עו"ד על נדל"ן – עלון מס` 19

מאמר בנושא:

תכנית השימור של תל-אביב : שימור = מיתוג?

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

תכנון ובניה – שמאי מכריע

תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע),
התשע"א -2011

הצעה לתיקון תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ)
(הוראת שעה) (תיקון), התשע"א-2011

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (פטור במכירת דירת מגורים מזכה והעלאת שיעור מס הרכישה)
(הוראת שעה) התשע"א – 2011

 

עדכוני פסיקה:

מנהל מקרקעי ישראל

תא (מרכז) 5505-08-07 קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ נ` קרן קיימת לישראל ע"י מנהל מקרקעי ישראל

התנאים לפטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת בנייה ושינוי ניצול בבניין רווי מהוון המיועד למגורים בקרקע עירונית עפ"י החלטות 790 ו-824 של מועצת מקרקעי ישראל

תכנון ובניה – מגורי חוסים

עת"מ 41295-12-10 ציון בלאס ו-38 אח` נ` יוסף ושושנה דאבוש ואח`

חוק התכנון והבניה כמחזק מדיניות חברתית – לא ניתן לעקוף בטענות טכניות, את העיקרון המהותי של שילוב אוכלוסיות חלשות בחברה

תכנון ובניה – שימוש חורג

ערר מס` תא/5015/10 עירית יוריסטה מנהיים, עו"ד נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א

היתר לשימוש חורג מהיתר יינתן בד"כ לצמיתות, וכן הסדרת מקומות חנייה מחוץ לנכס- מתי?

תכנון ובניה- שמאי מכריע

ערר מס` 9033+9046/10 חב` רכבת ישראל בע"מ ואח` נ` ישראל חגי ואח`

ראוי כי השמאי המכריע יפנה לועדת ערר לקבל הבהרות ולא ייקח לידיו את הסמכות להחליט בשאלות משפטיות ולעסוק בניתוח פרשני משפטי המצוי בסמכותם של ועדות הערר ובתי המשפט,
וכן יש להוכיח קיומה של "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד" באמצעות תכניות קונקרטיות הצפויות להתממש

תכנון ובניה – זכות ערר

ערר מס` 363/10 סטולרנקו ויקטור ואח` נ` הו"מ לתו"ב שוהם

אין זכות ערר על עצם החלטה לתת היתר, אא"כ מוכח כי אישור הבקשה להיתר כולל סטייה מהוראות התכנית

מאמר

תכנית השימור של תל-אביב : שימור = מיתוג?/ עו"ד צבי שוב, דקלה מוסרי טל

תוכנית תא/2650/ב`, תוכנית השימור לתל אביב, פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים 5846 מיום 4.9.2008 , לאחר שנים רבות של תכנון בורסיות שונות, ואינספור מתנגדים, התוכנית קבעה רשימה של 981 מבנים המיועדים לשימור, והטילה עליהם מגבלות שונות, ביניהן איסור הריסת המבנה, החובה לשמר את המבנה, מגבלות על הבניה בתחומי המגרש ועוד (כאשר קיימת אבחנה בין שימור מחמיר ושימור שלא בהגבלות מחמירות על הגדרותיו השונות) ומנגד העניקה תמריצים שונים.
בעקבות אישור התכנית הוגשו על ידי חלק מבעלי הנכסים, תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בטענה כי המגבלות שהטילה התכנית על המבנים לשימור, גרמו לירידת ערך המקרקעין. כתגובה, ואולי כטקטיקה מונעת, החלה הועדה המקומית לתו"ב תל-אביב להוציא דרישות להיטלי השבחה בגין התכנית בעת מימוש זכויות, כאשר טענתה היא כי תכנית השימור השביחה את הנכסים שנקבעו לשימור, בין היתר בכך שמיתגה את אותם כ"בניינים לשימור" (נציין כי בתחילה החתימה הועדה את המממשים על מסמך בו יתחייב הבעל שלא לתבוע פיצויים כנגד ויתור על דרישת היטל ההשבחה, אולם אחר עלה התיאבון והוצאו דרישות).
במאמרנו זה לא נתייחס למחלוקת השמאית/העובדתית המתייחסת להגבלות השימור מחד ולהטבות /תמריצים שניתנו על ידי התכנית מאידך, על מנת להקטין הפגיעה, מחלוקת זו הינה מחלוקת עובדתי ת ושמאית ואמורה להיבדק עובדתית באופן כללי, וכן בהתייחס לכל מקרה ומקרה, אנו נתייחס כאן במאמר מקוצר זה אך ורק להיבט מרכיב "המיתוג".
"בקליפת האגוז" נציין כי הועדה המקומית מסתמכת בעת הצגת עמדת ההשבחה על מאמרים מקצועיים שנערכו בחו"ל ועל תוצאות מחקר שנערך במדינת טקסס ארה"ב בשנת 2001, לעניין מיתוג מבנים לשימור. על פי המחקר עליו מסתמכת הועדה המקומית, ערכם של בניינים לשימור גבוה בשיעור שבין כ- 5% – כ- 20% מערך המבנים שאינם מיועדים לשימור.
עם כל הכבוד, הח"מ סבורים כי עמדתה של הועדה המקומית על שלל יועציה בעניין זה מוטעית. ראשית, בארץ לא נערך מחקר דומה למחקר עליו מתבססת הועדה המקומית ואין לדעת אם ההשפעה של השימור על דעת הקהל והגברת הדרישה למבנים לשימור, תהיה דומה במשהו להשפעה במדינת טקסס, ארה"ב. שנית, אין חולק לצורך ענייננו, כי הבניינים שהועדה המקומית החליטה על שימורם הינם מבנים בעלי ערך היסטורי ו/או ארכיטקטוני, אשר מייחדים אותם ממבנים אחרים. אלא שאיכויות אלה היו לאותם מבנים נבחרים, גם עובר לקביעתם כמבנים לשימור בתכנית השימור. תכנית השימור לא היא שהעניקה להם את האיכות הייחודית ואת הערכים המוספים העומדים להם, מכוח מיקומם, טיב התכנון הבניה וההיסטוריה. בעלי הקרקעות יכולים היו לשמר את אותם מבנים, אם חפצו בכך ולו היה זה מהלך בעל הגיון כלכלי, גם לולא תכנית השימור וללא המגבלות שהיא מטילה.
למעשה, לעניין המיתוג הרי כל שתכנית השימור עושה הוא להטיל מגבלות ודרישות על בעלי אותם מבנים ייחודיים. מטרתה של התכנית ברורה – למנוע את הריסת ושינוי המבנים, אלא שבכך היא כובלת את בעלי המבנים למבנה הקיים על החלקה (בין אם קיים לו ביקוש וערכו עלה, בין אם לאו), לפיכך, לטעמנו, קביעת נכס כמיועד לשימור בהכרח פגעה בנכס והורידה מערכו. ממילא אין ולא ניתן לראות בקביעת בניין לשימור, כמשביחה את ערך הנכס.
זאת ועוד. כידוע, השבחה במקרקעין, כמו גם הפגיעה בהם, נבחנת ביחס לתכונות "מקרקעיות". תכונות שיכולות לבא לידי ביטוי כמובן בהוספת זכויות או הוספת שימושים שלא היו קיימים קודם לתכנית "המשביחה" או אף הוספת מרכיב של "זמינות" לדוגמא שלא היה קודם לכן ואולם בענייננו עמדת הועדה המקומית ת"א הינה כי גם על עצם הכללת הנכס ברשימה המיועדת לשימור לבדה יש בכדי להשביח את הנכס באופן המחייב בהיטל השבחה, לדעתנו בעניין זה עשתה הועדה צעד גדול מדי קדימה ואין מדובר בהיטל השבחה כלל.
מאחר וידוע לכל העוסקים במלאכה כי היטל השבחה מתכנית מחד ופיצויים על פי סע` 197 לחוק מאידך, הינם שני הצדדים השונים של תכנית, משביחה או פוגעת, הרי שידוע לנו כי עמדת הרשויות הנתמכת כיום בפסיקה הינה שלא ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך, בגין פגיעה שאינה "בתכונות המקרקעין" על ידי נטילת שימושים או הגבלות ועוד (וקיימת שורה של פסקי דין בהן נדחו תביעות לפיצוי ירידת ערך, מן הטעם שלא דובר בתכונת מקרקעין – כמו למשל אובדן רווחים של תחנת דלק בגין שינוי תוואי כביש וכד` תוך הגדרת הפגיעה "נזק כלכלי גרידא") הרי שלא ניתן לדרוש היטל השבחה בגין תכנית שכביכול מוסיפה, גם אם הדבר כך, "ערך כלכלי נוסף גרידא".
לפיכך לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין עליית ערך הקרקע, שלא בעקבות השבחת תכונות המקרקעין. כלומר, אף אם נמצא כי המיתוג העלה ערכם של המבנים לשימור, אזי – לא ניתן לדרוש בגין כך היטל השבחה, שהרי ברי כי "מיתוג" אינו תכונה במקרקעין, מיתוג זה יכול לנבוע מתכנית אולם גם מאופנה קיימת בה מבוקשים נכסים לשימור, או לנבוע מעצם הכרזת אונסקו על אזור, ברי הוא כי הכרזה זו אינה מחייבת תשלום היטל השבחה, כך גם הכללה ברשימה אינה יכולה לגרום לחיוב בהיטל השבחה.
רק לשם הדוגמא, לפי גישה זו, הכנת תכנית בניין עיר שתבחר נכסים ותכנה אותם "הבתים המוזנחים בעיר", תהווה תכנית פוגעת המחייבת בפיצויי ירידת ערך, תחייב בפיצויים למרות שלא עשתה כל שינויי בתכונות המקרקעין, קבלת עמדה זו תוביל ועדות ליזום תכניות שונות של "הבתים היפים בעיר", "הבתים הנחשבים בעיר" ועוד, על מנת לקבל היטל השבחה, וברי כי האמור אינו סביר.
מאז החלה הועדה המקומית לדרוש היטלי השבחה, נבחנה טענת הועדה המקומית בדבר מיתוג במספר הליכי שמאות מכרעת בעניין היטל השבחה. לצערנו, חלק מהשמאים, קיבלו את גישת הועדה המקומית וקבעו כי ניתן לגבות היטלי השבחה בגין "מיתוג". עם זאת, ישנם מספר שמאים שאוחזים בדעה הפוכה ואף פסקו כאמור תוך דחיית עמדת הועדה, ככל הידוע טרם התקבלו החלטות כאמור בתביעות ירידת הערך שעומדות בועדת הערר וכמו כן הנושא טרם הגיע להכרעתו של בית המשפט המוסמך (למרות שקיימות כבר הכרעות לגבי תכניות קודמות, לרבות בת"א, בהן נפסקו פיצויים בגין תכניות שימור למיניהן). לא נותר לנו אלא להמתין ולראות לאן יתפתחו הדברים והשנים הבאות יחדשו לנו.
* גילוי נאות- הח"מ מייצגים בעלי נכסים למול הועדה המקומית בעניין תכניות השימור.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תכנון ובניה – שמאי מכריע

תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע),
התשע"א -2011

כידוע, סעיף 9 לפקודת הקרקעות קובע, כי סכסוך/ מחלוקת על גובה הפיצויים המגיע לבעל הזכויות בעד רכישת מקרקעיו מכוח הפקודה או עצם הגשת תביעה לפיצויים על ידו – אינם מהווים עילה לעיכוב הכניסה למקרקעין או לקניית החזקה בהם. ובניסיון להסדיר את אופן קבלת הפיצויים עקב כך ולצמצם את הפגיעה בזכויות הקניין, הוסף, במסגרת תיקון מס` 3 לפקודה, סעיף 9א. שעניינו השגה על גובה הפיצויים. במסגרת סעיף זה נקבע בין היתר כי בעל זכות החולק על סכום הפיצויים שהוצע לו בעד רכישת מקרקעיו עפ"י הפקודה, רשאי לפנות ליישוב הסכסוך/המחלוקת בעניין לשמאי מכריע או לוועדת השגות, לפי בחירתו, תוך 90 ימים מיום שהובאה ההצעה לידיעתו.
מכוח סעיף 9א. הנ"ל (ס"ק (ו)), הותקנו ביום 6.1.11 התקנות דנן- תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע), התשע"א-2011 (להלן: "התקנות"), שעניינן קביעת סדרי הדין שיחולו בהליכים אלה, ולהלן יובאו עיקריהן.
באשר להליך המנוהל בפני וועדת ההשגות – נקבע בין היתר כי פרטי ההשגה ונימוקיה יהיו ערוכים עפ"י טופס א` שבתוספת, ויצורפו לה המסמכים המצוינים בתקנות.
כמו-כן נקבע כי רשות מקרקעי ישראל תהיה משיבה בהשגה, וכי עליה להגיש תשובתה להשגה במועד שנקבע לכך. כאשר במקרה בו נתקבלה החלטה בהעדר כתב תשובה, נקבע כי המשיבה תהא רשאית להגיש בקשה לביטול ההחלטה ולמתן רשות להגיש כתב תשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו. ובהתאם לכך, דיון בהשגה יתקיים לא יאוחר מ- 45 יום מיום הגשת תשובת המשיבה, או מיום שנקבע להגשתה, לפי המוקדם, והחלטה בהשגה תינתן ככלל תוך 90 יום מיום סיום הדיון בהגשה.
בנוסף נקבע כי הוועדה רשאית לדון ולהחליט בהשגה בהעדר אחד הצדדים; לאחד השגות ותשובות; להחליט שלא לדון בהשגה מטעמים מיוחדים שיירשמו; ואף ליתן החלטה בלא לקיים דיון בנוכחות הצדדים, זאת לאחר שהודיעה על כך לצדדים ואפשרה להם להשלים טענותיהם בכתב. וכן, יו"ר הועדה רשאי ליתן הוראות בכל עניין הנוגע לסדרי דין ולהאריך מועדים שקבע או שנקבעו בפקודה או בתקנות, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
באשר להליך המנוהל בפני שמאי מכריע – נקבע בין היתר, כי לצורך מינוי שמאי מכריע רשאי בעל הזכויות לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה מתאימה שתהא ערוכה לפי טופס ב` שבתוספת. כאשר לבקשה ניתן לצרף כתב הסכמה מטעם בעלי זכויות נוספים בקרקע שלגביה פורסמה הודעת ההפקעה, החולקים על קביעת השווי, שלפיו הם מסכימים להתדיין לפני שמאי מכריע ומוותרים על זכותם להתדיין לפני הוועדה.
כן נקבע כי רק לאחר שהוגשה ונתקבלה בקשה למינוי שמאי מכריע, והוכח להנחת דעתו של יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, לאחר עריכת הבירורים והבדיקות המתאימים למול וועדת ההשגות ובעל הזכויות, כי לא קיימים חולקים נוספים ביחס לקרקע שבהודעת ההפקעה – ימנה שמאי מכריע להכרעה בהשגה; כאשר במקרה בו לא הונחה דעתו כאמור, על יו"ר מועצת שמאי המקרקעין לדחות את הבקשה ולהודיע על כך למבקש, והכול בתוך 30 ימים מיום שהוגשה הבקשה.
כמו-כן, במקרה בו מונה שמאי מכריע אך טרם החל הדיון לפניו, ופנה בעל זכויות נוסף בקרקע שלגביה פורסמה הודעת ההפקעה, בהשגה לוועדת ההשגות, על יו"ר מועצת שמאי המקרקעין לבטל את מינוי השמאי המכריע, ולא יהיה ניתן עוד לקיים דיון לפניו.
נציין כי תיקון זה משנה את הנוהל שהיה קיים בעבר בו שיעור פיצויי ההפקעה נקבע ע"י בית המשפט, בדרך כלל לאחר מינוי מומחה מטעמו. כן יודגש, כי הוראת סעיף 9א. והתקנות שהותקנו מכוחו חלות רק על סכסוך/ מחלוקת בעניין סכום הפיצויים כאמור, ואילו סכסוך באחד העניינים המנויים בסעיף 9 לפקודה שאינו סכום הפיצויים, ייושב על ידי בית המשפט ויחולו לגביו הוראות סעיף 9.

