סדר פעולות להגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה
מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
שם ומספר הליך: עמ"נ 877-09-14 יוספיאן ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב רמת השרון
ערכאה: בבית המשפט המחוזי תל אביב – בפני כב' הש' רות רונן.
הנכס: חלקה 138 בגוש 6414 ברמת-השרון.
תאריך החלטה: 15.7.15.
ב"כ הצדדים: ב"כ מערערים – עוה"ד פורת וגנים, ב"כ הועדה המקומית – עוה"ד זהר וגרינשטיין.
כיצד נדרש לנהוג נישום המבקש לקבל פטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה? – האם עליו לפנות בבקשה לפטור לוועדה המקומית, ולאחר מכן (במידת הצורך) להגיש ערר על החלטתה לוועדת הערר; או שמא מחייב אותו לוח הזמנים שנקבע בחוק לפנות תוך 45 יום מיום קבלת השומה לוועדת הערר?
השאלה הנ"ל, בה בחרנו להתמקד בניוזלטר זה, עלתה בנסיבות בהן במשך השנים אושרו תכניות משביחות על המקרקעין שכתוצאה מהן ניתן לבנות עליהם בניין בן 38 דירות. המערערים הגישו בקשה להיתר ובגינה הוציאה הועדה המקומית שומת היטל השבחה ביום 2.2.2012.
תשעה חודשים לאחר הוצאת השומות ובטרם ניתן היתר בניה שהתבקש על ידי המערערים, הגישו המערערים ביום 13.11.12 בקשות לפטור מהיטל השבחה בהתאם לס' 19(ג)(1) לחוק, לפיו מוקנה לנישום שיוכיח שהוא מתכוון לעשות שימוש במקרקעין למגוריו או למגורי קרובו וכי השטח הכולל של הדירה לא יעלה על 140 מ"ר.
פטור מהיטל השבחה בקשר לבנייה או הרחבה של דירת מגורים ניתן אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הבנוי הכולל לאחר הבנייה או ההרחבה לא יעלה על 140 מ"ר.
ביום 3.10.13 השיבה הועדה המקומית בשלילה לבקשות הפטור וביום 14.11.13 הגישו המערערים עררים על החלטת הועדה המקומית.
ועדת הערר החליטה כי יש לדחות את העררים על הסף, וזאת מחמת איחור בהגשתם ומשום שלא הוכחו זכויותיהם של חלק מהמערערים במקרקעין בעת אישור התכניות המשביחות. כמו כן, ועדת הערר דחתה את טענות המערערים גם לגופן. בגין החלטה זו הוגש הערעור.
בנסיבות הנ"ל בית המשפט נדרש לשאלה הנ"ל, וקבע מהו סדר הפעולות להגשת הבקשה לפטור ולהשגה על ההחלטה לסרב להעניקו.
ראשית, בית המשפט קבע כי על פי סעיף הפטור, נדרש הנישום שחויב בתשלום ההיטל להגיש בקשה מתאימה לוועדה המקומית ולהבהיר כי נסיבות הסעיף חלות עליו. רק לאחר מכן, תביע הועדה המקומית את עמדתה לראשונה ביחס לשאלה האם קיימת זכאות לפטור אם לאו.
משכך, בית המשפט דחה את טענת הועדה המקומית לפיה, על הנישום לפנות מלכתחילה לוועדת הערר וקבע כי בהעדר החלטה של הועדה המקומית בעניין הזכאות לפטור, לא ניתנה כל החלטה שיש מקום לתקוף אותה במסגרת ערר.
שנית, בית המשפט קבע, כי פרק הזמן הסביר להגשת בקשה לפטור לוועדה המקומית הוא בדרך-כלל ובהעדר נסיבות מיוחדות – תוך 45 יום ממועד קבלת השומה.
בית המשפט הסביר, כי אמנם חוק התכנון והבניה אינו קובע במפורש מהו לוח הזמנים להגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה; אולם בנסיבות אלה, כאשר קיים חסר בחוק, קבע כי יש להקיש מלוח הזמנים להגשת ערר הקבוע בסעיף 14 לחוק – על לוח הזמנים לעצם הפניה לוועדה המקומית לבקשה לפטור.
בית המשפט דחה את טענת הועדה המקומית לפיה היה על המערערים להגיש את הערר עוד בטרם ניתנה החלטת הועדה המקומית וציין כי את העובדה שהועדה המקומית השתהתה וקבלה החלטתה רק כ-שנה לאחר מכן, אין לזקוף לחובת המערערים.
