עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 45

מאמרים בנושא:

פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – אימתי?

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2013  – מיסוי קבוצת רכישה

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – הפיכת מדרגות מס הרכישה בהוראת השעה להוראה של קבע

עדכוני פסיקה:

הפקעה

עת"מ 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה ואח'

ישולם פיצוי בגין קווי בניין שנוצרו מצו ההפקעה אף בטרם אישור תכנית

תכניות – תמ"א 35

 עע"ם 2534/11 עובדי אדמה גן השומרון כפר שיתופי להתיישבות חקלאית ואח' נ' הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים שליד המועצה הארצית ואח'

 צמידות דופן- תמ"א 35

חוזים, ערבות בנקאית

 רע"א 2502/13 האחים שגראוי ייזום ובניה בע"מ נ' גינדי החזקות דירות יוקרה בע"מ ואח'

מימוש ערבות בנקאית אוטונומית יעשה בכפוף לתנאים הקבועים בערבות ומניעתו יתאפשר רק במקרים של מרמה או בהתקיים נסיבות מיוחדות

הפקעה

ה"פ 59134-12-12 רונן ואח' הועדה המקומית לתו"ב פ"ת

אומנם הלכת "בראון" התייחסה להפרשות לצרכי ציבור בהתייחס לתכנית איחוד וחלוקה, אולם הנימוקים שעמדו בבסיסו רלוונטיים לנטילת קרקע גם מכוח חוקי הפקעה אחרים, כך שבמקום בו הופקעה קרקע ויתרת הקרקע הושבחה כתוצאה מכך,
גם אם לא מדובר בתכנית איחוד וחלוקה לא ישולם פיצוי עודף

תובענות ייצוגיות בעניין השבת תשלום ביתר ע"י רשויות

ת"צ 52342-07-11+ת"צ 18004-08-11+ת"צ 45629-08-11+ת"צ 38784-07-11+ת"צ 53163-07-11  בית אגמי חב' לשיווק בע"מ ואח' נ' עירית ראשון לציון ואח'

 האם רשויות רשאיות לגבות ריבית דריבית על פיגור בתשלום חובה

חוזים

ת"א (ב"ש) 38932-01-12 עודד גלעד ואח' נ' רחל נחום ספדיה ואח'

תוקפו של "הסכם מגירה" ואפשרות אימוץ חלקים מהוראות הסכם שנחתם "למראית עין"

תכנון ובניה /רישוי

ערר 39/13  אמות השקעות ואשטרום נכסים בע"מ נ' הו"מ לתו"ב אצבע הגליל וחצרי א.ב. ארזים בע"מ

                                                                       

לא ניתן לאחד מגרשים בייעודים שונים, גם אם קרובים, במסגרת תשריט איחוד וחלוקה/הליכי רישוי, ואף לא במסגרת תכנית שבסמכות ועדה מקומית, אלא במסגרת תכנית שבסמכות מחוזית בלבד.

לא ניתן לאפשר בנייה מכוח בקשה להיתר הכוללת הקלות במקביל  לקידום תכנית בסמכות מחוזית,  תוך יצירת פתרונות של מילוי עפר במקום בו אין בכך שום צורך, רק כדי שניתן יהיה להוציא בעתיד את אותו עפר.

טענות הנוגעות למתן זכויות שלא כדין, מן הראוי כי תישמענה, גם כשהן מגיעות ממתחרה עסקי אשר נמצא בסמוך לאתר המבוקש, גם אם הוא אינו גובל בו.

 

מאמרים

 פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – אימתי?

מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט-טלמור 

כידוע, סעיף מס' 1 לתוספת השלישית לחוק התו"ב מטיל חבות בהיטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין של אדם, שנגרמה כתוצאה מהרחבת זכויות הניצול של אותם מקרקעין עקב אישורה של תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. סעיף מס' 1 הנ"ל זכה לפרשנויות רבות בפסיקת בתי המשפט ובהחלטות ועדת הערר, ועל כך לא נרחיב.

לצד קביעת החבות בהיטל השבחה, בגין התעשרות כאמור, המחוקק שהיה ער לכך, שהטלת חובת תשלום ההיטל עלולה להביא לצמצום הבנייה, במקרים בהם הוא רצה לעודדם דווקא, הוסיף וקבע בסעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק רשימת מקרים, שלגביהם יחול פטור מחובת תשלום ההיטל, שביסוד חלקם התחשבות במצבו הכלכלי של הנישום.

אחת הדוגמאות לכך, הינה הוראת הפטור בסעיף 19(ב)(1) לתוספת לחוק, הקובעת כי לא תחול חובת תשלום היטל בגין: "השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף".

אין חולק, כי תכלית הוראת הפטור הנ"ל הינה להקל על מצוקת הדיור ולעודד בנייה ופיתוח באזורי מצוקה ושכונות שיקום, שהמחוקק והרשות התכנונית מעוניינים לפתחם משיקולים חברתיים וערכיים. יחד עם זאת, למרות שמלשון הוראת הפטור עולה, כי פטור זה יינתן בכל מקרה בו מדובר בעליית שווי מקרקעין, המיועדים למגורים, כתוצאה מאישור תכנית מתאר, בפועל היא זכתה לפרשנויות ולגישות סותרות, שנקבעו ע"י ערכאות בתי המשפט השונות וועדות הערר, באשר לקשת המקרים הנכללים בהוראת הפטור הנ"ל, ולהלן נעמוד על חלקן.

שתי הסוגיות העיקריות שהדעות נחלקו לגביהן באשר לתחולת הפטור נעוצות בשאלות שלהלן:

1. האם סעיף הפטור חל גם כאשר מדובר בבנייה חדשה למגורים, להבדיל מהרחבת דירה בבניינים קיימים (לגובה או לרוחב).

2. האם הפטור חל במקרה שבו הנישום מימש בתקופת ההכרזה זכויות מכוח תכנית שאושרה בסמוך לפני מועד ההכרזה על שכונת מגוריו כשכונת שיקום.

בעניין רעא 8565/10 נאסר עמאש ואח' נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון (שניתן ע"י ביהמ"ש העליון ביום 27.9.12), נדון מקרה בו חויבו המערערים, שהינם בעלים של מגרשים המצויים בתחומי היישוב ג'סר-א-זרקא שהוכרז כשכונת שיקום בשנת 94', בתשלום היטל השבחה בגין בניית דירות חדשות, וזאת מכוח תכניות שאושרו משנת 93' ואילך (קרי: חלקן אושרו עוד בטרם ההכרזה). במקרה זה עמדו לדיון שתי הסוגיות הנ"ל שזכו לפרשנויות ולגישות סותרות, עד לאותו מועד, אך לגופו של עניין, ביהמ"ש הכריע רק לגבי אחת מהן, תוך צמצום תחולת הפטור.

ביהמ"ש העליון נדרש תחילה לפרשנות הסעיף, וקבע, כי בהיבט הלשוני ניתן לקבל את שתי הפרשנויות שהוצעו. לפיכך, ביהמ"ש נדרש גם לבחינת תכלית הפטור, וקבע כי התכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של הפטור היא הגשמת מטרותיו של פרויקט שיקום השכונות, וכי מטרות אלה אינן כוללות עידוד בנייה חדשה בשכונות שהוכרזו כשכונות שיקום, אלא מתמקדות דווקא בשיפור ושיקום הקיים בתוך השכונה, על תושביה ובנייניה.

יצוין, כי ביהמ"ש העליון החיל כאמור את הגישה המצמצמת באשר לאחת הסוגיות שבמחלוקת, למרות שלשון הסעיף אינה יוצרת אבחנה כאמור, אף לגישת ביהמ"ש, ועל אף שביהמ"ש עצמו ציין כי קבלת גישה מרחיבה יותר (כפי שהובעה ע"י הש' סוקול, שהיה בעמדת המיעוט בפסה"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי) יכולה להגשים את תכלית הפטור בהצלחה מרובה יותר, וכי הלב אף נוטה לקבלה. אלא שלדעת ביהמ"ש, הגישה המרחיבה עלולה לפגוע יתר על המידה בקופה הציבורית, מבלי שנראה שזו הייתה כוונת המחוקק.

משקבע ביהמ"ש, כי סעיף הפטור אינו חל בעניין הנ"ל, ביהמ"ש לא נדרש לסוגיה השנייה שהייתה במחלוקת בעניין זה ולא הכריע בה, ומשכך נותרה בעינה קביעת ביהמ"ש המחוזי בעניין.

לא למותר לציין, כי בטרם ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין עמאש הנ"ל, גישתו המצמצמת בעניין הובעה גם בהחלטות ועדות ערר וערכאות בתי המשפט השונים, באשר לסוגיה הנ"ל.

אולם, לצד הגישה המצמצמת הנ"ל הובעה גם גישה מרחיבה באשר להחלת הפטור (כפי שהובעה גם בעניין עמאש הנ"ל ע"י כב' השופט סוקול, שהיה בדעת מיעוט בפס"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי), וזאת בין היתר בעניין עש"א 4581-05-10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' שלמה שרון (ניתן ביום 31.10.11 בבימ"ש השלום בפ"ת, ע"י כב' השופט נחום שטרנליכט), בו נקבע כי הוראת הפטור חלה גם על הרחבת בניה קיימת וגם על בניה חדשה, נוכח לשון סעיף הפטור ותכליתו.

והנה, בימים אלה ממש ניתן פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בעניין עמנ (חי') 28824-02-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' ערפאת ג'ורב, שעסק בסוגיה השנייה שבמחלוקת באשר לתחולת הוראת הפטור. בדומה לעניין נאסר עמאש הנ"ל, במקרה זה, בשנת 1993 פורסמה למתן תוקף תכנית שהשביחה את מקרקעי המשיבים, המצויים בתחומי הישוב ג'אסר אל זרקא, שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום כשנה לאחר מכן, כאשר המשיבים מימשו את זכויותיהם בתקופת ההכרזה.

ביהמ"ש ציין כי אין מחלוקת בין הצדדים, כי אם היתה מפורסמת התכנית לאחר ההכרזה, המשיבים היו פטורים מהיטל השבחה, וכי המחלוקת היא, האם הפטור חל על עצם החבות שנוצרה כשנה לפני ההכרזה על הישוב כשכונת שיקום, או במילים אחרות: האם כוונת המחוקק היתה לפטור מהיטל השבחה את בעלי המקרקעין בשכונת שיקום, גם בגין תכנית שיצרה חבות לפני שהאיזור הוכרז כשכונת שיקום, אך מומשה לאחר ההכרזה.

לגופו של עניין, ביהמ"ש הפנה בפסק דינו לפסיקת ביהמ"ש המחוזי בעניין נאסר עמאש הנ"ל בו נקבע, פה אחד, כי סעיף הפטור חל בין אם האירוע המשביח קדם לתקופת ההכרזה ובין אם אירע במהלכה, וכי צמצום הפטור רק לאירועים משביחים שאירעו בתקופת ההכרזה חותר תחת התכלית של פרויקט שיקום שכונות, ובהתאם לכך קבע כי עמדתו בעניין זהה למעשה לעמדת השופטים בעניין עמאש הנ"ל.

בפסקי הדין הנ"ל, ביהמ"ש המחוזי הרחיב, למעשה, את תחולת הוראת הפטור גם על תכניות שאושרו לפני מועד ההכרזה על השכונות כשכונות שיקום ושמומשו בתקופת ההכרזה, וזאת בניגוד לגישת בתי המשפט שרווחה קודם לכן.

לכך יש להוסיף, כי גם בע"א 3088/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקוה נ' כהן פנחס (שניתן ביום 28.6.05 ע"י הש' ד"ר קובי ורדי), שניתן לפני מס' שנים, ביהמ"ש החיל גישה מרחיבה באשר לתחולת הוראת הפטור, שהורחבה עוד יותר בעניין ערפאת הנ"ל. בעניין כהן פנחס נדונה תחולת הפטור ביחס לתכנית שאושרה בתקופת ההכרזה, אך מומשה רק לאחר שהיא הסתיימה. ביהמ"ש קבע, כי הפטור בסעיף הוא מחובת התשלום של היטל ההשבחה לגבי תכנית משביחה שנכנסה לתוקף בתקופת ההכרזה, וכי מדובר בפטור מהותי מחבות ולא רק על דחיית מועד התשלום והקפאת חובת התשלום עד לביטול/פקיעת תקופת ההכרזה. ולכן לא משנה מועד המימוש, וברגע שתכנית ההשבחה השביחה את הנכס בתקופה שההכרזה היתה בתוקף, יהיה פטור מהיטל השבחה גם אם המימוש ייעשה לאחר פקיעת תקופת ההכרזה.

