עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 44

.

מאמרים בנושא:

ירושה על פי דין, צוואה או מתנה – היתרונות והחסרונות?

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:


                                                                                       

מנהל מקרקעי ישראל 

טיוטת הצעה לקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל


מיסוי

הארכת תוקף המקדמה למס שבח


מהרו לנצל את הטבות המס אשר פוקעות בחודש הבא

 עדכוני פסיקה:

דייר מוגן

רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ ואח' נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה)

יש לפרש בצמצום את ההגנה שמעניק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר")

לשוכרים, מתוך מגמה לצמצם את הפגיעה שהחוק עלול להסב לבעלי הדירות


הפקעה

ת"א 505/09 אבני דרך בע"מ נ' שר האוצר ואח'

אופן קביעת הפיצויים במקרים של הפקעת שימוש וחזקה

 

היטל השבחה

עש"א (רח') 19256-01-10 החברה הארץ-ישראלית לישוב עולים בע"מ נ' הו"מ לתו"ב שורקות

 תחולת הלכת בית-הכרם כאשר הוגשה בפועל תביעה בגין ירידת ערך בשל תכנית פוגעת

אשר התאיינה בשל אישורה של תכנית משביחה

פירוק שיתוף

ת"א 1687-01-10 מנשה שניר נ' חיים חיים ואח'

פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר זכויות הבעלות של הצדדים אינן מוסדרות ברישום,
יעשה בהתאם להליך הפירוק בחוק המיטלטלין, והסמכות העניינית תקבע בהתאם לשווי המקרקעין

תכנון ובניה

ערר (מרכז) 208/12 נועה לוינסון ואח' נ' הו"מ לתו"ב כפר סבא ואח'

 

העובדה שתכנית קובעת באחת ממטרותיה תוספת של יחידות דיור באמצעות ציפוף הבינוי, אינה מחייבת את אותה תוספת, אלא אם היא קובעת צפיפות מינימאלית פר מגרש, ולכן ניצולן של זכויות הבניה המוקנות מכוחה לצורך הרחבת בית מגורים, ולא לבנייה חדשה, אינה מהווה סטייה ניכרת

 

תביעת פיצויים מכח סע' 197  – ירידת ערך

ערר מס' 9012/10 רימון איתן ואח' נ' הו"מ לתו"ב גבעת שמואל


 פטור לרשות מתשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

 

יינתן במקרים חריגים ונדירים בלבד ולא כדבר שבשגרה

מאמרים

 ירושה על פי דין, צוואה או מתנה – היתרונות והחסרונות?

מאת עוה"ד צבי שוב וברכה אנגלמן 

במקרים לא מעטים נוהגים אנשים שלא לתכנן ולא להסדיר מראש את גורל נכסיהם לאחר פטירתם, מי מסיבות "פסיכולוגיות" בשל קושי לעסוק בנושא ומי מתוך רצון להימנע מתחושת מירמור או פגיעה אפשרית אצל מי מהיורשים אשר יסבור כי קופח בחלוקה ומי יודע איזו תגובה יגרור הדבר כלפי המוריש, בקיצור, בוחרים שלא להחליט.

במצב בו לא הותיר אדם כל צוואה אחריו, יתחלק העיזבון על פי דין דהיינו ככלל, במקרה רגיל בו יש בן זוג וילדים, הרי שכל המיטלטלין השייכים למשק הבית המשותף כולל כלי הרכב המשפחתיים יעברו בשלמות לבן/בת הזוג ויתרת העיזבון כולל בית המגורים וכל נכסי הנדל"ן יחולקו, מחצית לבן/בת הזוג ומחצית לילדים.

דא עקא, שלעיתים רצון זה של המוריש שלא לפגוע במי מהיורשים והימנעות מעריכת צוואה בחיים, יביא לבסוף לפגיעה בכלל העיזבון ובכל היורשים והדבר מקבל כמובן ביטוי חריף במקרה בו מדובר בעיזבון משמעותי הכולל מס' נכסי נדל"ן, דירות חנויות מגרשים וכו', שכן במקרה של מחלוקות בין היורשים והעדר אפשרות להגיע להסכמות לאחר פטירתו של המוריש, עלולים היורשים למצוא עצמם נגררים למחלוקות, שיתוף לא נכון, תביעות פרוק שיתוף שיארכו שנים וכן ייתכן ולא יוכלו ליהנות מתכנוני מס אפשריים.

הותרת ההורשה לירושה על פי דין מתאימה עם כן ככלל למקרים בהם לא קיים רכוש רב או שניתן לחלקו בנקל, במקרים בהם יש עיזבון מורכב ו/או נוחלים רבים, רצוי וכדאי לבצע תכנון מקדים של צוואה או של העברות בחיים, לפי העניין.

עריכת צוואה או לחליפין העברה ומתן מתנה בחיים, מאפשרים למצווה להשפיע ולשלוט וכן להסדיר באופן מיטבי את חלוקת רכושו ובפרט כאשר הוא מבקש להעדיף יורש מסוים או מבקש כי יורש פלוני דווקא יירש נכס אלמוני. לפיכך מומלץ לכל אדם בהיות עוד צלול ומיושב בדעתו לבחון את האפשרויות לערוך צוואה או להעביר חלק מנכסיו במתנה.

במאמר זה נסקור בקצרה את המאפיינים של כל אחת מהאפשרויות הנ"ל ואת היתרונות והחסרונות שלה, עם זאת ברור כי אין כלל אחד ואין תשובה אחת לדרך העדיפה ויש לבחון כל מקרה לגופו, בהתאם לנכסים או בהתאם לנחלים הפוטנציאליים, אבל מה שברור הוא כי רק מי שיטרח בערב שבת הוא (ובמקרה זה- נוחליו) שיזכה "לאכול כראוי בשבת".

על פי חוק המתנה הרי ש"עסקת" המתנה (למעט מקרקעין שיפורט בהמשך) מסתיימת עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה. תכונה זו של המתנה מגבילה את האפשרות של המעניק, לטוב ולרע, מלחזור בו מהמתנה, מגבלה שלא קיימת בצוואה אשר המצווה יכול בכל עת לשנותה.

לעומת זאת, בצוואה, כיוון שהיא נערכת תקופה ארוכה לפני מימושה (כך לפחות כל אחד מקווה) קיימת גמישות נוספת המאפשרת לצוות לשניים כך שאם במות המוריש לא יהיה היורש הראשון בחיים ירש השני ("יורש במקום יורש") או אפשרות לקבוע למי יפלו הנכסים לאחר מות היורש ("יורש אחר יורש").

