עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 72

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

פירוק שיתוף בחלוקה שוויונית בעין, מציאות או אידיאל?

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

מהפכה בדיווח על עסקאות מקרקעין – הדיווח על מכירת דירות מגורים ועסקאות אחרות – עובר לאינטרנט

תכנון ובניה

• אישור הממשלה להצעת שר האוצר לתיקון חוק התכנון והבנייה
• אישור קבינט הדיור להצעת שר האוצר – מסלול מהיר להוספת יחידות דיור בקרקע עירונית
• הנחיית היועץ המשפטי לממשלה – מתן רישיון עסק לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבנייה
• הופקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל לשכונה חדשה שתכלול כ- 4,000 יחידות דיור על שטח מחנה צריפין
• פורסמה הודעה מתוקנת בדבר הכנת תכנית ברחוב אבן גבירול

לשכת רישום מקרקעין

פורסם קובץ נהלי רישום דיגיטאלי מטעם האגף לרישום והסדר מקרקעין

 

עדכוני פסיקה

תמ"א 35 – עע"ם 5937/14 אברישמי אניאט ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב חיפה ואח'

מיצוי זכות ההתנגדות; ייעוד 80% מהקרקע לצרכי ציבור; חישוב צפיפות בניה לפי תמ"א/35

פירוק שיתוף – ת"א (ראשל"צ) 1158-01-12 יעקב אוהבי נ' סולימאן יוסיאן

פירוק שיתוף- אבחנה בין בעלות קניינית לבין חזקה

תו"ב – ערר רש/5443/14 אורה ויואב בן דרור ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב – רמת השרון ואח'

התנגדות להקלות שניתנו בניגוד להוראות תכנית בתוקף

תו"ב – ערר ימ/175-176/15 טובה ושאול כהן נ' הועדה המקומית לתו"ב ירושלים ואח'

ועדה מקומית לא תאשר ותוציא היתר בניה בניגוד לחוות דעת משפטית

איחוד וחלוקה – ערר הר/5287/14 יואב באומן ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב – הרצליה

איחוד חלקות – רק בהינתן נימוקים תכנוניים

היטל השבחה – ערר 8040/11 שלמה פנחס נ' הועדה המקומית לתו"ב מנשה אלונה

האם ועדת ערר מוסמכת לאשר הסדרי פשרה בהיטל השבחה לאחר תיקון 84?

 

מאמר

פירוק שיתוף בחלוקה שוויונית בעין, מציאות או אידיאל?

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר

בעלות משותפת במקרקעין, מיסודה יוצרת מערכת יחסים מורכבת, אשר במועד כזה או אחר יש סיכוי נכבד כי תגיע ליריבות המחייבת את פירוק השיתוף. חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע הוראות שונות, באשר לתקופת השיתוף ולהליך הפירוק, שמגיע באופן טבעי לאחריה. פירוק השיתוף יכול להתבצע בדרך של חלוקה בעין או מכירה. נעסוק להלן באופן שמירת זכויות הצדדים בעת הליך "פירוק בעין".

בעת ביצוע פירוק בעין צפות ועולות סוגיות שונות, אשר היו חבויות במערכת היחסים שבין הצדדים משך שנים, וביום הדין, עת מבוצעת החלוקה בעין, נדרשים הצדדים להתמודד פנים אל פנים, ולקיים בסופו של דבר חלוקה נכונה.

עולה השאלה, על מה תתבסס החלוקה בעין?! ישנם שיקולים שונים שניתן להעלות על הדעת כי יש להביאם בחשבון. הסכמי שיתוף, בין אם מצאו ביטוי ברישום ובין אם לאו, שימוש בפועל של הצדדים משך שנים וחלוקה בשטח, תשריטי חלוקה שונים, בין שהם מחייבים על פי דין ובין אם לאו, התחייבויות חוזיות הקשורות בעסקאות שנערכו באשר למקרקעין במהלך השנים, חוקי תכנון ובניה, תכניות בניין עיר החלות במקום, נסיבות מיוחדות הקשורות עם טיב המקרקעין, והשותפים ועוד.

בחוק המקרקעין מצויות מס' הוראות בעניין, אולם המציאות מראה כי אלו כלליות ביותר, והשאירו במהלך השנים שיקול דעת נרחב לבתי המשפט.

סעיף 27 לחוק קובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

סעיף 28 לחוק מורה: "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים".

בהמשך, סעיף 39 לחוק קובע את עדיפות החלוקה בעין (לעומת אפשרות המכירה), והאפשרות לחייב בתשלומי איזון כדלקמן: "הייתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה".

ועוד בהקשר זה ראוי לציין את סעיף 43 לחוק המקרקעין המורה: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".

אלה הן נקודות המוצא המנחות בעת שהצדדים נדרשים להליך הפירוק. בית המשפט לפתחו מובאות סוגיות הפירוק, נדרש לשקול בכובד ראש את מכלול נסיבות העניין, והוראות הדין, ולהורות על הדרך לפיה יתקיים הפירוק, תוך קבלת עצה מאנשי מקצוע, שמאי, מודד, אדריכל, שלומדים את נתוני הנכס הנתון להליך הפירוק, וקובעים את המנגנון הנכון לפירוק, כך שישמרו זכויות הצדדים בדרך המיטבית.

פסק דין שניתן לאחרונה מאת כב' השופטת פריאל, בבית משפט השלום בחיפה, ת"א 12486-04-09 שקור ואח' נ' שקור ואח' עסק בתביעה לפירוק שיתוף בחלקה בת 21,906 מ"ר בעיר סכנין הידועה כגוש 19271 חלקה 16. בני משפחה שירשו המקרקעין, החזיקו בחלקים שונים בחלקה ומכרו במהלך השנים לרוכשים שונים חלקים מהחלקה.

