הפקעות – ה"פ (ת"א) 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ` מנהל מקרקעי ישראל – ירושלים ואח

הסוכנות היהודית תפוצה בגין הפקעת נתב"ג 2000

 
עו"ד צבי שוב, עו"ד גלית קיט טלמור 

בעקבות ה"פ (ת"א) 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל – ירושלים,
בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב , ע"י כב' הש' רות רונן

 עניינה של התביעה בהפקעה לצורכי ציבור, לצורך הקמתו של נמל התעופה בן גוריון. השטח שהופקע נשוא התביעה כלל חטיבות קרקע בישובים יגל וצפריה, ובמועד הקובע הוא הוחכר לסוכנות מכוח חוזה משולש תקף עם כל אחת מהן.

לאחר ההפקעה הנ"ל פנתה הסוכנות אל המינהל, וטענה כי בגין הפקעת הזכויות בשטח שהופקע, היא זכאית לפיצויים כדין, משום שהיא החוכרת של כל הקרקעות עליהן הוקמו יגל וצפריה הנמצאות בשטח ההפקעה. עניינה של התביעה הוא בדרישת הסוכנות לקבלת פיצוי זה.

שאלת הפיצוי בגין הפקעת שטחים לצורך הקמת נמל התעופה בן גוריון, עמדה לדיון גם בתביעה שהגיש מושב אחר- בני עטרות נגד שר האוצר והמינהל. בתביעת בני עטרות, מונה שמאי לצורך הערכת הפיצוי שבני עטרות יהיו זכאים לו, ובאותו עניין קבע בית המשפט כי הערכת השמאי תיעשה תוך בחינת המחיר שהיה מתקבל במכירה מרצון של השטח. כן נקבע, כי על השמאי להתייחס לשאלת הפוטנציאל והציפיות להתפתחות בקרקע, לאור תמ"א/2-4 ותמ"א 31, ולאור החלטה 611 להחלטות מועצת המינהל, שאף שאין לה תחולה ישירה, היא תובא בחשבון, ככל שהייתה לה השפעה עקיפה על ערך הזכויות, כבסיס לציפיות והתפתחות בעתיד.

בתביעת בני עטרות הושגה בין הצדדים לה הסכמה, לפיה מונתה עו"ד נעמי שטרן ז"ל להכריע כפוסקת מכריעה ביחס לגובה הפיצוי המגיע לבני עטרות.

בשים לב לכך, במסגרת תביעה שהגישה צפריה לקבלת הפיצויים בגין ההפקעה, הוגשה הודעה מוסכמת לבית המשפט המחוזי לפיה הוסכם כי שיעור יתרת הפיצוי שנתבע על ידי צפריה בגין ההפקעה יקבע בהתאם לגובה הפיצוי שייקבע בהכרעת הפוסקת שתינתן בתביעת בני עטרות, תוך התאמה של הבדלי מיקום, טופוגרפיה, נגישות ועוד, אך תוך התעלמות מהסוג, האופי והטיב של זכויות צפריה בקרקע.

כך, ובהתאם להכרעת הפוסקת בתביעת בני עטרות, נקבע הפיצוי שישולם בגין השטח שהופקע במושב צפריה – כגובה הפיצוי שישולם לבני עטרות – בסך 11,700$ לדונם לפי שערו במועד הקובע, ובתוספת ריבית והצמדה.

הסוכנות טענה כי היא בעלת זכות החכירה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לפיצוי. לטענתה, זכות החכירה שלה נובעת מהחוזים המשולשים שהיא צד להם, וזכות זו מוסיפה להיות תקפה כל עוד החוזים המשולשים נותרו תקפים, ובטרם נחתמו הסכמים דו צדדיים בין האגודות לבין המינהל.

 על כן, טענה הסוכנות, כי היא זכאית לקבל 30% מהשווי של זכויות החכירה בשטח המופקע, וכן כי היא זכאית לפיצוי גם בגין השקעותיה בשטח שהופקע.

המינהל טען כי התקשרותה של הסוכנות בחוזים המשולשים נועדה מלכתחילה להיות זמנית, עד לביסוסו של היישוב. לכן, לסוכנות אין זכות קניין בקרקע, והזכות היחידה שהסוכנות שומרת עליה במקרה כזה, היא זכותה להשבת ההלוואות שהיא נתנה ליישובים. אולם, מאחר שיגל וצפריה השיבו את ההלוואות שהם קבלו, אין לסוכנות עוד כל זכות כלפיהם.

יגל טענה, כי הסוכנות אינה חוכרת של הקרקע וכי היא אף לא הוגדרה ככזו בחוזה המשולש (אלא כ"מיישבת"), וזאת מאז החוזה המשולש משנת 1988. לכן ומאחר והפיצוי בגין ההפקעה הוא על הפקעת החזקה, ויגל היא שהוגדרה בחוזה המשולש כבעלת זכות החזקה, היא זו הזכאית לפיצוי.

צפריה טענה כי בהתאם לסיכום בין הסוכנות לבינה, היא אמורה לקבל את פיצויי ההפקעה, כאשר הסוכנות תהיה זכאית לקבל פיצוי בשיעור שלא יעלה על 4% מסכום הפיצוי שיתקבל על ידי צפריה.

 במסגרת פסק הדין ביהמ"ש ניתח והתייחס בהרחבה למעמדה ולתפקידיה של הסוכנות היהודית, שהוקמה לאחר מלחמת העולם הראשונה ושמעמדה המיוחד עוגן בחוק לאחר קום המדינה, וכן לחלקה המשמעותי בהקמת היישובים החקלאיים בשלבים הראשונים של הקמת המדינה.

