עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 18


מאמר בנושא:

חוק ההתיישנות "התיישן" הגיע העת להתחדש!

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (פטור במכירת דירת מגורים מזכה והעלאת שיעור מס הרכישה)
(הוראת שעה) התשע"א – 2011

חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010

הודעה על תקן מס` 20.0 מאת לשכת השמאים

עדכוני פסיקה:

תכנון ובניה – היטל השבחה

ע"א (מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון
פרשנות מצמצמת להוראת סעיף 19(ג)(1) בתוספת, הקובעת כי לכל משפחה מגיע פטור אחד בלבד בגין הרחבת בית קיים או בניית בית חדש במקום בית על אותו מגרש אשר שימש למגורים ונהרס

תכנון ובניה – הפקעה

תא (ת"א) 2471-06 טו מז חברה קבלנית בע"מ נ` מועצה מקומית רמת השרון ואח`
העברה של קרקע לרשות ללא תמורה בתכנית איחוד וחלוקה – דינה כהפקעה וחילופי קרקעות, בנסיבות מסוימות – ייחשבו כזניחת מטרה ציבורית

תכנון ובניה – תביעת פיצויים סע` 197

עררים מס` 9001/07 ואח` מטעי לאה ויוסף בע"מ ואח` נ` הו"מ לתו"ב חדרה
מינוי והנחיות לשמאי מכריע כולל התייחסות לנושא הפוטנציאל ולפגיעת דרך בעבר כתוצאה מתכנית מתאר ארצית

רשות מקומית – חוק ביוב

ערר מס` 300/10 צפירה יהודה נגד הוועדה המקומית לתו"ב רחובות
היקף סמכות הרשות המקומית לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב).

 תכנון ובניה – תכנית בניין עיר

ערר מס` תא/5315/10- דני ואורלי גדפור נ` הו"מ לתו"ב ת"א ואח`
ועדת הערר מוסמכת לדון בטענות תכנוניות ובטענות הנוגעות לעצם סמכות הו"מ לאשר תכנית בניין עיר העולות מפי דייר מוגן, בניגוד לטענות פגיעה בזכויותיו כדייר כזה, שאז מקומם להתברר בפני בית הדין לשכירות