במסגרת התביעה לפירוק השיתוף עלתה השאלה האם השטחים שקנו הנם שטח "ברוטו או "נטו" לצורך הפחתת חלק מהחלקה המיועד לצרכי ציבור. בית המשפט ראה לנכון לקבל את החלוקה הקיימת בפועל, התואמת גם את ההסכמים לפיהם רכשו השותפים את חלקיהם במקרקעין לפי תכנית חלוקה שהוצגה להם, וגם את השימוש בפועל, כאשר לאחר עסקאות המכר הקימו הרוכשים גדרות, נטעו עצים או בנו בניינים על החלק המסוים שרכשו ונהגו בו מנהג בעלים, ללא כל התנגדות מצד יתר השותפים. העובדה שהצדדים השלישיים החזיקו חלק מסוים שתאם לשטח שרכשו "נטו" שכנעה את בית המשפט, כי השטח שנותר ליורשי הבעלים המקורי, מגלם בתוכו את השטחים לצרכי ציבור (אותם ביקשו הבעלים לנכות מכל השותפים), שכן לצדדים השלישיים נמכרו שטחים נטו ללא התייחסות לשטחים ציבוריים. לוּ יזמו הבעלים המקוריים, חלוקת החלקה טרם מכירת חלקים לצדדים שלישיים, הייתה תכנית החלוקה מסמנת גם את השטחים הציבוריים, וכך היו נמכרים שטחים 'נטו' שגבולותיהם ברורים אחרי שנגזרו מהם החלקים המיועדים לשטחי ציבור, וברי כי במחיר העסקה היו רשאים לגלם את השווי היחסי של השטחים הציבוריים.

בפועל נהגו הבעלים המקוריים על יסוד חלוקה "בערך" והקנו חזקה בלעדית לרוכשים על חלק שסומן "בערך". כך נוצר מצב לפיו, חלק מהקונים מחזיקים יותר ממה שרכשו, אצל חלקם השטח שמחזיקים קטן ממה שרכשו, ואף נוצרו שטחים "מבוזבזים". בית המשפט קבע כי אם בשל כך נותרו בחלקה שטחים אשר אינם מאפשרים חלוקה מיטבית – אין לבעלים המקורי ויורשיו – להלין, אלא על עצמם בלבד. בית המשפט מצא, כי מן הראוי להורות על עריכת תכנית חלוקה שתתחשב ככל שניתן בחלוקה הקיימת, תוך ביצוע תיקונים, שיאפשרו ניצול של שטחים מבוזבזים או צמצומם ותוך התחשבות במשאלותיהם של הבעלים המשותפים, ובתוך כך במצב החזקות בפועל.

הלכה למעשה, חלוקה בעין המשקפת שימוש בפועל ושווי כלכלי של החלקים המופרדים, לעיתים לא תהא תואמת את המצב הרישומי של זכויות השותפים, ובית המשפט נדרש לאיזון הראוי בין הרישום הקיים לשווי ולשימוש הקיים, על מנת לקיים פירוק שיתוף ראוי, גם בהיבט הקנייני, וחבויות המס שיוצר הפירוק.

בפסק דין נוסף שניתן לאחרונה בת"א 51533-09-14 וכמן נ' אשד, בבית משפט השלום בחדרה, כב' השופטת הדסה אסיף דנה במקרה בו רכשו הצדדים מגרש משותף, ושנים רבות אחר כך בנו עליו 2 בתים, בית המשפט ראה לנכון לצורך פירוק השיתוף, למנות שמאי שיבחן אם למגרשים, להבדיל מהבתים עצמם ורמת הגימור שלהם, יש שווי שונה. דהיינו האם יש הפרש בשווי בין המגרש העורפי לחזיתי.

בית המשפט פסק: "מאחר שהצדדים רכשו את החלקה במשותף והם שותפים בה בחלקים שווים, ממילא יש להבטיח כי בעת פירוק השיתוף יהיה שווי כל אחד מהחלקים שווה לאחר… אם שוויו של האחד גדול יותר, אזי יש לחייב בתשלומי איזון. תשלום תשלומי איזון אינו בגדר "פיצוי" כמשמעות מונח זה בחוק החוזים בכלל או בסעיף 32 בפרט, אלא שהוא חלק מפירוק השיתוף".

בית המשפט דחה טענת התובע, כי הסכמת הצדדים לפירוק השיתוף בעין, והסכמתם לאופן הפירוק, כמו גם הסכמתם קודם שהגיעו לבית המשפט, איזה מגרש יהא שייך לכל אחד, מחייבת את המסקנה, כי מי מהשותפים ויתר על זכותו לתשלומי איזון, וקבע, כי ככל שימצא כי אחד המגרשים פחות בערכו מהשני, יקבעו תשלומי איזון. משמעות תשלומי האיזון היא להבטיח כי החלוקה תהא אכן שווה. כחלק מההליך, בבואו לבצע חלוקה בעין, על בית המשפט לבחון אם יש מקום לפסוק תשלומי איזון.

במקרה אחר שנידון בפסק דין ת"א 15940-08-13 גוטנברג ואח' נ' סומך ואח' בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, פסקה כב' השופטת כרמלה האפט:
"…באיזון זכויות כל הצדדים שבפניי; בשים לב לכך שהנתבעים ידעו על הסכם השיתוף השני בעת רכישת דירת הנתבעים וידעו כי תהא חלוקה של הרכוש המשותף בבניין בין בעלי הדירות; בשים לב לשימוש שעושים התובעים בגג הבניין ולאחר שדירת הגג כבר נבנתה בהיתר והיא מהווה יחידה נפרדת ועצמאית (גם לשיטת התובעים בעצמם הבניין מורכב מ-5 דירות); ובשים לב לכך שכפי שאני מבינה בשל הקיר הבנוי בחצר בה משתמשת התובעת 3, נכנסים התובעים לבניין רק דרך החצר בה משתמשים הנתבעים, אני מוצאת להורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף כך שחצר הבניין תחולק באופן שווה בין התובעת 3 לבין הנתבעים, תוך הריסת הקיר המפריד ותוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בכניסה לבניין, ואילו דירת הגג תישאר בבעלות התובעים ללא תשלומי איזון לנתבעים ולתובעת 3 בגין ניצול זכויות הבנייה בגג הבניין. התוצאה אליה הגעתי נראית לי הסבירה והצודקת בנסיבות העניין".

בית המשפט בעניין זה, ראה לנכון לתת משקל מכריע למצב הקיים, לכוונות הצדדים ומעשיהם בפועל, על מנת לבצע הפירוק בדרך המיטבית, ולא מצא מקום לתשלומי איזון.

נמצאנו למדים כי בתי המשפט אכן מיישמים את הרעיון לפיו הרישום הקנייני, אינו בהכרח משליך על אופן השימוש במקרקעין, ואינו גובר על השימוש בפועל, כך שבעוד שבמהלך שנות השיתוף התקיימו אלו זה לצד זה, הרי שבעת הפירוק, כאמור, יקבל בית המשפט החלטות ליישום חלוקה מתאימה בהתחשב במכלול הנתונים והראיות שיעמדו בפניו באותה עת.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מהפכה בדיווח על עסקאות מקרקעין – הדיווח עובר לאינטרנט

ביום 23/6/15 הודיע מנהל רשות המיסים, משה אשר, על פתיחת האפשרות להגיש דיווחים על עסקאות מקרקעין באמצעות דיווח מקוון באינטרנט. החל ממועד זה הדיווח המקוון אפשרי בכל סוגי העסקאות ולכל עשרות המשרדים האזוריים.