יתרון נוסף של עריכת צוואה על פני הענקת מתנה הוא יתרון מיסויי. נכון להיום לא קיים מס עיזבון בישראל. בהענקת מתנה שהינה נכס מקרקעין ישנו (בדרך כלל) חיוב מיסויי (כיום של שליש ממס הרכישה המגיע, ובדרך כלל קיים פטור ממס שבח). כמו כן, במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, באפשרות היורש בתנאים המתאימים ליהנות מפטור אישי במס שבח של המוריש, מה שאין כן במתנה בה גם לצורך ניצול פטור אישי של המקבל בדירת מגורים, יש בדרך כלל צורך בתקופת צינון (אורך התקופה משתנה בהתאם לקרבה בין הצדדים ומצבו האישי של המקבל).

אך גם לצוואה ישנם חסרונות. במידה וחשובה למצווה תחושת הוודאות אצל המקבל הרי שעריכת צוואה שניתן לחזור ממנה בכל עת כמו גם האפשרות (שאינה נדירה) כי מי מהיורשים האחרים יעלה טענות של השפעה בלתי הוגנת/אונס/כפייה המביאים לביטול הצוואה, לא נוטעות בלב המקבל תחושת וודאות. כן יש לקחת בחשבון את הדיבורים הנשמעים מצד האוצר להשבת מס עיזבון (לכל הפחות בעיזבונות גדולים) המתחזקים נוכח הגירעון ההולך ומעמיק בתקציב המדינה.

על כן וכדי ליהנות משני העולמות דהיינו, גם האפשרות לתת למקבל תחושת וודאות ואם זאת לשמור על רמה מסוימת של גמישות ואפשרות לחזור מהמתנה, ניתן להשתמש במקרים מתאימים במנגנון של "התחייבות לתת מתנה".

חוק המתנה קובע כי מי שהתחייב ליתן מתנה (להבדיל ממתנה שנסתיימה), הרי שכל עוד שמקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, הוא רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, בנוסף יהיה הנותן רשאי לחזור בו אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן מחפיר.

כידוע, עסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך הסכם מתנה/העברה ללא תמורה נחשב כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

ניתן לפיכך לערוך התחייבות למתן מתנה ולחליפין עריכת הסכם מתנה הכולל, לצורך הקניית תחושת וודאות, אף ויתור על זכות החזרה אך יחד עם זאת להסדיר את אי רישומה של העסקה ובכך לא להשלים את המתנה להותיר בפני הנותן אפשרות לחזור בו במידה ומצבו הכלכלי הורע בצורה ניכרת או שהמקבל שירך דרכיו ונוהג בו באופן מחפיר. יצוין כי בשל אופייה הוולונטרי של "עסקת" המתנה קיימת נטייה בפסיקה להרחבת הגדרת "התנהגות מחפירה". טכניקה נוספת שיש לבחון הינה התניית הענקת מתנה בתנאים.

לאור האמור מומלץ לכל אחד ובפרט מי שיש ברשותו רכוש משמעותי ליתן את הדעת בדבר גורל רכושו לאחר לכתו ולעגן רצונותיו אם בדרך של צוואה ואם בדרך של העברה ללא תמורה/מתנה ולו רק מתוך מטרה למנוע מחלוקת בין היורשים אשר כאמור עשויה/עלולה לפגוע בשווי העיזבון.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.


עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מנהל מקרקעי ישראל 

טיוטת הצעה לקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל

ביום 11.2.13 פרסם האגף לייעוץ משפטי של מינהל מקרקעי ישראל טיוטת הצעה לקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "טיוטת קודקס המינהל").

הקודקס ביסודו מהווה איסוף ההחלטות הקיימות והאחדתן למעין החלטה אחת, לה סיעוף משנה נרחב.

מטרת הקודקס הינה שימור "הדין הקיים", תוך עדכון ותיקון הליקויים והחסרונות, שכן במהלך השנים נתקבלו במועצת מקרקעי ישראל מאות החלטות, מעבר לכך שחלקן נוסח לפני כיובל שנים, החלטות היו כטלאים טלאים, דבר שיצר סתירה בין החלטות, והקשה על התמצאות.

טיוטת ההצעה שואפת להסדיר את מערכת היחסים שבין חוכרי המינהל למינהל, תוך יצירת מבנה אחיד ומינוחים ברורים.

הקודקס נבנה בחלוקה לפרקים בכדי לאפשר למעיין למצוא את החלק הרלוונטי וההוראה הברורה, לכל מקרה ומקרה.

אנו סבורים כי היוזמה להכנת הקודקס, וטיוטת הקודקס שהוכנה הינם ברוכים ועשויים להקל על הבנת ההסדרים החלים בקרקעות מינהל ובסדרי העבודה בעניינם, ומקווים כי הטיוטה תאושר בהקדם וניתן יהיה לפעול על פיה.


הארכת תוקף המקדמה למס שבח

רשות המיסים פרסמה כי בימים אלה (לאחר חופשת הפסח) בכוונתה לקדם חקיקה, אשר תאריך בתקופה נוספת את תחולתו של סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), הקובע חובה על הרוכש זכות במקרקעין לשלם מקדמה לרשות המיסים על חשבון מס השבח בו חב המוכר.

כידוע, תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, קבע בסעיף 15(ב) כי במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבע בכסף בלבד, ואינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור, יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל מס שבח תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, ומנגד בעת תשלום המקדמה, מקבל הרוכש אישור מס שבח לרישום זכויותיו בפנקס המקרקעין (נציין כי לצורך הרישום יידרש גם אישור מס רכישה ומסמכים נוספים).

יחד עם זאת, ב-6.12.2011 פורסם תיקון מספר 72 לחוק מיסוי מקרקעין אשר קבע כי סעיפים 15(ב)-(ה), אשר קבעו את חובת תשלום המקדמה כמפורט לעיל יבוטלו, וזאת לגבי מכירות שיתבצעו החל מיום 1/04/2013; יחד עם זאת, נקבע כי לשר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, תהיה סמכות לדחות, בצו, את מועד הביטול לתקופות נוספות.

לאור היתרונות הברורים של המקדמה, אשר מאיצה את תהליך רישום הזכות על שם הרוכש, בכוונת רשות המיסים לקדם חקיקה, אשר תאריך בתקופה נוספת את תחולתם של סעיפים 15(ב)-(ה) לחוק מיסוי מקרקעין לתקופה נוספת.

יובהר, כי בתקופה בה הסעיף הקובע את חובת תשלום המקדמה לא יהיה בתוקף, לא קיימת חובה להעביר את המקדמה לרשות המיסים.


מהרו לנצל את הטבות המס אשר פוקעות בחודש הבא

כפי שעדכנו בגיליונות קודמים, תוקפו של חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), הוארך עד ליום  עד ליום 5.5.13

מכוח הוראת השעה כאמור, ניתן להמשיך וליהנות מהטבות המס המפורטות להלן ואולם זאת רק עד לחודש מאי 2013.

כך הוראת השעה קובעת, כי בנוסף לפטורים הרגילים הקיימים במכירת דירת מגורים כקבוע בחוק, יינתנו פטורים נוספים ממס השבח (עד 2 דירות) כאשר הפטור ניתן עד לשווי של 2,200,000 ₪ של כל דירה, ואולם היה ושווי המכירה של הדירה עולה על סכום זה, כי אז יגבה המס רק בגין חלק הסכום העולה על 2,200,000 ₪.

