/
מאמר –
פיצויים מן החסד בתקופה שלאחר "הלכת רוטמן"
מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
- תזכיר חוק פינוי בינוי (פיצויים) – סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, התשע"ה-2015.
- יזמים בפרויקטים של תמ"א 38 יוכלו לנכות הוצאות גם בפרויקטים שלא יצאו אל הפועל.
- הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת – תא /4007- עמק ברכה צפון.
- החלטת הועדה המחוזית תל אביב לאישור תכנית בב/240/ב
- החלטת מיסוי בהסכם מס' 5268/15- החבות במע"מ של הפקעת מקרקעין
עדכוני פסיקה
• מקרקעין, פרשנות צוואה
ע"א 7631/12 ישראל אמסטר ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח' – פרשנות צוואה אינה יכולה לזכות צאצאי מוריש בזכויות בקרקעות שנרכשו ע"י קק"ל באמצעות כספי הירושה.
• זכויות בניה
ע"א 36/11 חברת דואר ישראל בע"מ נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ – זכויות בנייה- זכות קניינית או אובליגטורית?
• תכנון ובניה
עע"מ 6944/11 המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' נ' שי זלצר ואח' – מותר לה לרשות להידבר עם האזרח, ולעתים אין הכרח לנקוט מדיניות של "יקוב הדין את ההר".
• הפקעות
ת"א (חי') 43859-02-13 סמיח דבאח ואח' נ' מע"צ החב' הלאומית לדרכים בישראל בע"מ – הכללת רכיב פוטנציאל השימוש לצורך קביעת פיצויי הפקעה.
• חוזים
ו"ע (חי') 23460-10-14 עופר יהודה בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – האם לצורך הדיווח לרשויות המס יש לכלול שכ"ט שמשלם הקונה לעוה"ד מטעם הקבלן בשווי הרכישה?
• היטל השבחה
ערר הר/85220/11 מרדכי סופר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה– משקלה של עסקת מכר נשוא היטל ההשבחה כאשר זו נערכת בסמוך לתכנית. מעמדו של עורר בהיטל השבחה. סדרי הדין בפני שמאי מכריע אינם "מיטת סדום".
מאמר
פיצויים מן החסד בתקופה שלאחר "הלכת רוטמן"
מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
מאמר זה יעסוק בקשיים בהם נתקלים בעלי זכויות שהמדינה הפקיעה מהם את מקרקעיהם לטובת דרך בינעירונית, מבלי לפצותם בגין 25% הראשונים שהופקעו מהם, וזאת למרות שגם יתרת החלקה שנשארה בבעלותם לא הושבחה, לאחר קביעתו המפורשת בעניין של בית המשפט העליון בע"א 8622/07 ביום 14.5.12 (להלן: "הלכת רוטמן").
נזכיר, שבמסגרת סעיף 7 פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים") נקבע, כי בעל קרקע לא יהיה זכאי לקבל פיצויים עבור הרבע הראשון של הקרקע שהופקעה ממנו, ואולם, שר התחבורה רשאי לפי שיקול דעתו לשלם פיצויים באשר לחלק השטח המופקע הקטן מרבע, במידה שהוכח שלבעל הקרקע נגרם "סבל" בגין ההפקעה.
בעבר, המדינה פרשה את המונח "סבל" בצורה מצומצמת ביותר והנפקעים היו נאלצים לנסות את מזלם בבתי המשפט שרוו פסיקות סותרות בעניין הפרשנות הראויה ובמקרים לא מעטים נמנע הפיצוי למרות שבפועל מן הצדק היה לשלמו.
נעיר במאמר מוסגר, כי במסגרת תיקון 3 לפק' הקרקעות נקבע כי החל ממועד התיקון (פברואר 2010) אין מקום להפחית בגין 25% אלו, וחובת התשלום הינה החל מהמטר הראשון (זאת בין היתר לאור העלאת זכות הקניין לחוק יסוד וצמצום הפגיעה בפרט). אלא, שקביעה זאת לא חלה רטרואקטיבית, לא יושמה בחוק התכנון והבניה ואף לא התייחסה לפק' הדרכים שלמעשה בוטלה במסגרת התיקון הנ"ל.
"הלכת רוטמן" שמה סוף לפסיקות השונות וקבעה במפורש, שבנסיבות בהן בוצעה הפקעה מכוח פקודת הדרכים, לטובת דרך בינעירונית [שאז כלל הציבור נהנה], להבדיל מדרך קהילתית [שאז קיימת הנאה ישירה של הנפקעים מההפקעה], מבלי שהושבחה יתרת החלקה, סמכותו של שר התחבורה להורות על תשלום "פיצוי מן החסד" [עבור הפקעת 25% הראשונים], תהפוך לסמכות שבחובה.
בעקבות ההלכה האמורה, בראשה עמד הרציונאל של מניעת כפל הליכים ויעילות שיפוטית, תוקנו הקריטריונים שנקבעו על ידי משרד התחבורה והוועדה המכרעת לקביעת פיצוי מן החסד ובמאמר זה נעמוד על חלק מהקשיים שהם מעלים ובשאלה באיזה הליך על הנפקע לנקוט כאשר הועדה המכרעת ושר התחבורה משתהים בקבלת ההחלטה משך תקופה ארוכה.
לנוחיות הקורא, להלן קישור למסמך הקריטריונים:
להלן נתייחס לנק' עיקריות בהן לטעמנו עולה הצורך לערוך שינוי במסמך הקריטריונים:
התייחסות לסייג שנקבע בסעיף 5 למסמך הקריטריונים
בתחילת סעיף 5 למסמך הקריטריונים נקבע כדלקמן:
"ככל שמדובר בהפקעות שבהן תפיסת הקרקע נעשתה בתוך תקופה של שבע שנים שעד למועד מתן פס"ד רוטמן, תמליץ הוועדה המכרעת על תשלום פיצויים מן החסד (להלן, הכלל המנחה), אלא אם כן מצאה כי נתקיימו סייגים כדלקמן".
לפי סעיף זה, נקבע לכאורה שבמקרים בהם תפיסת החזקה נעשתה לפני 14.5.05, הרי שבמקרה זה הוועדה המכרעת לא תמליץ לכאורה לשר על מתן פיצוי מן החסד במקרים אלה.
אלא, שיש טוענים כי האמור בסעיף הנ"ל סותר לגמרי את הוראת המעבר שנקבעה ב"הלכת ארידור" [דנ"א 1595/06] ביום 21.3.2013 ולפיה, לא תחול התיישנות על תביעות תלויות ועומדות וכן על תביעות לפיצוי הפקעה שהוגשו בתקופה שמיום מתן פסק הדין ל-3 שנים (קרי: תביעות שיוגשו עד ליום 21.3.2016), כך שלא ברור מדוע קיים סעיף זה שמראש מונע פיצוי בגין מרכיב כה עיקרי בגין תקופה בה נקבע כי לא תחול התיישנות.