בשלב זה הדיווח המקוון הינו וולנטרי, ואולם בכוונת רשות המיסים להתקין תקנות שיקבעו חובת דיווח באופן מקוון החל משנת 2016, וזאת מכוח הסמכות שהוענקה לשר האוצר במסגרת סעיף 76א לחוק מיסוי מקרקעין.

הדיווח המקוון האמור פתוח לציבור עורכי הדין המייצגים דרך מערכת המייצגים הקיימת באתר האינטרנט של רשות המיסים. באמצעות המערכת על המייצג למלא את טופס ההצהרה המקוון ולצרף כקובץ סרוק את כל הצרופות (חוזים, אסמכתאות על הוצאות, אימות חתימות וכיוצ"ב). עם סיום התהליך מתקבל מספר שומה ואף ניתן להדפיס שובר לתשלום שומה עצמית אותה ניתן לשלם.

הממשלה אישרה את הצעת שר האוצר לתיקון חוק התכנון והבנייה

ביום 12/07/2015 אישרה הממשלה את הצעת שר האוצר, משה כחלון, לתיקון חוק תכנון ובנייה, כך שיו"ר הוועדות המחוזיות יהיו נציגי שר האוצר, להבדיל מהמצב הקיים היום בו יו"ר הוועדות המחוזיות הינם הממונים על המחוזות.

הצעת חוק זו הינה בהמשך להחלטת הממשלה שנתקבלה לפני כחודש בנושא התאמת מבנה הנדל"ן והתכנון בממשלה לצורך התמודדות עם משבר הדיור. במסגרת החלטת הממשלה האמורה נקבעו, בין היתר, הוראות בעניין העברת מנהל התכנון ולשכות התכנון המחוזיות ממשרד הפנים למשרד האוצר, לרבות העברה של שטח הפעולה תכנון ובנייה בכללותו והעברה לשר האוצר של סמכויות שר הפנים לפי חוק תכנון ובנייה.

תיקון חקיקה זה, מטרתו לקדם את העברת הוועדות המחוזיות למשרד האוצר, ויביא לכך כי יו"ר הוועדות המחוזיות יתמקדו בקידום תכניות בלבד, ללא תפקידים מוניציפאליים נוספים.

עיקרי התיקון לחוק הינם: קביעת נציג שר האוצר כיושב ראש המועצה הארצית לתכנון ובנייה וכן יושב ראש הועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות. וכן קביעה כי נציגי שר האוצר יהיו יושבי ראש הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה וזאת חלף הממונים על המחוזות במשרד הפנים המכהנים כיום. העלאת מספר נציגי הממשלה במועצה הארצית לתכנון ובנייה מ-11 ל-12 על מנת שמשרד הפנים ייצג את הנושאים עליהם הוא אמון. כמו כן, הוספת נציג שר הפנים לות"ל לוועדה לדיור לאומי וכן לוועדות המחוזיות.

הוספת יחידות דיור בקרקע עירונית

ביום 13.7.2015 אישר קבינט הדיור את הצעת שר האוצר, משה כחלון, להגדלת היצע הדיור, באמצעות התמקדות בהגדלה של מספר יחידות הדיור החדשות שייבנו בטווח הקצר, באמצעות הוראת שעה מיוחדת לתקופה של 5 שנים. הצעה זו היא חלק מסל מקיף של צעדים שנועדו להגדיל את היצע יחידות הדיור ולתת פתרון למחסור הקיים, וביניהם תכנון של 82,000 יחידות דיור עד סוף שנת 2015, מהם 45,000 על קרקעות מדינה; שיווק קרקעות במחיר למשתכן וקרקעות לדיור להשכרה; הקצאת משאבים לתשתיות תומכות מגורים והסרת חסמים לתכנון ולשיווק.

ההצעה נשענת על תשתיות התכנון הקיימות אך תאפשר הוספה של כמה אלפי יחידות מגורים קטנות ובינוניות בחמש השנים הקרובות לטובת זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה.

ההצעה הנוכחית מאפשרת להוסיף 20% בניה לבניין מגורים חדש שטרם הוקם או שטרם הושלמה בניית השלד שלו, בהליך רישוי במקום בהליך ביורוקרטי ארוך וחסר ודאות במוסדות התכנון לאישור תב"ע נקודתית. שטחי הבניה הנוספים ישמשו לתוספת דירות מגורים שלפחות מחצית מהן קטנות בגודל של עד 75 מ"ר, וגודלן המירבי של השאר לא יעלה על 150 מ"ר. באמצעות הקלה זו, המתייחסת לבניינים הנמצאים בשלב היתר בניה או תחילת בניה, יתווספו דירות מגורים לשוק בתקופה המידית.

ההצעה נסמכת על ההיגיון המקצועי שבהקלת "שבס", המאפשרת כבר היום לועדה המקומית להגדיל את מספר יחידות הדיור בבניין חדש בשיעור של עד 20% מעבר לקבוע בתוכנית, בהליך רישוי מיוחד המאפשר לגובלים להתנגד לו. מינהל התכנון, עוד בשנות ה-90 לקראת התקנת "תקנות שבס", סבר שכושר הנשיאה של שכונות חדשות ומתוכננות מתאים להגדלה של מספר יחידות הדיור בשיעור של 20% מעבר לקבוע בתכנית, בלא לפגוע ברמת השירותים לציבור.

ההצעה הנוכחית נשענת על "הקלת שבס", בהיבטים של היקף יחידות הדיור, מעטפת הבניין והזכות להתנגד להליך, אך משפרת אותה בכך שהיא מעניקה זכויות בניה חדשות לצורך בניית אותן יחידות הדיור במעטפת בניה שאיננה חריגה.

תוספת זכויות הבניה לפי ההצעה הנוכחית מזכה את הרשות המקומית בהיטלי השבחה שישמשו לפיתוח המרחב הציבורי באזור. זוהי הצעה מידתית שמטרתה לייצר הליך מהיר מבחינה בירוקרטית תוך שמירה על זכות הציבור להתנגד, והתחשבות במקורות ההכנסה של הרשות המקומית לטובת הציבור שיתווסף לשכונה בדירות המגורים החדשות.

