עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 190

״תכנית דרך"? האמנם?

מספר הליך: עמ"נ 48074-01-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית שמונה נ' ה.מ.ג.ל נדל"ן ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, עינב גולומב. פרטי המקרקעין: חלקה 5, גוש 13182, קריית שמונה. תאריך מתן פסק הדין: 29.5.25. ב"כ המשיבים: עוה"ד עופר טויסטר, עידן בן עמי, חנין מויס ורנין ח'ורי.

ערעור שהגישה הוועדה המקומית קריית שמונה על החלטת וועדת הערר שעניינה חיוב הוועדה המקומית לשלם למשיבה 1 פיצויים בגין פגיעה במקרקעיה עקב אישור תוכנית, תוך דחיית דרישת הוועדה המקומית לשיפויה על-ידי המדינה בגין חלק מהפיצוי.

ביום 20.3.2013 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/19257 להקמת שכונת יובלים א' בקרית שמונה (להלן: התכנית). התכנית משתרעת על שטח של כ- 942 דונם, המיועדים להקמת שכונת מגורים חדשה בה מתוכננות 910 יחידות דיור וכן מבני ציבור ושטחים ציבוריים נרחבים. מדובר בתכנית ברמת תכנית מפורטת, הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה (בהסכמה) וניתן להוציא מכוחה היתרי בניה. יזמת הפרויקט ומגיש התכנית היא המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון. המשיבה 1, ה.מ.ג.ל נדל"ן הינה שותפות המחזיקה בזכויות חכירה במקרקעין הממוקמים באזור  התעשיה הצפוני בקריית גת.

בתחום התכנית נכללו גם חלק מהמקרקעין של המגל. לפי התכנית, חלק ממקרקעי המגל (כ- 7% משטחם הכולל), מיועד לשצ"פ. חלק ממבנה של המגל אשר קיים במקרקעין הנ"ל, מסומן בתכנית להריסה.

ביום 9.3.2016, הגישה המגל לוועדה המקומית תביעת פיצויים בגין פגיעת התכנית במקרקעיה, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בתביעת הפיצויים נטען כי הפגיעה ביטויה בכך שהתכנית מייעדת את המקרקעין לשצ"פ, חלף ייעודה לתעשייה לפי המצב התכנוני הקודם, ובנוסף נדרש להרוס חלק מהמבנה הקיים במקרקעין.

ועדת הערר קבעה בתחילה כי יש לצרף את המדינה כצד להליך, כגוף משפה,  מאחר ומדובר ב"תכנית דרך", ובהמשך לאחר שינוי הרכב הועדה, עיינה מחדש בהחלטתה תוך שינוי החלטה קודמת וקבעה, כי תכנית זו לא בגדר "תכנית דרך".

בית המשפט ציין, כי ההכרעה במחלוקת בין הצדדים נדרשת בשני נדבכים. הנדבך הראשון עניינו התנהלות וועדת הערר, אשר בהחלטתה בערר סטתה מקביעתה בהחלטה הראשונה באשר לפרשנות ויישום המונח "תכנית דרך" בנוגע לתכנית הנדונה. הנדבך השני עניינו המחלוקת לגופם של דברים בשאלה האם יש לסווג את התכנית בענייננו "כתכנית דרך".

בית המשפט קבע כי בכל הנוגע לנדבך הראשון, ועדת הערר לא הייתה רשאית בנסיבות העניין להפוך את ההחלטה הראשונה:

"לא היה לטעמי בסיס להצדיק שינוי של ההחלטה הראשונה על-ידי וועדת הערר עצמה. אין חולק כי לא חל כל שינוי נסיבות ביחס להחלטה הראשונה/לא התבררו נתונים חדשים שלא היו ידועים לעת שניתנה. טענות המדינה בפני וועדת הערר בהקשר זה היו טענות ערעוריות במהותן. כפי שכבר צוין, מדובר בשאלה שההכרעה בה היא משפטית. היא הוכרעה לאחר דיון לעומקם של דברים, לאחר שכל צד טען טענותיו וועדת הערר נתנה החלטה מפורטת באשר לפרשנות הוראות הדין ויישומן בנסיבות העניין. לא רק זאת, אלא שעל מסקנתה חזרה הוועדה פעמיים נוספות, לאחר שהמדינה ראתה לנכון לשוב ולבקש מהוועדה לעיין מחדש בהחלטתה בעניין זה. אכן, מדובר בהחלטת ביניים שניתנה בטרם הוכרע סופית הערר, אולם בהתאם לפרמטרים שצוינו לעיל, זוהי החלטה מהותית שניתנה לאחר דיון ממצה, והאפשרות "לפתוח אותה מחדש" שלא באמצעות ערכאת הערעור, צריכה להיות מצומצמת ביותר, אם בכלל". 

