מאמר
פירוק שיתוף בחלוקה שוויונית בעין, מציאות או אידיאל?
מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר
בעלות משותפת במקרקעין, מיסודה יוצרת מערכת יחסים מורכבת, אשר במועד כזה או אחר יש סיכוי נכבד כי תגיע ליריבות המחייבת את פירוק השיתוף. חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע הוראות שונות, באשר לתקופת השיתוף ולהליך הפירוק, שמגיע באופן טבעי לאחריה. פירוק השיתוף יכול להתבצע בדרך של חלוקה בעין או מכירה. נעסוק להלן באופן שמירת זכויות הצדדים בעת הליך "פירוק בעין".
בעת ביצוע פירוק בעין צפות ועולות סוגיות שונות, אשר היו חבויות במערכת היחסים שבין הצדדים משך שנים, וביום הדין, עת מבוצעת החלוקה בעין, נדרשים הצדדים להתמודד פנים אל פנים, ולקיים בסופו של דבר חלוקה נכונה.
עולה השאלה, על מה תתבסס החלוקה בעין?! ישנם שיקולים שונים שניתן להעלות על הדעת כי יש להביאם בחשבון. הסכמי שיתוף, בין אם מצאו ביטוי ברישום ובין אם לאו, שימוש בפועל של הצדדים משך שנים וחלוקה בשטח, תשריטי חלוקה שונים, בין שהם מחייבים על פי דין ובין אם לאו, התחייבויות חוזיות הקשורות בעסקאות שנערכו באשר למקרקעין במהלך השנים, חוקי תכנון ובניה, תכניות בניין עיר החלות במקום, נסיבות מיוחדות הקשורות עם טיב המקרקעין, והשותפים ועוד.
בחוק המקרקעין מצויות מס' הוראות בעניין, אולם המציאות מראה כי אלו כלליות ביותר, והשאירו במהלך השנים שיקול דעת נרחב לבתי המשפט.
סעיף 27 לחוק קובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".
סעיף 28 לחוק מורה: "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים".
בהמשך, סעיף 39 לחוק קובע את עדיפות החלוקה בעין (לעומת אפשרות המכירה), והאפשרות לחייב בתשלומי איזון כדלקמן: "הייתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה".
ועוד בהקשר זה ראוי לציין את סעיף 43 לחוק המקרקעין המורה: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".
אלה הן נקודות המוצא המנחות בעת שהצדדים נדרשים להליך הפירוק. בית המשפט לפתחו מובאות סוגיות הפירוק, נדרש לשקול בכובד ראש את מכלול נסיבות העניין, והוראות הדין, ולהורות על הדרך לפיה יתקיים הפירוק, תוך קבלת עצה מאנשי מקצוע, שמאי, מודד, אדריכל, שלומדים את נתוני הנכס הנתון להליך הפירוק, וקובעים את המנגנון הנכון לפירוק, כך שישמרו זכויות הצדדים בדרך המיטבית.
פסק דין שניתן לאחרונה מאת כב' השופטת פריאל, בבית משפט השלום בחיפה, ת"א 12486-04-09 שקור ואח' נ' שקור ואח' עסק בתביעה לפירוק שיתוף בחלקה בת 21,906 מ"ר בעיר סכנין הידועה כגוש 19271 חלקה 16. בני משפחה שירשו המקרקעין, החזיקו בחלקים שונים בחלקה ומכרו במהלך השנים לרוכשים שונים חלקים מהחלקה.
במסגרת התביעה לפירוק השיתוף עלתה השאלה האם השטחים שקנו הנם שטח "ברוטו או "נטו" לצורך הפחתת חלק מהחלקה המיועד לצרכי ציבור. בית המשפט ראה לנכון לקבל את החלוקה הקיימת בפועל, התואמת גם את ההסכמים לפיהם רכשו השותפים את חלקיהם במקרקעין לפי תכנית חלוקה שהוצגה להם, וגם את השימוש בפועל, כאשר לאחר עסקאות המכר הקימו הרוכשים גדרות, נטעו עצים או בנו בניינים על החלק המסוים שרכשו ונהגו בו מנהג בעלים, ללא כל התנגדות מצד יתר השותפים. העובדה שהצדדים השלישיים החזיקו חלק מסוים שתאם לשטח שרכשו "נטו" שכנעה את בית המשפט, כי השטח שנותר ליורשי הבעלים המקורי, מגלם בתוכו את השטחים לצרכי ציבור (אותם ביקשו הבעלים לנכות מכל השותפים), שכן לצדדים השלישיים נמכרו שטחים נטו ללא התייחסות לשטחים ציבוריים. לוּ יזמו הבעלים המקוריים, חלוקת החלקה טרם מכירת חלקים לצדדים שלישיים, הייתה תכנית החלוקה מסמנת גם את השטחים הציבוריים, וכך היו נמכרים שטחים 'נטו' שגבולותיהם ברורים אחרי שנגזרו מהם החלקים המיועדים לשטחי ציבור, וברי כי במחיר העסקה היו רשאים לגלם את השווי היחסי של השטחים הציבוריים.
