עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 16

מאמר בנושא:

התמשכות הליכי התכנון

(בעקבות ע"א 4079/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון נ` מעונה חברה לבניין בע"מ)

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

תכנון ובניה – שמאות
תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק) (תיקון) התשע"א-2010

סמכויות ועדת הערר בהקשר של פעולות השמאי מכריע והשמאי מייעץ

מנהל מקרקעי ישראל

נוהל מס` 12.02 הליך השגה על שומות מקרקעין

יישום דו"ח גדיש- שיפור ביעילות ובאובייקטיביות של הליכי עיון חוזר והשגה בשומות מקרקעין

עדכוני פסיקה:

רשויות מקומיות

עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח`

דחייתה על הסף של עתירה מינהלית שהוגשה בעקבות החלטת המועצה הארצית לתו"ב.

תכנון ובניה – תכניות

עת"מ 40122-04-10 עירית גבעת שמואל נ` המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח`

יכולתה הכלכלית של רשות מקומית ליישם תכנית שבתחומה, הינה אחד העניינים שיש לבחון, כחלק בלתי נפרד מהתכנון. אין זה נכון להשאיר בחינת סוגיה זו לשלב הוצאת היתרי הבניה.

תכנון ובניה – היטל השבחה

ערר (י-ם) 123/10 עבד עלפתאח עאדל נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

הפרשנות הנכונה למגבלת השטח בפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה-1965

תכנון ובניה – הקלה

ערר 5247/09 אלה אלמגור ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ואח`

אין צורך בהוכחת הצדקה תכנונית לשם אישור תוספת אחוזית בהקלה

מאמר

התמשכות הליכי התכנון/עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל חי אדרי

"מסכים אני לחוות דעתה של חברתי השופטת נאור…כי "ייטיבו רשויות התכנון לעשות אם יפעלו בזריזות לסיים את ההליך התכנוני…." היא אמנם מבחינה משפטית בשולי הדברים, כמות שכתבה, אך מבחינה מהותית הוא עיקר העיקרים. הלב נחמץ לראות כיצד נושא זה נמשך ונמשך על פני שנים והליכים על הליכים על הליכים, וכמובן הוצאות ועגמת נפש, ואינו בא בכלל סיום." (דברי כב` השופט א.רובינשטיין בעע"מ 8445/06 זלצמן נ` ועדת הערר לתו"ב מחוז ת"א –ניתן ביום 28.10.10).

