עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 192

תקיפה ישירה מול תקיפה עקיפה

מספר הליך: ת"א 7743-04-23 נחלת יורם בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופט, גרשון גונטובניק. פרטי המקרקעין: פרויקט פינוי בינוי בת ים. תאריך מתן פסק הדין: 25.7.25. ב"כ המשיבים: עוה"ד תמר ברעם ויסכה פישר יוסף, פרקליטות מחוז ת"א-אזרחי.

התביעה עניינה, חברה יזמית, שקידמה פרויקט פינוי בינוי, בהישען, בין היתר, על מסמך מדיניות שפרסמה הוועדה המחוזית, שהפרויקט מצוי בתחומה. החברה התקשרה בהסכם עם הדיירים, שהותנה בשינויים התכנוניים הנדרשים. החברה הכינה תכנית מפורטת אלא שהוועדה המחוזית דחתה אותה.

החברה טענה, כי הדבר נעשה שלא כדין, בין השאר, לאור מצגים מטעים שהציגה הוועדה המקומית. בעקבות זאת פעלה החברה להקטנת נזקיה, וביקשה להסב את הפרויקט לפרויקט תמ"א 38 אלא, שלשיטתה, הדיירים ובאי כוחם וגורמים אחרים הובילו לסיכול המהלך. החברה הגישה תביעה נגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית, הדיירים וגורמים נוספים.

החברה טענה בנוסף, כי הוועדה המקומית פעלה בחוסר תום לב קיצוני, כשהתוכנית נדונה בוועדה המחוזית, הועדה כבר ידעה היטב שאין בכוונתה לקדם את התוכנית השכונתית, אך הציגה מצג מטעה לפני הוועדה המחוזית בעניין קידומה. בנוסף, נטען, כי כל זאת נעשה כדי להביא לדחיית התוכנית של התובעת עליה המליצה בעבר, וללא שיש בידה תכנון ממשי חלופי כלשהו. את שינוי הגישה תולה התובעת בחילופים בראשות העירייה, ובכניסה לתפקידו של ראש עיר שביקש לסכל התוכניות.

החברה תבעה פיצוי בסך 5 מיליון ₪ בגין הפרש רווחיה הצפויים מקידום הפרויקט על בסיס התב"ע המפורטת, בהשוואה לרווחיה הצפויים מקידום הפרויקט על בסיס נספח ההסבה. פיצוי זה נתבע גם מהדיירים.

בית המשפט קבע, כי דרך המלך לברר טענות אלו היא בתקיפה ישירה של החלטת הועדה המחוזית, במסלולים שהדין המנהלי מעמיד לרשותה. דרך זו הייתה מובילה את התובעת לבירור המחלוקת במוסדות התכנון עצמם או בבית משפט לעניינים מנהליים, (מה שלא נעשה).

בית המשפט הדגיש, כי לתובעת הייתה ברירה והייתה באפשרותה להשיג על החלטת הועדה המחוזית בתקיפה ישירה אך בחרה שלא לעשות כן:

"לאחר שנדחתה תכניתה, יכלה התובעת להעמיד את החלטת הוועדה המחוזית למבחן של ביקורת תכנונית בערר או בעתירה מנהלית. ייתכן שבחרה שלא לעשות כן, היות שסברה שההתכנות להצלחה באפיק זה אינה גבוהה. לא אוכל לקבוע קביעות בעניין זה שלא בורר. מה שברור שהיא ניסתה לפנות לאפיק שונה, והוא ניסיון לקדם תוכנית אחרת ולהגיע להסכמות חדשות מול בעלי הזכויות בקרקע. לבחירה באפיק זה, שהוא בעל היגיון מעשי רב, יש מחיר. שעה שגם הוא נכשל, לא ניתן לתבוע בדיעבד מיליוני ₪ מהקופה הציבורית, כאשר לא בוצעה תקיפה ישירה. זוהי מצוות נטל הקטנת הנזק ומיצוי ההליכים, בו לא עמדתה התובעת. על רקע זה אני קובע כי שעה שהתובעת לא נקטה בהליך ישיר לשם ביטול החלטת הוועדה המחוזית בזמן אמת, אין היא יכולה לעתור לפיצוי כספי נגדה בחלוף השנים."

