עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 55

.

מאמרים בנושא

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק דין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014


מנהלי

תזכיר חוק- סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014


מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 77, התשע"ד 2014 – חובת תשלום מקדמה

 

עדכוני פסיקה


חוק המגרשים הריקים

עפ"א (מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון

מטרתו של חוק המגרשים הריקים – היא לטפל במגרש הריק ולמנוע מטרדים הימנו
ולא מילוי צורך ציבורי בגינה או מגרש חניה

 

בתים משותפים

ת"א 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' שלמה בוכריץ ואח'

זכויות בניה נוספות במגרש עליו בנוי בית משותף רשום שייכות לכל בעלי הדירות במגרש על פי חלקם היחסי, אלא אם נאמר אחרת במפורש במסמכי המכר או בתקנון הבית המשותף

 

חוק המכר

עמ"נ 14880-02-13 י.בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל

לא תינתן הפחתת עיצום כספי מלאה מקום בו מוכרי דירות יד ראשונה
לא ידווחו על המכירה במועד ומיוזמתם

 

 

תכנון ובניה

עת"מ 12941-01-14 אברהם שריבר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח'

סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה מחייב לקיים דיון פרונטאלי ופומבי של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, ולא ניתן להסתפק בטיעונים בכתב בלבד

 

 

היטל השבחה

ערר 8006/13 קיבוץ עין שמר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון ואח'

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965 

 

 

 

תכנון ובניה

 

עררים 10+11+15/13 רוני אקר ואח' נ' הועדה המיוחדת לתו"ב חריש – קציר ואח'

 

א. יש לאפשר גמישות מבחינת לוח הזמנים ולהאריך את המועד להפקדת תכנית עפ"י סע' 86 לחוק, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת.

ב. בתכנית מתארית ולא מפורטת יש לוודא שאין בתכנית מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא – חרדית או כללית.

ג. מקום שקיימת אי וודאות, קיימת עדיפות להותיר את קביעת השימושים הפרטניים בתכנית, לרבות בהתייחס לגובה וצפיפות, לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט, ולא בתכנית מתארית שצריכה לאפשר גמישות.

 

 

מאמרים

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר   

ככלל, אדם הנו אדון על רכושו, וברצותו קובע מה יעשה ברכושו עם הסתלקותו מהעולם.

הצוואה מהווה ביטוי לאוטונומיה של רצונו הפרטי של אדם להורות מה יעשה בנכסיו לאחר מותו. להבדיל מחוזה בכתב בו מעת שנחתם, מחויב אדם לקיים ההתחייבויות שקיבל על עצמו, וכל שינוי בו יכול שיעשה רק בהסכמה עם הצד השני, הרי שבכל הקשור עם מסמך המהווה "צוואה", נשמר עקרון העל לפיו, לאדם מוקנה החופש המלא לעשות בצוואה ככל שיחפוץ עד יום מותו, מבלי שזו מהווה התחייבות כלשהי כלפי יורשיו על פי הצוואה. החופש "לצוות" פירושו, כי לאדם החופש בכל עת לערוך צוואה, לערוך בה שינויים, לבטלה לחלוטין או לערוך חדשה תחתיה, ולהוסיף הוראות לצוואתו הקיימת.

בחוק הירושה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קבע המחוקק הוראות באשר לעריכת צוואה, תוכנה, מהותה, וצורתה. בבסיס החוק עומדת ההכרה ברצונו החופשי של האדם בכל הקשור עם עריכת צוואתו, זאת כפי שבאה לידי ביטוי בהגדרת "החופש לצוות" – בסעיף 27 לחוק: "(א) התחייבות לעשות צוואה, לשנותה או לבטלה או שלא לעשות אחת מאלה – אינה תופסת; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה את זכות המצווה לשנות את הצוואה או לבטלה – בטלה".

הוראות אלו הנן קוגנטיות, ומאפשרות שמירה על חופש הצוואה, באופן שבו אדם לא יכול להתחייב בהתחייבות חיצונית או פנימית הקשורה בצוואתו, בדבר שינוי או ביטול של צוואתו, ובכך לא ניתן ליצור צוואה בלתי הדירה, כאשר בכל רגע נתון רשאי המצווה לשנות, להוסיף או לבטל את הוראות צוואתו (סעיף 36 לחוק).

יחד עם זאת, מצא לנכון המחוקק, במובן מסוים, להתערב בחופש לצוות, באופן שבו החוק מטיל שורה של הגבלות בכל הקשור עם תוכן הצוואה, אופן עריכתה, ועריכת הסכמים חיצוניים לצוואה, הנוגעים לזכויות מכוח ירושה/צוואה.

כך לדוגמא נמצא בחוק את הסעיפים הבאים:

א.      סעיפים 3-5 לחוק בדבר הגבלת כשרות היורשים לרשת;

ב.       סעיף 8 לחוק : "(א) הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם –  בטלים. (ב) מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת תוקף, אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

ג.        סעיף 8א' לחוק בו מגולמת ההכרה באינטרס הסתמכות הדדי בין בני זוג, להבדיל מצוואה רגילה, שכנגדה, יורש לא יכול לטעון להסתמכות, כאשר מהותה של צוואה הדדית הנה הגבלת החופש של בני הזוג – המצווים, לבטל או לשנות את צוואתם, הנובע מהאופי החוזי של צוואה הדדית, וכך הוראות החוק באשר לצוואה הדדית מקיימות איזון עדין וראוי, בין החופש לצוות, לבין אינטרס ההסתמכות בצוואה ההדדית.

ד.       סעיף 34 לחוק: "הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי – בטלה".

ה.      סעיף 35 לחוק: "הוראת צוואה, פרט לצוואה בעל פה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה, או לקח באופן אחר חלק בעריכתה, והוראת צוואה המזכה את בן זוגו של אחד מאלה – בטלה". ביסוד הוראה זו החזקה החלוטה בדבר קיומה של השפעה בלתי הוגנת. בהיות הוראה זו מגבילה ביותר ומרחיקת לכת, יש לפרש אותה באופן דווקני, שלא על דרך ההרחבה, ובמקרים רבים שהגיעו לפתחו של בית המשפט נבדקו בדקדקנות נסיבות העניין, והופעל מבחן השכל הישר באשר למידת מעורבותו והשפעתו  של הנהנה בעריכת הצוואה.

ו.        סעיף 40 לחוק המגדיר את נושא הצוואה, וכולל בעצם בהגדרה התייחסות לרכוש בלבד, ואינו כולל התייחסות להוראות שיש להן תוקף מוסרי בלבד. כך נמצא כי הוראות שאינן מתייחסות קשר ישיר לנכסי העיזבון הממוניים, אינן ניתנות לאכיפה משפטית, אלא אם המצווה התנה את הזכייה על פי הצוואה בתנאים, או בחיובים המוטלים על הזוכה מכוח הצוואה.

ז.        סעיפים 41-52 לחוק, בהם מפורטות הגבלות על התנאים שהמצווה רשאי להורות בכל הקשור עם היורשים (נבהיר כי הגבלות אלו כולן הנן דיספוזיטיביות כפי האמור בהוראות סעיף 53 לחוק, וזאת פרט להוראות סעיף 42 (ד) באשר ליורש אחר יורש).

ח.      סעיף 65 לחוק באשר למזונות מן העיזבון: "(א) הסכם בדבר מזונות לפי פרק זה וויתור עליהם, אם נעשו בחיי המוריש – בטלים…; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה זכות למזונות לפי פרק זה – בטלה".

בפסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' מפי כב' הש' נ' הנדל בבית המשפט העליון נדונה לאחרונה השאלה המשפטית באשר לתחולתו של סעיף 8 לחוק בדבר איסור עסקה בירושה עתידית. עניינו של פסק הדין בסכסוך ירושה בין אחים; ביסודו עמדה מחלוקת בין אחות לשני אחיה באשר לזכויותיה בירושת אביהם ואמם, הכוללת בין היתר את חלקה של האם המנוחה במניות שבבעלות משותפת עם 2 בניה של המנוחה. בין האחים ואמם נערך סיכום דברים (להלן: "ההסכם") עליו חתמה האחות, לפיו, בתמורה כספית, הסכימה האחות להעביר את חלקה בחברות מכוח הירושה לאחיה, השותפים. בין הצדדים הייתה מחלוקת, הן באשר לעצם תוקפה של בעלות האם במניות, הן באשר לפרשנות ההסכם באשר לתחולתו על ירושת האם, והן באשר לעסקה שבוצעה, לכאורה, בירושת האם.