ההוראה מקנה גם למי שרוכש דירה "ראשונה" אפשרות ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים בעוד שמנגד למי שרוכש דירה שניה ויותר ממוסה בשיעור מס גבוהים יותר, כל זאת מתוך מטרה להפחית את כמות הדירות הנרכשות "להשקעה" ולהקל על אלו שרוכשים את דירתם הראשונה.

ההוראה קובעת גם הטבת מס נוספת המקנה שיעור מס שבח מופחת של 25% למי שמוכר קרקע שנרכשה לפני 7/11/2001, בכפוף לכך שעל המקרקעין חלה תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות וכי בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה.

על מנת למנוע תכנוני מס וקביעת מועדי רכישה חדשים נקבע כי ההטבה לא תחול במקרה של מכירה בלא תמורה, מכירה בין קרובים (בתמורה או ללא תמורה), מכירה שקיים לגביה פטור מהמס כולו או חלקו (כגון: מכירה פטורה עפ"י סעיף 49ז), מכירה שקיים לגביה שיעור מס מופחת לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי הפקודה ומכירה שחלה לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק (הפיכת נכס קבוע למלאי עסקי).

יצוין כי מבחינה טכנית מאחר והמכירה מותנית בתנאי עתידי (סיום הבנייה בתוך תקופה קצובה) המוכר יכול לבחור בתשלום המס הרגיל במועד המכירה וכאשר יעמוד בתנאי לקבל החזר או לשלם המס לפי התיקון ולתת ערובה לגבי יתרת המס עד שיתקיים התנאי של הבנייה.

נציין כי להחלטה האמורה השלכות על בעלים רבים שמנסים למכור דירות ונתקלים בקשיים, והיא מקנה להם פתח לנצל את הוראת השעה שמאפשרת מכירה של דירות נוספות מעבר למסת הפטורים הרגילה ומהווה הטבה משמעותית לחלק מבעלי הזכויות, כך גם הדבר לגבי מכירת המגרשים, בעיקר במקרים בהם מדובר בקרקע שלאור מועד רכישתה הרי ששיעור המס שיחול במכירתה הינו גבוה ביותר.

עדכוני פסיקה

 רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ ואח' נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה)

בבית המשפט העליון בפני הרכב כב' השופטים א' רובינשטיין י' דנציגר ו-א' שוהם 

 ב"כ המשיבה: עו"ד יצחק גולדשטיין

יש לפרש בצמצום את ההגנה שמעניק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") לשוכרים, מתוך מגמה לצמצם את הפגיעה שהחוק עלול להסב לבעלי הדירות

עניינו בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בגדרו התקבל ערעורה של המשיבה ונדחה ערעור שכנגד שהגישו המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום בת-אביב. ביסוד הבקשה ניצבת שאלת פינויים של המבקשים, דיירים מוגנים בדירה השייכת למשיבה, מן הדירה.

המשיבה, חברה זרה, היא בעלים של דירה בתל אביב. המבקשים, בני זוג שהינם דיירים מוגנים בדירה החל משנת 1980. בשנת 1999 הגישה המשיבה תביעה לפינויים של המבקשים מהדירה בעילה של נטישה ואי תשלום דמי שכירות, שכן לדברי המשיבה המבקשים מתגוררים בגואטמלה החל משנת 1990. בית משפט השלום דחה את התביעה, בין היתר נוכח הצהרת המבקשים כי בכוונתם לשוב לישראל לצמיתות (להלן: "פסק הדין הראשון של בית משפט השלום"). בשנת 2008 משהמבקשים לא חזרו להתגורר בישראל, הוגשה ע"י המשיבה תביעה נוספת לפינוי מהדירה בעילה של נטישה. בפסה"ד של בית משפט השלום נקבע עובדתית כי המבקשים מתגוררים בגואטמלה החל משנת 1990. ביהמ"ש השלום בפסק דינו קבע כי אמנם התגבשו יסודות עילת הנטישה, אולם חומרת תוצאת הפינוי עולה במקרה זה על חומרת ההפרה, ועל כן ניתן למבקשים- בהתאם להוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר סעד מן הצדק המונע את פינויים, וזאת כנגד תשלום סכום כספי למשיבה. המשיבים הגישו ערעור לביהמ"ש המחוזי ואילו המבקשים הגישו ערעור שכנגד על פסיקתו של ביהמ"ש השלום שקבע כי התגבשה עילת הנטישה. בפסק דינו דחה ביהמ"ש המחוזי את הערעור שכנגד וקבע כי המסקנה לפיה התגבשו יסודות עילת הנטישה עוגנו היטב בחומר הראיות. באשר לסעד מן הצדק קבע ביהמ"ש המחוזי כי אין מקום להעניק למבקשים סעד מן הצדק, שכן בניגוד להצהרה הראשונה בפסק הדין הראשון של ביהמ"ש השלום, לא שבו המבקשים להתגורר בדירה. מכאן בקשת רשות הערעור לבית המשפט העליון אשר הוגשה על ידי המבקשים.

בפתח הכרעתו של ביהמ"ש העליון קבע הוא כי רשות ערעור בגלגול שלישי תישקל רק במקום בו מתעוררת שאלה משפטית, כללית או ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים, ואילו בקרה דנן, ציין ביהמ"ש כי הוא לא ראה מקום להידרש לטענת המבקשים באשר להתגבשות יסודות עילת הנטישה, שכן המדובר בטענות הנסבות-באופן מובהק- על קביעות עובדתיות שאין בית משפט של ערעור, קל וחומר בגלגול שלישי, נוטה להתערב בהן.

באשר לטענת המבקשים בנוגע לסעד מן הצדק- קבע ביהמ"ש כי אמנם הוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר מאפשרת לבית המשפט לסרב ליתן פסק דין של פינוי (אף ושוכנע בקיומה של עילה זו) אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת, יחד עם זאת,  בית המשפט העליון בשורה של פסקי דין קבע כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל. בית המשפט בפסק דינו קבע כי המגמה הנהוגה כיום בפסיקה, בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר, הינה הגבלה וצמצום הפגיעה שהא מסב לבעלי הדירות. לכך יש להוסיף גם את ההגנה החוקתית שבסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע שאין פוגעים בקניינו של אדם.

