אושר התיקון ל"תקנות שבס"-
תותר תוספת של 20% בשטחי הבניה משטח הבנייה הכולל לטובת הוספת יחידות דיור במסגרת הליך של הקלה*
מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש
הרינו לעדכן, כי אתמול (ביום 28.12.15), אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק התכנון והבניה, המכונה "תקנות שבס-כחלון" לפיו, ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה, תהיינה רשאיות לאשר בהליך של הקלה תוספת של עד 20% בשטחי הבניה מהשטח הכולל לטובת הוספת יחידות דיור ושטחי שירות הצמודים להן או הנדרשים בשל הוספתן, במגרשים המיועדים לבניה רוויה ברשות עירונית, תוך הגדלת שטח הבנייה הכולל ובמסגרת הליך הרישוי בלבד.
התיקון הנ"ל יחול על פרויקטים אשר טרם החלה בנייתם, והוא צפוי להיכנס לתוקף במהלך שבוע הבא, כהוראת שעה לתקופה של ארבע שנים. על מנת למנוע מצב שבו התוספת תנוצל לטובת דירות "יוקרה" בלבד, נקבע כי לפחות מחצית מהתוספת תכלול יחידות דיור קטנות בגודל של עד 75 מ"ר ושטח יתרת הדירות לא יעלה בגודלו על 120 מ"ר. בכל מקרה לא ניתן יהיה לחרוג מקווי בניין, שנקבע בהוראות תכנית כי סטייה מהם מהווה סטייה ניכרת.
נזכיר, כי על-פי המצב החוקי אשר קיים, ניתן במסגרת הליך של הקלה לאשר תוספת דירות מגורים בשיעור של עד 30% (הידוע כתקנות "שבס") (במקור 20%) ללא הגדלת שטח הבנייה הכולל המותר לבניה במקביל, כך שהוספת הדירות הייתה בהכרח מביאה להקטנת שטח יחידות הדיור הקיימות לפי התכנית. עקב התיקון החדש, תתאפשר במקביל הענקת זכויות משמעותית של תוספת שטח ודירות, מבלי שיהא הצורך להקטין את שטחי הדירות הקיימות. זאת, ללא צורך לפנות לועדות המחוזיות לצורך הגדלת שטחי הבניה במסגרת תכנית בניין עיר.
נדגיש, כי על- פי התיקון הנ"ל, הועדה המקומית תהיה רשאית, תחת המגבלות וההנחיות שנקבעו, לתת הקלה למגבלה שנקבעה בהוראות תכנית לגבי מס' יחידות הדיור בבניין, מס' הקומות בו, גובהו או תכסית הבניין, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שהסטייה נדרשת לצורך תוספת השטח לבנייה וכי התכנית נכנסה לתוקף לפני שנת 2011.
עוד יצוין, כי הוראות התיקון לא יחולו אם ניתן או מתבקש היתר לפי הוראות תמ"א 38 או לפי תכנית מפורטת שהוכנה על-פי תכנית מתאר ארצית זו.
אין ספק כי התיקון הינו משמעותי ויש בו אפשרות להביא להגדלת היצע הדירות במדינה. אולם מתעוררות עקב התיקון תהיות לא מעטות שיתבררו בשנים הקרובות, האם יהא בכך משום עיכוב מצד יזמים שהוציאו היתרים אולם טרם החלו לבנות, שישובו אל הועדות בניסיון להגדיל את היקף יחה"ד בפרויקטים השונים? מעמד התיקון למול תכניות מתאר שאושרו בשנים האחרונות ועוד.
כמו כן, אין להתעלם מהשלכה שיש לתיקון על סוגית היטל ההשבחה, שכן כאמור תוספת שטחי בנייה תעשה במסגרת הליך של הקלה, אשר כידוע מהווה "מימוש זכויות" על-פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ולכן הרשויות המקומיות צפויות לגבות היטל השבחה נוסף על זכויות הבניה החדשות.
נציין כי חלק גדול ממאבק הרשויות בהתייחס לתמ"א 38 נבע בין היתר מהעובדה כי תכנית זו ככלל קיבלה על ידי המחוקק פטור מתשלום היטל השבחה, בתיקון זה כאמור לא יהא פטור מהיטל השבחה ועל כן בסוגיה זו, לא נושא היטל ההשבחה ככל הנראה אמור להוות חוצץ, ככל שאכן האישור יינתן בהליך של הקלה.
עם זאת יש לזכור כי אישור הקלות נתון לשיקול דעת הועדה המקומית וצריך לעמוד בפרמטרים שנקבעו בפסיקה, לעומת זאת תמ"א 38 נקבעה כתכנית שברירת המחדל הינו אישור בקשות על פיה והצורך לנמק דחיות, לאור מטרתה בחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה, שאלת שיקול הדעת עלולה לטרפד את כל התיקון המשמעותי, ויש ליתן את הדעת על ניסוח התיקון בהתייחס לאמור אם רוצים תוצאותיו.
• הערה חשובה- האמור הינו בגדר מידע ראשוני בלבד ובטרם פורסם הנוסח הסופי לתיקון לחוק ואין בו כדי להוות תחליף ליעוץ.