נקבע, כי יש ממש בטענות המערערת בדבר פגם שנפל בכך שוועדת הערר ראתה לשנות את החלטתה הראשונה במסגרת ההחלטה בערר. עם זאת, נקבע כי אף אם נפל פגם, אין בכך כדי להביא לבטלות, שכן יש להבחין בין הפגם לבין התוצאה.

לגופה של המחלוקת באשר לסיווגה של התכנית, השאלה הפרשנית המתחדדת על רקע זה היא, האם עצם הכללה של מקטע דרך ארצית בתכנית, גוררת את המסקנה כי ענייננו בתכנית שיש לסווגה "כתכנית דרך" במובן החוק, ולהחיל עליה את הוראת השיפוי?

בית המשפט קבע, כי הדין הוא עם המדינה, וכי אין ענייננו "בתכנית דרך" שבגין פגיעתה במקרקעין חייבת המדינה לשפות את הוועדה המקומית בעבור חיובה בפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בנסיבות הקונקרטיות כאן, התוצאה המעשית הינה שיש לדחות את הערעור תוך קביעה כי המדינה איננה חבה בשיפוי הוועדה.

הערת מערכת:

בעלון זה מובאת אף החלטת ועדת הערר המחוזית בערר 8045-08-24 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' חברת קומסקו בע"מ, בהחלטה זו ועדת הערר שינתה מהחלטה אחרת של אותה ועדה בהרכב קודם, תוך ניתוח נרחב של הסוגייה והסיבות.

המערכת סבורה, כי שאלת סמכות ועדת הערר לשוב ולבחון החלטות שניתנו על ידה באותו תיק, וסיווגן כהחלטת ביניים או כהחלטה חלוטה וסופית אינה סגורה וברורה עד תומה ומשליכה רבות על צדדים לדיון בועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

מחד מדובר בגוף שיפוטי שאינו אמור לעיין מחדש בהחלטות מנומקות שנתן, מנגד התמשכות ההליכים משך שנים, כולל תקופות ארוכות שבירור המחלוקת הינה בפני שמאים מכריעים, וכן תקופה קצובה למינוי יו"ר ושמאים, מובילה, בניגוד לבתי המשפט שלרוב אותו שופט מתחיל ומסיים את בירור התיקים, לכך שכל ערר עובר מספר יושבי ראש ושמאים, שעמדותיהם עשויות להיות שונות, ובנוסף ניתנת פסיקה מנחה ומחייבת שלא עמדה בפני ועדת הערר בהחלטה המקורית, ועל כן יש חשיבות בקביעת עקרונות ברורים לתוקף החלטות ושאלת מועד בירורן.

התעלמות מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות "בשווי מצב קודם"

מספר הליך: עמ"נ 67290-02-24 הימנותא בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יישובי הברון ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הבכיר, רון סוקול. פרטי המקרקעין: שתי חלקות סמוכות ליישוב אור עקיבא. תאריך מתן פסק הדין: 11.6.2025. ב"כ המשיבה: עוה"ד ר' לפידות.

המערערת, הימנותא בע"מ, היא בעלת זכויות בשתי חלקות מקרקעין המצויות בסמוך ליישוב אור-עקיבא. מדובר במקרקעין שאינם מפותחים אשר היו מיועדים לשימוש חקלאי. בשתי תכניות מתאר שאושרו ושנכנסו לתוקף בשנת 2020, נקבעו הוראות המשנות את ייעוד המקרקעין להקמת שכונות מגורים המוכרות כנחל עדה א' ונחל עדה ב' במזרח אור עקיבא.

בעקבות אישורן של תכניות המתאר, פנתה המערערת לוועדה המרחבית לתכנון ולבניה יישובי הברון, בבקשה כי יוכנו שומות השבחה. בין הצדדים התגלעו מחלוקות בעניין שווי חלקות המקרקעין במצב הקודם, ועל כן פנו לקבלת חוות דעת של שמאית מכריעה. על השומות המכריעות הגישה המערערת ערר לוועדת הערר. ערר זה נדחה ועל כן הגישה המערערת את הערעור לבית המשפט המחוזי.

