נדחתה עתירה לדיון נוסף בגין הלכת סבח בית עדה – הרשות תשלם פיצוי בגין
קווי בניין שנוצרו מצו ההפקעה אף בטרם אישור תכנית
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
דנ"א 3454/13 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה
ניתן ע"י נשיא בית המשפט העליון א' גרוניס
הרינו לעדכן על פסק דינו של נשיא בית המשפט העליון מיום 29.9.14, בדונו בעתירה לדיון נוסף בגין פסק דינו של בית המשפט העליון מיום 28.4.2013 בע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה (מפי כב' השופט א' רובינשטיין ובהסכמת כב' השופטים י' עמית ו-א' שהם) (להלן: "פסק-הדין").
בפסק הדין, אשר תוקצר על ידנו בעלון מס' 45 (ר' קישור: https://od-nadlan.co.il/?p=1824), נדונה בין היתר השאלה כיצד יש לסווג פגיעה שנגרמה ליתרת מקרקעין שלא הופקעה ושהוחלה לגביה מגבלת "קו בניין": האם כפגיעה שנגרמה עקב ההפקעה עצמה, או כפגיעה שנגרמה עקב אישור תכנית מתאר שקודמה בד בבד עם פרסום צו ההפקעה?
לסיווג הנ"ל השלכות שונות , הנוגעות בין היתר לחישוב הפיצוי, מיסוי, פרק הזמן לנהל הליכים משפטיים וכו', כך למשל, אם ייקבע שמדובר בפגיעה במקרקעין עקב תכנית, הרי שעל תביעת הפיצויים להיות מוגשת תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית (בהתאם לסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לעומת זאת, אם ייקבע שמדובר בפיצויי הפקעה, פרק הזמן העומד לרשות התובע להגיש את תביעתו הוא ארוך יותר, בהתאם לדיני ההתיישנות החלים בדיני ההפקעות.
בנסיבות פסק הדין אשר רלוונטיות לעתירה דנא, דובר ברצועת קרקע הידועה כיום כחלקות 25-27 בגוש 6353 (להלן: "המקרקעין") אשר הופקעה בשנות ה-50 מכוח פק' הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פק' הדרכים") ונסללה עליה מסילת ברזל יחידה.
בשנת 1986 נכנסה לתוקף תמא/23 במסגרתה נקבעו הוראות כלליות בין היתר בקשר למרחק בין "קו הבניין" למסילת הברזל. בתחילת שנות ה-90' רכשו המשיבים (בית עדה ובן סימון) את יתרת הזכויות במקרקעין אשר לא הופקעו וביום 28.8.1997 הופקדה תכנית מח/113 אשר עוסקת בסלילת מסילה כפולה עבור רכבת הפרברים בתוואי הכולל חלק מן המקרקעין.
ביום 13.8.1998 פורסם צו המורה על הפקעת רצועת שטח בת 5,563 מ"ר בצפון חלקה 25 ואת חלקה 27 – 160 מ"ר – בשלמותה על ידי רכבת ישראל מכוח פק' הדרכים (להלן: "צו ההפקעה") וביום 9.11.2000 אושרה תכנית מח/113 (להלן: "התכנית"), אשר קבעה כי בקרקעות שהופקעו לפי צו ההפקעה תיסלל מסילת רכבת כפולה בין פ"ת לרעננה, כאשר סעיף 16 לתכנית קובע כי קווי הבניין מצידי המסילה יהיו על פי הנחיותיה של תמא/23. בשנת 2003 נתפסה חזקה במקרקעין על ידי רכבת ישראל.
בפסק הדין נקבע כי יש לסווג את מגבלת "קו הבניין" שנוצרה ליתרת המקרקעין כפגיעה הנובעת מן ההפקעה ועל כך הוגשה כאמור העתירה דנא, לפיה נטען, כי קביעה זו עומדת בסתירה להלכות משפטיות קודמות של בית המשפט העליון.
לאחר שהזכיר כב' הנשיא את ההלכה המושרשת המבחינה בין זכות לפיצוי הנובעת מן ההפקעה לבין זכות לפיצוי הנובעת מתוכנית המתאר ואת ההלכה לפיה מגבלת בנייה על מקרקעין שלא הופקעו תסווג ככלל כפגיעה הנובעת מתוכנית, הוא קובע כי לא הייתה בפסק-הדין כוונה לשינוי ההלכה הפסוקה בתחום זה חרף התוצאה של פסק-הדין ומאחר שכך אין מקום לערוך דיון נוסף.
יחד עם זאת, ציין כב' הנשיא, בכל הנוגע לטענה כי יש לייחס משקל לכך שבנסיבות פסק הדין פורסם צו ההפקעה לפני אישור התכנית, וכי לא אחת כאשר מדובר בפרויקט ציבורי מורכב ורחב היקף, הליכי ההפקעה והתכנון נעשים במקביל (על אף כי מוטב שהליך הפקעת מקרקעין ייעשה לאחר סיום הליכי התכנון). על כן, דומה כי על ההבחנות בין סוגי הפגיעות להיעשות באופן מהותי נוכחה מאפייני הפגיעה, בין אם מדובר בהליכי תכנון והפקעה שנעשו במקביל אם לאו.
לבסוף העיר כב' הנשיא, כי לא אחת סיווג הפגיעות אינו בהיר ואף אין זה ברור מהי ההצדקה העניינית לתוצאות המשפטיות השונות הנגזרות מהם. על כן, שולח כב' הנשיא את מסריו למחוקק ומבקש הסדרה כוללת של תחום זה, באופן שיאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין ואת ההסדר למתן הפיצוי בגינן.
הערת המערכת:
קריאה זהירה של פסק דינו של כב' הנשיא מראה את חוסר הנוחות מהעדרו של הסדר חקיקתי אשר יאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין לאור הקושי בסיווגם, המועדים הקצובים בדין וכו'. בעניין זה נעיר, כי בית המשפט העליון כבר הביע את דעתו במספר פסקי דין וביניהם בג"צ 682/82 בזנר ואח' נ' הו"מ ראשל"צ ואח' (לא פורסם) וע"א 474/83 הועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370 (1987) מהם עולה כי הפררוגטיבה באם לבחור בקבלת פיצוי במסגרת תביעת 197 או בתביעת הפקעה תיוותר בידי האזרח ובכלל זה כי תביעת הפקעה עשויה לכלול בחובה גם את מרכיב הפיצוי בגין התכנית אשר בעטיה שונה ייעוד המקרקעין, בבחינת "המרובה מכיל את המועט".
כמו כן לאור הרפורמה המקודמת כיום בחוק התכנון והבניה, נראה כי לאור קריאתו של כב' נשיא בית המשפט העליון להסדיר את האנומליה שנוצרה בנושא, מוטב כי המחוקק יאמר את דברו בסוגיה הנ"ל, ויפה שעה אחת קודם.