ראשית, קבע בית המשפט, כי לאם המנוחה מעמד כבעלת מניות בחברה, כאשר קיימת משמעות משפטית לרישום המניות על שם האם, ואין לראות בו משום רישום פיקטיבי בנסיבות העניין. שנית, קבע בית המשפט, כי פירוש אומד דעתם של הצדדים בנסיבות העניין, על פי מטרת ההסכם ותכליתו הסובייקטיבית, אשר הייתה נהירה לכל הצדדים היא, כי ההסכם מתייחס באופן כולל, גם לחלקה של האחות במניות החברה מכוח ירושת האם. כאשר בסופו של עניין, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה, האם ההסכם המהווה בעצם עסקה בירושה, הינו בר תוקף לאור הוראות סעיף 8 (א) לחוק.

בפסק דין ע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן  דן בית המשפט העליון מפי כב' הש' ח' כהן (להלן: "יקותיאלי") בהוראת סעיף 8(א) לחוק, ופסק, כי לאור העובדה, שבסעיף 8 יש משום הגבלה של חופש החוזים, יש לפרשו על דרך הצמצום המרבי. בהתאם לכך פסק בית המשפט, כי יש להבחין בין עסקאות שעניינן העברת זכות ירושה – והן אסורות, לבין עסקאות שעניינן העברת נכס בעיזבון – ואלו מותרות. הבחנה זו יסודה בניתוח האנליטי המהפכני הידוע בהבנת התלמוד, אשר אחד הכלים בו, הנו ההבחנה בין דינים שיסודם ב"גברא", לבין אלו שיסודם ב"חפצא".

כך מסביר בענייננו כב' השופט ח' כהן בעמ' 16 לפסק הדין:

"דין שב"גברא" מתייחס להלכה שתחולתה על האדם, ואילו "חפצא" להלכה הקובעת את מעמדו המשפטי של נכס מסוים… כך העברת זכות בירושה הנפסלת לאור סעיף 8(א) עניינה הזכות לרשת – דהיינו המעמד של "היורש"… לפי ההבחנה האמורה, יש להכשיר את ההסכם עליו חתמה המבקשת גם בנוגע לתחולתו על ירושת האם העתידית. ההסכם אינו מבקש לעשות את מי שאינו יורש ליורש, או להפקיע יורש ממעמדו כדין. אלא ההסכם מתייחס לעסקה ספציפית בעיזבונה העתידי של האם…".

בהמשך לכך, בית המשפט דן בשאלה על מי חלות מגבלות האמורות בסעיף 8(א),והעלה את הגישות השונות האפשריות:

"לפי הרציונל  המוזכר בדברי ההסבר המציינים כאמור שיקולי מדיניות ומוסר, עיקר תחולתו של הסעיף תהיה על היורשים ועל צדדים שלישיים, ולא על המוריש עצמו. לגישה זו אין זה מן המוסר ומן הראוי שאנשים יערכו הסכמים שביצועם תלוי במותו של אדם – נימוק שמרחיק את מוקדו של הסעיף מן המוריש, שאינו חשוד על הימור במותו עצמו… מנגד, הרציונל שהועלה בפסיקה נוטה לתחולת הסעיף על המוריש דווקא. כיוון שכוונת הסעיף היא, להבטיח את חופש המצווה להנחיל את נחלתו על ידי צוואה, מן הצורך להקפיד שלא יוכל המוריש להגביל חופש זה על יד הסכמים עם יורשים או עם צדדים נוספים. הסכם שנעשה בין היורשים לבין עצמם, ללא צירופו של המוריש, אינו פוגע – ודאי שלא באותה עצמה – בחופש הצוואה שלו… גם לשון הסעיף תומכת בפרשנות לפיה הנמען הוא המוריש. כאשר סעיף 8(ב) הנקרא יחד עם סעיף 8(א) מתייחס במפורש ל"מותו של הנותן" – קרי המוריש".

סוף דבר, החליט בית המשפט להשאיר הבחנה זו ב"צריך עיון", שכן לעניינו אין כל צורך בהכרעה, כאשר האם-המורישה הייתה צד להסכם. בהמשך לכך פסק בית המשפט, כי אין בהוראות סעיף 8(א) בענייננו כדי  לפסול את ההסכם, שכן זה נעשה בנוגע לנכס מתוך נכסי העיזבון, ולא במעמדו של אדם כיורש.

כך מן האמור למדנו, כי שמירה על החופש לצוות הנה עיקרון "על" בדיני הירושה, המאפשר פרשנות מרחיבה להוראות החוק. בחיי המעשה, קיים מאבק נסתר כל העת, בין הרצון לשמור על החופש לצוות, לבין השאלות המוסריות, המדיניות החוקתית הכוללת והסדר הנכון, כאשר כל העת יש לשקול את ההשלכות מרחיקות הלכת של נקודת הזמן בה הולך אדם לבית עולמו וכן יש להקפיד על קוצו של יוד בדרך ההורשה על מנת שפגמים "טכניים" בצוואה ו/או בדרך עריכתה ועשייתה, לא יכשילו את מימוש רצונו של המוריש חלילה.

 


עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מקרקעין

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014

מטרתה של הצעת החוק הנדונה היא להתמודד עם העלייה במחירי הדיור בישראל, כאשר לעלייה זו גורמים מגוונים אשר קשורים, בין השאר, לעלייה בביקוש לדירות ולמחסור בהיצע.

מטרת החוק המוצע לקצר את שני השלבים, המהווים חסמים משמעותיים להגדלת היצע הדירות; השלב הראשון הוא הליכי התכנון של תכניות רחבות היקף של בנייה למגורים, המתנהלים ברובם על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון") והנמשכים בממוצע כמעט 5 שנים, והשלב השני שהוא הליך השבת הקרקע המיועדת לבניית הדירות על פי אותן תכניות מידי מחזיקים, ככל שמדובר בקרקעות מדינה כאשר הליך זה נמשך לעתים שנים רבות.

כדי לייעל את ההליך התכנוני של תכניות למגורים ולקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים להשלמת ההליך האמור, מוצע לקבוע, בפרקים ב' ו–ג' לחוק המוצע, הליך תכנון מיוחד לקידום תכניות מועדפות לדיור, הכולל מוסד תכנון מיוחד והליכי תכנון מיוחדים. זאת, תוך קביעת הוראות שיבטיחו שמירה על איכות התכנון וקיומו של הליך תכנוני תקין ונאות. על פי המוצע, הליך התכנון המיוחד יחול על תכניות המוגשות בידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), משרד הבינוי והשיכון או החברה הממשלתית לדיור להשכרה, וביישוב מיעוטים – גם בידי משרד הפנים, או בידי גורמים נוספים שקיבלו הרשאה לכך כפי שמוצע לקבוע בסימן ג' לפרק ג' לחוק המוצע, ביחס לשטח קרקע שעיקרו מקרקעי ישראל או קרקע ביישוב מיעוטים, לפי העניין.

על פי המוצע הליך התכנון המיוחד, ייוחד לתכניות בנייה למגורים במתחמים שיש בהם פוטנציאל לבניית 500 יחידות דיור לפחות, קרי: תכניות רחבות היקף שעשויות לתרום באופן משמעותי להגדלת היצע הדיור. תכניות כאלה יקודמו בוועדת תכנון ברמה הארצית, שתיקרא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הוועדה" או "הוועדה למתחמים מועדפים לדיור"), ושתהיה מוסמכת לאשר תכניות שהוראותיהן גוברות ומשנות הוראות  קבועות בתכניות מתאר אחרות, לרבות תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, למעט תכנית מיתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35 (להלן: "תמ"א 35").

מסלול התכנון המוצע יהיה "נתיב מהיר" לאישור תכניות בנייה למגורים, נוסף על מסלולי התכנון הקיימים כיום בחוק התכנון, ולא יבוא על חשבון המשאבים הקיימים, העומדים לרשות המערכת הרגילה המטפלת באישור תכניות, לרבות תכניות בנייה למגורים.

עוד מוצע לקבוע, בפרק ד' לחוק המוצע, הליך שיאפשר השבה מהירה למדינה של מקרקעין המוחזקים על ידי מי שחלה עליו חובת השבה למדינה. הליכי הפדיון של קרקעות מדינה מידי חוכרים חקלאיים או בעלי זכויות אחרים בקרקע נמשכים שנים רבות ומהווים גורם מעכב משמעותי לשיווק מתחמי קרקע לדיור. לאור זאת, נוסף על הליכי התכנון המוצעים כאמור, מוצע לקבוע, בפרק ד' כנוסחו המוצע, הסדרי השבה מיוחדים לעניין מקרקעין הנכללים בתכניות שיקודמו במסגרת הליך התכנון המוצע בחוק. השבה מהירה של המקרקעין לידי המדינה תאיץ את ביצוען של תכניות הבנייה שיאושרו במסגרת ההליך התכנוני המיוחד כמתואר לעיל.

