מאמר בנושא:
תכניות איחוד וחלוקה מרובות בעלים מייצרות לא פעם מציאות תכנונית מורכבת עבור בעלי הקרקע, אשר מוצאים עצמם ב"מצב היוצא" כשהם מקבלים זכויות חלקיות בלבד במגרשים החדשים ("שברי דירות"). כדי להתגבר על הבעלות המשותפת (ב"מושע") ולזכות בסוף התהליך בדירה שלמה, נוהגים בעלים רבים לחתום על הסכמים פנימיים להחלפה ואיגום של זכויות. אולם, פסק דין חדש וחשוב של בית המשפט העליון (בר"ם 3720/22 חיים אלקובי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, מיום 16.3.26) מבהיר כי לפרקטיקה המקובלת הזו עלולות להיות השלכות מיסוי דרמטיות, שעלולה להביא לאובדן הזכאות לפטור מהיטל השבחה.
במאמר זה ננסה לשרטט קווים ברורים מתי יינתן הפטור ומתי לא, ונעניק כלים מעשיים לבעלי קרקע – מה עליהם לעשות מלכתחילה כדי להימנע מתשלום היטל השבחה מיותר.
הרקע לפסק הדין: מקרקע חקלאית לדירות שלמות
המקרה שנדון בבית המשפט עסק בקבוצת בעלי קרקעות בהרצליה, אשר החזיקו בקרקע חקלאית שייעודה שונה למגורים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. התכנית התירה בנייה של 106 יחידות דיור בשני מגרשים חדשים. על פי "המצב היוצא" של התכנית (טבלת ההקצאה והאיזון), מרבית בעלי הקרקע לא קיבלו זכות לדירה שלמה במגרש אחד, אלא זכויות חלקיות ("שברי דירות") שהתפזרו על פני שני המגרשים. כדי לפתור בעיה זו ולאפשר לכל אחד מהם לקבל דירה שלמה בסוף הפרויקט, חתמו הבעלים על "פרוטוקול חלוקה". במסגרת הסכם זה, הם "איגמו" והחליפו ביניהם זכויות בין המגרשים, לעיתים בתוספת תשלומי איזון, כך שכל אחד יקבל דירה שלמה וספציפית. לאחר מכן, הגישו הבעלים בקשה לפטור מהיטל השבחה בגין בניית דירת מגורים (עד 140 מ"ר), בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית סירבה להעניק את הפטור בטענה ש"פרוטוקול החלוקה" מהווה עסקת מכר ("מימוש זכויות"), וכי לא ניתן לתת פטור על חלקי דירות.
שתי השאלות המשפטיות המרכזיות שנדונו בפסק הדין והכרעת בית המשפט
השאלה הראשונה שנדונה היא, האם ניתן לבקש פטור מהיטל השבחה על "חלק" מדירה? הוועדה המקומית טענה כי הפטור נועד רק למי שזכאי לדירה שלמה. בית המשפט העליון דחה טענה זו וקבע שאין לשלול באופן קטגורי פטור ממי שמחזיק רק בחלק מהזכויות בדירה. בית המשפט הבהיר, כי שלילת הפטור במקרים אלו תפגע בתכלית הסוציאלית של החוק, שנועד לסייע לאזרחים לשפר את תנאי המגורים שלהם כך שמי שקיבל הקצאה של דווקא בעלי אמצעים המחזיקים בזכויות לדירה שלמה יקבלו פטור, ואילו בעלי זכויות מועטות (שזקוקים יותר להטבה הכלכלית) ייפגעו.. יתרה מכך, הדבר עלול ליצור שרירותיות בהענקת הפטור כתלות בגודל הדירות שבתכנית. לכן נקבע, כי החזקה ב"כמעט דירה" או בשבריר דירה אינה פוסלת כשלעצמה את הזכאות לפטור היחסי.
השאלה השניה שנדונה היא האם "פרוטוקול חלוקה" השולל פטור נחשב ל"מימוש זכויות"? כאן הבשורה הפחות משמחת עבור חלק מבעלי הקרקע. בעניין זה קבע בית המשפט, כי איגום זכויות אינו מהווה פעולה טכנית (בפרט כשהוא כולל גם תשלומי איזון), ואינו חוסה תחת הסכם שיתוף, אלא מהווה העברת זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין. קרי – מימוש זכויות המקים את החובה לשלם היטל השבחה והמונע את האפשרות ליהנות מהפטור, אשר מותנה בכך שהבעלים יבנה בעצמו את הדירה ויתגורר בה 4 שנים ללא ביצוע עסקאות מכר במהלך אותה תקופה.