יתרה מזו, בכל מקרה לכאורה, יש עדיין מקום להותיר מעין סעיף "סל" לפיו, בהתקיים תנאים מסוימים, יוענק פיצוי למרות חלוף 7 שנים מעת התפיסה. כך למשל, במקרה שבו הנפקע לא היה מודע לתפיסת החזקה ו/או נוצרה מניעה חוקית כלשהי לפנות לשר התחבורה (כגון הסכם שנחתם עם הרשויות במסגרתו הוסכם שישמרו הזכויות ולא ינקטו הליכים לתקופה מסוימת), ברי כי במצב כזה בו טרם נולדה "עילת התביעה", ישנו קושי מובנה למנוע פיצוי.
צידוד לדעה, ניתן למצוא למשל בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/2001 "שיקולים בהארכת מועדים על פי סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, ובו פורטו ההנחיות לבחינת שיקולי השר, בבואו לבחון בקשה להארכת מועד לאפשרות הגשת תביעות פיצויים בגין ירידת ערך (להלן: "החוזר").
בין היתר, החוזר מבדיל בין שתי תקופות, זו שקדמה למועד בו נודע לנפגע על דבר הפגיעה, כי אז הדבר פועל לזכותו, וזו שלאחריה, כאשר עיכוב בתקופה השנייה יפעל לחובתו, שכן נראה הדבר כ"זלזול" מודע למועדים, שהינו שיקול לדחייה של הבקשות.
עוד נקבע במסגרת החוזר, כחלק מהשיקולים לבחינה, נסיבות אישיות הכוללות מצבים בהם נמנע מהנפגע לידע על הפגיעה, כגון עקב גיל, חוסר כשרות, מחלה ועוד, כמו כן נקבעו נסיבות אחרות בהן יש להתחשב כגון סכסוך משפטי, פגם בפרסום התכנית, קבלת מידע לא נכון מהרשויות, קיום מו"מ אמיתי באשר לפיצויים מול הרשות ועוד. כל הנסיבות לעיל, ראויים ורלוונטיים ליישום גם בעניין בקשה לפיצוי מן החסד.
לאור האמור, נטען, שעל הוועדה המכרעת לתקן את הקריטריון האמור ולאפשר מתן פיצוי, בנסיבות המתאימות, גם במקרים בהם תפיסת החזקה נעשתה לפני 14.5.05 ובכל מקרה לא לפסול מקרים שיגיעו אליה עד ליום 21.3.16 בהתאם להוראת המעבר שנקבעה ב"הלכת ארידור".
העדר אבחנה בין מקרים בהם קיים דיון/הכרעה שיפוטית לבין מקרים שלא
פעמים רבות, במקביל לפניה שנעשית לשר התחבורה, קיים הליך תלוי ועומד בבית המשפט המחוזי במסגרתו מתבררות הטענות הנוגעות להפקעה. במסגרת אותו בירור, נוהגים בתי המשפט למנות מומחה שיבחן את טענות הצדדים ויאפשר לבית המשפט לראות את התמונה העובדתית והשמאית במלואה שעל בסיסה יקבעו ההכרעות המשפטיות ויינתן פסק הדין.
כאמור, ב"הלכת רוטמן" קבע בית המשפט העליון כי הסמכות להכרעה בגין תשלום פיצוי מן החסד, נתונה לשר התחבורה שעל הכרעתו ניתן יהיה לערער לבית המשפט המחוזי.
עם זאת, בית המשפט העליון לא התייחס בפסק דינו למצב בו קיים הליך תלוי ועומד מקביל שמתנהל/יתנהל משך שנים ושבמסגרתו ממילא יתבררו כל הטענות, הנתונים והעובדות הרלוונטיות [בין היתר על ידי מומחה שבד"כ ממונה במסגרת אותו הליך] לרבות בדבר הפגיעה ביתרת החלקה.
כפי שהזכרנו, הרציונאל שעמד בבסיס הלכה זו ובכלל בדין הישראלי, הוא יעילות שיפוטית ומניעת הכרעות סותרות וכפל הליכים. משכך, נראה כי העלאת טענות בפני שר התחבורה בעניינים שהוכרעו/מצויים בפני בית משפט תוליד הליך כפול וסתירות, קל וחומר במקום בו ניתנו הכרעות אשר התבררו משך שנים, גם על ידי מומחים שמינה בית המשפט, ונראה שנכון יהיה להיצמד להכרעות אלו.
נמחיש את האמור בדוגמא פשוטה, במקרה שפסק דין קובע למשל, כי ההפקעה שביצעה הרשות לטובת כביש בינעירוני גרמה לפגיעה משמעותית ביתרת המקרקעין, ברור שבנסיבות אלה, פניה לשר התחבורה, נעשית בעיקר במישור ה"פרוצדוראלי" שכן, במקרים כאלה הלכת רוטמן קבעה שסמכות השר הופכת לסמכות שבחובה. היה והועדה המכרעת תתעלם מקביעות פסק הדין ותדון בטענות לעניין הפגיעה ביתרה שעה שזו כבר הוכרעה, יהא בכך פתיחת היריעה מחדש וברור שלא לכך כיוון בית המשפט העליון.
לפיכך, אנו סבורים שראוי שמסמך הקריטריונים ייתן את הדעת לאבחנה בין מקרים בהם נעשתה פנייה לשר התחבורה מבלי שיש הליך שיפוטי תלוי ועומד, כי אז הוועדה והשר ידרשו לבחון את טענות הצדדים ונסיבות המקרה; למקרים בהם במקביל לפנייה לשר קיים הליך תלוי ועומד ובייחוד כאשר במסגרת אותו הליך ניתנה הכרעה, שאז על הוועדה ככלל לכבד ולקבל את אותה הכרעה [שהרי ניתנה על ידי גוף בהיררכיה גבוהה יותר – בית המשפט שלערעור].
עד כאן, עמדנו על מספר חסרים וקשיים שמעלים הקריטריונים שנקבעו לצורך מתן פיצויי חסד. לקשיים אלה מתווסף קושי נוסף בו נתקלים בעלי זכויות שפנו לוועדה המכרעת ולשר ואולם ההחלטה בבקשתם מתעכבת זמן רב ולעיתים גם לאחר שהסתיים ההליך המקביל שהתקיים בבית המשפט.
במקרים אלה, עולה השאלה האם במצב בו הנפקעים פנו לשר ולא קיבלו מענה לפנייתם משך זמן רב, דין העדר החלטת השר כדין מי שהשר דחה את בקשתו?