יצוין כי החוק המוצע הוא נדבך נוסף בהתמודדות הממשלה עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור, והוא נלווה לצעדים נוספים שמבצעת הממשלה לשם הגדלת היצע הדיור ופיתוח שוק הדיור להשכרה, לרבות יצירת תמריצים למשקיעים לכניסה לשוק מוסדר של שכירות ארוכת טווח.

מוצע לקבוע את ההסדרים המוצעים בהצעה זו כהוראת שעה למשך ארבע שנים מיום תחילתו של החוק המוצע, זאת לשם בחינת השפעתם על היצע הדיור ועל מחירי הדיור.

נציין כי יש לברך כמובן על הניסיון (על אף היותו מאוחר) לאישור והזרמת דירות נוספות לשוק הדיור, עם זאת יש לוודא כי הדרך לכך, לא תשבש את כל המערכת על ידי יצירת מנגנונים רבים ושונים חדשות לבקרים, יש לקבוע מגמה ברורה ואחידה והירארכיה תכנונית מסודרת ולפעול על פיה, לא מן הנמנע כי ייעול ותגבור המערכות הקיימות היה מביא בדיוק לאותה תוצאה, ללא צורך ביצירת גופים חדשים שתוצאת פעולתם תתברר רק בעתיד.

מנהלי

תזכיר חוק- סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014

 

ביום 19.1.14 פרסם משרד המשפטים את תזכיר חוק – סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המנהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014 (להלן: "הצעת החוק").

החוק המוצע מהווה חידוש במשפט הישראלי, והוא מרכז לראשונה את הוראות המשפט המנהלי בקודיפיקציה סדורה ומקיפה. החוק מציע להסדיר את עבודת הרשות המנהלית וזכויות הפונה אליה, במטרה להנגיש את הפרט לזכויותיו אל מול רשויות המינהל.

בנוסף עוסקת הצעת החוק, בין היתר, בתחומים שלהלן: הסדרת תחולת המשפט המנהלי (לרבות על גופים דו מהותיים); עיגון האיסור על הפלייה; החובה לפעול בהגינות ובתום לב; החובה לפעול במידתיות; הצורך בתשתית עובדתית מספקת בטרם קבלת החלטה; חובת הפעלת שיקול דעת; החלת חובת תום לב גם על הפונה לרשות; האיסור על ניגוד עניינים; סמכות הרשות לקבוע הנחיות מנהליות; הסדרה ועדכון של סעיפים העוסקים בסמכות הרשות (מתוך חוק הפרשנות, התשמ"א-1981); אופן הפניה לרשות; הראיות המנהליות עליהן רשאית הרשות המנהלית להסתמך בטרם קבלת החלטה; חובת ההתייעצות; חובת השמיעה ומתן זכות העיון; אופן קבלת החלטות וחובת ההנמקה (תוך עדכון וביטול הוראות החוק לתיקון סדרי מינהל (החלטות והנמקות), התשי"ט-1958; חובת פרסום תקנות והנחיות מנהליות, לרבות חובת פרסום הצעת תקנות והצעת הנחיות מסוימות לעיון הציבור, הסדרת האפשרות לתיקון ולביטול החלטות מנהליות (לרבות הבטחה מנהלית והשתחררות מחוזה מנהלי), זכות העיון החוזר בהחלטת המנהל, הסדרת ההוראות העוסקות בפגם בהחלטה המנהלית ותוצאתו, ועוד כפי שמפורט בתזכיר.

ההסדר המוצע בהצעת החוק הוא הסדר שיורי שאינו גורע מתוקפם של החוקים הקיימים העוסקים ברשויות המינהל, ובכך, לדברי המחוקק, הוא ייצור שינוי מאוזן, אשר ישלים את ההוראות הנחוצות לפעולת המינהל הציבורי, תוך שמירה על יציבותו.

מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 77, התשע"ד 2014 – חובת תשלום מקדמה

ביום 19.2.2014 פורסמה הצעת חוק הממשלה, תיקון מס' 77 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ד -2014 (להלן: "הצעת החוק"), שעניינה הסדרה בהוראת חוק קבועה, את נושא תשלום המקדמה על חשבון מס השבח בו חב המוכר בעסקה, וזאת חלף הוראות השעה שחלו בנושא.

לאור היתרונות הברורים של המקדמה, אשר מאיצה את תהליך רישום הזכות על שם הרוכש, הוחלט לעגן הסדר זה בחקיקת קבע, תוך מתן פתרונות למספר נושאים שלא מצאו ביטויים בהסדרים הזמניים שחלו עד כה בנושא.

כך נקבע בהצעת החוק כי שיעור המקדמה החל במקרה בו המוכר הינו חבר בני אדם יהא בשיעור של 7.5% משווי המכירה.

באשר למועד תשלום המקדמה נקבע, כי יש לשלם זאת במועד בו סכום התשלום המצטבר למוכר, על חשבון התמורה החוזית, עולה על 40% או בעת מסירת ההצהרה בידי הרוכש, לפי המאוחר מבניהם.

בעסקאות מכירה אשר נתונות למיסוי על פי חלק ב' לפקודה כגון מכירה על ידי קבלן המהווה מלאי עסקי, נקבע כי החובה לתשלום המקדמה הינה רק לאחר קבלת 80% מהתמורה בידי המוכר וזאת בכדי לאפשר למוכר שהות זמן מספקת להמצאת טופס 50.

בקשה להפחתת מקדמה – בהצעת החוק מוצע כי היה והבקשה להפחתת מקדמה לא נענתה בתוך 20 יום, אזי שיעור המקדמה יעמוד על הסכום המפורט בבקשה להפחתה. היה והבקשה נדחתה, מוקנית לקונה/למוכר הזכות לבקש בחינה של ההחלטה בתוך 14 יום, והחלטה בבקשה זו צריכה להינתן בתוך 30 יום, ותהא זו החלטה סופית.

בהצעת החוק מוצע לקבוע כי הוראות החוק לגבי תשלום מקדמה לא יחולו על עסקאות שלגביהן התבקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1.

בהצעת החוק הוסף סעיף המאפשר לרוכש העומד אשר שילם את המקדמה למס שבח, שילם את שומתו העצמית למס הרכישה ועומד במספר תנאים מצטברים המנויים בסעיף, לקבל אף אישור מס הרכישה לטאבו.

נראה אפוא כי הוראות החוק המפורטות בהצעה עשויות לתת מענה טוב יותר להסדר שהיה קיים בחקיקה הזמנית בנושא, שכן אחת הבעיות העיקריות הייתה שהליך המקדמה האיץ את קבלת אישור מס השבח ואולם, נושא אישור מס הרכישה (אשר נדרש אף הוא לצורך הרישום) לא הוסדר, כך שלא ניתן היה לרשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן הפתרון עתה יאפשר להאיץ את השלמת העסקה ברישום.

 

עדכוני פסיקה

עפ"א (מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון
בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בפני כב' הש' שירה בן שלמה

ב"כ המערערת: עו"ד יגל פדידה

מטרתו של חוק המגרשים הריקים – היא לשמור על שלמות המגרש הריק ולמנוע מטרדים הימנו
ולא מילוי צורך ציבורי בגינה או מגרש חניה

ערעור על פסק דין של בית משפט שלום לעניינים מקומיים בראשון לציון. נאות מזרחי בע"מ (להלן: "המערערת") הגישה ערר לפי סעיף 9 בחוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז-1987 (להלן:"חוק המגרשים הריקים"), נגד צו שהוציאה עיריית ראשון לציון (להלן:"המשיבה") מכוח אותו חוק. משמעות הצו, כי מגרש הנמצא בבעלות חלקית של המערערת, ישמש כחניון זמני לטובת הציבור הרחב. בית משפט בערכאה קודמת פסק כי הצו הוצא כדין, בעוד המערערת טוענת כי מקורו בשיקולים זרים של המשיבה ודורשת את ביטולו. מכאן הערעור.

המקרקעין נשוא הערעור הינם מגרש ריק בשטח של כ-4 דונם בראשון לציון (להלן:"המגרש"). המערערת רכשה רבע מזכויות המקרקעין בשנת 1999, אך לא הוציאה היתרי בניה והמגרש נותר ריק. בשנת 2005 פעלה המשיבה מכוח חוק המגרשים הריקים והוציאה צו לפיו ישמשו המקרקעין, לתקופה של חמש שנים, כמגרש חניה זמני לתושבי האזור. תוקפו של הצו פג בשנת 2010. בשנת 2010 הגישה המערערת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר לבניית מרכז מסחרי, אשר תואמת את התכניות החלות על המגרש. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה מן הטעם שהמגרש דרוש לה לצורך הכשרת חניה. החלטה זו מתגלגלת אצל הערכאות המשפטיות השונות, ועניינה תלוי ועומד בבית המשפט העליון. בין לבין ובטרם הגיעו ההליכים המשפטיים לסיומם, ביום 1.7.2011, אישרה מועצת העיר את הארכת צו השימוש במגרש לחמש שנים נוספות.