אכן, משקיבל בעל הבית דמי מפתח מהדייר המוגן, למעשה נטל עליו הגבלות באשר לקניינו. ואולם, משקמה עילה מעילות הפינוי, יש צורך בטעמים טובים שלא לפנות, וכאן מקומו של סעד מן הצדק. סעד זה פשוטו כמשמעו: עשיית צדק עם הדייר כדי שלא ימצא עצמו מחוסר דיור; ואכן במקרה ה"קלאסי" אותה הגנה כללה אי פינוי. אלא שבחלוף השנים מצאו בתי המשפט דרכים "לרכך" את הפינוי על ידי פתרונות כלכליים, כמו במקרה דנן ובהכרעתו של בית המשפט המחוזי, אשר קבע כי אין מקום להעניק למבקשים סעד מן הצדק באופן שכנגד תשלום למשיבה ימשיכו להיות דיירים מוגנים. המבקשים, בבקשת הרשות לבית המשפט העליון, מלינים על "התערבותו של בית המשפט המחוזי בשיקול דעתו של בית משפט השלום" בסוגית הסעד מן הצדק. ואולם, בית המשפט העליון קבע כי "סעד מן הצדק הוא דוגמה מובהקת להכרעה המסורה לשיקול הדעת השיפוטי, בין של הערכאה הדיונית ובין של זו הערעורית, ולרוב הוא נטוע במקרה הפרטני". עוד קבע בית המשפט העליון כי הכרעתו של בית המשפט המחוזי שלא ליתן סעד מן הצדק במובן של אי פינוי הושתתה, בעיקרה, על התנהלותם של המבקשים במשך שנים רבות, ובמיוחד לאחר הצהרותיהם בגדר התביעה הראשונה בפסק הדין הראשון של בית משפט השלום. טענות המבקשים כנגד הכרעה זו, המבוססת על נסיבותיו הפרטניות של המקרה דנא, אף הן אינן מצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

בית המשפט העליון התייחס לטענת המבקשים לפיה –בהתנותו של בית המשפט המחוזי את פינויים מהדירה בתשלום פיצוי על ידי המשיבה, נתן ביהמ"ש המחוזי "סעד מן הצדק הפוך" ובכך חרג מסמכותו– קבע כי אין להיעתר לטענה זו. ביהמ"ש העליון קבע כי שאלת פינוים של דיירים מוגנים היא ביסודה שאלה של צדק, התלויה כל כולה בנסיבות המקרה. על מנת שניתן יהא להגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק, יש להותיר בידי בתי המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות; הצגת הדברים בצורה בינארית עלולה דווקא להביא, בסיטואציות מסוימות, לאי צדק.

בסיכומו של דבר, ביהמ"ש העליון לא נעתר לבקשת רשות הערעור.

הערת המערכת:

אנו סבורים, כפי שצוין בעבר, כי יש להבחין בין דיירות מוגנת שהינה פרי הסכם בין הבעלים לדייר במסגרתו שולמו דמי מפתח, והבעלים מכר למעשה חלק מהזכויות בנכס, אזי יש ליתן סעד מן הצדק יותר בקלות, לבין דיירות מוגנת שהינה כפיית מערכתית מכח החוק, בו נכפה על הבעלים לחלק מזכויותיו לשוכר, שם סעד מן הצדק צריך להינתן בצורה מחמירה יותר.

באופן כללי, לדעתנו דיירות מוגנת ככלל הינה מערכת לא פשוטה ובה השילוב בין זכויות הבעלים לזכויות הדייר יוצר עיוות ואי רצון להשקיע בנכס, וראוי היה להגביל מערכת זו או להפנות לשימוש במערכות פוגעניות פחות וקצרות טווח יותר.

 

ת"א 505/09 אבני דרך בע"מ נ' שר האוצר ואח'

בבית המשפט המחוזי בנצרת בפני  כב' הש' יונתן אברהם

אופן קביעת הפיצויים במקרים של הפקעת שימוש וחזקה

ענייננו בחטיבת קרקע בשטח של מעל 500 דונם בצפון הארץ שהיתה בבעלות פרטית והופקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) -1943 (להלן: "הפקודה") לתקופה של 98 שנה, על ידי שר האוצר לצורך הקמת מתקן צבאי.

התובעת רכשה את המקרקעין לאחר הפקעתם ובהסכם הרכישה הומחו לתובעת גם הזכויות לפיצויים בגין ההפקעה, אשר לא שולמו.

המחלוקת בין הצדדים היתה באשר ליישום הוראות הפקודה הקובעות את העקרונות לפיהם יש לחשב את החישוב הקבוע בס' 12 (ה), מקום שמופקעת זכות החזקה והשימוש בלבד, כפי שהיה בענייננו (בשונה מהפקעת הבעלות).

בס' 12 (ה) לפקודה נקבע כי בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, לפי הסכום הקטן יותר.

בית המשפט קבע כי כדי להגיע לתוצאה נכונה על-פי סעיף זה חייב הוא לבצע שתי הערכות של דמי החכירה:

א.      הערכה על בסיס קביעת סכום שנתי, שיהווה פיצוי הוגן עבור ההפסד הממשי שבעל הקרקע עלול לסבול מחמת תפיסת החזקה (להלן –  שיטת "ההפסד הממשי").

ב.       הערכה על בסיס קביעת סכום שנתי שיהיה בו כדי רווח סביר, המחושב מהערך ההוני של הקרקע ושלא יעלה על ששה אחוזים מערך זה כפי שיוערך בהתאם להוראות הפסקאות (א) עד (ד) של הסעיף 12 (להלן –  שיטת "הערך ההוני").

עוד נקבע כי לאחר ביצוע שתי ההערכות, לפי שתי השיטות הנ"ל, שומה עליו להשוות את תוצאותיהן ולקבוע איזו מהן מסתכמת בסכום קטן יותר, וסכום זה ייחשב כפיצוי המגיע לבעלי הקרקע על-פי הוראות הפקודה.

בית המשפט בחן כיצד מיישמים את שיטת "ההפסד הממשי"  וקבע כי החישוב על פי שיטת ההפסד הממשי אינו צריך להיגזר משווי הקרקע, אלא בעיקרו על בסיס דמי החכירה שניתן היה לקבל עבור הנכס, מדי שנה בשנה, אלמלא הופקע.  עוד קבע בית המשפט כי את ההפסד הממשי יש לחשב משווי הקרקע AS IS ולא על יסוד שיקול כי נשללה הזכות לפתח את הקרקע.

לגבי "שיטת ההכנסה ההוגנת" קבע בית המשפט, כי שיטת הערך ההוני מגלמת את התשואה הרעיונית שבעל קרקע יכול להפיק מהעמדת הקרקע לשכירות. היא נגזרת באחוזים משווי הקרקע, כאשר נקבע כי שווי הקרקע לא יכול לעלות על השווי שנקבע לצורכי מס רכוש. תקרת הפיצוי לפי שיטת הרווח ההוני הינה 6% מערך הקרקע לשנה. בית המשפט לא דן במחלוקת האם יש לפסוק במקרה זה פיצוי כדי מלא 6 האחוזים הנקובים בחלופה כרף עליון, או למטה מכך, מן הטעם שעל פי חלופה זו ממילא סכום הפיצויים היה גבוה יותר ולפיכך לא רלוונטי לפי הוראות סעיף 12(ה).