השאלה הנ"ל הובילה לפסיקות סותרות שניתנו לאחרונה בבתי המשפט המחוזיים:
העמדה האחת: נדונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בתא (נצ') 51033-02-15 אוסאמה אמארה נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ [9.7.15]. באותו מקרה, העיכוב בהחלטת השר נמשך כשנה וחמישה חודשים; עם זאת, בית המשפט סבר שעל אף שמדובר בעיכוב בלתי סביר, התרופה לעיכוב בהחלטת שר התחבורה בבקשה לפיצוי מן החסד, היא בהגשת עתירה מתאימה למתן צו לבית המשפט הגבוה לצדק, המורה לשר לתת החלטה.
העמדה השנייה: נדונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ (חי') 48492-05-12 עזבון המנוח אבראהים בולוס נ' רכבת ישראל בע"מ [27.8.15]. באותו מקרה, העיכוב בהחלטת השר נמשך כמעט שלוש שנים מאז שהוגשה לו הבקשה; לפיכך, בית המשפט קבע שלאור העובדה שלא ניתן מענה לפנייתם באותה תקופה, הרי שדינם כדין מי שהשר דחה את בקשתו ועל כן נקבע כי זכאותם תתברר בפני בית המשפט המחוזי.
נראה כי הדעה המיטיבה והמקלה עם האזרח הינה העמדה השנייה. זאת משום שמצד אחד, היא תקל על הנפקעים לברר מול בית המשפט המחוזי, אשר ממילא בהתאם ל"הלכת רוטמן" מהווה ערכאת ערעור על החלטת השר, האם ומהו הפיצוי לו הם זכאים, בדרך המהירה והיעילה ביותר; ומצד שני, תחייב את השר והרשות לעמוד בחובתם שבדין, לקבל החלטה במהירות הראויה וללא שיהוי.
נדמה כי הלכת רוטמן, התוותה את הדרך שעל הרשות והשר לצעוד בבואם לבחון האם זכאי הנפקע לפיצויים מן החסד, אם לאו. אלא שכפי שהראנו לעיל, הלכה זו, מטבע הדברים לא צפתה את כל המקרים ולא קבעה פרוצדורה מפורטת וממילא לא התייחסה לפסיקה המחייבת שניתנה לאחריה.
משכך, אנו סבורים כי נכון יהיה לפעול לפתור את הקשיים שציינו לעיל ולעדכן את הקריטריונים שנקבעו למתן פיצויים מן החסד, בהתאם לדין ולפסיקה שבאה לאחר "הלכת רוטמן" – כאשר בסופו של יום המגמה צריכה להיות ראיית יעילות והשגת צדק כמקשה אחת. זאת, כדי שיתקיימו דברי המשורר ביאליק, "ואם יש צדק יופיע מיד", אך אם לא כן, "ימוגר נא כסאו לעד" (מתוך "על השחיטה", תרס"ג).
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
פורסם תזכיר חוק פינוי בינוי (פיצויים)
סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, התשע"ה-2015.
מטרת החוק הנדון הינה להקל על ביצוע עסקאות פינוי ובינוי. נכון להיום, כאשר קיימת הסכמה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי לביצוע הפרויקט, קיימת בחוק עילת תביעה נזיקית כנגד הדייר המסרב לפרויקט, וחיובו בתשלום פיצוי ליתר בעלי הדירות, בגין הנזק שנגרם להם. הניסיון שהצטבר מאז חקיקת החוק הראה, כי האפשרות לתבוע תביעת נזיקין אינה מספקת את המענה הנדרש וכרוכה בהליך בירוקרטי לא פשוט ולכן הוצע להעניק לבית המשפט לחילופין את הסמכות להורות בצו על פינויו של בעל דירה מסרב, ולמנות אדם שיהא מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בשם בעל הדירה המסרב בעסקת פינוי ובינוי. החלטה כאמור יוכל בית המשפט לקבל, רק לאחר שבחן האם הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ונתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו.
יזמים בפרויקטים של תמ"א 38 יוכלו לנכות הוצאות גם בפרויקטים שלא יצאו אל הפועל
ביום 11.8.2015 פרסמה רשות המיסים להערות לשכות המייצגים, הוראת פרשנות לתיקון 47 לחוק מע"מ המאפשר הקלות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, המבהירה את התיקון לחוק ומקנה הקלות נוספות הנגזרות ממנו.
במסגרת הוראת הפרשנות, מודגש בין השאר, כי מותר ליזמים לנכות מס תשומות גם בגין הוצאות ששימשו אותם לקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי (כגון פרסום תיווך תכנון אדריכלי, הוצאות משפטיות וכד') אף אם בסופו של דבר, הפרויקטים לא יצאו אל הפועל.
בנוסף, מובהר בהוראת הפרשנות כי החל מיום ה 25.112014 בו תוקן החוק, יוכל היזם ליהנות ממע"מ בשיעור אפס גם כאשר הדיירים מנצלים פטורים אישיים ממס שבח, ובלבד שהם זכאים לפטור הייחודי לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין.
יישום הפרשנות האמורה יוצרת הן הטבה ליזם שיכול ליהנות ממע"מ בשיעור אפס, והן הטבה לדיירים אשר יכולים לממש פטורים במס שבח בשיעור גבוה יותר.
הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת – תא/4007- עמק ברכה צפון
הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת "עמק ברכה צפון" (בשטח הממוקם בין רחוב יגאל אלון במזרח, נתיבי איילון במערב, מתחם ברוריה בצפון ורחוב עמק הברכה בדרום)
המדובר בתוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרים והרשאות.
מטרת התכנית הינה לאפשר בניה חדשה בשימוש משרדים, מגורים, מלונאות ומסחר תוך הגדלת עוצמת הבינוי במקום על ידי הוספת זכויות בניה ותוספת זכויות לבניה מגדלית גבוהה, וקביעת שינוי ייעוד לצורך ייעודים אלו.
החלטת הועדה המחוזית תל אביב לאישור תוכנית בב/240/ב
ביום 8.6.15 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב בראשות הגב' גילה אורון, לאשר את תכנית בב/240/ב מס' 501-0160408 "מתחם לובינסקי".
התוכנית משתרעת על שטח של כ- 40 דונם, ממוקמת בדרום מזרח העיר בני ברק, בין הרחובות כהנמן במערב, וכביש מס' 4 במזרח.
התוכנית מציעה לפנות את סוכנויות כלי הרכב והמוסך הקיים במקום לטובת הקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת כ – 500 יח' דיור בשטח עיקרי ממוצע של 100 מ"ר, ומתוכם כ 20% דירות קטנות בשטח עיקרי של 63 מ"ר, לכל יח' דיור תצורף סוכה וכן אפשרות להקמת מרפסת.
חלק ממבני סוכנויות כלי הרכב יוסב למבנה מסחר ותעסוקה אשר ישרת את תושבי השכונה והאזור, ומעליו תתאפשר הקמה של מבנה ציבור רב תכליתי הכולל מוסדות חינוך תרבות ודת.