הנחיות היועץ המשפטי לממשלה – מתן רישיון עסק לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה

ביום 29/6/2015 בוצע עדכון נוסף להנחיות היועץ המשפטי לממשלה שעניינן "מתן רישיון עסק לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה".
רישיון העסק נועד להבטיח מספר מטרות, ובין היתר, גם קיום הדיונים הנוגעים לתכנון ולבניה.

השאלה שעמדה בבסיס הנחיות הנדונות הינה, האם סעיף 6(א)1 לחוק רישוי עסקים, הקובע כי קיום הדינים הנוגעים לתכנון ולבניה הוא אחד ממטרות הרישוי, מחייב, כתנאי למתן רישיון עסק, עמידה מלאה בהוראות חוק התכנון והבניה, או שמא הוא מותר שיקול דעת ליתן רישיון עסק, בנסיבות ובתנאים מסוימים ומתוחמים, גם מקום שקיימת חריגה מסוימת מדיני התכנון והבניה.

נראה אפוא, כי חוק רישוי עסקים אינו שולל, כשלעצמו, אפשרות של מתן רישיון עסק לעסק שיש בו חריגה מדיני התכנון והבניה, אף כי אחת ממטרותיו היא הבטחת קיום דינים אלה.

ככלל, החלטה ליתן רישיון עסק לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה, תהיה החלטה בלתי סבירה, בהיותה מסכלת מטרה ממטרות החוק. ברם, עדין מסור לרשות שיקול דעת מוגבל ומצומצם ליתן רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון, וזאת בנסיבות מיוחדות וחריגות.

הנסיבות והתנאים בהם ניתן לתת רישיון לעסק שאינו עומד בדיני התכנון והבניה.
בהתקיים אחד מאלה:
א. בעסק חריגות בניה קלות (זוטי דברים), שהתובע של הרשות המקומית נתן דעתו עליהן וקבע כי אין לנהל בגינן הליך לפי חוק התכנון והבניה בשל העדר ענין לציבור בניהול הליך פלילי. או-
ב. העסק נמצא במבנה ישן, אשר לא נמצא לו היתר בניה, והתובע של הרשות המקומית קבע כי לא ניתן – או שאין לו כוונה – לנהל בגין העדר ההיתר הליך לפי חוק התכנון והבניה.

במקרים של חריגות קלות כאמור בסעיף 7(א), ככלל, יינתן רישיון זמני עד להכשרת הפגם שלפי דיני התכנון, ככל שמדובר בפגם שניתן להכשירו.

אכן, קיים קושי להגדיר מראש מהן החריגות מדיני התכנון והבניה העשויות להיחשב לעניין זה כ"חריגות קלות". אין גם לראות, בשום פנים, באמור להלן משום "היתר" לחריגות כאלה.

למותר לציין, כי החלטה בדבר אי נקיטת הליכים בגין חריגות בניה קלות צריכה להינתן במקרים חריגים ולעמוד במבחן הסבירות, ואין באמור בהנחיה זו כדי לאפשר שימוש לרעה בסמכות זו.

רישיון עסק בנסיבות האמורות יינתן בכפוף לאישור בטיחות שיינתן על ידי מהנדס/יועץ בטיחות, או לאישור מהנדס העיר שהחריגה בה מדובר אנה כרוכה בבעיות של בטיחות.

מתן רישיון עסק בנסיבות כאמור, לא יהווה חסינות מפני הליכים עתידיים לי חוק התכנון והבניה. ברישיון העסק יודגש כי הרישיון אינו מהווה יתר לפי חוק התכנון והבניה.

הופקדה תכנית לפינוי מחנה "צריפין" והקמת 4000 יחידות דיור

הרינו לעדכן על הפקדת תכניתה של רשות מקרקעי ישראל לשכונה הנמצאת בחלקה הצפון מזרחי של העיר ראשון לציון, בשטח בו שוכן המחנה "צריפין". השכונה תכלול 4,000 יח"ד. ייחודה של השכונה החדשה הוא במיקומה על הגבול המזרחי של העיר ביצירת דופן בינוי חדש המהווה שער כניסה חדש לעיר מכיוון כביש מס' 44.

התכנית מציעה הקמת שכונה עירונית המשלבת בין בניה רוויה בצפיפות גבוהה ובבניה מרקמית משולבת באזורים ירוקים פתוחים נרחבים המכילים מבנים בעלי ערך היסטורי המיועדים לשימור, ואזורים נרחבים הכוללים עצים לשימור.

הבניה המרקמית מציעה מבנים בגובה של 6 קומות ועד 14 קומות. לאורך רחוב ירושלים הוגדרה בניה גבוהה הכוללת קומה מסחרית ומעליה 14 קומות למגורים באזורים מסוימים 25 קומות לתעסוקה. כמו כן, 25% מכמות יח"ד בבניה הרוויה מוקצות ליח"ד קטנות עד 75 מ"ר.

אישור הועדה המחוזית מהווה את הסנונית הראשונה המבשרת את פינוי מחנה צריפין, במסגרת החלטת הממשלה בנושא העתקת בסיסי צה"ל לדרום הארץ וייעוד השטח המתפנה למגורים.

 

הודעה מתוקנת בדבר הכנת תכנית רחוב אבן גבירול

הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה, בדבר תיקון הודעת הכנת תכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה (תכנית מס' 9027-507-0292060). התכנית חלה על רחוב אבן גבירול. השינויים המוצעים הינם בין היתר, להטמיע את המדיניות העירונית בכל הנוגע לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לס' 23 לתמ"א 38; לעודד התחדשות מבנים ועירוב שימושים; להגדיל את צפיפות יחידות הדיור; לקבוע הוראות עיצוביות ולהגדיר זכויות ונפחי בנייה, כל זאת תוך התבססות על ייעודי הקרקע והפרצלציה המאושרים.

פורסם קובץ נהלי רישום דיגיטלי מטעם האגף לרישום והסדר מקרקעין

בחודש מאי 2015 פורסם על ידי האגף לרישום והסדר מקרקעין, קובץ דיגיטלי ראשון של נהלי הרישום.

יצוין כי בעבר פורסם קובץ הנהלים כספר, באמצעות לשכת עורכי הדין, כאשר העדכון האחרון בוצע בשנת 2007.
הקובץ הדיגיטלי הינו עדכני ומכיל את עיקרי התשתית הנוהלית לפיה פועלות לשכות האגף.

