פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בהחלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב (בראשות עוה"ד נורית טביב) נקבע, כי במובחן מפסיקות רבות קודמות, שקבעו כי במימוש בדרך מכר, אין זכאות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב הממ"ד, הרי שכאשר מדובר בעסקת מכר המותנית בקבלת היתר בניה לבניית דירות הכוללות ממ"דים, גם אם היא נחתמה לפני קבלת היתר בניה, יש הצדקה למתן הפטור בגין רכיב הממ"ד.

מדובר בהחלטה משמעותית חשובה ביותר המשליכה באופן ברור על כלל הוועדות המקומיות, ואשר צפויה גם להשפיע על אופן עריכת עסקאות בכל שוק הנדל"ן.

הפטור מתשלום היטל השבחה לממ"ד קבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל פי האמור בו הוא יינתן "בשל בניית מרחב מוגן". לאורך השנים פורשו מילים אלו בהתאם למובנן הלשוני הפשוט. כלומר, שסעיף הפטור חל רק כאשר מבקשים לבנות ממ"ד ולא כאשר מוכרים מגרש ובו זכויות תיאורטיות לבניית ממ"ד.  לפי אותה עמדה, גם שיקולי מדיניות ותכלית מובילים לאותה תוצאה, שכן ביסוד החלטת המחוקק לאפשר קבלת פטור לממ"ד עמד הרצון לעודד הקמת מרחב מוגן בדירות – קיימות וחדשות כאחד – כאשר לצורך כך ניתן תמריץ כלכלי בדמות פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב זה. מטעם זה, ומאחר וגם לשון החוק נוקטת כאמור במילים "בניית מרחב מוגן", נקבע כי הוראת הפטור לא תחול בנסיבות של מימוש בדרך מכר, ועל כן, כאשר עסקת המכר במגרש מסוים הקדימה בזמן את הוצאת היתר הבניה בו, לא ניתן היה לעשות שימוש בסעיף הפטור לממ"ד.

בנסיבות שעמדו בפני ועדת הערר, דובר ב-85 הסכמי מכר שהותנו והותלו בקבלת היתר בנייה, ואשר היוו חלק מפרויקט של 230 יחידות דיור (הכוללות ממ"דים) במבנה אחד.

העוררת טענה בפני ועדת הערר, כי בהסכמים המותנים בהם התקשרה טרם קבלת היתר הבנייה, נקבע כי היה ולא יתקבל היתר בנייה כולל לפרויקט, יהיה זכאי הרוכש לבטל את ההסכם. בנוסף נקבע, כי היה ועל פי היתר הבנייה הכולל שיתקבל, יחול שינוי מהותי בשטח, בכיוון ובמיקום הדירה לעומת תיאורה בתשריט שצורף להסכם, כל אחד מהצדדים יכול לבטל את ההסכם.

במילים אחרות, הסבירה העוררת, אם אין היתר בנייה, אין דירה, וממילא אין ממ"ד.

על אף שעל פי ההלכה הפסוקה, גם הסכם מותלה ומותנה יחשב – לצורך החיוב בהיטל השבחה – כהסכם לכל דבר ועניין ממועד החתימה עליו, סברה ועדת הערר כי השאלה העומדת בפניה אינה באיזה מועד נכרתו ההסכמים הנ"ל, אלא האם כריתתם של הסכמים מסוג זה – המותנים בקבלת היתר בניה – מאיינים את הפטור בגין רכיב הממ"דים, אם לאו.

ועדת הערר השיבה לשאלה זו, כאמור, בשלילה, תוך שהיא מבססת את עמדתה הן על לשון החוק והן על תכליתו.

מבחינה לשונית הסבירה, השימוש בסעיף הפטור במילים "בשל בניית" אינו מלמד בהכרח על הרצון להגביל את הפטור לנסיבות של קבלת היתר בניה, והן יכולות להכיל את האפשרות שהפטור יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר עצמו.

מבחינה תכליתית הסבירה, כי מטרת הפטור היא אכן לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות ולא להקל על סוחרי קרקעות בנטל היטל ההשבחה, אלא שלשיטתה תכלית זו מוגשמת במלואה שעה שמדובר ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות (+ ממ"דים) הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה.

