עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 201

מיזם בעל חשיבות לאומית

מספר הליך: בג"ץ 13812-12-25 עיריית חיפה ואח' נ' ממשלת ישראל ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בפני כב' הרכב השופטים, עופר גרוסקופף, אלכס שטיין ורות רונן. פרטי המקרקעין: בתי הזיקוק בז"ן. תאריך מתן פסק הדין: 12.5.26. ב"כ המשיבים: עוה"ד יונתן ברמן, גיא יעקב, שירן אלמקאיס, נדב ויסמן, עידן לרון שחר אזולאי, יעקב כהן, אורלי וידן, תמיר טביב, מיכה גדרון, יפעת לוי.

שתי עתירות אשר עוסקות בתיקון לצו התכנון והבנייה (פטור מהיתר לעבודות הנדרשות לשיקום הנזקים במתחם בית הזיקוק במפרץ חיפה) (חרבות ברזל) (הוראת שעה), התשפ"ה-2025 (להלן: צו הפטור או הצו).

בית המשפט העליון פתח והסביר, כי בתי הזיקוק של בז"ן מספקים למעלה משני שליש מצריכת הדלק של מדינת ישראל. בתי הזיקוק פועלים ללא הפסקה ובאופן רציף, 365 ימים בשנה. הובהר, כי הפסקת פעילות פתאומית של מתקני בז"ן עלולה לפגוע במתקניה, ולגרום לנזק לרכיבים קריטיים ולעצירת פעילות בית הזיקוק כתוצאה מכך לתקופה ארוכה. לכן, אף שבז"ן מחוברת לרשת החשמל הארצית, היא גם מייצרת באופן עצמאי חלק מהחשמל שהיא צורכת באמצעות מתקנים לייצור חשמל (תחנת כוח הנמצאת במתחם בתי הזיקוק). זאת על מנת להבטיח את רציפות הפעילות שלה גם במקרה של הפסקות חשמל.

בחודש יוני 2025, במהלך מבצע "עם כלביא" נפגע מתחם בז"ן מפגיעת טיל. כתוצאה מהפגיעה נהרגו שלושה עובדי בז"ן, ומספר עובדים נפצעו. כמו כן נפגעו מתקני ייצור החשמל של בז"ן, פגיעה שגרמה להשבתתם. בשלב הראשון בוצע חיבור נוסף של מתחם בז"ן לרשת החשמל הארצית. אולם בכך לא היה די, שכן בז"ן נזקקת כאמור למקורות גיבוי של חשמל כדי להבטיח ייצור רציף בבתי הזיקוק ולמנוע פגיעה באספקת הדלק למשק הישראלי.

משכך, לאור פניית מנכ"ל משרד האנרגיה והתשתיות בעניין זה, התכנסה המועצה הארצית התכנסה והחליטה בשלב הראשון להמליץ על מתן פטור מהיתר לעבודות השיקום והחלפת המתקנים של דודי הקיטור שנפגעו מכוח סעיף 266ה לחוק התכנון והבניה.

לאחר שהתקיימו הליכים נוספים ונבחנו מספר חלופות, החליטה המועצה הארצית להמליץ על הוצאת צו הפטור גם ביחס לטורבינות. זאת לאור הצורך הדחוף בהקמת המתקנים ותוך העדפת החלופה שנבחרה על פני חלופות אחרות – בהיותה זמינה יחסית, יעילה אנרגטית וניתנת לניוד. טיוטת הצו פורסמה למתן הערות הציבור, וביום 20.11.2026 חתם ראש הממשלה על הצו אשר פורסם ברשומות ביום 23.11.2026.

העותרים ביקשו כי בית המשפט יורה על ביטולו של צו הפטור. זאת מאחר שלגישתם הוא מאפשר להקים תחנת כוח בפטור מהיתר, תוך עקיפת תנאי סף הכרחיים ובסתירה לתוכניות מאושרות ומחייבות.

בית המשפט העליון פתח את ההחלטה בהדגשת החשיבות של שיקום מתחם בתי הזיקוק, מאחר שמדובר במתקן אסטרטגי. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, מתנה ביצוע של כל עבודת בניה בקיומו של היתר בניה, אשר ניתן על ידי מוסד התכנון הרלוונטי. הסעיף מציין שתי אפשרויות בהן יינתן פטור מהיתר על ידי שר הפנים, ואף סמכות חריגה יותר – לתת פטור כאשר לא קיים היתר ואף לא תכנית, זאת כאשר מדובר במיזם בעל חשיבות לאומית.

