתר בניה, לחתום על כתב התחייבות שבו הם מתחייבים להקים את השטח הציבורי על חשבונם, תוך ויתור מראש על כל זכות לשיפוי או פיצוי, אין לומר עוד כי שווי השוק של המקרקעין אינו מושפע מכך ועל כן, יש להביא בחשבון בשומת ההשבחה את עלויות הקמת השטח הציבורי.
נכון להיום, וכל עוד לא יינתן פסק דין מנחה או מחייב של בית המשפט העליון בסוגיה, אלו הפסיקות המנחות את השוק. תוצאתן המעשית היא שבמסגרת שומת היטל ההשבחה מפוצה בעל הקרקע בגין מחצית מעלות המטלה הציבורית בה נשא, כאשר האפשרות לקבל פיצוי בגין המחצית הנוספת תלויה בשאלה אם הוא חתם על כתב התחייבות לרשות המונע ממנו לדרוש את השלמת הפיצוי בשלב מסירת השטח הציבורי לידי הרשות, אם לאו.
מדובר לטעמנו בתוצאה לא רצויה שראוי להסדירה בחקיקה, היות והיא מביאה לכך שבעל הקרקע נושא בפועל בעלות הקמת מבנה ציבורי, גם אם במחצית בלבד, שעה שלו היה מדובר בהפקעה של קרקע, הוא לא היה נושא בעלות זו כלל.
תוצאה זו מובילה אותנו גם לשאלה השנייה שהעלינו, בעניין יחסי הגומלין שבין השימוש הציבורי לשימוש הפרטי במבנה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.
לעמדתנו, יש להבחין בין ההשפעה שיש לעצם עירוב השימושים (פרטי וציבורי) במגרש על שווי הזכויות המוקצות לבעל הקרקע, לבין מצב בו ניתן פיצוי, בדמות זכויות בניה נוספות, בגין עלויות הבניה הצפויות לחול על בעל הקרקע בגין הקמת השטח הציבורי.
בעוד שהמצב הראשון נובע מההשפעה שיש לקרבה בין שטח ציבורי לפרטי על שווי השוק של הקרקע, המצב השני נובע כל כולו מהרצון של הרשות להימנע מתשלום פיצוי ישיר ומלא לבעל הקרקע ובאמצעות מתן זכויות בניה מוגדלות, נושאים בפיצוי, הלכה למעשה, כל בעלי הקרקע בתחום התכנית, מבלי שהם עצמם יוכלו בעתיד להביא בחשבון עלות זו בשומת ההשבחה.
בדומה להסדרה החוקית שנעשתה לפני מספר שנים בפקודת העיריות, בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח על ידי יזם בפטור ממכרז תוך עיגון זכות קיזוז ההוצאות בהן נשא מהיטלי פיתוח והיטל השבחה בהן הוא חב, כך ראוי לעשות גם בכל הקשור לעלויות ביצוע מטלות ציבוריות, שלכל הדעות אמורות לחול על הרשות ולא על בעל הקרקע.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1099167 – יפו ד' – גבעת התמרים
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מספר 507-1099167 בגבעת התמרים, יפו ד'. מטרת התכנית הינה, התחדשות שכונת יפו ד', הכוללת 16 מבנים במתווה משולב של עיבוי, חיזוק, שיפוץ ותוספת מרפסות במבנים קיימים בעלי שמונה קומות והריסה של יתרת המבנים ובנייתם מחדש במגוון טיפוסי בינוי, על ידי חלוקת החלקה לשלושה מרחבי מימוש נפרשים וקביעת הוראות ואיחוד וחלוקה בהתאם.
בנוסף, קובעת התכנית זכויות והוראות בניה עבור הייעודים החדשים לרבות תכסית, קווי בניה, מספר וגובה קומות. כמו כן, תוספת 334 יחידות דיור חדשות, מתוכן 10% מיחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה. בנוסף התכנית קובעת הוראות למעבר תת קרקעי נקודתי בתחום הדרך המשולבת בעבור כלי רכב, שישמש את כלל השימושים, לרבות השימושים הציבוריים.
רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 – מתחם בן חיים
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 בשכונת הדר. מטרת התכנית הינה התחדשות המגורים הוותיקים – פינוי והריסה של 10 בניינים קיימים הכוללים 180 יחידות דיור והקמת 427 יחידות דיור ב-7 בניינים חדשים. כמו כן, קביעת ייעודי הקרקע לשימושי מגורים, מבני ציבור, שצ"פ ושבילים. בנוסף, התכנית קובעת חזית מסחרית לאורך הרחובות הראשיים, אוסישקין והנצח.
כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 405-0394908– אזור התעסוקה פארק המוביל
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית לאזור התעסוקה בפארק המוביל. מטרת התכנית הינה, העצמה והתחדשות אזור התעשייה הקיים, ליצירת רובע תעסוקה עירוני מתחדש הכולל שימושים מגוונים, לצד שדרוג המרחב הציבורי והתשתיות הקיימות.
התכנית קובעת, שינוי ייעוד הקרקע למס' ייעודים המשלבים תעסוקה, מסחר, מגורים ומבני ציבור, תוך הגדלת זכויות בנייה, הוספת קומות והגדלת גובה מבנים, קביעת מגבלות והוראות בניה. כמו כן, התכנית קובעת הנחיות בינוי לחזית מסחרית, ולגישה אליה בכל התכנית; קביעת הוראות לשטחים המיועדים לעתודות מגורים וקליטת זכויות שימור.
פתח תקווה – הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה – התחדשות מתחם ארלוזרוב
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, פורסמה הכנת תכנית ותנאים שקבעה הועדה המחוזית שלפיהם יינתנו היתרי בניה ו/או שימושים בקרקע בתחום תכנית 410-1125673.
התנאים המוצעים בין היתר:
- לא יינתנו היתר להריסה ובנית מבנה חדש.
- לא יינתנו היתרי בנייה על פי תמ"א 38 על תיקוניה.
- לא יינתנו היתרי בניה שעניינם תוספת בנייה שאינה לצרכי מיגון, ובכלל זה תוספת למעלית. כמו כן, נקבע כי אין לאשר שינויים בחזיתות לטובת יציאה למרפסת או חצר ואין לאשר הוספת שטח בנוי על גגות.
- לא יוגבלו היתרים לתחזוקה שוטפת, חיזוק מיגון והנגשה. לצורך הנגשה יינתנו היתרים לתוספת מעלית.
תוקף התנאים הינם שנתיים מיום פרסום ההודעה או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם.
ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 – מבואות גילה
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 במבואות גילה. מטרת התכנית הינה, יצירת מסגרת תכנונית להקמת מתחם מגורים עבור 760 יחידות דיור עם מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים ומערכת דרכים המתחברת אל רחוב שלמה דוגה, בדרום מזרח גילה.
התכנית קובעת בין היתר קביעת ייעוד לאזור מגורים ד' בשטח שלא חלה עליו תכנית מפורטת, קביעת זכויות בנייה בהתאם למדיניות בשטחים הסמוכים למערכת הסעת המונים, קביעת בינוי, קווי בניין ומס' הקומות בבנייה מרקמית ובנייה גבוהה בבניינים עד לגובה 24 קומות ועוד.
עדכוני פסיקה
כדאיות כלכלית – אינה חזות הכל
מספר הליך: עת"מ 618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הבכיר, מנחם רניאל. פרטי המקרקעין: קריית ים. תאריך מתן פסק הדין: 19.5.24. ב"כ העותרים: לא צוין.
העותרים עתרו כנגד החלטת הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הועדה") מיום 20.12.23 לפיה, הוחלט לאמץ את החלטות ועדת המשנה להתנגדויות מיום 17.12.23 ולאשר את תמ"ל 2039 "קרית ים יוספטל", (להלן: "התכנית") תוך דחיית התנגדות העותרים. בית המשפט התבקש לבטל את ההחלטות ולהחזיר את הדיון בתוכנית לועדה עם הוראות. למנות מומחה בלתי תלוי, בעל מומחיות וניסיון שיחווה דעתו ביחס לשיטות הבניה ולאמצעים הנדרשים לבנית המבנים בתחום מתחמי העותרים וביחס לעלויות העודפות הצפויות מביצועם של אמצעים אלה, לתקן את מסמכי התוכנית בהתאם לממצאי המומחה, לעדכן את מסמכי התוכנית ובפרט המסמכים השמאיים והכלכליים.