שכונת המגורים החדשה תכלול פארק מרכזי בשטח של כ-3 דונם, ומלבד הקצאת מגרש ציבורי בשטח של כ 2 דונם בעירוב שימושים, התכנית כוללת גם הנחיות להקמתם של כ – 20 גני ילדים אשר ישולבו בקומות הקרקע של מבני המגורים.
החלטת מיסוי בהסכם מס' 5268/15- החבות במע"מ של הפקעת מקרקעין
החלטת המיסוי הנדונה עוסקת בסוגיית החבות במע"מ במקרה של קבלת פיצוי בגין הפקעת מקרקעין, ובגין ירידת ערכם של המקרקעין הנותרים, כאשר הנפקע הינו אדם פרטי והרשות המקומית המפקיעה רשומה לצרכי חוק מע"מ כמלכ"ר.
נקבע, כי סכום הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית יהיה חייב במע"מ; בנוסף נקבע כי יתרת הסכום לתשלום בגין ירידת ערכם של המקרקעין הנותרים בידו של בעל המקרקעין לא יהיה חייב במע"מ; כמו כן, נקבע כי על הרשות המקומית לדווח על העסקה ולשלם את המס בגינה באמצעות טופס דיווח על עסקת אקראי; יתרה מכך יש להבהיר החלטה זו מבטלת מיום פרסומה עמדות מקצועיות שניתנו בעבר ע"י הנהלת רשות המיסים, המשרדים האזוריים או גורם אחר, במידה והן קבעו אחרת.
עדכוני פסיקה
פרשנות צוואה אינה יכולה לזכות צאצאי מוריש
בזכויות בקרקעות שנרכשו ע"י קק"ל באמצעות כספי הירושה
שם ומספר הליך: ע"א 7631/12 ישראל אמסטר ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד השופטים י' דצינגר, ע' פוגלמן ו-נ' סולברג.
תאריך ההחלטה: 12.08.2015 ב"כ המשיבים: עו"ד אפי יגל פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 6413 חלקה 24 במגדיאל המצויה כיום בתחום העיר הוד-השרון.
מדובר בנכסי מקרקעין שנרכשו על ידי קק"ל, מכספי עיזבון המנוח לואיס רוזנבלום ז"ל תעשיין יהודי אנגלי שנפטר בשנת 1919. המערערים, הנם אח ואחות, צאצאיו של המנוח ובעלי זכות החכירה בחלק מנכסי המקרקעין. במסגרת נספח שערך לצוואתו האחרונה, הורה המנוח, כי לאחר חלוקת עיזבונו בהתאם להוראות הצוואה למשפחתו הקרובה, תירש קק"ל את יתרת עיזבונו, שתיוותר לצורך רכישת קרקעות בא"י, ומתן אפשרות לאלה מבני משפחתו שהם צאצאיו הישירים של אביו להתיישב בהן.
בהמשך לאישור הצוואה, נחתם הסכם בין קק"ל לבין מנהל עיזבונו של המנוח, במסגרתו הוקמה וועדה מנהלת שעסקה, בין היתר, ברכישת קרקעות בכספים שהוריש המנוח לקק"ל עבור בני משפחתו של המנוח שעמדו בתנאים הנדרשים בצוואתו, וכן נקבע מנגנון לניהול כספי העיזבון בקרן כספית נפרדת. סבם של המערערים, היה אחיינו של המנוח, אשר עם עלייתו לארץ חתם עם קק"ל על הסכם חכירה, וכן במהלך השנים חודש החוזה עם בני המשפחה, יורשיו של הסב. בעת שהוגשה תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין בשנת 1995, ורמ"י דרשה תשלומים שונים מהמערערים, הגישו המערערים תביעה שנדחתה, ומכאן הערעור שבענייננו.
המערערים טענו, כי כוונת המנוח הייתה, כי קק"ל תשמש כנאמנה בלבד, לצורך רכישת קרקעות, עבור בני משפחתו, על מנת שאלו יהיו בעלי זכויות הבעלות בקרקעות שיירכשו, ולצורך כך יצר בצוואתו, מנגנון של נאמנות, שבמסגרתו תרכוש קק"ל עבור צאצאיו קרקעות בא"י הרחוקה, כך לטענתם גם קובעות הוראות ההסכם שנחתם בין קק"ל למנהל העיזבון, מנגנון ברור של ניהול הכספים, ורכישת הקרקעות עבור הצאצאים.
המשיבות טענו מנגד, כי לא הייתה למנוח כל כונה בצוואתו לרכישה בנאמנות עבור הצאצאים, הנסיבות החיצוניות – פעילותו הציונית הרבה של המנוח, ואופן פעילותה של קק"ל בשנים הרלוונטיות, שכללה רכישת קרקעות והחכרתן לשנים ארוכות למתיישבים, מעידות על כוונת המנוח לפיה, קק"ל תהיה בעלת הקרקעות כפי הנהוג בכל הקשור עם רכישת קרקעות על ידה.
ביהמ"ש פרס את משנתו באשר למהותה של צוואה, כמסמך בעל תוקף משפטי, הערוך באופן שנקבע בחוק, שתכליתו הבעת רצונו של אדם בדבר חלוקת נכסיו לאחר מותו, רצון שנגזר במישרין מכבוד האדם, האוטונומיה של הרצון הפרטי, וזכות הקניין של המצווה. בהתאם לכך, סעיף 54 לחוק הירושה משקף את הזהירות שבה על בית המשפט לפעול בבואו לפרש צוואה. צוואה ראויה להתפרש מתוך הדברים האמורים בה, על-פי משמעותן הפשוטה של מילות המצווה, ורק אם קיים קושי יפנה ביהמ"ש לנסיבות חיצוניות, ולפרשנות. ביהמ"ש סבר במקרה דנא, כי אין לסטות מהגישה הפרשנית הברורה והעקבית שהתפתחה והשתרשה במרוצת השנים בנוגע לפרשנות צוואות, ובאה לידי ביטוי בפסק דינו של כב' השופט מצא בעניין שרש, תוך הסתייגות מגישתו הפרשנית של הנשיא ברק בעניין טלמצ'יו, אותה הרחיב בספרו פרשנות צוואה, ואשר מוצאת הקבלה בין צוואה לחוזה.