המערערת טענה, כי בהערכת השווי במצב הקודם יש להביא בחשבון את השפעת תכנית המתאר הארצית תמ"א/ 35   ותכנית המתאר המחוזי תמ"מ/6, שסימנו את המקרקעין בייעוד של "אזור פיתוח עירוני". מנגד, טענה המשיבה, כי יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לייעוד המאושר, דהיינו ייעוד חקלאי, וכי תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית מהוות חלק מההליך התכנוני שהביא להשבחה, ועל כן יש להתעלם מהשפעתן על שווי המקרקעין במצב הקודם.

בית המשפט פתח וציין, כי אין חולק כי מקום שבו עלה ערך המקרקעין בשל אירועים שאינם כלולים ברשימת האירועים המטילים חבות בהיטל השבחה, יש להביאם בחשבון בהערכת השווי במצב קודם, ובהתאם לעקרונות כפי שנקבעו בפסיקת בתי המשפט.

כידוע, בית המשפט הזכיר, כי תכנית משביחה שאישורה גורר חבות בהיטל השבחה היא רק תכנית מתאר מקומית, או תכנית מפורטת, כאשר ההלכה היא שיש לנטרל את השפעת ההליך התכנוני של התכנית המשביחה על ערך המקרקעין לפני המועד הקובע. על כן, הודגש כי לברר מהו ההליך התכנוני הרלבנטי והאם אישורן של תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית מהווה חלק מאותו הליך תכנוני.

בית המשפט קבע, כי ניתן לקבוע שההליך התכנוני אינו מתמצה רק בתכנית המשביחה, דהיינו התכנית המקומית או התכנית המפורטת שאישורן הוא האירוע המשביח מושא החיוב בהיטל. ההליך התכנוני עשוי להיות ארוך יותר ולהתחיל באישורן של תכניות מתאר במדרג גבוה יותר.

בית המשפט בלשונו:

"בענייננו, התוותה התכנית הארצית מגמות כלליות לפיתוח כל השטחים בישראל, התכנית המחוזית התוותה עקרונות לפיתוח בשטח המחוז, ורק לאחר מכן באו התכניות המשביחות וקבעו הוראות ברורות לעניין ייעוד כל חלקה וכל מגרש. קבלת עמדת המערערת תביא להתעלמות מוחלטת מחלק חשוב בהליך התכנוני שאפשר את שינוי ייעודן של חלקות המקרקעין ואישורן של התכניות המשביחות. קביעת השווי במצב הקודם על בסיס השווי לאחר אישורן של התכנית הארצית והתכנית המחוזית, משמעו התעלמות מחלק ניכר מההליך התכנוני שאפשר בסופו של יום את אישורן של התכניות המשביחות.ודוקו, אם שווי המקרקעין עלה, בשל אירועים שאינם חלק מ"הרצף התכנוני" שהביא לאישורן של התכניות המשביחות, ברי כי ראוי היה להתחשב בכך. יש לנטרל רק את עלות השווי הנובעת מציפייה להשלמתו של ההליך התכנוני שהביא לשינוי הייעוד ולאישורן של התכנית להקמת שכונת מגורים, וכך עשתה השמאית המכריעה.

צריך לזכור כי התכנית הארצית והתכנית המחוזית לא כללו הוראות קונקרטיות ולא היה בהן וודאות לגבי שינוי היעוד של החלקות שבבעלות המערערת….אישורן של התכנית הארצית והתכנית המחוזית רק יצרו צפייה כי ההליך התכנוני יימשך ובסופו של יום יאושרו תכניות מתאר שיאפשרו את שינוי הייעוד ואת הוצאת הפוטנציאל התכנוני

מן הכוח אל הפועל."

לאור האמור, הערעור נדחה.

הערת מערכת:

בכל הכבוד לבית המשפט הנכבד, בית המשפט העליון בעניין "אלינוער רבין" קבע כבר לפני שנים לא מעטות כי יש לקחת בחשבון בחישוב שווי מצב קודם השפעת תכנית מתאר ארצית לא מפורטת על השווי, כל תכנון מפורט בסמכות מקומית ומפורטת מבוסס לרוב על תכנון ארצי ומחוזי שגבוה הימנו, ואם זה השפיע על השווי במצב הקודם, נראה כי יש לקחת זאת בחשבון.

אין דינה של חלקה בייעוד חקלאי שמצויה בתחום מתחם חקלאי כדינה של חלקה מעין זו המצויה בתחום קרקע לפיתוח עירוני, אמנם אין וודאות, אבל פוטנציאל בהחלט קיים והשוק נותן לו שווי.