בית המשפט עליון קבע כי, הוכח קיומם של התנאים המנויים בסעיף החוק הנ"ל. "בכלל זה הוכח כי המיזם של שיקום מתקני בית הזיקוק הוא מיזם בעל חשיבות לאומית – נראה כי קשה לחלוק על כך שבתי הזיקוק, המספקים חלק ניכר מתצרוכת הדלק בישראל, הם מיזם בעל חשיבות לאומית. כן אין ספק שהצורך להבטיח את הפעילות הרצופה של בתי הזיקוק הוא בעל חשיבות לאומית ברורה. זאת מאחר שכפי שהובהר לעיל – הפסקה פתאומית בייצור הדלק עלולה לגרום נזקים ממשיים ואף השבתה של אספקת הדלק למשק, תוך פגיעה אפשרית בביטחון וברציפות התפקודית של המדינה."

"ממכלול החומר שהוצג לנו עולה גם כי הונחה התשתית הנחוצה לקבוע כי יש דחיפות בביצוע העבודות בהקדם האפשרי – כאשר לו היו נדרשים היתרי בניה (וודאי שלו היה נדרש אישור של תכנית), לא היה ניתן לבצע את העבודות בלוח זמנים קצר. הטעם לכך הוא שהמתקנים נושא העתירות נועדו לשמש מקור חשמל לבתי הזיקוק במצב חירום בו נפגעת אספקת החשמל שלהם. לאור החשיבות של ייצור הדלק הרציף בבתי הזיקוק, ולאור החשש (שהניסיון הנצבר מלמד כי אינו חשש בעלמא) מפני פגיעה או תקלה במקורות החשמל האחרים של בתי הזיקוק – יש להערכת המועצה הארצית וראש הממשלה חשיבות רבה לשיקום אמצעי ייצור החשמל העצמאיים של בתי הזיקוק וזאת מהר ככל הניתן. פשיטא כי אין לפנינו כל טעם המצדיק התערבות בעמדתם המקצועית בעניין קיומו של צורך זה."

בית המשפט הדגיש כי לא הונחה תשתית המלמדת כי המתקן החדש שיוקם בהתאם לצו הפטור יחמיר את המצב הסביבתי לעומת זה שהיה קיים ערב הקמתו. כך, הצו מטמיע בתוכו דרישות סביבתיות שהיו חלות אילו התבקש היתר בניה – כפי שצוין גם בהחלטת המועצה הארצית; והוא מתיר רק עבודות ושימושים שמותר היה לבצע לפי התוכנית הקיימת. מעבר לכך וכפי שצוין לעיל, כמות הזיהום שייצרו הטורבינות החלופיות תהיה נמוכה יותר מזו שנוצרה על ידי הטורבינות המקוריות שנפגעו.

לאור האמור, ועל אף הבנת החשש של העותרים מפני הזיהום שנוצר כתוצאה מפעילות בתי הזיקוק בסמוך לבתי מגורים ומהשלכותיו, העתירות נדחו.

הערת מערכת: 

בשנים האחרונות הורחב השימוש במתן פטור מהיתר על פי סעיף זה לצרכים ביטחוניים, שאינם מאפשרים המתנה למסלול רישוי רגיל, עם זאת הניסיון מעיד כי קיימת נטייה "להתאהב" בסעיפי פטור אלו שמקלים מאד על מהירות הטיפול. חלף זאת, רצוי היה שהליך הרישוי הרגיל יהא יעיל ומהיר יותר ובכך לא יהיה פיתוי לעשות שימוש יתר בסעיפי פטור מעין אלו.

שוויון פורמלי מול שוויון יחסי בתמורה

מספר הליך: ת"א 42823-03-24 קרן אור – שירותי כח אדם בע"מ ואח' נ' אילנה באבו ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופט, גלעד הס. פרטי המקרקעין: גוש 6159 חלקות 356–358 וחלק מחלקה 487, רחוב הרא"ה 75–79, רמת גן. תאריך מתן פסק הדין: 11.5.2026. ב"כ התובעים ונתבעת 2: עוה"ד עודד זגורי וקרן מישייב, נוריאל אור.