ביהמ"ש הוסיף וציין בעניין כהן פנחס הנ"ל כי הסעיף שבמחלוקת מנוסח באופן לא בהיר וברור דיו, וניתן לפרשנות לכאן ולכאן, וכי כתוצאה מכך ישנם פס"ד שונים של בתי משפט השלום והמחוזי שהגיעו לתוצאות שונות והפוכות. יחד עם זאת, נקבע, כי התכלית למתן הפטור המוחלט מהחבות של היטל ההשבחה בשכונות שיקום נועדה להיטיב עם השכונה המוכרזת ולעזור בשיקומה, בדרך של מתן הקלה והטבה לתושביה ומשיכת תושבים נוספים, ולכן יש טעם רב בפרשנות מרחיבה בעניין, הרואה בפטור מהיטל השבחה פטור מוחלט ולא רק דחיית מועד התשלום.

כפי שניתן לראות, עד לפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין נאסר עמאש הנ"ל, היו קיימות גישות שונות וסותרות באשר לתחולת הוראת הפטור. ביהמ"ש העליון אמנם צמצם את תחולת הוראת הפטור באשר לסוגיה הראשונה שהתעוררה מחלוקת פרשנית לגביה, עם זאת, הוא לא הכריע בסוגיה השנייה שהתעוררה לגביה מחלוקת.

לפיכך, כיום קיימות למעשה שתי גישות סותרות ביחס לפרשנות שיש ליתן לתחולת הוראת הפטור. מחד- קיימת גישה מצמצמת באשר לתחולת הוראת הפטור בנוגע לבניה חדשה, וזאת, חרף היעדר כל אבחנה מפורשת בעניין העולה בבירור מלשון הסעיף. ומאידך- קיימת גישה מרחיבה באשר לתחולתה של אותה הוראת פטור ביחס לתכניות שפורסמו למתן תוקף לפני מועד ההכרזה ושמומשו בתקופת ההכרזה, ואף ביחס לתכניות שאושרו בתקופת ההכרזה ושמומשו רק לאחר שהסתיימה, כשאף זאת בהיעדר כל התייחסות מפורשת לכך בהוראת הפטור.

אנו סבורים, כי לא לחינם נקבעו הוראות הפטור המנויות בסעיף 19 לתוספת לחוק, וכי באותם מקרים בהם מלשון החוק עולות שתי פרשנויות אפשריות, יש לנקוט בגישה המרחיבה את תחולת הפטור, ולא בזאת המצמצמת אותה, אלא אם כן הצמצום נקבע ועולה במפורש הן מלשון הסעיף והן מתכליתו.

כמו-כן, אנו סבורים כי צריכה להיות הרמוניה חקיקתית, וכי מבחינה מהותית אין מקום לאבחנה בין בניית דירה חדשה לבין הרחבתה, לצורך הגשמת תכלית ומטרת הוראת הפטור בענייננו, שנועדה לשקם אזורי מצוקה בין על ידי השבחת נכסי התושבים הקיימים ובין על ידי משיכת אוכלוסייה חדשה. זאת, כפי שנקבע אף באשר להוראות פטור אחרות.

אחרת וכל עוד המחוקק לא אמר את דברו בעניין, במפורש, אנו עדים לפסיקות ולהחלטות סותרות ביחס למקרים דומים, וכפועל יוצא מכך גם לאפליה בין הנישומים השונים. והיו דברים מעולם. כך, למשל תחילה צומצמה גם תחולת הוראת הפטור בגין תמ"א 38 ע"י רשויות שונות, עד אשר לאחרונה קבעה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ת"א, במפורש, כי הוראת הפטור חלה הן בעת מכירה והן בעת הוצאת היתר בנייה. כמו-כן, פסיקת בתי המשפט אף הרחיבה כידוע גם תחולת הוראת הפטור מהיטל בגין דירת מגורים ששטחה עד 140 מ"ר, וזאת הן על הרחבת דירה והן על בניית דירה חדשה כאמור, נוכח הרציונל העומד מאחוריה.

  • גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג נישומים שונים בהיטלי השבחה.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2013  – מיסוי קבוצת רכישה

ביום 21.4.13 פרסמה רשות המיסים את הוראת הביצוע 2/2013 שעניינה מיסוי קבוצות רכישה (להלן- "הוראת הביצוע").

לאור העובדה שרכישת דירת מגורים/נכס עסקי במסגרת התארגנות לבניה משותפת הפכה לרווחת בשנים האחרונות, פורסם ביום 12 ביוני 2010 דו"ח הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה (להלן –" דו"ח הוועדה"), לרבות המלצות הועדה לתיקוני חקיקה בסוגיות המיסוי השונות הנובעות מהתארגנותן של קבוצות רכישה.

בהתאם לכך, ביום 6 בינואר 2011 נכנס לתוקפו תיקון מס' 69 אשר הוסף במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א -2011 (להלן – "התיקון "). התיקון קבע כללים למיסוי קבוצות הרכישה, הן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") והן בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו 1975 (להלן: "חוק מע"מ").

הוראת הביצוע הנדונה באה לקבוע את נוהל הטיפול במס שבח ומס רכישה בעסקאות של קבוצות רכישה בעקבות התיקון וכן להבטיח שיטת טיפול אחידה בכל היחידות.

הוראת הביצוע מפרשת את ההגדרות ששולבו בתיקון החקיקה , כדלקמן

* מאפייני קבוצת רכישה – מספר חברים, שהתארגנו כקבוצה על ידי "גורם מארגן", במטרה לבנות בבניה משותפת את ביתם/נכסם העסקי,  עוד בטרם רכישת הזכויות בקרקע.

כאשר חברי הקבוצה חותמים על מערכת הסכמים הכוללת שני הסכמים מרכזיים:

  1. הסכם רכישת הקרקע בין חברי הקבוצה לבעל הקרקע;
  2. הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה.

בשלב הראשון הקבוצה רוכשת את הקרקע ובשלב השני מתקשרת עם קבלנים ונותני שירותים.


* גורם מארגן
– לאור מורכבות ביצוע פרויקט הבניה בפרט כאשר מדובר בבניה רוויה, יש צורך לארגן מראש אתת הקבוצה ולקבוע את כללי התנהלותה. הוראת הביצוע עוסקת בשני סוגי ארגון:

"הליווי המלא" – שיטה בה המארגן מלווה את כל שלבי הפרויקט, החל משלב איתור הקרקע, הכנת התוכניות, אומדנים כספיים, ליווי הרכישה והתקשרויות עם יועצים וקבלנים, פיקוח על הבניה, ארגון הליווי הבנקאי ועד להשלמת רישום הזכויות על שם החברי הקבוצה. כאשר הסיכונים והסיכויים במודל זה ביחס לעלות הנכס, ועד המסירה וכו' נותרים בידי חברי הקבוצה.

"הליווי החלק"/"שיטת המארגן" – שיטה בה המארגן מאתר את הקרקע, מכין את מסגרת ההתקשרות הכוללת, בדרך כלל כולל גם מנגנון של הסכם אופציה מול בעל הקרקע, ארגון חברי הקבוצה עד שלב החתימה עם הסכם הרכישה ועל הסכם השיתוף. בשלב זה פורש המארגן והקבוצה ממשיכה להתנהל בעצמה.

* תשלום תמורה לגורם המארגן – הוראת הביצוע מבהירה כי על פי התיקון, קיומה של תמורה למארגן עבור פעולת הארגון הינה תנאי להכרה בקבוצת רוכשים "כקבוצת רכישה" לעניין החוק. התמורה למארגן יכולה להשתלם בכסף/בשווה כסף/לרבות באמצעות תמורה עבור סיחור האופציה, לרבות עבור תמורה הניתנת למי מקרובי המארגן, ולרבות במקרים בהם המארגן/קרוביו ישלמו מחיר מופחת בגין הנכס שיתקבל בסיום הפרויקט.

* מסגרת חוזית – בהוראת הביצוע מובהר כי תנאי להיכנס להגדרת "קבוצת רכישה" הוא חתימה של חברי הקבוצה מראש על הסכם מחייב ("הסכם שיתוף") כאשר החתימה היא תנאי מקדים להצטרפות לקבוצה. המערכת החוזית עליה חותמים כל חברי הקבוצה, מסדירה את דרך מימוש זכויות הבניה, קובעת לרוב את דרך ההתקשרות עם הקבלן, כאשר אין באפשרות חבר הקבוצה לסגת ממנגנון זה והוא רוכש למעשה "מוצר מוגמר".

המיסוי החל על קבוצת הרכישה:

מס הרכישה

ברכישה במסגרת קבוצת רכישה של נכס שאיננו דירת מגורים – מס הרכישה החל הינו לפי שווי המכירה של הנכס כבנוי (ולא רק בגין מרכיב הקרקע).

ברכישה במסגרת קבוצת רכישה של נכס שהינו דירת מגורים – מס הרכישה החל הינו לפי שווי המכירה של הדירה כבנויה לרבות דירה המיועדת לשמש למגורים (ולא רק בגין מרכיב הקרקע).

תשלום מע"מ:

בתיקון לחוק מע"מ נקבע, כי במכירה של קרקע מאדם פרטי לקבוצת רכישה תהיה המכירה חייבת במע"מ בידי המוכר (להבדיל מהמצב הרגיל בו במכירה מפרטי לפרטיים לא קיימת חבות במע"מ).

במסגרת התיקון לחוק נקבע כי כתנאי לקבלת אישור מס שבח בעסקת מכירת קרקע על ידי בעל קרקע לקבוצת רכישה, לא יינתן אישור מס שבח אלא אם הומצא אישור מע"מ, לפיו שולם מע"מ על מרכיב הקרקע או שניתנה ערובה לתשלומו.

סייג לתחולה החיוב במע"מ הינו כי זה לא יחול לגבי עסקאות של מימוש אופציה לפי פרק חמישי ובמקרה של מימוש זכות לקבלת זכות, ובלבד שההודעה על האופציה נמסרה למס שבח עד ליום 18.10.10

חשוב לציין בהקשר זה, כי לעיתים המוכר אינו יודע כי הוא מבצע עסקה עם קבוצת רכישה וזאת לדוגמא במקרה בו נרכשת הקרקע בידי נאמן עבור הקבוצה והדבר לא מאוזכר בחוזה הרכישה (כיוון שאין חובה לציין בהסכם שזה נרכש בנאמנות ובלבד שמבוצע כדין הדיווח על הנאמנות לידי רשויות המס). במקרה כאמור קיימת חשיפה של בעל הקרקע המוכר כי יידרש לשלם מתוך התמורה את מרכיב המע"מ, ומשכך חשוב מאד להוסיף להסכם המכר הצהרות של הרוכש כי אינו רוכש בנאמנות עבור קבוצה וכי במקרה בו יקבע כי המדובר בקבוצת רכישה, יוסיפו חברי הקבוצה למחיר הרכישה את מרכיב המע"מ ויישאו בו.

הוראת הביצוע מפרטת את המבחנים העיקריים לזיהוי קבוצת רכישה:

–          קיום גורם מארגן;

–          מחויבות חברי הקבוצה למסגרת חוזית ממועד ההצטרפות לקבוצה;

–          גורם מממן/ליווי בנקאי;

–          ויתור על "אגד זכויות" במקרקעין לתקופת היזמות והבניה (ויתור על הזכות לבטל את הרכישה, לדרוש את פירוק השיתוף וכיוצ"ב) ;

–          חתימה על יפוי כוח המסמיך את המארגן ו/או הועד המנהל ו/או הבנק ומבטיח סיום הפרויקט ;

–          מספר חברי הקבוצה – אין רף מינימאלי;

–          התקשרות הגורם המארגן עם בעל הקרקע – במקרים בהם ההתקשרות מתבצעת במנגנון של הענקת אופציה ייחודית מבעל הקרקע למארגן וסיחורה לחברי הקבוצה, מובהר בהוראת הביצוע כי  אין בעובדה שהמארגן אופציה כדי לקבוע שהוא לא רכש זכות בקרקע. עוד מובהר בהוראת השעה כי בסיחור אופציה רגילה (שאינה עונה לתנאי פרק חמישי 2)  יש חשש להסטת רווח פירותי לרווח הוני.