מאמר

חוק ההתיישנות "התיישן" הגיע העת להתחדש/ עו"ד צבי שוב, יפעת בן אריה

חוק ההתיישנות, התשי"ח 1958 הנוכחי (להלן:"החוק"), נחקק לפני למעלה מ-53 שנים, שעה שתורת המשפט האזרחי הישראלי הייתה בחיתוליה, כאשר חלק מהוראותיו הינן לטעמנו סבוכות למדי, חלק אינן עדכניות למציאות ימינו ונראה כי החוק בכללותו "סובל" מלקונות ביחס למס` נושאים חשובים ועקרוניים הטעונים לטעמנו הסדר כפי שיבואר להלן.
סע` 2 לחוק הנ"ל קובע בין היתר, כי "תביעה לקיים זכות כל שהיא נתונה להתיישנות ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזדקק בית המשפט לתובענה…" סע` 5 קובע את מועד תק` ההתיישנות "בשאינו מקרקעין – 7 שנים" וסע` 6 קובע את תחילת תק` ההתיישנות והיא – "היום שבו נולדה עילת התביעה".
מניסוח סע` אלו עולה, כי ככלל בתובענות כספיות, בהן חלפה תק` ההתיישנות והנתבע התגונן בטענת התיישנות,הרי שכביכול ביהמ"ש אוטומטית לא יידרש לתביעה וידחה אותה על הסף. לפיכך נראה על פניו כי לבתי המשפט אין לכאורה שיקול דעת בעניין לקבוע כי במקרים חריגים לא תדחה התביעה על הסף חרף חלוף תק` ההתיישנות.
בנוסף, ישנם חוקים שונים הקובעים תק` התיישנות ספציפיות, כך למשל חוק התכנון והבניה קובע כי תביעת פיצויים לפי סע` 197 תוגש בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית הפוגעת וכיוצ"ב. יחד עם זאת, נראה כי כלל החוקים על אף הוראותיהם הספציפיות, אינם עושים אבחנה בזהות הנתבע המתגונן בטענת התיישנות האם המדובר באזרח ו/או רשות ו/או מדינה ו/או גוף ציבורי כלשהו, אלא קובעים עקרונות אחידים בעניין לכולי עלמא.
לנו נראה כי החוק הינו ישן נושן , אינו תואם את צרכי הפרט ויישום הוראותיו באופן דווקני ובלא הפעלת שיקו"ד במקרים שונים אינו עולה בקנה אחד עם זכות הקניין שעלתה כאמור עם חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לדרגה של זכות יסוד, וקיים צורך לערוך שינוי ולעדכן את החקיקה הנוכחית בנושא ההתיישנות, שכן המגמה הניכרת לאחרונה לפי החוק והפסיקה הינה כרסום נוסף בזכות הקניין כאמור.
כך למשל ניתן לראות כי לפני שנים מספר קודמה הצעת חוק (שאומנם לא אושרה בסופו של יום) אולם, מטרתה הייתה בין השאר לקצר את תק` ההתיישנות מ-7 ל-4 שנים.
דוגמא נוספת לכך הינה השינוי שחל בהנחיות היועץ המשפטי לממשלה, כאשר לפי ההנחיות העדכניות כדי שהמדינה לא תתגונן בטענת התיישנות עליה לקבל אישור היועמ"ש, זאת בניגוד לעבר שבכדי שהמדינה בתור נתבעת תעלה טענת התיישנות נדרשת הייתה היא לבקש את אישור היועץ המשפטי לממשלה קודם לכך.
מגמה נוספת בעניין צמצום ההכרה בזכות הקניין מובאת בתביעת פיצויי הפקעה מקרקעין שעד לאחרונה היה מקובל בקרב העוסקים בתחום, כי לא הייתה מוגבלת בזמן ולא נתונה לתק` ההתיישנות. אלא, שבפס"ד ע"א 5964/03 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ` עיריית פ"ת, [שכיום נמצא בדיון נוסף שלא צפוי לשנות את העיקרון שנקבע], שעניינו חלותו או אי חלותו של חוק ההתיישנות על תובענה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין נקבע ש"תובענות לפיצויי הפקעה הן תביעות כספיות הבאות בגדר "תביעה בשאינו מקרקעין" במובן חוק ההתיישנות, ולכן חלה עליהן התיישנות בת שבע שנים", השאלה שנותרה הינה רק מועד תחילת מניית התקופה.
נציין כי הפקעת מקרקעין מטבעה, מתבצעת באופן כפוי לפיכך, מביאה לפגיעה באופן מהותי בזכות החשובה והיקרה ביותר לאדם והיא זכות לקניין, ברי ונהיר, כי כאשר מופקע קניינו של הפרט על ידי רשות ללא תשלום פיצוי- פגיעה זו מתעצמת עשרות מונים.
לנו נראה, כי לא יעלה על הדעת כי זכויות המקרקעין של הפרטים יופקעו לצרכי ציבור, בעוד שהרשות לא תעמוד בחובותיה הקבועות בחוק ולא תפצה את האזרח בגין ההפקעה, שנתרמה לטובת הכלל ותתגונן בטענת התיישנות ובכך תמנע מלשלם, באשר יהא הדבר בבחינת "הרצחת וגם ירשת".
לדידנו הגבלת זכות תביעה לפיצויים משמיטה הלכה למעשה את הצידוק מתחת לזכותו של הציבור להפקיע את המקרקעין באותם מקרים שבהם לא משולם לבעלים פיצוי הוגן וראוי, שכן בפועל המדינה /הרשות נטלה את קרקע – קרי: קבלה "סחורה" ועליה לשלם לבעליה תמורה בעדה.
אין ספק כי הפקעה שלא מתלווה לה פיצוי, אינה עומדת בדרך כלל בכללים החוקתיים, שכן, אף בטרם חוקק חוק היסוד, אחד מערכי השיטה היה שאין מפקיעים ללא פיצוי, והדבר יפה שבעתיים לאחר חקיקתו של חוק היסוד. התגברות עוצמתה של זכות הקניין של הפרט, אל מול ההגנות המעטות בידיהם של האזרחים הקטנים מול מעשה ההפקעה מחייב את קביעת עליונות הפרט על האינטרס הציבורי ועל טענות התיישנות למיניהן.
כמו כן, גם אם הרשות תטען כי אינה מודעת לזהות בעלי הזכויות בקרקע ו/או שהינה חולקת על שיעור הפיצוי הנדרש לתשלום ועל כן נמנעת מלהעביר את כספי הפיצויים, הרי שבאפשרותה להפקיד את סכומי הפיצויים אצל האפוטרופוס הכללי /החשב הכלל וכיוצ"ב וכך יחכו לבא דורש.
ביטוי נוסף המעיד על צמצום בזכות הקניין מובא בסע` 197 לחוק התכנון והבניה שקובע, כי תביעת פיצויים בגין מקרקעין שנפגעו ע"י תכנית, שלא בדרך של הפקעה, תוגש בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית.
ייאמר מיד, כי לא ברור מדוע נקבעה תק` קצרה של 3 שנים בלבד להגשת תביעה מעין זו. לטעמנו בתובענות מסוג זה מן הראוי היה לתת תק` ארוכה מזו הקבועה בחוק ההתיישנות וודאי וודאי שלא לקצרה, ונסביר. בניגוד לנדרש בהליכי הפקעה, במקרה בו אושרה תכנית, לא נדרש ככלל ליתן לבעל הזכות שנפגע מתן הודעה אישית וכל שמחייב החוק הוא לפרסם הודעה על אישור התכנית ברשומות ובעיתונים שמשמעותה הסתפקות ב"ידיעה קונסטרוקטיבית" אשר מהווה את נקודת הזמן שבה נוצרה עילת תביעה והתחלת מרוץ ההתיישנות.
עינינו הרואות כי אף החריגים הקיימים בחוק ההתיישנות לפיהם בסיטואציות מסוימות ישונה מועד תחילת תק` ההתיישנות כדוגמת סע` 8 לחוק "התיישנות שלא מדעת", אינם חלים למרבה הצער בתובענות כגון דא. אי לכך ובפרט לאור האמור, נראה כי אין זה מן הצדק להגביל זכות התביעה בגין תכנית פוגעת לתק` כה קצרה, לגביה במקרים רבים אין לבעל הזכות כל דרך לידע עליה וכפועל יוצא להגיש את התביעה בפרק הזמן שנקבע לשם כך.
נציין בשולי הדברים כי גם מתן האפשרות בחוק להגיש בקשה לארכת מועד להגשת תביעה לשר הפנים מוגבלת בתנאים דרקוניים, ומעטים המקרים בהם יש העתרות לבקשת הארכה ולא ברור מדוע לא היה מקום להחיל גם על תביעות מעין אלו את הצורך לבחון אם ידע הנפגע ו/או היה על הנפגע לידע על הפגיעה ומתי באמת "נולדה עילת התביעה" שהימנה היה מקום להחל למנות את תקופת ההתיישנות.
לכך נוסיף כי אף הטעם העיקרי העומד מאחרי תק` ההתיישנות, אשר נועד להגן על נתבע-בכוח בשל הקושי לשמור זמן רב על ראיות ועדים, כוחו מצטמצם שעה שהנתבעת הינה רשות ציבורית, שלה מנגנון מסודר ומבטיח של שימור ראיות. ר` לעניין זה ע"א 3602/97 נציבות מס הכנסה נ` שחר דניאל פד"י נו(2) 279: "טעמים שיצרו התיישנות כוחם מועט במקום שהנתבעת היא המדינה. כך, למשל, התיישנות נועדה להגן על נתבע-בכוח בשל "הקושי… לשמור, זמן רב מדי, על ראיות והוכחות. את השובר (הקבלה) יאכלו העכברים… ועדים עלולים למות"… לרשותה של המדינה עומד מנגנון גדול ומסודר המבטיח שימורן של ראיות; כי אין קושי רב לשמור על ראיות זמן רב; אשר-על-כן אין זה מוצדק להחיל עליה את דוקטרינת ההתיישנות באותה דווקנות שבה מחילים אותה על יחידים".
לסיכום הדברים עד כה נציין כי הסתמכות הרשות ובכלל זה המדינה ו/או הועדות המקומיות בטענה פרוצדוראלית מסוג התיישנות אינה מתיישבת עם עקרון ההגינות שהרשות מחויבת בו או עם עקרון שלטון החוק אליו היא כפופה.
לא אחת נקבע כי הרשות חבה חובת הגינות לא רק לתובע, אלא גם לציבור בכללותו. לפיכך נראה כי בטרם תעלה היא טענת התיישנות, עליה לשקול צעדיה ולנהוג בזהירות יתרה בייחוד כאשר עסקינן במקרקעין והזכות לקניין, שהינה הזכות חשובה ומהווה לרוב את המשאב היקר ביותר לאדם.
הננו גורסים כי חוק ההתיישנות וכן הוראות לגבי תק` ההתיישנות בחוקים הספציפיים צריכים להיבחן מחדש ובכלל זה נדרשת קיומה של אבחנה בזהות הנתבע המתגונן בטענת התיישנות ומתן הוראות מתאימות ובכלל זה גיבוש קריטריונים מסוימים שבהתקיימם יימנע מהנתבע להעלות טענת התיישנות. כן נראה לנו כי רצוי עד הכרחי לקבוע סע` סל לפיו יתאפשר לביהמ"ש להפעיל שיקו"ד שלא לדחות תביעה מחמת התיישנות במקרים מסוימים – בהם הדחייה תביא לפגיעה עצומה בקניין הפרט. בנוסף ,נראה כי בסיטואציות מסוימות ראוי לאמץ את דיני השיהוי וחריגיו באופן זה, שבמקרים בהם חלפה תק` ההתיישנות, בתי המשפט יבחנו האם חל שינוי מצב לרעה, האם ישנה פגיעה באינטרס ההסתמכות של צד שני וכיוצ"ב.
לדעתנו הגיע הזמן לעשות תיקון בחוק הישן שנראה כי מצוי בתרדמת זמן רב וקיימת נחיצות שיקום מי מנציגי בית המחוקקים וירים את הכפפה, אחרת ניסיון המחוקק בחוק היסוד להעלות את זכות הקניין לזכות יסוד תהא בבחינת "אות מתה".