ההליך עסק בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה ברמת גן, במקרקעין שבהם קיימות 37 יחידות, מתוכן 30 יחידות דיור ו-7 יחידות מסחר. התובעים היו בעלי הזכויות, או הזכאים להירשם כבעלים, של 35 מתוך היחידות, ואילו הנתבעות היו בעלות הזכויות בשתי יחידות הדיור הנותרות.

בשנת 2014 נחתם הסכם הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38/2, ובהמשך, לאחר שהתברר כי קידום הפרויקט מחייב תכנית מפורטת, הוסב המהלך לפרויקט פינוי-בינוי. בשנת 2021 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת שאפשרה הקמת בניין חדש הכולל כ-95 יחידות דיור ושטחי מסחר בקומת הקרקע.

לאורך השנים נחתמו מספר תוספות להסכם, כאשר בשנת 2019 נחתם "נספח התאמת התמורות". בהתאם לנספח זה, נקבע כי כל בעל דירת מגורים היה אמור לקבל דירת תמורה בשטח דירתו הקיימת, בתוספת אחידה של 12 מ"ר, מרפסת, חניה, ובמידת האפשר מחסן. ביחס לשתי הדירות הקטנות במיוחד נקבעה תוספת גדולה יותר, כדי שדירות התמורה יעמדו בשטח המינימלי הנדרש לדירת מגורים.

35 מבין 37 בעלי היחידות חתמו על ההסכם. הנתבעות סירבו לחתום, אף שלא התנגדו עקרונית לקידום הפרויקט, וטענו כי ההסכם אינו שוויוני ואינו מעניק להן תמורה ראויה.

בית המשפט בחן האם סירוב הנתבעות לחתום על הסכם הפינוי־והבינוי מהווה סירוב בלתי סביר לפי חוק פינוי ובינוי; ובתוך כך, האם בחינת שוויון התמורות בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש צריכה להיעשות לפי תוספת אחידה לכל דירה, או לפי שוויון יחסי המביא בחשבון את שטח הדירה הקיימת ואת חלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

בית המשפט קבע, כי לא הוכח סירוב סביר מחמת העדר כדאיות כלכלית. חוות הדעת מטעם התובעים הוכיחה כי הפרויקט כדאי כלכלית, הן ליזם והן לבעלי הדירות, כאשר הרווח היזמי עמד על כ־14%. בית המשפט דחה את הטענה כי דחיית בקשת ההיתר שללה את הכדאיות הכלכלית, שכן מקור הזכויות היה בתוכנית המאושרת, ואילו הליך הרישוי נועד למימושן בלבד. 

עיקר פסק הדין עסק בשאלת השוויון בתמורות. בית המשפט קבע כי אף שהחוק אינו קובע במפורש כי אי־שיוויון בתמורות מהווה עילת סירוב סבירה, הפסיקה הכירה בכך שפגיעה בשוויון עשויה להצדיק סירוב לחתום על הסכם פינוי־בינוי.

לעניין זה, הבחין בית המשפט בין שוויון פורמלי, שמשמעו מתן תוספת אחידה לכל דירה, לבין שוויון יחסי, המביא בחשבון את שטח הדירה הקיימת ואת חלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. נקבע , כי אין מבחן אחד החל בכל פרויקט, אולם בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, שבו בעלי הדירות מעבירים ליזם את זכויותיהם במקרקעין ואת זכויות הבנייה העודפות, יש ליתן משקל לשטח הדירה הקיימת ולחלק היחסי של כל בעל דירה בזכויות.

בנסיבות המקרה הנ"ל, נקבע כי חלוקת תמורות אחידה, ללא התחשבות בשטחי הדירות הקיימות, פגעה בעיקרון השוויון ביחס לנתבעת 2, שהייתה בעלת דירה גדולה. עם זאת, נקבע כי אין בפגיעה זו כדי להצדיק את סיכול הפרויקט או שינוי כולל של מנגנון התמורות. בית המשפט הדגיש כי רוב מוחלט של בעלי הזכויות, לרבות מרבית בעלי הדירות הגדולות, חתמו על ההסכם, וכי חלוקה יחסית מלאה הייתה פוגעת בדירות הקטנות ואף עלולה לסכל את מימוש הפרויקט.

