עקרונות לחישוב היטל השבחה בפינוי בינוי

בפסק דין תקדימי וחשוב קבע בימים אלו בית המשפט המחוזי בתל אביב, מפי כבוד השופט גלעד הס, כי בחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי קיימת עדיפות לשימוש בגישת ההשוואה וכי בכל מקרה, אין להביא בחשבון את שווי השימוש בתקופת הביניים.

עניינו של פסק הדין בשומת היטל השבחה שהוציאה עיריית תל אביב בעקבות עסקת מכר של דירת מגורים שנחתמה  לאחר אישור תכנית פינוי-בינוי וחתימה על הסכם עם יזם.

המקרה נסוב סביב הגב' נועה לב, שהייתה בעלים של דירה בקומה השלישית בבית משותף ישן ברחוב דפנה 18 בתל אביב. הנכס ממוקם במתחם "דפנה-ארלוזרוב", אשר הוכרז כמתחם פינוי-בינוי. במתחם זה אושרו תכניות תא/3885 ותא/5/3885, אשר הוסיפו יחידות דיור, מסחר ושטחים ציבוריים. לאחר אישור התכניות וחתימת המשיבה על הסכם פינוי-בינוי עם יזמים, במסגרתו הייתה אמורה לקבל דירת תמורה בשטח של כ-130 מ"ר, מכרה המשיבה את דירתה בסכום של 4,150,000 ₪ ובעקבות כך חויבה בהיטל השבחה.

המחלוקת המרכזית בערעור התמקדה באופן חישוב שווי המצב החדש, ובפרט בשאלה האם יש לכלול בתחשיב זה את "שווי השימוש במבנים בתקופת הביניים". כלומר, האם יש לכלול את דמי השכירות או דמי השימוש הראויים שניתן לקבל עבור הדירה בתקופה שבין אישור התכנית לבין מימוש הפרויקט בפועל.

עמדות הצדדים:

עמדת הוועדה המקומית: שמאי הוועדה המקומית חישב את שווי המצב החדש בשיטת החלק היחסי מכלל הפרויקט, הניח דחייה של 5 שנים, והוסיף לתחשיב זה את שווי דמי השכירות המהוונים בתקופת הביניים, כלומר את האפשרות להמשיך לעשות שימוש מגורים בדירה עד הקמת הפרויקט.

עמדת שמאית המשיבה: לשיטתה, יש לחשב את היטל ההשבחה על בסיס שווי דירת התמורה, בתוספת דחייה, אך ללא שווי שימוש בתקופת הביניים. לאור עמדה זו, קבעה כי לא חלה השבחה בנכס.

עמדת השמאי המכריע: השמאי המכריע אימץ את דרך חישובה של הוועדה המקומית בחישוב שווי המצב החדש בשיטת החלק היחסי, אך קבע שאין להביא בחשבון את שווי השימוש בתקופת הביניים.

*נציין, כי במסגרת ההליך שהתקיים בפניו, ביקש בית המשפט מהשמאי המכריע לאמוד את שווי המקרקעין בהתאם לשתי השיטות הנוספות – שיטת ההשוואה הישירה ושיטת דירת התמורה, כאשר בסופו של דבר הוא מאמץ את התחשיב שערך בשיטת ההשוואה הישירה, כפי שיפורט להלן.

החלטת ועדת הערר: ברוב דעות, דחתה ועדת הערר את ערעור הוועדה המקומית, תוך התבססות על פסק הדין "עניין טבצ'ניק" (עמ"נ 55750-12-21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' טבצ'ניק אבריל שרי, מיום 18.1.23), וקבעה כי אין להביא את שווי השימוש בתקופת הביניים בתחשיב שווי המצב החדש.

(נזכיר כי בעניין טבצ'ניק קבע בית המשפט המחוזי שאין להוסיף לשווי המצב החדש את שווי שימוש הביניים עד למימוש פרויקט פינוי בינוי, שכן מדובר בשימוש שהיה מותר גם במצב התכנוני הקודם ועל כן, אין בו כדי להשפיע על גובה ההשבחה).

בפסק הדין הנוכחי, מאמץ בית המשפט את הקו שנקבע בעניין טבצ'ניק וקובע מפורשות, כי "אין מקום להביא בחשבון את שווי השימוש במבנים בתקופת הביניים, לא בדרך של היוון דמי שכירות ולא בדרך של היוון דמי שימוש ראויים, וזאת בדומה לאמור בפסק הדין בעניין טבצ'ניק".