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (פטור במכירת דירת מגורים מזכה והעלאת שיעור מס הרכישה)
(הוראת שעה) התשע"א – 2011

חודש וקצת חלף, מאז הודיעה הממשלה על שורה של צעדים שנועדו להגביר את היצע הדירות בטווח הקצר, תוך הוזלת מחירי הדירות והסטתן מדירות השקעה לדירות עבור זוגות צעירים לתק` של שנתיים, וזאת נוכח מצוקה נוראית בהיקף היצע הדירות הקיימות, ומתוך מגמה לרסן ולבלום את עליית מחיריהן.
לצורך המטרות הנזכרות, החליטה הממשלה ביום 19.12.10 על מספר שינויים שיובילו לכיוון המגמה, כשצעד ראשון הינו, העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה (קרי: דירה שנייה ומעלה). כך למשל נקבע, כי בשנתיים הקרובות, מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה יהיה 5% מהשקל הראשון (במקום 3.5% כפי שהיה עד עתה); לדירה בעלות 1-3 מיליון שקל המס יהיה 6% (במקום 5% עד עתה) וכיוצ"ב, כאשר יש בהעלאת מס הרכישה כדי לספק תמריץ למשקיעי הנדל"ן להמתין עוד שנתיים עם רכישות דירות נוספות, ובכך למעשה יוקטן הביקוש לדירות ואלו יוותרו לטובת הזוגות צעירים.
כמו כן, כידוע על פי חוק מיסוי מקרקעין מי שמוכר דירה נוספת, עליו להמתין ככלל תק` של 4 שנים בטרם יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח (למעט סעיפי פטור ספציפיים), אלא, שצעד נוסף לעבר התכלית האמורה קובע, כי יינתן פטור ממס שבח למשך שנתיים במכירת דירות להשקעה (החל מהדירה השנייה ואילך) וזאת, אף אם טרם חלפו ארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת. בצעד זה, יש לטעמנו כדי להוות תמריץ למשקיעי הנדל"ן למכור דירותיהן, ובכך בהתאמה להביא להגדלת היצע הדירות הקיימות, בניגוד לדירות חדשות שמחיריהם אמירים ושאינם יכולות בשל כך ליתן בהכרח, מענה לצורכיהם של הזוגות הצעירים בעת קניית דירתם הראשונה.
יודגש כי הפטור לא יחול לגבי דירת מגורים שהתקבלה בידי המוכר ללא תמורה בתקופה שבין 1.11.10 לבין 31.12.12. מטרת הוראה זו היא למנוע את "שכפול" הפטור המוצע ליותר משתי דירות מגורים מזכות לכל מוכר.

חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010

ביום 6.1.11 פורסם חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010 (להלן:"חוק ההסדרים"), ובו מספר תיקוני חקיקה המתייחסים לנושא מיסוי מקרקעין, על עיקריהם נעמוד להלן.

הראשון מתייחס להוראת סע` 1 לחוק המע"מ בו קיימת הגדרה למונח "עסקת אקראי", כאשר בחוק ההסדרים נוסף ס"ק 3 הקובע כי, גם מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה ע"י אדם שאין זה עיסוקו, תחשב העסקה הנ"ל בגדר עסקת אקראי, ותחויב במע"מ.
עוד נקבע כי עסקת אקראי כאמור, הוחרגה מהוראות סעיף 21 לחוק המע"מ, המסמיכה את שר האוצר לקבוע לגבי סוגי עוסקים או סוגי עסקאות, שהקונה הוא שיהיה חייב בתשלום המס.
תיקונים אלו לחוק יחולו על עסקאות אקראי שנעשו מיום פרסום החוק ואילך, למעט עסקת אקראי שמהווה מימוש אופציה שדווחה למיסוי מקרקעין עד 18.10.10.

חוק נוסף אשר תוקן במסגרת חוק ההסדרים הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963. התיקון הראשון מתייחס לסעיף 9 (א) לחוק הנ"ל לפיו נקבע כי במכירת זכות במקרקעין ע"י רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, יחויב הרוכש במס רכישה כאילו רכש מוצר מוגמר, דהיינו, דירה או מבנה, ולא קרקע.

תיקון נוסף, קבע כי מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה לא תירשם בטאבו בלשכת רישום המקרקעין, אלא, אם יומצא אישור ממנהל מע"מ כי קיים פטור ממע"מ/שהמע"מ שולם/ניתנה ערובה לתשלומו במועד (זאת, בנוסף לאישורי המיסים הנדרשים כיום).

עוד נקבע במסגרת התיקון, כי "יום המכירה" לעניין זכות מכירה במקרקעין, המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תוכנית (כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965), שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף – יהיה יום אישור התוכנית, ובלבד שהצדדים למכירה יודיעו למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהיום שהיה נקבע כיום המכירה אלמלא הוראה זו.

תיקון נוסף לחוק קבע, כי בנסיבות מיוחדות, שבהן אדם שלו חוב מס סופי וחלוט (שאין לגביו עוד אפשרות לערער עליו), העביר את נכסיו לאחֵר ללא תמורה או שהעבירן בתמורה למי שיש לו עִמו יחסים מיוחדים, ולא נותרו לו אמצעים מהם ניתן לגבות את החוב, ניתן יהיה לגבות את המס המתחייב מאת מקבל הנכס, תוך קיום אבחנה בזהות מעביר הנכס באופן זה שבמידה ומעביר הנכס הוא יחיד, אז ניתן לגבות את הכסף ממי שקיבל את הנכסים, במידה וטרם חלפו 3 שנים מתום השנה בה הועברו הנכסים, או מתום שנה בה הפך החוב לסופי, והכל ע"פ המאוחר. במידה ומעביר הנכס הוא איגוד, אזי יגבה החוב ממי שקיבל את הנכסים. בכל מקרה בשני המקרים, יחול האמור בכפוף לכך שלא ייגבה יותר משווי הנכסים שקיבל ללא תמורה, או מההפרש בין התמורה החלקית ששילם לבין שווי הנכסים.

הודעה על תקן מס` 20.0 מאת לשכת השמאים

מועצת השמאים קבעה תקן חדש הקובע רמת פירוט מזערית הנדרשת בדו"ח לבדיקת נכסים שאינה כוללת הערכת שווי התקן החדש יחול על עריכת דו"ח המיועד לבדיקה של נכס מקרקעין הכולל בחינה של מצב פיזי, תכנוני ורישוי, ומצב הזכויות המשפטיות בנכס.