בהתאם לחוק ולפסיקה הנוכחית, על רשויות התכנון מוטלת החובה לפתח מקרקעין, ליזום תכנון ולפקח, וכן לסלול בפועל ולהקים את הדרכים והתשתיות על בסיס התכנון המאושר במתחם סמכותן.
לצורך קידום הליכי התכנון, החוק קצב מועדים בהם על וועדות התכנון לפעול, כך למשל, סעיף 109 א` לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה (1965) קצב מועד לדיון בהתנגדות בתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, שהינו בתוך 3 חודשים מתום הפקדת התכנית ועוד שכמותו.
יתירה מזו, סעיף 11 לחוק הפרשנות [נוסח חדש], קובע כי גם כאשר לא נקבע מועד בדין, קיימת החובה לעשות כל פעולה שלטונית בזמן סביר ובמהירות הראויה. בבג"צ 192/64 שם טוב ארגז נ` הו"מ ירושלים, נקבע כי גם ללא חוק הפרשנות הרי שקיים תנאי מכללא שפעולות הרשות צריכות להיעשות בזמן ראוי או מתקבל על הדעת בנסיבות העניין… ובאלו המילים: "שום קושי שבביצוע של תכנית בנין ערים אינו מצדיק עיכוב מלאכותי של התהליך הפורמאלי של מתן תוקף לתכנית, משהוחל בתהליך זה".
נציין אף כי גם באשר להליכי התכנון בהם החוק הנוכחי לא קצב מועדים, קבעה הפסיקה כי על רשויות התכנון לפעול בפרק זמן סביר, ושלא ברשלנות. אחד מפסקי הדין המוכר והמצוטט בעניין הזה, הינו פסה"ד בע"א 653/97 מרכז ברוך נ` עיריית ת"א ואח`, שם דובר על בעלי המקרקעין המצויים בליבה של כיכר המדינה בת"א, באשר לכיכר המדינה קיימת השתלשלות עניינים ארוכה ורחבה מיני ים, החל משנת 1969 לגביה נדרש היה לאשר תכנית לאיחוד וחלוקה וזאת לשם בניה, קידומה של תכנית לשצ"פ ולאחר מכן קידומה של תכנית חליפית לבניית שלשה מגדלים בלב הכיכר, כאשר למותר לציין לכל החולף בכיכר, כי הליכי התכנון טרם נסתיימו עד לימים אלו, אשר לצד ניסיונות בעלי הקרקע לדחיפת הליכי התכנון, פעלו הם במקביל בניסיון לקבל פיצוי בגין העיכוב ואי הוודאות התכנונית שנגרמו להם. כך, הגישו הבעלים תביעה נוספת לפיצוי כספי, אשר הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון כאמור לעיל.
בפסק דין ארוך מפורט ומנומק זה קבע ביהמ"ש מספר עקרונות על פיהם קיימת גם קיימת לרשויות התכנון חובה לתכנן, במועדים שנקבעו או בזמן סביר. כן קבע ביהמ"ש כי בכל הנוגע לפעולות לגביהן לא נקצב זמן, עדיין קיימת החובה לפעול בפרק זמן סביר ושלא ברשלנות, והכל מכוח חובתן של הרשויות לתכנן ולאפשר זמינות לבנייה בהקדם הניתן. נציין כי למרות האמור, נקבע טרם הורם הנטל ע"י בעלי הקרקע במרכז הכיכר להוכחת נזקם ועל כן לא זכו עד היום לפיצוי כספי.
למרבה הצער, וכידוע לכל העוסקים בנדל"ן, המציאות הינה אחרת לחלוטין, בפועל ועדות התכנון, מי יותר ומי פחות, מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות ולעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין (אשר מעוניינים לקדם את התכנון) נציין כי במעט מן המקרים, מקור העיכוב טמון בעובדה שבעלי הזכויות חדלים מלהשלים את המוטל עליהם בזמן ובכך למעשה "תורמים" לעיכוב התכנוני.
ברי אפוא, כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד`) איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעלי המקרקעין השונים, אלא, מהווה פגם מהותי , היורד לשורש העניין, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ו/או שאין בהן עוד כל רלוונטיות מהטעם שכל הסביבה כבר שונתה מסביב.
לגישתנו, בעלי המקרקעין אינם צריכים להיכנע לתופעה ולקבלה כגזירה משמיים. לדידנו, במצב דברים זה, הרי שבפני בעלי הקרקע קיימות אפשרויות מספר לפעול כנגד העיכובים השונים ובכך לזרז את ההליך התכנוני. כך למשל יכולים בעלי הקרקע כבר במהלך התכנון לפנות בעתירה מנהלית לערכאות ובמסגרתה לתקוף את התנהלות הוועדות השונות. לנו נראה, כי הצורך במתן תשובה לעתירה/ערר, יביא להאצת ההליך ו/או לכל הפחות לקציבת מועדים של הרשויות ע"י ביהמ"ש. בנוסף, קיימת לבעלי הקרקע האפשרות להגיש אף תביעה נזיקית כנגד הרשות המעכבת כאשר עילות התביעה תהיינה רשלנות, הפרת חובה חקוקה וכדו`.
נציין כי בימים אלה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4079/05 הוועדה המקומית לתו"ב שומרון נ` מעונה חברה לבניין בע"מ, אשר בו נידון עיכוב ההליכים התכנוניים בהם נתקלה "מעונה" חב` לבניין (להלן:"החב`" ו/או "מעונה"), בעת השלמת פרויקט הבנייה שביצעה. (המדובר למעשה בשני ערעורים לביהמ"ש העליון ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי שקיבל את תביעת החב` וקבע כי הוועדה המקומית לתו"ב שומרון אחראית כלפיה בנזיקין בעטיין של פעולות המתבטאות בעיכובים רבים בהשלמת פרויקט הבנייה).
במקרה "מעונה", ניתנו לחב` היתרים בלתי חוקיים החורגים מתכנית בניין העיר התקפה, ביודעין ע"י הוועדה המקומית וביוזמת החב` ועל כן היה צורך לאשר תכנית "שתכשיר" הבנייה.
בפסק הדין נבחנה אחריות הוועדה המקומית בכל הנוגע לעוולת הרשלנות. הוועדה המקומית העלתה כטענת הגנה את "עקרון ההסתכנות מרצון" מכוח סעיף 5 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] – לפיה משהגישה החב` בקשה להיתר בלתי חוקי הסתכנה החב` מרצון, ולפיכך דין התביעה כנגדה להידחות. טענה זו נדחתה על הסף ע"י ביהמ"ש העליון, אשר קבע כי הוועדה המקומית הייתה חייבת עפ"י חוק לסרב לבקשת החב` ליתן היתר בלתי חוקי.
בנוסף, בחן ביהמ"ש את מרכיבי עוולת הרשלנות על עובדות המקרה ומצא כי הוועדה המקומית אף הפרה את חובת הזהירות המושגית והקונקרטית שחלה עליה כאשר התירה לחב` לבנות בניגוד לתב"ע החלה.
כמו כן, בחן ביהמ"ש מן הצד השני את "אשמה התורם" של החב` באשר היוזמה ב"הנעת גלגלי פעולתה" של ועדת התכנון במתן היתרים בלתי חוקיים ננקטה ע"י החב` בידיעה מלאה. עם זאת נקבע, כי משקל האשם הרובץ על הוועדה המקומית כבד יותר, שכן מדובר ברשות ציבורית הנדרשת להפעיל סמכויותיה בהתאם לדין.
לבסוף קבע בית המשפט העליון כי המדובר בשותפות למעשה בלתי חוקי, שמוסד תכנון, כמו גם בעל ההיתר, שותפים לו. כן קבע ביהמ"ש כי במעשייה של החב` דבק פסול, אולם ולאור העובדה שהוועדה המקומית פעלה בחריגה מסמכויותיה, בניגוד לחוק ובניגוד לתקנת הציבור בעת שנענתה לבקשת החברה להעניק לה היתרים בלתי חוקיים, הרי שלועדה המקומית קמה החובה לפצות את הבעלים באופן חלקי.
מן הראוי לציין כי מאחר ובתביעות נזיקיות עומדת לרשות טענת התיישנות, על בעלי הזכויות במקרקעין להיות ערניים, ולהגיש תביעה ככלל בתוך תקופה של 7 שנים (כאשר נציין במאמר מוסגר כי בתוך פק` הנזיקין קיימים מקרים בהם תק` ההתיישנות הינה שונה) מהמועד שבידיו קיים כוח התביעה, קרי: המועד שבו נולדה "עילת התביעה". אין ספק כי הבעייתיות בעניין זה הינה, כי פעמים רבות מתלבט הבעלים בין החשש מהתיישנות לבין הרצון שלא "להרגיז" את הרשות שמא תתנכל לו ולא תשקול שיקולים ראויים בעת קידום התכנית, בעיקר מקבל הדבר משנה תוקף ביחס לועדות המקומיות שמצהירות לעיתים שלא תקדמנה תכניות תחת איום תביעות, ועל כן מומלץ להביא את כל הנתונים בחשבון בעת קבלת ההחלטות.
לסיכום, נראה לנו, כי גם במציאות הנוכחית, קיימות דרכים לזירוז ההליכים באופן "הוגן ונקי", אולם אחד מאתגריה של הרפורמה העומדת עתה "על האבניים" בהצעת החוק החדשה הבאה להחליף את חוק התו"ב, הוא בין היתר פישוט, ייעול וקיצור הליכי התכנון, ברפורמה. אחד מהחידושים העיקריים הם קביעת מסלולי רישוי חדשים, הקצובים בזמן וכן קביעת תנאים מוגדרים וידועים מראש שעל רשות הרישוי לקבוע ולבחון כתנאי למתן היתר.
אנו תקווה כי אכן המחוקק ישכיל לקבוע תקופות קצובות וברורות, סנקציות באי עמידה במועדים אלו, אישור מיידי אוטומטי אחר חלוף זמן קצוב ועוד פתרונות שיסלקו את הרעה החולה של בירוקרטיה שמביאה רק רע ובכך תביא לסיוע בשחרור קרקעות לציבור.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