כל זאת נקבע , ביחס לפיצויים המגיעים עבור התקופה של השימוש עד כה. באשר לעתיד, קבע בית המשפט כי עומדת בפני הנתבעת ברירה לשלם פיצוי מהוון בסכום חד פעמי לכל יתרת תקופת ההפקעה, או לחלופין לשלמו מדי שנה בשנה לפי הערך שנקבע ובתוספת הצמדה, תוך שלתובעת עומדת הזכות לפנות לבית המשפט לעדכון הערך הבסיסי של דמי השימוש.

בש' תחתונה קבע בית המשפט כי הפיצוי שישולם לתובעת יהיה כפי שקבע המומחה מועם הנתבעים בחוות דעתו לפי חלופת ההפסד הממשי – הנמוכה מבין השתיים.

הערת המערכת:

אנו סבורים כי בהפקעה שהיא עצמה מהווה פגיעה משמעותית בקניינו של אדם, מן הראוי לבחור בדרך המיטיבה עם הנפקע ולא להיפך, אנו סבורים שהבחירה בדרך הפיצוי מן הראוי שתהא לנפקע, אשר לקביעת בית המשפט לקבוע את שווי מס הרכוש כתקרה, אנו סבורים כי נוסח החוק מפנה לקביעות של רשויות המס לצורך סיוע, אולם עדיין הותר שיקול הדעת בידי בית המשפט.

 

 עש"א (רח') 19256-01-10 החברה הארץ-ישראלית לישוב עולים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות

בית המשפט השלום ברחובות בפני כב' הש' איריס לושי-עבודי 

ב"כ המשיבה: עו"ד תמר איגרא

תחולת הלכת בית-הכרם גם כאשר הוגשה בפועל תביעה בגין ירידת ערך בשל תכנית פוגעת
אשר התאיינה בשל אישורה של תכנית משביחה

המדובר במקרקעין המהווים חלק ממתחם הידוע בשם "אדמות הבולגרים", הנמצא ממזרח למושב בית-חנן. המקרקעין שבמתחם נרכשו בשנות העשרים של המאה הקודמת, באמצעות שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה.

באשר למצב התכנוני. ייעודם ההיסטורי של המקרקעין לפי תכנית מנדטורית היה למגורים. בשנת 1982 אושרה תמ"מ 3 על פיה הוכלל כל המתחם בשטח גן לאומי. במהלך שנות ה- 90 אושרה במתחם תכנית שעיקרה הקמת הישוב "אירוס" תוך השבת זכויות הבניה במתחם.

לאחר אישור תמ"מ 3 הגישו הבעלים תביעה בגין ירידת ערך אשר הותלתה עם היוזמה לשינוי הייעוד במתחם. לאחר שהוחזר היעוד למגורים חידשו הבעלים את התביעה בדרישה לפיצוי בגין "הקפאת" החלקה למשך כ-17 שנים. בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי המקרה נופל תחת "הלכת קהתי" אשר קבעה כי בעל זכויות במקרקעין אינו זכאי לפיצוי בגין תכנית פוגעת, מקום שתכנית עוקבת היטיבה את נזקיו, אולם זכאי לפיצוי בגין תקופת ההקפאה.

המערערת מכרה את זכויותיה במתחם והוועדה הוציאה שומת היטל השבחה.

השמאית המכריעה לפתחה הגיעה המחלוקת, קיבלה את עמדת הוועדה לפיה במקרה זה חלה "הלכת בית-הכרם" כך ש"המצב הקודם" הינו התכנית הפוגעת, תמ"מ 3 ולא התכנית המנדטורית המשביחה.

טענתה העיקרית של המערערת הייתה כי הלכת בית-הכרם אינה חלה בנדון שכן אין מדובר בבעלים אשר "פספסו" את ההזדמנות להגיש תביעה לירידת ערך ועליהם לשאת באחריות,  אלא מדובר כאמור בתביעת הפיצויים שהתאיינה בשל אישור תכנית משביחה, ונוצר מצב בו הבעלים משלמים היטל השבחה אף שבסיכומו של דבר המקרקעין לא הושבחו.

בית המשפט קבע כי בית המשפט בהלכת בית הכרם היה ער לאפשרויות השונות להחרגת ההלכה הבסיסית אך בחר, לשמור על העיקרון הפשוט, לפיו במצב של תכנית פוגעת יש לחשב את ההשבחה שנוצרה בין התכנית האחרונה לבין התכנית הפוגעת. יתרה מכך, בית המשפט הדגיש כי אין לקשור בין דיני היטל ההשבחה לבין דיני הפיצויים בגין תכנית פוגעת.

לסיכומם של דברים הערעור נדחה.

הערת המערכת:

בית המשפט ראה את עצמו כפוף לפסיקה בעניין בית הכרם ועל כן פסק את אשר פסק, עם זאת אנו סבורים כי הלכת בית הכרם, בכל הכבוד, הינה הלכה קשה ויש לפעול ולפרשה ככל הניתן על מנת להקטין את נזקיו של בעל הזכויות שאין כל ספק כי נפגע.

אנו מציעים לשקול לכלול במסגרת הפיצוי בגין הפגיעה, על פי הלכת קהתי, אף את היטל ההשבחה שנדרש הבעלים לשלם בגין שינוי היעוד מחדש, במקרה כזה ניתן להקטין ולו במעט את הפגיעה.

ת"א 1687-01-10 מנשה שניר נ' חיים חיים ואח'

בית המשפט השלום בראשון לציון בפני כב' הש' הלית סילש

פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר זכויות הבעלות של הצדדים אינן מוסדרות ברישום,
יעשה בהתאם להליך הפירוק בחוק המיטלטלין, והסמכות העניינית תקבע בהתאם לשווי המקרקעין

עניינה של תובענה זו הינה פירוק שיתוף במקרקעין המצויים ברחוב עראקי שלמה 39 בראשון לציון הידועים כגוש 6288 חלקה 10 (להלן – "המקרקעין"), המהווים מקרקעי מינהל מקרקעי ישראל המצויים בשותפות של התובע ושלושה מן הנתבעים, לטובתם רשומות הערות אזהרה בלבד.

התובע בתובענה אשר רכש את זכויותיו בשנת 1991 יחד עם הנתבע 1, טוען כי אינו יכול להשלים את רישום הזכויות במקרקעין על שמו, בשל הערות אזהרה הרשומות לטובת רשות המיסים כמו גם לטובת הנתבעים האחרים בכתב התביעה בשל חובות של הנתבע 1.

הנתבעת 2 לא התנגדה לפירוק השיתוף, בעוד הנתבעת 3 טענה כי לא הוכחה בעלותו של התובע במקרקעין, שעה שלצדדים רשומות הערות אזהרה בלבד ותקופת החכירה נסתיימה זה מכבר.

עוד טענה הנתבעת 3 כי הנתבע 1 מצוי בכינוס נכסים וממילא אינו יכול לבצע כל פעולה במקרקעין ללא אישור בית המשפט המחוזי.