הוראות לפעולת אנשי המס

קביעת שווי המכירה – הכלל הינו חיוב חבר הקבוצה במס רכישה בגין סך כל התמורות והעלויות בהן נשא. מקום בו במועד החתימה אין התקשרות עם קבלן, יש להיעזר בדוח ה-"0" אשר נערך לפני החתימה על הסכם השיתוף, לצורך החישוב. אין לכלול בחישוב רווח יזמי, ואולם, כאשר יש פער בין העלויות המצוינות ולבין שווי השוק, העולה על 20% ההנחיה לאנשי המס להתערב בשווי, וכאשר הפער עולה על 25% עליהם להעביר מידע גם לפקיד השומה.

את שווי המכירה למוכר הקרקע יש לקבוע בהתאם לשווי הזכויות במקרקעין במצבם במועד המכירה.

לצורך סיווג נכס הנרכש על ידי חבר קבוצה כדירה יחידה, כאשר יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר בכוונתו למכרה, פרק הזמן למכירת הדירה הישנה ימנה לתקופה של עד שנה ממועד המסירה בדירה של קבוצת הרכישה.

מיסוי הגורם המארגן – תיקון 60 לא דן בהיבטי המיסוי של הגורם המארגן ולפיכך נקבע בהוראת הביצוע לפעול בהתאם לדין הקודם. כך ובהתאם למבחן הסיכונים והסיכויים ומבחן השליטה אשר נקבעו בפסיקה, ככל שהמבחן לא מתקיים, בחינת מיסויו תועבר למס הכנסה. לעומת זאת במקרה בו כן מתקיים מבחן זה, ימוסה המארגן כמו קבלן בעסקה דו שלבית: 1. רכישת הקרקע על ידי היזם, 2. מכירת חלקים מהמגרש (כאשר אין קשר בין המארגן להליך הבניה) או מכירת דירות בנויות מהיזם לרוכש.

נקבע כי תחולת הוראת ביצוע  זו הינה לגבי מכירות שנעשו מיום 1.1.2011 וכי לגבי מכירות שנעשו טרם מועד זה כל תיק ייבדק לפי נסיבותיו.

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – הפיכת מדרגות מס הרכישה בהוראת השעה להוראה של קבע

ביום 24 באפריל 2013 פורסם תזכיר הצעת החוק המבקשת להפוך להוראת קבע את מדרגות מס הרכישה הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן – הוראת השעה).

על פי הוראת השעה, ברכישת דירה שאינה יחידה, קרי החל מהדירה השנייה ומעבר לה, שנעשתה בתקופה שמיום 21.2.11 ועד יום יום 5.5.13, חל מס רכישה מוגדל בשיעורים הקבועים להלן, משווי הזכות הנמכרת :

–           על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים –  5%;

–           על חלק השווי העולה על 1,089,350   שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%;

–           על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים – 7%.";

עוד על פי הוראת השעה, נקבעו שיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירת מגורים יחידה על ידי יחיד, בהתאם למפורט מטה:

–           על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

–           על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 שקלים חדשים – 3.5%

–           על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים – 5%.";

מטרת הצעת החוק הינה להפוך את שיעורי מס הרכישה שנקבעו בהוראת השעה הזמנית כאמור, להוראה של קבע וזאת במסגרת מדיניות הממשלה להביא לצמצום נתח השוק של רוכשי דירות להשקעה מחד, ולהקל על רוכשי דירות ראשונות מאידך. ככל שההצעה תתקבל, ימשיכו ויחולו שיעורי מס הרכישה המפורטים לעיל גם בתקופה שלאחר תום הוראת השעה, קרי לאחר יום 6.5.13 וללא מגבלת זמן.


עדכוני פסיקה


עת"מ 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה ואח', בבית המשפט העליון
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב כב' הש' א' רובינשטיין, י' עמית , א' שהם


ישולם פיצוי בגין קווי בניין שנוצרו מצו ההפקעה אף בטרם אישור תכנית

ב"כ המערערים: עו"ד פלג אלימלך

ב"כ המשיבות: עוה"ד שחר הררי שרה פריש ורונית אלפר

 הרינו לעדכן בפסק דין שניתן 28.4.13 בבית המשפט העליון, שדן בסוגיות עקרוניות בעניין פסיקת פיצויים בגין הפקעת קרקעות, ביניהן סוגיית פסיקת תשלום בגין 25% ראשונים, פיצוי על פגיעה ביתרת השטח שלא הופקע, אך נפגע כתוצאה מן ההפקעה, וכן סוגיית ההתחשבות בפוטנציאל המקרקעין ערב ההפקעה בעת קביעת שווים.

עניינו של ההליך, ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין תביעה לפיצויים בגין שלוש הפקעות שונות שבוצעו בחלקת מקור במהלך השנים, על ידי רכבת ישראל והוועדה המקומית לתכנון ולבניה (לסירוגין): ההפקעה הראשונה בוצעה על ידי רכבת ישראל, בעקבות צו שפורסם בשנת 1951 מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (להלן – "פקודת הדרכים"). בעקבות ההפקעה הראשונה פוצלה חלקת המקור לשלוש חלקות שונות, כאשר אחת החלקות – שהיוותה את החלק המופקע, הועברה לבעלות המדינה. ההפקעה השניה בוצעה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, מכוח הודעה משנת 1996 על פי חוק התכנון והבניה ובהתאם לתכנית מתאר מקומית ובה הופקע שטח של פחות מ- 3% הן ביחס לשטח החלקה החדשה הן ביחס לשטח חלקת המקור, ואילו ההפקעה השלישית בוצעה על ידי רכבת ישראל, על פי צו שפורסם בשנת 1998, מכוח פקודת הדרכים ולצורך מסילת ברזל, כאשר כשנתיים לאחר פרסום הצו פורסמה לתוקף תכנית מתאר, בה נקבע תוואי מסילת הברזל. התובעים רכשו את הזכויות במקרקעין בתחילת שנות ה- 90 של המאה הקודמת.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי: בית המשפט המחוזי קבע ביחס להפקעה הראשונה, כי התובעים לא הוכיחו כי היו בעליה של החלקה שהופקעה ונרשמה על שם המדינה עוד בשנות ה- 60 של המאה הקודמת, ולפיכך דחה את תביעתם ביחס להפקעה זו.

באשר להפקעה השניה, בית המשפט המחוזי מצא כי בהפקעה זו הופקע שטח המהווה רק 2.45% משטח חלקת המקור, וכי לאור שיעור ההפקעה הזעום, אין בכך פגיעה המצדיקה תשלום פיצויים בעבור האחוזים הראשונים המופקעים.

ביחס להפקעה השלישית נדרש בית המשפט המחוזי לסייגים החלים על הכלל הקבוע בסעיפים 7 ו-8 לפקודת הדרכים, לפיו יכולה רשות להפקיע עד 25% משטח חלקה ללא תשלום פיצויים וכן לשאלת הפגיעה ביתרת החלקה שלא הופקעה. בית המשפט המחוזי קבע, כי על הרכבת לפצות את התובעים רק בעבור השטח שהופקע בהפקעה זו החורג מתחום 25% ראשונים שהופקעו מחלקת המקור, מכלל ההפקעות שבוצעו בחלקה. באשר לפגיעה ביתרת החלקה דחה בית המשפט המחוזי את טענת הרכבת כי היה על התובעים לתבוע פיצויים אלה במסגרת תביעה לפיצויים בגין פגיעת תכנית מתאר, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן: תביעת 197"), וזאת עקב אישורה של התכנית שקבעה את תוואי המסילה. בית המשפט קבע כי יכול שפגיעה ביתרת המקרקעין תנבע מן ההפקעה עצמה ולאחר שבחן את נסיבות המקרה, קבע כי יתרת החלקה נפגעה כתוצאה מצו ההפקעה, שכן בעקבותיו התגבש קו הבניין הנובע ממסילת הברזל, על יתרת החלקה, והוטלו עליה לראשונה מגבלות הבניה הקבועות בהוראות תמ"א/23 (תכנית המתאר הארצית למסילות ברזל).  באשר לקביעת שווי הקרקע בית המשפט המחוזי מצא, כי לא הוכחה ציפייה סבירה לשינויי ייעוד לתעשייה ולכן פסק על פי שווי לקרקע בייעוד חקלאי. על פסק דין זה הוגשו ערעורים משני הצדדים.

פסק הדין של בית המשפט העליון: בית המשפט העליון (מפיו של כב' הש' רובינשטיין) חזר על עקרון היסוד בקביעת פיצויי הפקעה לפיו יש לשאוף להעמיד את בעלי הקרקע מבחינה כלכלית במצב כאילו לא התרחשה הפקעה. בית המשפט העיר כי עקרון זה על פניו אינו מתיישב עם הוראות החוק המאפשרות לרשות להפקיע עד 25% משטח הקרקע מבלי לשלם פיצויים, ועם הוראות החוק המאפשרות לעקוף הוראה זו רק אם הוכח בפני שר העבודה או שר התחבורה כי נגרם סבל בגין ההפקעה ("פיצויי סבל") (סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) וסעיף 8 לפקודת הדרכים). בית המשפט ציין כי זה זמן רב שבפסיקות בית המשפט ובקרב מלומדים נמתחה ביקורת נוקבת על שהסמכויות בהוראות חוק אלה הנן ארכאיות ופוגעניות באופן שאינו יכול לדור בכפיפה אחת עם ההגנה הראויה על חירותו של הפרט לקניין. בית המשפט ציין כי אמנם המחוקק שעה לביקורת זו ובפברואר 2010 בוטלו הן פקודת הדרכים הן סמכותה של הרשות להפקיע מקרקעין מכוח פקודת הקרקעות בלא פיצוי מלא עבורם. עם זאת, התיקונים לחוק אינם חלים על הפקעות שבוצעו לפני כניסתם לתוקף – ולפיכך אינן חלות בעניין נשוא פסק הדין.

בית המשפט אימץ את דעת המלומדת דפנה לוינסון זמיר, לפיה יש לאבחן בין הפקעה לצורך שימושים קהילתיים, שגם הנפקע יוצא נשכר מהם, העשויים להצדיק הפקעה בלא פיצוי מלא ובין שימושים שבהגדרתם נועדו לשרת את כלל הציבור כולו, ואין הצדקה שיחידים יישאו בנטל עלותם מבלי שיפוצו בגין ההפקעה במלואה (עקרון השוויון במימון). בית המשפט ציין כי עקרון זה עולה גם מעמדתו של בית המשפט העליון (מפי הש' פוגלמן) בעניין רוטמן (ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ), בו נקבע כי במקרה של  הפקעה למטרה ציבורית רחבה או כלל ארצית ראוי לשלם פיצוי מלא המטיל את נטל המימון באופן שוויוני על הכלל, וזאת לעומת הפקעה לטובת מענה לצרכים קהילתיים.

בית המשפט קבע כי הפקעות מכוח פקודת הדרכים נכללות בגדר הפקעות שנועדו לשרת את צרכי כלל הציבור ולכן כל אימת שיוכיחו הנפקעים כי לא הושבחה יתרת הקרקע שנותרה בידם, יוכיחו בכך כי נגרם להם "סבל" והשר יחויב לשלם להם פיצוי מלא. בית המשפט הדגיש כי אין בעובדה שהתובעים נהנים משיפור באיכות התחבורה הציבורית באזור, כדי להצדיק שישאו בגין הנאה זו בנטל גבוה יותר, יחסית ליתר הנהנים משיפור זה, שהם כלל הציבור ה"ארצי" כולו.

ביחס להפקעה השנייה, אשר בוצעה מכוח חוק התכנון והבניה, קבע בית המשפט כי אחוזי הקרקע המופקעים, הם בקירוב אחוזי הפגיעה בערכה של הקרקע בכללותה. לכן, אם השטח המופקע הינו פחות מ- 3% משטח החלקה, אזי גם הפגיעה היא פחות מ- 3% מערך החלקה, ובהיקש מפסק הדין בעניין הורוויץ (דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ – בו הותוו קריטריונים להפעלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה שבהתקיים תנאיו לא תוטל על הועדה המקומית חובת פיצוי בגין תביעת 197) קבע כי הפגיעה במקרקעין היא סבירה בנסיבות העניין. ומאחר וההפקעה נועדה לצורך סלילת כביש מקומי, הנמנה על סוגים אפשריים של שימושים קהילתיים, מוטל על התובעים נטל כבד יותר להוכיח זכאות לפיצויים, בגין שטח שהופקע שהוא פחות מ- 25%. בית המשפט קבע כי לצורך כך היה על התובעים להוכיח, כי הנזק כתוצאה מן ההפקעה לא התפזר בצורה הוגנת על פני כלל הנהנים מאותו כביש. מאחר וטענה זו כלל לא נטענה, ומנגד טענות התובעים לא מתיישבות עם היעדר השבחה של הקרקע כתוצאה מן ההפקעה  – דחה בית המשפט את תביעותיהם ביחס לתכנית זו.

