עושים סדר בסוגיית הרכישה החוזרת

עושים סדר בסוגיית הרכישה החוזרת

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

שם ומספר הליך: הפ (מרכז) 32673-11-13 חי-אתרים (פיתוח) בע"מ נ' עיריית פתח תקווה.

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפני כב' השופט יחזקאל קינר.

תאריך פסק הדין: 20.9.15.

פרטי הנכס: חלקה 14 בגוש 6362, אזור התעשייה "קריית אריה" בפתח-תקווה.

ב"כ המבקשת: עוה"ד חיים קורן וצדוק צדיק.

ב"כ העירייה: עוה"ד יעקב ברכה ורונית אלפר.

הרינו לעדכן על פסק-דין מעניין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי העוסק בפרשנותו של סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

כידוע, סעיף זה מעניק זכות סירוב ראשונה לבעל מקרקעין שמקרקעיו נרכשו ממנו בעת ביצוע תכנית לפי הסכם, או שהופקעו תמורת תשלום פיצויים, וזאת אם שוּנָה לאחר מכן ייעודם לפי החוק. בהתאם לזכות סירוב זו יכול הבעלים הקודם של המקרקעין לרכוש אותם בתנאים שנקבעו באותו סעיף.

להלן לשון הסעיף:

"195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:

(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".

על פי תב"ע פת/1244 משנת 1980 נקבע, כי השטחים המיועדים לצורכי ציבור בחלקה יופקעו וירשמו על שם העירייה. המבקשת פנתה אל הוועדה המקומית בבקשה לאשר שינוי ייעוד בתכנית, באופן שיאפשר הקמת תחנת דלק ושטח מסחרי ובתמורה לכך יועברו השטחים הציבוריים שבחלקה על שם העירייה. ואכן, הוועדה המחוזית אישרה את תכנית פת/2/1244 ("תכנית 2") אשר שינתה את ייעוד חלק מהחלקה כאמור לעיל. בעקבות אישור התכנית הקימה המבקשת על החלקה תחנת תדלוק ומבנה מסחרי ואף חתמה על התחייבות להעביר על שם העירייה את השטחים הציבוריים.

בין לבין שונה הייעוד של השטח שהתחייבה המבקשת להעביר לעירייה, לייעוד שאינו ציבורי (ייעוד בנייה למגורים) (תכנית פת/8/1244- תכנית 8). המבקשת טענה כי עקב שינוי זה, אין היא מחויבת עוד לקיים את חלקה בהסכם. סירוב זה הוביל את העירייה להגיש תביעה כנגד המבקשת ובה נקבע, כי על המבקשת לקיים את התחייבותה ולהעביר על שם העירייה את השטחים אותם התחייבה להעביר. תוך כדי ניהול ההליך אושרה תכנית פת/1244/10 (תכנית 10) אשר הגדילה את זכויות הבנייה.

ההחלטה מנתחת בין היתר חמש תיבות שונות מתוך הסעיף:

1. פרשנות התיבה- "לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו".

השאלה– כיצד יש לתרגם את האמור לערך מספרי?

נקבע– השבחת מקרקעין בעקבת תכנית שבמסגרתה הועברו מקרקעין לרשות (בנדון, שינוי ייעוד לתחנת דלק ומסחר), כמוה כתשלום פיצויים/ תמורה בגין העברת המקרקעין לעירייה. מכאן, שיש להעריך את ההפרש בין שווי שטח החלקה שנותר אצל המבקשת ושונה ייעודו באופן שיאפשר הקמת תחנת דלק ומרכז מסחרי לאחר אישור תכנית 2 לבין שוויו של השטח האמור בטרם שונה ייעודו.

בנוסף נקבע, כי לצורך חישוב "הסכום שבו נרכשו ממנו" יש לנכות מההפרש בין שווי החלקה לפני אישור תכנית 2 לבין שווי החלקה שנותרה אצל המבקשת ושונה ייעודה לאחר תכנית 2, את היטל ההשבחה ששולם על ידי המבקשת בגין ההשבחה האמורה.