מנהלת האגף והממונה על המרשם, עו"ד עליזה קן, הבהירה עם פרסומו כי יתכנו נהלים פרטניים נוספים אשר יעודכנו באופן שוטף, ולפיכך ממליצה לעיין בקובץ באופן דיגיטאלי ולא להסתמך על תדפיס הימנו.

עדכוני פסיקה

 

מיצוי זכות ההתנגדות; ייעוד 80% מהקרקע לצורכי ציבור; חישוב צפיפות בניה לפי תמ"א/35

 

שם ומספר הליך: עע"ם 5937/14 אברישמי אניאט ואח' נ' יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב חיפה ואח'

ערכאה: בית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני כב' השופטים המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, ע' ברון ו-ד' ברק-ארז.

תאריך פסה"ד: 19.07.2015.

פרטי הנכס: בעלי קרקעות בחדרה במתחם המכונה "מתחם 8".

ב"כ המשיבים: עוה"ד ראובן אידלמן, ניר שטרן ונעמה אקסלרוד דרוקמן.

המערערים הינם בעלי קרקעות במתחם מס' 8 בתכנית המתאר לחדרה חד/2020, שערערו בין היתר כנגד ייעוד 80.5% מהשטח לצרכי ציבור וכנגד אופן חישוב הצפיפות למגורים.

ביהמ"ש העליון דחה את הערעור, מהטעמים שפורטו בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי.

נקבע כי יש טעם רב בקביעה שצד אשר לא מיצה את טענותיו בהליכים מול הרשות המינהלית אינו יכול לבוא ולהעלות טענות אלה במסגרת הליך של ביקורת שיפוטית. ככלל, אין להעלות בעתירה המוגשת לביהמ"ש לעניינים מינהליים טענות תכנוניות שלא הועלו בהליכי התנגדות לתכנית.

באשר לייעוד 80.5% מהשטח לצורכי ציבור, נקבע כי גם אם שינוי הייעוד נועד ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה, אין זה אלא מהלך תכנוני הצופה פני עתיד, שאין בו כדי לגבש ולממש באותה שעה את מעשה הנטילה עצמו, וכי פתוחה בפני המערערים הדרך לנקוט בהליכים המתאימים על מנת לנסות ולקבל פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

עוד נקבע כי עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית מרכז, לפיו נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת של הליך איחוד וחלוקה מחדש כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-40% משטח המקרקעין, אינו רלוונטי. זאת מאחר וענייננו אינו עוסק בשלב זה בהוראות בדבר איחוד וחלוקה או הפקעה, ובכל מקרה ההליך הראוי הוא בהליך למתן פיצוי.

באשר לחישוב צפיפות הבניה לפי תמ"א/35, נדחתה הטענה כי את חישוב הצפיפות יש לבצע באופן שכולל גם שטח שאינו מיועד למגורים.
הערעור נדחה, המערערים יישאו בהוצאות המשיבים 1, 2, 4 בסך 20,000 ₪ ובהוצאות המשיבה 3 באותו סכום.

הערת מערכת: נראה כי בשנים האחרונות הולכות ומתמוססות המגבלות על הפקעת שטחי ציבור, וגם אם מדובר בשיעורים ניכרים מאד מהשטח, בית המשפט אינו נוטה להתערב בהפקעות אלו, וכאשר הנפקעים מגיעים להליכים משפטיים, הרי שלרוב לא יזכו לקבל פיצוי שכן מעטים המקרים בהם שווי הקרקע לאחר אישור תכנית לשינוי ייעוד יהא פחות בערכו מערב התכנית.

אנו רואים לנכון לציין כי האמור בעייתי בין היתר לאור העובדה שגורם לכך שהאצבע של הרשות קלה על ההדק ובמקרים לא מעטים נוצרת אפליה בה עיקר ההפקעות נופל על שכם של חלק מבעלי הזכויות ולא נעשה ניסיון לשמירה על שוויון בין מתחמים.

 

אבחנה בין בעלות קניינית לבין חזקה

 

שם ומספר הליך: תא (ראשל"צ) 1158-01-12 יעקב אוהבי נ' סולימאן יוסיאן

ערכאה: בית משפט השלום בראשון לציון, בפני כבוד השופטת הלית סילש.

תאריך פסה"ד: 09.06.15

פרטי הנכס: רחוב ויצמן 124 בכפר סבא, גוש 6441 חלקה 79.

ב"כ התובע: עו"ד טורקלטאוב.

התובע והנתבע הינם בעלי הזכויות במקרקעין. נכון למועד הגשת התביעה, בנוי על החלקה מבנה חד קומתי, המורכב משש חנויות. ארבע מתוך אותן חנויות מוחזקות על ידי התובע, ושתיים על ידי הנתבע. בין הצדדים נחתמו במהלך השנים שני הסכמים המתייחסים למקרקעין. לשיטתו של הנתבע, יש לראות בהסכמים אלה כמו גם בדרך התנהלותם של הצדדים, כביצוע בפועל של חלוקת הזכויות, עד כדי מימוש הכוונה לפירוק השיתוף ולמעשה כדי חלוקה בעין של אותן זכויות.

בית המשפט דחה טענה זו וקבע, כי בהתאם להוראות חוק המקרקעין כמו גם פסיקתו של בית המשפט העליון, הסכם שיתוף, אינו מהווה "פירוק שיתוף", כמשמעותו בחוק. הסכם שיתוף מגדיר את דרך השימוש וההתנהלות של הצדדים השותפים במקרקעין, אך אין בו כדי להקים חלוקה קניינית של הזכויות במקרקעין. המטרה של פרק ב' לחוק המקרקעין היא יצירת הפרדה קניינית, ברורה.

כן נקבע, כי בכל הנוגע לפירוק השיתוף בעין, הפרשנות של המונח "מקרקעין הניתנים לחלוקה", אינו מתייחס אך לרצונם של הצדדים לעניין שימוש או חלוקה פיזית זו או אחרת, כי אם גם לשאלת אפשרות מימושה של חלוקה אשר תאושר על ידי הרשויות הפועלות על פי הוראות חוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965.

משכך, הסכמת הצדדים בהסכם השיתוף, גם ככל שהיה מקום לפרשה כבלתי הדירה, אין בה די, לעניין פירוק השיתוף בעין, ונדרשת לכל הפחות גם היתכנות תכנונית.