באשר להפקעה הראשונה (בה כאמור חולק השטח לשלוש חלקות מתוכן אחת הופקעה ונרשמה על שם המדינה כבר בשנות ה- 60), בית המשפט דחה את תביעת הפיצויים וקבע כי על אף שבית המשפט המחוזי התחשב בחלקה שנרשמה על שם המדינה, לצורך חישוב כמות השטח שהופקע אשר חורג מרבע שטחם של המקרקעין, אין בכך כדי להצמיח זכות לפיצוי בגין חלקה זו, אשר בית המשפט המחוזי קבע לגביה כממצא שבעובדה כי לא הוכח שלמערערים היו זכויות בה (כאמור, רכשו זכויותיהם כ- 30 שנה אחרי שחלקה זו נרשמה על שם המדינה).

באשר להפקעה השלישית – בית המשפט התייחס לסוגיית הפגיעה ביתרת החלקה. כאמור, תחילה פורסם צו ההפקעה ושנתיים לאחר מכן פורסמה למתן תוקף, התכנית "הפוגעת" שקבעה את תוואי מסילת הברזל, שכבר הופקעה על פי הצו. בית המשפט העליון אף הוא דחה את טענת הרכבת לפיה היה על התובעים לתבוע פגיעה זו במסגרת תביעת 197 בגין אישור התכנית הפוגעת, ואימץ את החלטת בית המשפט המחוזי אשר קבע כי מגבלת קווי הבניין הוטלה על יתרת המקרקעין שלא הופקעו, כתוצאה מפרסום צו ההפקעה, וככל שתוכח פגיעה בגין הטלת קווי הבניין, אזי יש לפצות בגין פגיעה זו בהתאם להוראות סעיף 9(ד)(2) לפקודת הדרכים ובמסגרת תביעה לפיצויי הפקעה. בית המשפט קבע כי מרגע פרסום צו ההפקעה, ברור היה לכל רוכש פוטנציאלי של הקרקע, כי תעבור על הקרקע מסילת ברזל וכי על מסילה חדשה יחולו הוראות תמ"א 23, אשר קובעת קווי בניין למסילות ברזל ומגבלות בניה בתחום אותם קווי בניין ולפיכך, ברי כי הפגיעה התגבשה במועד פרסום צו ההפקעה מה גם שבאותה עת כבר הופקדו תכניות למסילת הברזל ובשילוב בין ההליכים ניתן לקבל את הפגיעה במותר גם בשלב ההפקעה.

באשר לשאלת שווי המקרקעין, בית המשפט מצא לנכון שלא לאמץ את חוות הדעת השמאיות שהוצגו על ידי הצדדים, שכן מצא אותן חסרות. לפיכך, פנה לחווה"ד של שמאית מכריעה, שמונתה על ידי ועדת ערר לעניין תביעת 197 של בעלים אחרים באותם מקרקעין והשתמש בערכים שנקבעו בשומה זו. בית המשפט ציין כי על שומה לקביעת שווי להתבסס על השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר לקרקע, בהתחשב בתכונותיה, ואף יותר מכך, נדרש שתיקח בחשבון אף שימוש מיטבי הצפוי להתאשר בעתיד. בית המשפט ציין כי פוטנציאל הוא חלק מתכונותיהם הרלבנטיות של המקרקעין עם זאת, יש ליחס משקל משמעותי לפוטנציאל עתידי של מקרקעין בתור קרקע אפשרית לבניה, רק אם הסיכוי לשינוי ייעוד השטח הינו וודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין. בית המשפט ציין כי פרסומה של תמ"א 31, למשל, אינו עונה על קריטריון זה. לעומת זאת, קבע בית המשפט כי פרסום תמ"מ 3/ 21 בה נכללה הקרקע בייעוד "אזור נחל וסביבותיו" גרע מן המקרקעין את הפוטנציאל התכנוני שהיה טמון בו. בית המשפט ציין כי אף אם קו הבניין שנוצר מנע כל אפשרות ליצירה מחודשת של פוטנציאל במקרקעין, אזי בית המשפט אינו מפצה בעבור שלילת אפשרות להיווצרות פוטנציאל כלכלי, להבדיל משלילת התממשותו של פוטנציאל קיים. עם זאת, יש בכך כי למלא אחר הדרישה להוכיח כי "לא הושבחה יתרת הקרקע" המקנה להם פיצויי סבל.

סוף דבר, בית המשפט קיבל בחלקן טענות התובעים לעניין שיעור הפיצוי המגיע להם בין היתר עקב קו בניין שנוצר מהפקעה. באשר לפיצוי בגין 25 האחוזים הראשונים מתוך שטח ההפקעה המחייב את הרכבת, פסק בית המשפט כי על התובעים לפנות לעניין זה לשר, שכן הסמכות להעניק פיצוי זה נתונה על פי דין בראש וראשונה לו, ואין בידי בית המשפט להחליף את שיקול דעתו לעניין זה. אולם משנקבע כי נפגעה זכותם של התובעים לקניין באופן בלתי מידתי, ממילא הוגבל שיקול דעתו כאמור, והחלטתו להעניקו היא בבחינת חובה. נוכח מרחב מוגבל זה לשיקול דעתו של השר מזה והימשכותו הארוכה של ההליך שבנדון מזה, ציין בית המשפט כי על השר לעשות כל שביכולתו כדי שההליך יבוא על סיומו בהקדם.

הערת מערכת:

המערכת שבה וקוראת להאחדה ופישוט של הוראות ההפקעה והפגיעה, שהרי ברי הוא כי אם מסירים את המעטפת של ההפקעה ו/או של הפגיעה, הרי מדובר בנטילת חלקה ובשימוש בה לשם מעבר מסילת ברזל בנכס, מה לבעל הזכויות ההבדל בין פגיעת התכנית לבין ההפקעה ומה לו אם יתרת החלקה נפגעת מקווי הבניין או מהצורה הלא רגולרית של החלקים הנותרים בידו, הרי כל חפצו הינו השבת מצבו כמקודם.

הפיצול הדו-שלבי או ההפרדה בין התכנית לבין ההפקעה נועדו לטובת האזרח ועל מנת לאפשר לו לקבל פיצוי עוד בטרם ההפקעה, אולם התפתלות בית המשפט במקרה זה, שהביאה לתוצאה הגיונית, הינה מיותרת ויש להסדיר הנושא בצורה ברורה ולהבהיר את ההלכה בנושא זה.

חשיבות פסק דין זה אף בהדגשת האבחנה בין הפקעות חוק התכנון והבניה לבין הפקעות פקודת הדרכים (שבינתיים בוטלה), שבאה על מנת לאבחן בין הפקעה שמיטיבה עם הפרט ומצופה ממנו לשאת בחלקה, לבין הפקעה שהינה "רחוקה" הימנו, כמו כביש איזורי שאת עלותו, אמור הכלל לשאת ולא הפרט.

 

 

רע"א 2502/13 האחים שגראוי ייזום ובניה בע"מ נ' גינדי החזקות דירות יוקרה בע"מ ואח'

בבית המשפט העליון בפני כב' הש' י' דנצינגר 

מימוש ערבות בנקאית אוטונומית יעשה בכפוף לתנאים הקבועים בערבות ומניעתו יתאפשר רק במקרים של מרמה או בהתקיים נסיבות מיוחדות

בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, במסגרתה נדחתה בקשתה חברת האחים שגראוי ייזום ובניה בע"מ (להלן-"המבקשת") למתן צו מניעה זמני, אשר עניינו לאסור על חב' גנדי החזקות דירות יוקרה בע"מ, וגינדי במושבה בע"מ (להלן- "המשיבות") לממש ערבות בנקאית  אוטונומית שנמסרה להם מאת המבקשת, וזאת עד להכרעה בתובענה שהגישה המבקשת כנגדן.

המבקשת, חברה קבלנית התקשרה עם המשיבות, יזמיות נדל"ן, בחוזים לביצוע עבודות בניה בשני פרויקטים למגורים בעיר פתח תקוה.

לימים נתגלע בין הצדדים סכסוך בנוגע לליקויים שכנטען נפלו בעבודות הבניה שבצעה המבקשת. בעקבות הסכסוך חתמו הצדדים על הסכם פשרה, לפיו התחייבה המבקשת לתקן את הליקויים בפרק הזמן שהוקצב לה לשם כך, בתמורה לסך של 5.5 מיליון ₪. כנגד תשלום התמורה התחייבה המבקשת, בין השאר, להמציא למשיבות ערבות בנקאית אוטונומית בסך של 750,000 ₪ וערבויות נוספות. כן נקבע בהסכם הפשרה הנ"ל כי במידה והמבקשת לא תעמוד בהתחייבויותיה יהיו המשיבות רשאיות לבצע התיקונים על חשבונן ולהיפרע מכספי הערבויות. (להלן –"הסכם הפשרה").

לאור הפרות המבקשת את הסכם הפשרה ועקב כך,  נאלצו המשיבות להתקשר על חשבונם עם קבלנים אחרים וזאת לשם ביצוע התיקונים כאמור. בהתאם לכך פנו המשיבות לבית המשפט בבקשה לחלט את הערבות הבנקאית ועקב כך הגישה המבקשת בקשה לצו מניעה זמני.

בית משפט קמא, דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני בקבעו כי הערבות הינה אוטונומית, וזאת גם אם הינה קשורה "לטיב ביצוע עבודות הבניה". ולפיכך בהיותה "אוטונומית", יתערב וימנע מימושה של הערבות רק במקרי מרמה או בהתקיימן של נסיבות מיוחדות.

עוד קבע בית משפט קמא, כי מחומר הראיות עולה כי נפלו פגמים מרובים בבניינים שבנתה המבקשת עבור המשיבות ולכן לא ניתן לטעון כי הדרישה לחילוט הערבות משוללת בסיס.

על החלטה זו של בית המשפט המחוזי כאמור, הגישה המבקשת את הבקשה דנא, לקבל רשות ערעור, בה טענה בין השאר, כי בית משפט קמא ביסס את החלטתו על קביעות עובדתיות שלא נתמכו בראיות כנדרש וכי המשיבות לא הוכיחו שקיים קשר בין דרישת החילוט לעילת הערבות.

לאחר שעיין בבקשה על צרופותיה הגיע בית המשפט העליון לכלל מסקנה, כי יש לדחות את הבקשה, ללא צורך בקבלת תגובת המשיבות, זאת בראש ובראשונה מאחר והכלל הוא כי בית המשפט העליון בשבתו כערכאת ערעור אינו נוהג להתערב בהחלטות הערכאה הדיונית שעניינן מתן סעד זמני. כלל זה, לטעמו של בית המשפט, חל גם במקרה דנא, במיוחד מאחר והחלטת המחוזי בעניין זה מנומקת ומתבססת על אופיין העצמאי והבלתי תלוי של הערבויות שהעמידה המבקשת לטובת המשיבות ואשר את מימושן היא מבקשת כעת למנוע.

בית המשפט העליון ציין בעניין זה כי ערבות בנקאית אוטונומית מהווה חיוב עצמאי הניתן למימוש על ידי המוטב ללא תלות בעסקה בגינה היא נתנה. העיקרון נקרא "עקרון העצמאות" ותכליתו מימוש מהיר ויעיל של כספי הערבות והימנעות מניהול הליכים משפטיים באופן שמגביר את הוודאות והיציבות בחיי המסחר. לצד עקרון זה חל על הערבות "עקרון ההתאמה" המבטיח כי מימוש הערבות יעשה רק בהתקיים התנאים הקבועים בכתב הערבות. למרות האמור, הוכרו בפסיקה שני סוגים של מקרים חריגים ויוצאי דופן בהם יתערב בית המשפט בעקרון האוטונומיה של הערבות הבנקאית: האחד בהתקיים מעשה מרמה חמור מצד המוטב והשני בהתקיים נסיבות מיוחדות אחרות, אשר עניינן בהתנהגות שרירותית של המוטב בדרישת הפירעון, כגון: חוסר תום לב קיצוני, התנהגות המונעת משיקולים זרים, נקמנות או הפעלת לחץ, עם זאת, בית משפט שב והבהיר כי טענות חוזיות בקשר לעסקה, לא יהיה בהן כדי למנוע מימושה של ערבות אוטונומית שהרי בכך יהא משום ריקון מתוכן של עקרון העצמאות ואי התלות של הערבות הבנקאית בעסקה שבין הצדדים.