כל עוד לא שונתה החקיקה בהתייחס להיטל השבחה, המערכת סבורה כי לקחת בחשבון אף תכנון מחוזי וארצי, בעת חישוב המצב הקודם.

אינטרס ציבורי המצדיק בחינה מחודשת

מספר ההליך: ערר 8045-08-24 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' חברת קומסקו בע"מ ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד דביר סגלוביץ'. פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים גוש 6365 חלקה 126. תאריך מתן ההחלטה: 17.6.2025. ב"כ הצדדים: עוה"ד יעקב ברכה ואברהם ישראל.

בערר דנא דנו במספר בעררים מאוחדים על שומות מכריעות שערכה שמאית מכריעה, במסגרתם התעוררו שאלות מקדמיות ומהותיות: האם קיים מעשה בית דין בנוגע לגישה הראויה לחישוב היטל השבחה בגין שימוש חורג? לשם כך, נדרשה הוועדה להכריע אם ההחלטה בערר הראשון מהווה החלטה סופית או החלטת ביניים. בנוסף, נדונה השאלה המרכזית האם נפלו פגמים בשומות המכריעות, לעניין אופן חישוב ההשבחה בגין השימוש החורג שאושר בהיתרים שניתנו.

מדובר בשני עררים, שניהם נוגעים לחבות המשיבה בהיטל השבחה, כתוצאה משימוש חורג מתוכנית פת/1/2004 (2007), כפי שאושר בהיתר הראשון ובהיתר השני. במסגרת ההיתרים, הותר למשיבה לבצע שימוש למטרת אחסנת ציוד הנדסי וכלי רכב במקרקעין, בחריגה מהוראות תוכנית פת/1/2004, שלפיה סווגו המקרקעין כ"אזור תעסוקה", בו מותרים, בין היתר, שימושי משרדים ותעסוקה בבינוי של עד עשר קומות.

טענות שונות של הועדה המקומית כנגד השומה המכרעת המקורית נדונו והוכרעו, ונדחו על ידי ועדת הערר בנוגע למתודולוגיה שנבחרה בשומה לצורך הערכת שווי הקרקע. עם זאת, התקבלו טענות הועדה המקומית לפיה חישוב שווי הקרקע בוצע תוך התעלמות מהפוטנציאל התכנוני הגלום בתוכנית פת/2200 ומהאפשרות לממשו בדרכים שונות. (להלן: "הערר הראשון"). בעקבות הערר הראשון, נערכה שומה מכרעת מתוקנת, שם נקבע, פעם נוספת, כי לא חלה השבחה כתוצאה מאישור ההיתר הראשון. תוצאה זו מבוססת על ההנחה שלפיה השימוש המיטבי במקרקעין ניתן למימוש באופן מיידי תוך ניצול מלא של הפוטנציאל התכנוני הגלום בתוכנית פת/2200. כן נקבע כי השומה מבוססת על ההנחה כי תוכנית פת/2200 אינה מגבילה את אפשרויות הניצול הקיימות לפי תוכניות קודמות, ובכללן פת/1/2004.

ועדת הערר קבעה, כי יש לסווג את ההחלטה בערר הראשון כהחלטת ביניים, שכן על אף שהיא מסיימת את ההליך מבחינה פורמלית, אין היא יוצרת מצב בלתי הדיר. כלומר, אף אם ההחלטה שניתנה בערר הראשון "סגרה" את הליך הערר מבחינה פורמלית, היא לא הביאה לסיום ההתדיינות בין הצדדים בשאלה האם חלה השבחה כתוצאה מאישור השימוש החורג. למעשה, הדלת לבירור הסוגייה נותרה פתוחה, ומשכך לא קמה לוועדה המקומית עילה להגשת ערעור על ההחלטה.

הודגש, כי ועדת הערר יכלה להותיר את ההליך פתוח, אולם מטעמי יעילות בחרה להורות על "סגירתו" הפורמלית, תוך השארת פתח להמשך ההתדיינות באמצעות זכות ערר נוספת. במובן זה, נותר ההליך פתוח מבחינה מהותית, ולפיכך גם מטעם זה אין לראות בהחלטה בערר הראשון כהחלטה היוצרת מצב בלתי הדיר.

ועדת הערר ציינה, כי בנסיבותיו של מקרה זה, מתקיימת הצדקה ברורה לשינוי התוצאה שנקבעה בערר הראשון, אשר עומדת בסתירה לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין חניוני מאיה. החלטה שיפוטית לא תעמוד לרועץ לבעל דין הזוכה, כמעשה בית דין. לפיכך, אין להכיר בקיומו של מעשה בית דין כלפי הוועדה המקומית על יסוד תוצאותיה של ההחלטה בערר הראשון.