לאור האמור, הבקשה לסילוק על הסף התקבלה, והתביעה נדחתה.

הערת מערכת:

העוסקים בתחום מודעים לכך שבית המשפט המנהלי ממעט מאד להתערב בהחלטות תכנוניות, אלא נוהג לבדוק את ההליך מבחינת הדין המנהלי ולא שם עצמו כמומחה יותר מגופי התכנון, על כן בהחלט היה כנראה על מה לסמוך בעת שבחרה שלא לתקוף את החלטת הועדה המחוזית.

עם זאת, בחלק מהמקרים אי נקיטת צעד עלולה לעלות במחיר כבד, כמו במקרה דנן מחמת "אי מיצוי הליכים" ולכן יש לשקול היטב צעדים לפני ויתור על הליך, שאלה היא במקרה בו הפסיקה מפורשת, לדוגמא השאלה אם בעת תקיפה על החלטת הועדה המחוזית חובה להקדים לעתירה בקשה מיו"ר הועדה המחוזית לערור למועצה הארצית, היות והפסיקה קבעה מפורשות את החלון הצר בו יש לעבור כדי לקבל רשות מעין זו.

בעל זכות אובליגטורית אינו יכול לתבוע פירוק שיתוף

מספר הליך: ת"א 10537-04-24 נאות מזרחי בע"מ נ' מרים בנימין ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בבת ים, בפני כב' השופט, יגאל נמרודי.  פרטי המקרקעין: גוש 5027 חלקות 101, 102, בת ים.  תאריך מתן פסק הדין: 8.8.2025. ב"כ הנתבעים: עוה"ד נתי אגמון, סירין חדאד, מתניה סמט.

התובעת עתרה לפירוק השיתוף במקרקעין המהווים חלק מחלקות 101 ו-102 בגוש 5027, בבת-ים. מגרש 6, כחלק מהמקרקעין, מאפשר בנייה של 198 יחידות דיור ב-4 בנייני מגורים במגרש. בעלי הזכויות במגרש 6 חתמו על הסכם שיתוף ביניהם, על-פיו הוקצו לתובעת ולנתבעים זכויות ב"מגרש 6/3", "שהינו בניין מגורים הצפון מערבי אשר יבנה במגרש והמיועד על פי התב"ע הנוכחית לבניית 64 יח"ד"

התובעת טענה, כי הינה "בעלת זכויות רשומות ו/או רכשה זכויות בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין", אלא שבית המשפט קבע, כי התובעת – בניגוד לנטען בכתב התביעה – אינה "בעלת זכויות רשומות" במקרקעין. היא התקשרה על-פי הנטען בהסכמים עם מספר בעלי מניות בחברת מרחבי פיתוח בע"מ (בפירוק מרצון) מהם היא רכשה לטענתה זכויות במקרקעין. בנוסף, היא משמשת בעלת מניות באותה חברה.

בית המשפט ציין, כי עסקאות שערכה התובעת אל מול מספר בעלי מניות במרחבי פיתוח – לא הושלמו ברישום. למעשה, גם "המוכרים", אותם בעלי מניות – אינה רשומים כבעלים במקרקעין. בית המשפט הוסיף, כי על מנת שרישום הזכויות על-שם התובעת יושלם, תחילה נדרש לרשום את זכויות החברה על-שם בעלי המניות בה – אגב הליך הפירוק, ורק לאחר מכן ניתן יהיה להשלים את הרישום לטובת הרוכשת – התובעת.

השאלה שעמדה לדיון הינה האם במצב דברים כאמור זכאית התובעת "לדרוש" את פירוק השיתוף במקרקעין, כאמור בסעיף 43 לחוק המקרקעין?