ביהמ"ש לא מצא בלשון הצוואה כי כוונת המנוח הייתה שקק"ל תשמש כנאמנה. כך למשל, בצוואה נכתב, כי הכספים יינתנו לקק"ל למטרת רכישת קרקעות בא"י ומתן אפשרות ליורשים להתיישב בהן, ולא עבור יורשיו של המנוח. כמו כן, בקשר עם קק"ל המנוח השתמש בפועל "לתת", פועל בעל אופי קנייני חזק, ואילו בהקשר של יורשיו השתמש בפעלים "לאפשר" ו"להתיישב", פעלים בעלי אופי קנייני חלש יותר. זאת ועוד, המנוח נקב בצוואתו בשמותיהם של בני משפחה להם הוריש חלק מכספיו, ואילו ביחס לקרקעות שתרכוש קק"ל הגדיר המנוח, רק את הקרבה המשפחתית העקרונית, שבה יידרשו צאצאיו לעמוד, על מנת שקק"ל תאפשר להם להתיישב בקרקעות. כך גם אם איש מבני המשפחה לא היה עולה לא"י, כספי הירושה היו עוברים לקק"ל. למעלה מן הצורך, בחן ביהמ"ש את הנסיבות החיצוניות, וקבע כי העובדה שהמנוח היה שקוע בפעילות ציונית ענפה במהלך חייו, לרבות בסמוך למועד עריכת צוואתו ולפטירתו, מחזקת את המסקנה הפרשנית שביסוד רצונו של המנוח להוריש בצוואתו חלק ניכר מכספו לקק"ל, לטובת רכישת קרקעות בא"י, כאשר הינו מכיר אישית את פעילות קק"ל, שמעולם לא רכשה קרקעות, לשם אחזקתן בנאמנות והעברתן בשלב מסוים לאחרים, אלא ביצעה רכישת קרקעות לבעלותה בלבד. ככל שביקש המנוח לעשות שימוש במנגנון אחר, היה עליו לכתוב זאת מפורשות בצוואתו.
סוף דבר הערעור נדחה, ונקבע, כי מעמדם של המערערים הינו לכל היותר כחוכרים, ונשמרת להם הזכות לטעון טענותיהם במסגרת הליך פירוק השיתוף, המתנהל בקשר עם המקרקעין שהוחכרו להם, רק באשר לתנאי חוזה החכירה.
הערת מערכת:
נראה כי בשנים האחרונות המגמה הברורה, הן בעניין פרשנות הסכמים, אולם, אף בעניין פרשנות צוואות, לתת את משקל היתר לנוסחם של המסמכים, הבחינה של הנסיבות החיצוניות אמורה לבא אך ורק ככל שהנוסח הפשוט והרגיל אינו נותן את התשובות הנדרשות, דהיינו בשלב שני.
גישה זו מפשטת את הגישה ומקלה על ניהול הליכים שבהם לנוסח קיים משקל כמעט מכריע, נציין כי גם בתחום המקרקעין ובעת פרשנות תכניות בניין עיר, גישה זו מסייעת ליצירת יציבות ואחידות עמדות.
זכויות בנייה- זכות קניינית או אובליגטורית?
שם ומספר הליך: ע"א 36/11 חברת דואר ישראל בע"מ נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד הנשיאה מ' נאור, וכבוד השופטים י' עמית ו-א' שהם.
תאריך הפסק הדין: 03.09.2015 פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 30107 חלקה 99 עליהם הוקם בניין הנהלת הדואר בירושלים.
ב"כ המשיבים: עו"ד יעקב מלצר ו-עו"ד טובה פריש.
עסקינן בשני ערעורים בין המערערת חברת דואר ישראל בע"מ, לבין המשיבה חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ, ובו המשיבה התחייבה להקים למערערת מבנה אשר ישמש כבניין הנהלת הדואר (להלן: "הערעור הראשון"). לאחר מכן, מכרה המשיבה את כל הזכויות במקרקעין שנותרו בבעלותה לחב' אבני דרך, היא המערערת בערעור השני (להלן: "הערעור השני").
נתמקד במחלוקת העיקרית בערעור השני, האם הושלמה העברת זכויות הבנייה העתידיות לידיה של אבני דרך בהתאם להסכם או שמא מדובר בהתחייבות חוזית אשר היא בגדר חוב רגיל מובטח בהליכי חדלות פירעון? לשם מענה על שאלה זו יש להכריע בשאלת סיווגן של זכויות הבנייה העתידיות: זכות קניינית או אובליגטורית.
בית המשפט העליון קבע, על פי פסק דינה של כב' הנשיאה:
זכויות הבנייה במקרקעין – הגדרתן, סיווגן, מהותן ואופן העברתן – לא הוסדרו בצורה ברורה בחוק. עקב היעדר ההסדרה צמח אופיין של זכויות הבנייה מתוך חיי המעשה ומתוך הפסיקה. בית משפט זה עמד בעבר על כך שמשמעות המונח "זכויות בנייה" היא האפשרות לנצל את הקרקע לבנייה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית. עוד נפסק, כאמור, כי זכויות בנייה יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות. מכל מקום, אין חולק כי עניין לנו בזכויות שערכן הכלכלי רב.
ואולם הפסיקה טרם הכריעה בשאלת סיווג הזכות בהיבט הקנייני, דהיינו אם מדובר בזכות קניינית או בזכות אובליגטורית.
כשלעצמה, נוטה הנשיאה לעמדת המלומד ויסמן כי "הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא".
ברם, הנשיאה מבקשת לא לקבוע מסמרות בנסיבות תיק זה. שכן, מדובר בעסקה חריגה יחסית: 1. עניינה במכירתן של זכויות הבנייה ללא הקרקע שאליה הן מתייחסות;
2. זכויות הבניה שבהן עסקינן הן עתידיות, אשר טרם באו לעולם, בניגוד למצב בו קיימת תכנית מופקדת או תכנית בהכנה.
בנסיבות ייחודיות אלה, נפסק כי יהא אשר יהא הדין הכללי, זכויות הבנייה שנמכרו במסגרת העסקה שלפנינו אינן זכויות קנייניות, אלא זכויות אובליגטוריות בלבד.
לגישת הנשיאה תווית של "קניין" או של "חיוב" אינה צריכה להיעשות לפי שיקולים תיאורטיים ומופשטים, אלא בהתאם למציאות המשפטית-עובדתית של הזכות, כאשר המבחן הבסיסי בשאלה אם מדובר בזכות קניינית הוא האם הזכות תקפה כלפי כולי עלמא (In rem). בעוד זכויות אובליגטוריות תקפות כלפי צדדים סמוכים (In personam).
מכאן שהמכשול הראשון בפני ההכרה בנסיבות העניין בזכויות הבנייה כזכויות קנייניות נובע מהעובדה שזכויות בנייה אינן נכס עצמאי במנותק מהקרקע שאליה הן מתייחסות ועל כן אינן יכולות לשמש נושא לבעלות נפרדת מאותה קרקע באופן המחייב כלפי כולי עלמא (In rem). ביכולתן להיות אך מושא להסכמות חוזיות בדבר ניצולן, באופן היוצר התחייבות חוזית אובליגטורית כלפי הרוכש (In personam).
המכשול השני נובע מהעובדה שמדובר בזכויות בנייה עתידיות שהיווצרותם, אם בכלל, תלויה ברשויות התכנון. עסקה בנכס עתידי אשר אין ודאות בהיווצרותו היא התחייבות אובליגטורית בלבד ואין לה השלכות קנייניות.
לכן, דין הערעור להידחות. משמעות הדבר היא שהבעלות בזכויות הבנייה העתידיות נותרה בידיה של חפציבה, וכי לאבני דרך התחייבות חוזית בלבד בנוגע לזכויות אלה.