הערעור נסוב על חוק המגרשים הריקים, משמעותו, הוראותיו ויישומו. בית המשפט מצא כי החוק מסמיך עיריות לצוות על שימוש זמני במגרש ריק כמגרש חניה/גינה ציבורית, כאשר כל מטרתו של הוא לשמור על שלמות המגרש ומניעת מטרדים ואין בשימוש בו כגינה/חניה כדי להקנות לציבור זכויות כלשהם במגרש והיא אינה נולדת מכוח צורך הציבור בשטחי חניה/גינה בתחומו. בית המשפט קבע כי במקרה דנן, ספק אם הצו הוצא למימוש תכלית החוק, שכן לא נטען ולא הוכח כי מדובר במגרש נטוש המוזנח על ידי בעליו והוא מועד לפורענות סביבתית. נהפוך הוא, מהחלטות המשיבה עלה בבירור כי מצוקת החניה היא שהביאה את המשיבה להוציא צו כאמור על המגרש.

בית המשפט קבע עוד, כי פגיעה חמורה בקניין לצורך פתרון מצוקת חניה, אינה יכולה להיעשות מכוח חוק המגרשים הריקים, הן משום שהיא זרה למטרותיו והן משום שאינה עונה לדרישה של פירוש החוק בצמצום לשם שמירה על הקניין הפרטי.

עוד הוסיף בית המשפט כי המשיבה מצויה בניגוד עניינים מובנה שלא ניתן להתירו, שכן יש לה אינטרס מובהק לכינון מגרש חניה במקום לצורך פתרון מצוקת חניה. ולצורך השגת מטרה זו  עשתה יד אחת עם הועדה המקומית – המשיבה פרסמה צו על פי חוק המגרשים הריקים ובמקביל הוועדה המקומית סרבה למתן היתר התואם תכנית קיימת, מן הטעם של "הכשרת המגרש לצרכי חניה". בכך יש משום ניגוד עניינים מובנה.

עוד קבע בית המשפט כי התנהלות המשיבה אינה סבירה ואף חסרת תום לב, לאור הוראת סעיף 10 לחוק המגרשים הריקים, בו נקבע כי אין במתן צו לשימוש ארעי כדי למנוע מבעל מגרש ריק להשתמש במגרש לשימוש המותר על פי חוק התכנון והבניה רשות התכנון לא תימנע ממתן היתר/אישור תכנית בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במגרש.

כמו כן, קבע בית המשפט כי לא בוצע שימוע כדין, בטרם הוארכה תקופת הצו לחמש שנים נוספות.

לפיכך, החליט בית המשפט לבטל את הצו.

 

הערת מערכת:

בהתייחס לשימוש כחניון, אנו רואים לציין כי על אף רצונן של רשויות לאתר שטחים שישמשו כחניונים לטובת הציבור, הרי שהמחוקק אמנם ראה ייעוד לחניון כשימוש המאפשר הפקעה, אולם לא ראה לנכון לפטור מפיצוי הפקעה במקרים אלו במסגרת השטחים המחושבים לצורך פיצוי, וכל עוד הדבר כך, ובהיות הרשות מוגבלת לעיתים בתקציבה לממן הפקעה למטרות אלו, הרי שפועלת היא בדרכים עקיפות, כבמקרה זה, על מנת ליצור מקומות חניה, עם זאת נראה כי הפתרון צריך לבוא בדרך אחרת על ידי ייעוד תב"עי למטרות חניונים ציבוריים או בכל דרך חוקית אחרת.

ת"א 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' שלמה בוכריץ ואח'

בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו, בפני כב' הש' יהודה פרגו –ש' בכיר

ב"כ הנתבעים: עו"ד עופר טויסטר ועו"ד שילה הרשקוביץ

זכויות בניה נוספות במגרש עליו בנוי בית משותף רשום שייכות לכל בעלי הדירות במגרש
על פי חלקם היחסי, אלא אם נאמר אחרת במפורש במסמכי המכר או בתקנון הבית המשותף

עניינו של פסק הדין שאלת בעלות על זכויות בנייה אשר נוספו למגרש בניה, בעקבות תיקון תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשס"ז-2007 (להלן: "תקנות ההתגוננות האזרחית").

על המגרש בנוי בניין מגורים אשר רשום כבית משותף. במועד קבלת היתר הבניה לבניין, הייתה בתוקף תקנה 197א' לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשנ"ד-1994, בה נקבע כי שטח המרחב המוגן הדירתי (ממ"ד) לא יפחת מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב המוגן הדירתי  לא יפחת מ-12.5 מ"ק. היות והממ"דים בכל אחת מן הדירות בבניין נבנו בשטח העולה על 12 מ"ר והיות ועל פי תקנה 197א' דלעיל ניתן היה לייחס רק 5 מ"ר משטחו של כל ממ"ד לשטחי שירות יתרת השטח שויכה לשטחים העיקריים. בינתיים בשנת 2007 תוקנה תקנה סעיף 197א' ונקבע כי שטח ממ"ד לא יפחת מ- 9 מ"ר

בעקבות תיקון זה, ניתן היה עתה לייחס 9 מ"ר (במקום 5 מ"ר) משטח כל ממ"ד לשטחי שירות, ו"התפנו" שטחים עיקריים לבניה. בעקבות כך הגישו הנתבעים בקשה להיתר להשלמת הקומה העליונה (בה ממוקמות דירותיהם). התובעים התנגדו וטענו כי זכויות אלה שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה מי זכאי ליהנות מזכויות הבניה ש"התפנו".

בית המשפט קבע כי כעקרון, זכויות הבניה שייכות לבעלי הזכויות במקרקעין וכאשר נבנה על מגרש בניין מגורים ונמכרות הזכויות בדירות המגורים לאחרים, עוברות עמן גם מלוא הזכויות הנותרות על המגרש. זכויות נותרות אלו, הן בבעלות משותפת של בעלי הדירות אלא אם נאמר ו/או נקבע אחרת בהסכם המכר או בתקנון הבית המשותף.  עם זאת, היזם/הקבלן, הוא זה שבדרך כלל מחליט איזה חלקים יוצמדו לכל אחת מן הדירות מכלל שטח המגרש ומהם החלקים הניתנים ומותרים להצמדה.

וגם לאחר מכירת הדירות בבניין ורישום בית משותף, הוא רשאי להשאיר בידיו זכויות בנייה שטרם נוצלו, לרבות זכויות בניה עתידיות, אם לצורך הצמדתם לדירה או ליחידה כלשהי בבניין ו/או לבניית יחידות נוספות למכירה. זאת, בתנאי ששימור זכויות אלו נעשה כדין, במפורש, בכתב ובהסכמה של רוכשי הדירות.

במקרה זה הן הסכם המכר, הן המפרט והן התקנון המוסכם אפשרו ליזמים ולחברה הקבלנית, לנצל את זכויות הבנייה הנוספות לטובת אותן דירות. בית המשפט קבע, כי מדובר בהחרגות מותרות שעומדות במבחני הדין והפסיקה. וחזר וציין כי אם לא הייתה אמירה כה מפורשת של הדברים במסמכים דלעיל, זכויות אלו היו שייכות ומשותפות לכל בעלי הזכויות/הדירות במגרש, כפי חלקם היחסי, וללא שהן צמודות לדירה מסוימת.

לפיכך, החליט בית המשפט לדחות את התביעה וכן חייב את התובעים ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים את הוצאותיהם, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 25,000 ₪.

הערת מערכת:

חשיבות רבה מאד לדרך ניסוח מסמכי המכר והרישום, על מנת שיצפו הם את ההתייחסות לזכויות הבנייה העתידיות, שאינן קיימות בעת חתימת ההסכמים ואף הרישום, קיימת פעמים רבות לקונה בהתייחסות לזכויות אלו ואחר בעלי זכויות בדירות גג או גן ואח' מגלים כי לא נתנו דעתם בעת הניסוח על כל ההשלכות, ועומדים בפני הצורך לנהל מו"מ מול הרשויות ומול השכנים ואף אולי לנהל הליכים משפטיים רבי שנים בעת רצונם לממש זכויות בנייה או הרחבות כלשהן של דירותיהם.

 

 

עמ"נ 14880-02-13 בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' אליהו בכר

ב"כ המשיבה: עו"ד כרמית בן אליעזר ו/או ענת בינדר גלעדי

לא תינתן הפחתת עיצום כספי מלאה מקום בו מוכרי דירות יד ראשונה
לא ידווחו על המכירה במועד ומיוזמתם

ערעור על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974 (להלן: "החוק"), אשר הותירה על כנם עיצומים כספיים שהטיל הממונה ממשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הממונה") על המערערת בגין אי דיווח לממונה אודות 19 עסקאות מכר של דירות בסכום כולל של 128,725 ₪, וזאת לאחר שניתנה הפחתה של 75% מסכום העיצומים אשר הושת על המערערת לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), תשע"א-2011 (להלן: "תקנות ההפחתה")].

