חוזים – איך תגן על עצמך מפני עוקץ, הן כרוכש והן כבעל הזכויות ומהם הסימנים המחשידים

איך תגן על עצמך מפני עוקץ, הן כרוכש והן כבעל הזכויות ומהם הסימנים המחשידים

חלום הבלהות של כל בעל נכס, בין אם זו דירה, מגרש או נכס מסחרי, הוא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלו נמכר לאחר ללא ידיעתו, בתרמית או לגלות כי לאחר ששילם ממיטב כספו לרכישת נכס, רכש נכס שלא מבעליו המקורי והאמיתי.

חלום בלהות זה הפך למציאות של שלמה מינץ, הכנר הבינלאומי, אשר גילה ביום אחד כי הדירה אותה ירש מאמו נמכרה למשפחת איסחקוב ונרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לאחר שהגיש תלונה במשטרה והעובדות החלו להתברר, הסתבר כי הדירה נמכרה למשפחת איסחקוב על ידי מרדכי בוהדנה וכי הדירה נמכרה לבוהדנה על ידי מי שנחזה להיות מינץ עצמו.

במסגרת הליך שניהל מינץ בת"א 2650-06 מינץ נ' מרדכי בוהדנה ואח', זכה אמנם מינץ בדירתו חזרה, ונקבע שעליו לשלם לרוכשי הדירה איסחקוב את עלויות שיפוצה בסך 35,000 ש"ח, זאת במסגרת פסק דין שניתן על ידי כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ואולם, לשם השגת תוצאה זו היה עליו לנהל במשך 6 שנים, מאבק משפטי בבית המשפט.

בפרשה זו שני הצדדים נפלו קורבן תמים לתרגיל ה"עוקץ", מחד מינץ עצמו שדירתו נמכרה על ידי אחר ללא ידיעתו ורצונו ומבלי שקיבל תמורתה, ומאידך משפחת איסחקוב אשר רכשו את הדירה מצד ב' בתום לב, שילמו עליה את תמורתה ואף השלימו את העברת הרישום על שמם בלשכת רישום המקרקעין.

ככלל, במקרים כגון זה ההגנה החלה על הקונים הינה מכח חוק המקרקעין, התשכ"ט-1696 ובפרט סעיף 10 לו, המעגן בתוכו את הגנת 'תקנת השוק', לפיו מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים ושילם תמורה מלאה בגינם, תוך שהוא מסתמך על הרישום בתום לב, זכותו תעמוד לו אף אם הרישום עליו הסתמך היה שגוי (להלן: "תקנת השוק"). במקרים כאלה, בהם עומדת לקונה הגנת תקנת השוק, ניתן יהיה אף להפקיע נכס מידיו של הבעלים המקורי ונתינתו לצד שלישי.

והאמור אינו חל רק בתאוריה, במקרים בהם זכויות נמכרו לצד שלישי, לאחר שזויפו מסמכים או זהות של הבעלים או זויף מרשם הזכויות, בית המשפט יבחן האם עומדת לרוכש הגנת תקנת השוק. ובמקרים בהם ההגנה תעמוד לקונה בית המשפט אף לא יהסס ויפקיע נכסים מבעליהם המקוריים, מתוך הרצון להגן על אינטרס סחירותם של נכסים בשוק.

מאחר ובזכויות קנייניות עסקינן בית המשפט יקפיד ויבדוק כי מתקיימים התנאים לשם העמדת הגנת תקנת השוק, כי הקונים לא הסתמכו על הערת אזהרה כרישום, כי שילמו את מלוא התמורה, כי אכן לא ידעו על קיומם של הבעלים המקורי ולא היו יכולים לדעת וכד'.  בעניין זה ראה רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד ואח', פ"ד מט(3) 854, ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, עא 599/77 שמואל קורצפלד נ' יוסף אדלר, פ"ד לד(2) 29.

בפרשת מינץ לעיל הכלל לפיו קיומה של הגנת תקנת השוק במקרה בו מתקיימים התנאים לכך – הוחרג ובית המשפט יצר מתווה שונה וקבע כי הפתרון עליו המחוקק נתן את הדעת בעיגון הגנת תקנת השוק הוא לגבי מצב בו הרישום היה לא נכון. אזיי לדעת בית המשפט, בהנחה כי הקונה רכש בתמורה ובתום לב ומתוך הסתמכות על הרישום השגוי, תעמוד לקונה הגנת תקנת השוק. אך בפרשת מינץ, סבר בית המשפט, כי הרישום היה נכון ורק המסמכים עליהם חתמו הצדדים היו לא נכונים, באשר זויפו והותאמו למרשם הזכויות.

לכן בעניין זה, קבע בית המשפט, כי הגנת תקנת השוק אינה עומדת לקונים והמדיניות אותה יש להחיל על המקרה, מעבר לעובדה שמדובר בעבירה פלילית, היא לקבוע כי מדובר בעסקה לא חוקית, עליה יש להחיל את סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, הקובע כי חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו אינם חוקיים, מוסריים או סותרים את תקנת הציבור, יהיה בטל מעיקרו.

במצב זה, של חוזה הבטל מעיקרו, העסקה בעצם נעדרת את גמירות הדעת הנדרשת מצד המוכר על מנת שיתקשר בהסכם ובכדי לזכות בעסקה על הקונה להתגבר על העדר גמירות הדעת הזו. בפרשת מינץ, סבר בית המשפט, כי מאחר וההסכם בטל מעיקרו והקונה לא התגבר על העדר גמירות הדעת של הקונה, הרי שהדירה תושב לבעליה המקוריים, מר מינץ והקונה יפוצה בגין השיפוץ אשר ביצע בדירה.