בית המשפט מינה מומחית שנתבקשה לבחון את אפשרות חלוקת המקרקעין בעין, תוך מתן הדעת כי המקרקעין רשומים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. המומחית הגישה חוו"ד לפיה ניתן לחלק המקרקעין ולאור זאת נתבקשו הצדדים לבחון אפשרות פיצול המקרקעין במנהל מקרקעי ישראל, באופן שבו יפעל כל אחד מן הצדדים ביחס לחלקו, בנפרד מן האחר, וזאת תוך מתן הדעת לצורך בביצוע תשלומים שונים למנהל, השלמת רישום הזכויות וחידוש החכירה.

דרך זו לא צלחה, תוך שהמנהל הגיש תגובה לפיה אין אפשרות לעתור לפירוק שיתוף קודם השלמת רישום הזכויות על שם התובע והנתבע 1 בתיק המנהל, שכן בשלב זה לא ניתן לראות בצדדים שותפים לזכויות במקרקעין.

לאור עמדת המנהל קבע ביהמ"ש, כי שעה שזכויות התובע והנתבע 1 הינן זכויות שטרם נרשמו בפנקסי רישום המקרקעין, עסקינן בזכויות חוזיות, ולא קנייניות ולפיכך אין מדובר בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, המסורה לסמכות בית משפט שלום זה (מכוח הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד 1984, אלא בתביעה אזרחית, רגילה – שהסמכות לדון בה, נקבעת על פי שווי אותן הזכויות.

לעניין זה, זכויות כמו מיטלטלין, נבחנות בין היתר, על בסיס הוראות חוק המיטלטלין התשל"א 1971, ולא על פי הוראות חוק המקרקעין. מאחר ושווי המקרקעין גבוה מסך של 2,500,000 ₪, נעדר בית משפט השלום סמכות עניינית להכריע בסכסוך.

בית המשפט חזר על פסיקותיו של בית המשפט העליון שנדרש לדון באשר לאבחנה שנוצרה בין זכויות אשר נרשמו בפנקסי הרישום לבין אלו שטרם נרשמו, שבכולם שב ציין בית המשפט העליון כי הוא אינו חליף למחוקק, ושעה שהמחוקק ביצע, במפורש, את אותה אבחנה, לא ניתן להתעלם מכך. על אלו הוסיף בית המשפט את פסיקתו של בית המשפט המחוזי על פיה, זכויות במקרקעין בלתי רשומים הן זכויות "הנוגעות" במקרקעין, כמשמעות מונח זה בסעיף 51(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד 1984, ומכאן ובהתאם לסמכות השיורית הקבועה באותו חוק, נתונה הסמכות לבית המשפט המחוזי. לפיכך ובהתאם לסעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד 1984, הורה בית המשפט על העברת ההליך לביהמ"ש המחוזי.

הערת המערכת:

לטעמנו הגיעה העת לאחד הוראות שונות בחוק המקרקעין יחד עם הוראות בחוק התכנון והבניה, המצב בו עיכוב ברישום מוביל למערכות דין שונות למרות שמדובר במקרים דומים מהווה אנומליה ויוצר חוסר בהירות.

ברי הוא כי לא הייתה כוונה לפרק שיתוף בקרקע מינהל או בקרקע שטרם נרשמה על שם בעלי הזכויות שבה על פי דיני המטלטלין ומן ההיגיון והצדק היה להחיל אף על מקרקעין אלו את חוק המקרקעין, כפי שגם לעיתים אין היגיון להבדיל בין מגרש לחלקה בתחומים שונים של החוק.

 

ערר (מרכז) 208/12 נועה לוינסון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא

בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, ע"י יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן 

 

ב"כ המשיבים: עו"ד דורון טל ועו"ד אמיל ברגינר.


העובדה שתכנית קובעת באחת ממטרותיה תוספת של יחידות דיור באמצעות ציפוף הבינוי, אינה מחייבת את אותה תוספת, אלא אם היא קובעת צפיפות מינימאלית פר מגרש, ולכן ניצולן של זכויות הבניה המוקנות מכוחה לצורך הרחבת בית מגורים, ולא לבנייה חדשה, אינה מהווה סטייה ניכרת

 

עניינו של הערר בהחלטת הועדה המקומית לתו"ב כפר סבא אשר התירה תוספת שטח ליחידת דיור אחת מתוך בית דו משפחתי במקרקעין המצויים בכפר סבא, תוך שהיא נמנעה מלהכריע בטענת העוררים באשר לאופן חלוקת המקרקעין בין הצדדים, בקבעה כי המדובר במחלוקת עובדתית וקניינית שהיא רשאית שלא לדון בה.

העוררים טענו, כי תכנית כס/23/1/ח הקנתה למקרקעין זכויות בניה נוספות אולם זאת לצורך תוספת יחידות דיור וציפוף הבינוי, בעוד שהבקשה להיתר מנצלת את אותן זכויות בניה לצורך הרחבת בית מגורים קיים. ואף זאת ללא חלוקה מוסכמת של החצרות, למרות שקיומה של חלוקה כאמור מהווה תנאי למימוש זכויות הבניה עפ"י התכנית הנ"ל.

כמו-כן טענו העוררים, כי עפ"י חוו"ד מודד לא זו בלבד שהבניה המבוקשת היא ברכוש המשותף, אלא שהגדר המסומנת בהיתר מחלקת את שני המגרשים, שאינם שווים בגודלם, בניגוד לצו הבית המשותף. עוד נטען על ידם, כי ההקלה שהתבקשה מהווה סטייה ניכרת, הואיל ויש בה כדי לנצל את זכויות הבניה בבית מגורים אחד במקום בשתי יחידות המגורים, תוך שינוי אופי האזור, הוראות הבניה וייעוד הקרקע, וכי על הבקשה לא חתמו בעלי הזכויות בנכס- העוררים וממ"י.

המשיבים טענו כי במקרקעין קיימת חלוקה מוסכמת מזה שנים, וכי הרכוש המשותף של החלקה נחלק כבר בשנות
ה-50 בצורה פיזית על ידי גדרות באופן מוסכם ושווה.

באשר להקלה שהתבקשה- נטען כי בבקשה להיתר מבוקשת הרחבת יחידת הדיור, בשטח ובנפח קטנים בהרבה מהמותר בתוכנית, ללא כל חריגה בשטח או במספר קומות או בגבולות הבנייה. לטענתם, מדובר בבית מגורים בגבולות אזור מגורים ואין בו כדי לשנות את אופי הסביבה. כמו-כן, מדובר בבקשה לא ראשונה בשכונה, כאשר בקשות אלה מותרות כדבר שבשגרה.

בנוסף לכך נטען, כי הבקשה להיתר פורסמה כדין, וכי חתימת המינהל צריכה לבוא לאחר החלטת הועדה המקומית, כתנאי למתן ההיתר, ולא להיפך.

