עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 41

מאמרים בנושא:

איך תגן על עצמך מפני עוקץ, הן כרוכש והן כבעל הזכויות ומהם הסימנים המחשידים

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:


                                                                                                                  מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011 –הארכת תוקפן של הוראות שעה המקנות פטורים והטבות במס עד ליום 5.5.13

 החלטת מיסוי בהסכם 5248/12 פטור ממס במכירת חלק של יורש ב-2 מבני מגורים באותה חלקה

עדכוני פסיקה:


חוזים

ע"א 1156/10 אפרת האס ואח' נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ ואח' 

היקף ההשבה והפיצויים המגיעים, במקרה בו חוזה הופר אך הצד הנפגע אינו מעוניין בביטולו
וגם אין אפשרות מעשית כבר לקיימו

הפקעה

ה"פ 768/07 נאוה פורמן ואח' נ' מע"צ החברה לאומית לדרכים בישראל

עצם תשלום פיצוי בגין ירידת ערך אינו שולל את זכותם של הנפקעים לנהל הליך משפטי בגין הפגיעה הקניינית שנגרמה עקב ההפקעה עצמה ולקבל פיצוי הפקעה בהתאם.

 תביעת פיצויים לפי סעיף 197 + מיסוי


ע"מ 1057/06 סודרי מיכאל נ' פקיד השומה

 

פגיעה במקרקעין ע"י תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק התו"ב, איננה "הפקעה" לעניין פרק ה' לפקודת מס הכנסה,והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה.

 

במקרה בו פיצויים בגין פגיעה במקרקעין כוללים גם פיצוי בגין מקרקעין גובלים, ניתן לנכות מהמס ששולם בגין הפיצוי את עלות רכישת המקרקעין הגובלים, כאשר חישוב הניכוי המותר צריך להיעשות באופן יחסי לירידתהערך שנקבעה, ובהתחשב בייעודם של חלקי הקרקע הנדונה.

 

פינוי פסולת


ב"ש 94/12 עיריית חולון נ' פלוני   

 

ביתו של אדם מבצרו, יחד עם זאת אדם אינו יכול להחזיק את ביתו וסביבת ביתו באופן שמקים מפגעים- ככל שעושה כן רשאית הרשות מכוח הסמכות הנתונה לה בחוק לפעול למיגור המפגעים.

 

תכנון ובניה

 

ערר 195/12 מגדלי דוד משה נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה שרונים 

איזון הזכויות בתכנית איחוד וחלוקה נקבע בשלב אישור טבלאות האיזון, גם כאשר התכנית קובעת שלביות ביצוע


  מאמרים

 איך תגן על עצמך מפני עוקץ, הן כרוכש והן כבעל הזכויות ומהם הסימנים המחשידים

 

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

חלום הבלהות של כל בעל נכס, בין אם זו דירה, מגרש או נכס מסחרי, הוא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלו נמכר לאחר ללא ידיעתו, בתרמית או לגלות כי לאחר ששילם ממיטב כספו לרכישת נכס, רכש נכס שלא מבעליו המקורי והאמיתי.

חלום בלהות זה הפך למציאות של שלמה מינץ, הכנר הבינלאומי, אשר גילה ביום אחד כי הדירה אותה ירש מאמו נמכרה למשפחת איסחקוב ונרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לאחר שהגיש תלונה במשטרה והעובדות החלו להתברר, הסתבר כי הדירה נמכרה למשפחת איסחקוב על ידי מרדכי בוהדנה וכי הדירה נמכרה לבוהדנה על ידי מי שנחזה להיות מינץ עצמו.

במסגרת הליך שניהל מינץ בת"א 2650-06 מינץ נ' מרדכי בוהדנה ואח', זכה אמנם מינץ בדירתו חזרה, ונקבע שעליו לשלם לרוכשי הדירה איסחקוב את עלויות שיפוצה בסך 35,000 ש"ח, זאת במסגרת פסק דין שניתן על ידי כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ואולם, לשם השגת תוצאה זו היה עליו לנהל במשך 6 שנים, מאבק משפטי בבית המשפט.

בפרשה זו שני הצדדים נפלו קורבן תמים לתרגיל ה"עוקץ", מחד מינץ עצמו שדירתו נמכרה על ידי אחר ללא ידיעתו ורצונו ומבלי שקיבל תמורתה, ומאידך משפחת איסחקוב אשר רכשו את הדירה מצד ב' בתום לב, שילמו עליה את תמורתה ואף השלימו את העברת הרישום על שמם בלשכת רישום המקרקעין.

ככלל, במקרים כגון זה ההגנה החלה על הקונים הינה מכח חוק המקרקעין, התשכ"ט-1696 ובפרט סעיף 10 לו, המעגן בתוכו את הגנת 'תקנת השוק', לפיו מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים ושילם תמורה מלאה בגינם, תוך שהוא מסתמך על הרישום בתום לב, זכותו תעמוד לו אף אם הרישום עליו הסתמך היה שגוי (להלן: "תקנת השוק"). במקרים כאלה, בהם עומדת לקונה הגנת תקנת השוק, ניתן יהיה אף להפקיע נכס מידיו של הבעלים המקורי ונתינתו לצד שלישי.

והאמור אינו חל רק בתאוריה, במקרים בהם זכויות נמכרו לצד שלישי, לאחר שזויפו מסמכים או זהות של הבעלים או זויף מרשם הזכויות, בית המשפט יבחן האם עומדת לרוכש הגנת תקנת השוק. ובמקרים בהם ההגנה תעמוד לקונה בית המשפט אף לא יהסס ויפקיע נכסים מבעליהם המקוריים, מתוך הרצון להגן על אינטרס סחירותם של נכסים בשוק.

מאחר ובזכויות קנייניות עסקינן בית המשפט יקפיד ויבדוק כי מתקיימים התנאים לשם העמדת הגנת תקנת השוק, כי הקונים לא הסתמכו על הערת אזהרה כרישום, כי שילמו את מלוא התמורה, כי אכן לא ידעו על קיומם של הבעלים המקורי ולא היו יכולים לדעת וכד'.  בעניין זה ראה רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד ואח', פ"ד מט(3) 854, ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, עא 599/77 שמואל קורצפלד נ' יוסף אדלר, פ"ד לד(2) 29.

בפרשת מינץ לעיל הכלל לפיו קיומה של הגנת תקנת השוק במקרה בו מתקיימים התנאים לכך – הוחרג ובית המשפט יצר מתווה שונה וקבע כי הפתרון עליו המחוקק נתן את הדעת בעיגון הגנת תקנת השוק הוא לגבי מצב בו הרישום היה לא נכון. אזיי לדעת בית המשפט, בהנחה כי הקונה רכש בתמורה ובתום לב ומתוך הסתמכות על הרישום השגוי, תעמוד לקונה הגנת תקנת השוק. אך בפרשת מינץ, סבר בית המשפט, כי הרישום היה נכון ורק המסמכים עליהם חתמו הצדדים היו לא נכונים, באשר זויפו והותאמו למרשם הזכויות.