בית המשפט העליון דחה את בקשת המבקשת וקבע כי עסקינן בערבות אוטונומית, וכי המבקשת לא הוכיחה כי חילוט הערבות נעשה באופן שרירותי או בחוסר תום לב בולט וקיצוני אשר יצדיק את מתן צו המניעה המבוקש.

לדעת בית המשפט העליון, יש לדחות את טענות המבקשת לפיהן הכרעתו של בית המשפט המחוזי אינה מבוססת מבחינה ראייתית וקבע כי המקרה דנן אינו מצדיק התערבות בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, לאחר שהאזין לעדויות הצדדים ולחקירותיהם ונפרשה בפניו כל התמונה העובדתית הצריכה לעניין.

כן הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי המבקשת לא הוכיחה כי יגרמו לה נזקים כתוצאה מאי מתן הצו המבוקש ולא קיימת כל סיבה להעדיף את האינטרס הכספי שלה על זה של המשיבות.

על יסוד האמור דחה בית המשפט את בקשת רשות לערעור וגם את הבקשה לצו מניעה זמני .

הערת המערכת:

פסק הדין מחזק את חשיבות הערבות הבנקאית ככלי מסחרי, פגיעה באפשרות חילוט הערבות הבנקאית האוטונומית תקשה על התקשרויות הסכמיות כגון זו נשוא פסק-הדין, רק מיעוט התערבות במימוש ערבות יוכל לאפשר התקשרויות ארוכות טווח ויחסוך בהליכים משפטיים ארוכי טווח, וכן יאפשר טיפול ותיקון מהיר של ליקויים כגון נפילת השיש במקרה זה שיצרה סכנת חיים לדיירים וכך נתאפשר לבצע התיקון בתוך זמן קצר יחסית.

 

 

עע"ם 2534/11 עובדי אדמה גן השומרון כפר שיתופי להתיישבות חקלאית ואח' נ' הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים שליד המועצה הארצית ואח' בבית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים
בפני הרכב כב' השופטים המשנה לנשיא מ' נאור, א' חיות, י' עמית


ב"כ המערערים: עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן ועו"ד אריאל שיין

ב"כ המשיבים: עו"ד אורי קידר ועו"ד רביב רוזנברג

צמידות דופן- תמ"א 35

המערערת 1, עובדי אדמה גן השומרון כפר שיתופי להתיישבות חקלאית (להלן – "האגודה השיתופית") מחזיקה בזכויות על מקרקעי המושב גן שומרון ומוגדרת כיזמת בפועל של התכנית מושא ההחלטה ואילו המערערת 2, נגה שומרון ייזום והשקעות בע"מ הינה חברת יזמות פרטית (להלן -"החברה") אשר הגישה את התכנית לאחר שהתקשרה בהסכם עם האגודה השיתופית. (האגודה השיתופית והחברה ייקראו יחדיו לשם הנוחות – "המערערות").

המערערות ביקשו להקים תחנת תדלוק מדרגה ב' בהתאם להוראות והגדרות תמ"א 18 (שינוי מס' 4) הכוללת גם משרד, חנות, מחסן שמנים ושירותים בשטח של כ-40 מ"ר. תחנת התדלוק אמורה להיבנות בשוליו של הישוב גן שומרון בסמוך לקיבוץ עין שמר. השטח המדובר 'כלוא' בין מערכת כבישים קיימים ומתוכננים במעין "אי תנועה" בצומת הכניסה לשני היישובים הנ"ל, בצמוד למבנה של מוסך חקלאי ולמתקנים של חברת מקורות (להלן – "המקרקעין").

המערערות הגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מנשה אלונה, תכנית מפורטת מ/מק/ 110 להקמת תחנת תדלוק סמוך ליישוב גן השומרון תכנית הכוללת איחוד וחלוקה בהסכמה ומהווה שינוי לתכנית שממנה ניתן להוציא היתרים או הרשאות (להלן: "התכנית").

הוועדה המקומית אישרה את הפקדת התכנית בכפוף לקבלת אישור מגורמים שונים ביניהם המנהל, משרד התחבורה, איגוד ערים וכיוצ"ב. בהחלטתה ציינה הוועדה המקומית כי התכנית תואמת את תמ"מ 6 (אזור פיתוח כפרי בו ניתן להקים תחנת דלק), וכן תואמת את הדרישה לצמידות דופן בתמ"א 35, באשר תחנת הדלק "צמודת דופן לגן שומרון ולקיבוץ עין שמר, הבינוי משתלב בסביבה ואין פגיעה ברציפות שטחים פתוחים או שינוי מהותי לאופי האזור התכנית החלה ג/30".

המערערות מילאו אחר תנאי הוועדה המקומית וזו הופקדה. לאחר הפקדת התכנית הורה הממונה על המחוז כי התכנית מחייבת אישורו מכוח סמכותו עפ"י סעיף 109 לחוק התו"ב ובהתאם להנחייתו הוחזרה אפוא התכנית לדיון מחודש בוועדה המקומית, שכן הממונה סבר כי המקרקעין אמנם סמוכים למבנים קיימים, אך לא עומדים בהגדרת "צמידות הדופן" הקבועה בתמ"א 35.

בהתאם להוראות הממונה על המחוז, דנה הוועדה המקומית בשנית בתכנית, ואישרה אותה פעם נוספת בקבעה כי נתמלאו כל תנאי הסעיף הרלוונטי בתמ"א 35 (סעיף 6.1.3). עוד צוין כי מאחר והסעיף הנ"ל מחייב את אישור הוולנת"ע הועברה ההחלטה לאישורה, אלא שזו האחרונה דחתה את התכנית בין היתר לאור סעיף אחר בתמ"א 35 (סעיף 7.4.2) המחייב שכל תכנית מקומית המוסיפה שטח לבינוי בתחום המרקם תהיה צמודת דופן לשטח המיועד לבינוי, ואילו התכנית המוצעת, לטענת הוולנת"ע אינה עומדת בתנאי זה.

כלומר, הוועדה לנושאים תכנונים עקרוניים שליד המועצה הארצית והוועדה המחוזית החליטו שלא לאשר את התכנית להקמת תחנת תדלוק. על החלטתן הגישו המערערות עתירה לביהמ"ש המחוזי בשבתו כביהמ"ש לעניינים מנהליים, שדחה את עתירתן, בין היתר בשל קבלת הטענה כי הדרישה לצמידות דופן לשטח המיועד לבינוי לא מתקיימת, כיוון שהמקרקעין צמודים למבנה בודד בשטח המיועד לחקלאות, אשר בינו לבין הרצף הבנוי מצויה דרך מאושרת. באשר להחלטת הולנת"ע שלא להחיל את החריג שבאחד מסעיפי תמ"א 35 נקבע, כי המדובר בהחלטה מקצועית וסבירה, ואין מקום להתערבות ביהמ"ש בסוגיה זו. על החלטת בית המשפט המחוזי הגישו המערערות את הערעור דנא.

לצורך קביעתו, בחן ביהמ"ש העליון בין היתר את סעיפיה השונים של תמ"א 35: סעיף 7.4 לתמ"א 35 עוסק ב"מרקם שמור משולב" וכן את סעיף 7.4.2 עוסק ב"תוספת שטח לבינוי" בתכנית מקומית הקובע כדלקמן:

"תוכנית מקומית במרקם שמור-משולב המשנה את ייעודו של שטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי, תופקד רק אם השטח ששונה ייעודו הנו צמוד דופן לשטח המיועד לבינוי בתוכנית תקפה".

ביהמ"ש העליון דחה את טענת המערערות לפיהן, התכנית מצויה באזור לפיתוח כפרי עפ"י תמ"מ 6, בשטח המיועד לבינוי בתחומי הישוב גן השומרון וכי גם התכנית המקומית המנדטורית ג/30 התירה בנייה מגוונת בקרקע.  בהקשר זה קבע בית המשפט כי במקרה הנדון אין נכנסים כלל לגדרו של סעיף 7.4.2, שכן אין מדובר בתכנית המשנה את ייעודם של המקרקעין משטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי – וממילא לא קמה הדרישה ל"צמידות הדופן". נימוקו של ביהמ"ש העליון לדחיית הטענה הינו הטעם שתמ"מ /6 היא תכנית מופקדת שעדיין אינה בתוקף, ולא בכדי הגישו המערערות את התכנית, שהיא תכנית מפורטת שנועדה, בין היתר, לשינוי התוכנית המקומית ג/30.

באשר לטענה השנייה של המערערות שהתייחסה לסעיף 7.4.2 בתמ"א 35 ולפיה כנטען המקרקעין מושא דיוננו נמצאים בשטח המיועד בתוכנת המתאר המחוזית תמ"מ/6 לאזור לפיתוח כפרי ולא לשטח חקלאי, ועל פי תכנית המתאר המקומית ג/30 בשטח חקלאי, ולכן לגישתן לא חלה ההגדרה של שטח פתוח החלה על שטח חקלאי שנקבע בתוכנית מתאר מחוזית. אם לא חלה ההגדרה של שטח פתוח הרי שאין נכנסים לסיפא של הגדרת "שטח מיועד לבינוי" אלא לרישא "שטח שניתן להקים בו, לפי תוכנית מקומית, מבנים", שהרי על פי התוכנית המנדטורית ג/30 אפשר להקים מבנים בשטח החקלאי. לכן לגישת המערערות, יש לראות את השטח כצמוד דופן לשטח המיועד לבינוי בתכנית תקפה.

אלא, שביהמ"ש העליון דחה אף את טענה זו וקבע כי נוכח ההפניה בהגדרת "שטח פתוח" לתכליות המפורטות – להבדיל מההפניה להגדרה עצמה – והן נוכח התכלית התכנונית שעומדת בבסיס סעיף 7.4.2. השאלה אם השטח מיועד לבינוי, נעשית ברובד המקומי. וכי כפי שעולה מדברי ההסבר לתמ"א 35, קיימת הבחנה בין רמת התכנית המחוזית (שטח מיועד לפיתוח הוא שטח שאינו מוגדר כשטח פתוח בתכנית מתאר מחוזית) לרמת התכנית המקומית (שטח המיועד לבינוי הוא שטח שניתן להקים בו מבנים לפי תכנית מקומית תקפה).

מטרת תמ"א 35 כפי שציין ביהמ"ש היא להבטיח כי בינוי במרקם שמור-משולב (שנועד, בין היתר, להבטיח פיתוח זהיר באזורי הפריפריה כפי שעולה מדברי ההסבר לתמ"א 35), יעשה תוך שמירה על העיקרון התכנוני של צמידות דופן. בסופו של דבר, ועל פי פשוטו של מקרא ותכליתם של דברים, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי המקרקעין הנדונים אינם צמודים לשטח המיועד לבינוי אלא לשטח שייעודו חקלאי, ולכן לא מתקיים להלכה רצף הבינוי שעומד בבסיס הדרישה לצמידות דופן.

ביהמ"ש העליון דחה אף טענתן השלישית של המערערות, לפיה הדרישה לצמידות דופן מתקיימת מאחר שהמקרקעין נמצאים בתוך הרצף שבין בתי הישוב גן השומרון למבנה של מקורות והמוסך. וזאת נוכח קביעת ביהמ"ש כי המקרקעין אינם באים בגדרו של סעיף 7.4.2.