הצעה לתיקון תקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה) (תיקון),
התשע"א-2011 (להלן:"תקנות השכר")

בחודש ינואר 2011 פנה שר המשפטים, יעקב נאמן ליו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה בהצעה להורות על תיקון תקנות התכנון והבניה (שכרו של השמאי המכריע ושמאי מייעץ)(הוראת שעה), התשס"ט-2008 על רקע הדברים הבאים שעיקרם יפורטו להלן.
כזכור, תיקון מס` 84 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965 (להלן בהתאמה: "החוק", "התיקון") נכנס לתוקפו בשנת 2009.
הוראת התיקון הכניסו שינוי של ממש בכל הנוגע למעמדו של השמאי המכריע, וזאת מתוך הבנה שבידי השמאי המכריע מופקדים הכוח והסמכות לקבל את ההכרעה המקצועית המחייבת בעניין שומת הנכס, שומה ממנה ייגזר החיוב בהיטל השבחה או הפיצוי בגין פגיעה עפ"י סעיף 197 לחוק.
כמו כן, שכרו של השמאי המכריע נקבע בתקנות התכנון והבניה (שכרו של השמאי המכריע ושמאי מייעץ)(הוראת שעה), התשס"ט- 2008 (להלן:"התקנות"). התקנות קובעות כי שכרו של השמאי המכריע יהיה בשיעור מההשבחה בהתאם לטבלה הקבועה בתוספת לתקנות, כאשר בתחילת הדרך קבעו התקנות כי "תקרת שכר" ברבעון תהא 300,000 ₪.
אלא, שלאור ריבוי התיקים והעומס, החלה להסתמן חריגה מתקרת השכר שנקבעה בתקנות. לפיכך הוחלט לבצע מספר מהלכים בכדי להבטיח עמידה בהוראות הדין כאמור. ביניהם מונו שמאים מכריעים נוספים (כיום ישנם סה"כ כ-20 שמאי מכריעים בניגוד למינוי בהתחלה בו מונו 10); כך שמחד הופחת שכר הטרחה שישולם לשמאי בגין כל תיק ותיק ומאידך הוגדלה תקרת השכר לרבעון, והועמדה על 420,000 ₪ בדרך זו למעשה הוגברה היעילות בפעולתם של השמאים המכריעים והנטל המוטל על הציבור הופחת.
דא עקא ומאחר וחרף האמור עדיין קיימת חריגה מתקרת השכר הקיימת בתקנות, נמצא כי הפיתרון הראוי במצב דברים זה הינו הפחתת השכר המשולם ע"י הציבור עבור כל תיק ותיק ובדרך זו ייהנה הציבור מהייעול בעבודת השמאים המכריעים. משכך נקבע על תיקון לטבלת השכר.
כאשר התיקון לטבלה כאמור יבוצע באופן כזה שההפחתה של שכר הטרחה בתיקים הקטנים תהיה משמעותית ביותר ואילו שכר הטרחה לסכומים שמעל יישאר כפי שנקבע בתקנות. בדרך זו של תיקון טבלת השכר יופחת שכרו של השמאי המכריע בשיעור של כ-27% בממוצע.
לאור כל אלו ביקש שר המשפטים להורות על תיקון התקנות לפיהם שכר טרחת השמאים המכריעים והמייעצים ייקבע בתקנות הוראות שעה לפיהן ייקבע כדלקמן:

סכום התביעה או ההשבחה בשלים חדשים

השכר

על חלק הסכום העולה על:

על חלק הסכום שעד

0

500,000

3%

500,000

1,000,000

2%

1,000,000

2,000,000

1%

2,000,000

0.5%

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (פטור במכירת דירת מגורים מזכה והעלאת שיעור מס הרכישה)
(הוראת שעה) התשע"א – 2011

בעלון קודם התייחסנו להצעת החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הצעת החוק") שקודמה בכנסת במטרה, להגביר את היצע הדירות בטווח הקצר, תוך הוזלת מחירי הדירות והסטתן מדירות השקעה לדירות עבור זוגות צעירים לתק` של שנתיים, וזאת נוכח מצוקה בהיקף היצע הדירות הקיימות, ומתוך מגמה לרסן ולבלום את עליית מחיריהן.
אכן ביום 16 בפברואר 2011 אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת החוק הנ"ל (להלן:"הוראת שעה"), במסגרתה אכן נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים שאינה דירה יחידה אלא הינה "דירת השקעה".
במסגרת הוראת השעה נקבע מס רכישה מוגדל על רכישת דירות להשקעה למשך שנתיים, הפחתת מס שבח על מכירת קרקע לצורך בניית יח"ד בתנאים מוגדרים, פטור ממס שבח על מכירת שתי דירות– למשך שנתיים בתקרה כספית וכיוצ"ב.
לעיון בהרחבה בשינויים המובאים במסגרת הוראת שעה ניתן לעיין בעלון קודם וכן בקובץ נפרד שיישלח בתפוצה בימים אלה במקביל לכל המנויים לניוזלטר.

עדכוני פסיקה

תא (מרכז) 5505-08-07 קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ נ` קרן קיימת לישראל ע"י מנהל מקרקעי ישראל
ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז בפני כב` הש` מ` יפרח

התנאים לפטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת בנייה ושינוי ניצול בבניין רווי מהוון המיועד למגורים בקרקע עירונית עפ"י החלטות 790 ו-824 של מועצת מקרקעי ישראל