לכן בעניין זה, קבע בית המשפט, כי הגנת תקנת השוק אינה עומדת לקונים והמדיניות אותה יש להחיל על המקרה, מעבר לעובדה שמדובר בעבירה פלילית, היא לקבוע כי מדובר בעסקה לא חוקית, עליה יש להחיל את סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, הקובע כי חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו אינם חוקיים, מוסריים או סותרים את תקנת הציבור, יהיה בטל מעיקרו.

במצב זה, של חוזה הבטל מעיקרו, העסקה בעצם נעדרת את גמירות הדעת הנדרשת מצד המוכר על מנת שיתקשר בהסכם ובכדי לזכות בעסקה על הקונה להתגבר על העדר גמירות הדעת הזו. בפרשת מינץ, סבר בית המשפט, כי מאחר וההסכם בטל מעיקרו והקונה לא התגבר על העדר גמירות הדעת של הקונה, הרי שהדירה תושב לבעליה המקוריים, מר מינץ והקונה יפוצה בגין השיפוץ אשר ביצע בדירה.

בנוסף, נקבע בפסק הדין כי לכל אדם הזכות החוקתית להגנה על קניינו ולכן על הרשויות קיימת חובת זהירות בעת רישומה של עסקה כה חשובה מבחינה קניינית. אולם במציאות, הרשויות אינן יודעות כיצד להתמודד עם זייפנים המצליחים לבצע עסקאות מכר תוך שהם מרמים את הקונים, הבעלים המקוריים והרשויות. לכן על בעליהם של זכויות במקרקעין שלא ליפול לשאננות ולהיות ערניים, זהירים ובעיקר נוכחים.

אם כן, נשאלת השאלה המתבקשת, מהם סימני האזהרה אשר עשויים לסייע לנוכלים להיכנס בנעלי בעל הזכויות ולמכור את הזכויות וכיצד ניתן לנסות ולהימנע ממצבים אלו:

נוכלים המבצעים עסקאות עוקץ כאמור מנצלים נקודות חולשה אצל בעל הזכויות, המסייעות להם בביצוע זממם, לדוגמה כאשר אדם אינו בודק את זכויותיו על בסיס קבוע, כמו במקרים בהם הוא מתגורר בחו"ל.

כאשר מדובר במגרש ריק בד"כ הפעילות סביבו מועטה, המגרש יכול לעמוד שנים רבות ריק ומבלי שנפש חיה בודקת את מצבו, בעלי הזכויות האחרים בד"כ אינם מכירים את בעליו של המגרש או את גבולותיו, ולכן אין מי שיראה ביומיום אם קיימת פעילות חדשה חשודה, כמו הצגת המקרקעין לרוכשים. במצב זה מומלץ, כי בעליו של המגרש יגיע מדי פעם לבקר במגרש, ויוודא כי לא השתלטו עליו פולשים. כן מומלץ לבדוק, את מצבו הרישומי בלשכת רישום המקרקעין ובמנהל ולהקפיד להוציא מדי כמה חודשים ספורים נסח מלשכת רישום המקרקעין או אישור זכויות מהמנהל, בנוסף ניתן אף לבצע בדיקה בעירייה ולוודא כי הנכס עדין רשום ע"ש בעליו המקוריים ואף לנצל הזדמנות זו לבדוק כי לא חלה לגביו הפקעה או פגיעה אחרת.

כאשר מדובר בדירת מגורים המצב עשוי להיות פשוט יותר בהנחה שבעליה של הדירה יבצע מספר צעדים פשוטים, זאת מאחר והדירה בד"כ נמצאת בבניין בו מתגוררים שכנים נוספים, אשר בד"כ הינם ערים לשינויים בבניין. לכן אם בעל הדירה רק יקפיד לבקר מדי פעם בדירה, להכיר את שכניו, לשוחח עימם ולבקש מהם ומוועד הבית כי יודיעו לו כאשר יצפו בשינויים הקשורים בדירה, הוא יכול למנוע מצב שאנשים זרים יסתובבו בדירתו. אף בעלים של דירת מגורים נדרש לוודא את מצב הרישום של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמנהל ואף בעירייה, שם יוכל לבדוק על שם מי רשומה הדירה ומי משלם את התשלומים השוטפים מדי חודש בחודשו.

קיימים כיום אף אתרים אשר תמורת תשלום יבצעו את הבדיקה ויתריעו בפני הבעלים על כל שינוי בנכס.

בנוסף, בעליו של נכס יכול לרשום משכנתא או הערה בדבר הימנעות מעשיית עסקה לטובת צד שלישי כלשהו וזאת על מנת להקשות על אותו "נוכל" ולאלצו להשיג חתימה נוספת של בעל אותה הערה או משכנתא.

מן הצד האחר, על מנת להגן על קונה נכס מפני עסקאות עוקץ כאמור, על הקונה לבצע בדיקות סבירות המצופות ממנו כקונה בלשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל והעיריה ולוודא את המצב הרישומי של הנכס. יש לשים לב להתנהלות העסקה ולראות כי אין התנהגות חשודה או מוזרה, כך לדוגמא אם המוכר ממהר לבצע את העסקה, מוריד מחיר, מתאם פגישות בשעות מוקדמות בבוקר או מאוחרות בערב או שהוא מנסה להגיע לחתימתה בסוף השבוע, או בחגים כל אלה הינן נורות אזהרה, אשר יש לתת עליהן את הדעת.

מומלץ אף כי בטרם יחתום הקונה על ההסכם, יבקר בנכס, יותר מפעם אחת, וינסה לשוחח עם השכנים, יסרב לכך שחתימה על העסקה תעשה באמצעות ייפוי כח, יבקש לפגוש את המוכר. ככל שהמוכר גר בחו"ל על הקונה לדרוש כי המוכר יחתום על ייפוי כח חדש עבור העסקה ואף על ההסכם וההצהרות לרשויות המס, בפני הקונסול הישראלי במדינתו. כמו כן על הקונה לבקש כי המוכר יציג מסמכים מקוריים עבור העסקה, קבלות, שטרות מכר, הסכם הרכישה, אישור על תשלום מיסים עבור הנכס וכל מסמך מקורי אשר יש בו כדי להעיד כי הנכס אכן שייך לו כל התקופה האמורה. כמו כן להקפיד כי התשלום הראשון למוכר יועבר כנגד רישום הערת אזהרה כשזכויות הקונה קודמות לכל הערה אחרת ושאר התשלומים לאחר שהומצאו כל האישורים לשם רישום הזכויות על שם הקונה.