הטעם לכך הוא שההתעשרות נובעת רק מתוספת הזכויות מכוח התכנית החדשה, וכי: "אין התעשרות ואין השבחה בגין הבניין הקיים והשימוש בו, שימוש שהיה קיים בשני מצבי התכנון".

בנוסף, סוקר בית המשפט את 3 השיטות האפשריות לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי:

שיטת ההשוואה הישירה – שיטה הבוחנת עסקאות דומות שנעשו ביחידות דיור במתחם, לרבות העסקה נשוא שומת ההשבחה, לאחר המועד הקובע.

שיטת החלק היחסי משווי כלל המקרקעין – שיטה המחשבת את שווי כלל המקרקעין בפרויקט וממנו גוזרת את החלק היחסי של הדירה.

שיטת דירת התמורה – שיטה המעריכה את שווי דירת התמורה שהבעלים אמור לקבל מהיזם.

בית המשפט מסביר, כי שיטת ההשוואה היא "הדרך הראויה, הנכונה והבכירה לקביעת שווי הדירה במצב החדש," כאשר הטעמים לכך נעוצים לדבריו במקובלות ואמינות השיטה, בפשטות יישומה, בהיותה משקפת בצורה הטובה ביותר את כלל הדילמות השמאיות הכלולות בשווי (תקופת דחייה, שיעור היוון, אי ודאות ועוד), ובהיותה מגשימה באופן האמיתי ביותר את עקרון ההתעשרות.

מטעמים אלו, מסביר בית המשפט, כי בעת שימוש בשיטת ההשוואה הישירה אין כל מקום להביא בחשבון בקביעת שווי המצב החדש את תוספת השווי בתקופת הביניים.

למען שלמות התמונה, מבהיר בית המשפט, כולל תוך כדי הבאת דוגמאות, כיצד יש לערוך את תחשיב היטל ההשבחה במקרים בהם לא נמצאו עסקאות השוואה מתאימות או במימוש מלא בדרך של היתר בניה.

במקרים בהם לא ניתן לאתר עסקאות השוואה רלוונטיות, או כאשר מדובר במימוש מלא של הפרויקט (לדוגמא, הוצאת היתר בנייה לכלל הפרויקט), מציע בית המשפט דרך חישוב חלופית:

שלב ראשון: לאמוד את שווי כלל המקרקעין במצבם טרם אישור התכנית.

שלב שני: לאמוד את שווי כלל המקרקעין במצב החדש מכוח התכנית.

שלב שלישי: יש לקבוע את מקדם הדחיה לזמינות ולהפעיל אותו רק על ההפרש בין שווי המצב החדש לשווי המצב הקודם ולא על כל שווי המצב החדש. הסיבה לכך היא ששווי המצב החדש מגלם גם את שווי המצב הקודם, שזמין מיידית גם לאחר שאושרה תכנית הפינוי בינוי ולכן, מחד, אין להביא שווי זה בדחיה, ומאידך, אין להוסיף אותו כשימוש ביניים למצב החדש. דרך זו, מסביר בית המשפט, מגלמת היגיון כלכלי ושמאי ברור ומבטיחה, כי "לעולם לא תהיה השבחה שלילית".

ההשבחה אפוא לפי תחשיב זה, היא ההפרש בין השווי במצב החדש לשווי במצב הקודם כאשר הפרש זה מוכפל במקדם הדחייה לזמינות, ללא תוספת שווי השימוש בתקופת הביניים, כאמור.

יצוין, כי בית המשפט השאיר "בצריך עיון" את השאלה האם מכירה של יחידת דיור לפני שהוצא היתר בניה לפרויקט כולו מהווה מימוש חלקי, אם לאו.

פסק הדין מחזק את מעמדה של שיטת ההשוואה הישירה כדרך המלך לחישוב היטל השבחה במכירת דירות בפרויקטי התחדשות עירונית ומאמץ אותה במקרה שלפניו. בנוסף, הוא קובע באופן נחרץ, כי אין לכלול בתחשיב ההשבחה את שווי השימוש בנכסים בתקופת הביניים, וזאת בין אם התחשיב נעשה לפי שיטת ההשוואה או לפי כל שיטה מוכרת אחרת.

בנוסף, בית המשפט מתווה דרך חישוב ברורה למקרים בהם לא ניתן לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, המבטיחה שהיטל ההשבחה ישקף רק את ההתעשרות הנובעת מתוספת הזכויות, וכי לא ייווצרו מצבים אבסורדיים של "השבחה שלילית" או הטלת חיובים בגין הנאות שאינן קשורות לתוספת הזכויות.רק רכיב זה יופחת בגין הדחייה.