לעמדתה, לא מדובר על מכר של מגרש לא מבונה הכולל זכויות תיאורטיות לבניית ממ"דים, שלגביו היא אכן מסכימה שלא קמה הזכות לפטור, אלא במכירת דירות פרטניות הכוללות שטח ממ"ד מוגדר, כאשר היתר הבניה לדבריה "יוצק חיות להסכם המותנה, באשר ללא היתר הבנייה, אין דירה ומאליו גם ממ"ד אֲין". כלומר, הרציונל שבבסיס מתן הפטור מהיטל השבחה לממ"ד ותכליתו מתקיימים במקרה זה, שכן שטחי הממ"ד ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעסקה המותנית בהוצאת ההיתר אינה פוגמת לכעצמה בוודאות הקמתם.

חיזוק לעמדתה מצאה ועדת הערר בפסק דין שניתן בנוגע לסעיף פטור אחר, המתייחס לתמ"א 38 (סעיף 19(ב)10)), בו נקבע כי עסקת קומבינציה שנחתמה במסגרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, לא תמנע את האפשרות לקבלת פטור מכח התמ"א לעת הוצאת היתר הבניה, בהיותו מימוש בפועל של ההסכם שנחתם (עמ"נ 46044-03-21  מותג עירוני צהל 14 בע"מ).

כמו במקרה דנן, גם שם עסקת המכר קדמה להוצאת היתר הבניה, ועל אף שסעיף הפטור לתמ"א 38 קובע מפורשות כי הוא חל רק "בשל קבלת היתר בניה" (בעוד סעיף הפטור לממ"ד נוקט בלשון "בניה", שיכולה להתפרש בצורה רחבה יותר), כך שברור שהוא אינו חל במימוש במכר, סבר בית המשפט כי אי מתן הפטור בנסיבות אלו יסכל את העקרונות העומדים בבסיס הפטור.

נציין, כי בגישה דומה נקט בעבר גם בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 39438-09-19 טל לוי. אושר על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 2073-21) עת בחן הוראת פטור אחרת מכח סעיף 19(ג)(1) – המקנה פטור לבניית דירה עד לשטח של 140 מ"ר.

באותו מקרה, טענה הוועדה המקומית כי חתימת הבעלים על הסכם ייחוד דירות (הסכם מכירה צולבת) לאחר אישור התכנית המשביחה וערב הוצאת היתר הבניה, מונעת מהם את האפשרות לבקש פטור מתשלום היטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1), החל אף הוא רק במועד בניית הדירה ולא כאשר מדובר במכירה של קרקע ריקה.

בית המשפט קבע, כי על אף שככלל חתימה על הסכם ייחוד הדירות אכן מהווה מימוש זכויות, הרי שבנסיבות העניין, יש לראות בחתימה על ההסכם אך יישום של הסכם השיתוף עליו חתמו בעלי הקרקע עובר לאישורה של התכנית המשביחה, ומשכך המועד בו קמה להם חבות בתשלום היטל השבחה הוא מועד מתן היתר הבניה, ובמועד זה הם זכאים ליהנות מהפטור הקבוע בחוק (בכפוף לעמידתם בתנאיו).

החלטת ועדת הערר צועדת אפוא בתלם של פסיקות קודמות שביכרו גישה תכליתית ומרחיבה של סעיפי הפטור על פרשנות דווקנית ומצמצמת שאינה מגשימה את העקרונות העומדים בבסיסם; ועדיין – מדובר בהחלטה תקדימית ורוחבית, שמשמעותה המעשית היא כי בעסקאות קומבינציה או עסקאות מכר המותנות בקבלת היתר בניה, לא תמנע האפשרות לקבלת פטור בגין רכיב הממ"ד רק בשל העובדה שהעסקה נחתמה טרם הוצאת היתר הבניה.

החלטה חשובה זו של ועדת הערר תעמוד ללא ספק למבחן בית המשפט כך שאין מדובר בסוף פסוק.