נקיטת אמצעי הזהירות הפשוטים אך החשובים, כאלו המפורטים לעיל, עשויים למנוע מאדם ליפול קורבן לתרמית ולאבד את זכותו הקניינית בנכס או להידרש לנהל הליכים משפטיים במשך שנים ארוכות על מנת לשמור על זכויותיו.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מיסוי מקרקעין


 

חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011 –הארכת תוקפן של הוראות שעה המקנות פטורים והטבות במס עד ליום 5.5.13

ועדת הכספים של הכנסת אישרה ביום 18.12.12 להאריך עד ל-5 לחודש מאי 2013, את תוקפן של הוראותיו של חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה").

הארכת הפטורים כאמור הינה בעקבות הוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, לפיהן, חיקוק שתוקפו אמור לפקוע תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים שלאחר בחירת הכנסת, ובענייננו, עד לחודש מאי 2013.

בעקבות הארכת הוראת השעה כאמור, ניתן להמשיך וליהנות מהטבות המס המפורטות להלן עד לחודש מאי 2013:

כך הוראת השעה קובעת כי בנוסף לפטורים הרגילים הקיימים במכירת דירת מגורים כקבוע בחוק, יינתנו פטורים נוספים ממס השבח (עד 2 דירות) כאשר הפטור ניתן עד לשווי של 2,200,000 ₪ של כל דירה, ואולם היה ושווי המכירה של הדירה עולה על סכום זה, כי אז יגבה המס רק בגין חלק הסכום העולה על 2,200,000 ₪.

ההוראה מקנה גם למי שרוכש דירה "ראשונה" אפשרות ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים בעוד שמנגד למי שרוכש דירה שניה ויותר ממוסה בשיעור מס גבוהים יותר, כל זאת מתוך מטרה להפחית את כמות הדירות הנרכשות "להשקעה" ולהקל על אלו שרוכשים את דירתם הראשונה.

ההוראה קובעת גם הטבת מס נוספת המקנה שיעור מס שבח מופחת של 25% למי שמוכר קרקע שנרכשה לפני 7/11/2001, בכפוף לכך שעל המקרקעין חלה תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות וכי בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה.

על מנת למנוע תכנוני מס וקביעת מועדי רכישה חדשים נקבע כי ההטבה לא תחול במקרה של מכירה בלא תמורה, מכירה בין קרובים (בתמורה או ללא תמורה), מכירה שקיים לגביה פטור מהמס כולו או חלקו (כגון: מכירה פטורה עפ"י סעיף 49ז), מכירה שקיים לגביה שיעור מס מופחת לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי הפקודה ומכירה שחלה לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק (הפיכת נכס קבוע למלאי עסקי).

יצוין כי מבחינה טכנית מאחר והמכירה מותנית בתנאי עתידי (סיום הבנייה בתוך תקופה קצובה) המוכר יכול לבחור בתשלום המס הרגיל במועד המכירה וכאשר יעמוד בתנאי לקבל החזר או לשלם המס לפי התיקון ולתת ערובה לגבי יתרת המס עד שיתקיים התנאי של הבנייה.

נציין כי להחלטה האמורה השלכות על בעלים רבים שמנסים למכור דירות ונתקלים בקשיים, והיא מקנה להם פתח לנצל את הוראת השעה שמאפשרת מכירה של דירות נוספות מעבר למסת הפטורים הרגילה ומהווה הטבה משמעותית לחלק מבעלי הזכויות, כך גם הדבר לגבי מכירת המגרשים, בעיקר במקרים בהם מדובר בקרקע שלאור מועד רכישתה הרי ששיעור המס שיחול במכירתה הינו גבוה ביותר.

החלטת מיסוי בהסכם 5248/12   – פטור ממס שבח במכירת חלקו של  יורש ב-2 מבני מגורים באותה חלקה

ביום 9.10.2012 פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי (5248/12) לפיה יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור, הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות.

החלטת המיסוי ניתנה לגבי עיזבון שכלל, בין היתר, מקרקעין שעליהם בנוי מבנה מרכזי ובו 10 דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סה"כ 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן –  "הדירות"), הכל בחלקה אחת  הרשומה בשלמות ע"ש המנוחה.

בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן – "התוכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות, שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים, וכלל המקרקעין נרשמו בשני מגרשים כאשר הבנין ובו 10 הדירות לעיל נרשם במגרש אחד בייעוד למגורים, והמבנה צמוד הקרקע נרשם במגרש אחר בייעוד לדיור מוגן.

הבעלים השונים (היורשים ובעלי החלקות הנוספות מזה) לא הגיעו להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית לא כוללת טבלאות חלוקה ואיזון, ולא קיים הסכם שיתוף.

היורשים בקשו למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת, 11 דירות, ולקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור, הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות.

רשות המיסים אישרה את הבקשה בהתבסס על ע"א 2100/07 רחל מנחם נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, (להלן – "רחל מנחם") שם נקבע כי יורשים יחידים אשר ירשו במושע זכויות בבניין ובו דירות מגורים (כך שלכל יורש יש זכויות בכל דירה ודירה) יוכלו במכירת מלוא זכויותיו של יורש בבניין, לקבל פטור בעבור דירת מגורים אחת מקום בו זכויותיו של היורש במושע בכלל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותות ממנה וזאת, גם אם לא נערך קודם לכן הסכם חלוקה בין היורשים המייחד להם דירות ספציפיות וגם כאשר רק מקצתם של בעלי הזכויות מכרו את זכויותיהם בנכס.

הפטור ממס הינו בעבור עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין ובכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין או מכוח הוראות השעה (עד לחודש מאי 2013). הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות מושפעת מקיומן של זכויות בנייה נוספות יחולו הוראות סעיף 49ז' לחוק.

נקבע כי כל עוד התוכנית בתוקף (נקבע כי התוכנית מהווה מכירה בהתאם לחוק), הלכת "רחל מנחם" לעיל תחול רק על מבנה בן 10 הדירות הנמצא במגרש 2. כך, רק בשל חלקה של היורשת ב- 10 הדירות שבמגרש 2 תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח כאמור. ואולם, ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים יוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכת "רחל מנחם" לעיל על שני המבנים קרי, על 11 הדירות.

יצוין כי יש בהחלטה האמורה כדי להקל על מכירת נכסים המצויים בבעלות של מספר יורשים אשר טרם הגיעו להסכמות על דרך חלוקת הזכויות בנכס ביניהם, ובהינתן החלטה זו גם במצב כאמור, יכולים הם ליהנות מפטורים ממס אשר היו עומדים לרשותם לו הייתה מבוצעת חלוקת זכויות זו. אנו סבורים אפוא כי למרות שהחלטה זו יש בה כדי לפשט הדברים, נכון במקרים בהם יש מספר יורשים להיוועץ במומחים ולערוך הסכמי חלוקת עזבון, ובכך להבטיח את החלוקה המיטבית תוך תכנון המס המיטיב ליורשים.