ככל שניתן היה להשוות, בהיבט המעשי, בין ההסכמות לעניין החזקה לבין חלוקת הבעלות, היה מקום לנסות לכוון את החלוקה בדרך זו.
סוגיה נוספת שנדונה על ידי בית המשפט בפסק דין זה הינה, בחינת פירוק שיתוף בדרך של בינוי על המקרקעין ולאחר מכן רישום בית משותף. בית המשפט דחה חלופה זו בקבעו, כי הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, מטרתו הפרדה של הזכויות הקנייניות, נכון למועד מתן פסק הדין, ולא על בסיס פוטנציאל חלוקה עתידי.

לבסוף הורה בית המשפט על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירה.

הערת מערכת: פסק-דין זה מתווסף לפסיקה הימנה יש להסיק על החשיבות הרבה שיש ליתן לרישום זכויות מהיר של בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין, משמעות הפסיקה הינה כי על אף עשרות שנים של חלוקה מסוימת, גם אם לעיתים תיתמך בהסכם שיתוף, אזי בעת הגשת תביעה לפירוק שיתוף, כל הקלפים יכול ויחולקו מחדש, ברי הוא כי מצב זה הינו בעייתי ויש להימנע הימנו ככל הניתן.

התנגדות להקלות שניתנו בניגוד להוראות תכנית בתוקף

שם ומספר הליך: ערר 5443/14 אורה ויואב בן דרור ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב – רמת השרון ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב, בפני כבוד מ"מ יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל.

תאריך החלטה: 25.01.2015

פרטי הנכס: גוש 6417 חלקה 735 ברח' סמטת היוגב 13 רמת השרון.

ב"כ הצדדים: עו"ד אמיר שפיצר ו-עו"ד יהודה מועלם.

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית ליתן היתר בניה לבניית מבנה מגורים טורי ובו 3 יחידות מגורים ולהתיר הקלות, לרבות הגדלה של תכסית קומת המרתף וקומת הקרקע, ניוד שטחים לקומת הגג ובניית חניה מבונה. העוררים, המתגוררים בסמוך למגרש נשוא הבקשה, הגישו התנגדותם לבקשה להקלה, בטענה כי המגרש פוצל לשני מגרשים אחד בן 740 מ"ר והשני 351 מ"ר, בניגוד להוראות תכנית רש/900 שקובעת כי שטח מגרש מינימאלי יהיה בשטח של 750 מ"ר וכי ניוד השטחים לקומת הגג עשויים להשפיע על המגרש שלהם.

הועדה המקומית דחתה את ההתנגדות, בטענה כי המגרש לא פוצל וכי הבקשה משיקולים של מבקשי הבקשה להיתר מתמקדת בחלק ספציפי של המגרש. לגבי ההקלות טענה הועדה המקומית כי מדובר בהקלות מינוריות שאינן פוגעות בעוררים. על החלטה זו הגישו העוררים הערר דנא.

ועדת הערר קבעה כי הועדה המקומית מוסמכת לאשר בהיתר ניצול של חלק מזכויות הבניה במגרש בהעדר הוראה אחרת בתכנית, אולם היה עליה לבחון את הבקשה על רקע כלל הזכויות המותרות במגרש ואופן מימושן העתידי. בהעדר בחינה כזאת לא ניתן יהיה לממש בעתיד את זכויות הבניה שמאפשרת התכנית וההיתר בעצם מסכל את כוונת התכנית המקורית לאפשר מימוש זכויות אלה. העדר בחינה של אפשרות ניצול זכויות הבניה העתידי, עלול ליצור מצב בו בעתיד יאלצו לכפות הקלות מאולצות כדי לממש את זכויות הבניה. תוצאות אלו אינן רצויות ולכן ועדת הערר הורתה על החזרת הדיון לוועדה המקומית לצורך בחינת כלל הזכויות המתאפשרות במגרש על ידי התכנית ואופן מימושן העתידי.

ועדת הערר ציינה כי שאר טענות העוררים, להגדלת התכסית וקירוי החניה, חרגו מהטענות שהעוררים העלו בהתנגדות וקבעה כי המסמך המכונן לערר הוא כתב ההתנגדות ואין לחרוג הימנו ולהעלות טענות חדשות שלא הועלו בעבר בערר. לא כל שכן שטענות אלו, לדעת ועדת הערר, לא בוססו על ידי העוררים בערר ואף אינן מהוות סטייה ניכרת.

הערר התקבל בחלקו ללא צו להוצאות.

הערת מערכת: אף המערכת סבורה כי לעיתים נדרשת הגשת תכנית שמסמנת גם תכנון רעיוני ליתר השטח, על מנת שבעת קבלת ההחלטה ניתן יהא לראות שאינה יוצרת פגיעה בלתי הפיכה במותר השטח, וזאת על אף שמבקש ההיתר אינו בעל הזכויות בחלק הנוסף, ברי הוא כי במקרה מעין זה בכל מקרה יש ליתן הודעות לשכן על פי הוראות התקנות.

 

ועדה מקומית לא תאשר ותוציא היתר בניה בניגוד לחוות דעת משפטית

 

שם ומספר הליך: ערר ימ- 175-176/15 טובה ושאול כהן נ' הועדה המקומית לתו"ב ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אלעד וינשל.

תאריך ההחלטה: 24.06.2015

ב"כ העוררים: עו"ד שירין ברגותי ועו"ד עופר גיטליץ.

פרטי הנכס: בניין ברח' חפץ חיים 37, שכונת זכרון משה, בירושלים.

השאלה המרכזית שעלתה במסגרת ערר זה ושבה בחרנו להתמקד בתקצירנו, היא מהו דינו של בקשה להיתר המאושרת בוועדה המקומית בניגוד לחוות דעת מפורשת של היועץ המשפטי לוועדה?

בנסיבות המקרה, דובר על בניין אשר נבנה לפני למעלה מ-100 שנים ולא נמצאו היתרי בניה לבנייה הקיימת. שתי הקומות הראשונות בבניין נראות כבנייה מקורית ואילו הקומה השלישית היא תוספת מאוחרת שלא ברור מועד בנייתה.

העוררים רכשו את דירתם בשנת 2010, כאשר להסכם הרכישה צורף גם הסכם שיתוף בין כל בעלי הזכויות בחלקה ועל פיו נרשמה הערת אזהרה על הנכס, לפיה, העוררים הם בעלי הזכויות ב"דירה בקומת הקרקע" ויתר הזכויות שייכות למבקשי ההיתר.

בהתאם להוראות התכניות החלות לגבי הנכס, מותרת במקרקעין בניית שתי קומות ובנוסף קומת רעפים שניתן לעשות בה שימוש לשם הרחבת הקומה השנייה. בנוסף, קובעות הוראות תכניות 2784 ו-2874ב, החלות על הנכס, כי סטייה מהוראות אלה מהווה סטייה ניכרת.