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין נתונה, אפוא, למי שהינו שותף במקרקעין, מי שיש בידו זכות קניינית. התובעת אינה רשומה כבעלת זכויות בפנקס רישום המקרקעין. היא אינה מופיעה כבעלת זכויות במגרש. מבחינה רישומית, היא איננה שותפה של בעלי הזכויות האחרים. ממילא, היא אינה בעלת זכות במקרקעין. בעת הזו, היא מחזיקה לכל היותר בזכות אובליגטורית בלבד.

פסיקת בתי המשפט מהעת האחרונה מצביעה על נטיית הפסיקה שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המוגשת על ידי תובע בעל זכות אובליגטורית בלבד, במצב שבו בעלי הזכויות האחרים מחזיקים בזכויות רשומות במקרקעין (להבדיל ממצב בו השותפים, כולם, בעלי זכות אובליגטורית להירשם כבעלים, אז מכיר הדין באפשרות לעתור לפירוק השיתוף מכוח חוק המיטלטלין,).

"האפשרות לפיה התובעת היא שתזכה בהליך התמחרות, שיהיה פתוח לכל גורם ואשר יבוצע במסגרת מכירה של המקרקעין, אמנם קיימת, אך אינה וודאית. מכר המתבצע בין כתלי בית המשפט נדרש להיות מכר בטוח ונטול סיכונים. בית המשפט נדרש להבטיח את זכויות הרוכש הפוטנציאלי. רוכש כאמור זכאי לרשום את זכויותיו כנגד התמורה שישלם, ללא התניה כלשהי. בית המשפט אף נדרש להבטיח כי התמורה תשולם לבעלי הזכויות – המוכרים ללא עיכוב מיותר (נזכיר: מוכר עשוי להיות בעל זכויות שיזם את ההליך; הוא יכול להיות גם מי שלא יזם את ההליך ואף התנגד לו). בהיעדר רישום לטובת הקונה עליו הכריז בית המשפט (רישום לא יוכל להתבצע, כל עוד לא נרשם הנכס על שמו של המוכר), לא יוכלו בעלי הזכויות לקבל לרשותם את חלקם בתמורה."

בית המשפט קבע, כי התובעת איננה בעלת זכויות במקרקעין, אלא לכל היותר בעלת זכות אובליגטורית בלבד, ולכן אינה זכאית לעתור לפירוק שיתוף בנסיבות אלו.

התביעה נמחקה.

הערת מערכת:

פירוק שיתוף של בעלי זכויות בעלות במקרקעין, פשיטא שמתברר בבית המשפט השלום ועל פי חוק המקרקעין, בנוסף, על פי הפסיקה דהיום, בית המשפט השלום דן על פי חוק המקרקעין גם בנוגע לזכויות שהינן בגדר מטלטלין, כמו זכויות במגרש תכנוני, שטרם נרשם בדף הרישום של המקרקעין.

כלומר, הגישה היום מתחילה לחלחל לכך שההפרדה בין זכויות במגרש תכנוני לזכויות בעלות בחלקה רשומה, הינה מלאכותית. עם זאת, בית המשפט במקרה דנן לא העמיד את הזכויות במעמד דומה וקבע כי לשם פירוק השיתוף יש צורך כי כל בעלי הזכויות יהיו במעמד שווה, לא ברור כיצד אם כן ניתן לפתור ולפרק שיתוף במקרה כאמור, לדוגמא של חברת "גוש חלקה" או איגוד מקרקעין, האם חייבים להגיע לפירוק החברה בדיני החברות, או של חכירה לצד בעלות, שאז העקרונות החלים במקרקעין שוב לא יבואו לידי ביטוי. נראה, כי יש להתרומם ולמצוא פתרונות גם למקרים אלו שכן שותפות במקרקעין הינה מוצר פגום שהפסיקה מזמן קבעה שראוי לאפשר הפרדתו.

היעדר הנמקה וביסוס ראוי

מספר ההליך: ערר 84008/0225 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' אריה סקופ ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בפני כב' היו"ר, עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג. פרטי המקרקעין: גוש 6599 חלקה 1, רמת השרון. תאריך מתן ההחלטה: 11.8.2025. ב"כ המשיב: עוה"ד טלי סלטון ישועה ויונתן ליבצ'יק.