עדכוני פסיקה

 

ע"א 1156/10 אפרת האס ואח' נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ ואח'
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב השופטים כב' המשנה לנשיאה מ' נאור, א' רובינשטיין, נ' הנדל

 

ב"כ המערערים: עו"ד בלוזר עמינדב

היקף ההשבה והפיצויים המגיעים, במקרה בו חוזה הופר אך הצד הנפגע אינו מעוניין בביטולו

וגם אין אפשרות מעשית כבר לקיימו

פסק הדין עוסק בין היתר בלקונה הקיימת בדיני החוזים אשר אינם מתייחסים בצורה מפורשת למקרה בו חוזה הופר ולאחר מכן הופך לחוזה "שאיננו בר-ביצוע" אך הנפגע איננו מעוניין בביטולו. על פי הדין, מתקבלת לכאורה תוצאה בעייתית בה המפר אף שלא יכול לקיים כבר את ההסכם, לא זכאי גם להשבת הכספים ששילם והוא יוצא קרח מכאן ומכאן. בית המשפט נאלץ לבצע "אקרובטיקה משפטית" על מנת להגיע לתוצאה צודקת בסיטואציה בעייתית זו.

המערערים הינם יורשי המנוח שלום קהא ז"ל אשר חתם עם המשיבות על חוזה קומבינציה בקשר לשטח מקרקעין שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל, בשכונת קרית משה ברחובות. על פי החוזה, על מנת שהעסקה תצא לפועל צריכים היו להתמלא שלושה תנאים הראשון קבלת פטור ממכרז, השני אישור עסקה ע"י ממ"י והשלישי חתימת הסכם פיתוח עם ממ"י. התנאי הראשון והתנאי השני התקיימו. לגבי התנאי השלישי, בין ממ"י והמשיבות נוהל מו"מ על מנת להביא לחתימת חוזה פיתוח. במסגרת המו"מ הועבר למשיבות נוסח חוזה הפיתוח. המשיבות שלא הסכימו לכל תנאי החוזה, חתמו עליו תחת מחאה. ממ"י דחה את הטענות שבמכתב המחאה ולא חתם על החוזה. בהמשך ולאחר ניהול הליכים משפטיים קיבלו המשיבות את עמדת ממ"י כי החוזה חסר תוקף והמנהל החזיר למשיבות את כספן. לאחר מכן מכר המנהל את הזכויות במקרקעין לצד ג' והמשמעות היא כי התנאי השלישי לא התקיים ולא יכול עוד להתקיים. לאור האמור תבעו המשיבות מהמערערים את מלוא הסכומים ששולמו להם על פי חוזה הקומבינציה.

בית משפט קמא קבע כי על המערערים להשיב למשיבות השבה מלאה של הכספים ששולמו בניכוי הפיצוי המוסכם.

בית המשפט העליון ניתח את המקרה וציין כי שלוש הן הסוגיות העומדות לפתחנו הראשונה, האם התנאי השלישי שלא התקיים היה תנאי מתלה השניה, סוגיית ההשבה והשלישית סוגיית הפיצוי.

שלושת שופטי ההרכב הגיעו לתוצאה דומה אך כל אחד מהם הלך בנתיב שונה במקצת.

לדעת הש' רובינשטיין התנאי השלישי אכן היה תנאי מתלה ומכיוון שהוא לא התקיים החוזה בטל מעיקרו ובמקרה זה כל צד חייב להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה. אלא שבנסיבות המקרה, אין מקום להשבה מלאה של הכסף למשיבות זאת בהתבסס על קביעת בית המשפט (בין היתר דנ"א 10901/08 בייזמן נ' משכן – פורסם בנבו) לפיה העקרונות של "עשיית עושר ולא במשפט" חולשים גם על הוראת ההשבה שבחוק החוזים ומאחר והאשם באי-התקיימות התנאי השלישי רובץ במידה רבה על כתפי המשיבות שלא השכילו לחתום כנדרש על חוזה הפיתוח שהציע המנהל, על המערערים להשיב למשיבות שני שלישים בלבד מן התמורה שקיבלו (בניגוד לקביעת בית משפט קמא להשבה מלאה) ומסכום זה יקוזז סכום הפיצוי המוסכם (כקביעת בית משפט קמא).

לעמדת המשנָה לנשיא הש' נאור, התנאי השלישי איננו תנאי מתלה וזאת היא לומדת מהתנהגות הצדדים. אלא שאף אם היה מדובר בתנאי מתלה, קובעת הש' נאור, אי-התקיימותו איננה גוררת בהכרח בטלות של החוזה, זאת משום שסעיף 28 לחוק החוזים מורה כי בחוזה מותנה בו צד אחד מנע את קיום התנאי אין הוא זכאי להסתמך ולהיבנות מאי קיום התנאי. במקרה דנא המשיבות הם שמנעו את התקיימותו של התנאי ולפיכך הן לא יכולות לדרוש את ביטול ההסכם. חרף זאת סברה המשנה לנשיא כי מאחר והמנהל מכר את הקרקע לצד שלישי ולא ניתן לקיים עוד את ההסכם אין מנוס מלהורות על ביטול ההסכם ובמקרה זה ממילא חלה על המערערים חובת השבה. השופטת נאור מצטרפת לעמדת השופט רובינשטיין ומעמידה את סכום ההשבה על שני שלישים, מן השיקולים שפורטו לעיל.

הש' הנדל סבר כדעת הש' רובינשטיין כי מדובר בתנאי מתלה אך חרף העובדה שמדובר בתנאי מתלה, ושהתנאי לא התקיים הוא סבור כדעת הש' נאור כי מאחר והאשם לאי-התקיימות התנאי המתלה רובץ במידה רבה על כתפי המשיבות הן מנועות מלדרוש את בטלות החוזה מעין "השתק סטטוטורי". הש' הנדל ממשיך ומציין כי מאחר ועל פי הדין ביטול החוזה הוא תנאי להפעלתה של חובת ההשבה, התוצאה לכאורה הינה קשה ובעייתית שכן מחד המשיבות אינן זכאיות להשבה ומאידך אין באפשרותן עוד לקיים את ההסכם.

על מנת לפתור בעייתיות זו פונה הש' הנדל לסעיף 39 לחוק החוזים אשר קובע את חובת תום הלב בקיום החוזה. בנסיבות המקרה דנא בו על אף שהחוזה איננו ניתן יותר לביצוע מסרבים המערערים להפעיל את זכות הביטול (על אף שהתמורה כבר שולמה להם) מפרים הם בסירובם את חובת תום הלב. חוסר תום הלב של המערערים יוצר עבורם "השתק סטטוטורי", ומונע מהם לעמוד על זכותם שלא לבטל את החוזה.