במסגרת הבקשה להיתר אשר הוגשה בשנת 2012, הוצע להרחיב את הקומה השלישית, לבצע שינויים בגג הרעפים ולהכשיר את חלל הגג למגורים. בבקשה זו סומנה דירת העוררים במצב קיים כ"מחסנים" (להלן: "הבקשה להיתר").

על אף שהובהר על ידי הצוות המקצועי והיועצת המשפטית של הועדה המקומית, כי מדובר בבקשה אשר כוללת חריגה מהוראות התכנית במס' הקומות ובגובה הבניין ומשכך מהווה היא סטייה ניכרת ויש לדחותה; החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בנימוק לפיו "קומת המרתף, אשר נספרת כקומה אינה נכונה מאחר ובצד אחר של הבניין היא קבורה באדמה ולכן אין לחשבה כקומה".

בערר צוין, כי בדיון הפנימי אשר נערך בעניין הבקשה להיתר, ביקשה היועצת המשפטית, אשר החזיקה בעמדה לפיה הבקשה להיתר מהווה סטייה ניכרת ויש לדחותה, כי עמדתה תירשם בפרוטוקול, אלא שעמדתה לא צוינה בפרוטוקול הדיון ו/או בהחלטה שהופצה לעוררים.

בדונה בבקשה להיתר, קבעה ועדת הערר כי מפלס דירת העוררים הוא הקומה הראשונה ובהתאם להוראות התכניות החלות לא ניתן לבנות מעל קומה זו אלא קומה אחת וגג רעפים. לאור קביעה זו, מדובר בבקשה להיתר, המהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית ולא ניתן היה לאשרה.

ביחס לבקשות להיתר בנייה המאושרות בוועדה מקומית בניגוד לחוות דעת מפורשת של היועץ המשפטי לוועדה, החילה ועדת הערר את ההלכה אשר נקבעה בעניין "הרטמן" (עע"ם 6145/12) וקבעה כי בהינתן חוות דעת משפטית מפורשת שלפיה מדובר בהיתר לא חוקי, הועדה המקומית אינה מוסמכת לאשרו וממילא שאין להוציא את היתר הבניה.

ועדת הערר הסבירה כי נוכח ההקפדה על טוהר מידות ומינהל תקין ומאחר שמדובר בסוגיות משפטיות-תכנונית של התאמת היתר לתכנית אסור לוועדה המקומית לקבל החלטה הנוגדת את חוות הדעת המשפטית של היועץ המשפטי שלה, למעט במקרים חריגים ביותר ורק כאשר היא נתמכת בחוות דעת משפטית נגדית.

ועדת הערר הדגישה, כי קביעה לפיה ניתן לאשר היתר בנייה בניגוד לחוות דעת משפטית מפורשת וללא התמודדות עמה, יש בה משום פגיעה קשה בעקרונות התכנון, כמו גם בשלטון החוק.

ועדת הערר דחתה גם את הטענה שעלתה בפניה שלפיה ניתן להוציא את היתר הבניה הבלתי חוקי תוך הותרת המחלוקת על נפקות ההיתר להתדיינות משפטית. ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי במישור המושגי, הרי שמשנקבע כי פעולה (הוצאת היתר בנייה) מנוגדת לחוק, חל איסור לבצעה ולא ברור כיצד החלטת מוסד תכנון יכולה להכשיר אי חוקיות זו.

במישור הפרקטי, דחיית ההכרעה בעניין נפקות הפגם לשלב מאוחר להוצאת היתר הבנייה מבססת טענות הסתמכות וגוררת את הועדה המקומית ואת ערכאת הערר ובתי המשפט לדיונים מורכבים בענין הסעד המתאים (דוקטרינת הבטלות היחסית). כמו כן, פעולה זו יכולה לחשוף את הועדה המקומית לאחריות אזרחית בגין נזקים שיגרמו ואת הגורמים שאישרו את ההחלטה לאחריות אישית לנזקים אלה.

במקרים אחרים ומקרה זה הוא דוגמא מובהקת לכך, הנפגע מאישור היתר לא חוקי הוא "האזרח הקטן", אשר אינו מבין כלל כי ההיתר הוצא בניגוד לחוק. כך בענייננו התנגדה העוררת לבקשה לבניית המרפסת ולא הבינה כלל שבקשה להיתר זו הופכת את עצם השימוש בדירת מגוריה לבלתי חוקי [משום שסומנה כ"מחסן"]. על הועדה המקומית, חבריה והצוות המקצועי העומד לרשותה, לשמור על זכויות הציבור ועל זכויות הנפגע ועל כולם לפעול על מנת למנוע פעולות בניגוד לחוק.

בסופו של יום, במישור הסעד, ועדת הערר קבעה כי יש לבטל את ההיתר על אף הזמן שחלף מאז שהוצא. צוין, כי מבקש ההיתר לא פעל במהלך התקופה לבינוי ולמעשה המצב נותר כפי שהיה במועד קבלת ההיתר. מן העבר השני, ככל שההיתר לא יבוטל יפגע אינטרס הציבור ובעיקר יפגעו העוררים שיאבדו את דירת מגוריהם על לא עוול בכפם.

הערת המערכת: ועדת הערר מחזקת למעשה את מעמדו של היועץ המשפטי לועדה כך שבפועל ניתנת לו מעין "זכות וטו" על ההחלטות, לא ברור מהי הדרך המדויקת להתמודדות מול חוות דעת של יועץ משפטי פנימי, שהרי לאחרונה הוצאו הנחיות שמחייבות בחלק נכבד מהמקרים מינוי של יועץ פנימי חלף הסתמכות על ייעוץ חיצוני לועדה, האם במקרים אלו תועמד כנגד חוות דעת חיצונית שתוזמן על ידי הועדה/על ידי המבקש, או דרך אחרת.

איחוד חלקות – רק בהינתן נימוקים תכנוניים

 

שם ומספר הליך: ערר הר/ 5287/14 יואב באומן ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב הרצליה

ערכאה: ועדת ערר מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד הילה סירוטה-ליבנה.

תאריך ההחלטה: 01.06.2015

ב"כ המשיבה: לא צוין.

פרטי הנכס: גוש: 6536 חלקות: 671,607. רחוב י.ל. ברוך 14-16, הרצליה.

מדובר בענייננו בערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה שדחתה בקשת העוררת לאישור איחוד שתי חלקות סמוכות שבבעלותה לחלקה אחת.