בית המשפט קבע, כי הסעד הראוי הוא תשלום דמי איזון לנתבעת 2. בית המשפט חישב כי לפי חלקה היחסי הייתה הנתבעת 2 זכאית לתוספת של 16.56 מ"ר, בעוד שבהסכם הוקצו לה 12 מ"ר בלבד. בהתאם לכך נפסקו לטובתה דמי איזון בגין 4.56 מ"ר, לפי שווי של 31,000 ₪ למ"ר, ובסך כולל של 141,360 ₪.

ביחס לנתבעת 1, נקבע כי לא הוכחה פגיעה בשוויון, שכן התמורה שהוצעה לה — תוספת של 12 מ"ר, המהווה כ־20% משטח דירתה — הייתה אף גבוהה מזו שהייתה מקבלת לפי שיטת השוויון היחסי.

הערת מערכת: 

פסק הדין הבהיר כי בפרויקט פינוי־בינוי, ובפרט בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, שוויון בתמורות אינו נבחן בהכרח לפי תוספת אחידה לכל דירה. כאשר קיימים פערים משמעותיים בין שטחי הדירות הקיימות, ייתכן שיש לבחון את התמורה גם לפי חלקם היחסי של בעלי הדירות ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

עם זאת, נקבע כי פגיעה מסוימת בשוויון אינה מחייבת בהכרח את סיכול הפרויקט. במקרים מתאימים ניתן לרפא את הפגיעה באמצעות דמי איזון, תוך איזון בין זכויות הדייר המסרב לבין האינטרס בקידום פרויקט הנהנה מתמיכת רוב בעלי הזכויות.

פסק-דין זה היכה גלים והדעות בעניינו הינן חלוקות, לעיתים "הטוב" עדיף על ה"טוב ביותר", תוצאה אפשרית לפסק-דין זה הינה מחלוקת ואינספור הליכים בבית המשפט להחתמה של "דיירים סרבנים" רבים שיעמדו כעת על הוספת תמורה, במסגרות של עסקאות שגם כך הדרך להגיע לסיומן הינה ארוכה ומייגעת.

סביר להניח כי הסוגיה תתגלגל לפתחו של בית המשפט העליון לאור השלכות הרוחב ועוד נחזה בהתפתחויות שונות של הנושא.

תמריץ הרחבת השימושים בתכנית השימור בתל אביב – אינה זכות מוקנית בגינה יש לחייב במועד אישור התכנית

מספר הליך: עמ"נ 56975-09-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בלו מרבל בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, בפני כב' השופט, גלעד הס. תאריך מתן פסק הדין: 28.5.26. פרטי המקרקעין: תכנית השימור של תל אביב – תא/2650/ב.

ביום 6.3.2025, ניתן פסק דין חלקי בערעור המערערת על החלטת ועדת הערר אשר עסק בהחלטת ועדת הערר בשורה של עררי היטל השבחה הנוגעים לתכנית תא/2650/ב, אשר הינה "תכנית לשימור מבנים בתל אביב".

ועדת הערר בהחלטתה קבעה באופן עקרוני, כי תכנית השימור אינה מייצרת השבחה, ומכאן קיבלה את העררים שהוגשו כנגד חיוב נישומים בהיטל השבחה אגב תכנית השימור, אולם נדרשה השלמה בעניין הנכסים עליהם חל השימור שאינו מחמיר.

הסוגיה הראשונה בה דן בית המשפט כעת הינה האם תמריץ הרחבת השימושים המפורט בסעיף 10, נספח ד', יכול להוות מקור לחיוב היטל השבחה.

הודגש, כי יש להבחין בין הסוגיה העקרונית-נורמטיבית לבין הסוגיה השמאית. נקבע, כי מבחינה עקרונית ונורמטיבית תמריץ הרחבת השימושים הינו הוראה בתכנית אשר יש בה פוטנציאל ברור לגרום להשבחה למקרקעין ולהעלות את ערכם, ולכן זה מקרה מובהק בו ראוי ונכון לחייב בהיטל השבחה.

עם זאת, צוין כי הוראת תמריץ הרחבת השימושים אינה הוראה "רגילה" בתכנית, הוראה אשר קובעת שימושים נוספים מותרים במקרקעין, אלא הוראה מותנת וזאת בהתניה כפולה, הן במתן שיקול דעת לוועדה המקומית, האם לאשר שימוש נוסף, והן בקיום הליך דיוני של פרסום ושמיעת התנגדויות.

בית המשפט הבהיר, כי התכנית עצמה קובעת, כי הרחבת השימושים אינה זכות מוקנית של בעל המקרקעין, וכי הוועדה המקומית אינה "חייבת" לאשר שימוש אחר, אלא "רשאית" לאשר.