מן העבר השני, בית המשפט דחה גם את טענת המערערים לפיה, פרק הזמן להגשת הבקשה לפטור צריך להימנות ממועד קבלת היתר הבניה. בית המשפט קבע, כי בנסיבות המקרה, כאשר הבקשה לפטור הוגשה כמעט 9 חודשים לאחר שהומצאה למערערים שומת היטל ההשבחה, הרי שמדובר בבקשה שהוגשה באיחור ובשיהוי מעבר למועד הסביר [גם אם נניח כי פרק הזמן להגשת הבקשה מעט יותר ארוך מ-45 ימים] ומשכך החליט כי יש לדחות את הערעור ואין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר בהקשר זה.
כדי להשלים את שנקבע, הרי שממועד החלטת הועדה המקומית הדוחה את בקשת הפטור ימנו 45 ימים להגשת ערר.
שלישית, וביחס לשאלת הוכחת זכויות המערערים במקרקעין, בית המשפט קבע, כי את הבקשה לפטור כמו גם את הערר על דחייתה – יכול היה להגיש רק מי שהיה חייב בתשלום היטל ההשבחה – קרי בעל המקרקעין או החוכר לדורות שלהם.
בית המשפט הבהיר, כי אין בעובדה שהמערערים שילמו את ההיטל בפועל או בעובדה שקיימת לטובתם הערת אזהרה כדי להפוך אותם לחייבים בהיטל השבחה. לאור העובדה שהמערערים [חלקם] לא הוכיחו את זכויותיהם ולא צירפו את הסכמי המכר לוועדת הערר נדחה הערעור מבחינתם גם בהיבט זה.
הערת מערכת: כאמור, בית המשפט החליט לדחות את הערעור, אולם כדי להשלים את התמונה ולאור המחלוקת בין הצדדים בהקשר זה, בחר להביע עמדתו, אשר ראינו לנכון להביא לפניכם, ביחס לגוף השאלה, האם הפטור מכוח הסעיף הוא "פטור אחד לחלקה אחת" או שמא זכאי כל אחד מבעלי הזכויות, לפטור בקשר עם הבנייה שלו, כל עוד הוא עומד בתנאי הסעיף.
בעניין זה סקר בית המשפט את "הלכת צרי" (7417/01) שם קבע בית המשפט העליון, בין היתר, כי מטרת הפטור היא סוציאלית, וכי כוונת המחוקק בפטור הייתה לעזור לאזרחים בשיפור תנאי המגורים שלהם. ואולם, לאור העובדה שבאותו מקרה דובר על חלקה בבעלות משפחה אחת, אשר פיצלה אותה וביקשה לבנות עליה מס' דירות, תוך בקשה למתן פטור לכל אחד מבני המשפחה, נקבע כי אין מקום לאפשר לאותו משק בית להיבנות יותר מפעם אחת מהפטור.
בהמשך, הובא גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי (מרכז) בעניין "דיבון ובר" (ע"א 16452-02-12) אשר נדרש לצקת תוכן למקרים אחרים שאינם המקרה הספציפי שנדון בעניין צרי ושם נחלקו הדעות בין השופטים.
דעת המיעוט סברה, כי יש להבחין בין נסיבות המקרה בעניין "צרי
לנסיבות בהן המחזיקים בדירות השונות על החלקה לא היו בני משפחה אחת – במקרה זה נקבע, כי הפטור צריך לחול באופן שכל מחזיק עצמאי בדירה יהיה זכאי לפטור. לעומת זאת, עמדת דעת הרוב הייתה, כי הפרשנות שיש לתת למילים "המחזיק במקרקעין" מאפשר לתת את הפטור פעם אחת למחזיק אחד או לחלקת מקרקעין אחת. פרשנות זו מקבלת, לשיטת דעת הרוב, חיזוק מהסיפא של סעיף הפטור הקובעת מגבלה של שטח דירה וממנה ניתן ללמוד כי הפטור יינתן לדירת מגורים אחת בשטח שנקבע בלבד.
בסוגיה זו בחר בית המשפט המחוזי בתל אביב [כב' השופטת רות רונן] להצטרף דווקא לעמדת המיעוט בעניין "דיבון ובר" וקבע, כי אין כל הצדקה להבחין בין מי שבונה דירה (או מרחיב דירה) כאשר על החלקה ישנה דירת מגורים אחת – לבין אדם באותו מצב עצמו, הבונה אותה דירה עצמה, כאשר ישנם עוד בעלים משותפים בחלקה, שאין לו עמם כל קשר. אם בכלל – ההנחה היא כי המצב הסוציאלי של מי שדירתו מצויה על חלקה עם שותפים נוספים, הוא במצב כלכלי טוב פחות ממי שיש בבעלותו הפרטית חלקה ללא שותפים.
*** יצוין, כי נראה שהסוגיה תוכרע בתקופה הקרובה על ידי בית המשפט העליון בערעור שהוגש בגין פסק הדין בעניין "דיבון ובר".