עניינה של התביעה במחלוקת שהתגלתה בין הצדדים בשאלת עצם חבות התובעת בתשלום דמי היתר לנתבעת בגין תוספת בנייה בקרקע עירונית המכילה 4 יחידות דיור, ובשיעורם, ככל שהיא חייבת בתשלומם.
הנתבעת, קרן קיימת לישראל ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבע"), היא הבעלים הרשום של חלקה 204 בגוש 6962 בתל אביב (להלן:"החלקה"), שמקורה בשלוש חלקות צמודות זו לזו שמספרן 3, 5 ו-7 (להלן: "החלקות ההיסטוריות"). החלקות ההיסטוריות הוחכרו בעבר ע"י חוכרים שונים, לתקופות שונות, ובשנת 1993 או בסמוך לכך, הכילו ארבע יחידות דיור הבנויות עליהם.
בשנת 1993 רכשו התובעת וחברת אור-ים מהחוכרים, את מירב זכויות החכירה בחלקות ההיסטוריות, במטרה לאחד את החלקות ההיסטוריות ולהקים עליהן בית משותף. בשנת 2000 נחתם חוזה חכירה בין ממ"י לבין התובעת, אור-ים וחוכר נוסף, במטרה להקים מבנה בן שבע קומות ובו 29 יחידות דיור למגורים, ובשלהי שנת 2001 רכשה התובעת את זכויותיה של חברת אור-ים בחלקה, ומיני אז, לתובעת היו- 11/12 חלקים מזכויות החכירה בחלקה ולחוכר הנוסף היו- 1/12 חלקים.
בבואה להוציא לפועל את מטרת החכירה, ביקשה התובעת מהנתבעת לצרף את חתימתה לבקשה להיתר בנייה שהתכוונה להגיש לוועדה המקומית, אך הנתבעת התנתה את חתימתה בכך שהתובעת תשלם לה דמי היתר.
התובעת חלקה הן על עצם חיובה בדמי היתר והן על שיעור החיוב, וזאת בהתבסס על הוראות מועצת מקרקעי ישראל אשר באו לידי ביטוי בהחלטה מס` 790 מיום 26.6.97 ובהחלטה מס` 824 מיום 10.2.98 (להלן: "החלטות 790 ו- 824"), שבהן נקבעו התנאים לתוספת בנייה ושינוי ניצול בבניין רווי מהוון למגורים בקרקע עירונית.
הנתבעת טענה כי התובעת חייבת בדמי היתר, מאחר ולא מתקיימים כל התנאים שנקבעו בהחלטות הנ"ל, משלא ניתן לרשום, לטענתה, את ארבע יחידות הדיור כבית משותף אחד.
לאחר שניסיונותיה לבטל את עצם החיוב- העלו חרס, שילמה התובעת את סכום דמי ההיתר, על מנת שלא לעכב את קבלת היתר הבנייה, ולאחר שנתקבל, תבעה היא את השבתו של הסכום אותו שילמה, ולחלופין – את חלקו.
באשר לסוגיית עצם החבות בדמי היתר, קבע ביהמ"ש כי התנאים לפטור מתשלום דמי היתר לנתבע, עפ"י החלטות 790 ו-824, הם: דירת מגורים מהוונת; קרקע עירונית; בניין רווי המכיל: (1) ארבע יחידות דיור; (2) שתי קומות; (3) לפחות יחידה אחת בכל קומה; (4) מסוגלות הבניין להירשם כבית משותף.
מאחר ולא הייתה מחלוקת כי החלקה הנדונה היא קרקע עירונית וכי החכירה היא מהוונת, המחלוקת נסבה על התקיימות מרבית רכיבי התנאי השלישי. ומאחר והוסכם על הצדדים כי עניין לנו בארבע יחידות דיור, השאלה שנדונה היא מה משמעות התנאי כי ארבע יחידות הדיור תהיינה בבניין אחד – האם ארבע היחידות בנויות כך שיש לפחות יחידה אחת בכל קומה; האם ישנן שתי קומות; האם ראוי המבנה להירשם כבית משותף (הואיל ומוסכם כי בעת ההיא – לא היה הוא רשום ככזה).
ביהמ"ש קבע, כי עפ"י הראיות שהובאו לפניו הבית שבמחלוקת היה אכן בנוי בשתי קומות, כאשר בנוגע לתנאי בדבר היותם של הבתים רשומים כבית משותף או שהם כשירים להירשם כבית משותף, נדרש ביהמ"ש לבחון את שאלת התאמתם של כל המבנים לרישום כזה, הואיל והיה מוסכם כי הבתים אינם רשומים כבית משותף.
לאחר שנבחנה התאמתן כאמור, נקבע כי כל יחידות הדיור ניתנות לרישום כבית משותף.
ביהמ"ש הוסיף וציין כי התכלית שעמדה בבסיס החלטות 790 ו-824 הייתה עידוד הקצאת קרקע לבנייה למגורים באזורים עירוניים- מחד, וצמצום חובת תשלום דמי היתר לתוספת בנייה בבניינים רוויים בקרקע עירונית, מאידך, במטרה להביא ע"י כך במישרין להוזלת עלויות. כן נקבע, כי סעיף 142 (ב) לחוק המקרקעין אינו מחייב קיומה של צמידות פיסית של המבנים המועמדים לרישום כבית משותף, וכי תכליתן של החלטות 790 ו-824, מצדיקה הכרה בכך שמעת שאוחדו שלוש החלקות ההיסטוריות לכדי חלקה אחת (204) – אין כל מניעה שארבע יחידות הדיור הבנויות עליה, תהיינה כשירות לרישום כבית משותף.
זאת ועוד, נקבע כי בנסיבות העניין, יש ממש בטענת התובעת כי נקיטת פעולה פשוטה ביותר מצידה עפ"י סעיף 142 (ג) לחוק המקרקעין, והקמת מתקן שהיה מיועד לשימוש משותף של כל יחידות הדיור הייתה מסלקת כל ספק באשר לכשירות רישומן של ארבע יחידות הדיור כבית משותף. כך, למשל, ניתן היה להקים חנייה משותפת ופחי אשפה משותפים, או אפילו תאורת-חצר משותפת, והכל – בעלות אפסית (יחסית).
בנוסף לכך צוין, כי טוב היתה נוהג הנתבעת אילו היתה שומעת בחפץ לב את עמדת התובעת, מתוך פתיחות ומתן עדיפות להחלת התכלית אשר בבסיס החלטות 790 ו-824, תכלית שיש בה הגדלת צפיפות הדיור ביישובים עירוניים (ובמיוחד אלה שעתודות הקרקע בהם הן מצומצמות ביותר) ושמירה על רמות מחירים סבירות.
לאור האמור, נפסק כי בנסיבות העניין לא היה על התובעת לשלם את דמי ההיתר אשר נדרשו הימנה, ובהתאם לכך חויב הנתבע בהשבת סכום דמי ההיתר ששולמו לו- לתובעת, וכן בתשלום שכ"ט עו"ד בסכום של 65,000 ₪, וכל זאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום המלא בפועל.

הערת מערכת:
קצרה היריעה מלפרט על סרבול המינהל והקשיים העומדים למול החוכרים שחפצים לקבל תשובות ברורות לפני תכנון וביצוע, אינספור ההחלטות והיעדר חקיקה אחידה מובילים לאי וודאות בקבלת החלטות ותכנון עסקאות בקרקעות מינהל, בעיקר בתקופה בה המדינה פועלת ומנסה לשחרר לשוק דירות רבות להוזלת מחירים.
בעת בה חפצים לשחרר את החיכוך בין החוכרים לבין המינהל ולזרז הליכים, מן הראוי היה שהמינהל לבהיר את ההחלטות וייתר את הצורך בהליכים משפטיים על פני מספר שנים, במקרה זה בית המשפט ביקר את התנהלות המינהל ומן הראוי שהערה זו תוביל להתגמשות ראויה יותר במחלוקות הבאות.

עת"מ 41295-12-10 ציון בלאס ו-38 אח` נ` יוסף ושושנה דאבוש ואח`
בפני ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב` הש` אילן ש` שילה סג"נ

ב"כ העותרים: עו"ד מיטל יצחקי – טולדנו.
ב"כ המשיבים 1 ו-2: עו"ד מיכאל אלקובי.
ב"כ המשיבה 3: עו"ד ירון סולברג.
ב"כ המשיבה 4: עו"ד הדר ניסים ליבר.

חוק התכנון והבניה כמחזק מדיניות חברתית – לא ניתן לעקוף בטענות טכניות, את העיקרון המהותי של שילוב אוכלוסיות חלשות בחברה

עיריית הוד השרון ביקשה לשכן בסמוך לעותרים "נכי נפש המופנים ע"י משרד הבריאות וכן בעלי הפרעות התנהגותיות קשות/עיכוב התפתחותי, המופנים ע"י משרד הרווחה".
העותרים הם תושבי מתחם קוטג`ים בהוד השרון, בשם "גלגל המזלות". לטענתם, למרות שהם תומכים בעמדתה של עיריית הוד השרון בדבר הצורך בקידום אוכלוסיות חריגות, הם מתנגדים בתוקף למגורים בשכנות להן.
לטענת העותרים, המשיבים מתכוונים לשכן בבניין, המהווה יחד עם יתר הבתים במתחם גלגל המזלות בית משותף, יותר מ-10 דיירים, זאת בניגוד למותר לפי סעיף 63 א` לחוק התכנון והבניה. בנוסף טענו העותרים, כי לא ברורים הקריטריונים לפיהם נבחרו החוסים ומה מידת מסוכנתם.
המשיבים, בעלי ההוסטל המתוכנן לחוסים, טענו כי אין מדובר בבית משותף, אלא לכל היותר בבניין שחולק קיר אחד עם אחד מבתי העותרים בלי שיש כל שיתוף אחר ביניהם. לטענת המשיבים, סעיף 63 א` לחוק התכנון והבניה מתיר את השימוש בבניין למגורי דיירים שאישר משרד הרווחה ואינו מגביל את מספר הדיירים היכולים להתגורר בו.
כן טענו המשיבים כי אוכלוסיית החוסים הינה אוכלוסיה גבולית, לקוית למידה תפקוד והסתגלות, בטווח הגילאים 35-18, בעלת אינטליגנציה גבולית וללא הפרעות התנהגות. וכי ביחד עם החוסים אמורים להתגורר איש צוות ומדריך, תוך סיוע של מדריכים נוספים, במטרה להכשירם לחיים עצמאיים. עוד טענו המשיבים כי העותרים הינם חסרי תום לב ומטילים דופי בחוסים ללא בסיס עובדתי או חוקי.
ביהמ"ש דחה את העתירה וקבע כי אמנם להוסטל יש קיר משותף עם בית העותרים, אולם על פי חוק התכנון והבניה, כאשר בין הבתים אין כל שיתוף בפועל, ייחשב כל אחד מהם לבניין בפני עצמו, ולכן אין הגבלה על מספר הדיירים אשר יכולים להתגורר בהוסטל.
בנוסף ציין ביהמ"ש כי המחוקק הבחין בין בניין מאוכלס, לבניין שאינו מאוכלס, לא הגביל את מספר החוסים בבניין לא מאוכלס. כמו כן המחוקק אף לא הגביל את מספר החוסים, היכולים להתגורר בשכונה, או במתחם של בניינים אחדים, ובלבד שהבניין שבו הם מתגוררים, אינו מאוכלס בדיירים אחרים. לפיכך ההגבלה שבסעיף 63א` לא חלה על הבניין הנדון.
עוד הוסיף ביהמ"ש וקבע כי ראוי היה כי העתירה לא תוגש כלל, כיוון שמטרת המחוקק בחקיקת סעיף 63א הייתה להסיר את בורות הציבור בנוגע לקשיי אנשים חריגים ולמנוע טענות מן הסוג של not in my back yard "לא בחצר האחורית שלי", (כלומר למנוע את המוסר הכפול של אדם התומך בסיוע לקשישים, חולי נפש ומפגרים מחד, אולם דורש שהדבר יבוצע הרחק ממנו ובשטח מגוריהם של אחרים). אלה הם, לדעת ביהמ"ש , ערכי המוסר והצדק של מדינת ישראל.

הערת המערכת:
מדובר בסוגיה בעלת רגישות רבה של תיקון חוק שנועד לשלב אוכלוסיות בעלות מוגבלויות בתוך כלל האוכלוסייה ולא לשכנם "מעבר לגדר", התיקון לחוק כלל ככלל בכל ייעוד למגורים אף אפשרויות שימוש נוספות וזאת בדרך של תיקון חקיקה וללא צורך בשינויי תכנית בניין עיר, נציין כי מחד ברי הוא כי מדובר בתיקון חשוב ביותר שמטרתו ברוכה שכן, כפי שניתן להיווכח, רק בדרך זו ניתן להחדיר את האוכלוסיות ללא אפשרות הטרחת מערכות אינספור שכן ברי הוא שהסביבה לא תשוש לקלטם, אולם מאידך מדובר בעקיפה של הצורך לכלול תיקונים ושימושים אלו בדרך של תכנית בניין עיר שהרי כידוע בגין "תכנית פוגעת" ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך, אולם לא ניתן הדבר לביצוע בעת שמדובר בתיקון חקיקה.
כמו כן יש לציין כי העדר המגבלה מבחינת מספר החוסים והעדר קריטריונים בעניין זה מובילה למסקנה כי הגורם המפקח אינו גורם התכנון אלא המשרד הממונה על תחום החוסים.

ערר מס` תא/5015/10 עירית יוריסטה מנהיים, עו"ד נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א
בפני ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב, בפני יו"ר ועדת הערר עו"ד מיכה גדרון

העוררת, עירית יואיסטה מנהיים (בעצמה).
ב"כ המשיבה: עו"ד ג`ורג מנצור

היתר לשימוש חורג מהיתר יינתן בד"כ לצמיתות, וכן – הסדרת מקומות חנייה מחוץ לנכס- מתי?

העוררת (אשר ייצגה את עצמה) הינה בעלת משרד עורכי דין המצוי מזה שנים רבות ברחוב מרכזי בת"א. משרד עורכי הדין מוקם בדירה לה ניתן היתר ל"שימוש חורג מהיתר" מפעם לפעם במשך השנים. אמנם עפ"י התכניות שחלות במקום השימוש כיעוד משרדי מותר אולם לפי ההיתר שהוצא ניתן לעשות שימוש למגורים בלבד, ולפיכך נזקקה העוררת פעם אחר פעם לקבל היתר לשימוש החורג מהיתר.
לפני למעלה משנה הגישה העוררת בקשה נוספת לחידוש היתר לשימוש חורג, אלא שהפעם, באופן מפתיע הוועדה המקומית לתו"ב ת"א (להלן:"הוועדה המקומית") החליטה לאשר את הבקשה במספר תנאים: (1) השתתפות בקרן חניה עבור מקום חניה (2) השימוש החורג הוגבל לתקופה של 5 שנים בלבד, וכן בתנאי התאמה לקובץ הנחיות מילוי דרישות מהנדס. על החלטה זו הגישה העוררת ערר.
לטענת העוררת יש ליתן היתר לשימוש חורג לצמיתות (בכפוף לתשלום היטל השבחה כדין), וזאת בין היתר בהתאם להוראת סעיף 148 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן:"חוק התו"ב") ואילו הועדה המקומית טענה כי לצורך קבלת היתר לשימוש חורג עליה לעמוד במספר תנאים שפורטו לעיל.
ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררת באשר לתקופת השימוש החורג, תוך שקבעה כי הנכס נשוא הבקשה עומד ב"מבחן ההתאמה" (האם המקום אשר נבנה מלכתחילה ליעוד אחר, מתאים ליעוד המבוקש).
ועדת הערר ציינה כי המשרד הנדון פועל משך שנים רבות באותו המקום, וכי לא התקבלו התנגדויות לבקשה להיתר לשימוש חורג. עם זאת סייגה האמור בציינה כי ישנם מקרים בהם קיים ספק בלב מוסד התכנון אם הנכס הנדון מתאים לשימוש המבוקש החורג מהיתר הבנייה על פיו הוא נבנה, אלא, שציינה כי במקרה כגון דא, על מוסד התכנון לאשר בשלב הראשון היתר לשימוש חורג מהיתר לתקופה מוגבלת, ובתום אותה התקופה, לבחון פעם נוספת את ההתאמות שנדרשו מספקות ומאפשרות את המשך הפעלתו של אותו המקום לו ניתן שימוש חורג מהיתר.
כמו כן, אף דרישת הועדה המקומית לשלם קרן חנייה כתנאי לאישור השימוש החורג שאושר על ידה לתק` של 5 שנים באופן יחסי לאורך התקופה נדחתה ע"י ועדת הערר.
ועדת הערר ציינה כי נושא החניות מוסדר במקרה הנדון לפי תכנית ח` אשר קובעת כי תקן החנייה באזור שלא למגורים יהא בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג 1983 (להלן:"התקנות").
עפ"י תקנות אלה, תקן החנייה למשרדים הוא מקום חנייה אחד לרכב פרטי לכל 40 מ"ר ומאחר במקרה הנדון שטח הנכס נשוא הערר הינו 77.85 מ"ר, לפיכך נדרשים 1.94 מקומות חנייה.
בנוסף ומאחר ותקנה 6 לתקנות מורה כי בעת חישוב מקומות החנייה, יעוגל כל חלק של מקום חנייה כלפי מעלה ליחידה השלמה הקרובה של מקומות החנייה, קבעה ועדת הערר כי עבור הנכס נשוא הערר-נדרשים שני מקומות חנייה.
כמו כן בנכס הנדון קיים מקום חנייה אחד (היינו חסר מקום חניה נוסף). אי לכך ובהתאם לזאת ומאחר ומחד בהתאם לתכניות החלות באזור, קבעה הוועדה המקומית כי ניתן להמיר מקום חניה אחד ע"י תשלום לקרן חנייה ומאידך חוזה ההתקשרות שחתמה העוררת עם חב` שירותי חניון לא הביא אותה על סיפוקה כתחליף לתשלום לקרן חניה מהטעם שלעוררת יש אפשרות להודיע על ביטול המנוי בכל עת שתחפוץ.
אי לכך ובהתאם לזאת, ומאחר ובהתאם לחוק, כאשר המדובר בהסדרת מקומות חנייה הנדרשים לצורך שימוש חורג לתקופה מוגבלת (להבדיל משימוש חורג לצמיתות), אזי יכולה הוועדה המקומית לאשר שימוש במקומות חנייה, אשר אינם שייכים למבקש ההיתר, ובלבד ששימוש זה יהא מעוגן בהסכם שתוקפו לאורך כל תקופת השימוש. דא עקא, ומאחר ובמקרה הנדון, עסקינן בשימוש חורג לצמיתות, קבעה ועדת הערר כי קם הצורך להסדיר מקום חנייה קבוע שאינו תלוי בחוזה זמני מתחדש (כגון מנוי חודשי בחניון סמוך).