"בנסיבות המקרה דנן מתקיים אינטרס ציבורי המצדיק בחינה מחודשת של ההחלטה בערר הראשון. קיימת הצדקה ברורה להכיר בצורך הציבורי שביסוד עקרון גביית מס אמת, וזאת בהתאם לעיקרון העומד בבסיס היטל ההשבחה – הוא עיקרון הצדק החלוקתי. עיקרון זה מצדיק חריגה מכללי מעשה בית דין, ובמיוחד שעה שההתדיינות בין הצדדים לא הסתיימה והנושא נותר פתוח לפני השמאית המכריעה. התוצאה שהתקבלה בערר הראשון עומדת בסתירה ברורה לפסיקת בית המשפט העליון כאמור לעיל, הן בהיבט המתודולוגי והן בהיבט המהותי של הערכת השבחה בגין שימוש חורג."

על כן, נקבע כי בנסיבותיו של עניין זה, יש מקום להתערב בשתי השומות המכריעות, ולקבוע את היטל ההשבחה בהתאם לגישת הדלתא – קרי, כשימוש ביניים הנובע מהשימוש החורג. זאת, על בסיס הערכים שנקבעו בשומות המכריעות.

הערת מערכת:

כפי שצוין בהערה למעלה בהתייחס לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין המגל נדל"ן, יש בעייתיות ואי וודאות בכל הנוגע להחלטות ביניים מהותיות של ועדות הערר. מנגד, צריך לקחת בחשבון כי הותרת החלטות שגויות, שברור שלא יעמדו בערעור בית המשפט, ולעיתים מינוי שמאי וניהול הליכים משך שנים תוך השקעת הוצאות מרובות, גם הוא נטול הגיון, ראוי היה לקבוע תקנות ברורות בעניין זה.

נדחתה תביעה לביטול הסכמים בטענת הטעיה ומצגי שווא

מספר הליך: ת"א 33572-08-18 חיים רוני ברזיו ואח' נ' קבוצת אייזנברג נדל"ן בארץ ובעולם בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, עידית ברקוביץ. תאריך מתן פסק הדין: 28.5.25. פרטי המקרקעין: חלקות 10-11 בגוש 3744 המצויות בתחום המועצה האזורית גן רווה.  ב"כ הנתבעים: לא צוין.

התובעים רכשו מגרשים בקרקע, נתבעות 1-2 הן חברות בבעלותו ובניהולו של נתבע 3. נתבעת 1 חברה העוסקת בנדל"ן; נתבעת 2 – חברה העוסקת בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן והמשווקת בפרויקט דנן. נתבע 4, עורך דין במקצועו, הועסק על ידי נתבעים 1-3 ייצג אותם במסגרת הסכמי המכר, והעניק שירותים משפטיים לתובעים.

עניינה של התביעה הינה הסכמי אופציה לרכישת המקרקעין. סיווגה ויעודה של הקרקע בתוכניות החלות על האזור הינו כאדמה חקלאית נוף כפרי פתוח, כאשר סיווג זה לא רק שאינו מאפשר בניה על הקרקע אלא גם מאיין את האפשרות להפשרתה, לא בהווה ולא בעתיד הנראה לעין. למרות שהנתבעים היו מודעים למצב התכנוני של הקרקע, הם חתמו על המערכת ההסכמית.

התובעים טענו, כי בשנים שחלפו מאז הרכישה התברר להם כי נמכר להם מקסם שווא שהתבסס על הטעיה, מצגי שווא, תרמית ומעשה נוכלות מכיוון שאין היתכנות ואין צפי להפשרת הקרקע.

וכך תיארו התובעים את "תהליך גילוי האמת העגומה" (כך בלשונם): התובעים פנו למספר רב של גורמים על מנת לקדם הליך של שינוי ייעוד בקרקע, אך נתקלו שוב ושוב בתשובה כי נוכח המצב המשפטי/תכנוני אין כל טעם בהגשת תכנית. משכך, הודיעו התובעים לנתבעים על ביטול הסכמי המכר ודרשו השבה מלאה של התמורה ששילמו ופיצוי בגין נזקיהם. התובעים טענו כי חוזי המכר בוטלו כדין עקב הטעיה, תרמית, ומצגי שווא ועקב עושק של התובעים על דרך ניצול חוסר ניסיונם.