סמכויות ועדת הערר בהקשר של פעולות השמאי מכריע והשמאי מייעץ

לאחרונה תוקנו תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק) (תיקון) התשע"א-2010 (להלן:"התקנות") כאשר התיקון העיקרי מתייחס לסמכויות ועדת הערר בהקשר של פעולת שמאים – שמאי מכריע ושמאי מייעץ אשר על חלקן נעמוד להלן.
במסגרת התיקון נקבע כי בערר על החלטת שמאי מכריע לפי סעיף 198(ה)(4) לחוק, רשאית ועדת הערר להגיש לשמאי המכריע שאלות בכתב ועליו להשיב עליהן תוך 14 יום ממועד קבלתן. כן נקבע כי ועדת הערר אף רשאית לזמן את השמאי המכריע לדיון בערר כדי שיציג את שומתו.
בנוסף, נקבע כי ועדת הערר רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מייעץ לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה, וזאת, לשם בירור הסוגיות הנטענות בערר, וזאת גם בלי לקיים דיון בעניין בנוכחות הצדדים לערר ובתנאי שקודם למינוי כאמור פנתה ועדת הערר לצדדים ואפשרה להם להגיש טענותיהם בכתב בעניין זה.
עוד נקבע במסגרת התיקון כי לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ, רשאית ועדת הערר ביוזמתה ו/או לפי בקשת הצדדים לפנות לשמאי המייעץ לשם בירור ו/או שאלה ו/או קבלת הבהרה בנוגע לחוות דעתו. וכי על השמאי המייעץ להשיב על הפנייה בתוך 14 יום ממועד קבלתה. ועדת הערר אף רשאית להכריע כי אין להגיש שאלה מסוימת לשמאי המייעץ.
כל שכן, ועדת הערר רשאית אף לזמן את השמאי המייעץ לדיון בערר כדי שהלה יציג את חוות הדעת שערך והצדדים יוכלו להציג שאלות לשמאי המייעץ בהתאם לקבוע בתקנות אלה.
עוד נציין כי מעבר לנושא השמאי, נקבע כי ועדת הערר רשאית לדרוש מהעורר או ממשיב להמציא לה מסמכים או ידיעות הדרושים לדעתה לבירור הערר וכן לקבל חוות דעת מומחה. ידיעות אלה יומצאו בתצהיר.

הערת מערכת: יש לברך על כל תיקון חקיקה המרחיב ומבהיר את הפרוצדורה הנוהגת בועדת הערר בתביעות ירידת הערך, מדובר בתקנות ספורות בלבד שמותירות שיקול דעת ופרוצדורה רחבה מאד להחלטת הועדות והיו"ר, ועל כן סדר הדברים הינו גמיש ביותר ולעיתים גמיש מדי, מדובר ב-15 תקנות לעומת למעלה מ-500 תקנות המצויות בסדרי הדין האזרחיים בבתי המשפט, התקנת תקנות, עם אפשרות הגמשתן, תיתן יעילות וסדר בערכאה ותחסוך במחלוקות.

יישום דו"ח גדיש-שיפור ביעילות ובאובייקטיביות של הליכי עיון חוזר והשגה בשומות מקרקעין

ביום 11.11.2010 פרסמה מועצת מקרקעי ישראל נוהל חדש העוסק בהליכי השגה על שומות מקרקעין, וזאת לנוכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס` 1181. מטרת הנוהל הינה, קביעת כללים אחידים לטיפול בעיון חוזר והשגות על שומות המינהל, תוך פירוט מועדים קבועים לטיפול בערכאות השונות. יצוין כי הנוהל אינו חל על שומות לצורך פיצויי הפקעה.
הנוהל, ביחד עם החלטת המועצה שעליה הוא מתבסס, מיישמים את המלצות דו"ח הועדה הציבורית לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל מיוני 2005 (דו"ח גדיש). תוצאת הנוהל הינה למעשה, מתן אפשרות לחוכרים המבקשים להשיג על גובה השומה, לבקש עיון חוזר וכן לקיים הליך של השגה, כאשר נקבע לוח זמנים קצוב למתן תשובות בבקשה ובהשגה.
למעשה, הנוהל מייעל ומקצר את זמני הטיפול בהשגות על שומות המינהל ויוצר הפרדה בין הגורם המבצע/הדן בקשה לעיון חוזר ובין הגורם הדן בהשגה. כך שעל פי הנוהל נוצרו, הלכה למעשה, שני הליכים; האחד – בקשה לעיון חוזר בשומה אשר תידון באגף שומת מקרקעין. ההחלטה בה תינתן על ידי השמאי הממשלתי שיכול גם לערוך שומה מיוחדת. השני – השגה על החלטת השמאי הממשלתי אשר תידון בועדת השגות המורכבת מיו"ר (משפטן הכשיר לכהן כשופט), השמאי הממשלתי הראשי (או סגנו) ושמאי מכריע מרשימת השמאים המכריעים לפי סעיף 202ג לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, אשר יתמנה על ידי יו"ר מועצת השמאים.
הנוהל קובע, כאמור, לוחות זמנים מוגדרים להליכי טיפול בבקשות לעיון חוזר (דיון בבקשה תוך 45 יום והחלטה בה תוך 30 יום מהמועד בו הומצאו כל הראיות או מיום סיום הדיון לפי המאוחר), ובהשגות (ככלל יוגשו הטיעונים בכתב אולם, הצדדים רשאים לבקש גם דיון בעל פה). החלטה של ועדת ההשגות תינתן תוך 30 יום מתום המועד בו הומצאו כל הראיות הדרושות למתן החלטה.

הערת מערכת: לדעתנו, צעד חשוב זה הופך את הליך ההשגה לכלי מאוזן ובלתי תלוי, אשר יגביר את אמון הציבור בו, כיוון שנראה לכאורה כי מסגרת הדיון בבקשה הופכת לאובייקטיבית יותר (הליך ההשגה מורכב משמאים נוספים על השמאי הממשלתי). בנוסף, הליך ההשגה הופך ליעיל יותר עקב קציבת המועדים וקיצור תקופת חוסר הודאות, על כן אנו מברכים על נוהל זה.
עם זאת לאחר מיצוי ההליכים על פי נוהל זה, עדיין צריכה ליהיות פתוחה הדרך לחרוג ממערכת זו ולהגיע לכותלי בית המשפט, כמו כן יש לציין כי החובה לשלם את כל, או כמעט את כל הדרישה על מנת שתהא האפשרות להשיג, יוצרת לעיתים קושי רב מאד ואינה הגיונית, אין כל סיבה שלא ליצור מנגנון דומה לנהוג במס שבח ולאפשר המשך העסקה במקביל להשגה, תוך הותרת סנקציות למקרה של אי תשלום, כגון עיכוב בחתימה על חוזה חכירה ועוד.