הערת המערכת:
החלטה זו הינה המשך להחלטות חוזרות ונשנות של ועדות הערר לפיהן ככלל יש לאשר שימוש חורג מהיתר, להבדיל משימוש החורג מתכנית בניין עיר, על דרך השגרה וכמעט בכל מקרה בו הינו מבוקש, שהרי עסקינן בהיתר שתואם את תכנית בניין העיר במקום, נציין ונזכיר אף כי על פי הרפורמה המוצעת והמבוששת לבא, מוצע כי לא יידרש הליך לשימוש חורג מהיתר, וזאת בלי לוותר על היטל השבחה בגין אישור זה (שסוגיית החוב בו הינה במחלוקת, אולם זאת במקום אחר).

ערר מס` 9033+9046/10 חב` רכבת ישראל בע"מ ואח` נ` ישראל חגי ואח`
בפני ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז בפני יו"ר: עו"ד כרמית פנטון

ראוי כי השמאי המכריע יפנה לועדת ערר לקבל הבהרות ולא ייקח לידיו את הסמכות להחליט בשאלות משפטיות ולעסוק בניתוח פרשני משפטי המצוי בסמכותם של ועדות הערר ובתי המשפט,
וכן יש להוכיח קיומה של "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד" באמצעות תכניות קונקרטיות הצפויות להתממש

ב"כ העוררות 1 ו-2: עו"ד פלג אלימלך.
ב"כ העוררת 3: עו"ד מירב קנזי נאמן.
ב"כ המשיבה 1: עו"ד טלי דלויה.
ב"כ המשיבה 2: עו"ד נעמי וייל.

הערר דנן נסב על חוו"ד שנתנה ע"י השמאית המכריעה במספר עררים, בטענה כי נפלו בה טעויות מהותיות המחייבות התערבות (להלן: "השומה המכרעת").
לטענת העוררים, בשומה המכרעת נפלו שתי טעויות מרכזיות המחייבות התערבות של ועדת הערר, שנפרטן להלן.
הראשונה מתייחסת לקביעת שווי מקרקעין במצב קודם המחולק לשני רכיבים ואלו הם: הרכיב "החקלאי" והרכיב "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד" לפי טענת העוררים קביעת הרכיב של "ציפייה סבירה" מנוגד לדין ולפסיקה, מה גם שבשומה המכרעת קבעה השמאית מחד כי זכות לפיצוי בגין שווי קרקע המשקף ציפייה סבירה הינו עניין משפטי, ועל כן אינה דנה בה ומאידך, ניתחה בסופו של דבר רכיב זה ואף קבעה רכיב של שווי בגין הציפיות.
הטענה השנייה בפי העוררים התייחסה לשווי שנקבע לקרקע בייעוד דרך אשר לפי קביעת השמאית שווה "0", זאת בעוד שלטענת העוררים שווי דרך הינו 10% לערך, בהסתמך בין היתר על טיוטת קווים מנחים של השמאי הממשלתי.
כן לטענתם היה צריך לקחת בחשבון כי ממועד אישור התכנית ועד לתפיסת החזקה, ניתן היה להמשיך בשימוש החקלאי בקרקע. עם זאת, במועד הקובע, למרות העובדה שצו ההפקעה כבר היה בתוקף, לא היה ידוע מתי בפועל תיתפס החזקה.
מנגד, טענו המשיבים, כי לדידם לא נפלו פגמים מהותיים בשומה המכרעת ועל כן אין להתערב בה. לדבריהם, מיקום הקרקע (בסמוך לשכונת מגורים) משקף שווי גבוה מקרקע חקלאית גרידא, עוד נטען כי ניתן לגזור ציפייה סבירה מעצם שינוי המקרקעין הסמוכים לייעוד מגורים. בנוסף ובנוגע לטענת שווי דרך טענו המשיבים כי המדובר בעניין שמאי מובהק שאין להתערב בו.
ועדת הערר קבלה את הערר באופן חלקי תוך שקבעה כדלהלן:
ועדת הערר קבעה כי אכן צדקו העוררים בטענתם לפיה נפל פגם בכל הנוגע לקביעת רכיב של "ציפייה סבירה" וכי הניתוח בשומה נעשה שלא על פי הנחיות ועדת הערר לפיהם: היה להחיל על המקרה את העקרונות שנקבעו בהלכת רומאן ברג ובנוסף- להתייחס לטיב הזכויות במקרקעין שאינן זכויות בעלות, לרבות התחשבות בתקופת החכירה וכו`.
ועדת הערר ציינה כי ראוי שבשאלות משפטיות יפנה השמאי המכריע לוועדת הערר ולא ייקח לידיו את החירות והסמכות שאינן נתונות ואינן מסורות לו, להחליט בשאלות משפטיות ולעסוק בניתוח פרשני משפטי של החלטות ועדות הערר ופסיקת בתי המשפט.
כן ציינה ועדת הערר כי לב ליבה של השומה המכרעת הינה פרשנות מוטעית לפיה ועדת הערר בעניין רומאן ברג, הבחינה בין רכיב "הציפייה הסבירה" לרכיב "הספקולטיבי" וכאילו קבעה שם, כרכיב מובנה בשווי של כל מקרקעין רכיב של "ציפייה סבירה".
על פי הפרשנות שניתנה בשומה המכרעת להחלטה בעניין רומאן ברג, נקבע כי די במיקום המקרקעין בסמוך לישובים קיימים, כדי ללמד על רכיב "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד". השמאית המכריעה נתנה פרשנות להחלטה בעניין רומאן ברג לפיה ועדת הערר הבחינה בין שני מרכיבים "מרכיב הציפייה הסבירה לשינוי ייעוד" הנגזר מעצם מיקום המקרקעין, אותו יש לקחת בחשבון בירידת ערך. לעומת הרכיב "הספקולטיבי" שנדחה ע"י ועדת הערר שלדידו כלשון השומה המכריעה מהווה "חלומות התעשרות", "משאלות לב".
ועדת הערר קבעה כי בכל אלו נתפסה השמאית המכריעה לכלל טעות מהותית ביישום הלכת רומאן ברג, כאמור לעיל במקרה כזה בו מתבקש השמאי המכריע ליישם עקרונות שנקבעו בהחלטות ועדת ערר, אין לו הסמכות או היכולת ליתן פרשנות משפטית להחלטה שיפוטית, אלו אינן בגדר שיקול דעתו ומומחיותו המקצועית, אשר על כן במקרים כאלו עליו לפנות לועדת הערר לקבלת הנחיות.
בהחלטה בעניין רומאן ברג ובהחלטות אחרות של ועדות הערר אין כל הבחנה בין רכיב של "ציפייה סבירה" לרכיב "ספקולטיבי" ואילו הניתוח שנעשה בעניין רומאן ברג שהפך כדברי ועדת הערר ל"אבן דרך" עניינו ב"ציפייה סבירה לשינוי ייעוד". (להלן:"ברג")
ההחלטה בעניין ברג גיבשה את "העקרונות העולים מן הפסיקה בסוגיה זו של ציפיות שאינן מעוגנות בתכנית בר תוקף החלה על המקרקעין עצמם". לצורך כך נתחה ועדת הערר בהרחבה את סוגיית קיומו של פוטנציאל תכנוני לנכס מקרקעין תוך שהוועדה קבעה כי על התובע מוטל נטל ההוכחה להוכיח את קיומו של ה"פוטנציאל התכנוני" שמשמעותו, הוכחת קיומה של ציפייה סבירה וממשית לשינוי ייעוד מקרקעין, תוך שקבעה לשם כך מספר עקרונות ביניהן:
1. הבאת עסקאות השוואה מהסביבה הקרובה במקרקעין בעלי תכונות דומות, אינן הגורם היחיד שיש לבחון.
2. לא כל קרקע חקלאית, לרבות במרכז הארץ, מיועדת להפשרה ולבניה ויש לקחת בחשבון כי גם תישאר בייעוד חקלאי.
3. יש משקל למיקום המקרקעין גם אם הם בייעוד חקלאי.
4. להוכחת פוטנציאל תכנוני וציפייה סבירה לשינוי ייעוד אשר יש בו כדי להשפיע על שווי מקרקעין (בנוסף לרכיב השווי הנובע מהמיקום) יש להביא נתונים ולהוכיח כי ישנן תוכניות צפויות, קונקרטיות ומסוימות על המקרקעין וכי יש להן סיכוי סביר להתגבש ולהתממש, לשם הוכחת ציפייה סבירה משמעותה "הוכחת ציפייה ממשית לשינוי ייעוד בטווח הנראה לעין".
5. לצורך בחינת שווי במצב קודם במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק ערכי השוק אינם חזות הכל.
ועדת הערר חזרה ואמצה את ההחלטה בעניין ברג בציינה כי כל גישה אחרת מביאה לכך כי המונח "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" כשלעצמו והדיון בו בפסיקה, אין להם כל ערך ומשמעות, שכן ערכי שוק יכולים להשתנות גם בשל שמועות ספקולטיביות חסרות שחר, אין בהן כדי לחייב את מוסדות התכנון, אלו ציפיות שאין להן כל בסיס עובדתי תכנוני ועל כן אינן בגדר "ציפייה סבירה".
אשר על כן קבעה ועדת הערר כי מאחר ובמקרה דנא אין מחלוקת שלא הובאו כל תכניות קונקרטיות הצפויות לחול על המקרקעין לפיכך לא היה כל בסיס לקביעה של השמאית המכריעה על קיומה של ציפייה סבירה לשינוי ייעוד המקרקעין.
לדברי ועדת הערר ההבחנה שנעשתה בשומה המכרעת במקרה דנן בין מרכיב "הציפייה הסבירה" למרכיב "ספקולטיבי" מוטעית היא מיסודה. באשר כפי שעולה מהלכת "ברג" ומהפסיקות השונות, יש להוכיח קיומה של "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד" באמצעות תכניות קונקרטיות הצפויות להתממש. זהו מרכיב נפרד ושונה ממרכיב מיקום המקרקעין.
אלא, שועדת הערר גרסה כי מאחר והשמאית המכריעה קבעה כי "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד" – נגזרת אך ורק ממיקום המקרקעין, הרי שבכך נתפסה לכלל טעות שכן לדידה של ועדת הערר זהו בדיוק אותו "ערך ספקולטיבי" אותו דחתה ועדת הערר בקובעה "ציפייה סבירה לשינוי ייעוד" איננו "רכיב מובנה בשווים של כל מקרקעין" ובוודאי שאין המדובר ברכיב "הציפייה הסבירה".
כמו כן, קבעה ועדת הערר כי הפיכת מקרקעין סמוכים מייעוד חקלאי לייעוד מגורים אין בה כדי ללמד על פוטנציאל כזה או אחר של המקרקעין, להיפך, ניתן אף לומר כי גם אם היה למקרקעין פוטנציאל תכנוני כלשהוא קודם לכן, הרי שעתה נגוז הוא מעצם אישורה של תכנית במקרקעין הסמוכים, שפסחה על המקרקעין. לפיכך אין ליתן ערכים כלשהם ל"ציפייה סבירה" לשינוי ייעוד המקרקעין לבניה, באשר זו כאמור, לא הוכחה כלל.
עוד נקבע ע"י הועדה, כי לעניין התחשבות במהות הזכויות של בעלי הקרקע, חוזה חכירה חקלאי (לרבות חוזי חכירה שאינם כוללים את סעיף 15 – החזרת הזכויות למינהל במקרה של שינוי ייעוד) אינו מקנה זכות ליהנות מפוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד, זכויות החכירה מוגבלות לייעוד חקלאי בלבד.
לעניין הטענה לקביעת שווי דרך "0" דחתה הועדה את טענות העוררות כנגד קביעות השמאית המכריעה בעניין, שכן, השמאית המכריעה לא קבעה "סתם", כ"שיטה", כטענת העוררות כי שווי דרך "0". אלא, במקרה זה ניתחה את הנתונים ואת סמיכות המועדים והגיעה למסקנה כי, מאחר ובמקרה דנן במועד הקובע בשטח המופקע לא היה כל סיכוי לשינוי יעוד, הרי ששווי דרך במקרה ספציפי זה הוא "0". ועדת הערר קבעה על בסיס האמור כי אין מקום להתערבות בהכרעתה המלומדת והמקצועית של השמאית המכריעה בעניין זה.