זאת ועוד, לא רק שתכנית השימור נוקטת בלשון כי הוועדה המקומית "רשאית" להרחיב את רשימת השימושים, אלא התכנית גם מתנה את שיקול דעת הוועדה המקומית, האם לאשר או לסרב להרחבת השימושים, כך שהתכנית קובעת, כי השימוש יותר בתנאי שהוא יותאם הן לאופי המבנה והן למטרות התכנית, כאשר נושא זה יישקל על ידי היחידה לשימור.

כל אלו, הובילו לשאלה האם הרחבת השימושים אינה זכות מוקנית של בעל המקרקעין, אלא זכות שהינה זכות מותנית, יש בה על מנת לשנות את המועד הקובע כפי שנקבע בתוספת השלישית ולדחותו למועד המימוש בהיתר הבניה, כלומר למועד אישור השימוש הנוסף או האחר?

בית המשפט קבע, להלן:

"הזכויות שמעניקה תכנית השימור להרחבת שימושים אינן זכויות מעין-מוקנות בהתאם לפסק הדין אליק רון, וזאת כאשר לא רק שאין גשר ברזל לקבלת זכויות אלו, אלא שבקושי יש גשר חבלים מתנדנד, כאשר לשם הגעה לגדה השנייה קיימת חובה לחצות את אישור יחידת השימור, את שיקול דעת הוועדה המקומית וכן הליך של שמיעת התנגדויות בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה."

"לטעמי, כל ניסיון לגבות מס אמת במועד המכר, הינו ניסיון שהינו כמעט בלתי צליח, או למצער ניסיון שהינו "קשה ועשוי אף להיות  בלתי אפשרי לביצוע", כדברי בית המשפט בעניין גוזלן, וזאת כאשר אין אפשרות מעשית להעריך במועד המכר או במועד אישור התכנית, האם אכן יהיה שימוש עתידי טוב יותר מהשימוש הנוכחי, והאם אכן שימוש זה יאושר על ידי מוסדות התכנון כתואם את אופי המבנה ומטרות השימור.

לעומת זאת ברור, כי במועד המימוש בדרך של היתר בניה, ניתן לגבות מס אמת, כאשר השימוש החדש ידוע, השימוש הקודם ידוע, וכן קיימת וודאות כי השימוש החדש אכן הותר על ידי מוסדות התכנון."

בית המשפט קבע, כי במקרה הנ"ל, אין מדובר בשימוש המותר בתכנית באופן מפורש אשר הינו בגדר זכות מוקנית, אלא בשימוש אשר מוגדר רק בעת הבקשה לשימוש הנוסף וכאשר למוסדות התכנון שיקול דעת מהותי שלא לאשרו. מכאן האקט הנורמטיבי המאשר את השימוש הנוסף אינה התכנית כמו בעניין יד חרוצים, אלא הבקשה לאישור שימוש נוסף שאינו כלול בתכנית.

לאור האמור, נקבע כי היטל ההשבחה בגין תמריץ תוספת השימוש ייגבה רק כאשר יאושר התמריץ בפועל, וזאת לאחר ההליכים בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, ומועד זה הינו גם המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה הנובע מהאישור.

הערת מערכת: 

בית המשפט ראה לנכון לציין בסוף פסק הדין אמירות חשובות שהמערכת מחזקת, ולנו נותר לקוות כי אכן ישתנו הדברים, להלן:

"אבחר לסיים באמירה כללית בנושא היטל ההשבחה. בית משפט זה דן בנושאי היטל השבחה מזה למעלה מעשור, לרבות כיו"ר ועדת הערר. בראשית דרכה של ועדת הערר הייתה סברה, כי ככל שתתרבה הפסיקה בנושא היטל ההשבחה, בפרט פסיקה של גופים מקצועיים המבוקרים על ידי בית המשפט, יתבהרו הנושאים שבמחלוקת, יכוננו הלכות מחייבות ותיווצר וודאות לגבי פרשנות דיני היטל ההשבחה וגביית היטל זה.

אלא, שלצערי, השנים לימדו אותנו אחרת, ובמקום וודאות ובהירות בעקבות פסיקות שמאים מכריעים, וועדות הערר ובתי המשפט, התעוררו עוד ועוד מחלוקות אשר הקשו על יצירת וודאות ופשטות בגביית היטל ההשבחה.

