סוגי עסקאות במקרקעין – כיצד לבחור את העסקה המתאימה

Header_Maamarim8

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

סוגי עסקאות במקרקעין – כיצד לבחור את העסקה המתאימה

במקרים רבים בעלי קרקעות מתחבטים בשאלה איזו עסקה לבצע בקרקע שבבעלותם באופן שיממשו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. בכדי לקבל החלטה כאמור, יש להכיר את סוגי העסקאות השכיחות ולשקול שיקולים רלוונטיים שונים הנוגעים לבעלי הנכס, להיבטי המס ולמקרקעין עצמם.

כבר עתה נבהיר כי אין תשובה אחת נכונה לשאלה איזו עסקה כדאי לבצע, ובכדי לקבל החלטה יש לשקול שיקולים שונים ובכלל זאת, זהות האנשים המתקשרים בעסקה ואופיים, היבטי המס הכרוכים בכל עסקה, הרצון לקבל התמורה באופן מיידי לעומת האפשרות לדחות את מועד קבלתה, מידת המומחיות של הגורם המתקשר בתחום הנדל"ן, הרצון להתקשר עם גורם נוסף בעסקה משותפת, היות בעל הנכס עוסק, ערכו הסנטימנטלי של הנכס עבור בעל הקרקע וכיוצ"ב.

בכדי להקל על קבלת ההחלטה, חשוב להכיר את סוגי העסקאות השונים ולהבין במה כרוכה כל התקשרות. לפיכך במאמרנו זה נציג מספר עסקאות שכיחות ואת ההיבטים השונים הכרוכים בעסקאות הללו.

עסקת מזומן – בעסקה זו מוכר בעל הקרקע את הנכס בעבור תמורה כספית. זוהי עסקה בעלת וודאות גבוהה יחסית, בה מתקבלת התמורה בטווח זמן קצר בדרך כלל. בעסקה כאמור אין כל כך משמעות לזהות הגורם איתו מתקשרים בעסקה, ככל שהוא יכול להשלימה, וזאת בשל העובדה שבעל הנכס "נפרד" מן הנכס בסיומה.

היתרונות העומדים בבסיס עסקת מזומן הינם היכולת לקבל תמורה באופן מהיר, יכולת לבצע עסקאות אחרות בתמורה המתקבלת, וודאות באשר לתנאי העסקה, והאפשרות להיפרד מבעלי קרקע נוספים במקרים בהם הנכס הינו בבעלות משותפת, דבר המסרבל את דרך קבלת ההחלטות.

בצד היתרונות האמורים קיימים גם חסרונות בעסקה כאמור וביניהן אבדן הפוטנציאל לרווח היזמי הגלום ביחידות שיבנו במקרקעין, ובמקרים רבים תשלום מס שבח בשיעור גבוה יותר מזה שהיה משתלם במכירת הדירות הנבנות על המקרקעין ו/או בעסקת קומבינציה/בנייה.

בהקשר זה נציין כי במכירת המקרקעין במזומן יחול על המוכר מס שבח המחושב על מלוא תקופת ההחזקה של הנכס בידיו, ומס זה הינו במרבית המקרים גבוה יותר (למעט במקרים שהנכס נרכש לפני ה-1.4.61 וחל במכירה מס היסטורי ששיעורו מופחת). לעומת זאת במכירת הדירות שיבנו על המקרקעין, במקרה של עסקת קומבינציה או עסקת שירותי בניה, כאשר אלו דירות מגורים מזכות, ניתן ליהנות ממס מוטב, בהתאם לסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963. בהתאם להוראת חוק זו חל מס לינארי בשיעור של 25% על חלק השבח שנצבר מ-1/1/2014 ואילך, בעוד שהשבח על התקופה שקדמה למועד זה פטור ממס. נציין כי אמנם בתקופת המעבר שעד ליום 31.12.17 קיימת מגבלה של מכירת 2 דירות לתא משפחתי, בתחולה של המס המוטב, ואולם, החל מ 1.1.18 לא תהא עוד מגבלה למספר הדירות הנמכרות בשיעור מס שבח מוטב.