הש' הנדל מציין כי ניתן להגיע לתוצאה זו גם על פי סעיף 6 לחוק החוזים תרופות שקובע כי הפרה יסודית הינה "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה". אי-ביטול החוזה בנסיבות המקרה דנא, כאשר החוזה כבר איננו ניתן לקיום והתמורה שולמה, מהווה הפרה יסודית של החוזה על ידי המערערים, שכן אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע מראש שלאחר שישלם את התמורה ולאחר שיוברר שאין עוד אפשרות לקיים את יתרת החוזה יסרב הצד השני לבטל את החוזה, ויותיר אותו קרח מכאן ומכאן ולפיכך קמה למשיבות זכות לבטל את החוזה וממילא קמה חובת השבה הדדית.

עוד מציין הש' הנדל כי ניתן להגיע לאותה תוצאה בדרך שלישית באמצעות העקרונות הכלליים של דיני עשיית עושר ולא במשפט לפיהם, העברת הכסף מהקבלן למנוח הייתה על בסיס ציפייה להשלמת החוזה. מאחר והחוזה לא ניתן יותר לקיום מחזיקים כעת המערערים בכסף שהגיע אליהם על בסיס ציפייה שנכשלה והעיקרון הכללי בדבר אי-עשיית עושר שלא במשפט מחייב שהכסף יושב לידי המשיבות.

בשורה התחתונה נפסק כי על המערערים להשיב לקבלן שני שלישים בלבד מן התמורה שקיבלו (בניגוד לקביעת בית משפט קמא להשבה מלאה) ומסכום זה יקוזז סכום הפיצוי המוסכם (כקביעת בית משפט קמא).


הערת המערכת:

שוב הוכח כי בית המשפט העליון הוא מפלטו האחרון של האזרח הקטן, אשר נחבט בידי רשויות השלטון ותאגידים גדולים בבואו להשיג צדק. במקרה דנן אף שלכאורה לשון החוק עמדה לימין המשיבות ואף שלא היה מדובר ברמיסת זכויות הזועקת לשמים, הרי שבין המשפט ברצותו לעשות צדק ולא רק דין, לא משך ידו מהעניין וב- "אקרובטיקה משפטית" התווה את הדרך וסלל נתיב לעשיית צדק.


ה"פ 768/07 נאוה פורמן ואח' נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל
בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בפני כב' סגנית נשיאה הש' ד"ר דרורה פלפל

 

ב"כ התובעים: עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

עצם תשלום פיצוי בגין ירידת ערך אינו שולל את זכותם של הנפקעים לנהל הליך משפטי בגין הפגיעה הקניינית שנגרמה עקב ההפקעה עצמה ולקבל פיצוי הפקעה בהתאם.

המדובר בבעלי קרקעות באזור כביש 431 שהייתה להם חלקה של כ- 9 דונם. בשנת 2000 פורסם צו הפקעה לחלק  משטח החלקה שלהם שהייתה חלק בלתי נפרד מהליך מתואם בין צו ההפקעה לבין תכנית מתאר מחוזית למחוז מרכז תמ"מ 3 שינוי מס' 6 א' אשר אושרה לפרסום למתן תוקף זמן קצר לאחר פרסום צו ההפקעה במטרה לתכנן תוואי משותף לדרך פרברית מהירה מס' 431 למסילות ברזל ולמעבר קווי חשמל ראשיים.

עקב כך הגישו הבעלים תביעות ירידת ערך על פי סעיף 197 בגין התכנית הפוגעת, בטענה שלמרות שערב אישור התכנית ייעוד הקרקע המקורי היה לחקלאות , הרי על פי תכניות שאושרו או שהיו בהכנה הייתה מגמה לשינוי יעוד לבניה למגורים ולתעסוקה וכי התמ"מ הביאה לפגיעה ולירידת ערך מקרקעיהם.

הגשת התביעה בגין ירידת הערך על ידי הבעלים נעשתה מתוך אמונה ותקווה כי יקבלו את מלוא הפיצויים במסגרת הליך אחד, אולם ולמען הזהירות הגישו גם תביעת פיצויי הפקעה למקרה שכלל הפיצוי לא יגולם במסגרת הליך תביעת ירידת הערך.

בתביעת ירידת הערך מונתה שמאית מכריעה שקבעה לבעלים פיצוי לפי עקרונות מסוימים והגיעה לפגיעה לפי שווי של 56$ למ"ר למקרקעין. יצוין כי השמאית הנ"ל קבעה כי שווי המקרקעין בטרם ביצוע התאמות הינו 91$ למ"ר. כאשר הפער של 35$ (כ-40%) הוא תמצית ההבדל שבין שווי השוק הריאלי והראוי המגיע במסגרת פיצויי הפקעה לעומת שווי שוק "מנוטרל" הנובע מפגיעה תכנונית בלבד במסגרת 197, על כן סברו הבעלים כי שני ההליכים אינם סותרים זה את זה ואילו מע"צ סברה כי לא ניתן לתבוע גם וגם ויש להסתפק בפיצוי שנפסק על ידי השמאית בהליך על פי סעיף 197.

בית המשפט דחה את טענות מע"צ וקבע כאמור כי בחירה בשתי הדרכים שאינן חופפות הינה בחירה לגיטימית :

"לאור האמור לעיל, עצם ניהולו של הליך משפטי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין הנזקים שמקורם בפגיעה התכנונית במקרקעין, אינו שולל את זכותם של המבקשים לנהל הליף משפטי מכח סעיף 8 לפקודת הדרכים בגין הפגיעה הקניינית שנגרמה עקב ההפקעה עצמה, שזהו נושא התובענה דנן"

בסיכומו של דבר בית המשפט קיבל את מרבית טענות הבעלים ובהתאמה פסק להם פיצויי הפקעה ובמסגרת זאת קבע בית המשפט את שווי הקרקע לצרכי הפיצוי לפי שווי של 84 דולר למ"ר וכן קבע כי הפגיעה ביתרת החלקה הינה בשיעור של כ-2/3 משווי המקרקעין , וכן חייב את מע"צ בתשלום שכ"ט והוצאות.

הערת המערכת:

המערכת סבורה, כי כפי שכבר נכתב בעבר, שהלכת "חממי" בדבר הפיצוי הדו-שלבי צריכה בחינה מחודשת והתאמה לנסיבותיה, התוצאה בה מנוהלים הליכים כפולים לפיצוי בהוצאות ניכרות ובמשך שנים כה רבות מביאה לתוצאות מעוותות ולנזק רב לפרו ולמערכת, הפיצוי הדו -שלבי נועד לפעול לטובת הפרט ולא לרעתו, פיצול הליכים זה אמור ליהיות בהתאם לשיקול דעת הנפקע/נפגע ולא חובה, וכך ניתן לדעת המערכת אף להסיק מפסקי הדין הראשוניים שהיוו תשתית להלכה זו.