ערר שהוגש לפי סעיף 14 (ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, על שומה מכרעת שעניינה קביעת השבחה שנוצרה בגוש 6599 חלקה 1 ברמת השרון ביחס לחלקו של המשיב בקרקע, עקב אישורה של תכנית מס' 553-0198077  – "שתיל" ברמת השרון.

הועדה המקומית טענה, כי אישורה של התכנית הביאה להשבחת המקרקעין בכללותם בסך של כ-475,000,000 מל"ש, מנגד, שומה שהגיש המשיב, נקבעה השבחה כוללת בסך של כ-48,000,000 מל"ש. בשומה המכרעת נקבע, כי התכנית השביחה בסך של כ-160,000,000 מל"ש.

ועדת הערר פתחה את ההחלטה, וציינה כי חשה אי נוחות מהעובדה כי בשומה המכרעת שיטת השומה העיקרית בקביעת שווי הבניה הרוויה "במצב החדש", מבוססת בעיקרה על מחקר דלפי, מקובלויות שמאיות וניסיונו המקצועי של השמאי המכריע שגם אם יכולים להוות מעין תימוכין, חיזוק, לא יכולים לבדם לבסס קביעת שווי. וועדת ערר הדגישה, כי יש לנמק כדבעי את הקביעות השמאיות, שכן מושכלות יסוד הן כי בהעדר הנמקה וביסוס ראוי לרבות הצגת עסקאות, נשמטת האפשרות לבחון ולבקר את השומה המכרעת.

"במילים אחרות, שיטת השומה העיקרית (שניתן לה משקל של 80%) אינה נתמכת לכאורה במסד נתונים שניתן יהיה לבקר. לכאורה, אין די בהנחה כי השמאי המכריע הוא בעל מומחיות מקצועית – ומסקנותיו חייבות להיתמך בבסיס נתונים רחב. לטעמנו, מחקר רחב היקף,שנעשה במנותק מתא שטח קונקרטי לנקודת זמן מסוימת, אינה עונה על דרישה זו, כשלעצמו, ומצופה היה שהשומה המכרעת תיתמך בנתונים ברורים, כגון עסקאות השוואה שנערכו בסביבת הנכס וסמוך למועד הקובע."

ועדת הערר הוסיפה, כי היה מצופה מהשמאי המכריע שיערוך תחשיב מסודר לעניין השווי במצב החדש בבנייה רוויה שמתחיל עם פירוט של נתונים, ניתוח של הנתונים, קביעת מקדמי התאמה של זמן, מיקום, כאשר כל אלו אמורים להראות את הדרך עד התוצאה הסופית לקביעת השווי.

כמו כן, נקבע כי להליכים המשפטיים הממושכים שמתנהלים בעניין התכנית קיימת השפעה על שווי המקרקעין, ובפרט שהתכנית היא תכנית מתארית המחייבת אישור תכנית מפורטת על ידי הועדה המקומית לצורך מימושה, ולכן הקביעה של השמאי המכריע לפיה יש לקבוע הפחתה בין הליכים אלו, מצויה בגדר שיקול דעתו המקצועי. טענות נוספות כנגד השומה המכרעת נדחו, כאשר נקבע על ידי הועדה כי אלו מצויות בתחום שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע.

הועדה המקומית טענה כי נוכח הפגמים הרבים שנפלו שומה המכרעת, מבוקש למנות שמאי מכריע חדש. ועדת הערר קבעה כי גם אם כל הפגמים להם טענה הועדה המקומית אכן נפלו בשומה המכרעת, הרי שאף לא אחד מהם הוא פגם היורד לשורש המעשה המנהלי שיצדיק היעתרות לסעד המבוקש. לעניין זה קבעה ועדת הערר:

"בנסיבות אלה, מוטב היה לועדה המקומית להימנע מהעלאת טענה חסרת בסיס לביטול השומה המכרעת והחלפת השמאי המכריע ומשהועלתה בכל זאת, יש לדחותה תוך חיוב הועדה המקומית בהוצאות."