על החלקות חלה תוכנית בנין עיר מס' הר/ 1224 /א', שהינה תכנית איחוד וחלוקה חדשה ומטרתה לתכנן מחדש את השטחים הכלולים בה.
ראשית, קבעה ועדת הערר כי איחוד החלקות בענייננו יביא ליצירת חלקה גדולה החריגה מהחלקות הסמוכות לה ברחוב, יגרום לביטול קווי הבניין שנקבעו בתוכנית בין שתי החלקות, ואף לביטול המרווח בו אסורה בניה עפ"י התכנית.

שנית, קבעה הועדה כי היה על העוררת, לבסס בקשתה על טעם תכנוני ענייני. רצונה של העוררת לגור בסמוך לבני משפחתה, אינו נימוק תכנוני המצדיק אישור המבוקש.

יתרה מזאת, אין להתעלם ממטרת הבקשה לביצוע בינוי, שהוצג בבקשת העוררת, אשר אינה ראויה תכנונית ואינה מתאימה לרציונל העומד בבסיס התכנון התקף, לכוונת המתכנן, ולאופי הרחוב. בניה מאוחדת כמבוקש, המוותרת על קווי בניין, מעבר להיותה בניה הפוגעת באחידות הרחוב ובמרווחים בין הבתים, עלולה לפגוע במטרה הגלומה בתכנון על פי התוכנית התקפה ובכלל זה בשמירה על זרימת האוויר והנוף הפתוח ברחוב.

בעניין טענות העוררת לפגיעה בזכות הקניין קבעה ועדת הערר כי זו אינה זכות מוחלטת והיא כפופה מכוח חוק התכנון והבניה למגבלות הבניה שבחוק ולתוכניות המתאר החלות על המקרקעין. בענייני תכנון ובניה זכות הקניין כוללת גם פן של אחריות ציבורית ואיזונה אל מול זכויות כלל הציבור. בענייננו, אין פגיעה בזכות הקניין של העוררת, כיוון שזכותה זו כפופה כאמור מלכתחילה למה שמתירות התכניות החלות על המקרקעין.

ועדת הערר דחתה אף את טענת העוררת כי בקשתה תואמת את התוכניות החלות על המקרקעין וסירוב לבקשה נוגד את הקבוע בהן, וקבעה כי תכנית הר/ 1224 /א' המורה על איחוד וחלוקה חדשים, הינה תכנית מאוחרת לתכנית המתאר ומטרתה שינוי תכנית המתאר, וממילא המסקנה המתבקשת היא שהוראותיה, המשנות את תכנית המתאר תקפות בקשר לחלקות נשוא הערר.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה והעוררת חויבה בתשלום הוצאות המשיבה בסך 2,500 ₪.

הערת מערכת: ככלל החלטות ועדות הערר מבכרות את דרך עריכת שינויים בתכנית בניין עיר על פי המסלול המלא, גם אם בסמכות מקומית, ולא בחירה באיחוד חלקות על פי תשריט ללא תכנית, שכן האפשרות השנייה דורשת הפקדה, הליך התנגדויות, החלטות ואף פיצויים והיטל השבחה בהתאמה.

 

האם ועדת ערר מוסמכת לאשר הסדרי פשרה בהיטל השבחה לאחר תיקון 84?

 

שם ומספר הליך: ערר 8040/11 שלמה פנחס נ' הועדה המקומית לתו"ב מנשה אלונה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך החלטה: 08.06.2015

פרטי הנכס: משק 19 במושב מאור, הידוע כחלק מחלקה 1 בגוש 8801.

ב"כ העוררת: עו"ד אפרת חקיקת.

ענייננו בערר מכוח סעיף 14 לתוספת השלישית, לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, על שומת היטל השבחה בשל תכניות מ/ 125, מ/מק/44, מ/מק/91, מ/ 345 שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מנשה אלונה (להלן: "הוועדה המקומית") לעוררים, בגין משק 19 במושב מאור, הידוע כחלק מחלקה 1 בגוש 8801.

היטל ההשבחה נדרש עקב מימוש באמצעות העברת זכויות.

בדיון בפני ועדת הערר הנכבדה, ולאחר שנשמעו טענות הערר, ציינה הוועדה המקומית כי יתכן ונפלו טעויות עובדתיות בשומה, וביקשה לבחון שנית את השומה ואת הצורך בתיקונה.

מאוחר יותר הודיעה הוועדה המקומית כי בהתאם לבדיקתה עולה כי יש לתקן את השומה. על פי הודעת הוועדה המקומית, וכעולה מהשוואת השומה המתוקנת ביחס לשומה החדשה, בוצע תיקון לשומה לאחר שנתברר כי נפלה טעות בנתוני המקרקעין.

בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולאחר שהוכח כי הנתונים הפיזיים של הנחלה, עליהם ביסס שמאי הוועדה המקומית את שומת היטל ההשבחה, היו שגויים וועדת הערר הנכבדה אישרה את תיקון השומה.

עוד ציינה ועדת הערר בהחלטתה כי וועדת הערר רשאית לאשר הסדרים בין צדדים לערר, גם לאחר תיקון 84 לחוק כפי שהוחלט ופורט בהרחבה בערר 8045/14 גרונדלנד יוסף חיים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה.

לפיכך גם בנדון דנן, הוועדה המקומית רשאית היתה לתקן את השומה, בהתאם להוראות התוספת השלישית כאמור. עם זאת, ומאחר ועשתה כן תחת חסותו של הליך ערר, ולמען הזהירות, ועדת הערר מצאה לנכון לבחון את השומה המתוקנת, ולאשרה רק לאחר שנחה דעתה כי התיקון נעשה בהתאם לדין ובהתאם לכך ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה שהיטל ההשבחה ייגבה בהתאם לשומת הוועדה המקומית המתוקנת.

הערת מערכת: המערכת מברכת הגישה הפרקטית לפיה, אין סמכות ועדת הערר לעניין היטל השבחה, נופלת מסמכותו של בית המשפט שיש לו את יכולת הטבועה לאשר פשרות שהוצגו בפניו ונבחנו על ידו, תיקון 84 מנע אפשרויות פשרה על מנת להוציא לאור השמש את כל ההליכים ואת התשלומים המשולמים, אולם אישור הסדר על ידי ועדת הערר לאחר שנבחן ונמצא מנומק וראוי, הינו יותר מסביר ויסייע להימנע ממחלוקות "עד קץ הדורות" ואינו סותר את כוונת החקיקה.