המדובר בתוכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי בקריית ים בסמיכות לחוף הים בשטח של כ-115 דונם, הכוללת בנייה של 1,876 יחידות דיור במקום 452 יחידות דיור הקיימות, שהוגשה ביוזמת "רמ"י" ועל ידי עיריית קריית ים. התוכנית כוללת בנייה מרקמית עד 10 קומות ומגדלים בגבהים משתנים בין 30-19 קומות, וכן חזית מסחרית פעילה לאורך קומת הקרקע בשדרות ספיר, שטחים ציבוריים מבונים בקומות הקרקע ברחובות הפנימיים, ומגרש אחד בייעוד של מבנים למוסדות ציבור.
העותרים טענו, כי בתכנית נפלו 5 כשלים המביאים לכך שההחלטה ניתנה בחוסר סמכות וחוסר סבירות קיצוני. העותרים טענו כי ההחלטה אינה מבוססת על הליך יסודי ומקיף כולל איסוף התשתית הראייתית הרלוונטית תוך מתן משקל ראוי לכל נתון וסיכום ההחלטה המנומקת, כך שההחלטה לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במחדל מלעגן את ההחלטה בתשתית עובדתית נאמנה ועדכנית, ותוך פגיעה בשוויון.
בית המשפט דחה את טענת העותרים, וקבע כי לא ייתכן שתנאי לאישור תוכנית להתחדשות עירונית הוא ודאות מעל לכל ספק לכדאיות כלכלית גבוהה, שהרי הדרישה לוודאות בכלל ולוודאות מעל לכל ספק היא מופרכת על פניה. הוודאות הכלכלית מצויה רק במקרים קיצוניים שבהם הכספים משולמים מראש. אין הערכה כלכלית שהיא ודאית, אלא כל הערכה מגלמת ציפיות והנחות שאפשר שיתממשו ואפשר שלא יתממשו, וסיכויי התממשותם.
מנגד, בית המשפט קיבל את טענת העותרים באשר לכדאיות הכלכליות של מתחם 2, וציין: "שמשקבע השמאי שמתחם 2 הוא מתחת לסף הכדאיות, והוועדה הגיעה למסקנה שלא ניתן לאשר את המוצע לגבי מתחם 2 אלא כנגד התחייבות רמ"י להשלים את הכדאיות הכלכלית מתוך מקורותיה, לא היה ניתן להסתפק בהתחייבות רמ"י שבניגוד לטענת המשיבות אינה מסוימת כלל."
בית המשפט דחה את טענת המשיבות כפי שהשתקפה בהחלטה שבשלב זה העלות הצפויה היא עלות ערבויות בלבד. הודגש, כי הערבויות אינן מנותקות מהעסקה הכוללת, והדרך לביצוע הפרויקט היא על ידי השגת מימון מגוף מממן שיישא הן בערבויות בשלב זה והן בעלות התכנון והביצוע והמכירה של הדירות הנוספות. "החשבון שיערוך הגוף המממן אינו יכול להיערך על בסיס הבטחה מעורפלת לפיה רמ"י תדון בבקשת היזם ותחליט לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל כיצד תשתתף בהבאת המתחם לסף הכדאיות הכלכלית. לא ידוע עדיין מהו סף הרווחיות הכלכלית, ומתי תשלים את הדרוש להבאת היזם לרווחיות כלכלית, ועוד פרטים שאינם ידועים, ובהיעדר פרטים אלה לא יהיה מימון לפרויקט, ובהיעדר מימון לא יהיה פרויקט, והתוכנית לא תמומש. זאת, כאשר העירייה מבקשת לבצע את הפרויקט בדחיפות לטובת הציבור ולא להמתין עד אשר עליית הערך של המתחמים האחרים מלבד מתחם 2 תביא לעליית הערך של מתחם 2 ואולי לסף הכדאיות הכלכלית של הפרויקט."
לאור האמור, בית המשפט קיבל את העתירה באופן חלקי, כך שנקבע כי ביצועה של התוכנית יעוכב, והדיון יוחזר לוועדה על מנת שתדון מחדש באישור התוכנית לגבי מתחם 2, בשים לב לקביעתה שיש צורך בהשלמת הכדאיות הכלכלית של התוכנית לגבי מתחם זה, כך שהשלמת הכדאיות הכלכלית של המתחם תפורט ותוסכם בין רמ"י לבעלי הזכויות והיזם, ולא בצורה של התחייבות בעל-פה של המתכנן, קודם לאישור התוכנית לגבי מתחם 2. לאחר אישור התוכנית לגבי מתחם 2, ייפסק עיכוב ביצועה של התכנית.