הערת מערכת:
בסופו של פסק דין ארוך וממצה, מפנה הנשיאה את תשומת ליבו של המחוקק לכך שקיים צורך בהסדר סטטוטורי מקיף בעניין זה, נוכח הקשיים שמעוררת סוגיית זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ונוכח החשיבות שיש לסוגיה זו במציאות הכלכלית בתחום המקרקעין. המערכת מצטרפת לקריאה זו וסבורה כי יש ליתן מענה חוקי רוחבי בענפי המשפט השונים, בין היתר שאלת התיישנות זכויות בנייה אשר הוסדרה לאחרונה בפסק דין ע"א 3260/11 רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ.
מותה לה לרשות להידבר עם האזרח, ולעתים אין הכרח לנקוט מדיניות של "יקוב הדין את ההר"
שם ומספר הליך: עע"מ 6944/11 המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' נ' שי זלצר ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני כבוד הנשיאה מ' נאור, וכב' השופטים נ' הנדל ו-י' עמית.
תאריך פסה"ד: 16.08.2015.
פרטי הנכס: חווה בהר איתן בסמוך לירושלים. ב"כ המערערים: עו"ד תדמור עציון
ב"כ המשיבים: עוה"ד אברהם פורז, איל ד' מאמו ואיל ת' שרון.
המשיב מתגורר למעלה מארבעים שנה בחווה בהר איתן בסמוך לירושלים, רועה עיזים, מייצר גבינה בתנאים טבעיים, מקיים סדנאות ופעילות התנדבותית. לאורך השנים, קיבל המשיב ליווי ותמיכה מצד שורת גופים ציבוריים בהם רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, משרד החקלאות והמועצה האזורית. בשנת 1999 המשיב הגיש תכנית להכשרת המצב הקיים. בשנת 2002 הועדה המחוזית קבעה הנחיות כלליות לתכנון חוות בודדים (לרבות של המשיב) אך חלפו 7 שנים עד שהועדה שבה ודנה בתכנית, ובשנת 2009 החליטה לדחותה, בין היתר מהטעם שבשנת 2005 אושרה תמ"א/35 המחייבת צמידות דופן לבינוי, החשש מתקדים לחוות בודדים ועוד.
ביהמ"ש לעניינים מנהליים קבע, כי אף שבמישור התכנוני לא נפל פגם, הפגמים המנהליים שנפלו בהליך – חוסר סבירות, חוסר הגינות, רטרואקטיביות והסתמכות – מחייבים החזרת התיק לוועדה המחוזית שתמשיך בהליכי אישור התכנית, וזאת ללא החלת תמ"א/35 למפרע.
במסגרת ערעור על פסה"ד, ביהמ"ש העליון ציין את מאפייניו המיוחדים של המקרה, שאינו פולש "רגיל".
נקבע, כי על אף שהדעת אינה נוחה מתקופת שבע השנים שחלפה למן קביעת הנחיות לגבי חוות בודדים ועד שנדונה תכניתו של המשיב, הרי שמתן הוראה לוועדה המחוזית לדון בתכניתו של המשיב על פי המצב התכנוני שקדם לכניסתה לתוקף של תמ"א 35, משולה להוראה "להתעלם" מן הדין החל ו"לפטור" את תכניתו של המשיב מהוראות התמ"א, חרף אי עמידתה של התכנית בתנאים הקבועים בהוראת המעבר. פירוש הדברים, שרשויות התכנון תחויבנה לדון בתכנית בניגוד למדיניות התכנונית התקפה. בכך טמון קושי של ממש, ודומה כי יש טעם בטענת המערערים כי ככל שנגרם למשיב נזק עקב התנהלות רשלנית של רשויות התכנון, תרופתו היא בתביעה נזיקית, ולא ב"מעקף" להוראות הדין תוך חיוב הרשות לפעול שלא על פי הנורמה התכנונית העומדת בתוקף.
בנוסף, צוין כי התכנית נדחתה בשל אי התאמתה לתמ"א/22 (לייעור) משנת 1995, אשר על תחולתה אין חולק.
על אף האמור, קבע ביהמ"ש העליון כי בנסיבותיו החריגות של המקרה, ועל רקע הפגמים בהתנהלות הרשות, יש להורות לוועדה המחוזית לשוב ולדון התכנית.
נקבע, כי בנסיבות המקרה דנן, ניתן היה לצפות כי הוועדה תבחן את האפשרות להתיר את המשך נוכחותו של המשיב בשטח לצורך פעילותו למען שימור היער, בבחינת פתרון "מידתי", אם על ידי מתן הוראה למשיב לערוך שינויים בתכניתו ולהגישה מחדש, ואם על ידי אישורה בכפוף לתנאים כאלה ואחרים. מותר לה לרשות להידבר עם האזרח, ולעתים אין הכרח לנקוט מדיניות של "יקוב הדין את ההר". בנסיבותיו החריגות של המקרה דנן, בהן לרשות הייתה יד בהיקלעותו של המשיב למצב הביש התכנוני אליו נקלע – אף ראוי היה, מטעמים של הגינות, לתור אחר פתרון, ולו פתרון נקודתי או זמני, העולה בקנה אחד עם הנורמות התכנוניות התקפות, ולא לחרוץ את גורל בקשתו של המשיב בבחינת "הכל או לא כלום".
סוף דבר, נפסק כי דין הערעור להידחות, במובן זה שהתיק מוחזר לוועדה המחוזית אשר תשוב ותדון בתכניתו של המשיב. עם זאת, דין הערעור להתקבל, במובן זה שעל הוועדה המחוזית לדון בתכנית בהתחשב בהוראותיה של תמ"א 35, ולא בהתעלם מהן.
הערת מערכת:
נראה כי על אף ההלכה לפיה ממעט, ולעיתים אף ממעט מדי, להתערב בשיקולי תכנון ובהחלטות ועדון התכנון, נראה כי הפעם חש בית המשפט תחושת אי נוחות עקב ההתנהלות והפגיעה באזרח, על אף שבמבחן ה"יבש" המצאות העותר סותרת את התכניות החלות, הרי שבמקרה זה יש לבחון את הנושא בעיניים אחרות, חיוביות יותר.
הכללת רכיב פוטנציאל השימוש לצורך קביעת פיצויי הפקעה
שם ומספר הליך: ת"א (חי') 43859-02-13 סמיח דבאח ואח' נ' מע"צ החב' הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כבוד השופט רון סוקול.
ב"כ התובעים: עו"ד א' עבוד ב"כ הנתבעת: עו"ד ט' ענבר ממשרד בלטר, גוט , אלוני ושות'
ביהמ"ש המחוזי בחיפה דן בתביעת פיצויים בגין הפקעה של כ- 90% משטח חלקה שהייתה ביעוד של קרקע חקלאית ושונתה ליעוד דרך לצורך הקמת קו רכבת עכו כרמיאל.