לאור האמור לעיל, ועדת הערר הורתה על השבת התיק לשמאי המכריע על מנת שיערוך שומה עצמאית ביחס למצב החדש בנייה רוויה בלבד, שומה המתבססת ככל האפשר על נתוני השוואה המתייחסים לסוגי נכסים בבנייה רוויה תוך הצגת מלוא נתוני הבסיס החל מניתוח הנתונים וכל השתלשלות התחשיב עד לתוצאות הסופיות.

הערת מערכת:

שמאי מכריע, כשמאי מייעץ, ממונים מתוך רשימה שנבחרת על פי הוראות המחוקק בהליך מבורר, כשם שצד המבקש החלפת שופט בניהול הליך צריך לשם כך לנקוט בהליך של בקשת פסלות, אבל איש אינו שואל לדעתו לגבי זהות השופט ומקצועיותו, כך גם לגבי מינוי מומחה מטעם בית המשפט שאינו נתון לבחירת צד לפי הערכתו את מקצועיותו של המומחה, כך גם נכון הדבר לגבי זהות השמאי הממונה בהליכים מסוג זה.

גם אם חולקים צדדים על מקצועיות השמאי, עדיין אין זה ראוי, ובייחוד שלא גופים ציבוריים, שיבקשו החלפת איש המקצוע תוך הטלת רפש שאין השמאי יכול להשיב ולהגן על עצמו, וטוב פעלה ועדת הערר שביקרה התנהלות זו.

חלוקת היטל השבחה בבית משותף תיעשה לפי מדד השטח

מספר הליך: ערר 85080-05-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק נ' אפרים שחבר ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד רויטל אפלבוים. תאריך מתן ההחלטה: 5.8.25. פרטי המקרקעין: בר כוכבא 20, בני ברק.  ב"כ העוררת: עוה"ד חמדה אבשלום.

הערר דנא מעלה סוגיה הנעוצה בבעלות המשותפת המקרקעין,  ועניינו בשאלת אופן חישוב חלקו של כל אחד מהבעלים בזכויות שנוספו במסגרת התכנית המשביחה. קביעת חלקו של כל בעל זכויות נחוץ, לצורך קביעת החלק בהיטל ההשבחה שיושת עליו כתוצאה מאישור התכנית המשביחה.

המשיב הינו בעל הזכויות במקרקעין הידועים כתתי חלקות 12 ו- 13 בחלקה 99 בגוש 6196, המצויים ברח' בר כוכבא 20 בבני ברק, ומשמשות כאולם בקומה ב' של מבנה תעשייה ותיק בן 4 קומות הרשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

המשיב פנה לועדה המקומית בבקשה לטרום מימוש במכר, בעקבות פנייתו ערכה הועדה המקומית שומת השבחה בגין אישורה של תכנית המתאר BBC, והיטל ההשבחה נקבע על סך של כ-735,468 ₪. בהתאם לזכותו על פי דין, פנה המשיב לשמאית מכריעה לבחינת המחלוקת, וזו קבעה בשומתה כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של 295,411 ₪.

ועדת הערר בחנה מה האופן בו יש לקבוע את חלקו היחסי בהשבחה של שותף במקרקעין – האם יש לעשות כן על פי "מדד השטח" – המבוסס על חלקיו של בעל הזכויות במקרקעין המשותפים, או במקרה של בית משותף – חלקיו ברכוש המשותף; או שמא יקבע חלקו היחסי בהתאם ל"מדד השווי" – המבוסס על שוויו של החלק שבבעלותו של הנישום ביחס לשווים המלא של המקרקעין המושבחים.

לאחר בחינה, ועדת הערר קבעה כי המסקנה אליה הגיעה היא שהחלק היחסי יקבע על פי מדד השטח, על יסוד שיעור החלקים ברכוש המשותף שבבעלותו של המשיב.