עדכוני פסיקה

עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח`,
בפני בית המשפט המחוזי בת"א  בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב` הש` עודד מודריק

ב"כ העותרת: עו"ד און צוק
ב"כ המשיבות מס` 1 ו-2: עו"ד סילביה רביד
ב"כ המשיבה מס` 3: עו"ד שרי אורן
ב"כ המשיבה מס` 4: עו"ד צבי שוב, עו"ד דקלה מוסרי טל ועו"ד גלית קיט טלמור
ב"כ המשיבה מס` 5: עו"ד אלי וילצ`יק ועו"ד מירב ברנע

העתירה דנן הוגשה בעקבות החלטת המועצה הארצית לתו"ב, שניתנה לפני מס` חודשים. החלטה אשר דחתה את הערר שהוגש ע"י הועדה המקומית ואישרה בכך, למעשה, את תכנית תא/3596 – "מתחם ליבר", בהתאם להחלטת הועדה המחוזית לתו"ב, שניתנה לפני כשנה.
מרבית המשיבות, ביקשו בתגובותיהן לעתירה לדחות את העתירה על הסף, בשל טענות סף שהעיקריות שבהן הן: שיהוי, מניעות והיעדר עילת תביעה. הועדה המקומית לא הצטרפה לבקשתן אך גם לא הסתייגה ממנה.
ביהמ"ש קבע, כי מקובל עליו לקיים בחינה של טענות סף ביחד עם בחינת טענות העתירה לגופן, אלא, שבעניין דנן התב"ע "המותקפת" כבר פורסמה וקיבלה תוקף ובעקבות כך, נקשרה עסקה כלכלית שהשהיית מימושה עלולה הייתה לגרום לנזק כספי כבד. בנוסף לכך, בירור העתירה גופה עלול היה להימשך זמן ניכר, ומאחר ואחת מטענות הסף הייתה שהעתירה נעדרת עילה, החליט ביהמ"ש להקדים עיון ודיון בטענות הסף.
ביום 14.11.10 ניתן פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, לפיו התקבלו טענות המשיבות והעתירה נדחתה על הסף, ובהתאם לכך חויבה העותרת בתשלום הוצאות משפט למשיבות בסך של 100,000 ₪ (נציין כי ביום 15.11.10 אף הופץ ע"י המערכת עדכון און-ליין בעניין). וביום 18.11.10 ניתנה הנמקת פסק הדין.
באשר לטענת השיהוי נקבע כי לעותרת יש מעמד בהקשר לעתירה נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית, אלא שביחס להחלטה זו הוגשה העתירה בשיהוי רב, כאשר שיהוי זה, אינו רק פורמאלי אלא אף שיהוי מהותי. שכן, לאחר שניתנה החלטת ועדת המשנה להתנגדויות והתברר כי פרט לעררה של הועדה המקומית לא ניתנה רשות ערר לכל גורם אחר, נסמכו המשיבות 4 ו-5 על אישור התוכנית וקשרו ביניהן הסכם שהיקפו הכספי גדול מאוד וששיבוש מימושו עלול לגרום נזק כספי כבד.
באשר לטענת המניעות נקבע כי שתי פנים לטענה זו. פן אחד נעוץ בכך שלעותרת לא ניתן מעמד של עוררת לפני המועצה הארצית. ובהקשר זה נקבע כי הסמכות להעניק רשות ערר מוקנית ליו"ר הועדה המחוזית, כאשר למועצה הארצית אין סמכות להעניק רשות ערעור. כיוון שהעותרת לא קיבלה רשות ערר, לא יכלה, כך נקבע, להיחשב כעוררת וגם לא נקבעה כעוררת. העותרת גם לא הייתה יכולה להיחשב כמשיבה, שכן העותרת אינה נמנית עם רשימת/ טיפוסי המשיבים לערר הקבועים בתקנה 4(א) לתקנות העררים החלות בעניין.
הפן השני מיוסד על הצהרתו של בא כחה של העותרת, בפני המועצה הארצית, שטיעוני העותרת יתמקדו רק בסוגיית חלופות השימוש במגדל "ליבר". זה היה נושא הערר שהגישה הוועדה המקומית, והמועצה הארצית הייתה מוכנה לאשר את העותרת כמשיבה, רק בתנאי שטיעוניה לא יחרגו ממסגרת סוגיית הערר. עיון בעתירה גילה כי זו חרגה הרבה מעבר לסוגיית הערר. בתגובת העותרת לבקשה לדחיית העתירה מונה בא כוח העותרת 12 ראשי טענה הכלולים בעתירה, שרק אחד מהם סב על חלופות השימוש שאושרו בידי ועדת הערר הארצית. מכאן ברור שרוב מניין ובניין העתירה נתון בתוך סד של מניעות שמקורו בהתחייבות העותרת לפני המועצה הארצית.
בהתייחס לטענה בדבר היעדר עילת עתירה נקבע כי אם "מנכים" מן העתירה את י"א העילות החורגות ממסגרת הדיון שנערך בוועדת הערר הארצית נותרת רק עילת "חלופות השימוש". סוגיית חלופות השימוש היא סוגיה תכנונית. והלכה פסוקה היא, שבית המשפט אינו מתערב בשיקול דעת מוסדות התכנון, אם לא נפל בו פגם של אי חוקיות, פסלות מנהלית או חוסר סבירות העשוי לבלוט גם לעין מי שאינו אמון על נושאי התכנון. סוגיה תכנונית חורגת אם כן מתחום ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים ואין מקום לקיים בה דיון.
לבסוף קבע ביהמ"ש כי הגיע לכלל מסקנה שעניינה של העותרת איננו בתיקון חלופת השימוש, אלא, בביטול התוכנית מעיקרה ובהצבת תכתיב שיפוטי למוסדות התכנון לעניין מהלכי התכנון העתידיים בתחומי העיר תל אביב, בין שהם נוגעים למגדל ליבר ובין שאינם נוגעים לו; בין שהם משליכים על שכונת נווה צדק ובנותיה ובין שהם חלים על יתר חלקי תל אביב רבתי מצפון ומקדם, ממזרח ועד ים. פסק דין כזה, כך נקבע, יוצא מגבולות הדין ואינו דין שיינתן לכך יד.
לפיכך, נדחתה העתירה.