התובעים הינם בעלים של חלק קטן מהחלקה, ברם טענו בתביעתם כי שאר הבעלים בחלקה ממחים להם את מלוא זכויותיהם בחלקה ועל כן ביקשו מביהמ"ש לפסוק להם פיצויים בגין כל ההפקעה.
לצורך קביעת שווי המקרקעין וסכום הפיצוי בגין ההפקעה, מונה בהסכמת הצדדים שמאי מטעם בית המשפט מר איתן שריאל. השמאי העריך את שווי החלקה כקרקע בייעוד חקלאי אך כלל בשווי תוספת פוטנציאל לשימוש עתידי כחנייה. ביהמ"ש קבע, כי גם בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, הקונה מעריך את פוטנציאל השימוש במקרקעין ואינו מבסס את הערכותיו רק על שימושים התואמים את תכנית המתאר במועד הרכישה. לאור האמור קבע ביהמ"ש, כי ניתן להביא בחשבון לצורך קביעת השווי את פוטנציאל השימוש הגלום בחלקה, זאת כאשר מתחשבים בכלל הנסיבות המשפיעות על אפשרות מימוש הפוטנציאל.
בעניין הבעלות בחלקה קבע ביהמ"ש כי הליך תביעת הפיצויים איננו ההליך המתאים למתן הצהרת בעלות וככל שהתובעים סבורים שהבעלים הנוספים בחלקה המחו להם את זכויותיהם בקרקע, עליהם לנקוט בהליך נפרד לצורך מתן תוקף להמחאת הזכויות כאמור.
עוד הוסיף ביהמ"ש, כי רכישת מקרקעין לאחר פרסום הודעת הפקעה איננה מקנה לרוכש, באופן אוטומטי, זכות לפיצויים אלא אם המחה לו המוכר את זכויותיו על ידי התייחסות מפורשת לכך בכתב ההמחאה.
לאור האמור לעיל, התביעה התקבלה בחלקה והנתבעת חויבה לשלם לתובעים פיצויי הפקעה עפ"י קביעת השמאי מטעם ביהמ"ש ובנוסף, החזר הוצאות ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 10% מסכום הפיצוי.
הערת מערכת:
המערכת מברכת על כך, שבניגוד לפסקי דין אחרים הניתנים בעיקר בעניין סוגיית פיצויים על פי סע' 197 לחוק התו"ב, הרי שבפסקי הדין הדנים בענייני הפקעה, המושג "פוטנציאל" עדיין אינו מהווה "מילה גסה", ברי הוא כי קרקע נבחנת הן על בסיס תכונותיה ועל בסיס התכניות החלות, אולם התמורה המשולמת בגינה לוקחת בחשבון נתונים רבים נוספים.
כמו כן, מן הראוי לשים לב להכרעה בעניין המחאת הזכויות, קיימת בעניין פסיקה סותרת, וראוי היה ליקח בחשבון בעת עריכת הסכמים וקבלת יפויי כח, לנסח הנושא בצורה המיטבית והרחבה ביותר על מנת למנוע מחלוקות בעתיד.
האם לצורך הדיווח לרשויות המס יש לכלול שכ"ט שמשלם הקונה לעו"ד מטעם הקבלן בשווי הרכישה?
שם ומספר הליך: ו"ע (חי') 23460-10-14 עופר יהודה בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' יו"ר הועדה הש' רון סוקול, וחברי הועדה רו"ח יחזקאלי-גולן גלית ורו"ח שמעון פסטנברג.
תאריך ההחלטה: 01.09.2015
ב"כ המשיבים: עוה"ד ד' גדרון מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי). פרטי הנכס: רחוב שער הגיא בחיפה.
עסקינן בשאלה האם התשלום שמשלם הקונה לעורך דינו של הקבלן, מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה?
המדובר בדירה שנבנתה על ידי חברה קבלנית (ש' דורפברגר בע"מ) במסגרת פרויקט לחיזוק מבנים ותוספות יחידות דיור על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א/38 בחיפה.
בהסכם המכר נקבע, כי מלבד התמורה כפי שהוגדרה בהסכם המכר מתחייבים העוררים לשלם לעורכי דינה של החברה הקבלנית, סכום קבוע ומוסכם מראש של 1.5% בתוספת מע"מ מהמחיר הבסיסי של הממכר כהשתתפות בהוצאות החברה לצורך טיפולה ברישום הדירה.
המשיב סבר, כי יש לצרף לתמורה המוצהרת את שווי ההוצאות המשפטיות ששולמו על ידי העוררים לעורך דינה של החברה הקבלנית בהתאם לעיקרון "צירוף כל התמורות", וכי עו"ד של החברה אינו מספק שירות עצמאי. השגה שהגישו העוררים על קביעת המשיב נדחתה ועל-כן הוגש הערר דנן, שכן, לטענת העוררים המדובר בתשלום בגין שירות נפרד אשר מספק להם עורך הדין של החברה הקבלנית.
לאחר בחינת הוראות הדין והפסיקה, הועדה הגיעה לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערר ולכלול את התשלום אשר שולם לעו"ד כחלק מהתמורה ששולמה בגין הדירה וחייבת במס רכישה, שכן, הלכה ידועה היא כי שווי הרכישה יכלול את "כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו" כך נכללו תשלומים ששילם הקונה לסילוק חובות מס של המוכר, תשלומים לפינוי דייר המחזיק בנכס ששילם קונה במקומו של מוכר, תשלום עבור עבודות פיתוח ועוד.
עוד הבהירה הוועדה הנכבדה, כי לא כל תשלום ששילם קונה לצד שלישי בקשר עם רכישת הזכויות בנכס מקרקעין מהווה תמורה למוכר, אלא רק תשלום ששילם הקונה כדי להבטיח קיום התחייבותו של המוכר למכירת הזכויות בנכס הנמכר. בנדון דנן, המוכר התחייב להעביר בעלות בנכס לקונה ובתוך כך התחייב גם לרישום הזכויות ע"ש הקונה. אין מדובר בהתחייבות חריגה שכן סעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 מטיל על המוכר חובה זו. לפיכך, ברי שכל תשלום ששולם לצורך ביצוע ההתחייבות האמורה הינו תשלום עבור הממכר ומהווה חלק מהתמורה עבור הדירה. מכאן, שלפי עיקרון "צירוף כל התמורה", גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה.
הוועדה הנכבדה אף ציינה כי היא מודעת לפסקי הדין השונים של ועדות הערר שבחלקם נקבעו הלכות שונות (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). אלא, שהוועדה סבורה כי, פסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון, הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)).
לפיכך נפסק, כי יש לדחות את הערר ולחייב את העוררים בהוצאות בסך של 5,000 ₪.