עסקת קומבינציה– זוהי עסקה במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בניה על החלק שנותר על המקרקעין. המקובל הינו כי בעסקאות קומבינציה, בעל הקרקע משלם מס שבח בגין חלק הקרקע שנמכר לקבלן, בנוסף נושא הוא בהיטלי ההשבחה החלים על מלוא הנכס, לפעמים גם בהיטלי הפיתוח מרכיב הקרקע, ונושא במע"מ על שירותי הבניה שמקבל מהקבלן.
היתרונות העומדים בבסיס עסקת הקומבינציה הינם, היכולת ליהנות מהפוטנציאל לרווח יזמי מהדירות הנבנות על המקרקעין, כמו גם האפשרות ליהנות משיעור מס שבח מוטב במכירת דירות המגורים המזכות, בכפוף לסייג של מספר הדירות הנמכרות בתקופת המעבר, ובכפוף לכך שהיקף המכירות של הדירות בידיו לא יגרום לו להיחשב כעוסק או לעסקה כעסקת אקראי, שכן במקרים כאמור המיסוי שיחול יהיה במסגרת מס הכנסה ולא במסגרת מס שבח ואף יהא צורך לבחון האם קמה חבות במע"מ בעסקאות אלו.

החסרונות בעסקת קומבינציה הינם בין היתר דחיית מועד קבלת התמורות למועד מכירת היחידות הנבנות על המקרקעין. בנוסף, עסקה כאמור יוצרת מעין שיתוף פעולה עם הקבלן הבונה, ובתוך כך קיימת מעורבות של גורם נוסף בקבלת ההחלטות הנוגעות לפרויקט. באשר למיסוי, ככל שהיקף היחידות הנמכרות לאחר הבניה גדול כך קיים חשש שבעל הנכס יחשב ל"עוסק" במכירת הדירות ותקום חבות במס הכנסה ובמע"מ. בנוסף, בעסקה כאמור אין וודאות לגבי מחיר המכירה של הדירות ויש חשיפה לירידת מחירים אך גם לעליית מחירים, שזהו יתרון.

עסקת תמורות – זוהי עסקה במסגרתה נמכרות מלוא הזכויות של הבעלים במקרקעין ואולם חלף קבלת תמורה במזומן או חלף קבלת חלק מהדירות, מתקבלת התמורה כאחוז מן התקבולים שיתקבלו בידי היזם ממכירת היחידות לצדדים שלישיים (מהתמורה ללא מע"מ).
היתרון בעסקה כאמור הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של היחידות הנבנות על המקרקעין. מנגד החסרונות של עסקה כאמור זה הצורך לתשלום מס שבח באופן מיידי על מלוא הנכס ואולם המס הינו בגין הקרקע או זכויות הבניה ולא בגין היחידות הבנויות כבעסקת קומבינציה. חשוב לציין כי לעיתים, מקום בו קיימת מעורבות רבה של הבעלים בפרויקט, רשות המיסים מסווגת עסקאות תמורות כאמור כעיסקה משותפת, כך שבמכירת הדירות נחשבים הבעלים והיזם כמוכרים במשותף וקיימת חשיפה למיסוי ההוני.

הזמנת שירותי בניה– זוהי עסקה בה מתקשרים בעלי הקרקע עם קבלן ביצוע לבניית הפרויקט בעצמם. עסקה כאמור דורשת הבנה בתחום הנדל"ן מצד בעלי הקרקע היוזמים את הפרויקט כמו גם דרישה להון כספי גבוה לצורך הבניה. בשלב הראשון העסקה איננה נחשבת לעסקה במקרקעין המחויבת במס. ואולם, במכירת יחידות הדיור יחול חיוב במס שבח, וככל שמדובר בהיקף גדול של יחידות המוכרים עלולים להיחשב לעוסקים ותחול חבות במס הכנסה ובמע"מ.

היתרון בעסקה כאמור הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של כל היחידות הנבנות על המקרקעין. מנגד בעסקה זו שיעורי המס גבוהים בדרך כלל, בעלי הקרקע נחשבים כ"מוכרים" בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ובתוך כך חלות עליהם כל החובות החלות על קבלנים כדוגמת העמדת בטוחות להבטחת כספי הקונים בתקופת הבניה, אחריות בדק על פי החוק בתקופה שלאחר סיום הבניה וכיוצ"ב. התקשרות בעסקה כאמור מצריכה ידע מקצועי והבנה בתחום הנדל"ן.

רשימת העסקאות המפורטת לעיל איננה ממצה אלא אך מציגה את העסקאות השכיחות ביותר. נראה איפוא כי הבחירה בעסקאות השונות תהא תלויה במידה רבה ברצונות השונים של בעלי הקרקע ובאופיים. מומלץ כי בטרם בחירה בעסקה זו או אחרת להיוועץ עם עורכי דין ואנשי מס המומחים בתחום, על מנת לבחון את האפשרויות השונות ואת ההשלכות הנודעות לכל בחירה, באופן שיתאם בצורה המיטבית את רצונם של בעלי הקרקע תוך הפקת רווחים מיטביים במידת האפשר.