כמו כן ובאשר לטענת המערערות כי שגה ביהמ"ש קמא בכך שקיבל את עמדת הוולנת"ע, הלוקה בחוסר סבירות ומידתיות – ציין ביהמ"ש העליון כי החלטתה של הולנת"ע מושתתת על נימוקים תכנוניים – מקצועיים, כאשר במצב הדברים הרגיל נקודת המוצא הינה שביהמ"ש אינו משמש כטריבונל תכנון ואינו ממיר את שיקול דעתו של מוסד התכנון בשיקול דעתו שלו. אלא שלצד זאת ציין, בית המשפט שבמקרה זה הוא "הוטרד" מטענתן של המערערות ולפיה לא כל החומר הרלוונטי עמד בפני הולנת"ע, והכוונה במיוחד לתשובתה של מהנדסת הוועדה המקומית שנשלחה בדואר אלקטרוני ממנה עולה, כי הועדה המקומית קיבלה את אישור משרד התחבורה ואישור מע"צ שהם הגורמים התחבורתיים הרלוונטיים, וכן בין היתר בהתחשב בנתונים המיוחדים של המקרקעין שנותרו ללא אפשרות ניצול, אף לא לשימוש חקלאי, בהיותם שטח קטן הכלוא בין כבישים; בהתחשב בכך שאין מדובר בשטח פתוח אלא בשטח הצמוד למבנה של מוסך חקלאי ולמתחם מקורות (שניהם הוקמו בשעתו על פי תכניות מאושרות) כשהדרך חוצצת בינו לבין בתי הישוב גן שומרון; בהתחשב בכך שהולקחש"פ סברה כי אין צורך באישורה לתכנית; בהתחשב בכך שהשטח מיועד לאיזור פיתוח כפרי על פי תמ"מ/6 המופקדת; בהתחשב בכך שנתקבלו האישורים מכל הגורמים המוסמכים להקמת התחנה (כמו המשרד לאיכות הסביבה, משרד התחבורה, מע"ץ, רשות המים, השירות ההידרולוגי ועוד); בהתחשב בעמדתם של הועדה המקומית והממונה על המחוז, קבע ביהמ"ש כי צדקו המשיבים בכך שדנו באישור התכנית באספקלריה של סעיף 6.1.3 לתמ"א 35 אך יחד עם זאת בנסיבות המקרה החליט בית המשפט כי יש להשיב את הדיון לוולנת"ע על מנת שתשוב ותבחן על פי שיקול דעתה ובמסגרת החריג של סעיף 6.1.3 של תמ"א 35, אם אכן יש להותיר את המקרקעין כאיזור חיץ בין הדרך לבין השטח הבנוי בהתאם להחלטתה מושא ערעור זה, או שמא ניתן וראוי לאשר את התוכנית לאור מאפייני המקרקעין.

הערת המערכת:

הכרעת בית המשפט בעניין זה מבורכת ולו בשל העובדה שלא סתם את הגולל על אפשרות תכנון מקרקעיהם. נראה כי לאור הנתונים המיוחדים של המקרקעין שנותרו ללא אפשרות ניצול, אף לא לשימוש חקלאי, בהיותם שטח קטן הכלוא בין כבישים, ובהתחשב בנתונים נוספים הבין בית המשפט כי אי השבת התכנית לדיון חוזר בולנת"ע משמעותו הותרת השטח "כאבן שאין לה הופכין" ללא יכולת לממשו , ונראה כי להחלטה זו הגיע בין היתר גם לאור העובדה שכל הגורמים המוסמכים להקמת התחנה נתנו אישרום ובהתחדש בעמדת הועדה המקומית והממונה על המחוז. בכלל אנו סבורים כי כשיש מספר פרשנויות שניתנות ליישום או ליתר דיוק שניתן לפעול בהתאם לסייגים כלשהם , הרי שיש להעדיף את הפרשנות המיטיבה עם האזרח וקניינו ולפעול במידת הניתן על מנת לאפשר לו לממש את זכויותיו בקרקע.

נציין אף כי אנו סבורים שמן הראוי היה לבחון בצורה מסודרת את התערבות השר על פי סע' 109 א' לחוק, סמכות המוקנית בפועל על ידי השר לנציגיו בועדה המחוזית, התערבות זו יוצרת למעשה מצב בו הסמכות של הועדות המקומיות לתכנון תכניות נתונה לאפשרות כמעט מוחלטת של ביקורת על ידי הועדה המחוזית. מוצע לקבוע קריטריונים ברורים להתערבות וכדו'.

 

ה"פ 59134-12-12 רונן ואח' הועדה המקומית לתו"ב פ"ת
בפני בית משפט המחוזי מרכז בלוד כב' הש' אילן ש' שילה סג"נ

אומנם הלכת "בראון" התייחסה להפרשות לצרכי ציבור בהתייחס לתכנית איחוד וחלוקה, אולם הנימוקים שעמדו בבסיסו רלוונטיים לנטילת קרקע גם מכוח חוקי הפקעה אחרים, כך שבמקום בו הופקעה קרקע ויתרת הקרקע הושבחה כתוצאה מכך, גם אם לא מדובר בתכנית איחוד וחלוקה לא ישולם פיצוי עודף


ב"כ המשיבות: ר' אלפר, מ' אגסי, י' ברכה

המבקשים עם אחרים יחד הם בעלי זכויות בקרקע בתחום העיר פ"ת ששטחה הכולל הינו 20,937 מ"ר. המשיבות (אשר לשם הנוחות ייקראו יחדיו להלן-"הועדה המקומית") פרסמו הודעות לפי סע' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות על המקרקעין, כך שבשנת 2002 הופקע חלק משטח החלקה לצרכי דרך ובשנת 2012 הופקע שטח נוסף מהחלקה לצורך בניין ציבורי. בסך הכל הפקיעה הועדה המקומית שטח של 10,694 מ"ר המהווה 51.08% משטח החלקה , קרי 11.08% יותר מהשטח שהיה מותר לועדה להפקיע ללא תשלום פיצויים (להלן-"השטח העודף"). מכאן התובענה במסגרתה טוענים המבקשים לפיצויי הפקעה בגין השטח העודף.

הועדה המקומית מצידה מתנגדת לתובענה בטענה כי התכניות, שבקשר עימן נעשו ההפקעות, השביחו את יתר החלקה. כתוצאה מאישור התכניות עלה שווי יתרת החלקה מעל ומעבר לשוויה אלמלא ההפקעות וכי דין הוא העולה מפסיקת בית המשפט העליון בין היתר עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז  (להלן-"בראון") וכן בר"מ 1803/12 פ.ש.ח. חב' לבניין בע"מ נ' הו"מ לתו"ב פ"ת וכו' כי אין הרשות המפקיעה חבה בפיצויי הפקעה מקום בו יתרת הקרקע המופקעת, הנשארת בידי בעליה, הושבחה כתוצאה מתכנית בקשר עימה נעשתה ההפקעה, באופן ששווי הנותר עולה או שווה לשווי המקרקעין כפי שהיו לפני אישור התכנית המפקיעה .

המבקשים מצידם אינם חולקים שאומנם התכניות השביחו את יתרת החלקה שנשארה בידיהם, באופן ששוויה עולה על שווי החלקה לפני ההפקעות. המבקשים גם אינם חולקים על ההלכה העולה מפסקי הדין שאוזכרו על ידי הועדה המקומית, דהיינו שאין לשלם פיצויי הפקעה מקום שבו יתרת החלקה הנשארת בידי בעליה הושבחה כאמור. טענתם היחידה של המבקשים היא שההלכה בפסקי הדין האמורים מוגבלת אך למקרים של נטילת קרקע על פי תכנית איחוד וחלוקה, מה שלא קורה בעניינו שכן במקרה זה מדובר בהפקעה על פי הפקודה וחוק התו"ב, להבדיל מנטילה באיחוד וחלוקה.

המבקשים הדגישו כי בהפקעה לפי הפק' מדובר בפגיעה בזכות הקניין עת נוטלת הרשות בכפייה קרקע מבעליה בעוד שבאיחוד וחלוקה מדובר בהליך תכנוני ולא קנייני, לכך הוסיפו המבקשים וציינו כי המשיבות תובעות היטל השבחה בגין התכניות המשביחות והמבקשים אך יצטרכו לשלם את ההיטל כפי שיישום. לשיטת המבקשים, הכלל היסודי הוא שמשהפקיעה הרשות שטח העולה על 40  אחוז מחלקת המקרקעין (מעבר לשיעור הפטור מפיצוי לפי סעיף 190 (א) (1) לחוק התו"ב)  עליה לשלם פיצוי בגין ההפקעה העודפת אפילו הושבחה יתרת המקרקעין. וכי במקרה כזה המבקשים גורסים כי ייעשו חשבונות נפרדים לצורך הפיצוי ולצורך היטל ההשבחה.

בית המשפט ציין כי אומנם פסק הדין בעניין "בראון" עסק בנטילת קרקע במסגרת תכנית איחוד וחלוקה (וכך גם פסקי דין אחרים) אולם הנימוקים שהזכיר בית המשפט טובים ותואמים גם לנטילת קרקע על פי חוקי ההפקעה האחרים כגון הפקודה וכו' וכי היגיון הדברים בפסק הדין חלק הן על הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה והן על הפקעה לפי הפקודה.

בתוך כך ציין בית המשפט, כי אינו רואה כטענת המבקשים מקום לעשות אבחנה בין נטילת קרקע בהפקעה הפוגעת בזכות הקניין לבין נטילת קרקע בתכנית איחוד וחלוקה שהיא לטעמם הליך תכנוני גרידא. וכי אפילו נפגעת לכאורה זכות הקניין, כתוצאה מההפקעה הרי עצם ההשבחה הכרוכה בתכנית העומדת ביסוד ההפקעה מלמדת שהזכות המהותית אינה נפגעת אלא אפילו מושבחת. בית המשפט גרס, כי הטיעון לפיו הזכות נפגעת אף על פי שהיא מושבחת, הינה בבחינת "תרתי דסתרי" וכי אין תכלית ואין טעם בקיום הליכים כפולים ובעריכת "חשבונות כפולים" פעם אחת לצורך הפיצוי ופעם אחרת לצורך היטל השבחה, כאשר ברור מראש שסכום הפיצוי, אם קיים יקוזז מהחיוב בהיטל השבחה, שהרי השבחת המקרקעין היא הפיצוי על ההפקעה.

לטעמו של בית משפט קביעתו זו עולה בקנה אחד אף עם מדיניותו של ביהמ"ש העליון ופרשנותו להוראות ההפקעה ותכליותיהם כעולה בין היתר מפסק הדין בעניין "רוטמן" (ע"א 8622/07) שם  אומנם דובר על הפקעה מכוח פק' הדרכים אך התכלית שעלתה גם מפסק הדין היא כי במקום שעקב השבחת המקרקעין לא נגרם נזק מהפקעת יתר, אין מקום לפיצוי אלא אם ההשבחה אינה מהווה פיצוי מתאים. ובעניינינו המבקשים הסכימו שבעניינן זה שווי ההשבחה גובר על שווי הפגיעה.

לסיכום הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי מאחר ובעניין זה אין מחלוקת כי כתוצאה מההשבחה עומדים המבקשים במצב טוב יותר מזה שהיה אלמלא ההפקעה, הרי שהתביעה לפיצוי כספי נוסף על ההשבחה , אינה ראויה. על יסוד האמור נדחתה תביעת המבקשים.

הערת מערכת :

על אף ההיגיון העומד אחרי פסק-דינו של בית המשפט, אנו רואים לנכון לציין כי בחינת ההפקעות ונושא הפיצוי אך ורק על בסיס השאלה האם הבעלים התעשרו ולו בש"ח בודד, עלולה להוביל לעיוות.

החוק והפסיקה קבעו כי לא ניתן להפקיע לכל מטרה ולמטרות מסוימות אין אפשרות להפקיע ולו מ"ר בודד ללא תמורה, לדוגמא נקבע כי אין הרשות יכולה להפקיע שטחים לשם פיצוי בעלי זכויות אחרים, כמו כן וככל שמדובר בהפקעה לטובת כלל הציבור ולא הכלולים בתכנית, הרי שאין סיבה שהפרט יישא בעול הפיצוי.

כן יש להזכיר כי אף נושא הפיצוי בגין ההפקעות וההתחשבות בו במסגרת היטל השבחה ראוי למחשבה בהקשר זה.