המערערת הנה חברה ותיקה הפועלת שנים רבות כחברה יזמית וקבלנית בשוק הדירות בישראל. ביום 29.12.11, התקבלו אצל המערערת הודעות הממונה, לפיהן יש בכוונתו להטיל על החברה עיצומים כספיים בשל אי קיום חובת הדיווח על מכירה של דירות, בהתאם להוראות ס' 4(ב)(א)1 לחוק. החברה השיבה לממונה על הודעתו במסגרת תשובתה ונימקה את אי הדיווח על המכירות ועתרה לביטול העיצומים, אך הממונה החליט להטיל על המערערת עיצומים כספיים בשל אי קיום חובת הדיווח על מכירה של 19 דירות כאמור.

בשל החלטה זו הגישה המערערת  ערר לוועדת הערר, בטענה כי מדובר בחברה גדולה המדווחת על מאות פרויקטים ואולם כתוצאה מחילופין במשרד עורכי הדין, נגרם ליקוי בדיווח של הפרויקט נשוא הערעור. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי מי שחב בחובת הדיווח לפי החוק הוא המוכר ולא עורך דינו ולכן על המוכר לשאת בתוצאה המשפטית. עוד קבעה ועדת הערר, כי המערערת קיבלה הפחתה בשיעור המרבי המותר, היינו 75%, ובכך מיצה הממונה את סמכויות ההפחתה המצויות בידו. עוד קבעה הועדה כי אמנם הממונה רשאי להפחית 100% מסכום העיצום הכספי, אולם כל תנאי תקנה 2(2) לתקנות ההפחתה אמורות להתקיים במקרה כזה, בעוד שבמקרה דנא המערערת לא דווחה בעצמה על מכירת הדירות ולא הפסיקה את ההפרה בעצמה מכאן שלא התקיימו כל התנאים בתקנה.

על החלטת הועדה האמורה הגישה המערערת הערעור דנא.

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כבר בתחילה, כי התערבות בית המשפט במעשה מנהלי תלויה במידת הסבירות הקיימת בהחלטת הרשות המנהלית, כשבערעור דנא בית המשפט לא ראה כל סיבה להתערב לא בהחלטת ועדת הערר ולא בהחלטת הממונה, באשר לטעמו של בית המשפט לא נפל בהן פגם משפטי.

למרות האמור, הוסיף בית המשפט ודן לגופה של המחלוקת וקבע, כי לממונה סמכות בחוק להטיל עיצום כספי מקום בו לא דיווח המוכר על עסקת מכר בסמוך לאחר חתימתה של העסקה. למרות סמכותו זו הממונה לא עשה כן עד אשר הותקנו תקנות ההפחתה, בהן ניתנת לו סמכות שברשות להפחית את סכום העיצום. אולם מאחר והמערערת לא דווחה מיוזמתה על ההפרה, אלא המתינה עד אשר קיבלה את הודעת הממונה, יש בה כדי לשלול את האפשרות להפחתת העיצום הכספי מכוח תקנת 2(2).

עוד דחה בית המשפט את פרשנותה של המערערת לתקנה 3 לתקנות, הקובעת כי מצא הממונה כי לא דווח על מכירת דירה בתוך 18 חודשים מיום תחילתו של הסעיף האמור, רשאי הממונה להפחית את סכום העיצום הכספי בשיעור של 50%,  וקבע כי פרשנות המערערת מוטעית ומנוגדת ללשון התקנה, באשר כוונת המחוקק הייתה ברורה- תקנה 3 חלה, על הפרות שבוצעו לפני התקנת התקנות ובמהלך 18 החודשים שלאחר חקיקת החוק.

כן דחה בית המשפט את טענת המערערת כי הבהרה שנרשמה באתר האינטרנט של הממונה לגבי התקנה, בה נרשם כי דיווח לאחר קבלת מכתב הממונה אינו מהווה דיווח ביוזמת המוכר, ניתנה מקום בו לשון הסעיף אינה ברורה וקבע, כי אין בהבהרה כזו או אחרת משום ראיה לכך שהתקנה לוקה בחסר.

בית המשפט סיכם וקבע כי המערערת לא מסרה לממונה בסמוך לחתימת חוזה המכר ועד ל- 40 ימים ממועד חתימת אותו החוזה את הפרטים הנדרשים לדיווח בהתאם לחוק, היא לא ביצעה ביוזמתה פעולת דיווח, אלא רק לאחר שקיבלה הודעה מהממונה בדבר הטלת העיצומים, ומשכך הפרה את חובתה הקבועה בחוק. לאור האמור בית המשפט דחה את הערעור והשית על המערערת הוצאות בסך של  10,000 ₪.

הערת מערכת:

המנגנון שנקבע על מנת להבטיח זכויות רוכשים הינו מנגנון שמטרת חקיקתו הינה ברורה ומבורכת, ובאה בעקבות רגישות העסקה של רכישת דירת מגורים המהווה לרוב את הרכישה הגדולה ביותר שייעשה אדם בחייו, אולם נראה כי בדרך המחוקק קבע ותחם את הקנסות שיוטלו בגין איחור בדיווח, באופן נוקשה מדי שלא מאפשר בחינה או גמישות בעת בחינת הפחתת קנסות המוטלים על המאחר בדיווח.

אנו סבורים כי ראוי היה שלצד הקנס המוטל, יהיו קריטריונים מעט יותר גמישים שיאפשרו לגופים המפקחים ולועדת הערר סמכויות ושיקול דעת רחב יותר לבחון כל מקרה לגופו, שכן נראה שהוראות החוק הינן קשיחות ולא מאפשרות כל בחינת הסיבה והתייחסות לכל מקרה לגופו.

עת"מ 12941-01-14 שריבר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח'
בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' הש' אברהם יעקב- סגן נשיא

ב"כ העותרים: עו"ד יצחק גלזנר

 

סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה מחייב לקיים דיון פרונטאלי ופומבי של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, ולא ניתן להסתפק בטיעונים בכתב בלבד

 

ענייננו בעתירה מנהלית, לפיה התבקש בית המשפט להורות על ביטול החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את התנגדות העותרים לשינוי שנעשה בתכנית מופקדת, הוא הכנסת טבלאות הקצאה ואיזון לתכנית המכילות את שטח העותרים, וזאת מן הטעם שלא ניתנה להם האפשרות להביע את התנגדותם השמאית בעל פה בפני הוועדה, כפי שמחייב לטענתם, סעיף 106(ב) לחוק התכנון ובניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

בדצמבר 2007 הופקדה להתנגדויות תכנית מח/263, שהינה תכנית להקמת שכונת מגורים של כ-730 יח"ד בעלת אופי עירוני, החלה על חלקת העותרים (חלקה 107 בגוש 6449), כאשר רוב שטחה מצוי בניהול רשות מקרקעי ישראל אשר יזמה את התכנית. לתכנית לא צורפו טבלאות הקצאה ואיזון באשר לחלקותיהם של העותרים. לעומת זאת, נעשו טבלאות הקצאות ואיזון באשר לחלקה של רשות מקרקעי ישראל.

העותרים הגישו התנגדויות אשר נשמעו ביום 14.9.08, מבלי שניתנה התייחסות לטבלאות הקצאה ואיזון באשר לחלקותיהם, מאחר וטבלאות כאלה לא היו חלק מן התכנית אותה עת.

ביום 21.3.10 הורתה הוועדה המחוזית לפרסם את טבלאות ההקצאה והאיזון החדשות, לכל הבעלים בשטח התכנית ולכל מי שעלול להיפגע מהכנסת השינויים בטבלאות, וזאת בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק, ואפשרה הגשת תגובות רק בהיבטים השמאיים של התכנית ואשר רק בהם תשוב ותכריע הוועדה. ואכן, בחודש פברואר 2013 פורסמו מסמכי התכנית, לרבות טבלאות ההקצאה והאיזון המתוקנות ובגינם הגישו העותרים התנגדות בכתב, בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק, לה צירפו חוות דעת שמאית.

ביום 29.9.13 דנה הוועדה להשלמת תכניות בהתנגדויות לתכנית, מבלי להזמין את המתנגדים להשמיע טיעוניהם בעל פה בפניה, ודחתה את התנגדות העותרים. משכך, ביקשו העותרים מיו"ר הוועדה המחוזית בקשת רשות לערור למועצה הארצית וזה דחה את בקשתם.