הערת מערכת:
נראה כי, אף שבית המשפט לא ממהר להתערב בשיקולי תכנוניים, הדבר נעשה בזהירות רבה, והעתירה התקבלה באופן חלקי בלבד, לגבי הכדאיות הכלכלית, תוך חשיבה על הרציונל, שגם אם התכנית תקבל תוקף במתכונתה כעת, לא יהיה אפשר לממש אותה, בהיעדר מימון לפרויקט.
בית המשפט העליון פסק בזמנו כי שאלת הכדאיות הכלכלית הינה אחת הבדיקות שיש לערוך, שכן אין כוונת המחוקק ומחוקק המשנה לאשר תכניות על מנת שיישארו על המדף ולא ימומשו, לשם כך מבצעות הועדות בדיקות ותוקן תקן 21 בו מבצעים בדיקות שבוחנות את היקף הזכויות הנדרש על מנת להביא את התכנית בסיכומו של יום לביצוע, אולם בית המשפט קבע כי וודאות כלכלית אינה מובטחת אלא הינה חלק מהשיקול בלבד.
פרשנות אחרת לתכנית – רק מכאן ואילך
מספר ההליך: ערר 8112-06-21 אלגרה בבלי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: בבלי 27 תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 4.6.2024. ב"כ העוררת: עו"ד עמית סלע.
ערר על חיוב בהיטל השבחה במסגרת דרישת תשלום בסך של 1,096,476 ש"ח בהתאם לשומת הוועדה המקומית. החיוב בהיטל השבחה הינו בגין תכנית ג'2 – בנייה על גגות בשכונת בבלי, תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 6.8.2012 (להלן: "תכנית ג'2"), עקב מימוש זכויות בדרך של מכר בשנת 2016.
ביום 15.2.2015 נחתם בין העוררת לבין ד.ד. מיזמים 2010 בע"מ הסכם אופציה (להלן: "הסכם האופציה") אשר בהתאם לו התחייבו מקבלי האופציה, בכפוף למימושה, לרכוש את המקרקעין מהעוררת. האופציה מושא ההסכם הוארכה מעת לעת עד למימושה, עת נחתם הסכם מכר ביום 6.4.2016 (להלן: "הסכם המכר").
ביום 22.1.2017 העוררת פנתה אל עיריית ת"א וביקשה לקבל אישור להעברת זכויותיה במקרקעין על שם הקונים. לאחר מס' חודשים ניתן אישור להעברת זכויות המופנה לטאבו, לפיו אין חובות עבור הנכס.
לאחר כשנה וחצי, הוגשה בקשה להיתר, שאושרה בתנאים, ולאחר מכן הוגשה בקשה מתוקנת, שגם כן אושרה בתנאים.
בפברואר 2020 נערכו שתי שומות על ידי שמאית הוועדה המקומית, האחת ביחס למימוש בדרך של מכר, הכוללת חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ג'2; השנייה ביחס למימוש בדרך של היתר, הכוללת חיוב בגין תכנית ג'2 למועד אישור ההקלה ולחיוב בגין ההקלות. שומת ההיתר שולמה על ידי הרוכשים.
העוררת טענה כי הועדה המקומית שגתה כאשר הפיקה את השומה כעבור 4 שנים מאז התקבל אישור לטאבו, המעיד על היעדר חובות ו-5 שנים לאחר שמכרה את הקרקע. מנגד, הועדה המקומית טענה כי במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה להיתר השנייה למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה.
ועדת הערר בלשונה:
"לא מדובר בטעות כדוגמת טעות של שכחה, רשלנות, עניין אשר 'נפל בין הכסאות' וכדו'. אף לא מדובר בשינוי הלכה משפטית. מדובר בפרשנות שונה מזו שאימצה קודם הוועדה המקומית. כלומר, הדברים נבחנו ונבדקו 'בזמן אמת' לעת הדיווח על עסקת המכר, לגופם, והוועדה המקומית סברה בשעתו שלא קם חיוב בהיטל השבחה. בחלוף העיתים, השתנתה עמדתה הפרשנית.