עדכוני פסיקה

ע"א (מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה ואח` נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון,
ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז בפני כב` הש` אילן ש` שילה סג"נ אב"ד, מ` נדב, י.שיינמן

באי כוח המערערים: עו"ד אבי גורדון
באי כוח המשיבה: עו"ד ע. קוקיא

פרשנות מצמצמת להוראת סעיף 19(ג)(1) בתוספת, הקובעת כי לכל משפחה מגיע פטור אחד בלבד בגין הרחבת
בית קיים או בניית בית חדש במקום בית על אותו מגרש אשר שימש למגורים ונהרס

עניינו של הערעור בפסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא אשר דחה את ערעורם של המערערים על חיובם בהיטל השבחה.
המערערים הינם בני זוג, בעלי מגרש בשטח של 490 מ"ר שנוצר מחלקה 127 בהוד השרון (להלן: "החלקה"), שאותו קיבלו במתנה מאמה של המערערת, גב` תקווה רובינזון (להלן: "האם") בשנת 2006. החלקה נרכשה ע"י אביה של האם בשנת 1939, ועם פטירתו בשנת 1994 ירשה האם את מחצית החלקה.
האם מתגוררת גם היא בהוד השרון, בבית הבנוי על חלקה הסמוכה לחלקה הנ"ל, ללא השקה גיאוגרפית בין החלקות. בשנת 2001 הרחיבה האם את הבית שבו היא מתגוררת בתוספת בנייה של כ- 46 מ"ר, ובגין הרחבה זו קיבלה פטור מהיטל השבחה, לפי סעיף 19(ג)(1) בתוספת השלישית בחוק התו"ב.
ביום 20.1.2006 העניקה האם, במתנה, חלקים בחלקה לשתי בנותיה ובעליהן, כאשר בעלי החלקה (האם, המערערים והזוג כהן) אף כרתו הסכם שיתוף המסדיר את מערכת היחסים ביניהם בסוגיית זכויות מעבר ברגל וברכב. ואף על פי שהאם השאירה בידיה כמחצית מחלקה בחלקה, הועברו על ידה מלוא זכויות הבניה בחלקה.
בשנת 2008 הגישו המערערים ומשפחת כהן בקשה לבניית בית צמוד קרקע חד משפחתי, וביום 17.3.2008 ניתן היתר בניה על החלקה למבנה בשטח עיקרי של 149 מ"ר. לאחר שנדחתה בקשתם לפטור מהיטל השבחה, הגישו המערערים תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית משפט קמא, ולאחר שגם זו נדחתה הגישו את הערעור.
המערערים טענו כי הינם זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיפים 19(ב)(6) ו- 19(ג)(1) בתוספת, וכי מקובל עליהם כי הפטור יינתן פעם אחת בלבד, דהיינו למערערים בלבד, מבלי שיינתן פטור נוסף לזוג כהן בקשר עם בנייה על חלק החלקה שבבעלותם.
בנוסף נטען על ידם, כי הפטור שקיבלה האם בחלקה 40, בשנת 2001, אינו משליך על זכותם לקבלת פטור לפי סעיף 19(ג)(1), באשר לבניית ביתם על החלקה, שכן הסכם השיתוף בחלקה העניק את כל זכויות הבנייה למערערים ולזוג כהן, כשלאם לא נותרו זכויות בניה בחלק החלקה שנותר בבעלותה. כאשר לגבי המערערים הפטור המבוקש הוא פטור ראשון שמבוקש על ידם.
לחילופין, המערערים ביקשו לקבל פטור יחסי, דהיינו פטור בגין שטח הבנייה שבגינו ניתן לקבל פטור לפי הוראת הסעיף, בניכוי השטח שבגינו קיבלה האם פטור בחלקה 40.
כן נטען על ידם כי התוכניות שאושרו, בין אישור תוכנית 6-R משנת 1942 לבין אישור תוכנית הר/22/485 שבגינה מבוקש הפטור (להלן: "התוכנית הנוכחית"), הן תוכניות "חלקיות", שניתן לראותן כמקשה אחת עם התוכנית הישנה 6-.R לכן, התוכנית הנוכחית היא התוכנית המשביחה הראשונה לאחר שנת 1950 ומתקיימים תנאי הפטור שבסעיף 19(ב)(6) בתוספת.
לטענת המשיבה, מדובר ביישום של "הלכת צרי", שבה נקבע כי לכל משפחה מגיע פטור אחד בלבד, כאשר מדובר בהרחבת בית קיים או בבניית בית חדש במקום בית על אותו מגרש אשר שימש למגורים ונהרס. ומכיוון שהאם ניצלה את הפטור בשנת 2001 באופן מלא, שכן לאחר ההרחבה היה שטח ביתה 162.65 מ"ר, המשפחה אינה זכאית לפטור נוסף.
כמו-כן, טענה המשיבה כי הפטור שבסעיף 19(ב)(6) מתקיים רק כאשר יש "רצף של תוכניות", ובכל מקרה שבו אושרה תוכנית לאחר 1950 לא ניתן לקבל פטור, מאחר וההשבחה נוצרה בעקבות מספר תוכניות.
ביהמ"ש ציין, כי הוראת סעיף 19(ג)(1) בתוספת מעניקה פטור מהיטל השבחה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר, בתנאי שהדירה אכן תשמש למגורי הנישום, או קרובו, משך 4 שנים ממועד סיום הבנייה, וכי מטרת הפטור – סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם.
לאחר שחזר על הלכת צרי והלכת חמאיסי, קבע ביהמ"ש כי פרשנותה של המשיבה היא הפרשנות הראויה בענייננו, והיא עולה בקנה אחד עם הלכת צרי, שקבעה שיש לפרש את הפטור וההטבה שבסעיף 19(ג) באופן מצמצם, שיגשים את מטרת הפטור. בהתאם לכך נקבע, כי מאחר והאם מימשה את הזכות לפטור בעת הרחבת דירתה בשנת 2001, נתחמה ההטבה שהיא זכאית לה, לשיפור מגוריה באותה חלקה על חשבון בני קהילתה, ולפיכך לא היה בכוחה להעביר זכות לפטור פוטנציאלי נוסף למערערים ולזוג כהן – זכות שלא הייתה קיימת לה מלכתחילה.
באשר לטענת המערערים כי הם זכאית לפטור נוסף מהיטל השבחה עד ל- 140 מ"ר בניכוי 46 מ"ר שבגינם קיבלה האם פטור, דהיינו בגין 94 מ"ר נוספים, קבע ביהמ"ש כי לשון הסעיף תומכת בעמדת המשיבה, כי מגבלת המטרים שבסעיף עוסקת בשטחה של דירת המגורים לאחר ההרחבה. וכיוון שדירת האם הגיעה לשטח של 162.65 מ"ר לאחר הרחבתה ב-46 מ"ר בשנת 2001, הרי שהפטור נוצל במלואו בחלקה 40.
בהתאם לכך נקבע כי בצדק נדחתה בקשת המערערים לפטור נוסף לפי סעיף 19(ג)(1), וכי מאחר והאם הייתה זכאית לפטור רק באחת מהחלקות שבבעלותה ומשנצלה את הפטור בחלקה 40, הרי שאין לה זכות לפטור בחלקה הנדונה, וממילא המערערים, שאליהם הועברה זכות האם, אינם זכאים לפטור.
בנוסף נקבע, כי גם הבקשה לפטור לפי סעיף 19(ב)(6) נדחתה בדין. זאת מאחר ותנאי הרציפות בדבר קיומן של שתי תוכניות עוקבות – האחת שקדמה לשנת 1950 תחילה והתוכנית המשביחה לאחריה, שהינו הכרחי לתחולת הוראת הפטור, אינו מתקיים בעניינו. שכן בחלקה היו מספר תוכניות בין התוכנית 6/R משנת 1942 לבין התוכנית הנוכחית- הר/22/485, ואין מקום להתעלם מהן.
לאור האמור, ביהמ"ש דחה את הערעור.