 

 

ע"א 1057/06 סודרי מיכאל נ' פקיד השומה פתח תקווה,
בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בפני כב' הש' יונה אטדגי

ב"כ המערער: עוה"ד אילן כהן ואיתמר כץ

ב"כ המשיבעו"ד אריק ליס


 פגיעה במקרקעין ע"י תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק התו"ב, איננה "הפקעה" לעניין פרק ה' לפקודת מס הכנסה, והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה.

 

במקרה בו פיצויים בגין פגיעה במקרקעין כוללים גם פיצוי בגין מקרקעין גובלים, ניתן לנכות מהמס ששולם בגין הפיצוי את עלות רכישת המקרקעין הגובלים, כאשר חישוב הניכוי המותר צריך להיעשות באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה, ובהתחשב בייעודם של חלקי הקרקע הנדונה.

עניינו של הערעור בשומת מס שהוצאה בגין פיצויים שנתקבלו בעקבות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב, שהוגשה בגין פגיעה במקרקעין ובמקרקעין הגובלים בהם עקב אישור תכנית חדשה לגביהם.

המדובר במקרקעין בשטח של כ- 60 דונם שהיו בייעוד חקלאי וגן לאומי במצבם הקודם, כאשר בעקבות פרסום תכנית חדשה לגביהם, שונה הייעוד של כ- 35 דונם מהם לדרך ולמחלף, שטח של כ- 15 דונם מהם הוגדר כשטח בתחום קו בניין, ויתרת המקרקעין בשטח של כ- 10 דונם נותרה מחוץ לתכנית הפוגעת (להלן: "המקרקעין הגובלים").

בעקבות אישור התכנית הגיש המערער את תביעתו הנ"ל בגין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין. עפ"י קביעת שמאי מכריע שמונה במסגרת בירור ההליך נקבעה ירידת הערך בסך של 11,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה חקלאי, ו- 3,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה גן לאומי.

בנוסף לכך, השמאי קבע כי הפיצוי האמור צריך להינתן גם בגין המקרקעין הגובלים שלא נכללו בתכנית הפוגעת, משום שבהיותם גובלים עמם הם נפגעים ממנה במידה זהה.

בהתאם לפסק הדין שולם למערער פיצוי כספי, עליו דיווח המערער למשיב. עקב כך, המשיב הוציא שומה למערער, עליה הוגשה השגה, שהתקבלה בחלקה, וכתוצאה מכך הוגש הערעור דנן.

לאחר שהוגש הערעור הושגו מספר הסכמות בין הצדדים, שלאחריהן נותרו ביניהם 2 מחלוקות בלבד:

א.         המערער טען, כי הוא זכאי להטבת המס לפי סעיף 91(ז) לפקודה. לטענתו, גם הפיצוי שהתקבל בעקבות           התכנית הפוגעת הוא פיצוי שהתקבל ב"הפקעת הנכס", משום שהתכנית הפוגעת מהווה רק שלב ראשון     מתוך 2 השלבים המובילים בסופם להפקעה, ולכן יש לראות את שניהם כהפקעה. מאידך, המשיב טען כי   פגיעה ע"י התכנית וההפקעה עצמה הינם עניינים נפרדים, וכך גם הפיצוי המתקבל בגין כל אחד מהם.

ב.         לטענת המערער, הוא זכאי לניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים, בסך של כ- 90,000 ₪. לטענתו, הנכס,   אשר יצא מידיו או מומש על ידו בעת ירידת ערך המקרקעין, הינו חלק יחסי משווי המקרקעין, דהיינו, אותו שווי אשר נגרע בפועל מערכם של המקרקעין בעקבות התכנית הפוגעת. מנגד, המשיב טען כי "הנכס שנמכר"       ע"י המערער הוא זכות התביעה שלו לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, או לחילופין הינו הויתור על זכותו לאי     פגיעה בערכו של הנכס.

באשר למחלוקת הראשונה שעניינה- הטבת המס לפי סעיף 91(ז) לפקודה – קבע ביהמ"ש, לאחר שסקר את הפסיקה הרלוונטית בעניין, כי במסגרת ע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה, ביהמ"ש העליון ערך אבחנה ברורה, בהקשר לתשלום המס, בין פיצוי המתקבל בעקבות פגיעה ע"י תכנית (שינוי ייעוד) ובין פיצוי המתקבל בשל הפקעה וקבע כי הפיצוי הראשון אינו מהווה "הפקעה" לצרכי מס.

ביהמ"ש הוסיף לעניין זה, כי אמנם פסק דינו של ביהמ"ש העליון הנ"ל ניתן בהקשר לתשלום מס ערך מוסף, אך נימוק מרכזי בנימוקי פסק הדין היה הצורך ליצור "הרמוניה חקיקתית". נימוק זה הוזכר תוך השוואת המושג "הפקעה" בחוק התו"ב ובחוק מע"מ, ואם כך הוא הדבר בין חוקים העוסקים במישורים שונים, על אחת כמה וכמה, כך נקבע, שאחידות זו מתבקשת בין חוקים העוסקים באותו מישור: מישור המס.

לפיכך, כך נקבע, פגיעה במקרקעין ע"י תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק התו"ב, איננה "הפקעה" לעניין פרק ה' לפקודה והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה.

באשר לסוגיית ניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים – ביהמ"ש קבע כי שאלה זו תלויה במענה שיינתן על שאלה אחרת: האם עלות רכישה זו היא הוצאה שהוצאה ביצירתו של "הנכס שנמכר"? כאשר לצורך כך נדרש להגדיר מהו "הנכס" שחויב במס רווחי הון.

ביהמ"ש הוסיף לעניין זה, כי עד לתכנית הפוגעת הייתה בידי המערער "זכות ראויה" להשתמש במקרקעין שנפגעו, אם לצורך חקלאי ואם לצורך פארק לאומי. זכות זו "יצאה" ממנו ע"י התכנית הפוגעת. כלומר, "הנכס שנמכר" הוא זכות השימוש במקרקעין לצרכים המקוריים, קודם ששונה ייעודם. מאחר והפגיעה בזכות שימוש זו נגרמה, עפ"י קביעת השמאי שעל פיה נפסק וניתן הפיצוי, גם למקרקעין הגובלים, הרי ש"הנכס שנמכר" הינו זכות השימוש בייעודים המקוריים בגין כל המקרקעין שהיו בידיו של המערער, בין אלו שנכללו בתכנית הפוגעת ובין אלה שלא נכללו בה, אך נפגעו בפועל על ידה.