* למען הגילוי הנאות יצוין כי המשיבה מס` 4 לעתירה, יוצגה ע"י משרדנו, כאמור.

הערת מערכת: יש לברך את בית המשפט שקיבל החלטה בתוך פרק זמן קצר ביותר מעת קבלת העתירה וכך אפשר למערכת ההסכמית להתקדם, בית המשפט נוכח שעיכוב הבירור יוביל בהכרח לליבוי המחלוקות בין הצדדים, מאחר ומדובר היה בעתירה שהוגשה בעת שכבר נחתמו הסכמי התקשרות באשר לקרקע והנזק הלך והתעצם ועל כן העתירות המנהליות היו מובילות לתביעות כספיות גדולות, נציין אף כי העותרת לא ביקשה צו ביניים ועל כן לא נדרשה להפקיד בטוחות, וגם טענות בעניין זה עלו במסגרת העתירה.

עת"מ 40122-04-10 עיריית גבעת שמואל נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה ו- 12 אח`, בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב` הש` הבכירה נגה אוהד.

ב"כ העותרת: עוה"ד אלי וילצ`יק ומירב ברנע
ב"כ המשיבות 1 ו-2: עו"ד סילביה רביד
ב"כ המשיבה 3: עו"ד שרון בר טל
ב"כ המשיבה 4: עוה"ד דרור חוטר ישי, יהודה טוניק, עופר טויסטר, שרון קרני- כהן
ב"כ המשיבה 5: עו"ד יחזקאל ריינהרץ
ב"כ המשיבה 6: עו"ד אלי עברון
ב"כ המשיב 10: עו"ד עמוס לוזון.

עניינו של פסה"ד הינו שאלת סבירות ותקינות הליך אישורה של תכנית שינוי ייעוד, בסמכות ועדה מחוזית לתו"ב מרכז, שיזמה חב` נילי נדל"ן בע"מ (המשיבה 4) על מקרקעין בתחום השיפוט של העותרת.
המקרקעין עליהם אושרה התכנית מצויים בתחום העיר גבעת שמואל, וגובלים מצפון, בתחום העיר פתח תקווה. מטרתה העיקרית של התכנית, הנה תכנון מחדש של כ- 72 דונם, בהם תוקם שכונת מגורים, תוך הוספת 440 יח"ד על 270 יח"ד מאושרות, אשר ייבנו במגדלים בני 22 קומות. לשטח התכנית צורף, על פי החלטת המועצה הארצית, שצ"פ בשטח של כ- 10 דונם, אשר אינו רציף לשטח התכנית ואשר הפך בתכנית לשב"צ.
התכנית הופקדה בניגוד לעמדת העותרת ולעמדת הועדה המקומית "מצפה – אפק", שבתחום התכנון שלה מצוי תחום התכנית. לתכנית הוגשו התנגדויות ביניהן גם התנגדויות העותרת והועדה המקומית. הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז דנה בהתנגדויות והחליטה לאשר את התכנית, בכפוף לשינויים. על החלטה זו הוגש ערר למועצה הארצית. המועצה הארצית דחתה את הערר ועירית גבעת שמואל הגישה עתירה.
עיקר טענות עירית גבעת שמואל בעתירה היו: 1. הפקדת תכנית בתחום רשות מוניציפאלית בניגוד מוחלט לעמדת הרשות ולתכנית האב שלה, הנה בלתי סבירה ושגויה מיסודה, וביתר תוקף כאשר הועדה המקומית גם היא מתנגדת לתכנית; 2. התכנית יוצרת תקדים של צפיפות גבוהה, המטיל על הרשות ביצוע שינוי תשתיות, שכן אלו הקיימות אינן מספיקות ולעירייה אין יכולת כלכלית להוציא לפועל תשתיות אלה; 3. נפל פגם בהפקדת התכנית שכן התכנית שהופקדה שונה מהותית מזו שהוצגה בפני הועדה המקומית; 4. הכללת שצ"פ מחוץ לתכנית והעברתו לתחום התכנית והפיכתו לשב"צ, לשם הגדלת אחוזי הבניה, הנה מלאכותית ונוגדת את עמדת היועמ"ש תוך יצירת תקדים מסוכן.
בית המשפט מצא כי טענות העותרת חושפות ליקויים באופן ניהולו של ההליך התכנוני, לגביו, סבר בית המשפט, יש מרווח פעולה רחב יותר להתערבות שיפוטית.
באשר לשאלת היכולת הכלכלית של העותרת: בית המשפט קבע כי במסגרת דיון על תכנית, על רשות התכנון, לפעול בסבירות, בשיקולים תכנוניים ומתוך הגיון תכנוני. במסגרת הגיון זה יש לשקול עלויות ביצוען ושדרוגן של התשתיות ובנייתם של מבני הציבור. יכולת הרשות המקומית או היעדר יכולת, ליישום כלכלי של התשתיות המתבקשות מהתכנית, צריכה להיות אחד השיקולים אותם על רשות התכנון לשקול בבואה לבחון את היקף התכנית המשביחה ומספר יחידות הדיור שתכיל, שכן יכולתה הכלכלית של הועדה המקומית לבצע את המטלות הנובעות מן התכנית, מהווה תנאי לכך שהתכנית המשביחה תוכל לצאת לפועל, על כל המשתמע מכך. בית המשפט ציין כי אמנם לאור תמ"א 35 קיימת חובה לפעול להפיכת הבנייה באזור הליבה של המדינה לבניה רוויה. עם זאת, יישום הוראות תמ"א 35 חייב להביא בשיקוליו את יכולת היישום הכלכלית של הועדה המקומית אשר אמורה בסופו של יום ליצור את התשתית ולתפעלה. בית המשפט קבע כי על מתכנן המחוז לקבל חוו"ד כלכלית חשבונאית בדבר עלות ביצוע תשתיות ומקומות מימון לתשלום הוצאות אלה. ככל שלא ניתן להראות שקיים תקציב לביצוע התשתיות, הרי שהמשמעות היא שיש להורות על הפחתת כמות יחידות הדיור.
באשר לסוגיית הכללת השצ"פ בתכנית והפיכתו לשב"צ, קבע בית המשפט כי יזם פרטי יכול לכלול במסגרת קו כחול בתכנית אך ורק מקרקעין שהוא בעל הזכויות בהם. בענייננו, צירוף השצ"פ לתחום התכנית נעשה במטרה להגדיל את השטחים לבניית מבני ציבור, לאחר שהתברר כי אין די שטחים לכך בתחום התכנית. שטח השצ"פ שצורף לתכנית הינו בבעלות ציבורית ואינו רציף לתחום התכנית. בית המשפט קבע כי מתן אפשרות ליזם פרטי לצרף שטחים ציבוריים שבינם לבין התכנית אין כל זיקה, והכל לשם מקסום אחוזי בניה, כמוה כמתן הטבה שאינה חוקית והחלטת המועצה הארצית בעניין זה אינה סבירה ואינה מידתית.
באשר לטענת העותרת כי התכנית שהופקדה שונה מהותית מזו שהוצגה בפני הועדה המקומית, נקבע כי חובת ההיוועצות של הועדה המחוזית בועדה המקומית, הקבועה בסעיף 62(א) לחוק התכנון והבניה (תכנית מקומית בסמכות ועדה מחוזית) אינה רשות כי אם חובה מהותית שאמורה להבטיח את האיזון בין כל האינטרסים והשיקולים השונים הנדרשים לצורך אישור התכנית. להערות הועדה המקומית צריך להינתן משקל של ממש, נוכח ההיכרות המעמיקה והמעשית עם התנאים בשטחה, וביחס להתאמת התכנית לצרכי הסביבה ויכולות הרשות המוניציפאלית להוציא את התכנית אל הפועל. בית המשפט קבע כי הפקדת תכנית השונה מהותית מזו שהוצגה בפני הועדה המקומית, מהווה פגם מהותי המלמד על אי תקינות ההליך ועל הצורך בבטלותו.