הערת מערכת: נראה כי נושא זה של הפטור לבונה דירתו ניזון ומבוסס כיום יותר ויותר על פסיקת בתי המשפט וזאת לאור היות החוק לא ברור ולא מפורט, נושא פטור זה עבר בשעתו טלטלה עם מתן פסה"ד בעניין צרי בביהמ"ש העליון, הפגיעה צומצמה מעט עם מתן פסק הדין בעניין חמיאסי שתיקן חלקית המעוות, עם זאת נראה כי היה מקום להשוות בין שיקולי מתן הפטור בחוק מיסוי מקרקעין לפטור בהיטל השבחה אם חפצו להקל על בונה דירתו, כידוע, וכבר נרשם על ידנו, הרפורמה המוצעת בהיטל השבחה פועלת להעלאת שיעור ודרך חישוב ההיטל בצורה משמעותית, מתווה זה עלול להכשיל את כל ההנחות וההטבות בעניין מס השבח ורצוי היה כי יד ימין ויד שמאל תתאמנה עמדות בעניין זה.

תא (ת"א) 2471-06 טו מז חברה קבלנית בע"מ נ` מועצה מקומית רמת השרון ואח`,
בפני ביהמ"ש המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב` הש` דר` מ.אגמון גונן

ב"כ התובעת: עו"ד יעקב שרעבי
ב"כ הנתבעות: עו"ד יצחק גלאור

העברה של קרקע לרשות ללא תמורה בתכנית איחוד וחלוקה – דינה כהפקעה וחילופי קרקעות,
בנסיבות מסוימות – ייחשבו כזניחת מטרה ציבורית

עניינו של פסה"ד הנה תביעה להשבת שווי מקרקעין, שהועברו ללא תמורה לרשות מקומית, במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ויועדו לצרכי ציבור ואשר שנים לאחר מכן שונה ייעודם מייעוד ציבורי לבניה.
התובעת יזמה תכנית לאיחוד וחלוקה על המקרקעין נשוא התביעה. במסגרת התכנית הגישה התובעת תשריט חלוקה, לחלוקת החלקה המקורית לשלושה מגרשים חדשים, שאחד מהם הוא מגרש לייעוד "בניין ציבורי". בתכנית נקבע כי השטחים הציבוריים בתכנית יופקעו וירשמו על שם המועצה המקומית ללא תמורה ובהסכמת הבעלים. תכנית זו מעולם לא אושרה ולא קיבלה תוקף וממילא לא הופקע המגרש לייעוד "בניין ציבורי". חלף זאת, חתמה התובעת על כתב התחייבות, על פיו התחייבה להעביר את שטח ה"בניין הציבורי" על שם המועצה. כשנה לאחר מכן ניתן לתובעת היתר בנייה לבניית ששה קוטג`ים בהתאם לתכנית שיזמה התובעת, אך לא אושרה, כמפורט לעיל. מספר שנים מאוחר יותר חתמה התובעת על שטר מכר, על פיו נרשמה הקרקע על שם המועצה. שטר המכר נחתם ע"י התובעת לפני עורך דינה.
התובעת טענה כי הופעל עליה לחץ לפיו אם לא תסכים להעברת השטח למועצה, יהיה עליה להמתין להכנת תכנית כוללת לקרקע, שאז יופקע ממילא אותו חלק מהחלקה לצרכי ציבור. הנתבעות טענו כי התובעת זכתה לקבל היתר בנייה בתוך תקופת ההפקדה, דבר חריג ביותר, ולשם כך הסכימה להעביר חלק מהחלקה לצרכי ציבור. בנוסף טענו הנתבעות כי המגרש שקיבלו מהתובעת הוחלף במגרש אחר, שהתאים יותר לצרכי ציבור, וכי תמורת הקרקע שהוחלפה קיבלה בעלת הקרקע, זכויות בנייה בקרקע החלופית. בנסיבות אלו לא נזנח הצורך הציבורי, אלא להיפך.
בית המשפט מצא כי מן מהמסמכים ומעדות מנהלי התובעת, עולה כי הרשות התנתה טיפול בעניינם עד לקבלת השטח לטובתה ולמעשה כפתה על התובעת למסור את המגרש לצרכי ציבור ולכן יש לראות בהעברת הקרקע כהפקעה (בית המשפט הפנה לפסה"ד בפרשת צאיג).
עוד פסק בית המשפט באשר לטענת הנתבעות כי תמורת המקרקעין ניתנו היתרי בנייה, כי מתן היתרי בניה הוא מחובתה של הרשות ואין ולא יכול שיהיה תמורה בגין העברת מקרקעין.
באשר לזניחת המטרה הציבורית קבע בית המשפט כי לא היה מדובר בהחלפת שטחים אמיתית (שגם היא בעייתית בהיעדר רצף קרקעי בין החלקות שהוחלפו), אלא החלפת קרקע שהופקעה לייעוד ציבורי בגודל ובמקום מסוימים – ללא תשלום פיצויים, בקרקע אחרת שלא הופקעה, ולא ניתן היה להפקיע ללא תשלום פיצוי. לפיכך פסק בית המשפט כי הקרקע שהופקעה אכן עברה שינוי ייעוד למגרש לבניה ובנסיבות אלו ההפקעה בטלה, והיה מקום להשיב לתובעת את הקרקע. כיון שהדבר לא ניתן, קבע כי יש לפצות את התובעת.

הערת המערכת: לאור פסק הדין בעניין בראון שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון ועניינו החלת דיני ההפקעות אף על הפרשות מקרקעין במסגרת תכניות איחוד וחלוקה, יש מקום להקפיד ולבחון אף את שימוש הרשות במקרקעין שניטלו על ידן במסגרת תכניות אלו והמגבלות יחולו אף בעניין זה, כולל המגבלות על פי סעיפים סע` 195 ו-196, עם זאת יהא צורך להוכיח כי אכן מדובר בהפקעה ולא במתנה או בעסקה כלכלית בה קיבל הבעלים תמורה וויתר על מקרקעיו, ובמקרה כזה יהא עליו להשיב ההטבה שקיבל כתנאי לזכותו להשבת המקרקעין.

עררים מס` 9001/07 ואח` מטעי לאה ויוסף בע"מ ואח` נ` הו"מ לתו"ב חדרה,
בפני ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, בפני יו"ר ועדת הערר עו"ד מיכל גלקין גולן

ב"כ העוררים בערר 9001-03/07: עו"ד מיוחס, עו"ד בורשטיין
ב"כ העוררים בערר 9012/08 : עו"ד כפיר גבע
ב"כ העוררים בערר 9013/08 : עו"ד אלי גודארד
ב"כ העוררים בערר 9014-15/08 : עו"ד משה גלזנר
ב"כ העוררים בערר 9012/09 : עו"ד עמנואל סולומונוב
ב"כ העוררים בערר 9013/09 : עו"ד אייל מאמו
ב"כ העוררים בערר 9016/09 : עו"ד שרון פטל
ב"כ העוררים בערר 9017-19/09 : עו"ד אמיר כספרי
ב"כ העוררים בערר 9021/09 : עו"ד אברהם גוגיג , עו"ד חיה גוגיג
ב"כ העוררים בערר 9026-27/09 : עו"ד דב ברזילאי
ב"כ העוררים בערר 9030-32/09 : עו"ד שמואל שוב, עו"ד חיים דבוש
ב"כ העוררים בערר 9082-9103/09 : *עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל חי אדרי, עו"ד אריאל גרינשפן
ב"כ המשיבים (הו"מ): עו"ד שרון שרוני
ב"כ המשיבים (מע"צ): עו"ד דוד כחלון