הועדה המקומית הוסיפה כי היא רשאית הייתה לדון ולהחליט בבקשה על אף המחלוקת הקניינית שהועלתה בפניה. לטענתה, אופן הרישום ההיסטורי של החלקות ויחידות הדיור בשכונת המגורים הוא הרקע לתנאי שהושם בתכנית בנוגע לחלוקה מוסכמת שמטרתו הבטחת גישה נוחה וחניות פרטיות לכל יחידות הדיור.

כן נטען על ידה כי כמתחייב מהדין צוין בפרסום ההקלה שטח הבניה העיקרי המבוקש בלבד, ללא ציון שטח יתר השטחים שהינם שטחי שרות.

במסגרת הדיון בפני ועדת הערר, הגיעו הצדדים להסכמה כי ועדת הערר תמנה מודד מטעמה, שיערוך מדידה שתחלק את המקרקעין לשני חלקים שווים, בהתייחס למצב התכנוני ולמצב בשטח, כולל סימון כל האלמנטים במקרקעין (ביוב, עצים וכיו"ב).

בהתאם לכך, ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית, וקבעה כי הוראות התכנית החלה מצוות, במסגרת תנאים למתן היתרי בניה, על חלוקה מוסכמת של החצרות, המבטיחה גישות וחניות פרטיות לכל יחידות הדיור. מטרתו של התנאי, קבעה ועדת הערר, הינה להבטיח שבמהלך בניה חדשה בשכונה, שהינה שכונה ותיקה ומבונה, לא יגרעו זכויותיהם של בעלים משותפים בחלקות באופן שתימנע מהם הגישה הנוחה והחניה בתחומי החלקות. אולם, ברי כי אין בכך כדי לתת למי מבעלי החלקות "וטו" על הליכי רישוי של בעלים אחרים, רק מפאת הטענה כי אין חלוקה מוסכמת של החצרות. שכן, מרכזו של התנאי האמור בהבטחת גישה נוחה וחניות פרטיות לכל יחידות הדיור בכל החלקה.

כך או אחרת, קבעה ועדת הערר, מחוות דעת המודד עולה כי החלוקה הקיימת, והמבוקשת במסגרת הבקשה להיתר, הינה חלוקה נכונה מבחינת גודל חלקי המגרש המוצגים בה, כך שעל פניו לא נפגעת זכותם הקניינית של העוררים בעניין זה.

באשר לטענת העוררים, כי מאחר ומטרת התכנית הינה להוסיף זכויות ליחידות דיור נוספות, הרי שניצולן של אותן זכויות ביחידה אחת מהווה סטייה ניכרת, ועדת הערר דחתה הטענה, בקבעה, כי העובדה שהתכנית קובעת באחת ממטרותיה תוספת של יחידות דיור (427) באמצעות ציפוף הבינוי, אינה מחייבת את אותה תוספת, אלא אם קובעת צפיפות מינימאלית פר מגרש. במקרה דנן, לא נקבעה צפיפות מינימאלית כנ"ל, וחרף האמור נקטה הועדה המקומית משנה זהירות ופרסמה את הבקשה כהקלה בהיבט זה.

כמו-כן, ועדת הערר הוסיפה וציינה בעניין זה, כי היא מייחסת חשיבות לניצול נכון ויעיל של הקרקע, שהינו  אינטרס ציבורי חשוב, ולצורך זה ניתן גם לחרוג מהוראות תכניות תקפות, הכל במסגרת תקנות התכנון והבניין (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002.

יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר, קריאתה של כל תכנית המאפשרת ציפוף שטח נתון כתכנית המחייבת  פעולה זו, פוגעת באופן לא מידתי בזכות הקניין שהינו זכות חוקתית תקפה.

לסיכומם של דברים, קבעה ועדת הערר כי אין בהחלטת הועדה המקומית לאשר בקשה ליחידה המנצלת את זכויות הבניה משום סטייה ניכרת, וכי הבקשה בהיבטה התכנוני אושרה כדין, ואילו בעניין "התימוכין הקנייניים" הנדרשים, נחה דעתה של ועדת הערר כי גם המצב AS IS המופיע בבקשה מהווה חלוקה נכונה (גם אם לא מוסכמת) מבחינת יחסי הזכויות בין הצדדים במקרקעין.

כן נקבע, כי ועדות התכנון אינן מכריעות בנושא הקנייני, ולפיכך ובהעדר הסכמה בין הצדדים, יוכלו הצדדים לברר נושא זה בפני הרשויות המוסמכות. לכן, בהתאם לכך נקבע כי הועדה המקומית תעכב את מתן ההיתר במשך 30 יום על מנת לאפשר לעוררים לפנות לערכאה המוסמכת כאמור ככל שימצאו לנכון לעשות זאת.

בכפוף לאמור הערר נדחה.

הערת המערכת: לאחרונה בעקבות הרוח הנושבת "להוסיף דירות ככל הניתן" ולספק דיור, אנו נתקלים בעמדה של הועדות שלפיה מונעים במקרים מסוימים בניית מספר יחידות שהינו נמוך המקסימום המותר בתכנית, החלטת ועדת הערר מחזקת את העמדה כי לצורך שינוי הכללים יש צורך ששינוי התכנית החלה ופיצוי בגין פגיעה, ככל שתהא, החזקה הינה כי מה שלא נאסר הינו מותר.

כן חוזרת הועדה על ההלכה הידועה שיש ליתן משקל לעמדה שרווחה במקום, שינויי עמדה ומדיניות שיש בהם משום פגיעה קניינית, ללא אפשרות התנגדות ופיצוי, מהווים פגיעה בקניין שאינה מותרת.

 ערר מס' 9012/10 רימון איתן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל

בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, ע"י יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

 ב"כ העוררים: עו"ד נאוה מורי ועו"ד נעם ברם

פטור לרשות מתשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
יינתן במקרים חריגים ונדירים בלבד ולא כדבר שבשגרה

הערר נסוב סביב שאלת חלותו או אי חלותו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק" ו- "סעיף 200" בהתאמה)), אשר עניינו פטור מתשלום פיצויים במקרים של פגיעה, נטענת, במקרקעין מתכנית וזאת לאחר שבערעור שהגישו העוררים בעמ"נ 3698-02-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" נ' רימון ואח' (טרם פורסם), קבע בית המשפט המחוזי ביום 9.5.12, כי התיק יוחזר לוועדת הערר כדי שתידון לגופה בשאלת חלותו או אי חלותו של סעיף 200 במקרה זה וידון בשאלת תשלום הוצאות לעוררים.

בדונה בשאלת החלתו של סעיף 200 בעניין דנא, ציינה ועדת הערר כי לאחרונה נדרש בית המשפט העליון בפסק דין מיום 14.5.12, בע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית (פורסם בנבו), (להלן- "רוטמן") לדון בשאלת הפיצוי כאשר מופקע רק חלק מהמקרקעין, ואילו יתרת הקרקע לא הושבחה האם במקרה כזה חלה חובה על הרשות המפקיעה לשלם פיצוי מלא או שמא חל הפטור שבסעיף 200.