בנוסף, נקבע בפסק הדין כי לכל אדם הזכות החוקתית להגנה על קניינו ולכן על הרשויות קיימת חובת זהירות בעת רישומה של עסקה כה חשובה מבחינה קניינית. אולם במציאות, הרשויות אינן יודעות כיצד להתמודד עם זייפנים המצליחים לבצע עסקאות מכר תוך שהם מרמים את הקונים, הבעלים המקוריים והרשויות. לכן על בעליהם של זכויות במקרקעין שלא ליפול לשאננות ולהיות ערניים, זהירים ובעיקר נוכחים.

אם כן, נשאלת השאלה המתבקשת, מהם סימני האזהרה אשר עשויים לסייע לנוכלים להיכנס בנעלי בעל הזכויות ולמכור את הזכויות וכיצד ניתן לנסות ולהימנע ממצבים אלו:

נוכלים המבצעים עסקאות עוקץ כאמור מנצלים נקודות חולשה אצל בעל הזכויות, המסייעות להם בביצוע זממם, לדוגמה כאשר אדם אינו בודק את זכויותיו על בסיס קבוע, כמו במקרים בהם הוא מתגורר בחו"ל.

כאשר מדובר במגרש ריק בד"כ הפעילות סביבו מועטה, המגרש יכול לעמוד שנים רבות ריק ומבלי שנפש חיה בודקת את מצבו, בעלי הזכויות האחרים בד"כ אינם מכירים את בעליו של המגרש או את גבולותיו, ולכן אין מי שיראה ביומיום אם קיימת פעילות חדשה חשודה, כמו הצגת המקרקעין לרוכשים. במצב זה מומלץ, כי בעליו של המגרש יגיע מדי פעם לבקר במגרש, ויוודא כי לא השתלטו עליו פולשים. כן מומלץ לבדוק, את מצבו הרישומי בלשכת רישום המקרקעין ובמנהל ולהקפיד להוציא מדי כמה חודשים ספורים נסח מלשכת רישום המקרקעין או אישור זכויות מהמנהל, בנוסף ניתן אף לבצע בדיקה בעירייה ולוודא כי הנכס עדין רשום ע"ש בעליו המקוריים ואף לנצל הזדמנות זו לבדוק כי לא חלה לגביו הפקעה או פגיעה אחרת.

כאשר מדובר בדירת מגורים המצב עשוי להיות פשוט יותר בהנחה שבעליה של הדירה יבצע מספר צעדים פשוטים, זאת מאחר והדירה בד"כ נמצאת בבניין בו מתגוררים שכנים נוספים, אשר בד"כ הינם ערים לשינויים בבניין. לכן אם בעל הדירה רק יקפיד לבקר מדי פעם בדירה, להכיר את שכניו, לשוחח עימם ולבקש מהם ומוועד הבית כי יודיעו לו כאשר יצפו בשינויים הקשורים בדירה, הוא יכול למנוע מצב שאנשים זרים יסתובבו בדירתו. אף בעלים של דירת מגורים נדרש לוודא את מצב הרישום של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמנהל ואף בעירייה, שם יוכל לבדוק על שם מי רשומה הדירה ומי משלם את התשלומים השוטפים מדי חודש בחודשו.

קיימים כיום אף אתרים אשר תמורת תשלום יבצעו את הבדיקה ויתריעו בפני הבעלים על כל שינוי בנכס.

בנוסף, בעליו של נכס יכול לרשום משכנתא או הערה בדבר הימנעות מעשיית עסקה לטובת צד שלישי כלשהו וזאת על מנת להקשות על אותו "נוכל" ולאלצו להשיג חתימה נוספת של בעל אותה הערה או משכנתא.

מן הצד האחר, על מנת להגן על קונה נכס מפני עסקאות עוקץ כאמור, על הקונה לבצע בדיקות סבירות המצופות ממנו כקונה בלשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל והעיריה ולוודא את המצב הרישומי של הנכס. יש לשים לב להתנהלות העסקה ולראות כי אין התנהגות חשודה או מוזרה, כך לדוגמא אם המוכר ממהר לבצע את העסקה, מוריד מחיר, מתאם פגישות בשעות מוקדמות בבוקר או מאוחרות בערב או שהוא מנסה להגיע לחתימתה בסוף השבוע, או בחגים כל אלה הינן נורות אזהרה, אשר יש לתת עליהן את הדעת.

מומלץ אף כי בטרם יחתום הקונה על ההסכם, יבקר בנכס, יותר מפעם אחת, וינסה לשוחח עם השכנים, יסרב לכך שחתימה על העסקה תעשה באמצעות ייפוי כח, יבקש לפגוש את המוכר. ככל שהמוכר גר בחו"ל על הקונה לדרוש כי המוכר יחתום על ייפוי כח חדש עבור העסקה ואף על ההסכם וההצהרות לרשויות המס, בפני הקונסול הישראלי במדינתו. כמו כן על הקונה לבקש כי המוכר יציג מסמכים מקוריים עבור העסקה, קבלות, שטרות מכר, הסכם הרכישה, אישור על תשלום מיסים עבור הנכס וכל מסמך מקורי אשר יש בו כדי להעיד כי הנכס אכן שייך לו כל התקופה האמורה. כמו כן להקפיד כי התשלום הראשון למוכר יועבר כנגד רישום הערת אזהרה כשזכויות הקונה קודמות לכל הערה אחרת ושאר התשלומים לאחר שהומצאו כל האישורים לשם רישום הזכויות על שם הקונה.

נקיטת אמצעי הזהירות הפשוטים אך החשובים, כאלו המפורטים לעיל, עשויים למנוע מאדם ליפול קורבן לתרמית ולאבד את זכותו הקניינית בנכס או להידרש לנהל הליכים משפטיים במשך שנים ארוכות על מנת לשמור על זכויותיו.