בפועל נהגו הבעלים המקוריים על יסוד חלוקה "בערך" והקנו חזקה בלעדית לרוכשים על חלק שסומן "בערך". כך נוצר מצב לפיו, חלק מהקונים מחזיקים יותר ממה שרכשו, אצל חלקם השטח שמחזיקים קטן ממה שרכשו, ואף נוצרו שטחים "מבוזבזים". בית המשפט קבע כי אם בשל כך נותרו בחלקה שטחים אשר אינם מאפשרים חלוקה מיטבית – אין לבעלים המקורי ויורשיו – להלין, אלא על עצמם בלבד. בית המשפט מצא, כי מן הראוי להורות על עריכת תכנית חלוקה שתתחשב ככל שניתן בחלוקה הקיימת, תוך ביצוע תיקונים, שיאפשרו ניצול של שטחים מבוזבזים או צמצומם ותוך התחשבות במשאלותיהם של הבעלים המשותפים, ובתוך כך במצב החזקות בפועל.
הלכה למעשה, חלוקה בעין המשקפת שימוש בפועל ושווי כלכלי של החלקים המופרדים, לעיתים לא תהא תואמת את המצב הרישומי של זכויות השותפים, ובית המשפט נדרש לאיזון הראוי בין הרישום הקיים לשווי ולשימוש הקיים, על מנת לקיים פירוק שיתוף ראוי, גם בהיבט הקנייני, וחבויות המס שיוצר הפירוק.
בפסק דין נוסף שניתן לאחרונה בת"א 51533-09-14 וכמן נ' אשד, בבית משפט השלום בחדרה, כב' השופטת הדסה אסיף דנה במקרה בו רכשו הצדדים מגרש משותף, ושנים רבות אחר כך בנו עליו 2 בתים, בית המשפט ראה לנכון לצורך פירוק השיתוף, למנות שמאי שיבחן אם למגרשים, להבדיל מהבתים עצמם ורמת הגימור שלהם, יש שווי שונה. דהיינו האם יש הפרש בשווי בין המגרש העורפי לחזיתי.
בית המשפט פסק: "מאחר שהצדדים רכשו את החלקה במשותף והם שותפים בה בחלקים שווים, ממילא יש להבטיח כי בעת פירוק השיתוף יהיה שווי כל אחד מהחלקים שווה לאחר… אם שוויו של האחד גדול יותר, אזי יש לחייב בתשלומי איזון. תשלום תשלומי איזון אינו בגדר "פיצוי" כמשמעות מונח זה בחוק החוזים בכלל או בסעיף 32 בפרט, אלא שהוא חלק מפירוק השיתוף".
בית המשפט דחה טענת התובע, כי הסכמת הצדדים לפירוק השיתוף בעין, והסכמתם לאופן הפירוק, כמו גם הסכמתם קודם שהגיעו לבית המשפט, איזה מגרש יהא שייך לכל אחד, מחייבת את המסקנה, כי מי מהשותפים ויתר על זכותו לתשלומי איזון, וקבע, כי ככל שימצא כי אחד המגרשים פחות בערכו מהשני, יקבעו תשלומי איזון. משמעות תשלומי האיזון היא להבטיח כי החלוקה תהא אכן שווה. כחלק מההליך, בבואו לבצע חלוקה בעין, על בית המשפט לבחון אם יש מקום לפסוק תשלומי איזון.
במקרה אחר שנידון בפסק דין ת"א 15940-08-13 גוטנברג ואח' נ' סומך ואח' בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, פסקה כב' השופטת כרמלה האפט:
"…באיזון זכויות כל הצדדים שבפניי; בשים לב לכך שהנתבעים ידעו על הסכם השיתוף השני בעת רכישת דירת הנתבעים וידעו כי תהא חלוקה של הרכוש המשותף בבניין בין בעלי הדירות; בשים לב לשימוש שעושים התובעים בגג הבניין ולאחר שדירת הגג כבר נבנתה בהיתר והיא מהווה יחידה נפרדת ועצמאית (גם לשיטת התובעים בעצמם הבניין מורכב מ-5 דירות); ובשים לב לכך שכפי שאני מבינה בשל הקיר הבנוי בחצר בה משתמשת התובעת 3, נכנסים התובעים לבניין רק דרך החצר בה משתמשים הנתבעים, אני מוצאת להורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף כך שחצר הבניין תחולק באופן שווה בין התובעת 3 לבין הנתבעים, תוך הריסת הקיר המפריד ותוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בכניסה לבניין, ואילו דירת הגג תישאר בבעלות התובעים ללא תשלומי איזון לנתבעים ולתובעת 3 בגין ניצול זכויות הבנייה בגג הבניין. התוצאה אליה הגעתי נראית לי הסבירה והצודקת בנסיבות העניין".
בית המשפט בעניין זה, ראה לנכון לתת משקל מכריע למצב הקיים, לכוונות הצדדים ומעשיהם בפועל, על מנת לבצע הפירוק בדרך המיטבית, ולא מצא מקום לתשלומי איזון.
נמצאנו למדים כי בתי המשפט אכן מיישמים את הרעיון לפיו הרישום הקנייני, אינו בהכרח משליך על אופן השימוש במקרקעין, ואינו גובר על השימוש בפועל, כך שבעוד שבמהלך שנות השיתוף התקיימו אלו זה לצד זה, הרי שבעת הפירוק, כאמור, יקבל בית המשפט החלטות ליישום חלוקה מתאימה בהתחשב במכלול הנתונים והראיות שיעמדו בפניו באותה עת.