בעניין "רוטמן" לעיל, קבע בית המשפט העליון קבע כי סעיף 200 מונה שלושה תנאים שרק בהתקיימם במצטבר תהא הרשות פטורה מתשלום פיצוי בגין פגיעה במקרקעין בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, ואלו הם: 1. אם המקרקעין נפגעו כתוצאה מהוראה בתוכנית; 2. אם הרשות המפקיעה הוכיחה שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר; 3. אם הרשות המפקיעה הוכיחה שאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוי.

צירוף תנאים אלה יחדיו לדעתו של בית המשפט העליון כמופיע בפסק הדין גורמים לכך ששלילת פיצוי מכח סעיף 200 לחוק תעשה רק במקרים נדירים ויוצאי דופן.

לאור קביעת בית המשפט כאמור, בדקה ועדת הערר האם מתקיימים במקרה דנא שלושת התנאים המקנים לועדה המקומית פטור מתשלום פיצויים לעוררים, וקבעה כי במקרה זה  מתקיים התנאי הראשון שכן התכנית נמנית על התכניות המנויות בסעיף 200 לחוק. בנוגע לשני התנאים הנוספים, ועדת הערר סקרה החלטות של ועדות הערר בנוגע לשיעור הפגיעה וסבירותה ומצאה כי נקבע שם שיש לעשות הבחנה בין פגיעה בדירת מגורים לבין פגיעה במקרקעין שאינם למגורים, כשנטיית הפסיקה לראות בשיעור פגיעה של מעל 5% בדירת מגורים כעוברת את תחום הסביר. אולם כפי שציינה ועדת ערר אין מדובר על נוסחה מתמטית ויש להביא שיקולים נוספים בחשבון, כגון מיקום הנכס הנפגע, פגיעה במיוחדות שבו כגון הנוף הנשקף ממנו וכד', תוך עריכת איזון בין זכות הקניין לאינטרס הציבורי, על פי שלושה שיקולים עיקריים: גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים, מידת פיזור הנזק והאינטרס הציבורי הגלום בתכנית.

על יסוד האמור קבעה ועדת הערר, כי בנסיבות מקרה זה הועדה המקומית לא עמדה בנטל ההוכחה כי הפגיעה אכן עומדת בתחום הסביר. הועדה המקומית, כך סברה ועדת הערר, לא עשתה כל הבחנה בין שיעורי הפיצוי שנקבעו לכל אחת מדירות העוררים ולא הוכיחה על מה נסמכת עמדתה.

יתרה על כן, ועדת הערר סברה כי בנסיבות העניין בו עסקינן אף פגיעה בשיעור של 2%, שהינו בשווי של 32,500 ש"ח, בדירות המגורים של העוררים איננו מצוי בתחום הסביר ולפיכך הגיעה למסקנה כי שיעור הפגיעה שנקבע לגבי כל אחת מדירות העוררים עובר את תחום הסביר בנסיבות הענין ולכן אף התנאי השני אינו מתקיים.

משכך, קבעה ועדת הערר ומכיוון שמדובר בתנאים מצטברים, הרי שמתייתר הצורך לדון בתחולת יתר תנאי סעיף 200 לחוק.

ועדת הערר התייחסה באמרות אגב לטענות הועדה המקומית, בדבר הצורך בפיזור הנזק, אינטרס הציבור הנובע מהתכנית ודרישת הצדק, אולם בד בבד קבעה כי הועדה המקומית לא הרימה את הנטל המוטל עליה אף בהוכחת טענותיה אלו.

לאור המקובץ, קבלה ועדת הערר את ערר העוריים  בקבעה כי סעיף 200 איננו חל בנסיבות העניין וכי על הועדה המקומית לפצות את כל העוררים. כמו כן פסקה ועדת הערר כי הועדה המקומית תשלם הוצאות לעוררים.

הערת המערכת:

החלטה זו הינו יישום נוסף של פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין הורוויץ, עם זאת מן הראוי לציין כי קימת בעייתיות לקבל החלטות בדבר חלות פטור על פי סעיף 200 לאחר ניהול הליכים במשך שנים רבות, נציין כי עצם ניהול ההליך ומינוי שמאי כבר מובילים למסקנה כי חלה פגיעה מסוימת שלא ראוי לדחותה על הסף.

אנו סבורים כי שנים של ניהול הליכים והוצאות רבות, כמו תשלומים למומחים, גם הם צריכים להילקח בחשבון בעת שנקבע דבר הפטור על פי סע' 200, שכן דחיית תביעות בשלב זה בשל סבירות או צדק, גם היא משמעות הטלת עלויות ניהול ההליכים משך שנים על כתף הפרט.

המערכת מתכבדת להזמין את נמעניה ליום עיון מס' 2 בנושא:

נדל"ן תל אביב 2013

 

פאנלים בנושאי תמ"א 38 ופינוי בינוי,
תכנית השימור ותכנון בתל אביב כולל תכנית המתאר החדשה

שייערך ביום חמישי  ה-6 לחודש יוני 2013  באולמי אקסודיה בתל אביב

 

בין משתתפי הכנס*:

 

–         מר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל;

–         מר עודד גבולי אדריכל ומהנדס עיריית ת"א;

–         מר פאר ויסנר –סגן ראש עיריית ת"א ויו"ר מפלגת הירוקים;

–         מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין- שותף במשרד קמיל טרשנסקי ושות' ולשעבר מנהל מחלקת שומה והיטל השבחה בעיריית ת"א;

–         מר אשר אלון– בעלים של "אשלי- חברה לבניין בע"מ"- בונה היום את פרויקט הפינוי הבינוי הראשון בתל אביב ( פרויקט ME  בנוה שרת);

–         פרופ' אהרון נמדר, עו"ד– שותף במשרד עורכי הדין נמדר, בן עטר, בנדל ושות';

–         מר עדי צביקל, שמאי מקרקעין , לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין;  

–         מר אלי וילצ'יק, עו"ד , שותף במשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות';

–         גב' אורלי אראל- סגנית מהנדס העיר, ומנהלת אגף התכנון בעיריית ת"א;

–         מר חיים פייגלין – מנכ"ל חב'  צ.מ.ח המרמן ויו״ר הועדה לתכנון ובניה בהתאחדות בוני הארץ.

–         מר גידי בר-אוריין , אדריכל; 

–         מר אלי יהל, שמאי מקרקעין.

–         עו"ד רועי בר – מייצג רשויות מקומיות, כולל תל אביב, ראש משרד עורכי דין אברהם בר

לרישום לחץ כאן

לקבלת פרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם עו"ד אביטל חי אדרי ו/או עו"ד יפעת בן אריה ממשרד עורכי דין צבי שוב בטל: 03-5757170 או בפקס: 03-5757180 או במייל:
Avital@shoob-law.co.ilyifat@shoob-law.co.il ;

* ייתכנו שינויים במשתתפי הכנס.