בעתירה זו, טוענים העותרים לפגיעה בזכות הטיעון, שכן לדידם סעיף 106(ב) לחוק קובע חובת קיום דיון פרונטלי פומבי. משקופחה זכותם זו טוענים העותרים, כי יש לבטל את ההחלטה המנהלית. לעומתם טוענים המשיבים, כי סעיף 106(ב) אינו מחייב קיום דיון פרונטלי פומבי וכי די בטיעון בכתב. עוד טוענים המשיבים כי אפילו נפל פגם כנטען על ידי העותרים, הרי שעל פי תורת הבטלות היחסית, אין לבטל את ההחלטה המנהלית.

הנה כי כן, השאלה לה נדרש בית המשפט הינה האם סעיף 106(ב) לחוק מחייב שמיעת התנגדותם של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, תוך חובת קיום דיון פרונטאלי ופומבי, או שמא די בשמיעת טיעוניהם אשר הוגשו בכתב.

לשון סעיף 106(ב) הינה כדלקמן: "מוסד תכנון כאמור בסעיף 105, שאליו הוגשה התנגדות, רשאי לדחותה או לקבלה כולה או מקצתה, או לשנות את התכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות. הייתה קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת מוסד התכנון, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, לא יכריע המוסד בהתנגדות לפני שייתן לאותו אדם להשמיע טענותיו".

לאחר ניתוח לשון הסעיף, קבע בית המשפט כי המילה "להשמיע", מלמדת לכאורה על כך שיש לתת למתנגד את האפשרות לטעון טענותיו בעל פה בפני הוועדה.

בנוסף הדגיש ביהמ"ש, כי על אף שסעיף 106(ב) עניינו באדם אשר לא התנגד לתכנית מלכתחילה, אלא שהוא צפוי להיפגע מקבלת התנגדותו של אחר, הרי שהעותרים כמי שלא הייתה להם האפשרות להתייחס לטבלאות ההקצאה והאיזון ביחס לחלקותיהם, דינם זהה.

בהתאם לתורת הבטלות היחסית, ולאור העובדה שמדובר במקרקעין שהליכי התכנון שלהם נמשכו שנים ארוכות וטרם הגיעו לסיומם, בית המשפט אמנם לא ביטל את כל המהלך התכנוני שנעשה עד למועד פסה"ד, אולם הורה לוועדה המחוזית לזמן את כל בעלי החלקות הפרטיות במקרקעין הנדונים על מנת שיוכלו להעלות טענותיהם בעניינים השמאיים בע"פ בפני הוועדה.

הערת מערכת:

אנו סבורים כי יש לברך על החלטה מעין זו, חובת שימוע המתנגדים אינה חובה תיאורטית, ברגע שקבלת התנגדות פגעה בצד ג', הרי שעולה לו מרגע זו מעין זכות להתנגד לתכנית, ונראה כי ראוי לשמעו בדרך בה שמעו את יתר המתנגדים, קיצור הדרך במקרה זה הוביל לדרך הארוכה, ונראה כי באופן כללי מומלץ תמיד שלא למנוע טיעון, אלא, לשמעו ולקבל החלטות מושכלות שגם ימנעו התערבות בתי הדין המנהליים וגם יעשו צדק, בעיקר בעת שהליכי תכנון שממילא אינם מסתיימים בשבועות ואף חדשים.

 

תכנון ובניה

ערר 8006/13 קיבוץ עין שמר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

ב"כ המערער: עו"ד א. קנולר

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965

עסקינן בערר על שומת הוועדה המקומית שומרון (להלן – הועדה המקומית") אשר הוגשה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965 (להלן: "התוספת השלישית") המתייחס לארבעה מגרשים שונים שכולם נכללים בחלקה 50 בגוש 10106 (להלן: "המגרשים").

המגרשים הנ"ל היו בעבר מקרקעין המיועדים לחקלאות, כאשר מסוף שנות ה – 15 של המאה הקודמת החל הליך של שינויי היעוד של מגרשים אלו למטרות סחירות, כך אושרו על המגרשים או חלקם מספר תכניות, מכוחן הגיש העורר בקשה להיתר למימוש זכויות. במסגרת בקשה זו נתבקשה גם הקלה מהוראות התכנון. לאור מימוש הזכויות הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לעורר וכן לחברה נוספת – חב׳ עין שמר החזקות בע״מ.

לאחר הליכי ערר קודמים וכן הליכים בערר זה, הוגשה מטעם הוועדה המקומית שומה מתוקנת אשר הומצאה לעורר. שומה זו הינה נשוא הערר ומושא החלטה זו.

העורר סבר, כי אין מקום לחייבו בהיטל השבחה בגין המימוש בדרך של היתר בניה. טיעון העורר מפריד בין המגרשים השונים כדלקמן: לגבי מגרש מספר 1 טוען העורר, כי בעת אישור התכניות המשביחות, היה מעמדו במקרקעין מעמד של ״בר רשות״ בלבד מכוח חוזה משבצת, ולכן אין לחייבו בהיטל השבחה. לחלופין, טען העורר לגבי מגרש 1, כי חל סעיף 21 לתוספת השלישית, סעיף אשר קובע כי החוכר החקלאי לא יישלם היטל השבחה, וכי ישולם חלף היטל על ידי מינהל מקרקעי ישראל (היום רשות מקרקעי ישראל). העורר הסביר כי ״חוזה המשבצת״ אשר הגדיר את זכויותיו במקרקעין ייעד (מבחינה חוזית) את שטחי מגרש 1 לייעוד חקלאי, וכי שינוי הייעוד החוזי חייב אותה בתשלום דמי היוון בסך של 14,870,574 ₪ בתוספת מע״מ. עוד נטען כי המינהל יעביר לוועדה המקומית סך של 12% מסכום זה כחלף היטל השבחה. כמו כן ובהתייחס למגרשים 3 ו- 4 לא חלק העורר כי הוא בעל זכויות בטיב המאפשר באופן עקרוני לחייב אותו בהיטל השבחה ככל שיש אקט תכנוני משביח אלא שבנוגע למגרשים אלו, טען העורר כי במסגרת הבקשה להיתר, המימוש המבוקש במגרשים אלו אינו עולה על המימוש שהיה קיים במצב הקודם מכוח היתרי בניה תקפים, ולכן הבקשה להיתר אינה מגלמת השבחה במגרשים אלו וממילא אין מקום לתשלום היטל השבחה.

מנגד, המשיבה 1, הוועדה המקומית, טענה כי מעמד העורר במקרקעין היה מעמד של חוכר לדורות, וכי יש לפרש את המערכת החוזית בין המנהל לבין העורר כמקנה זכות חכירה לדורות ולא של בר רשות.

לעניין תחולת סעיף 21 טענה המשיבה, כי לא מתקיימים דרישות הסעיף. כך לעמדת המשיבה 1,  המקרקעין לא הוחכרו לקיבוץ למטרה חקלאית, אלא, לשימושים מעורבים של חקלאות, הקמת מבנים משקיים, יח"ד וכי הקיבוץ אינו רשאי לנצל את המקרקעין בייעודם החדש.

לעניין מגרשים 3 ו – 4 טענה המשיבה 1, כי המימוש מגלם השבחה גם במגרשים אלו. אולם בדיון ציין שמאי הוועדה המקומית כי הוא מוכן לבחון פעם נוספת את הנושא.

ועדת הערר צרפה לדיון את רשות מקרקעי ישראל, אשר הגישה עמדה מפורטת ביחס לזכויות העורר במקרקעין.

לגבי מגרש 1 עמדת הרשות הינה, כי עד למועד חוזה הפיתוח (27.2.2013) היו המקרקעין חלק מחוזה המשבצת של הקיבוץ והיו אמורים להיות מוחכרים בחכירה לדורות. עוד מציין המינהל ביחס למגרש זה, כי ניצול מקרקעין אלו למטרה לא חקלאית מחייב עריכת חוזה חכירה חדש ותשלום למינהל.

עוד לגבי מגרש זה הודיע המינהל, כי בזמן הקרוב יועבר סך של 12% מדמי היוון שנגבו כחלף היטל השבחה לוועדה המקומית.

לגבי מגרשים 3 ו – 4 מציין המינהל, כי מקרקעין אלו היו אמורים להיות מוחכרים לקיבוץ או לחברה מטעמו לאור שימוש בלתי חקלאי בהם, כאשר קיימת התדיינות משפטיות לגביהם.

לדעת הוועדה, לאור העובדה כי מתקיימים במקרה דנא תנאי סעיף 21 לתוספת השלישית, מתייתר הצורך לדון בטענה הראשונה בדבר זכויות העורר במקרקעין. כלומר, עמדת ועדת הערר, כפי שתנומק להלן, הינה כי ממילא, גם אם יוגדרו זכויות העורר במקרקעין כזכויות אשר ראוי לחייב בגינן היטל השבחה, עדיין העורר יהא פטור מהיטל השבחה לאור התקיימות תנאי סעיף 21.