מינוי והנחיות לשמאי מכריע כולל התייחסות לנושא הפוטנציאל ולפגיעת דרך
בעבר כתוצאה מתכנית מתאר ארצית

עררים אלה הוגשו לועדת ערר מחוז חיפה ע"י בעלי זכויות בחלקות המצויות בתחום השיפוט של העיר חדרה, אשר הגישו תביעות פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק") בשל פגיעה בנכסים/חלקות שלא בדרך הפקעה על ידי אישור תכנית תת"ל 3, 4/6 (להלן: "התכנית" ו/או "התכנית הפוגעת"). משהוועדה המקומית לתו"ב חדרה (להלן: "הוועדה המקומית") לא נתנה החלטתה בתביעות הפיצויים במועד, הוגשו העררים שבנדון. המשיבה 2 (להלן: "מע"צ") צורפה כמשיבה בערר זה לנוכח הוראות סעיף 119 ד` לחוק ולנוכח היות התכנית הפוגעת תכנית דרך.
עסקינן בחטיבת קרקע המוכרזת ברובה כקרקע חקלאית, ואשר על חלקן מגדלים אף גידולים חקלאים.
לטענת העוררים, בעלי הזכויות במקרקעין, התכנית הפוגעת משנה את ייעוד החלקות לדרך ומפקיעה אותן: חלקן מופקעות בשלמות, חלקן מופקעות ברובן כך שנותר קטע קטן מהן, ובחלקן הכביש המתוכנן מפקיע את ליבן ומותיר 2 חלקים – משולשים המנותקים זה מזה ע"י כביש מהיר. אישור התכנית גורם אפוא לאיבוד חלקות בשלמות, חיסול האפשרות לעיבוד חקלאי או פגיעה קשה בו. הפוטנציאל לשינוי יעוד שהיה במתחם זה עקב מיקומו חוסל כליל. גם שאריות החלקות שלא שונה יעודן, נמצאות מנותקות ממרחב התכנון של חדרה, ונמצאות בתחום הגבלות הבניה של הכביש המהיר.
ועדת הערר בהחלטתה קבעה כי ניתן ליחס משקל למהלכים תכנונים צפויים ובלבד שציפייה זו מבוססת ולא נסמכת על משאלת לב גרידא. אין להסיק קיומה של צפייה רק מתוך מחירם של המקרקעין הרלוונטיים, שכן יתכן כי המדובר בספקולציה שאין לה עגינה בהליכי התכנון.
כעקרון, החלטת ועדת הערר מקבלת את בקשת העוררים למינוי שמאי מכריע, עם זאת ועדת הערר נותנת לשמאי המכריע שימונה מספר עקרונות והנחיות באשר לדרך בה עליו לבחון ולהכריע: ועדת הערר בהחלטתה מבקשת כי השמאי המכריע יביא בחשבון את השווי החקלאי הבסיסי בצירוף שוויון של החלקות כעולה מתכונותיהן הקרקעיות (שטח, מיקום, צורת החלקה, נגישות, פיתוח וכד`) וזאת בשים לב לפועלן של הציפיות הפוזיטיבית מזה והציפיות הנגטיבית מזה. הפרמטר של גודל החלקה, נ.צ הניתנות לזיהוי בתשריטי התכניות הארציות והמחוזיות, מבנים, דרכים וכד`, וכן אלמנטים נוספים המאפשרים זיהוי יובאו בחשבון.
כמו כן, קבעה ועדת הערר כי הגם שתוואי כביש 9 נקבע עוד במסגרת תמ"א 3 שינוי 42, היה מקום לבחינת חלופות ליישומו, כך שלא מדובר במעשה עשוי במצב התכנוני הקודם.

הערת המערכת: המדובר בהחלטה חשובה שיש לברך עליה, שכן היא מהווה נקודת אור בהחלטות הרבות אשר ניתנות עת האחרונה ע"י ועדות הערר השונות בעררים כגון דא, וזאת בין היתר בשל העובדה, שבניגוד להחלטות רבות מהעת האחרונה, בהחלטה זו הכירה ועדת הערר בעובדה כי ניתן לייחס משקל להליכים תכנוניים צפויים ובלבד שציפייה זו מבוססת ולא נסמכת על משאלת הלב, וכן מבוססת על העסקאות והערכים והצפי התכנוני בסביבה, ועל כן כאמור, העבירה ההליך להכרעת שמאי מכריע.

*גילוי נאות: משרדו של הח"מ מייצג חלק מהעוררים בתיק הערר דנן.

ערר מס` 300/10 צפירה יהודה נגד הוועדה המקומית לתו"ב רחובות,
בפני ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז בפני יו"ר: עו"ד מיכל גלקין גולן

הקניית סמכות לרשות המקומית להיכנס למקרקעין פרטיים כדי להעביר קווי ביוב
הינם צורך חיוני ובגדר תכלית ראויה