הקווים הברורים: מתי יינתן פטור ומתי לא?
פסק הדין משרטט אבחנה ברורה בין שני סוגים של בעלי קרקע באותו פרויקט ממש :
המדריך המעשי: מה נדרש מבעל קרקע לעשות מלכתחילה?
פסק הדין מבהיר כי השאיפה המובנת של בעלי קרקעות להימנע משותפות ("מושע") ולהגיע לדירות שלמות, גובה "מחיר" בדמות תשלום היטל השבחה.
לכן, כדי להימנע מהיקלעות למצב שבו נשללת הזכאות לפטור, מומלץ לבעלי קרקע לנקוט בצעדים הבאים מלכתחילה:
מעורבות אקטיבית בשלב התכנון ("המצב היוצא"): הכלל החשוב ביותר הוא לנסות ולהשפיע על טבלאות ההקצאה והאיזון לפני אישור התכנית. אם ניתן, יש לפעול מול מוסדות התכנון והשמאי המכריע כדי לרכז את כל הזכויות של בעל הקרקע במגרש אחד מסוים, במקום לפזר אותם על פני מספר מגרשים. ככל שהזכויות ב"מצב היוצא" ישקפו נאמנה את הדירה העתידית המבוקשת, כך לא יהיה צורך לבצע עסקאות החלפה ("מימוש") בהמשך.
הימנעות מעסקאות החלפה מקדימות: אם התכנית כבר אושרה והוקצו לכם זכויות חלקיות ("שברי דירות") במספר מגרשים, היזהרו מחתימה על "פרוטוקולי חלוקה" או הסכמים הכוללים החלפת זכויות בין מגרשים ותשלומי איזון. בית המשפט קבע ברורות שהסכמים אלו מהווים מימוש השולל את הזכאות לפטור.
אין ספק, כי פסק הדין מדגיש את החשיבות הקריטית של ייעוץ משפטי ושמאי מוקדם בהליכי איחוד וחלוקה. הבנת המשמעות של העברת זכויות עוד בטרם החתימה על הסכמי חלוקה, היא המפתח לחיסכון בתשלומי היטל השבחה.
העברות והחלפות כחלק מההליך התכנוני הינן פטורות, אבל העברות לאחר אישור ההליך התכנוני הינן מימוש זכויות המקים חיוב בהיטל השבחה ולכן רצוי מאד כי כל הפעולות יעשו במסגרת ותחת הכותרת של ההליך, יש לשים לב גם כי עריכת הסכם שיתוף לפני יצירת המגרשים תסייע במניעת הליכי פירוק שיתוף ואובדן הזכויות.
דרך אחרת בה לכאורה יכלו לנקוט הבעלים הינה עריכת תכנית מתקנת שהיא זו שתבצע את ייחוד הדירות לבעלים, כך שכל אחד יוכל לקבל את דירותיו, עם זאת יש ליקח בחשבון כי הפסיקה קבעה שתכניות אמורות לשאת גם תוכן תכנוני ולא רק תוכן קנייני, כלומר שיהיה שיקול תכנוני באישורן, תכנית שכל מטרתה הינה שינוי חלוקת הזכויות עלולה להיתקל במחסום בו לא תקודם בנימוק שאינה תכנונית אלא קניינית בלבד.
ייתכן ויש מקום להשוות לכל הפחות את דין היטל ההשבחה לדין מיסוי מקרקעין בו ככלל יש פטור באיחוד וחלוקה ויש מקרים בהם ניתן יהיה לבצע שינויים, בכל מקרה ברור שמדובר בתאונה שניתן היה למנוע, שכן בסיכומו של דבר אם בעל קרקע נכנס עם קרקע ויצא עם דירה, וזו דירתו היחידה, הרי שהמחוקק ביקש לפטור אותו ממס אם עמד במבחנים, ולכן תשלום היטל במקרה זה אינו צודק והיה מקום לאפשרו ולתקן את החקיקה בעניין זה.
אין ספק ש"סוף מעשה במחשבה תחילה" רלוונטי כתמיד.
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר