ממ"י – מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופים בע"מ נ` החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

קיבוצים ומושבים המחזיקים בחוזה תלת שנתי עם מנהל מקרקעי ישראל יוכלו לקבל פיצויים מלאים, כאילו והיו חוכרים לדורות 

עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל חי אדרי

בעקבות תא (מרכז) 51479-11-10  מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ*  שניתן עי"י ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז

בימים אלה ניתן פסק דינו של כב' השופט ב.ארנון מביהמ"ש המחוזי מחוז המרכז בת"א 51479-11-10 מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ  (טרם פורסם) (להלן: "פסה"ד").
המדובר בתובענה לתשלום פיצויי הפקעה שהגיש מושב מצליח- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "המושב ") כנגד החברה הלאומית לדרכים  בישראל בע"מ (להלן: "מע"צ") בגין הפקעת כ-47 דונם, שהופקעו ממשבצת הקרקע של המושב על ידי מע"צ.
המושב החזיק במקרקעין כמקובל עפ"י "חוזה משבצת משולש" אשר נחתם בין המושב, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") והסוכנות היהודית. חוזה המשבצת נערך לתקופות של 3 שנים אשר הוארכו מעת לעת.
בשנת 2000 פורסם ברשומות צו לפיו יופקע שטח של כ-47 דונם.
מע"צ טענה כי הפיצוי לו זכאי המושב צריך להיות מוגבל לפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי שלהם. בעוד שהמושב טען כי על אף שמעמדו הפורמאלי הינו כשל בר רשות מכוח חוזה המשבצת המתחדש אוטומטית מעת לעת, הרי שזכות המושב במקרקעין הינה בגדר זכות מוקנית לחכירה לדורות. לפיכך, סבר המושב כי הפיצוי המגיע צריך להיות מחושב בהתאם.
ביהמ"ש בפסק דינו בחן את השאלה האם לעניין פיצויי הפקעה עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 או כבעניין הנדון סעיף 8 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 דינו של מי שקיבל הרשאה לשימוש במקרקעין עפ"י חוזה משבצת הינו כמי שקיבל הרשאה לעבד קרקע חקלאית למשך זמן קצר (כפי שטוענת מע"צ) או לחילופין דינו כדין חוכר לדורות (כטענת המושב).
בפסק דינו בחן ביהמ"ש את עובדות המקרה הנדון וקבע כי אמנם עפ"י נוסחו של חוזה המשבצת תקופת החכירה של המושב הינה לשלוש שנים אך מהות הזכות המוענקת טומנת בחובה התקשרות ארוכת טווח. כך למשל ישנם סעיפים בחוזה המשבצת בהם מתחייב המושב לשלם תשלומים מהותיים ביחס לקרקע אשר לא מקובל להטילם על שוכר לזמן קצר או בר רשות (היטל השבחה, אגרות והוצאות פיתוח וכד'). ביהמ"ש קבע כי מעיון בסעיפו השונים של חוזה המשבצת נראה כי תכליתו האמיתית אינה שכירות לתקופה של שלוש שנים, אלא הקמת יישוב במקרקעין על ידי המושב.
ביהמ"ש בפסק דינו אף סקר את פסיקת ביהמ"ש בערכאות השונות והגיע לכלל מסקנה כי פסיקת ביהמ"ש תומכת (בעיקרה) בגישה לפיה זכות בר רשות של אגודה (כדוגמת המושב), אינה דומה לזכות שכירות בקרקע חקלאית לתקופה קצרה, וכי היא קרובה במהותה לזכות חכירה לדורות.
לאחר שביהמ"ש עיין בטענות הצדדים, בחן את סעיפיו השונים של חוזה המשבצת וכן סקר את הפסיקה בעניין זה, הוא הגיע לכלל מסקנה כי "על אף שלכאורה זכותו של מי שקיבל הרשאה עפ"י חוזה המשבצת נחותה מזכותו של חוכר לדורות הרי שבחינה עניינית של מהות הזכויות שניתנו למושב בפועל מעלה כי המושב זכאי לפיצויי הפקעה בגין זכותו במקרקעין המופקעים בדומה לפיצוי הניתן במקרה של הפקעת מקרקעין המוחזקים בחכירה לדורות"
אנו סבורים כי פסק הדין מהווה בשורה לבעלי זכויות דומות, במקרה הנדון, ביהמ"ש טרם קבע את גובה הפיצוי הכספי (אשר ייקבע בהליך נפרד) אך נראה כי המשמעות הכספית יכולה להגיע להגדלה משמעותית של הפיצוי.
בשולי הדברים נציין כי בימים אלה פורסם אף פסק דינו של כב' השופט א.יעקב אף הוא מביהמ"ש המחוזי במחוז המרכז (ת"א 7601-08-05 אהרוני ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל) אשר הגיע גם הוא לאותה קביעה של ביהמ"ש בפרשת מצליח לעיל, רק שבמקרה דנן הקביעה חייבה את בעל הזכות לשאת בתשלום למנהל בדמות דמי הסכמה.
באותו מקרה דובר על תובעים שהינם מחזיקים בלעדיים ובעלי זכויות במעמד של ברי רשות מטעם האגודה במושב בני ציון, אשר חתמו על הסכם למכירת מלוא זכויותיהם בנחלה. התובעים ניסו לטעון כי אין להחיל את החלטה 534- שעניינה שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה" לעניין חיוב בתשלום "דמי הסכמה". התובעים טענו כי לאור העובדה שהחלטה 534 קובעת מפורשות חיוב בדמי הסכמה בעת העברת זכות חכירה בלבד, הרי שבמקרה הנדון הם אינם מחויבים לשלם דמי הסכמה, שכן מחוזה המשבצת המתחדש מעת לעת ניתן ללמוד כי הם ברי רשות ותו לא.דווקא במקרה הנדון ניסו בעלי הזכות, התובעים, לאבחן את זכותם מזכות חכירה, אולם ביהמ"ש קבע, כפי שקבע בפרשת מצליח לעיל, כי מבחינת חוזה המשבצת ועובדות המקרה, נראה כי המדובר בזכות חכירה ויש לשלם.
אנו מניחים כי על אף האמור, עדיין המחזיקים בדרך כלל יעדיפו את העלאת ערך זכויותיהם, גם אם יש בה חובות לעיתים .

*נציין כי את מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ייצג עו"ד אופיר לוי ממשרד עורכי דין חגי שבתאי -שפירא