חשוב לציין, כי כאשר אנו עוסקים בשוק המקרקעין, ובוודאי בשוק המקרקעין במדינת ישראל, לוודאות בדבר היקף המיסוי החל על עסקה מסוימת, ובפרט בדבר היקף היטל ההשבחה הצפוי, קיימת חשיבות רבה, כאשר הוודאות תורמת לכך שיזמים, בעלי קרקע וגופים מממנים יוכלו להעריך נכונה את כדאיות העסקה. מכאן, אי וודאות ברכיב היטל ההשבחה מקשה על "השחקנים" בשוק הנדל"ן להעריך את כדאיות העסקאות, ולפיכך גורם להקצאה לא יעילה ולפגיעה בציבור כולו. 

בנסיבות אלו אני סבור, כי ראוי שפסיקות ועדות הערר וכן בתי המשפט, ככל שהדבר ניתן במסגרת הדין, ישאפו ליצירת פשטות וודאות בהליכי היטל ההשבחה, וכאשר מתעוררת דילמה בין שתי פרשנויות לדרך החישוב או הגבייה של היטל ההשבחה, יש לתת עדיפות לדרך הפשוטה והוודאית יותר."

ואנו נוסיף, גם שינוי חקיקה בהחלט ישים קץ לעמימות, ובלבד שיהא מדובר בשינוי שלא כל מטרתו הינה הגדלת הקופה הציבורית והטלת הנטל על הנישום, שנאנק ממיסי נדל"ן ממילא כבר כעת.

קושי של ממש להכיר בסעיף 200

מספר ההליך: ערר 9001/0124 אשר יצחק זדה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד דביר סגלוביץ. פרטי המקרקעין: תמ"ל 1076 – רובע סירקין, פתח תקווה. תאריך מתן ההחלטה: 25.5.26 ב"כ העוררים: עוה"ד גלעד שמעון.

העררים מופנים כנגד החלטת הועדה המקומית בתביעות לפיצויים שהגישו העוררים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

העוררים הינם בעלי זכויות בבתי מגורים צמודי קרקע המצויים בשכונת בילינסון בעיר פתח תקווה. מרבית הבתים, למעט הבית המצוי בחלקה 76 , גובלים ברחוב הרב עובדיה יוסף המשמש ציר תחבורתי המחבר בין העיר פתח תקווה לבין כפר סירקין.

כפועל יוצא מאישורה של תמ"ל 1076, שבמסגרתה תוכנן רובע עירוני חדש בעיר פתח תקווה ממערב לשכונת בילינסון, צפויה עלייה משמעותית בנפח התנועה ברחוב הרב עובדיה יוסף. עלייה זו נובעת, בין היתר, מתכנון כביש חדש במסגרת התוכנית, אשר נועד לחבר בין רחוב הרב עובדיה יוסף לבין "מחלף עמישב" בכביש 471.

על רקע אלו, הגישו העוררים למשיבה תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך, בטענה כי אישורה של התוכנית הסב פגיעה למקרקעין שבבעלותם. תביעות אלה כאמור נדחו על ידי המשיבה.

ועדת הערר התייחסה בין היתר, ולא לראשונה, לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, אשר מהווה חריג לחובת הפיצוי המוטלת על הועדה המקומית, ומקנה פטור בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: 1. התוכנית הנדונה נמנית עם סוגי התוכניות הנזכרים בסעיף; 2. הפגיעה אינה חורגת מגדר הסביר בנסיבות העניין; 3. אין זה מן הצדק להעניק לנפגע פיצוי.

ועדת הערר הזכירה, כי תכליתו של סעיף זה היא, בעיקרה, למנוע מצב של הרתעת יתר מצד רשויות התכנון, מחשש שתוכניות בעלות חשיבות ציבורית לא יקודמו בשל הנטל הכלכלי הכרוך בתשלום פיצויים. במובן זה, סעיף 200 לחוק  נועד להותיר בידי רשויות התכנון מרחב פעולה סביר, מבלי לחשוף אותן באופן אוטומטי לחיובי פיצוי.