הערת המערכת:
ההחלטה בעניין דנן ממשיכה קו מנחה של החלטות ועדות ערר ופסיקת בתי משפט על פיו, משמונה שמאי מכריע על ידי הועדה כפוף הוא להנחיות ועדת הערר שמינתה אותו וכפוף הוא לעקרונות שנקבעו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר, פרשנות משפטית להחלטות הועדות ובתי המשפט אינה נכללת בתחום שיקול דעתו המקצועי (אף אם משפטן הוא בהשכלתו מינויו כשמאי מכריע הינו בכובעו המקצועי כשמאי ולא כמשפטן) אף אם אוחז הוא בדעות מקצועיות משלו בנוגע לסוגיה כזו או אחרת.
נציין כי החלטה זו סותרת החלטה שניתנה לאחרונה בעררים מס` 9001/07 ואח` מטעילאה ויוסף בע"מ ואח` נ` הו"מ לתו"ב חדרה, שאמנם עיקרי ההחלטות דומות הן אבל השורה התחתונה שונה לחלוטין.
אנו סבורים בכל הכבוד כי איננו יכולים לקבל את החלטת ועדת הערר וכן חולקים אנו על פרשנות ההחלטה בעניין ברג, אשר מעבר לכך שאינה יכולה לסתור את פסיקת בית המשפט העליון, אף לא ניתן להסיק הימנה את מסקנות ועדת הערר הנכבדה.
בעניין ברג שדן בהפקעות שהופקעו לטובת כביש 431, הבחינה ועדת הערר מפורשות בין השטחים שיועדו לדרך על פי התכנית הפוגעת לבין השטחים שהיו מצויים מחוץ לתוואי הדרך, באשר לשטחים ששינויי הייעוד היווה שלב ראשון לפני ההפקעה, היה ברור אף לועדת הערר כי יש לפצות על פי שווי השוק כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, ואולם באשר לשטחים אחרים שלא הופקעו, שם החילה ועדת הערר את הלכת "בירנבך" וקבעה כי יש מקום להוכיח תכנית ספציפית.
נציין אף כי בכל תוואי ברג אף מדינת ישראל/מע"צ על ידי השמאי הממשלתי הראשי קבעו את שיעור הפיצוי לפי שווי המקרקעין בשוק המקרקעין, כולל שווי לפוטנציאל שבא לידי ביטוי בשווי השוק על פני עסקאות רבות.
נציין כי אנו סבורים שהמבחן של הלכת בירנבך ראוי ליישמו כאשר שווי המקרקעין אינו בא לידי ביטוי ברור בעסקאות השוק וחפצים לבצע התאמות על בסיס ציפיות, במקרים אלו נדרשת הוכחה מעשית לשווי פוטנציאלי זה.
בכל מקרה נושא הפוטנציאל מצוי במחלוקת רבה בתקופה האחרונה, וסביר כי עוד נזכה להחלטות רבות בנושא סוגיה זו.
* לגילוי הנאות- הח"מ מייצגים תובעים בתביעות בהו עולה שאלת הפוטנציאל וההתייחסות אליו.

ערר מס` 363/10 סטולרנקו ויקטור ואח` נ` הו"מ לתו"ב שוהם
בפני ועדת הערר מחוז מרכז , בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן

ב"כ העורר: עו"ד ראובן נתאי.