הערת מערכת:
כאמור, סביר שההכרעה תועבר כעת לפתחו של בית המשפט העליון, וזאת לאור הפסיקות הסותרות בנושא, בכל מקרה השאלה העקרונית מעט פחתה כיום, לאור המגבלה שהוטלה בחקיקה, השנויה במחלוקת, שהגבילה את שיעור ההשתתפות של הקונה בשכר טרחת עוה"ד של הקבלן, לסך מינימלי של – 5,000 ₪ ומע"מ.
משקלה של עסקת מכר נשוא היטל ההשבחה כאשר זו נערכת בסמוך לתכנית,
מעמדו של עורר בהיטל השבחה, סדרי הדין בפני שמאי מכריע אינם "מיטת סדום"
שם ומספר הליך: ערר הר/85220/11 מרדכי סופר נ' ועדה מקומית לתו"ב הרצליה
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל
תאריך החלטה: 03.09.2015 פרטי הנכס: חלקה 156 וחלקה 139 (חלק) בגוש 6530 בהרצליה
ב"כ העורר: משרד הח"מ באמצעות עוה"ד צבי שוב ואריאל פל.
ההחלטה שבנדון עסקה במספר סוגיות אשר יאוזכרו בקצרה להלן, ואולם עיקר תקציר זה יעסוק בשאלת משקלה של עסקת מכר שנערכה בנכס נושא היטל ההשבחה, בהפרש של שישה חודשים בין העסקה לאישור התכנית.
שאלה זו, עלתה במסגרת ערר היטל השבחה שהוגש על הכרעת שמאי מכריע בעקבות דרישת היטל השבחה בגין מימוש בדרך של היתר בניה, שנשלחה לבעלי הזכויות במקרקעין אשר התבססה על השבחה שחלה על הנכס בעקבות אישורה של תכנית הר/ 2106 (להלן: "התכנית").
באותו מקרה, השמאי המכריע בחן את העסקה שנערכה בנכס הנדון, שישה חודשים בלבד לפני אישור התכנית ועל אף שקבע שהתמורה שנקבעה בה סבירה [על אף שהיא על הצד הנמוך], נתן לה משקל נמוך והגיע לערכי קרקע הגבוהים בהרבה, מערכי הקרקע המגולמים בעסקה גם לאחר התאמה לזמן שביצע.
בעניין המשקל שיש ליתן לעסקה שנערכה בנכס, ועדת הערר ציינה את הדברים שנקבעו על ידי ועדת הערר בירושלים בערר ימ 8-17/13 נוף ילדות בעמ' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, וקבעה כי לא ניתן לקבל את הכרעת השמאי המכריע אשר קבע ערכי קרקע הגבוהים בהרבה מאלה שחושבו על בסיס העסקה הספציפית שנערכה בנכס, שישה חודשים עובר לתכנית, לאחר עריכת התאמה לזמן.
ועדת הערר ציינה, כי הפרשים שכאלה, בלא שניתן להם הסבר, מעוררים קושי של ממש, קושי כזה אשר אינו מאפשר להותיר את הקביעה על כנה בלא בחינה מחודשת.
סוגיה נוספת שנדונה במסגרת הערר, נגעה למעמדו של העורר ככזה אשר אין לו מעמד להגיש ערר משום שהעביר את זכויותיו עובר למועד הקובע ועל כן אינו חייב על פי דין ואינו יכול לערור.
בנסיבות המקרה, העורר [שהינו המוכר] נטל על עצמו את תשלום היטל ההשבחה (למרות שמכר בטרם המועד הקובע), ביקש מינויו של שמאי מכריע וניהל את ההליך בפני השמאי המכריע מול הועדה המקומית, מבלי שזו האחרונה טענה כי אין הוא זכאי לבקש מינוי כאמור וניהלה את ההליך מולו.
לאור זאת, ועדת הערר קבעה כי יש להכיר במעמד המוכר כעורר, וזאת על רקע הרציונליים שהובאו בהחלטת ועדת הערר בצפון, בערר 894/13 רזוק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הגליל המרכזי, ובין היתר לאור אינטרס האמור בסיום העסקה ורישום הזכויות; כדי למנוע סרבול הליכים והשקעה מיותרת של משאבים, שכן, הועדה המקומית לא טענה עובר לערר בעניין מעמדו והדבר ממילא היה מאפשר ליתן ארכה לחייב על פי דין; ולאור העובדה שסעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המאפשר הגשת ערר על שמאי מכריע, לא מגביל בלשונו את זהות מגיש הערר.
סוגיה נוספת שראינו לנכון להביא לפניכם, עסקה בעובדה שהשמאי המכריע מנע מן העורר לצרף מסמכים בהליך בפניו [ובין היתר, חוות דעת מהנדס והצעות שהתקבלו במסגרת המו"מ למכירת הנכס]. ועדת הערר קבעה כי בנסיבות העניין, לא ניתן להותיר על כנה את התוצאה שלפיה, נמנעה מהעורר הגשתם של מסמכים אותם ביקש להגיש בשלב ראשוני של הליך השומה המכרעת, מבלי שהונח בפנינו נימוק של ממש לסירוב זה (למעט איחור בן שמונה ימים שוועדת הערר סברה, שהיא אינה רואה בו כל קושי על רקע לוח הזמנים שבו התנהלה השומה המכרעת].
ועדת הערר הסבירה, כי אין להפוך את סדרי הדין בפני שמאי מכריע ל"מיטת סדום" ובכל מקרה, מקום שבו נדחית בקשתו של צד בפני השמאי המכריע להגשת מסמכים, הרי שלדבר חייב להיות ביטוי בפרוטוקול הדיון / החלטת ביניים / שומה מכרעת, והדחייה חייבת להיות מנומקת, גם אם בתמצית. אלמלא יעשה כן, עלול להיווצר מצב בו העורר נחסם מהבאת המסמכים בפני השמאי המכריע, ואף נחסם מהבאתם בפני ועדת הערר על מנת לבסס טענתו כי סירוב השמאי המכריע לאפשר לו להגישם היה שלא כדין.
הערת מערכת:
במקרה דנן קביעת השמאי לשווי במצב חדש משמעותית גבוה יותר מעסקת המכר בה נמכר זמן קצר הנכס בשוק, לאחר אישור התכנית, הינה צורמת.
כן צורמת עוד יותר הוצאת השומה מצד הועדה המקומית, שהתעלמה לחלוטין מעסקת המכר וקבעה שווי שהינו כפול מעסקת המכר.
הדבר סותר את העיקרון לפיו, היטל השבחה יש לשלם על השבחה בפועל, ועל התעשרות, לו היה המחוקק מעוניין לגבות היטל השבחה בשיעור של 70% מההשבחה, היה עליו לומר כן, כל עוד הדבר אינו כך אין סיבה לקנוס את הנישום גם אם הרשות סבורה שיכל למכור במחיר גבוה יותר, וזאת כל עוד עסקינן בעסקה סבירה ולא מלאכותית.