הערת מערכת: פסק- הדין כולל הערות ותובנות רבות המופנות בעיקר אל ועדות התכנון הגבוהות, בית המשפט נתן משקל רב לעמדת הועדה המקומית והרשות אשר הינן הקרובות ביותר לשטח ואמורות לידע הטוב ביותר מה נדרש לישוב, בית המשפט אף מוסיף חובה שאינה קיימת כיום מבחינת הועדה והיא קבלת חוות דעת כלכלית כחלק מדיון בתכניות, יש לציין כי כיום רואה עצמה הועדה המחוזית בוחנת כמעט ורק היבטים תכנוניים, אנו סבורים כי על הועדות לבחון גם היבטים כלכליים של התכנות, עלויות התכנית וכדאיות ההוצאה לפועל שלהן, אין טעם באישור תכנית שתעמוד כאבן שאין לה הופכין.

ערר 8/123-10 עבד עלפתאח עאדל נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
בפני יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים עו"ד גלעד הס

ב"כ העוררים: עו"ד דאוד חורי
ב"כ המשיבים: עו"ד ארז שפירא, עו"ד הדר מנצורי

המדובר בערר על הכרעת השמאית המכריעה גב` דורית פריאל, אשר קבעה כי העורר אינו זכאי לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). המחלוקת נסבה על מגבלת השטח בפטור הבא להבטיח כי לכל אזרח תתאפשר בניה של בית או דירה בשטח של עד 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה.
הוראות החוק הנ"ל קובעות כי, "לא יראו בניה או הרחבה של דירת מגורים כמימוש זכויות, במידה והמחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגורים, ובתנאי שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר". משמע, כי כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
לשם כך, החליטה ועדת הערר להבהיר את מחלוקת הצדדים בדוגמא תיאורטית בה במקרקעין מסוימים הותרו מכוח תכנית ישנה בעטייה לא קיימת חבות בהיטל השבחה בנייה בשטח של עד 140 מ"ר וכעת בתכנית משביחה נוספת, הותרו עוד 140 מ"ר כך שסך הכל ניתן יהיה לבנות 280 מ"ר.
במצב דברים זה, בו מבוקש לבנות בית בשטח של עד 280 מ"ר טוען העורר, כי היות ו-140 מ"ר הראשונים של המקרקעין ממילא היו פטורים מהיטל השבחה היות ומדובר בתכנית ישנה על פי הוראת פטור מיוחדת, הרי שמגיע לו לנצל בנוסף את הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לעיל בגין ה-140 מ"ר הנוספים שהוספו לו לבניה מכח התכנית הנוספת, משמע לא תהא לו חבות בהיטל השבחה .
מנגד טוענת המשיבה כי אין כל נפקות לסיבה בגינה פטורים 140 מ"ר הראשונים, ובמידה והבית הנבנה עובר את השטח של 140 מ"ר הרי שיש לחייב בגין כל מ"ר נוסף בהיטל השבחה, על כן לטעמה במקרה לעיל יש לחייב את הנישום במלוא היטל ההשבחה בגין התכנית הנוספת.
ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה דחתה את פרשנות העורר וקיבלה את פרשנות המשיבה, תוך שקבעה כי פרשנות זו נובעת הן מלשונו הברורה של החוק לפיה המחוקק מצווה כי הפטור יינתן רק כל אימת ששטח הדירה אינו עולה על 140 מ"ר, אולם כאשר שטח הדירה גדול מ- 140 מ"ר, הרי אין תחולה לפטור והן מהתכלית הסוציאלית אשר על פיה, כל אזרח זכאי לדירה או לבית בשטח מוגדר ללא תשלום היטל השבחה.