עניינה של המחלוקת בערר דנא נסובה סביב פתרון הביוב בחלקתם הפרטית של העוררים. (להלן:"החלקה")
לבקשת העורר, אשרה הועדה המקומית בשנת 2009 בניית יחידת דיור, תוך שהתנתה זאת באישורן של מספר תכניות וביניהן אישור תכנית ביוב ע"י מהנדס התשתיות אשר תוגש ע"י מהנדס אינסטלציה (להלן בהתאמה:"הו"מ","החלטת רשות הרישוי").
לשם השלמת התמונה יצוין כי מצפון למגרש בו מבקש העורר לבנות את ביתו, נבנה בית של משפחה נוספת (להלן:"חלקת השכנים") כאשר פתרון הביוב שעוגן בהיתר שניתן לחלקתם עובר למעשה דרך חלקתו של העורר, וזאת בשל העובדה שנק` החיבור לביוב העירוני מצויה במקביל לחלקת העורר.
לימים, סירבה הו"מ להיעתר לבקשת העורר ממספר נימוקים, הראשון הינו שהעורר טרם המציא תכנית אינסטלציה, התואמת את הנחיות מהנדס הביוב העירוני. השני, מאחר והחלטת רשות הרישוי כבר פקעה והשלישי, הינו שביצוע חיבור עצמאי בנפרד לכל בית מהבתים הבנויים ו/או שיבנו בחלקה, יחייב חציית תשתיות שונות שקיימות במקום, וכן מספר רב של פתחים במערכת הקו העירוני במרחקים קטנים, דבר שאינו מומלץ לדברי הועדה המקומית.
עוד צוין במסגרת הערר כי העתרות לבקשת העורר הייתה נעשית אילו הייתה ניתנת הסכמת הצדדים לאפשר העברת קו ביוב המשותף בתחום שטח ציבורי סמוך, בכפוף כמובן לחתימת הסכמים מתאימים אשר יותירו האחריות הבלעדית על הביוב הזה בידי בעליו ולא יטילו אחריות על הרשות המקומית לעניין זה. אלא, שבמקרה דנן לא הייתה קיימת הסכמה של כל השותפים בחלקה לבצעו.
לטענת העורר מעבר ביוב בחלקתו ברווח שבין קו המגרש לקו הבניין מקשה על פיתוח השטח כפי שביקש, מטיל מגבלות קשות על תכנונו וכמו כן יקשה על בניית הבית המתוכנן שכן אותה בניה עלולה לפגוע בתשתיות העוברות בחלקתו.
ועדת הערר דחתה את הערר בציינה כי בהתאם לסעיף 3(3) לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 ככלל קיימת לו"מ הסמכות להעביר ביוב ואפילו ציבורי דרך חלקות פרטיות, תוך שציינה כי במקום בו ניתן למצוא פתרון סביר מבחינה הנדסית, אשר אינו כרוך במעבר דרך חלקות פרטיות, ניתן בהסכמה לעשות כן.
ועדת הערר היטיבה לתאר את הדברים מפס"ד שניתן בעניין עת"מ 1119/04 מרים (זלק) פורת ואח` נ` עיריית נס ציונה ואח`, לפיו נקבע, כי הגם שכניסה של רשות מקומית למקרקעי הפרט לשם הנחת צינור ביוב מהווה פגיעה מסוימת בזכות הקניינית שבידי הפרט, עדיין הפגיעה הנגרמת מצומצמת בהיקפה. עוד נקבע בפס"ד כי לאור העובדה שבניגוד להפקעת קרקע כדי להקים עליה מבנה ציבורי (בה ניתן גם בלי השימוש הציבורי או שניתן להעתיקו למקום אחר) הרי שבעניין קווי ביוב, לעתים אין מנוס אלא להעבירם דרך מקרקעין פרטיים, שכן קווי ביוב הם צורך חיוני והפרט אינו יכול לשומטו מידי ציבור שלם ולפיכך הגיע למסקנה כי הקניית סמכות לרשות להיכנס למקרקעי הפרט כדי לקיים את הצורך החיוני הזה היא בגדר תכלית ראויה.
על בסיס הקביעה הנ"ל קבעה ועדת הערר כי באופן עקרוני המבחן הנקבע בהלכה הנ"ל נכון גם באספקלריית דיני התכנון והבנייה ובמידה ומדובר בפגיעה משמעותית וקיימת חלופה ישימה, בר ברי רב כי רצוי להימנע מלקבוע את קווי השכנים במקרקעין נתונים.
לסיכומם של דברים קבעה ועדת הערר כי מאחר ובמקרה דנא הנזקים להם טען העורר לא הוכחו כדבעי וכי העורר לא הצביע על אמצעי זהירות מיוחדים שעליו לנקוט באשר לעבודות הפיתוח והבניה בחלקה גופה, הרי שבדין פעלה הוועדה המקומית בהציעה האלטרנטיבה לביוב מאסף מבתי החלקה בתחום השטח הציבורי, עם זאת ובהעדר הסכמה גם הפתרון הקבוע בהיתר של חלקת שכניו של העורר הינו פתרון אפשרי.

הערת המערכת: נראה כי רצוי היה לתקן דבר החקיקה על מנת שאף נושא הביוב יתאשר במסגרת תכניות בניין העיר וייבחן כחלק מהמכלול, בפסיקת בית המשפט העליון קיימת מגמה להכפיף את בנייה של תשתית כגון ביוב בהוצאת היתר בנייה וכך לא ייווצרו סתירות בין תכניות לקווי תשתית וכדו`, סוגיה זו של אישור תשתיות כחלק ממכלול תכנוני ראוי שתבחן על ידי המחוקק, קווי מתח חשמל, בזק, תשתיות ועוד, הינם לעיתים בנייה רחבת היקף ומשמעות לא פחות מכבישים ויש לעגן זאת במסודר.

ערר מס` תא/5315/10- דני ואורלי גדפור נ` הו"מ לתו"ב ת"א ואח`
בפני ועדת הערר מחוז תל אביב , בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון

ב"כ העוררים: עו"ד אהוד עזורי
ב"כ המשיבה 1: עוה"ד הראלה אברהם אוזן
ב"כ משיבים 2ו-3: עו"ד אייל מאמו
ב"כ המשיבה 4: עו"ד חגית תובל לנגליב
ב"כ המשיבים 5 : עו"ד עידו שפירא

ועדת הערר מוסמכת לדון בטענות תכנוניות ובטענות הנוגעות לעצם סמכות הו"מ לאשר תכנית בניין עיר העולות מפי דייר מוגן, בניגוד לטענות פגיעה בזכויותיו כדייר כזה, שאז מקומם להתברר בפני בית הדין לשכירות