לפיכך, קבע ביהמ"ש כי חישוב הניכוי המותר צריך להיעשות באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה ע"י השמאי, ובהתחשב בייעודם של חלקי הקרקע הנדונה, כשנקודת המוצא היא קביעת השמאי כי קרקע זו נפגעה ע"י שינויי הייעוד בתכנית הפוגעת, כפי שנפגעו המקרקעין הכלולים בתכנית.

לאור האמור לעיל הערעור התקבל באופן חלקי.

הערת מערכת:

בכל הכבוד, אנו סבורים כי קיים עיוות בתוצאה אליה הגיע בית המשפט, והערת מערכת זו משתלבת עם ההערה הקודמת לפיה הפיצוי הדו שלבי, והפיצול עלול להוביל לעיוות, כדוגמת מקרה זה.

סוגיית המיסוי בגין פיצוי על פגיעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה העסיקה את מיטב מומחי המיסוי, עם זאת העמדה הרווחת היתה כי יש להבדיל בין פגיעה ישירה, שהינה שלב לקראת הפקעה לבין פגיעה עקיפה, במקום בו למעשה מדובר בשלב המשולב עם ההפקעה, מן הדין לחייב שלב זה כחלק מההפקעה, מה גם שבמקרים מסויימים מלוא הפיצוי בגין ההפקעה משולם בשלב זה לאור ירידת ערך של 100%, על כן ברי הוא כי כוונת המחוקק בעת שניתנו על ידו הטבות מיסוי והפחתה של שיעור מס השבח, לא אבחנה בין השלבים ואין סיבה להוליך את הנפגע בדרך שונה ולהגיע לתוצאות שונות של מס.

 ב"ש 94/12  עיריית חולון נ' פלוני

בית המשפט לעניינים מקומיים חולון  בפני כב' הש' אורלי מור – אל


ביתו של אדם מבצרו, יחד עם זאת אדם אינו יכול להחזיק את ביתו וסביבת ביתו באופן שמקים מפגעים- ככל שעושה כן רשאית הרשות מכוח הסמכות הנתונה לה בחוק לפעול למיגור המפגעים.

המשיב, המתגורר עם הוריו הקשישים בחולון נוהג לאסוף פסולת בכמות רבה מהרחוב ולאכסנה בדירה ובחצר המשותפת לכל הדיירים. בעבר הרשיע בית המשפט לעניינים מקומיים את המשיב בגין גרימת מפגע קשה לדיירים בשל איסוף ואחסון פסולת בסביבת דירתו וברכוש המשותף לכלל הדיירים, אולם המשיב לא עמד בהתחייבויותיו, המשיך לאסוף פסולת ולאחסנה בדירתו ובסביבת דירתו.

על כן הוגשה על ידי עיריית חולון בקשה דחופה לביהמ"ש ליתן צו פינוי במסגרתה התבקש ביהמ"ש ליתן צו המאפשר לעירייה לפנות פסולת רבה מביתו של המשיב וכן מהחצר המשותפת לכל הדיירים.

בית המשפט נעתר לבקשה וזאת לאחר שהוצגו בפניו עדויות של עדים, דוחות, מסמכים ותמונות מהם עלה בבירור כי המשיב גורם למפגעים ולסכנה של ממש הן לעצמו ולבני ביתו והן למתגוררים בבניין בו מצויה דירתו.

הכרעתו של ביהמ"ש נתמכה גם בפקודת העיריות וחוקי העזר: בהתאם לסעיף 242 לפקודת העיריות– "תברואת בריאות הציבור ונוחות"- רשאית העירייה להסיר כל מטרד ולבדוק מהם המטרדים הקיימים במקום ציבורי או פרטי במידה והם מהווים סכנה לבריאות הציבור. לצורך כך יש לנציגי העירייה סמכות מכוח סעיף 90 לחוק העזר לחולון (מניעת מפגעים ושמירת הסדר והניקיון), התשמ"ב- 1982, להיכנס בכל עת סבירה לנכס או למקום אחר על מנת לבצע את כל הדרוש כדי לברר אם קוימו הוראות העזר ולנקוט בכל הצעדים הדרושים לקיומו.

סמכות נוספת מצויה בידי העירייה בחוק לשמירת הניקיון, תשמ"ד-1984, המקים סמכות להוציא צו פינוי לפינוי מפגעים, על ידי הרשות המקומית, עליו יכול מקבל הצו לערער בפני בית המשפט. כניסה לדירה תהיה בצו של בית המשפט.

ביהמ"ש קבע כי בית המשפט לעניינים מקומיים אמון על אכיפת חוקי העזר וטוב עשתה העירייה עת פנתה לבית המשפט ואפשרה לקיים דיון במעמד המשיב טרם נקיטת צעדים מסוג זה, שעשוי להיות בהם משום פגיעה בקניינו של אדם.

עוד ציין ביהמ"ש כי סעיף 55 חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמד-1984 קובע כי דין בית המשפט לעניינים מקומיים, כדין בית משפט שלום, ודין שופט בית משפט לעניינים מקומיים כדין שופט בית משפט שלום. ומכאן, שבית משפט לעניינים מקומיים, מוסמך לדון בבקשות של העירייה המוגשות מכוח חוקי העזר, לרבות בקשות מסוג זה בו מבקשת העירייה מתן צו שיאפשר לה לקיים את סמכויותיה על פי פקודת העיריות וחוקי העזר.

כאמור, ביהמ"ש נעתר לבקש העירייה וקבע כי "ביתו של אדם מבצרו" ויש להפעיל בזהירות רבה סמכות המתירה לרשות להיכנס לביתו של אדם ולפעול נגד חפציו הפרטיים, יחד עם זאת,  אדם אינו יכול להחזיק את ביתו ואת סביבת ביתו באופן שמקים מפגע ומהווה סכנה ליושבי הבית, כמו גם לדיירי הבניין כולו, וחובתם להביא את הדירה למצב שלא יתקיימו בה מפגעים.

ביהמ"ש ציין כי במקרים בהם נגרם מפגע, רשאית הרשות המקומית מכוח הסמכות הכללית הנתונה לה בפקודת העיריות והסמכות בחוק העזר לפעול למיגורם של המפגעים ובלבד שתינתן קודם הזכות להישמע, התראה ואפשרות הוגנת לאדם לפעול לצורך העמדת הנכס במצב שלא נגרמים בו מפגעים בעצמו. ככל שאדם שקיבל התראה והזדמנות לפעול למיגור המפגעים אינו עושה כן, רשאית הרשות להיכנס לנעליו ולעשות שימוש בסמכויותיה למיגור המפגעים.