ועדת הערר הוסיפה כי בחוק המקרקעין, המחוקק מצא כי חלוקת המקרקעין המשותפים עצמם צריכה להיעשות בהתאם לשווי היחסי של כל אחד מחלקי המקרקעין, ונקט בלשון זו במפורש. מאידך, ביחס לנשיאה בתשלום היטל השבחה, שבמרבית המקרים מקורו יהיה בתוספת זכויות והוראות בניה בעלות השפעה משביחה על המקרקעין, נקט המחוקק בלשון "חלקו היחסי", להבדיל מ"שוויו היחסי". כמו כן, נקבע, כי נקבע כי בהיעדר הסכמה חוזית אחרת או רישום בתקנון הבית המשותף, ברירת המחדל היא כי זכויות הבניה יחולקו בין בעלי הזכויות המשותפים בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

מאחר והשמאית המכריעה התייחסה בקביעתה להלכת "עופר מרכזים", (שם נקבע כי חלוקת התמורה תעשה בהתאם למאפייני היחידות, דהיינו מדד שווי ולא שטח), ועדת הערר ראתה לנכון להזכיר כי עופר מרכזים עסקה בסוגיה משפטית שונה מהותית ולכן אין להחיל את העקרונות שנקבעו בו לשם חלוקה יחסית של היטל ההשבחה.

ועדת הערר בלשונה:

"למען הסר כל ספק, נבהיר שלא נעלמה מעינינו העובדה כי נקיטה במדד השווי יכולה, לכאורה, לנפק תוצאה מדויקת יותר המשקפת באופן מהימן יותר את הפערים בשווי הזכויות של כל אחד מהבעלים המשותפים. זאת בפרט מקום בו נמצא שהשימוש המיטבי הינו הריסת המבנה, שאז יש יסוד מסוים להנחה כי מי שיחידת המשנה המקורית שלו היתה שווה יותר, יקבל תמורתה בהתאמה יחידה בעלת שווי גבוה יותר.

אלא שהקשיים שמעלה תחשיב על בסיס מדד השווי עולים על היתרון שבדיוק כאמור.

כפי שידוע לכל העוסקים בדבר, קביעת שווי אינה מדע מדויק. כאשר נדרשים אנו לעסוק בשאלת שווים של מקרקעין ו/או זכויות בניה במקרקעין, מגוון התוצאות האפשריות הוא רחב עד מאד, עד כי לעיתים נצפים פערים בלתי מבוטלים בין הערכות של מספר שמאים, וזאת כשכולן מבוססות כנדרש."

ועדת הערר ציינה גם כי  השמאית המכריעה למעשה לא נקטה באופן מובהק באף אחת מהשיטות אלא יצרה מעין שילוב בין שתיהן, כאשר חישבה את החלק היחסי בשתי פעימות – הראשונה על ידי ייחוס זכויות מהמצב החדש בהיקף ובייעוד זהים לקיים במצב הקודם, כנגזרת של מדד השווי, והשניה באמצעות חלוקה של יתרת הזכויות בהתאם לחלקים ברכוש המשותף, על פי מדד השטח.

נקבע, כי הגם שקיים הגיון מסוים בדרך זו, היא מבוססת על הנחה חסרת תימוכין בדין לפיה כל אחד מבעלי הזכויות יקבל, בשלב ראשון, זכויות זהות, בהיקף ובייעוד, לאלה שהיו בידיו במצב הקודם.

לאור האמור, הערר התקבל.

הערת מערכת:

הדרך שבחרה בה ועדת הערר, גם אם לא תמיד תביא לחלוקה האמיתית של הנשיאה בנטל ההיטל, הינה הדרך הריאלית והמתבקשת ותיצור וודאות.

נקודת ההנחה כי רישום הבית משקף את חלקיו היחסיים של כל בעלים, ייתכן ופתרון אפשרי הינו חלוקה אחרת במסמכי הבית המשותף, שתחייב את הצדדים בינם לבין עצמם, אך נראה כי הליך מעין זה עלול גם לגרור תסבוכות.

החלטה טרייה מיום 31.8.25, קבעה גם שתחשיב היטל ההשבחה יתבצע בהתאם למדד השטח. ניתנה על ידי כב' היו"ר, עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג בערר 85011-01-04 חברת סריגי ארצי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.