ודוק: ה'ציבור' שעל האינטרס שלו נבקש לשמור כאשר נאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת בזמן (בכפוף לדיני ההתיישנות וכללי השיהוי) מחמת טעות; כולל גם את ציבור המוכרים והקונים. איננו סבורים שאינטרס הציבור עולה בקנה אחד עם הותרת הציבור – ובכלל זה ציבור מוכרי נכסים – חשוף לשינויי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית העשויים להתרגש עליו עם שינויי העיתים ולהביא עמם היטלי השבחה בסכומים לא ידועים בגין מימושי עבר."
ועדת הערר הדגישה, כי השאלה העולה בערר דנא אינה שאלת הסתמכות על האישור לטאבו, שהרי סוגיה זו כבר הוכרעה בפסיקה, אלא השאלה היא האם מדובר בטעות שיש לתקן או בעמדה פרשנית חדשה של הועדה המקומית שאין להחילה אלא מכאן ואילך – והרי שההשבחה נמדדת במועד אישור התכנית, יחד עם מימוש הזכויות בדרך של מכר, סברה כי אין חיוב בגין התכנית.
לאור האמור, הערר התקבל.
הערת מערכת:
נכון קבעה ועדת הערר, כך ששינוי פרשנות תכנית לא יכול להיות רטרואקטיבית, אחרת כל ציבור מוכרי הדירות נתון ב"סכנה" תמידית של חוסר ודאות שפתאום תשנה הועדה המקומית פרשנותה לגבי תכנית בתחומה, גם שנים לאחר עסקת המכר. לא סביר ולא הגיוני למכור נכס ללא ודאות משפטית.
נציין כי המחוקק תיקן את הסעיף ואפשר תיקון טעות על ידי הועדה המקומית בנסיבות מוגבלות, עם זאת הושמטה המגבלה שהייתה קיימת בעבר ולפיה לא ניתן היה לתקן את השומה באם זו כבר שולמה, על כן המגבלה של התיישנות השומה או מניעות האפשרות לתקן לכאורה יכולה לבא שנים רבות אחר מכן, ולעיתים אף לאחר העברת ידיים של הנכס.
הפתרון צריך ליהיות בהשלמת התיקון והגבלת האפשרות לתיקון שומה במקרים כמו העברת הזכויות מיד ליד, תקופה מוגבלת או תשלום ההיטל ותנאים דומים לאלו.
מאזן חניה לאחר תיקון תמ"א 38
מספר ההליך: ערר 1058/23 מרדכי אלישע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' ערכאה: ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. פרטי המקרקעין: גוש 2061 חלקה 131, רחוב אבא הילל סילבר 15 באשדוד. תאריך מתן ההחלטה: 27.5.24 ב"כ העוררים: לא צוין.
עררים על החלטת הועדה המקומית מיום 6.6.23 לדחות התנגדויות ולאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה בן 4 קומות ו-16 יחידות דיור אשר אושרה הרחבתו ל-7 קומות ו-40 יחידות דיור.
העוררים טענו, כי החלטה הועדה המקומית שרירותית ולא מנומקת; אישור תוספת יחידות הדיור אינו סביר; הצפיפות שמוצעת בבקשה היא גבוהה ביותר הן לעניין החניה והן בשל העובדה שהדירות הקטנות יימכרו למשקיעים שישכירו אותן בשכירות קצרת טווח. כמו כן, נטען כי החניה המוצעת בפארק אינה עומדת במדיניות הועדה המקומית, מפני שהיא רחוקה מ-350 מטר מהבניין ואינה מופיעה בנספח הרדיוסים המצורף למדיניות. עוד הוסף, כי גם אם החניון מתאים למדיניות הרי שהשימוש בו יעמיד בסיכון יומיומי את הדיירים מפני שהוא מחייב מעבר של 4 מעברי חצייה עד לבניין וחציית כבישים ראשיים, שהרי כיום נעשה שימוש לחניה בשטח המגרש וחניה זו תבוטל בהיתר המבוקש ותעמיס על תשתיות החניה ותוביל למצוקת חניה של ממש.
ועדת הערר קבעה ראשית כי דין הערר להתקבל, ובמוקד ההחלטה עמדה סוגיית החניה וחישוב מאזן החניה לאחר ביטולו של סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה. ועדת הערר הזכירה, כי סעיף זה היה המקור החוקי לאפשר חריגה ממספר מקומות החניה המתחייב על פי תקנות החניה לצורך מתן היתר על פי תמ"א 38. המקור החוקי החלופי להפחתת מספר מקומות החניה עליו מצביעה המשיבה הוא סעיף 17 לתמ"א 38, אשר מתווה את שיקול הדעת לעניין החניה בבקשות להיתר על פי תמ"א 38
הודגש, כי בסיכומו של דבר סעיף 17 מקנה סמכות לסטייה מתקנות החניה רק בהיבט אחד – קביעת מקומות חניה במגרש אחר. אין בסעיף סמכות לקבוע מספר חניות נמוך יותר מזה שנקבע בתקנות, והסמכות להמיר את החניות החסרות בתשלום לקרן החניה ממילא נתונה גם בתקנות.
ועדת הערר בלשונה:
"במצב הסטטוטורי הקיים כיום ושהיה קיים במועד קבלת ההחלטות בבקשה דנן, לא היה מקור חוקי המאפשר לסטות מתקנות החניה או מתוכנית עירונית לחניה. אין כל בסיס חוקי להפחתת מקומות החניה המתחייבים על פי התקנות ואין מקור חוקי לקביעת מספר המקומות במדיניות עירונית. ביטול סעיף 158א3 הוביל בהכרח גם לביטול הבסיס החוקי שעליו נשענת מדיניות המשיבה 1 מיום 12.1.21, ועל כן אין למסמך מדיניות זה תוקף חוקי לאחר ביטולו של סעיף 158א3."
כמו כן, נקבע, כי תוכנית החניה של העיר עומדת בתוקפה גם אם קבעה מספר חניות גבוה יותר מהקבוע בתקנות. על מנת שלועדה המקומית תקום הסמכות להפחית ממספר החניות על פי התוכנית התקפה ועד למספר החניות על פי התקנות, נדרש כי התוכנית התקפה אינה תוכנית שאחת ממטרותיה העיקריות היא קביעת מקומות ושטחי חניה עם התייחסות למתע"ן. יתרה מכך, מספר החניות על פי אישור הועדה המקומית אינו עומד בדרישת התקנות ועל כן נקבע כי ממילא אין בסעיף זה כדי לשנות את התוצאה לפיה יש לבטל את ההחלטה. שנית, תוכנית החניה העירונית היא תוכנית שכל תכליתה קביעת מספר חניות ועל כן הודגש כי ודאי זו לא מסוג התוכניות שניתן לסטות מהן.
לאור האמור לעיל, הערר התקבל בהיבט של מאזן החניה. נקבע, כי על הועדה המקומית לערוך איזון חניה בהתאם לתוכנית החניה התקפה עבור תוספת הבנייה ומספר החניות על פי ההיתר הקודם, ולבחון האם ראוי לאשר כי הפער בין מספר החניות הנדרש לבין מספר החניות המוצע יבוצע באמצעות קרן חניה או לחילופין, בהתאם לסעיף 17 לתמ"א 38, לאפשר מיקומן במגרש אחר.
הערת מערכת:
החלטת ועדת הערר מחדדת את האיזון הקיים בין מדיניות עירונית לבין תקן חניה על פי תכניות וחוק, וקבעה כי במקרים בהן המדיניות שנוצרה לא עודכנה בעקבות שינוי החקיקה, נותק המקור החוקי למדיניות זו שאינה יכולה כמובן לגבור על חוק ותכנית מאושרת.
העברת שטח למרחב תכנון של ועדה מקומית אחרת
מספר ההליך: ערר 6114/15/69 מור פסח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני שמעון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. תאריך מתן ההחלטה: 2.6.24 ב"כ העוררים: עו"ד מרדכי גידנסקי.
עררים שעניינם מחלוקת בין הועדה המקומית בני שמעון לבין הועדה המקומית רהט בנוגע לשאלה מי אחראית לשאת בתשלום הפיצוי בגין ירידת ערך.