לאחר שביהמ"ש התייחס לזכות החכירה של הסוכנות מכוח החוזה המשולש, נקבע כי זכותה של הסוכנות כשוכרת לא נועדה להיות רק בטוחה להשבה של ההלוואות אליה, אלא זוהי זכות בעלת מאפיינים מיוחדים של זכות קניין בקרקע. שכן, זכות החכירה של הסוכנות שיקפה כאמור – גם לגישתה של הסוכנות עצמה – צורך ספציפי, הוא הצורך לאפשר לה לשלוט בקרקע ולוודא כי היישוב יוקם ויתבסס כמתוכנן. קרי: כאשר תמה המטרה של הקמת היישוב וביסוסו, אין עוד צורך במתן זכות חכירה או שכירות לסוכנות. בניגוד לחוכר שמטרת החכירה שלו היא עסקית, אין מניעה, ככול שהדבר נוגע לסוכנות, כי זכות החכירה שלה תסתיים, לאחר השלמת "משימתה" של הסוכנות, כאשר היישוב כבר מבוסס, כל עוד יובטחו זכויותיה של הסוכנות בהחזר החובות שהאגודה חייבת לה.

ביהמ"ש ציין כי אין למעשה מחלוקת, כי לאחר שהסוכנות יוצאת מההסכם המשולש, ולאחר שנחתם הסכם דו צדדי בין האגודה לבין המינהל, לסוכנות אין עוד כל זכויות שהן ביחס לקרקע. לכן, ביחס לאותם יישובים (דוגמת בני עטרות) שהפיצויים בגין ההפקעה התקבלו על ידיהם לאחר שהם היו קשורים בהסכם דו צדדי עם המינהל, ולאחר שהסוכנות יצאה מהתמונה, לא העלתה הסוכנות כל דרישה לקבל כל חלק שהוא משיעור הפיצוי.

באשר למהות זכותה של הסוכנות במסגרת החוזה המשולש, במועד הקובע, קבע ביהמ"ש כי המטרה שלשמה נמסרו הזכויות לסוכנות משליכה על היקף הזכויות והחובות שלה. לכן, ככל שמועד הגשמת המטרה מתקרב, והיישוב מצוי בתהליך של יציאה לביסוס יש לראות את היקף הזכויות של הסוכנות כמצטמצם – ודאי כאשר נדרש "כימות" של הזכות לצורך הערכת שוויה בהקשר של מתן פיצויים בגין הפקעתה.

ביהמ"ש הוסיף בהמשך כי גם עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות הסוכנות היא בעלת זכות במקרקעין, או לפחות בעלת "טובת הנאה" בהם, וכי כדי לאמוד את חלקה של הסוכנות בפיצויי ההפקעה, ולצורך השבת מצבה של הסוכנות לקדמותו כפי שהיה ערב ההפקעה, יש לקחת בחשבון בין היתר את "עוצמת" הזכות במועד בו היתה ההפקעה.

ביהמ"ש התייחס בפסה"ד לפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין הקשת המזרחית בו ביטל ביהמ"ש את ההחלטות המיטיבות (717, 727 ו-737), בקובעו כי הן בלתי סבירות בעליל ובטלות, באשר הן מעניקות לחוכרים חקלאיים פיצוי גבוה מזה המגיע להם כ"פיצויים חקלאיים" על פי חוזי החכירה ביניהם לבין המינהל, וזאת על חשבון קופת הציבור וללא כל הצדקה עניינית.

יחד עם זאת ולמרות שבפס"ד חגור נקבע כי בג"צ הקשת המזרחית יחול רטרואקטיבית גם על הפקעות שהמועד הקובע בעניינן הוא לפני מועד פסה"ד, ביהמ"ש קבע ביחס לתביעה דנן, כי במקרה זה לא נדרשת הכרעה ביחס לשאלה, האם הפיצוי הנכון המגיע בגין ההפקעה הוא פיצוי לפי שווי חקלאי של הקרקע, שהוא כמובן נמוך יותר, או פיצוי המביא לידי ביטוי את הציפיות ביחס לשינוי הייעוד, וזאת הואיל והצדדים הגיעו להסכמה בדבר תשלום פיצויים עפ"י העקרונות שנקבעו בתביעת בני עטרות.

ביהמ"ש הוסיף וציין לעניין זה כי הפיצוי לצפריה וגם ליגל יינתן אמנם על פי שוויים שהם מעבר לשווי החקלאי, אך לאור פסה"ד הקשת המזרחית אין מדובר בנושא שצפוי לשוב ולעלות במקרים רבים אחרים, לאור פסיקתו של בית המשפט העליון שביטל את ההחלטות המיטיבות.

בהתאם לכך קבע ביהמ"ש, כי אין מקום לבחון את השאלה מה היה הפיצוי הנכון לו היו מחילים את הלכת הקשת המזרחית על עובדות המקרה דנן, משום שכאמור הצדדים כולם ובכלל זה המינהל לא טענו כי זוהי דרך החישוב הנכונה.

כמו-כן, ביהמ"ש דחה את טענת הסוכנות לקבלת פיצוי בגין השקעותיה, וכן נדחתה טענת יגל שעתרה רק במסגרת הסיכומים מטעמה, כי ביהמ"ש יורה למינהל, בפסק דינו, לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה.

לאור האמור לעיל, ביהמ"ש קיבל את תביעת הסוכנות בחלקה וקבע כי הסוכנות זכאית לקבל 15% מהפיצוי בגין ההפקעה, כאשר הפיצוי הכולל יהיה בשיעור של 11,700$ לדונם בצפריה, ו- 11,700$ לדונם ביגל.