 

ת"צ 52342-07-11+ת"צ 18004-08-11+ת"צ 45629-08-11+ת"צ 38784-07-11+ת"צ 53163-07-11 בית אגמי חב' לשיווק בע"מ ואח' נ' עיריית ראשון לציון ואח'

בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' מיכל נד"ב


האם רשויות רשאיות לגבות ריבית דריבית על פיגור בתשלום חובה

עסקינן בחמש בקשות לאישור תובענה כייצוגית כנגד  חמש רשויות מקומיות, שעניינן השבת כספים שנגבו ביתר, עקב גביית ריבית על תשלומי חובה מעבר לגבייה המותרת על פי דין. הדיון בבקשות האישור אוחד בשאלה המשותפת של פרשנות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"מ-1980 (להלן: "חוק הריבית"). חוק הריבית קובע בסעיף 2(א) כי "תשלום חובה שלא שולם תוך 30 ימים מהמועד שנקבע לשילומו, ישולם בתוספת תשלומי פיגורים". "תשלומי פיגורים" הוגדרו בחוק הריבית כך: "ריבית צמודה בשיעור של 0.75% לחודש, או בשיעור אחר כפי שקבעו שר הפנים ושר האוצר, ממועד החיוב בתשלום החובה עד יום שילומו, בהוספה או בהפחתה של הפרשי הצמדה" (סעיף 1 בחוק הריבית).

השאלה שדורשת הכרעה במסגרת התובענות, אותן מבוקש לברר במסגרת תובענה ייצוגית, היא מה משמעות הריבית הצמודה, המצטרפת לתשלום חובה שאינו משולם במועד –  האם מתווספת לקרן החוב בצירוף הפרשי ההצמדה בלבד (כטענת המבקשים), או האם היא מתווספת לקרן החוב בצירוף הפרשי ההצמדה והריבית שנצברה עד תחילת החודש, בשיטת הריבית דריבית (כטענת הרשויות).

בית המשפט נדרש להכריע תחילה בשאלה אם יש מקום לדון בתובענה זו במסגרת הליך של תובענה ייצוגית. לשם כך היה עליו לבחון האם מתקיימים התנאים לאישור התובענה כייצוגית והאם התובענה ממלאת אחר ארבעת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 8 לחוק תובענות ייצוגיות. התנאי הראשון אותו בחן בית המשפט הוא האם התובענה מעוררת שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה.

לעניין זה ציין בית המשפט, כי הסוגיה האם גביית ריבית פיגורים על ידי המשיבות כאמור, בגין איחור בתשלום של תשלומי חובה, הנה כדין, נגזרת מן השאלה האם קיימת הסמכה מפורשת בחוק לרשויות לגביית ריבית ד'ריבית, שאם לא – אין הרשויות רשאיות לגבותה. לשם כך נדרש בית המשפט לשאלת פרשנות החוק. בית המשפט קבע כי מפשט לשונו של חוק הריבית עולה כי לכאורה מדובר בריבית המחושבת מדֵי חודש על הסכום של תשלום החובה כשהוא צמוד, להבדיל מריבית על הקרן בלבד ולהבדיל מריבית המצטברת לסכום תשלום החובה לאחר שנוספו לו חיובי ריבית קודמים. בית המשפט ציין כי המונח "ריבית דריבית" אינו זר למחוקק והוא עושה בו שימוש בדברי חקיקה שונים (למשל סעיף 7 בחוק פסיקת ריבית) אך בחוק הריבית כמוגדר לעיל, לא נעשה שימוש במונח "ריבית דריבית" ולכן לא סביר שהמונח "ריבית צמודה" משמעותו ריבית ד'ריבית, כפי שטוענות הרשויות, שכן לו רצה המחוקק לקבוע ריבית ד'ריבית, היה משתמש במונח זה באופן מפורש וברור. גם לעניין תכלית חוק הריבית, קבע בית המשפט כי לא ניתן ללמוד  הימנה שמדובר בריבית דריבית מדי חודש. בית המשפט ציין כי אמנם לכאורה הריבית החודשית תישחק במידה מסוימת, להבדיל מקרן החוב, ואולם בהיעדר הוראה בעניין זה בחוק, לא ניתן לקבל פרשנות אחרת.

לפיכך, ולאחר שבחן את התקיימותם של יתר התנאים המנויים בסעיף 8 לחוק התובענות הייצוגיות, מצא בית המשפט לנכון לאשר את בירור התובענה כתובענה ייצוגית.

הערת המערכת:

המערכת מברכת על בדיקת ריבית הרשויות שגם כך הינה ריבית קשה ודרקונית, ריבית ששיעורה עולה על 9% בנוסף להצמדה, הנגבית לעיתים בגין תקופה שאין האזרח יכול לשלוט בה אינה מהווה ריבית סבירה, ובכל מקרה מן הראוי היה לקבוע כללים גמישים בעניין הריבית והתאמתה לריבית המשק.

נזכיר שוב כי אף בעניין הריביות היה מקום להאחדה של החקיקה, לא סביר כי ריבית בגין עיכוב בתשלומי מס שבח/הכנסה תהא שונה מריבית בגין עיוב בתשלום היטל השבחה ואגרות וכל אלו יהיו שונות מריבית בגין תביעות פיצויים ועוד כהנה וכהנה, כמו כן יש להשוות בהתאמה את שיעור הריבית שלפיה יחושב גם סכום שיש להשיבו למשלמו.

 

ת"א  (ב"ש) 38932-01-12 עודד גלעד ואח' נ' רחל נחום ספדיה ואח'

בית המשפט המחוזי בבאר שבע בפני כב' הש' אריאל ואגו

ב"כ התובעים : עו"ד יוסף תוסיה כהן ואח'

תוקפו של "הסכם מגירה" ואפשרות אימוץ חלקים מהוראות הסכם שנחתם "למראית עין"

המדובר בנפקותה ובפרשנותה של מערכת הסכמית, בקשר לחלקת קרקע בישוב לפיד שעליה היה בנוי "שלד" בית.  המערך ההסכמי שנחתם, נועד להוציא אל הפועל עסקת מכר תוך שהמוכר לא יצטרך לשאת במס שבח, שעסקת מכירת "שלד" עלולה להתחייב בו.

לצורך האמור חתמו הצדדים על "הסכם ביצוע" במסגרתו הוגדר המוכר כמזמין והרוכש כקבלן. הסכם זה נועד לאפשר מצג של המשך הקמת הבית על ידי המוכר. במקביל חתמו הצדדים על "כתב כוונות" שלא אמור היה להיות מדווח ("הסכם מגירה") במסגרתו התחייב המוכר למכור לקונה את הנכס לאחר השלמת הבניה, והקונה התחייב לרכוש את הנכס מהמוכר לאחר השלמת הבניה.

עם השלמת הבניה עלו יחסי הצדדים על שרטון לאחר שהמוכר דרש להגדיל את סכום התמורה באופן משמעותי. הקונה עתר לבית המשפט בבקשה להורות כי כתב הכוונות הינו הסכם מחייב.

בית המשפט קבע כי כתב הכוונות מורה על גמירות דעת והוא מחייב את הצדדים.

לאחר קביעה זו פנה בית המשפט לבחון את התכנות אכיפת ההסכם בהינתן הבעייתיות הנגזרת מהיותו נועד להשיג הימנעות בניגוד לדין, מתשלום מס שבח ומהיות חלק מההסכם ערוך למראית עין בלבד ("הסכם הביצוע"). יצוין כי הצורך בבחינת ואימוץ חלקים מהסכם הביצוע היה בין היתר בשל סעיפי הפרה ופיצויים שהיו מעוגנים בו.

לגבי אכיפת "חוזה בלתי חוקי" נקבע כי לבית משפט שיקול דעת רחב בעניין תוך בחינת התנהגות הצדדים, זהות הצד המנסה להתחמק מקיום ההסכם, מידת האשמה של הצדדים בהקשר אי החוקיות, הבחנה בין אי חוקיות העומדת בליבת ההתקשרות ואי חוקיות אגבית.

לגבי אכיפת "חוזה למראית עין", קבע בית המשפט כי במקום שאין כלל כוונה להתקשרות משפטית, אין ספק שעסקינן בחוזה בטל. לעומת זאת, כאשר קיים מאחורי החוזה הגלוי, חוזה נוסף – חוזה נסתר, שאותו הם חפצים לקיים, ניתן לתת תוקף לכוונת הצדדים בכפוף לבחינת נסיבות המקרה. כאשר מדובר בחוזה שהוא בעל פגם כפול כבנדון דידן (הן אי חוקיות והן למראית עין), אימץ בית המשפט דעה שהועלתה על ידי כב' הש' הנדל בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט העליון (ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי) לפיה יסווג חוזה זה כחוזה בלתי חוקי לפיכך לביהמ"ש שיקול דעת מורחב בבואו לדון בחוזה בעל כפל מאפיינים, אשר כזה.

סוף דבר התביעה התקבלה וניתן צו לפיו "הסכם הביצוע" (בחלקו), ו"כתב הכוונות" מהווים הסכם תקף ומחייב בין הצדדים וכי הרוכש זכאי לאכוף את הסכם המכר ולקבל את החזקה בנכס בכפוף להשלמת התמורה המוסכמת.

הערת המערכת:

בית המשפט הבחין בין הפן הלא תקין של ההתנהלות מבחינת הניסיון לעקוף את רשויות המס ולחמוק מתשלום מס שבח לבין אכיפת החוזה מבחינת המערכת ההסכמית של הצדדים.

נציין כי ההחלטות הנ"ל אינן מסיימות בדרך כלל את המחלוקות שכן בעקבות פסקי דין מעין אלו עובר הבירור למישור הפלילי והמיסויי, בהוצאת שומות חיוב ובקנסות ניכרים שעלולים אף הם לסבך ולהקשות על יישומם של ההסכמים שהגיעו למחלוקת, ועל כן נאמר כי הדרך הארוכה והגלויה תהא בדרך כלל גם הדרך החכמה והמהירה יותר.

 

ערר 39/13 אמות השקעות בע"מ ואשטרום נכסים בע"מ נ' הו"מ לתו"ב אצבע הגליל וחצרי א.ב. ארזים בע"מ
בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז הצפון, ע"י יו"ר הועדה עו"ד דרור לביא-אפרת


ב"כ העוררים
: עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור

לא ניתן לאחד מגרשים בייעודים שונים, גם אם דומים,  במסגרת תשריט איחוד וחלוקה/הליכי רישוי, ואף לא במסגרת תכנית שבסמכות ועדה מקומית, אלא במסגרת תכנית שבסמכות מחוזית בלבד.

 

לא ניתן לאפשר בנייה מכוח בקשה להיתר המבוססת על תכנית שבסמכות מחוזית, המקודמת ע"י מבקשי ההיתר ונמצאת בשלב מקדמי, תוך יצירת פתרונות של מילוי עפר במקום בו אין בכך שום צורך, רק כדי שניתן יהיה להוציא בעתיד את אותו עפר.

 

טענות הנוגעות למתן זכויות שלא כדין, מן הראוי כי תישמענה, גם כשהן מגיעות ממתחרה עסקי אשר נמצא
בסמוך לאתר המבוקש, גם אם הוא אינו גובל בו.

 

עניינה של ההחלטה ב- 3 עררים שהוגשו בגין החלטת הועדה המקומית אשר דחתה את התנגדויות העוררים, לבקשה להיתר בנייה שהוגשה ע"י המשיבה מס' 2 ("היזם"), לפרויקט בנייה של 7 מבנים מסחריים המוצעים על 6 מגרשים שונים (שמספרם 10-12, 23-25) בראש פינה, בשטח כולל של מעל 4 דונמים. עפ"י התכנית החלה על המקרקעין נשוא הבקשה להיתר, מגרשים 10-12 הם בייעוד מסחר ותיירות, בעוד שמגרשים 23-25 הם בייעוד מסחרי.

הבקשה להיתר כללה הקלות בגובה בכל המגרשים, בגובה של 1-3 מ' מעל המותר, וכן של תוספת בניין במגרש 11. כן, נתבקש כי החניות לכל הפרויקט ימוקמו לא במגרשים עצמם, אלא חלקם יהיה במגרש סמוך מס' 7, שאינו כלול בבקשה להיתר, וחלקם יהיה בהמשך לדרך. עקב כך, הוגשו התנגדויות ע"י העוררים.

הועדה המקומית דנה בהתנגדויות, חרף טענות היזם כי אין מקום לאפשר הגשתן מאחר והעוררים אינם יכולים להיחשב כמי שנפגעו מהבקשה או מההקלות הכרוכות בה, ודחתה אותן (בניגוד להמלצת הגורמים המקצועיים מטעמה), תוך קביעת תנאים מסוימים בשל אותן ההתנגדויות. בין היתר הוחלט, כי יש לאטום את קומת המסד הנוצרת בבנייה, אשר על פניו נראית בבקשה להיתר כהכנה לקומת חניה עתידית, וכן נקבע כי ההיתר יוצא לשירותי מסחר ללא מסעדות או בתי קפה (שכן אין מספיק מקומות חניה לשימושים אלו), כי תירשם הערת אזהרה לגבי החניה במגרש 7 וכיו"ב.