במרכזו של ערר זה עומדת החלטת הו"מ לתו"ב ת"א (להלן: "הו"מ") לאשר תכנית מקומית בסמכות הועדה המקומית שמספרה תא/מק/3845 המתייחסת לחלקה המצויה ברח` אמזלג 22 תל אביב, גוש 6929, חלקה 165 (להלן בהתאמה "התכנית","החלקה").
על חלק מהחלקה נשוא התכנית כאמור, קיים מבנה אשר נקבע כבית לשימור בהתאם לתכנית 2277 (להלן:"תכנית השימור"), כאשר מטרת התכנית לעיל הינה לקבוע הוראות בניה על החלק הפנוי בחלקה הנדונה, כאשר חלק מצומצם מהבניה יתאפשר אף מעל הבית הקיים. העוררים הגישו התנגדות לתכנית הנ"ל ומשהתנגדותם נדחתה הוגש הערר דנא.
ראשית טענו העוררים כי מאחר והם יורשיהם של מי שהחזיק בבית המצוי בחלקה כדייר מוגן, לפיכך אף הם בעלי זכות לדיירות מוגנת בבית הנדון, ומסיבה זו הם בעלי מעמד להתנגד לתוכנית. בניגוד לכך, טענו המשיבים כי לנוכח החלטות ועדת ערר דנן במקרים אחרים (ערר5262/09, ערר 5338/09), הרי שאין לעוררים מעמד להתנגד לתכנית בשל היותם דיירים מוגנים.
עוד טענו העוררים, כי הו"מ לא פעלה בהתאם להוראת סע` 61א(ג)(1) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 (להלן:"החוק") לפיה, מנועה הו"מ לקבל החלטה על הפקדת תכנית, אא"כ יונחו בפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הו"מ ושל היועמ"ש מטעמה ולפיהן התכנית המוצעת היא תכנית בסמכותה, מנגד טענה הו"מ כי אכן המציאה חוו"ד כנדרש בסע` האמור.
כן טענו העוררים כי בכל מקרה התכנית אינה בסמכות הו"מ שכן, היא מוסיפה זכויות בניה על אלה המותרות לפי תכנית השימור החלה כיום במקום. מנגד טענה הו"מ כי התכנית אינה מתיימרת להוסיף זכויות בניה כלשהם, וכי זכויות הבניה בתחום התכנית יהיו לפי הזכויות הקיימות בחלקה לפי תכנית השימור ויתר התוכניות החלות על החלקה.
עוד טענו העוררים כי תוספת הקומה המותרת על פי התכנית הנדונה, ביחס למספר הקומות המותר על פי תכנית השימור החלה במקום אינה סבירה וכי הבניין אותו יהיה ניתן לבנות לפי התוכנית יהיה חורג לסביבה.
בנוסף העלו העוררים טענות נוספות שעניינן השלכותיה של התכנית על חלקתם אשר פוגעת בזכות יסוד שלהם ובכלל זה כי היא מהווה מטרד חמור לקניינם וכי הבניה המתוכננת מהווה סכנה לביתם.
ועדת הערר דחתה את הערר באופן חלקי, למעט מתן הוראה לתקן את התכנית נשוא הערעור כדלהלן:
תחילה קבעה ועדת הערר כי הצהרת גורמים מטעם הו"מ לפרוטוקול במהלך הדיון כי התכנית הנה בסמכות מקומית, הינה הצהרה לאקונית אשר אינה עונה על דרישות סעיף 61א`(ג)(1) לחוק ולפיכך דרשה ממנה להגיש חוו"ד בכתב כמתחייב בסע` הנ"ל.
ועדת הערר ציינה את הרציונאל העומד מאחרי דרישת סע` זה. האחד כי הכנת חוו"ד כזו, המפרטת את מרכיבי התכנית ואת הסעיפים בחוק המאפשרים לאשר מרכיבים אלה בתכנית בסמכות מקומית, מבטיחה בדיקה יסודית של התכנית והאפשרות לאשר אותה ע"י הו"מ שכן כידוע, כאשר נדרשים להעלות דברים על הכתב, הדבר מביא לבדיקה יותר מוקפדת. התכלית. השניה אותה ביקש חוק התכנון והבניה להשיג הייתה, לתת אפשרות לחברי הועדה המקומית להבין מדוע התכנית המונחת בפניהם הינה בסמכות הועדה המקומית.
במקרה הנדון, הפגם של אי הנחת חוו"ד בכתב בפני חברי הו"מ בא על תיקונו בכך שהו"מ הניחה לבסוף בפני ועדת הערר חוו"ד בה פורטו סעיפי החוק המאפשרים את אישור התכנית הנדונה בסמכות הו"מ, ע"כ קבעה ועדת הערר בסופו של יום כי הו"מ עמדה (אומנם בדיעבד) על דרישה זו.
לענייו מעמד העוררים, כדיירים מוגנים (לכאורה) להתנגד לתכנית, קבעה ועדת הערר, כי מאחר ובמקרה הנדון בניגוד לעררים אליהם הפנו המשיבים, אין מדובר בבקשה להיתר בניה, אלא, בתכנית המתייחסת לחלקה בה מצוי הבית שבו העוררים מחזיקים כדיירים מוגנים הרי שקיימת לעוררים במקרה זה הזכות להתנגד לתכנית משיקולים תכנוניים, ובטענה כי התכנית אינה בסמכות מקומית.
יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר כי אין לשמוע במסגרת התנגדות זו טענות הנוגעות לעניין יכולתם להמשיך ליהנות מהבית המצוי על החלקה, שכן גם כאן, בדומה לערר 5338/09 נקבע כי טענות מקומם להתברר בפני בית הדין לשכירות מהטעם שיוזמי התוכנית הינם בעלי החלקה, והעוררים הם לכל היותר מחזיקים בחלק מהחלקה כשוכרים, בעלי זכויות והגנות מיוחדות אשר נקבעו בחוק הגנת הדייר, וככל שקיימת התנגשות בין זכויות אלה לבין רצונו וזכותו של בעל המקרקעין לבצע עבודות בניה המנצלות את זכויות הבנייה במקרקעיו , הדבר צריך להתברר ולהיות מוכרע ע"י בית הדין לשכירות.
לסיכום האמור, קבעה ועדת הערר כי בסמכותה לידון בטענות תכנוניות ובטענות הנוגעות לעצם הסמכות של הו"מ לאשר את התכנית הנדונה, ואילו לגבי הטענות לעניין הפגיעה הצפויה בזכויותיהם לכאורה כדיירים מוגנים בבית, קבעה כי אינם בסמכותה ומקומם להתברר בפני בית הדין לשכירות וכי מכל מקום, אין בטענות אלה כדי למנוע את אישור התכנית הנדונה.
כך לעניין טענת העוררים כי התכנית אינה בסמכות מקומית קבעה ועדת הערר, כי השיטה בה נקטה הו"מ במקרה הנדון אינה נכונה, שכן לדידה, היה על הו"מ לקבוע ב "טבלת הזכויות והוראות הבניה" כי שטחי הבניה בחלקה יהיו בהתאם למותר לפי תכנית השימור ויתר התוכניות החלות על החלקה, הא ותו לא.
עוד הוסיפה ועדת הערר בהקשר זה כי היה ויתבקש בחלקה היתר בניה מכוח התכנית הנדונה, ייבדקו זכויות הבניה המותרות לפי התכניות החלות במקום, וכי ככל שיסבור מאן דהוא כי זכויות הבניה שיוענקו על פי אותו היתר יחרגו מהמותר על פי אותן תוכניות, תהא באפשרותו היכולת להתנגד להיתר.
ע"כ קבעה ועדת הערר כי "טבלת הזכויות והוראות הבניה" ימחקו שטחי ואחוזי הבניה, ובמקום זה יקבע בתכנית כי שטחי אחוזי הבניה יהיו בהתאם למותר לפי תכנית השימור ויתר התוכניות החלות במקום.
כמו כן, דחתה ועדת הערר את טענת העוררים בדבר תוספת קומה, תוך שנימקה זאת כי בנסיבות בהן קיים בניין לשימור על המגרש, קיימת הצדקה תכנונית לאשר תוספת קומה על מנת לאפשר את מיצוי זכויות הבניה הקיימות במגרש לפי תכנית השימור וכי העוררים לא הוכיחו, מעבר לאמירות כלליות, כי הגובה שיתקבל חורג בצורה בלתי סבירה מהסביבה.
בנוגע ליתר טיעוני המשיבים המתייחסים לפגיעה בגין אישור התכנית ובכלל זה לעומסי תנועה ותחבורה ולפגיעה בחצר הבית ובהנאת העוררים מביתם, דחתה ועדת הערר טיעוניהם אלה, לנוכח קביעתה כי התכנית אינה מוסיפה כאמור זכויות בניה וכפועל יוצא אין בתכנית כדי לשנות את המצב ביחס ליכולת ניצול החלקה לעומת המצב שהיה קיים ערב אישור התכנית.
לסיכום הדברים דחתה ועדת הערר את הערר דנא, למעט לעניין תיקון טבלת זכויות והוראות בניה, אשר קבעה כי יש לתקנו בהתאם לקביעתו לעיל.

הערת מערכת: נראה כי ועדת הערר בחרה בדרך בה פירשה בצורה רחבה את סמכותה לדון בערר, לאור טענות אי חוקיות והיעדר סמכות של הועדה המקומית לאשר תכנית זו, עם זאת בחרה הועדה כי המחלוקות הקנייניות בין הצדדים לאור העובדה כי מדובר בדייר מוגן, יתבררו בערכאה המתאימה.

כמו כן יש לציין כי חשובה בהחלטה זו התייחסות ועדת הערר לצורך הוכחת עמידת התכנית בתנאי הכנת חוות דעת תומכת, נציין כי פעמים רבות אין מכינים כלל חוות דעת מעין זו, ההחלטה מהווה תמרור אזהרה לעוסקים במלאכה כי המחוקק לא הורה על הוראות שניתנות להשמטה.