אין זכות ערר על עצם החלטה לתת היתר, אא"כ מוכח כי אישור הבקשה להיתר כולל סטייה מהוראות התכנית

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתו"ב שוהם לאשר תכנית שינויים לשתי יחידות דיור בבניין בן 8 דיירים, לתוספת שטח עיקרי ושטח שירות בקומות קרקע וקומה א` + פרגולה. הערר הוגש על ידי דיירים במבנן שהינו מבנן בן 72 דירות, המחולק לבתים, (לרבות הבית נשוא הערר) בני 8 דירות.
רובן ככולן של טענות העוררים התייחסו להעדר הסדר קנייני בנוגע לניצול הזכויות הנדרשות לצורך ההרחבה המבוקשת.
לא היה כל חולק על העובדה שהתנגדותם של העוררים הוגשה לפי תקנה 2 ב- ו -ג` לתקנות התו"ב (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970. כלומר התנגדות לא הוגשה לפי סעיף 149 לחוק התו"ב הדן בנושאי הקלה, שימוש חורג ותשריט חלוקה בסטייה נכרת ועל כן קבעה ועדת הערר כי במצב דברים זה לא חל סעיף 152 לחוק קרי: על דחיית התנגדות העוררים אין זכות ערר לועדת הערר.
העוררים נשאלו פעמים מס` אם קיימות להם טענות בנוגע לשינוי מהוראות התכניות החלות, אם קיים לכאורה בבקשה, אלא שאלו השיבו לכך בשלילה.
תחילה ציינה ועדת הערר כי זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות, וכי מנגד אין זכות ערר על עצם ההחלטה לתת היתר, אלא אם מוכח כי אישור הבקשה להיתר כולל סטייה מהוראות התכנית.
אי לכך ובהתאם לזאת החליט הועדת הערר להורות על דחיית הערר בקבעה כי לא הייתה לעוררים זכות לערור כדין מאחר ובנסיבות המקרה לא מצאה כי ההיתר אינו תואם תכנית ולא הוכחו סטיות מהתוכנית.
ועדת הערר ציינה למעלה מן הצורך כי עסקינן בהרחבה מינורית המבוקשת בהיקף הזכויות היחסי (דהיינו היקף הזכויות המוקנה לכל אחת מהדירות במבנן), כאשר כל אחד מ – 8 דיירי הבניין (אם כי לא המבנן), מסכימים פוזיטיבית לבקשה. כמו-כן, במועד החוקי להגשת התנגדויות הוגשו לועדה המקומית התנגדויות של 4 דיירים (מתוך 72 האמורים) בלבד, ורק במעמד הדיון הוצגו התנגדויות של דיירים נוספים במבנן, אשר חלקם של הדיירים האלה, חתמו גם כמסכימים למתן היתר הבניה בעבר.
עוד נקבע כי מוסדות התכנון ובכלל זה הועדה המקומית וועדת הערר חסרי כלים על מנת לבחון מהימנותן של הראיות ואלה צריכות להתברר בפני המוסדות המוסמכים מבחינת דיני הקניין, הן לעניין השגת הרוב הדרוש, שהינו 3/4 מבעלי הזכויות אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (להלן: "הרוב הדרוש"), והן לעניין מעמדם של כל אחד ואחד מהמתנגדים להתנגד, בהתחשב בהרחבות דומות אם בוצעו וככל שבוצעו בדירתו.
ועדת הערר הבהירה כי מקום בו קיים מספר מתנגדים אשר פוזיטיבית וודאית שולל קיומו של הרוב הדרוש, רשאי מוסד התכנון (הועדה המקומית), לדחות ההחלטה עד לאחר הבירור הקנייני שייערך תחילה. ואולם, בנסיבות המקרה דנא נקבע כי לא ברור כי היה קיים במועד החוקי מספר מתנגדים העונה על הגדרת "הרוב הדרוש"). אי לכך, אין על מוסדות התכנון לדחות ההחלטה התכנונית. וכי בכל מקרה יש לברר מבחינה קניינית מהי יחידת ההתייחסות שכן ייתכן ובמבנן כזה כל אחד ואחד מהבניינים הינו יחידת התייחסות עצמאית (כפי שנהוג ברוב הרשויות המקומיות) ואזי לא קמו כלל מתנגדים לבקשה.
ועדת הערר העירה לעניין פסק דין של בית המשפט העליון בנושא עע"מ 2832/09 הועדה המקומית גבעתיים נ` בני אליעזר ואח`, (להלן:"בני אליעזר") כי אינו מתאים למקרה הנדון וכי אין בו כדי להשליך על נסיבות עניין הערר, שכן, באותו מקרה השתמשה הועדה המקומית ברשות לדחות את מתן החלטתה עד לאחר סיום הבירור הקנייני, כאשר דובר במגרש שלם שסווג כרכוש משותף ולא במקרקעין המוצמדים על פי נסח ותקנון הבית המשותף לדירות ספציפיות.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי לא נפלה טעות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית בבחירתה שלא לעשות שימוש ברשות לדחות את מתן ההחלטה עד לאחר סיום הבירור הקנייני, והחלטתה תואמת את החלטת ועדת הערר בעניין 237/09 בל מוטי וליטל נ` הוועדה המקומית לתו"ב שוהם.
כל שכן ציינה ועדת הערר כי בעניין "בני אליעזר" לעיל, אף נקבע כי אחד השיקולים לדחיית מתן החלטת הועדה המקומית הינו כי שימוש בלתי מבוקר בזכויות הבניה נגרע בפועל מזכויות הבניה של יתר השותפים ואילו במקרה זה ברי כי אותן זכויות עומדות לכל אחד ואחד מדיירי הבניין, וכי הועדה המקומית קבעה קריטריונים לניצול אותן זכויות באופן שימנע פגיעה של אותן הרחבות הדדית בין הדירות.
כאמור לעיל בסופו של דבר הערר נדחה, תוך מתן המלצה לועדה המקומית להשהות את מתן ההיתר למשך 15 יום על מנת לאפשר לעוררים ככל שיראו לנכון לפנות לערכאות המוסמכות בפניהן תלוי ועומד הליך בנוגע למחלוקת נשוא הערר, ובמסגרתו או במסגרת אחרת עשויים העוררים לעתור לצו מניעה זמני גם במישור התכנוני, צו אשר מותנה בהפקדת ערבויות לנזקים, מנגנון אשר אינו מצוי לרשותה של ועדת הערר.

הערת מערכת:
החלטת ועדת הערר שהינה הגיונית ומתבקשת מעידה על צורך בהסדר חקיקתי ברור יותר של הסמכויות, בפועל לאור נגישות ועדת הערר, אי גביית אגרה ומקצועיותה של הועדה, בוחרים מתנגדים רבים להגיש ערר גם במקום בו לא קיימת להם כלל זכות ערר.
משמעות הדבר הינה שמגישי ערר זה מקבלים דה-פקטו עיכוב ביצוע של הבנייה למשך בירור הערר שכן לאחר הגשת ערר נמנעת הועדה המקומית מלהנפיק היתר בנייה עד הכרעה בו.
על כן ומשברי למגישי הערר כי לא יעמדו בתנאי הסף של הגשתו חפצים הם לכוונו להלכת "צומת אלופים" לפיה קיימת סמכות לועדת הערר בכל מקום בו היה צורך לפרסם הקלה, גם אם לא פעלו כך, או שההיתר סותר תכנית בניין עיר.
על אף שהלכה זו הינה ברורה ומתבקשת, עדיין האמור יוצר מצב של קבלת עיכוב ביצוע בפועל ללא הפקדת ערובות וללא סיכון כלל מצד המתנגדים ועלול לגרום נזק רב ללא פיצוי, ועל כן ייטב היה לו היה המחוקק מקנה את הכלים לדרוש ערובות ולקבוע מנגנון מסודר לפיו ההיתר לא יעוכב אלא בכפוף להמצאת ערובות וכן יוטלו הוצאות ריאליות על מי שעיכב שלא כדין במקרים בהם לא הייתה לו זכות להגשת ערר כלל.
כמו כן ההחלטה מנתחת את המקרים בהם ועדת הערר כועדת התכנון תתערב על אף שקיימת טענה על מחלוקת קניינית, ועדת הערר צמצמה אפשרות זו למקרה קיצוני, נציין כי גם במקרים מעין אלו אנו סבורים שעיכוב כאמור מן הראוי שניתן היה להתנותו בבטוחות, להבטיח נזקו של המעוכב.