כך בהתייחס לתחולת סעיף 21 לתוספת השלישית, נדרש כתנאי להחלתו על מקרקעי ישראל המוחכרים לדורות כבנדון דנן שלושה תנאים מצטברים: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; ב. ייעוד המקרקעין שונה; ג. החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה חדש, או שהוא זכאי לנצלה בייעוד החדש בכפוף לחתימה על חוזה חכירה חדש, או תיקון החוזה הקיים.

הוועדה בחנה את התקיימות התנאים הנ"ל בנדון דידן באופן פרטני והגיעה לכלל מסקנה, כי בגין מגרש מס׳ 1 מתקיימים תנאי סעיף 21, והעורר פטור מתשלום היטל השבחה לגבי מגרש זה, וביתר פירוט.

לגבי התנאי הראשון – הוועדה בחנה את מטרת חוזה המשבצת לגבי מגרש 1 ונוכחה כי מטרת החוזה הינה מטרה חוזית, לשימוש חקלאי, ומשכך עומדת בתנאי הנדרש בסעיף 21 לתוספת השלישית, תנאי המחייב כי המקרקעין יהיו מקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

לגבי התנאי השני– אין חולק על כך שייעוד הקרקע שונה לייעוד "סחיר".

לגבי התנאי השלישי– לדידה של הוועדה מונחת לפנינו שאלה כפולה, הן שאלה פרשנית של סעיף 21 והן שאלה עובדתית מה זכאי העורר לעשות במקרקעין כיום.  מן הפן הפרשני יש לראות את ההיגיון הכלכלי וברור כי כאשר העורר זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, ללא תיקון החוזה וללא תשלום למינהל מקרקעי ישראל הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה, ואילו במידה והוא אינו זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, הרי המינהל הוא שיישא בהיטל ההשבחה.

לגופם של דברים הגיעה הועדה למסקנה כי, עיון במערכת ההסכמית של העורר עם המינהל (הרשות) מגלה באופן ברור כי הוא לא זכאי ליהנות מהמקרקעין בייעוד החדש ללא תיקון חוזה ותשלום משמעותי לרשות. ועדת הערר ציינה כי לשון חוזה המשבצת בסעיף 21 הינה ברורה, והיא אינה מאפשרת ניצול המקרקעין בייעוד חדש על ידי בעל הזכויות במקרקעין מכוח חוזה המשבצת. מה גם שבמקרה הנדון, העורר שילם למינהל דמי היוון בהתאם לשווי המקרקעין בייעוד החדש, כלומר מי שנהנה בפועל מן ההשבחה הינו המינהל ולא העורר ולכן העורר אינו החייב בהיטל השבחה בגין מגרש 1 .

כמו כן, לגבי מגרשים 3-4 הועדה ציינה כי יש לבחון את הזכויות שהיו מוקנות להם במצב הקודם וכן היתרי הבניה שהונפקו במצב הקודם מכוח התכנון הקודם, לעומת הזכויות המבוקשות במגרשים אלו במצב החדש, כאשר הבחינה תעשה לגבי כל מגרש באופן עצמאי. אלא, שמאחר ובפני ועדת הערר לא הוצגה מלוא התמונה של ניצול הזכויות במצב הקודם בשני המגרשים הנ"ל, ולמעשה גם לא הוצג הניצול המבוקש בהם במסגרת בקשה להיתר חדשה, סברה ועדת הערר כי יש מקום למנות שמאי מייעץ, אשר ייבחן את ההיתרים שניתנו לגבי מגרשים אלו בעבר וכן את ההיתר החדש והבנייה המוצעת מכוחו במגרשים הללו .

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את טענות העורר לגבי מגרש מס' 1 וקבעה כי העורר פטור מתשלום היטל השבחה לגביו וכי המשיבה זכאית לקבלת חלף היטל השבחה מרשות מקרקעי ישראל. לגבי מגרשים 3 ו – 4 הוועדה אפשרה לצדדים לנסות ולהגיע לסכמה וזאת בתוך 30 יום מיום החלטה זו, ככל שלא יגיעו להסכמה ימונה כאמור שמאי מייעץ.

הערת מערכת:

המערכת סבורה כי ראוי היה במסגרת סע' 21 אף לתת פתרון והתייחסות בקרקעות שאין ייעודם קרקע חקלאית, אלא, לבנייה אבל שיעור הבנייה גדל והשתנה, ואולם על מנת לקבל את הזכויות החדשות יש צורך לרכשן מהמינהל, במקרים אלו בפועל מוצא עצמו המוכר נדרש לשלם היטל השבחה בגין תכנית שזכויותיה עדיין לא נרכשו מהמינהל ואולי אף לא יירכשו, לדוגמא המוכר מגרש ובו יחידה אחת צמודת קרקע ובינתיים אושרה תכנית ל-10 יחידות, המוצא עצמו למול דרישה שלא זכה לתמורה בגינה.

 

עררים 10+11+15/13 רוני אקר ואח' נ' הועדה המיוחדת לתו"ב חריש – קציר ואח'
בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה – ועדת המשנה לעררים, ע"י יוה"ר עו"ד אורית קוטב  

ב"כ העוררים: מר רוני אקר ומר טוני בנימין, עו"ד תאופיק ג'בארין, עו"ד ישי שניידור

א. יש לאפשר גמישות מבחינת לוח הזמנים ולהאריך את המועד להפקדת תכנית עפ"י סע' 86 לחוק, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת.

ב. בתכנית מתארית ולא מפורטת יש לוודא שאין בתכנית מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא – חרדית או כללית.

ג. מקום שקיימת אי וודאות, קיימת עדיפות להותיר את קביעת השימושים הפרטניים בתכנית, לרבות בהתייחס לגובה וצפיפות, לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט, ולא בתכנית מתארית שצריכה לאפשר גמישות.

עניינו של הערר בתכנית חריש/2-מתארית לישוב חריש, המשלימה את התכנון המתארי לכל תחום הועדה המיוחדת לחריש, כפי שנקבעה עי"י המועצה הארצית, כאשר טיעוני העוררים בערר התמקדו בשתי סוגיות עיקריות כנגד התכנית: ייעוד התכנית לאוכלוסייה חרדית וסוגיית גובה מבני המגורים.

בנוסף לכך, חלק מהעוררים העלו טענת סף ולפיה, התכנית הופקדה בניגוד להוראות סעיף 86 לחוק התו"ב, שכן חלפו יותר משישה חודשים מיום ההחלטה על ההפקדה לבין ההפקדה בפועל.

באשר לטענת הסף – צוין כי המצב המשפטי התקף בנוגע להארכות מועדים לפי סע' 86 לחוק, ובהתאם לכך לאשר הפקדה לאחר מילוי תנאי ההפקדה גם אם חלף המועד לביצועם, נקבע ע"י ביהמ"ש העליון בעע"ם 2647/05 פז חברת נפט בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז. בפס"ד זה נקבע כי קביעת סדר זמנים בחוק לצד מתן סמכות להאריך מועדים היא פרי איזון בין הצורך להגביל את הימשכות הליכי התכנון ולהבטיח הליך תכנוני יעיל ומהיר, מחד, לבין הצורך לאפשר גמישות מסוימת מבחינת לוח הזמנים, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת, מאידך, כאשר שיקול הדעת שניתן ליו"ר הינו שיקול דעת רחב המאפשר לו לבחון נימוקים של מהות.

כמו-כן צוין, כי בפסה"ד הנ"ל נקבע כי הארכת המועד יוצרת רציפות והמשכיות מבחינת תוקף ההחלטה בדבר הפקדה, באופן שיכול לגשר גם רטרואקטיבית על "חלל הזמן" שנוצר בין תוך התקופה המקורית שנקצבה לתקופה הנוספת שתחילתה ביום ההארכה.

באשר לשאלת התאמת התכנון לאוכלוסייה חרדית – ציינה הועדה, כי כבר בעת שהיא דנה בתכנית חריש/1 (שקדמה לתכנית נשוא הערר) הייתה נקודת המוצא לדיון ייעוד היישוב בעיקר לאוכלוסייה החרדית, ונקבע על ידה כי ניתן לעשות זאת. כך גם, נקבע על ידה כי לא ניתן למנוע מציבור שאינו חרדי להתיישב בישוב. אולם, לנוכח הצפי התכנוני כי האוכלוסייה החרדית היא שתאכלס את היישוב, נקבע כי יש להתאים את התכנון לאוכלוסייה זו. אגב כך, בהחלטתה הקודמת התייחסה הועדה, בין היתר, למספר הקומות בבניינים בישוב, ונקבע כי יש להתאימם גם לאוכלוסייה שנמנעת מלהשתמש במעליות שבת.

החלטתה הקודמת הנ"ל, ציינה הועדה, נועדה לייצר תכנון שיכול, בסופו של יום, לאפשר אכלוס ע"י קבוצת אוכלוסייה שהיא.