על אף שחישוב היטל השבחה בהתחדשות עירונית הוא נושא מורכב, פסק דין זה מהווה צעד חשוב בדרך להגברת הוודאות והבהירות השמאית והמשפטית בתחום זה, ומעניק כלי עבודה חשוב לכלל העוסקים במלאכה – ועדות תכנון, שמאי מקרקעין, עורכי דין ויזמים. הוא מדגיש את החשיבות ביישום עקרונות שמאות נכונים והגיוניים, תוך התאמה למאפייני פרויקטי ההתחדשות העירונית.

בתקנים ובהנחיות השמאיות יש מכבר עדיפות לשיטת חישוב ברורה ופשוטה, ושיטת ההשוואה הינה הברורה ביותר שכן היא משקפת את מחירי השוק. כל שיטה אחרת ומורכבת יותר עלולה להביא, ולרוב אכן גוררת, שומות של שמאים שהמרחק ביניהן מרחק מערב ממזרח, שכן הפעלת מקדמים רבים משנה את הערכים שנקבעים, ומקדמים אלו הינם לרוב נקבעים על בסיס הערכה.

נציין אף כי פסק-הדין חשוב לדעתנו בין היתר, שלהבדיל מפסקי דין אחרים שניתנו בעשור האחרון בעניין היטל השבחה, תחום בו הפסיקה ו"התורה שבעל-פה" רחבים בהרבה מהוראות המחוקק, שבהם נקבעו עקרונות אבל עדיין כל אחד יכול לפרש את פסקי הדין לגרסתו בהתאם לכל מקרה ומקרה לגופו, בפסק-דין זה, בית המשפט ממש הקל על מלאכת החישוב ופרט "ברחל ביתך הקטנה" איך ייעשה החישוב מעתה, ויש לברך על כך.

נציין עוד, כי טענות בעניין תוספת שווי שימושי ביניים עולה גם בהקשר של חישוב פיצויי ירידת ערך של תכנית המייעדת קרקע להפקעה, כאשר עמדת הרשויות היא שבמסגרת חישוב הפיצויים בגין ירידת ערך יש להביא בחשבון את תוספת שווי שימוש הביניים ולהפחית אותו מתחשיב הפיצוי בטענה כי עד למימוש בפועל של ההפקעה ממשיך בעל הקרקע להנות ממקרקעיו על אף שינוי ייעודם התכנוני.

אלא שתוספת שווי זו עשויה, במקרים מסוימים, להביא לאיון מוחלט ולמצער לשחיקה משמעותית של סכום הפיצוי המגיע לבעל הקרקע בגין נטילת מקרקעיו רק בשל העובדה שהרשות המפקיעה עלולה להתמהמה בביצוע ההפקעה, וזאת על אף שהתכנית מאפשרת לה לפעול להפקעת המקרקעין בכל עת לאחר אישורה של התכנית.

מדובר במצב בלתי מתקבל על הדעת שבו בעל הקרקע למעשה 'נקנס' על עצם האפשרות לשימוש במקרקעיו על אף שיעודם שונה לייעוד ציבורי שניתן להפקיעו בכל עת והוא בצל ההפקעה ולא באמת יכול לעשות שימוש ראוי בנכס, לשעבדו, להשכירו, לבנות בו או לגדל בו גידול חקלאי וכדו'.

דומה אפוא, כי את אותו קו מחשבה שהוביל את בתי המשפט, בעניין טבצ'ניק ובעניין פסק הדין הנ"ל, לקבוע כי אין להביא בחשבון תוספת שווי של שימוש ביניים בתחשיב היטל השבחה הואיל וההתעשרות נובעת רק מתוספת הזכויות של התכנית החדשה ואין למסות את בעל הקרקע על שימוש שהותר במצב התכנוני הקודם, יש להחיל גם ביחס לשווי שימוש הביניים בתביעות ירידת ערך, שכן מדובר בשימוש שהיה קיים לבעל הקרקע ערב פרסום התכנית הפוגעת ואין ל'מסות' אותו בשל כך שהקרקע נותרה בחזקתו עד לשלב תפיסת החזקה, מה גם ששווי הנכס לצורך בחינת הפיצוי בתביעת ירידת הערך הינו למועד התכנית ואינו משקף עליית שווי אפשרית לקרקע, אז אין כל סיבה לקנוס את הבעלים על ידי ניחוש תיאורטי של מועד ההפקעה.