1. פרשנות התיבה- "בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית".

נקבע- אם הושבחה הקרקע בתקופה שבין רכישת המקרקעין על ידי העירייה לבין שינוי ייעודה, שהשביח את ערכה, והקים למבקשת זכות לרכשם בחזרה בתנאי התקיימותם של התנאים שבסעיף, על המבקשת לשלם את מלוא ההשבחה בה הושבחו המקרקעין והדבר תואם הן את לשון הסעיף הנוקט במונח "כל השבחה", להבדיל מ-"היטל השבחה" והן את תכלית הסעיף. עם זאת, ככל ותחויב המבקשת לשלם היטל השבחה בגין ההשבחה הנ"ל, יהווה תשלום זה חלק מהתשלום עבור ההשבחה, שאם לא כן תינזק המבקשת באופן בלתי צודק בעליל.

1. פרשנות התיבה- " בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית".

שאלה- לאיזה תכנית מכוון הסעיף? האם הכוונה לתכנית מס' 8' במסגרתה שונה הייעוד מציבורי למגורים או שמא הכוונה לתכנית מס' 10, אשר המירה מגרשים והגדילה את מספר יחידות הדיור?

נקבע– התכנית מכוונת אל התכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין מציבורי לאחר, והקימה לבעליה הקודמים של המקרקעין את הזכות לרכושם בחזרה. לכן, המבקשת תשלם את מלוא ההשבחה שנוצרה עקב תכנית 8, אך באשר להשבחות נוספות, תשלם היא רק את היטל ההשבחה המתחייב בגינם.

1. פרשנות התיבה- "שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי… לקנותם…".

השאלה– מתי קמה חובתה של הרשות הציבורית להציע לבעלי המקרקעין הקודמים לרכוש אותם בחזרה, לאחר ששונה ייעודם מציבורי לאחר, והאם חייבת היא לפעול למכירת המקרקעין הנ"ל לאחר שינוי היעוד?

נקבע– כבר נפסק, כי שינוי הייעוד של המקרקעין שהופקעו מייעוד ציבורי לייעוד שאינו ציבורי אינו מחייב את מכירתם לבעל המקרקעין. אלא, יש צורך גם בכוונה להעביר את המקרקעין או למכרם.

בנדון, לא יכולה להיות מחלוקת על כך שכוונת העירייה היא למכור את המקרקעין לאחר שייעודם השתנה.

אין לקבל את טענת העירייה לפיה היא תמכור את המקרקעין רק אם המחיר שתקבל יהלום את דרישותיה ואת הצורך הציבורי (שווי המקרקעין במחיר דהיום). המחיר שעל המבקשת לשלם בהתאם לזכות הסירוב הראשונה הנתונה לה הוא המחיר הקבוע בסעיף וללא קשר לשווי השוק של המקרקעין נכון להיום. העירייה אינה יכולה לסגת מהליך זה בשל כך שהמחיר שיתקבל עבור המקרקעין אינו נראה לה. כן נקבע, כי במסגרת הפעלת זכות הסירוב הראשונה של המבקשת אין נדרש אישור שר הפנים וגם לא התייעצות עם הועדה המחוזית. אישור זה נדרש לצורך דיספוזיציה שתיעשה בהם לצד ג'.

1. פרשנות התיבה- "לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו".

השאלה– מהו "הסכום שבו נרכשו ממנו" כאשר רק חלק מהמקרקעין שהועברו למשיבות שינו את ייעודם למגורים?

נקבע– עקרונית, מקום בו השתנה ייעודם של חלק מהמקרקעין בלבד, אמורה החלת סעיף 195(2) להתבצע באופן יחסי לכלל המקרקעין שהופקעו/ הועברו לפי הסכם.

בסופו של יום נקבע, כי על המשיבות להציע למבקשת לקנות את המקרקעין ששונה ייעודם למגורים, בהתאם להוראות הסעיף.