כן ציינה ועדת הערר כי המחוקק אינו קובע תנאים כלשהם מתי יהא מקום ליתן פטור על שטח העולה על 140 מ"ר ומתי לא יהא מקום ליתן פטור כפרשנות העורר, אלא המחוקק קובע באופן קטגורי כי הפטור יינתן אך ורק לנכס בשטח של עד 140 מ"ר ומעבר לשטח זה, תהא הסיבה בגינה אין חבות בגין 140 המ"ר הראשונים אשר תהא, אין זכאות לפטור.
יתרה מזו, ציינה ועדת הערר כי הסעיף אינו מסתפק באמירה כי הפטור מוגבל לכך השטח הכולל של הדירה אינו עול על 140 מ"ר, אלא קובע כי בגין השטח העודף ישולם היטל השבחה, כאמור לעיל.
זאת ועוד. קבעה ועדת הערר, כי במקרה בו תכנית ישנה מעניקה 140 מ"ר זכויות, אולם, קובעת כי תנאי להוצאת היתר הבניה יהיה הכנת תכנית מפורטת, ואכן הוכנה תכנית מפורטת אשר יש בה מרכיב משביח (זמינות), הרי שהאזרח לא יישא בתשלום כלשהו בגין הוצאת היתר הבניה לדירתו בת 140 מ"ר. ברם, היה והתכנית החדשה מוסיפה לא רק זמינות אלא גם זכויות בניה, הרי עבור כל מ"ר העולה על 140 מ"ר ישולם היטל השבחה מלא.
ומכן הכלל אל הפרט – בנסיבות הערר דנן, העורר היה זכאי לבנות בית של 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה לפני תכנית 3000ב` (להלן:"התכנית"), כאשר זכויות הבניה מכוחה לא היו זמינות. ובכל מקרה לאור האמור, כל מ"ר שהוסיפה התכנית מעבר ל- 140 מ"ר יש לחייב בהיטל השבחה מלא.
אלא, שלאחר התכנית לעיל, אושרו שתי תכניות נוספות: תכנית 3457א` ותכנית 8302 (להלן:"התכניות הנוספות") אשר מהותן העיקרית הינו הפיכת הזכויות מכוח התכנית לעיל מאי זמינות לזמינות. במקרה זה, התכניות הנוספות הפכו למעשה את כלל הזכויות מכוח התכנית לזמינות ובמסגרת זו אף את אותם 140 מ"ר לגביהם זכאי העורר לפטור מלא בהתאם לסע` 19 (ג) (1) כאמור.
ועדת הערר קבעה כי מאחר ועיון בשומה המכרעת מגלה, כי העורר חויב בהיטל השבחה בגין הפיכת מלוא הזכויות במגרש מזכויות שאינן זמינות לזכויות שהינן זמינות, הרי שבהתאם לאמור לעיל, בגין חיוב זה זכאי העורר לפטור לפי סעיף 19 (ג)(1) (בכפוף כמובן לעמידה ביתר תנאי הפטור).
לסיכומם של דברים קבעה ועדת הערר כי התוצאה הסופית ראוי שתהיה כי בגין 140 מ"ר זמינים לבניה זכאי העורר לפטור מלא, ואילו בגין הזכויות שהוסיפו התכניות הנוספות ישלם העורר היטל השבחה מלא בהתאם לשומה המכרעת .

הערת מערכת: החלטה זו של ועדת הערר בדין יסודה, הפטור נועד לצרכים סוציאליים ואינו מתייחס לפטור לשטח של 280 מ"ר, ההחלטה אף עומדת בתחום העיקרון לפיו היטל ההשבחה הינו השתתפות שתורם האזרח שנהנה והעברת חלק מההנאה לציבור, הפטור הינו מצומצם וכפוף להוראות המחוקק.

ערר 5247/09 אלה אלמגור ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח`
בפני יו"ר ועדת ערר עו"ד מיכה גדרון, אדר מיכאל גופר, גב` סיגל נחמני, מר שמעון בוחבוט