בית המשפט קבע, כי לאחר בחינת מכלול הראיות, דין התביעה להידחות. בית המשפט ציין, כי הוראות ההסכמים הן ברורות ואינן משתמעות לשני פנים. ההסכמים אינם שותקים בנושא הנתונים הרלוונטיים לעניין מיקום הקרקע וסיווגה. הנתונים לעניין ייעוד הקרקע כקרקע חקלאית ומיקומה "בתחום מועצה אזורית גן רווה" נרשמו בבהירות ובבירור באופן שאינו מצריך פרשנות. כך גם התחייבות הצדדים לפעול במשותף לצורך ביצוע הפעולות הדרושות "במטרה להביא, ככל שניתן, לקידום ואישור התב"ע החדשה ככל שיתאפשר הדבר ע"פ כל דין" (סע 2 להסכם השיתוף).

בית המשפט קבע כי למעשה, התובעים אישרו כי הם ידעו שהם רוכשים קרקע חקלאית, וכי לא הובטח להם במפורש דבר לעניין שינוי ייעוד הקרקע ומתי זה יקרה (ראו תצהירי התובעים סעיף 5).

מעבר לכך, בית המשפט הוסיף כי מבלי להמעיט מהחובה לפרסום אמיתי נכון ומדויק, הרי שבהסכמים, צוינו בבירור העובדות כהווייתן, הן לעניין מיקום הקרקע (במועצה אזורית גן רווה) והן לעניין סיווגה כקרקע חקלאית ללא ייעוד אחר. העיקר הוא, כי בצד מתן המידע בדבר היותה של הקרקע קרקע חקלאית, תובהר לרוכשים המשמעות המעשית הנובעת מכך שמדובר ב"אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח", קרי כי ייתכן שלא ניתן יהיה להפשיר את הקרקע לעולם, והבהרה כזו ניתנה.

נקבע, כי התובעים רכשו מגרשים מתוך ידיעה כי מדובר בקרקע חקלאית אשר עליהם לפעול לצורך שינוי הייעוד שלה, אלא שהם נמנעו מלנקוט בפעולות משמעותיות לקידום הליך שינוי הייעוד. כמו כן, הודגש כי כיום הם מבקשים להחזיק בידיהם את המגרשים שרכשו ובתוך כך לקבל לידיהם את מרבית הסכומים ששילמו במסגרת רכישתם. בית המשפט הדגיש כי לכך אין מקום שכן "לא ניתן לפסוק לזכות המשיבים השבה של התמורה ששילמו עבור המגרשים בעוד המגרשים נותרים בידיהם" (עניין הרכבי, לעיל). והדברים נכונים למקרה הנוכחי ביתר שאת שעה שהתובעים לא הניחו תשתית עובדתית ומשפטית המזכה אותם בפיצויים המבוקשים.

כאמור, התביעה נדחתה.

הערת מערכת:

כולנו קמים מדי בוקר ונתקלים במודעות ובפרסומים שונים שמשדלים לקנות קרקעות שאוטוטו כבר יבשילו וניתן יהא לבנות עליהן וכך להשקיע ולהרוויח רווח ניכר על ההשקעה, עם זאת מדובר בתחום די פרוץ ובו קיימת מורכבות גדולה, ונדרש ידע על מנת לדעת באמת מה הפוטנציאל של קרקע.

יתרה מכך, אנו מצויים בעיצומן של תכניות לתשתיות ארצית, רכבת קלה, מטרו, כבישים ורכבות שלצורך הקמתן מופקעות קרקעות ונפגעות אחרות, כך שחלומות של בעלי קרקע להפשרה, גם אם היו סבירים בעבר, נתקלים בקשיים לא מועטים ולעיתים ניטלת כל הקרקע.

לשם כך תוקן תקן שמאי 22 וניתנו הוראות מגבילות שחייבו מוכר קרקע שמבוססת על פוטנציאל עתידי, לצרף חוות דעת שמאית. עם זאת, פעמים רבות חוות דעת זו לא מובנת לצרכן הסופי, שלא לדבר על הצגתה בצורה חיובית מדי בפני הקונים התמימים.

לפיכך קיימת חשיבות גדולה, לבצע בדיקות על ידי אנשי מקצוע, שמאים ועו"ד, המתמחים בתחום, הן על הקרקע, על שוויה, על סיכויי הפשרתה, ההיטלים והאגרות שישולמו, ועוד ועוד, והכל, טרם ההתקשרות.