ביהמ"ש קבע כי סמכות כזו יש להפעיל באיזון ותוך שמירה על זכויות המשיב. אלא שבמקרה הנדון למשיב נתנה הזדמנות להשמיע את טענותיו בין כותלי בית המשפט, כמו כן המשיב שב וקיבל דו"חות המהווים כשלעצמם דרישות לפינוי המפגעים, וכן נתנו לו  מספר הזדמנויות  רבות למיגור המפגעים בעצמו, אלא שהמשיב לא עמד בכך. על כן קבע ביהמ"ש כי במצב דברים זה מוטלת על הרשות העירונית, האחריות והחובה לפעול לסילוקם של המפגעים והוציא צו בהתאם.

הערת מערכת:

פסק-דין זה הינו חריג בכך שמדובר בהכרעה שלפיה נזקק בית המשפט לפניית הרשות שמתייחסת לשימוש שעושה בעלים בנכס פנימה, ככלל לא נהוג אלא לבחון את ההתנהלות כלפי חוץ, אולם יש מקרים בהם בית המשפט רואה לנכון למנוע מפגע על ידי התערבות בקניינו של הפרט, הוא יעשה כן לטובת הסביבה.

ערר 195/12 מגדלי דוד משה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים
ועדת ערר מחוזית מחוז המרכז – בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן

 

ב"כ העורר: עו"ד קוצ'ינסקי


איזון הזכויות בתכנית איחוד וחלוקה נקבע בשלב אישור טבלאות האיזון, גם כאשר התכנית קובעת שלביות ביצוע

החלטה זו ניתנה בערר על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה, לסרב לבקשת העוררת להקמת 4 בנייני מגורים המותרים לבניה על מגרש (סה"כ 232 יחידות דיור). ההיתרים נתבקשו מכוחה של תכנית לאיחוד וחלוקה (ללא הסכמה), שחלה על מתחם מקרקעין בשטח של 180 דונם, עליהם ניתן לבנות סה"כ 1,246 יח"ד. העוררת הנה בעלת הזכויות ל- 34.5% ממספר היחידות הכולל המתוכנן במתחם (סה"כ 428 יח"ד) והיא כבר בנתה בעבר מכוח אותה תכנית 152 דירות (על פי היתרים קודמים). כעת ביקשה, כאמור, לבנות 232 יח"ד נוספות.

תכנית האיחוד והחלוקה קבעה, בנוסף להוראות האיחוד והחלוקה גם שלביות ביצוע לתכנית. כאשר השלביות נקבעת בהתאם לפיתוח התחבורתי של המתחם.

במועד בו הוגשה הבקשה להיתר, ובהתאם להוראות השלביות בתכנית, ניתן היה לבנות עד 650 יח"ד במתחם (מתוך סך כל 1,246 יח"ד המותרות).

הועדה המקומית סירבה לבקשת העוררת, כאשר טענתה העיקרית הייתה כי מספר יחידות הדיור שמבקשת העוררת, עולה על חלקה היחסי במספר יחידות הדיור שניתן לבנות באותו שלב ביצוע, על פי הוראות השלביות של התכנית (אף כי אין מחלוקת כי אינה עולה על סך כל יחידות הדיור- 428 במספר-  אותה יכולה העוררת לבנות במתחם). הועדה המקומית טענה כי מאחר ולעוררת שיעור של 34.5% ממספר היחידות הכולל, יש לשמר את חלקה גם בהתאם לשלביות, וכי היא מוסמכת לא לאשר מתן היתרי הבניה המבוקשים, כאשר שאר בעלי הזכויות במתחם מתנגדים לבקשות אלה, וחלקם אף הגישו לאחר מכן בקשות להיתרי בניה ביחס ליחידות הנוספות.

ועדת הערר קבעה כי תכנית איחוד וחלוקה הינה מכשיר תכנוני ייחודי אשר קיימות לו אמנם השלכות קנייניות, אולם כמכשיר תכנוני הינו עוסק בתכנון תחילה, ומטרותיו קידומו של אותו תכנון. הכללים החלים באיחוד וחלוקה ללא הסכמה מפורטים בסעיף 122 לחוק וקובעים בתמצית מציאת היחס בין שווי החלקות במצב הנכנס והעתקתו של אותו יחס לשווי החלקות (אשר בדר"כ מושבחות), במצב היוצא. ועדת הערר קבעה כי שמירה על עקרון השוויון, אינה מחייבת חלוקה יחסית כפי שקבעה הועדה המקומית, בכל שלב ושלב.

בעניין זה ציינה וקבעה ועדת ערר כי לא ניתן או רצוי לעצור  ביצוע של תכנית, על רקע החלוקה הקבועה בטבלאות ההקצאה והאיזון. עיקרון לפיו יוקפאו חלקיהם של בעלי זכויות על פי שלביות עלולה להביא לקיפאון בהוצאתן של תכניות מן הכוח אל הפועל, לפיתוחם החלקי בלבד של חטיבות מקרקעין, ועלול להותיר את דייריהם באתרי בניה שנים רבות ואת הרשויות מול שוקת שבורה.

האיזון בין בעלי הזכויות מקומו במסגרת סל הזכויות הכללי המתקבל בשלב התכנוני ואילו בשלב הביצוע, כאשר מדובר בתכנון מאושר, וחלוקת העושר הכולל בו כבר נקבעה, גובר לטעמה של ועדת הערר האינטרס הציבורי בקידומו של הרישוי ובנייתו בהתאם להוראות התכנית.

יחד עם זאת, וועדת הערר סברה כי מאחר שהועדה המקומית נהגה כפי שנהגה מזה תקופה, לא ניתן להפוך מנהג זה באחת, אלא יש צורך באיזון הפגיעה בוודאות התכנונית. לפיכך, והגם כי מדובר בפרשנות מוטעית של הדין, החליטה ועדת הערר לתת פרק זמן של 6 חודשים מיום מתן ההחלטה, בסופו תוציא הוועדה המקומית היתרים על פי הבקשות שיונחו בפניה, ואם עלה מספרן על מספר היחידות האפשרי על פי השלביות הרלוונטית, מספר היחידות שיוענק יהא בהתאם ליחס בין הבעלויות של אותם מבקשי היתרים.

הערר התקבל חלקית.


הערת מערכת:

ועדת הערר בחנה את התנהלות הועדה המקומית, וסברה כי למרות שהיה הגיון בהתנהלות זו, הרי שלא היה לה עיגון בתכנית שהינה הדין החל במקום ואין לאפשר מניעת הוצאת היתרים למי שעומד בהוראות התכנית על מנת לאפשר גם לאחרים לקבל זכויות שוות, הבחינה של התכנון לא זהה לבחינת שיקול הדעת הקנייני, וההלכה הפסוקה הינה שככלל לא ניתן למנוע מתן היתרים ממי שעומד בדרישות ובתנאים של התכנית, אלא במקרים חריגים וזה אינו מקרה כאמור, יש לציין כי חשוב לידע על ההבדלים שניתנים על ידי ועדות הערר בין "שלבי ביצוע" לבין "תנאים להיתר", הבדלים שנקבעו במספר הלכות של הפסיקה.