ועדת הערר בחנה את החוק בהתייחס למקרה הנ"ל, וציינה, כי תמ"ל 1076 כוללת את תכנון כביש עוקף עמישב, אשר נועד לשמש חוליה מקשרת בין מזרח העיר פתח תקווה לבין כביש 471 , כחלק ממערך החיבורים התחבורתי האזורי שנועד לתת מענה לתוספת התנועה הצפויה בעקבות פיתוח השטח שעליו חלה התוכנית. הודגש, כי מדובר ברכיב תשתיתי המשתלב בתפיסתה הכוללת של התוכנית, המבקשת לייצר מענה תחבורתי להיקף הפיתוח המתוכנן ולהשלכותיו על הסביבה העירונית. במובן המתואר, כביש עוקף עמישב עתיד לשמש כתשתית תחבורתית מרכזית ולהוות עורק תנועה ראשי המקשר בין העיר פתח תקווה לבין כביש 471 , בתוואי אשר תוכנן באזור שרובו הוכרז כקרקע חקלאית.

מדובר, אפוא, ברכיב תחבורתי בעל מאפיינים מערכתיים מובהקים, החורג מתוספת נקודתית או מקומית למערך התחבורה הקיים.

ועדת הערר קבעה, כי במצב דברים זה, מתעורר קושי של ממש להכיר בתחולתו של סעיף 200 לחוק, ובפרט בהתקיימותו של תנאי הסבירות הנדרש לצורך החלתו. זאת, בשים לב להיקפו של השינוי התכנוני, לטיבו ולהשלכותיו הקונקרטיות על המקרקעין מושא ההליך.

ועדת הערר בלשונה:

"במצבים מסוג זה, הטלת מלוא נטל הפגיעה על כתפי הנפגע עלולה לעורר קושי של ממש במישור הצדק החלוקתי. משכך, יש מקום להיזהר מפני תוצאה אשר תביא לריכוזו של נזק בעל תועלת ציבורית רחבה בידי קבוצה מצומצמת של נפגעים. בנסיבות המקרה שלפנינו, העוררים הם הנושאים בפגיעה הישירה הנובעת מן התכנון של כביש עוקף עמישב. אף אם שיעור הפגיעה שנקבע בעניינם אינו עולה על אחוזים בודדים, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי הם צפויים לשאת באופן ישיר בהשלכותיהם של מטרדי הרעש הנלווים להקמתו ולהפעלתו של הכביש."

צוין גם כי, העוררים נושאים, הלכה למעשה, בחלק הארי של עלות הפגיעה, בעוד שהתועלת העיקרית הנובעת מהקמתה של תשתית תחבורתית רחבת היקף זו מופקת בידי ציבור רחב יותר. אף העוררים עשויים ליהנות במידה מסוימת מן השיפור התחבורתי הנלווה למימוש התוכנית, ואולם, נקבע כי הנאה זו אינה שקולה, על פני הדברים, לתועלת הרחבה המופקת על־ידי כלל המשתמשים בתשתית. בנסיבות אלה, מתחדד הקושי לראות בנזק שנגרם משום נטל אשר ראוי להטילו על כתפיהם בלבד.

לאור האמור, ועדת הערר קיבלה את העררים (למעט 9002/0124 ו-9003/0124.

הערת מערכת: 

אין לנו אלא לצטט את המאמר שנכתב על ידי המערכת,  שהוזכר על ידי ועדת הערר הנכבדה:

"בהקשר זה אף הובעה הדעה שלפיה סעיף 200 לחוק מהווה כלי אשר במתכונתו הנוכחית אינו מתיישב באופן מלא עם ההתפתחויות שחלו במשפט החוקתי הישראלי בתחום זכויות האדם ועם מודל הפיצוי הדו־שלבי שהתפתח בפסיקה. על רקע זה הוצע לבחון מחדש את היקף תחולתו, ולמצער לצמצם את השימוש בו לנסיבות המתאימות בלבד, ואולי אף לשקול את ביטולו (עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר, "תביעות פיצויים – 27 צמצומו של סעיף 200 לחוק", עו"ד על נדל"ן, גיליון 193 , אוקטובר 2025)".

במאמרנו הנ"ל נאמר בין היתר, כי סע' 200 חוקק בהתייחס לרוב לפגיעות קלות של הפחתת זכויות או פגיעות עקיפות, אך כעת מועלה גם בפגיעות רבות של נטילת קרקע ופגיעה שמסתיימת בהפקעת הקרקע, ובעידן של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו שקובע שאסור לפגוע בקניין, ראוי היה לבחון מחדש את עצם קיום הסעיף ונחיצותו.