בעררים נדונה ירידת ערך של המקרקעין בעקבות כניסתה לתוקף של תמ"מ 64/14/4. בהליך שהתקיים מונה שמאי מייעץ, ועדה מקומית בני שמעון הגישה בקשה לצירוף ועדה מקומית רהט כמשיבה, זאת מאחר שביום 18.12.18 פורסם צו התכנון והבניה (בני שמעון) (תיקון), תשע"ט-2018 אשר העביר את המקרקעין נשוא התביעה למרחב התכנון של רהט.
ועדת הערר קבעה, כי על האזרח המגיש תביעה לברר את זהות הוועדה המקומית שבתחומה מצויים המקרקעין הפוגעים במועד הגשת תביעתו ובהתאם להגישה, כאשר מרגע זה ואילך, אם משתנים הגבולות והמקרקעין עוברים למרחב תכנון אחר, האזרח אדיש לזהות הוועדה שתתייצב בהמשך ההליכים מהנקודה אליה הגיעה הוועדה הקודמת, ונושא זה צריך להיות מוכרע בין הרשויות לבין עצמן ובהליכים המתאימים. הכרעה זו מתבקשת גם נוכח עקרון ההגינות כלפי האזרח וגם נוכח חשיבות סופיות הדיון על מנת שלא ייפתחו מחדש דיונים.
ועדת הערר ציינה, כי החובה המוטלת על ועדת הערר היא לוודא כי התביעה, במועד הגשתה, הוגשה לגורם המוסמך והמתאים על פי החוק. ועדת הערר אינה הערכאה המתאימה, וממילא אינה מוסמכת להכריע בסכסוך בין ועדות מקומיות בנוגע למשמעות הצו לשינוי גבולות וחלוקת האחריות ביניהן בנוגע להמשך ניהול ההליכים בתביעה שהוגשה זה מכבר, או בנוגע לזהות הוועדה שצריכה לשאת בתשלום הפיצוי שנקבע.
כך, ועדת הערר אינה מוסמכת לפרש את ההסכמים החוזיים שבין הרשויות בנוגע לשינוי הגבולות ואין לה את הכלים לכך וכן אין לה את הכלים הדיוניים לחייב צדדים להופיע בפניה במקרה שהם טוענים כי הם אינם רלוונטיים להליך. ועדת הערר יכולה וחייבת לברר האם ההליכים הוגשו כנגד הצדדים הנכונים, ואם כן, באפשרותה לקבל החלטה במקרה שצד לא התייצב, אך היא אינה בוררת במחלוקות בין רשויות בעקבות שינוי הגבולות ביניהן.
בענייננו, נקבע, כי לא יכול להיות חולק כי התביעות הוגשו לגורם המתאים – הועדה המקומית בני שמעון – שבתחומה היו מצויים המקרקעין בעת הגשת התביעה. בהערת אגב צוין כי המועד להגשת התביעה חלף כאשר המקרקעין עדיין היו בתחום מרחב התכנון של המשיבה. לאחר שינוי הגבולות ומשהתגלעה מחלוקת בין בני שמעון לבין ועדה מקומית רהט לגבי האחריות על המשך ניהול ההליכים, היה עליהן להכריע את המחלוקת בכל דרך שיימצאו לנכון ואין זה מעניינם של העוררים מי מהן היא הוועדה שעליה מוטלת האחריות להמשיך בניהול ההליכים ולשאת בתשלום הפיצוי. נקבע, כי משלא עשו כן הועדות המקומיות, הרי שההחלטה מתייחסת אל הגורם שניהל את ההליך ושנגדו הוגשה התביעה – הועדה המקומית בני שמעון.
לאור האמור, העררים מתקבלים וניתן תוקף לשומות המייעצות.
הערת מערכת:
נראה כי הגיעה העת להגיש את תביעות ירידת הערך ישירות לועדת הערר ולדלג על השלב הארוך והמעכב של הגשת התביעות לועדות המקומיות כתנאי מקדים להגשתן לועדת הערר.
את המקרים בהם קבעה הועדה המקומית כי עליה לשלם פיצוי מיוזמתה ניתן לספור על יד אחת, ברוב המקרים מדובר פשוט בדחיה תרתי משמע של התביעה ושל הזמן החולף ללא תועלת.
מאחר ובעתיד הקרוב נושא ניהול הליכים בתביעות בעקבות אישור תכניות המטרו יגרור הליכים רבים, רצוי לקבוע כבר עתה מנגנון יעיל יותר לבירור זה חלף הקיים.