והנה, בפתח הדיון בעררים עדכן יו"ר הועדה המיוחדת בדבר הליכי השיווק ואכלוס היישוב, מהם עולה כי בפועל, האוכלוסייה הצפויה ביישוב היא ברובה אוכלוסייה כללית, ולא חרדית.

על רקע הדברים האמורים נקבע, כי אין לדעת מה יולידו השווקים של השטח מושא התכנית. עם זאת, המציאות לימדה, כי הנחת המוצא של התאמת התכנון לאוכלוסייה חרדית דווקא, אינה בהכרח נכונה. על כן, הוסיפה הועדה וקבעה, כי עליה להבטיח כי התכנית המתארית המתאשרת תיתן מענה אפשרי גם לאוכלוסייה הכללית.

כמו-כן הוסיפה הועדה וקבעה, כי מאחר ועסקינן בתכנית מתארית ולא מפורטת, מטרתה, בבחינת התכנית, היא לוודא שהיא תכנית מאפשרת ושאין בה מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא. הן לאוכלוסייה חרדית אשר אפשר שתאכלס את מרבית השטח הנדון והן לאוכלוסייה כללית אשר אפשר שהיא זו שתאכלס את מרבית השטח.

אשר על כן, הועדה בחנה את מסמכי התכנית והחליטה כי יש למחוק/לשנות בהם מספר סעיפים. בשים לב לכך, הועדה הוסיפה והבהירה כי אין היא סבורה כי התכנון המתארי לא אמור להלום אוכלוסייה חרדית. אולם, על רקע חוסר הוודאות, קיימת עדיפות שלא לעשות זאת בתכנית מתארית, אלא להותיר את קביעת השימושים הפרטניים לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט. קביעת אופי השימושים בתכנית המתארית ברמת הפירוט הקיימת אינה מוצדקת ואינה תואמת את חוסר הוודאות הקיים בנוגע לתוצרי שווק הקרקע.

עוד הוסיפה הועדה בהקשר זה, כי אמנם גם בעת הכנת התכנית המפורטת לא יהיה מידע על השיווקים שיעשו רק לאחר מכן, אולם ניתן יהיה אולי, לאור מגמות הגל הראשון של השווקים לקבל תמונה ברורה יותר. ומכל מקום, תכנון מפורט קל יותר לשנות בהתאם לצרכים, ככל שבהמשך הדרך ימצא שהמציאות מצדיקה את עריכתם.

באשר לגובה הבניינים (שנקבע לגובה מירבי של 6 קומות מעל לכניסה הקובעת ו- 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת) – נקבע כי על רקע הסבירות להגעת אוכלוסיות שונות לישוב, יש לאפשר במסגרת התכנון המפורט של תחום התכנון את הגמישות הנדרשת בעניין, ואין מקום להגבלת הגובה במסגרת תכנית מתארית. אלא, יש לאפשר גם בנייה גבוהה יותר ומגוון רחב יותר, ומכל מקום אין למנוע אפשרות זאת. לכן, נקבע כי יש לבטל את הגבלת הגובה במסגרת התכנית המתארית.

כן נקבע לעניין זה, כי ניתן יהיה להידרש לדברים במסגרת תכנון מפורט, ויש לאפשר, בעתיד, גם שינוי של התכנון המפורט לפי אוכלוסיית המקום. מגבלת המקום, כך נקבע, תיקבע בתכנון המפורט, ושינויה יוכל להיעשות ללא צורך בשינוי התכנית המתארית במסגרת תיקון לתכנון המפורט. ובאופן זה תהיה גמישות שתאפשר את התאמת התכנון לאוכלוסייה שמאפייניה אינם ידועים בשלב זה.

באותו האופן ומכוחו של אותו רציונל קבעה הועדה, כי יש למחוק את הצפיפות ליחידת דיור לדונם כמספר קבוע ולקבוע תנאי גמיש יותר שלפיו, הצפיפות לא תפחת מצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם נטו. וזאת, על מנת לאפשר למקסם את הצפיפות ככל שימצא לנכון במסגרת התכנון המפורט ועפ"י בחינה קונקרטית של הצרכים והאפשרויות, תוך הותרת מגוון אפשרויות בתוך העיר למגוון רחב יותר של אוכלוסייה, ולניצול גבוה יותר של משאב הקרקע, כמענה לצורך במלאי תכנוני של יחידות דיור.

לפיכך, הוחלט לעניין זה כי ייקבע שהצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם נטו היא צפיפות מינימום.

כן צוין לעניין זה, כי התכנית כוללת היקף גדול של שטחי ציבור, כך שעל פני הדברים הגדלת הצפיפות אינה בעייתית. יחד עם זאת, וכדי להותיר גמישות לעת עריכת התכנון המפורט, שיהלום את האוכלוסייה שתאכלס בפועל את המקום, הוסיפה הועדה וקבעה כי הוראות התכנית יתוקנו כך שיאפשרו גמישות נוספת בשטחי הציבור שניתן יהיה לייעד את חלקם גם לשימושים מעורבים, ולאפשר בתחומם גם שימושים נוספים, בכללם מגורים.

לאור האמור לעיל, הערר התקבל בהיבט של שינוי התכנון לתכנון ניטרלי שיתאים לכל אוכלוסיה שתאכלס את הישוב – בין חרדית ובין כללית, וכן בהיבט של גובה הקומות, תוך ביטול מגבלת הקומות הקבועה בתכנית וקביעת צפיפות מינימום.

הערת מערכת:

החלטה זו מעידה על הקושי לתכנן בוואקום במקום בו עדיין לא ברור ולא ידוע מהו התמהיל הצפוי ואיזו אוכלוסייה צפויה לאכלס את היישוב, ברי הוא כי תכנון לאוכלוסיות שונות צ"ל שונה ומתאים לאותה אוכלוסייה מבחינת שטחי הציבור, גובה הבתים, צפיפות וגודל הדירות ועוד, עמדת המועצה נותבה לכך שחייבת להיוותר גמישות, ותכנית מתארית לא יכולה ליצור קשיחות תכנונית שלא תתאפשר בה הגמישות להתאמה לאוכלוסיות השונות, המועצה קבעה כי אין מנוס, אלא, להתאים התכנון לאוכלוסייה הצפויה.

נציין כי לאחרונה בוטלה אף תכנית מפורטת שחפצה להוסיף שטחי מסחר ליישוב, בין היתר מתוך רצון לבחון מחדש את התכניות ליישוב, ולאור החלטת המועצה האמורה, נראה שנכון פעלה הועדה.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דקלה מוסרי טל ועידית אייזדורפר ממשרד צבי שוב

 

המערכת מתכבדת להזמין את נמעניה ליום עיון מס' 3 בנושא:

"השבחות/פגיעות שני צדדים למטבע?"

 

"פגיעות/השבחות – שני צדדים למטבע?"

הרצאות ופאנל בנושא תביעות 197 והיטל השבחה?

 

 

יום העיון ייערך אי'ה ביום חמישי ה-3 לחודש אפריל 2014  באולמי אולמי Exodia"", רחוב בני אפרים 228, תל אביב

בין משתתפי הכנס*:

–          עו"ד משה שוב, בעלים משרד שוב ושות'

–          עו"ד כרמית פנטון, יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז

–          עו"ד עופר טויסטר, בעלים משרד עוה"ד עופר טויסטר

 

–          מר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

 

–          פרופ' אהרון נמדר, עו"ד– שותף במשרד עורכי הדין נמדר, בן עטר, בנדל ושות', מחבר ספרי משפט שונים ביניהם "היטל השבחה" ופגיעה במקרקעין"

–          עו"ד צבי שוב, בעלים משרד עוה"ד צבי שוב

–          מר חיים מסילתי, שמאי מקרקעין, ס' יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.

–          עו"ד ענת בירן – בעלים של משרד עוה"ד ענת בירן , ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוזית לתו"ב של מחוז ת"א

 

–          מר עדי צביקל, שמאי מקרקעין: שותף במשרד צביקל שפיגל חברה כלכלית בע"מ, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

–          עו"ד אלי וילצ'יק, שותף במשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות'.

–          מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, שותף במשרד קמיל טרשנסקי ושות' ולשעבר מנהל מחלקת שומה והיטל השבחה בעיריית תל אביב.

–          עו"ד אייל מאמו, שותף במשרד עורכי דין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', לשעבר יו"ר ועדת ערר  המחוזית לתו"ב  של מחוז המרכז.

 

לרישום לחץ כאן

לקבלת פרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם עו"ד עו"ד יפעת בן אריה ו/או ציונה מזרחי מנהלת המשרד ממשרד עורכי דין צבי שוב בטל: 03-5757170 או בפקס: 03-5757180 או במייל:team@shoob-law.co.il

* ייתכנו שינויים במשתתפי הכנס.