ב"כ העוררים: עו"ד אלי וילצ`יק
ב"כ המשיבים: עו"ד ערן גולן

המדובר בערר על החלטת הועדה המקומית ליתן היתר להריסת מבנה קיים ובניית בניין חדש בן שתי קומות עבור יחידת דיור אחת עם קומת מרתף וחדר כניסה לגג ולאשר הקלה של 6% תוספת אחוזית לשיפור הדיור.
בעת הגשת הבקשה להיתר, העוררים התנגדו לבקשה כאשר הנימוק העיקרי שלהם היה כי הבניין המבוקש מהווה חריג ביחס לבניינים המצויים בסביבה, משהתנגדותם נדחתה הוגש ערר זה.
במסגרת הערר טענו העוררים כי הבניה המבוקשת סוטה מאופי הבינוי בשכונה ופוגעת ברצף הארכיטקטוני הקיים ברחוב ולמעשה הבניין המבוקש הינו חריג לסביבה בגובהו. עוד טוענים העוררים במסגרת עררם בין היתר כנגד המרתף שאושר, עליהם נעמוד להלן.
לטענת העוררים מאחר ותנאי מוקדם לאישור הקלות הוא, כי קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התכניות החלות במקום. ומאחר ולטענתם לא קיימת במקרה הנדון הצדקה תכנונית כאמור לתוספת ההקלה האחוזית של 6% לשיפור הדיור, הרי שאין לאשר הקלה זו.
טענה נוספת בפי העוררים נוגעת להקמת מרתף מחוץ לקווי הבניין. כעולה מהוראות התכנית, "היתר לבניית מרתפים בחריגה מקווי הבניין, יינתן לאחר שהשתכנעה הועדה המקומית כי אכן "הדבר דרוש לתפקוד הבית". אלא, שלטענת העוררים לא הוכח כי נתקיים התנאי בתכנית לפיו אכן "הדבר דרוש לתפקוד הבית" ועל כן, שגתה הועדה המקומית עת אישרה את קומת המרתף בסטייה מקווי הבניין ובלא שבפעילה שיקול דעת כמתחייב הימנה.
מנגד טוענים המשיבים, כי הבקשה האמורה תואמת את התכניות החלות במקום, להוציא הקלה של 6% תוספת אחוזית לשיפור הדיור, אשר אף היא בסופו של יום אושרה על ידי הועדה המקומית.
ועדת הערר קבעה תחילה כי מאחר ומחד בהתאם ל"הלכת צומת האלופים", יש למי שמתנגד להיתר בנייה זכות להגיש ערר אך ורק על בסיס הטענה כי התנגדותו להקלה נדחתה, או על בסיס הטענה כי ההיתר שאושר נוגד את התכניות החלות במקום, ומאידך במקרה דנן לא נטען ולא הוכח כי בינוי זה נוגד את התכניות החלות במקום וכי התוספת של 6% שהותרו בחלקה האמורה הם אלה אשר מביאים לאותה תוצאה ארכיטקטונית לה הם מתנגדים, הרי שמנימוק זה בלבד דין הערר להידחות.
יתירה מכך, בכל הנוגע לצורך בהצדקה תכנונית לשם אישור הקלה אחוזית קבעה ועדת הערר, כי אישור תוספת אחוזית בהקלה הוקנתה בתקנות כבר בשנת 1967, אלא, שבהמשך הקלה זו הוגבלה לתוכניות שהופקדו לפני 1.8.89. לפיכך, ומאחר ובמקרה דכאן היתר הבניה הוצא מכוח תכנית ישנה, הרי שאין מקום לדרוש הוכחת הצדקה תכנונית לאישור התוספות האחוזיות ,אותן ניתן לאשר ממילא על פי החוק והתקנות.
עם זאת, קבעה ועדת הערר כי נוכח העובדה שהמדובר בהקלה, קיים לועדה המקומית שיקול דעת שלא לאשר את התוספת, אם זו השתכנעה כי היקף הבנייה שהתקבל כתוצאה מתוספת זו פוגעת במי שמתנגד להקלה, או שקיימים טעמים תכנוניים אחרים לאי אישור ההקלה. אם לא קיימים נימוקים כאמור, יהיה עליה לנמק סירוב לאשר הקלות אחוזיות, במקום בו הדבר אפשרי, וזאת בכדי להדוף טענות בדבר אפליה לעומת מקרים אחרים בהם היא מאשרת הקלות אלה.
לסיכום נושא זה ציינה ועדת הערר בהחלטתה כי ניסיונם של העוררים לשמר את אופי הבנייה ההיסטורית נועדה לכישלון ואין לה אף הצדקה ארכיטקטונית שכן, שינוי העתים מביא עימו גם שינויים בעיצוב ובתפיסה האדריכלית, ולפיכך, דחתה ועדת הערר את הערר ככל שהוא נוגע לטענה כנגד אישור ההקלה ונגד העיצוב האדריכלי שאושר לבניין הנדון.
יתרה מכך, לעניין טענת העוררים בדבר הקמת מרתף מחוץ לקווי הבניין, נדרשה ועדת הערר לפרש את סע` 9ג` לתכנית שכעולה ממנו הרי שברירת המחדל היא כי מרתף הנבנה מכוח התכנית בבית צמוד קרקע ייבנה "בשטח תכסית קומת הקרקע, כפי שנקבע בהוראות התכנית הראשית".
לדידה של ועדת הערר, הסעיף הנ"ל, מאפשר לבנות מרתפים בקווי הבניין המותרים לבנייה בקומת הקרקע, גם אם הבנייה בפועל אינה מגיעה עד קווי הבניין המותרים. משמע, שאין מדובר בבניית מרתף בשטח תכסית הבנייה בפועל, אלא בתכסית השטח המותר לבנייה בקומת הקרקע, היינו, שהשטח המתוחם על ידי קווי הבנייה של הבניין.
יתרה מזו, גרסה ועדת הערר, כי במידה ואושרו הקלות בקווי בניין, ניתן יהא לבנות את המרתף לפני קווי הבנייה החדשים שאושרו בהקלה, שכן, משאושרה הקלה, נקבע למעשה קו בניין חדש. פרשנות זו לטעמה של ועדת הערר הינה גם הגיונית מבחינה תכנונית וקונסטרוקטיבית.
ועדת הערר ציינה כי סע` 9 ג` מחייב קיומם של שני תנאים מצטברים על מנת לאפשר בניית מרתפים מחוץ לקווי בניין; הראשון: כי בנייה זו דרושה לתפקוד הבית, והשני: כי הועדה המקומית הפעילה שיקול דעת והשתכנעה כי כך הדבר, תוך שעליה לציין מדוע לדעתה קיימת הצדקה לאפשר את בניית המרתף מחוץ לקווי הבניין ואיזה צורך של תפקוד הבניין אמור לשרת אותו חלק של המרתף אשר ייבנה מחוץ לקווי הבניין.
באשר לתנאי הראשון בדבר פרשנות המונח "דרוש לתפקוד הבית", קבעה ועדת הערר כי "פשוטו כמשמעו" – קרי: בניית המרתף מחוץ לתכסית קומת הקרקע נחוץ על מנת לאפשר למקם בו מתקן או פונקציה המשרתים את הבית צמוד הקרקע, שבלעדיו הוא לא יוכל לתפקד באופן שבו הוא נבנה.
כן ציינה ועדת הערר כי אכן מעטים המקרים בהם תימצא הצדקה לבניית מרתפים החורגים מקווי הבניין של המגרש לפי התנאי לעיל, ברם, לדידה ברירת המחדל של התכנית היא כי המרתף לא יחרוג מקווי הבניין כאמור. במילים אחרות, התכנית מאפשרת גמישות תכנונית רק למקרים חריגים שבהן נוצרת מציאות הדורשת ניצול שטח למרתף מחוץ לקווי הבניין של המגרש.
באשר לתנאי השני בדבר "הפעלת שיקול דעת" קבעה ועדת הערר כי התנהלות הועדה המקומית בציינה כי היא נוהגת לאשר כדבר שבשגרה, ללא כל נימוק מיוחד, בניית מרתפים החורגים מתכסית קומת הקרקע כפי שנקבעה בהוראות התכנית החלה במקום, אינה תקינה, שכן, התכנית קבעה באופן מפורש שלשם האמור מחויבת הועדה המקומית להפעיל שיקול דעתה, ולסטות הימנו אך ורק אם היא השתכנעה כי הדבר "דרוש לתפקוד הבית", דבר שלא קרה במקרה דכאן.
ומן הכלל אל הפרט- מאחר ובמקרה הנדון לא הוצג בפני ועדת הערר כל צורך חיוני לבניית הפונקציות שלשמן נטען כי ישנה הצדקה לחרוג מקווי הבניין של הבית, קבעה ועדת הערר, כי צודקים העוררים בטענתם כי לא היה בסיס להחלטת הועדה המקומית לאשר את בניית המרתף בשטח החורג מקווי הבניין המותרים במקום ובעניין זה נתקבל הערר ע"י הועדה.
ולסיכום, נדחה הערר להוציא את עניין המרתף, אשר ביחס אליו נתקבל הערר.

הערת המערכת: חלק ההחלטה הנוגע לתוספת האחוזית הינו חשוב וחיוני, הקלה כמותית הינה זכר לאפשרות שהיתה קיימת בעבר ובוטלה, אולם לא רטרואקטיבית, משנה לשנה פוחתים המקרים בהם ניתן לפעול על פי הקלה זו, אולם ועדת הערר מאפשרת שימוש קל בהקלות אלו.

המערכת מברכת את כל קוראיה ובית ישראל בברכת "חג אורים שמח"!!!