העוררים טענו כי לא כל ההקלות שנתבקשו בפועל לשם הבנייה פורסמו, וכי חלקן כלל לא ניתן לאישור בהליך רישויי, כגון: חריגות מקווי בניין, איחוד מגרשים בייעודים שונים והחלפת שטחים בשטחים ציבוריים – שדי בהם כדי לבטל את החלטת הועדה המקומית.

כן נטען, כי המדובר בבקשה המשנה את אופי הסביבה הקרובה, מאחר ומדובר ביצירת מתחם מסחרי גדול ולא בבנייה על מגרשים קטנים, כפי שקובעת התכנית, ולכן היא מהווה סטייה ניכרת.

בנוסף נטען, כי שטח המסד היה אמור להיות מחושב בהיקף זכויות הבניה, שכן גובהו עולה על  1.8 מ', ולא היה מקום להתעלם ממנו, בייחוד לנוכח העובדה כי הכוונה לאפשר בו חניה בעתיד ידועה לכולם, והתכנית שהוגשה ע"י היזם, במקביל, אף מבקשת דה-פקטו, לבצע איחוד של המגרשים השונים ע"י יצירת חניון תת קרקעי אחד לכולם. כן נטען לעניין זה, כי אין שום הצדקה לדרישת הועדה המקומית למלא את כל השטח בעפר, אך במטרה להתעלם משטח זה בעת חישוב השטחים המותרים לבנייה.

עוד נטען, כי לא ניתן לאפשר את מקומות החנייה לפרויקט במגרש מס' 7 וכי אין המדובר באיחוד מגרשים, וכי בכל מקרה ניתן לאחד את המגרשים מאחר ומדובר בייעוד זהה ולא בייעודי קרקע שונים, לפי פסיקת ביהמ"ש בעניין ראש פינה, הדנה באותה תכנית. וכן הובהר כי באשר לעניין התחבורתי- נקבעו על ידה תנאים המסדירים את בעיות התחבורה והחניות.

 יצוין כי המקביל קידם היזם תכנית בניין עיר בסמכות מחוזית על מנת שתאפשר לו את תוספת החניון התת קרקעי שבשלב ההיתר הצהיר כי ימולא כאמור בעפר.

הועדה המקומית טענה, כי לעוררים ניתנה זכות עמידה בפניה, למרות שספק אם היה לכך מקום, כאשר הפרויקט אינו צמוד אליהם. כן נטען על ידה כי אין מקום להתייחס לטענות בנוגע למסד, הואיל ועפ"י החלטתה ממילא לא ניתן יהיה לעשות בו שימוש לאחר שזה ימולא בעפר.

ועדת הערר קיבלה את עיקר טענות העוררים, בקובעה כדלקמן:

באשר לזכות העמידה – באשר לעוררות מס' 2-3, נקבע שאין ספק כי קיימת להן זכות עמידה מובהקת, זאת במיוחד כאשר הן מעלות טענות הנוגעות למתן זכויות שלא כדין. טענות כאלה, כך נקבע, מן הראוי כי תישמענה, גם כשהן מגיעות ממתחרה עסקי אשר נמצא בסמוך לאתר המבוקש, גם אם הוא אינו גובל בו. כלומר, עצם העובדה כי קיימת פגיעה באינטרס עסקי אינה מספיקה ואינה מצדיקה מתן זכות התנגדות. עם זאת, יש לאפשר גם למי שאינו גובל במקרקעין להביע את התנגדותו, ובלבד שהוא מראה כי אכן יש לו אינטרס בעניין, כי אינטרס זה עלול להיפגע, וכי הרשות מתכוונת להעניק למתחרהו משהו שאינו כדין או משהו שהיא סירבה לתת לו עצמו (ובכך יצרה אפליה ביניהם).

דברים אלו נכונים, כך נקבע, גם ביחס למי שמתגורר ביישוב, והוא מעלה טענות הנוגעות לחוסר חוקיות המשפיעות על אורחות חייו, בייחוד כשאלה מתייחסות לליקויים תחבורתיים.

כמו-כן, ועדת הערר קבעה, כי לאור פסיקת ביהמ"ש המחוזי בנוגע לתכנית החלה על המקרקעין, השימושים המבוקשים הם שימושים מותרים, לרבות השימוש המסחרי בהיקף של 654 מ"ר, המבוקש לגבי המגרש המיועד למסחר ותיירות. ועדת הערר הוסיפה, כי גם אם היא סבורה שהדבר אינו מתיישב עם הדרישה ל"מסחר בהיקפים קטנים" הקבועה בתקנון התכנית, זוהי הפרשנות שיש לתת לתכנית, והיא כועדת הערר כפופה, לא תחרוג ממנה.

באשר לטענות בדבר ליקויי תחבורה וחניה – נקבע כי מקורן בתכנית החלה, וכי הועדה המקומית עצמה הכפיפה את אישור ההיתר לקבלת הנחיות ממשרד התחבורה, ולכן מעבר לכך אין באפשרות ועדת הערר לעשות מאומה.

עם זאת, ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי על הועדה המקומית לבחון הן את מספר החניות בהתאם לשימושים הקיימים, והן את היתכנותן של החניות המוצעות (שכן על פניו היה טעם בטענות המומחה מטעם העוררים- האדר' בני שנהר, כי אלו אינן ישימות בחלקן), וכי היה ולא יהיו מספיק מקומות חניה, יידרש היזם להפחית את השימושים המסחריים בהתאם למספר מקומות החניה שיידרשו.

כמו-כן נקבע, כי הדרישה למיקום החניות בתחומי המגרשים, אינה מחייבת כי כל החניות של אותו המגרש ימוקמו בתוכו, אלא שהחניה חייבת להיות בתחום המגרשים הכלולים בתכנית החלה, וכי מגרש מס' 7 הינו בייעוד של "מסחר, תיירות ושירותי דרך", ולכן הקמת חניון בו יכולה להיות שימוש התואם את ההגדרה "שירותי דרך".

באשר לטענה בדבר איחוד מגרשים – ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים, וקבעה כי המדובר בתכנון של פרויקט אחד, המשתף ומאחד את כלל המגרשים ורואה בהם כמגרש תכנוני אחד לכל דבר ועניין, באופן שלא ניתן להתעלם ממנו. כן נקבע כי איחוד שני ייעודי קרקע שונים, גם אם הם נוגעים לשימושים דומים, אינו אפשרי במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית, וקל וחומר שלא ניתן לאשרו במסגרת תשריט איחוד וחלוקה או הליכי רישוי בסמכות ועדה מקומית. אלא, יש צורך בתכנון מחודש, בסמכות ועדה מחוזית, על מנת לעשות כן.

כמו-כן נקבע, כי ניתן לבצע חיבור בין המגרשים, ובלבד שכל אחד מהמגרשים עומד בדרישות התכנית בפני עצמו, ויש הצדקה תכנונית עצמאית לכל אחד מהמגרשים, אולם זה אינו המצב במקרה זה, כך נקבע.

חלק מכך, קבעה ועדת הערר, נעוץ בתכנון העתידי לחניון. שכן, תכנון שכזה אינו יכול להתקבל אלא במסגרת איחוד של המגרשים, אותו יש לבצע, במסגרת הליך תכנוני בועדה המחוזית. בנוסף לכך, נקבע כי לא ניתן להתייחס להליך תכנוני הנמצא בשלב כה מקדמי, ולאפשר בנייה על פיו, תוך יצירת פתרונות של מילוי עפר במקום בו אין בכך שום צורך, רק כדי שניתן יהיה להוציא את אותו עפר (שכנראה כלל לא יוכנס למקום) בעתיד.

ועדת הערר הוסיפה, כי הפתרון שהוצע על ידה בערר אחר- "לידיה פרנקו", שהוזכר ע"י הצדדים, נועד למנוע הריסה של בנייה שכבר בוצעה עפ"י היתר (שגוי) אותו הוציאה הועדה המקומית. אולם, אין מקום לאפשר בנייה חורגת שאינה מתאימה לתכנון הקיים, על בסיס תכנון שאולי יאושר בעתיד, ואשר מביא להגבהה מיותרת של הבנייה. כן נקבע כי על מנת להבין עד כמה התכנון המוצע בבקשה מתייחס לכלל המגרשים כאחד, די בבחינת מפלס הכניסה הקובעת שנקבע למבנים השונים, באופן שמייצר קניון אחד ולא מספר מגרשים נפרד בהם יש גישה לכל אחד ממפלס הרחוב הסמוך לו. זהו תכנון שאינו תואם הן את הוראות התכנית החלה והן את התקנות הנוגעות לעניין קביעת מפלסי הכניסה, והמדובר בהגבהות שאינן מחויבות המציאות, ואין שום סיבה לאשרן, כך נקבע.

לפיכך, ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים בדבר איחוד מגרשים כאמור, תוך שקבעה כי על היזם להציג בינוי אשר הינו תואם את הוראות התכנית והתקנות, במובן זה שכל מגרש יוצג בפני עצמו, כאשר הוא מתייחס לכביש הגובל כמקום הגישה אליו. ולחילופין, נקבע, כי יכול היזם ליזום תכנית בסמכות מחוזית, המאחדת את המגרשים השונים ולאשר את הפרויקט בדרך זו.

הערת המערכת:

נראה כי בפני ועדת הערר עמדה העובדה כי במקביל קודמה תכנית בניין עיר בסמכות מחוזית ליתן פתרון חניה ועל כן הבירור הענייני בתכנית זו בפני ועדות התכנון מהווה דרך המלך של בירור ואין להקדים את הבנייה תוך מתן הקלות ובדרך שלא ניתן יהיה להגיש תביעות על פי סע' 197 לחוק. היה ברור כי פתרונות של מילוי בעפר ייתכן ויש לשקול בדיעבד, וודאי שלא מלכתחילה.

 

המערכת מתכבדת להזמין את נמעניה ליום עיון מס' 2 בנושא:

 נדל"ן תל אביב 2013

 פאנלים בנושאי תמ"א 38 ופינוי בינוי,
תכנית השימור ותכנון בתל אביב כולל תכנית המתאר החדשה

שייערך ביום חמישי  ה-6 לחודש יוני 2013  באולמי אקסודיה בתל אביב

בין משתתפי הכנס*:

 

–         מר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל;

–         מר עודד גבולי אדריכל ומהנדס עיריית ת"א;

–         מר פאר ויסנר –סגן ראש עיריית ת"א ויו"ר מפלגת הירוקים;

–         מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין- שותף במשרד קמיל טרשנסקי ושות' ולשעבר מנהל מחלקת שומה והיטל השבחה בעיריית ת"א;

–         מר אשר אלון– בעלים של "אשלי- חברה לבניין בע"מ"- בונה היום את פרויקט הפינוי הבינוי הראשון בתל אביב ( פרויקט ME  בנוה שרת);

–         פרופ' אהרון נמדר, עו"ד– שותף במשרד עורכי הדין נמדר, בן עטר, בנדל ושות';

–         מר עדי צביקל, שמאי מקרקעין , לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין;  

–         מר אלי וילצ'יק, עו"ד , שותף במשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות';

–         גב' אורלי אראל- סגנית מהנדס העיר, ומנהלת אגף התכנון בעיריית ת"א;

–         מר חיים פייגלין – מנכ"ל חב'  צ.מ.ח המרמן ויו״ר הועדה לתכנון ובניה בהתאחדות בוני הארץ.

–         מר גידי בר-אוריין , אדריכל; 

–         מר אלי יהל, שמאי מקרקעין.

–         עו"ד רועי בר – מייצג רשויות מקומיות, כולל תל אביב, ראש משרד עורכי דין אברהם בר

לרישום לחץ כאן

לקבלת פרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם עו"ד אביטל חי אדרי ו/או עו"ד יפעת בן אריה ממשרד עורכי דין צבי שוב בטל: 03-5757170 או בפקס: 03-5757180 או במייל:
Avital@shoob-law.co.ilyifat@shoob-law.co.il ;

* ייתכנו שינויים במשתתפי הכנס.